Подлежит ли договор уступки прав требования неустойки штрафа пени государственной регистрации

Обновлено: 10.05.2024

18 августа Экономическая коллегия рассмотрит спор о применении ст.333 ГК кассационной инстанцией.

Казалось бы, вопрос о полномочиях кассационной инстанции относительно снижения размера неустойки давно разрешен.

Согласно абзацу 3 п.72 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд кассационной инстанции может отменить обжалуемый судебный акт в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам ст.333 ГК, лишь в случае нарушения или неправильного применения норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований п.6 ст.395 ГК, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного п.1 ст.333 ГК (п.2 ч.1 ст.287 АПК).

Вместе с тем оценка судам соразмерности неустойки может быть настолько субъективной и оторванной от фактических обстоятельств конкретного дела, что усиление контроля на уровне кассации по этому вопросу явно бы не помешало. При том, что снижение неустойки допускается только в исключительных случаях, суды снижают ее по причине несоразмерности, зачастую даже не объясняя, в чем эти исключительность и несоразмерность выражаются. Свой подход суды оправдывают тем, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанном критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует ст.71 АПК.

И даже когда суды мотивируют свои выводы обстоятельствами рассматриваемых дел, их подходы могут быть диаметрально противоположными. Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2018 №Ф09-8505/18 по делу №А34-1382/2018 признано обоснованным снижение неустойки с учетом незначительного периода просрочки (35 дней). А в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.02.2020 №Ф05-21569/2018 по делу №А41-88538/2017, наоборот, снижение неустойки признано правомерным со ссылкой на то, что период просрочки составляет более чем 2 года. Таким образом, любая продолжительность периода просрочки может быть использована в качестве формального основания снижения неустойки, что нарушает баланс интересов сторон в пользу лица, нарушившего обязательство.

При этом неустойка помимо прочего является средством обеспечения исполнения обязательств, а ее чрезмерное снижение ведет к утрате этой функции и, следовательно, снижает дисциплину участников гражданского оборота, что в конечном счете вредит всем.

Для лучшего понимания сути спора будет полезно ознакомиться с его предысторией.

КБ «Монолит» предоставило ООО «Джаст М» кредит в размере 72 000 000 руб. на основании кредитного договора от 25.09.2009, обеспеченного поручительством физ.лица.

Незадолго до отзыва у КБ «Монолит» лицензии и назначении временной администрации ООО «Джаст М» произвело платежи со счета в том же банке в погашение задолженности по кредитному договору.

В деле о банкротстве КБ «Монолит» такое погашение было оспорено, требования по кредитному договору восстановлены[1] (Постановление АС Московского округа от 21.08.2017 №Ф05-4011/2015 по делу №А40-35432/14).

КБ «Монолит» обратилось в суд общей юрисдикции (соответчиком выступал поручитель – физ.лицо) с иском о взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на 30.09.2017г. (Решение Реутовского городского суда от 19.02.2018, Апелляция от 08.08.2018 №33-22629/2018 без текста).

В ходе банкротства КБ «Монолит» по результатам открытых торгов (публичное предложение) требование по кредитному договору было уступлено ИП – договор цессии от 11.12.2018.

Однако иск о взыскании задолженности в суде общей юрисдикции стал предметом ещё одного пересмотра, поскольку поручителю был восстановлен срок подачи апелляционной жалобы. В ходе этого пересмотра (Апелляционное определение от 26.02.2020 №33-2688/2020), во-первых, было установлено нарушение территориальной подсудности, в связи с чем судебный акт о взыскании был отменен, а, во-вторых, был принят отказ истца от иска к поручителю-физ.лицу и дело передано в арбитражный суд (дело №А40-55182/2020, судебное заседание 1ой инстанции назначено на 25.08.2020).

Параллельно с последними событиями проходило рассмотрение обсуждаемого дела №А40-157535/2019, переданного в Экономическую коллегию.

ИП, приобретший требования, заявил в арбитражный суд иск о взыскании задолженности по длящимся платежам за период с 01.10.2017 по 11.09.2019, следующий за периодом требований, заявленных в суде общей юрисдикции (проценты 21 008 219,11 руб., пени с ОД 153 360 000 руб. и пени с процентов 119 698 937,92 руб. с учетом уточнения).

