Анализ адвокатом условий договора участия в долевом строительстве с целью оценки рисков

Обновлено: 26.04.2024

Актуальность жилищного вопроса продолжает оставаться неизменной. Способы его решения различны: самостоятельное строительство жилья; приобретение его на вторичном или на первичном рынке жилья, в том числе участие в таком виде инвестиционной деятельности, как долевое строительство многоквартирных домов. В настоящее время отношения, связанные с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Закон № 214-ФЗ), который закрепляет три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья:

договорной способ – на основании договора участия в долевом строительстве (далее –Договор);
путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
через участие в деятельности жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иные способы Законом № 214-ФЗ запрещены, а предусмотренные им меры по регулированию отношений и обеспечительные меры позволяют считать договор участия в долевом строительстве наиболее защищённой формой правоотношений среди всех существующих в сфере строительства жилья и (или) иных объектов недвижимости. Так, установленный Законом № 214-ФЗ порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предполагает, что данная процедура проводится территориальными подразделениями Росреестра только при наличии у застройщика документов, свидетельствующих о выполнении им условий для получения права привлекать денежные средства граждан по таким договорам, а также после проверки Договора на присутствие в нём всех существенных условий. Таким образом, сама процедура государственной регистрации Договора практически снимает риски связанные с незаключённостью договора, а также риск появления ещё одного претендента на одну и ту же квартиру. Однако, несмотря на такую нормативную урегулированность вышеуказанных договорных отношений, положениями Закона № 214-ФЗ, участие в долевом строительстве связано с определёнными гражданско-правовыми рисками, присущими ему как любой инвестиционной деятельности. Вот только некоторые из них:

Если содержание отдельных условий Договора не соответствует жестко (императивно) установленным требованиям Закона № 214-ФЗ, такие условия не имеют юридической силы и не являются обязательными для исполнения их участником долевого строительства. Отношения, в таком случае, будут регулироваться в соответствии с предписаниями закона. Кроме того гражданин имеет право требовать от застройщика приведения в соответствие с законом условий договора, нарушающих требования императивных норм. В рамках защиты прав потребителей данное право может быть реализовано также в судебном порядке.

Риск нецелевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору.

В случае нарушения застройщиком предусмотренного Законом № 214-ФЗ требования о целевом использовании денежных средств, уплачиваемых гражданином по договору, последний имеет право (ст.18 Закона № 214-ФЗ):

требовать в судебном порядке расторжения договора с последующим возвратом денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, уплатой процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ);
на возмещение в полном объёме убытков (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
на компенсацию морального вреда (ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 Закон РФ «О защите прав потребителей»).

Риск увеличения цены договора после его заключения.

Может возникнуть только в том случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 Закона № 214-ФЗ), но такое изменение цены производится только путём заключения соответствующих соглашений с их государственной регистрацией.

Просрочка застройщиком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) гражданин-участник долевого строительства имеет право:

на уплату застройщиком неустойки (пени) (ч.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ);
на возмещение в полном объёме убытков сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
на компенсацию морального вреда (ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).

4.1. Просрочка более двух месяцев исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца, у гражданина также появляется право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.1 ч.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ) с его расторжением и последующим возвратом уплаченных денежных средств и взысканием процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ).

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства.

Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры до ее передачи участнику долевого строительства несет застройщик (ч.6 ст.4 Закона № 214-ФЗ).
В случае уклонения участника долевого строительства от принятия квартиры и составления застройщиком, в порядке предусмотренном Законом № 214-ФЗ, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта, риск случайной гибели последнего признаётся перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого акта и (или) иного документа, при условии соблюдения застройщиком требований ч.6 ст.8 Закона № 214-ФЗ.

Риск несоответствия качества объекта долевого строительства условиям договора и иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, гражданин, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ):

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.

6.1. Риск существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный гражданином разумный срок последний имеет право (ч.3 ст.7 Закона № 214-ФЗ):

в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.2,3 ст.9 Закона № 214-ФЗ) с его расторжением и последующим возвратом уплаченных денежных средств и взысканием процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ);
на возмещение в полном объёме убытков (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
на компенсацию морального вреда (ч. 9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Риск существенного изменения застройщиком проектной документации или назначения помещений строящегося дома.