Решением АС г.Москвы от 27.09.2019 иск удовлетворен частично: пени снижены на основании ст.333 ГК (30 672 000 руб. пени с ОД и 23 939 787,58 руб. пени с процентов). При этом в части применения ст.333 ГК судебный акт мотивирован абстрактным выводом о том, что размер неустойки, исходя из расчета, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, а также стандартными и не раскрытыми применительно к обстоятельствам дела ссылками на то, что суд учитывает баланс интересов сторон, компенсационный характер неустойки и размер основного обязательства, а также принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и длительности периода начисления неустойки, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора (определение Конституционного суда РФ от 21.12.2000 №263-О, Совместное Постановление Пленума ВС РФ №6 и Пленума ВАС РФ №8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ»).

Постановлением 9ААС от 19.11.2019 решение изменено в части взыскания неустойки – пени взысканы в полном объеме. На этот раз суд объяснил свою позицию:

срок возврата кредита трижды продлевался (в общей сложности на 5 лет), при этом ежемесячные платежи ответчиком и 3м лицом не вносятся, проценты не гасились, обязательства по погашению кредита не исполнялись;

с учетом длительного срока нарушения обязательств по кредитному договору, риски и вина, связанные с увеличением просрочки, а, следовательно, увеличением пени лежат на ответчике, который в течение четырех лет даже частично не исполнял обязательства по кредитному договору;

при этом действия ответчика, направленные на погашение задолженности путем перевода денежных средств в условиях неплатежеспособности банка, не могут быть расценены в качестве основания для снижения размера договорной ответственности.

Постановлением АС Московского округа от 28.02.2020 постановление апелляции отменено, решение 1ой инстанции оставлено в силе. И в этом судебном акте, на мой взгляд, заслуживает внимание не столько процессуальный вопрос о правомерности оценки доказательств кассацией, сколько сделанные ей выводы. АС Московского округа указал, что согласно п.2 Информационного письма ВАС РФ от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» в качестве одного из последствий несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств может быть признан чрезмерно высокий процент неустойки, а в силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 №11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. После чего суд округа установил несоразмерность весьма странным образом, сопоставив заявленную ко взысканию суммы неустойки с ценой, уплаченной взыскателем ИП при приобретении прав требований в банкротстве первоначального кредитора. Такая позиция представляется необоснованной.

Во-первых, надо учитывать возможные потери не только текущего кредитора, но и его правопредшественника, продавшего требования с дисконтом. Если же снижать размер неустойки на основании низкой цены цессии, то последующие цессии будут заключаться по еще более низкой цене, так как в дисконт будет закладываться вероятность большего снижения неустойки. Это повлечет за собой еще большее снижение неустойки, сопоставленной с ценой цессии, и так далее, пока уступка неустойки не станет вообще бессмысленной. Что при этом будет с требованиями, где кредитор признан банкротом и не располагает временем для самостоятельного взыскания неустойки, не понятно. Получается, что недобросовестный заемщик извлек выгоду из того, что первоначальный кредитор был вынужден зафиксировать свои убытки.

Во-вторых, отношения цедента и цессионария не затрагивают прав заемщика и не должны учитываться при взыскании задолженности с последнего. А что если бы это была уступка между физическими лицами, совершенная посредством договора дарения? Но даже если и учитывать условия уступки прав, то надо также устанавливать всю совокупность отношений сторон цессии. Например, цессия могла быть часть взаимосвязанных сделок, где значительный дисконт в одной части компенсировался предоставлением в другой сделке. В данном же случае, поскольку цессия заключалась посредством торгов в банкротстве и наличие взаимосвязанных сделок исключено, следовало бы учесть, что ее заключение было связано для цедента с определенными издержками: необходимостью соблюдения процедуры, невозможностью согласования комфортных для него условий договора. Кроме того, вне зависимости от отношений цедента и цессионария должно быть учтено, что цена цессии формируется с учетом того, что цессионарий принимает риски невозможности фактического взыскания задолженности (в связи с недостаточностью активов у заемщика). В данной же ситуации также имело место противодействие цессионарию со стороны аффилированных с заемщиком лиц (оспаривание торгов и замены взыскателя), что также снижает доход заемщика.

И это не говоря уже о том, что проценты и неустойка заявлены в том числе за период, когда требования по кредитному договору принадлежали уже ИП.

Более того, представляется, что в данном подходе, заложены предпосылки автоматического снижения неустойки в случае цессии, как сейчас это уже происходит с уступкой требований по неустойке, возникшей из договора участия в долевом строительстве.

Определением судьи ВС РФ от 09.04.2020 №305-ЭС20-4792 в передаче дела в экономическую коллегию было отказано со ссылкой на то, что поскольку суд округа оставил в силе решение суда первой инстанции, управомоченного на исследование и оценку доказательств, нарушений пределов рассмотрения спора в кассационной инстанции не было.