Согласно ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, в случае существенного изменения застройщиком проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит квартира (в том числе существенного изменения её размера) либо изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, по требованию участника долевого строительства договор также может быть расторгнут в судебном порядке.

Риск банкротства застройщика до исполнения им своих обязательств по договору.

В случае банкротства застройщика до исполнения им своих обязательств по договору, гражданину в соответствии с положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо определится с тем, какие требования предъявить к застройщику: денежные требования и (или) требования о передаче жилого помещения.
После этого, гражданину на собрании участников строительства совместно с другими его членами нужно решить вопрос о возможных вариантах погашения требований о передаче жилого помещения в порядке, установленном законом.

Риск наступления ответственности за неисполнение обязательств по договору.

Участник долевого строительства, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший свои обязательства, обязан уплатить застройщику предусмотренные Законом № 214-ФЗ и Договоромнеустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Так, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства будет обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч.6 ст.5 Закона № 214-ФЗ).

9.1. Риск одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в результате просрочки уплаты цены договора.

В случае, если в соответствии с Договором уплата цены Договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
В случае, если в соответствии с Договором уплата цены Договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч.5 ст.5 Закона № 214-ФЗ). Порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения Договора установлен ст.9 Закона № 214-ФЗ.

Данный перечень не является исчерпывающим. Кроме того, согласно положениям Закона № 214-ФЗ информация о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков должна быть указана застройщиком в проектной декларации.
С учётом всего вышеизложенного гражданину необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», реально оценить свои финансовые возможности как при принятии решения об участии или неучастии в долевом строительстве вообще, так и в процессе выбора застройщика-контрагента в частности. При осуществлении выбора рекомендуем отдавать предпочтение застройщикам, страхующим риски, связанные с исполнением договоров участия в долевом строительстве, а также предоставляющим участникам долевого строительства дополнительные гарантии исполнения таких договоров.

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Субъекты договора участия в долевом строительстве:

застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

участник долевого строительства — юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство (создание) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

Форма договора участия в долевом строительстве

Ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» устанавливает, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантии качества на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Содержание договора участия в долевом строительстве

Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства.

Содержание договора участия в долевом строительстве составляют взаимные права и обязанности сторон:

застройщик обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

В регистрирующий орган — Росреестр — необходимо представить:

1. Заявление о государственной регистрации;

2. Документ об уплате государственной пошлины;

3. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;

4. Документы, устанавливающие наличие права;

5. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации;

6. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;

7. Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

1) определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Как купить материалы для подготовки: ответы на тест, теорию и задачи за 2490 рублей?

1. Нажмите на кнопку "Перевести";
2. Заполните необходимые поля;
3. При возврате в магазин сервис автоматически перенаправит Вас на страницу для скачивания материалов (теорию, задачи, тест) и на всякий случай отправит Вам материалы на указанный адрес электронной почты.

Ответы для сдачи экзамена на статус адвоката подготовлены в соответствии с утвержденным ФПА перечнем вопросов
для устного собеседования и перечнем вопросов
для компьютерного тестирования,
будут также полезны и
в практике

Экзамен на адвоката 2022 ответы на вопросы

ИСТОРИЯ РОССИЙСКОЙ АДВОКАТУРЫ
1. Российская адвокатура по Судебным Уставам 1864 г.
2. Формирование российской адвокатской школы в 60–70-е гг. XIX в. Выдающиеся представители адвокатуры.
3. История становления адвокатуры с 1864 по 1917 г. Контрреформы. Попытки уничтожения независимости российской адвокатуры.
4. Упразднение традиционной российской адвокатуры Декретом о суде № 1 от 22 ноября 1917 г. Создание советской адвокатуры. Положение об адвокатуре от 26 мая 1922 г.
5. Статус адвокатуры по советскому законодательству (1939–1980 гг.).
6. Становление современной российской адвокатуры (1989–2002 гг.).
7. Изменения законодательства об адвокатуре в начале XXI в. (после принятия Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»).

Все материалы для подготовки к экзамену! По любым вопросам связанным с подготовкой к экзамену, в том числе с получением материала, с его оплатой, стоимостью, переводами и т.п., в случае необходимости, пожалуйста, обращайтесь любым удобным способом со страницы обратной связи.

Важно! © Копирование текстов запрещено. Цитирование возможно лишь в объеме, оправданном целью цитирования, и лишь при условии указания активной гиперссылки на страницу, с которой была заимствована цитата

Обратите внимание! Заполняя любую форму на сайте и отправляя внесённые в неё сведения, Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вопрос № 32

АНАЛИЗ АДВОКАТОМ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УЧАСТИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ С ЦЕЛЬЮ ОЦЕНКИ РИСКОВ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АДВОКАТА ПО РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ:

Требования к заключению договора участия в долевом строительстве установлены Федеральным законом об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

Обязательным является следующее: договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Также, может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ст. 4 ФЗ № 214).

К существенным условиям данного договора относятся:

1) его предмет — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, включая все его характеристики, подробный план, с указанием его местоположения, сведений о количестве и площади комнат, балконов и т.п., об этаже на котором расположен такой объект и общем количестве этажей в объекте недвижимости, общей площади, материале наружных стен и т.д. (ст. 4 ФЗ № 214);

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты — уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ст. 9 ФЗ № 214) – ст. 5 ФЗ № 214;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства — не может составлять менее чем пять лет, исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ст. 7 ФЗ № 214);

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства в виде способа обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (ст. 15.4 ФЗ № 214);

6) условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию (ч. 5 ст. 18.1 ФЗ № 214).

Данные условия, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение этого требования, может быть признан судом недействительным, но только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. При отсутствии в договоре этих условий договор считается незаключенным.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 8 ФЗ № 214).

Анализируя условия договора, адвокату также надлежит учитывать, что многие нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве являются диспозитивными, то есть, устанавливая те или иные правила, содержат оговорки: «если иное не предусмотрено договором», «в соответствии с договором» и т.п., предоставляющие возможность застройщику включать в такой договор более выгодные для него условия.

Например, ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 позволяет изменять объем требований участника договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства. По общему правилу при вышеуказанных обстоятельствах участник вправе по своему выбору потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со статьей 9 ФЗ № 214 участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (ч. 1) либо расторгнуть такой договор в судебном порядке (ч. 1.1) в случаях, которые перечислены в указанных правовых нормах. Одним из оснований для расторжения договора являются случаи, установленные сторонами в договоре (п. 5 ч. 1 и п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). В интересах участника предусмотреть дополнительные основания для возможности расторжения им договора в одностороннем или судебном порядке.

В интересах участника долевого строительства, на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщика по договору, предусмотреть в договоре помимо процентов, предусмотренных законом, то есть начисляемых в связи с его односторонним отказом от исполнения договора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 1 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214) и договорную неустойку (штрафы, пени) — ст. 10 ФЗ № 214.

В соответствии с ч. 1 ст. 12.1 ФЗ 214 залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства и уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае (ст. 9 ФЗ № 214):

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214);

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях, например, открытия конкурсного производства в отношении застройщика (ст. 201.5 ФЗ О несостоятельности (банкротстве)).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Деятельность адвоката по регистрации договора участия в долевом строительстве

Обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предусмотрена статьей 4 ФЗ № 214-ФЗ, особенности её осуществления — статьей 48 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Государственную регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Перечень документов, подаваемых для регистрации первого договора долевого участия, отличается от перечня, необходимого для регистрации всех последующих договоров.

— документы, касающиеся его деятельности, а также план создаваемого объекта недвижимости, с указанием его местоположения, количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из этих помещений и машино-мест;

— разрешение на строительство (представлять не обязательно, поскольку орган регистрации вправе запросить такое разрешение (сведения, содержащиеся в нем) в органе его выдавшем, который в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса размещает его в единой информационной системе жилищного строительства и уведомляет об этом орган регистрации прав с использованием указанной информационной системы);

— проектную декларацию (представлять не обязательно, поскольку она может быть получена органом регистрации прав в рамках информационного взаимодействия);

— договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона об участии в долевом строительстве, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома (не требуется при регистрации ДДУ, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда). А также списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

— согласие залогодержателя, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, на котором осуществляется строительство, права на него были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) МКД и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Для граждан-участников ДДУ (заявителей), также необходимо представлять документы, удостоверяющие их личность. Если для регистрации договора обращается представитель – доверенность с соответствующими полномочиями. Законные представители несовершеннолетних – участников ДДУ в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении, представители недееспособных – документ о назначении их опекунами. Если участник ДДУ состоит в браке – нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В случае, когда оба супруга являются участниками одного договора, предоставление такого согласия не требуется. В случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства – договор залога права требования для одновременной регистрации обременения права.