Определением от 09.07.2020 №305-ЭС20-4792 по жалобе в порядке ч.8 ст.291.6 АПК определение об отказе в передаче кассационной жалобы отменено, дело передано в Экономическую коллегию. В качестве причины указано только то, что, по мнению заявителя, суд первой инстанции превысил свои полномочия, поскольку фактически переоценил представленные в материалы дела доказательства, которые являлись предметом рассмотрения судом первой и апелляционной инстанций.

Но на что бы ни ссылалась Экономическая коллегия, на процессуальные нарушения или некорректность сопоставления суммы требований по неустойке с ценой их приобретения, отмена кассации представляется крайне желательной в целях недопущения появления еще одного основания снижения неустойки.

[1] По начислению неустойки при оспаривании погашения также есть интересные вопросы (в каких случаях подлежит применению п.29.1 Постановления ВАС РФ от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)») – возможно, напишу об этом отдельно, но в этом деле речь явно не об этом.

Форма соглашения о цессии

Правила оформления цессии, т. е. уступки цедентом (первоначальным кредитором) цессионарию (новому кредитору) права требования к должнику, зависят от того, в каком виде было заключено первоначальное соглашение между цедентом и должником (ст. 389 Гражданского кодекса):

если сделка была заключена в простой письменной форме, достаточно оформить документ на бумаге;
если передаются правомочия по соглашению в нотариальной форме, например по договору ренты, придется обратиться к нотариусу за удостоверением цессионного соглашения;
если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, одним из этапов цессии станет обращение в регистрирующий орган.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В соответствии со ст. 164 ГК юридические последствия сделки, в отношении которой существует требование о госрегистрации, наступают только после нее. Соответственно, непредставление цессионного соглашения в Росреестр будет означать, что соглашение между цедентом и цессионарием не порождает правовых последствий.

При этом сторонам необходимо учитывать позицию Верховного суда, который указал, что несоблюдение установленного порядка госрегистрации сделки не влечет негативных последствий для должника, который, получив от цедента уведомление об уступке, предоставил новому кредитору исполнение (п. 2 постановления Пленума ВС от 21.12.2017 № 54).

Когда требуется регистрация договора переуступки в Росреестре

Одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр) является государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на такое имущество (п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Однако не все договоры, связанные с передачей прав на недвижимость, необходимо передавать в Росреестр для регистрации. Например, не нужно обращаться в Федеральную службу с просьбой зарегистрировать договор, если заключены соглашения о смене кредитора в сделке о купле-продаже квартиры, дома, земельного участка или иной недвижимости (ст. 551 ГК), даже если она входит в состав предприятия (ч. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Обращаться в Росреестр с заявлением о регистрации сделки, предметом которой выступает смена кредитора, нужно только в двух случаях:

если изначальный договор касался аренды недвижимости (ст. 609 ГК);

ВАЖНО! Если арендуется здание или сооружение, то регистрация необходима только в том случае, если соглашение заключено минимум на год (ст. 651 ГК), однако если такое здание, сооружение включено в состав предприятия, то срок аренды значения не имеет (ст. 658 ГК).

Порядок регистрации договора цессии

Для регистрации соглашения необходимо:

Помимо постановки на учет самого договора, цедент и цессионарий должны зарегистрировать передачу прав по нему.

Переход прав подлежит регистрации не только в случаях, когда первоначальное соглашение касалось аренды недвижимости и участия в долевом строительстве, но также в случаях, когда меняется кредитор в соглашениях, касающихся:

продажи или дарения недвижимого имущества;
отчуждения недвижимости под выплату ренты;
аренды имущественного комплекса (предприятия);
и в других предусмотренных законодательством случаях.

При этом проходить процедуру регистрации сделки не требуется, ключевым будет зафиксированный в Едином государственном реестре недвижимости факт перехода прав.

Процедура оформления перехода прав от цедента к цессионарию

заявление;
документ, удостоверяющий переход права (в данном случае оба договора);
карта-план территории, если в соглашении должника и кредитора передаваемым объектом выступал земельный участок;
если пакет бумаг представляется представителем, удостоверяющий его полномочия документ.

Порядок предъявления документов утвержден приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883.

К моменту обращения заявителем должна быть уплачена государственная пошлина. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса ее величина по общему правилу варьируется от 2 тыс. для физических лиц до 22 тыс. руб. для организаций. При этом размер госпошлины в некоторых случаях отличается. Например, при отчуждении прав на предприятие госпошлина может составлять до