Целесообразно прикладывать документ об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации, поскольку отсутствие информации об ее уплате по истечении пяти рабочих дней с даты подачи соответствующего заявления в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, когда документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем, является основанием для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, без рассмотрения (ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости).

В целях исполнения поручения по регистрации договора участия в долевом строительстве, адвокату необходимо иметь доверенность от участника данного договора или его законного представителя на совершение необходимых действий в качестве предстателя (п. 2 ст. 6 Закона об адвокатуре).

С принятием Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно. Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на "вторичном рынке". Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.

В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.

Что такое “ДДУ по 214-ФЗ”? Суды сходятся во мнение, что ДДУ- это разновидность договора купли-продажи будущей вещи, к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются особые положения закона. Как итог, по рынок долевого строительства постоянно растет, особенно быстро растет в крупных городах. Однако ситуация на рынке недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими сопутствующими проблемами. Если бы институт долевого строительства был идеален, не было бы и печальной статистики - по итогам 2018 года в России насчитывалось более 800 проблемных объектов, а это более 80 тысяч обманутых дольщиков.

Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.

Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка

Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.

Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта . О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “ Как проверить застройщика и новостройку? ”.

Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов. Конечно, хорошие отзывы - не гарантия того, что вам будет передан объект, соответствующий рекламным буклетам и всем строительным нормам. При нарушениях застройщиком строительных норм и договора дольщик вправе взыскать значительную компенсацию, однако для многих дольщиков в приоритете скорее въехать в хорошую, готовую квартиру. Поэтому при выборе застройщика стоит учитывать критерий качества выполняемых строительных работ.

Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает "творчество" застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Объект должен быть определен четко и не допускать двоякого толкования. То есть недостаточно просто указать площадь застройки, нужно описать квартиру вплоть до ее строительного номера, приложить графический план. Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть при покупке, что влечет злоупотребления со стороны застройщика, поэтому важно все существенные требования к объекту долевого строительства предусмотреть в ДДУ, в том числе назначение помещения, расположение, площадь и т.д. Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может менять площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о возможных различиях фактической и проектной площади недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Данный нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков. В некоторых случаях, если в договоре была предусмотрена доплата при увеличении площади, площадь объекта увеличивалась на 10 и более %, что приводило к незапланированным расходам дольщиков (при этом зачастую увеличивались не самые функциональные комнаты - балкон, коридор и т.д.). Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты - отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %. Но, к сожалению, данный способ не всегда рекомендуется использовать дольщикам, так как при расторжении договора велик риск неполучения денег от застройщика (зачастую застройщики создают компанию под каждый объект долевого строительства и по окончании строительства эта компания превращается в “пустышку”). Поэтому на вопрос урегулирования договором случаев изменения площади необходимо обратить внимание при заключении ДДУ (есть ли лимиты увеличения/уменьшения площади, другие вопросы). Нередко застройщики указывают в ДДУ, что при любом увеличении площади дольщик должен доплатить цену ДДУ, а при уменьшении застройщик ничего не возвращает (или при уменьшении менее определенной величины. Рекомендуем до заключения договора обсудить с застройщиком возможности корректировки в этой части договора, оговорить условия изменения площади и договориться с застройщиком о "зеркальных" последствиях изменения площади в ту или иную сторону. Подробнее о судебной практике рассмотрения подобных споров читайте в отдельной статье.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику. Существует несколько вариантов указания сроков. Самый распространенный, понятный всем и прозрачный – указание на конкретную дату ("объект должен быть передан участнику не позднее 31.12.2018 г." или "объект передается участнику не позднее IV квартала 2018 г."). В этой ситуации дольщик заранее знает, на что ему рассчитывать, срок заранее известен, а продлить его можно, только подписав дополнительное соглашение. Разновидность этого варианта – указание на определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию с одновременным определением предельного срока ввода ("Многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 01.01.2019 г. Объект должен быть передан участнику в течение 3 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию"). Кроме этого, Гражданский кодекс РФ позволяет установить срок указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. И вот здесь начинается беззаконие. Так, например, один из довольно крупных действующих застройщиков включает в договор такое положение – "объект должен быть передан участнику в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию". Фактически можно говорить, что в данном случае срок не согласован, так как получение разрешения на ввод в эксплуатацию не является неизбежным, дом могут в принципе не вводить в эксплуатацию или ввести его через десятки лет. Естественно, при заключении договора дольщик на такие сценарии не рассчитывает. Как ни странно, некоторые суды Московского региона, вопреки разъяснениям Верховного суда РФ, толкуют положения данного договора так, что срок сдачи квартиры когда-то да наступит, а вот право на получение неустойки за просрочку сдачи объекта у дольщика не возникло, так как срок еще не наступил. В связи с этим рекомендуем следить за тем, чтобы срок сдачи объекта был указан в договоре максимально конкретно и соответствовал устным обещаниям менеджера (рекламным объявлениям).

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена, как и срок, могут быть изменены сторонами по дополнительному соглашению, если такая возможность предусмотрена договором. Как ранее говорили, обратите внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ при изменении площади объекта недвижимости. Встречаются случаи включения застройщиками особых условий об изменении цены ДДУ застройщиком в одностороннем порядке. Поэтому внимательно изучите ДДУ, не только раздел о цене ДДУ, но иные условия (часто застройщики самые “интересные” условия включают в форс-мажор, заключительные положения и т.д.), чтобы по завершении строительства не удивиться значительному удорожанию объекта недвижимости.

Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Законом № 214-ФЗ, в ДДУ он может быть только увеличен.

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование). Подлинность сведений о страховании или залоге лучше проверить до подписания договора.

Также, кроме существенных условий, в ДДУ включаются иные условия, отсутствие которых само по себе не влияет на заключенность и действительность договора: порядок общения сторон, рассмотрения их споров, права и обязанности и т.д. Так как их регламентация в Законе менее подробная, у застройщиков появляется "место для маневра". Одни застройщики включают в договор положение о том, что все споры с ним будут рассматриваться в суде, который более лоялен к компании, другие устанавливают трехмесячные сроки ответа на претензии, а некоторые даже прописывают возможность одностороннего изменения срока сдачи объекта или отказ от взыскания неустойки.

Во всем этом многообразии ухищрений нужно помнить, что на ДДУ распространяются положения Закона о защите прав потребителей. А согласно ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Однако слепо надеяться на данное положение тоже не следует – не все суды признают недействительность условий договора, ущемляющих права дольщика, например, условий об определении исключительной подсудности споров или ограничения размера ответственности застройщика.

В связи с этим, нужно внимательно изучать договор перед его подписанием, обсуждая каждое спорное положение с застройщиком и, по возможности, с компетентным юристом. Опытный юрист по ДДУ сможет дать оценку рисков заключения ДДУ в редакции застройщика, оценить перспективы оспаривания определенных положений ДДУ в суде (если застройщик отказывается менять условия, а дольщику понравилась квартира (офис или иное помещение.) именно в этом жилом комплексе).

Помните, что даже полное соответствие ДДУ требованиям Закона не является панацеей от всех проблем, и только максимальная бдительность дольщика позволит ему в минимизировать свои риски.

Обратите внимание! Согласно закону, оплата по ДДУ должна производиться только после регистрации договора в Росреестре.

В некоторых случаях застройщики, чтобы минимизировать свои риски, прибегают к другой схеме продажи новостройки - заключению договора участия в ЖСК. О том, что такое ЖСК, какие риски несет для дольщика данная схема, читайте в отдельной статье по ссылке.

Риск № 3: Замена ДДУ уступкой права требования

Нередко застройщики вместо ДДУ предлагают подписать договор уступки права требования по ДДУ. То есть застройщик реализует "своему" дольщику квартиры по ДДУ, а данный дольщик "продает" квартиры по договорам уступки. Такая схема, на первый раз вполне прозрачная, таит в себе ряд рисков.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: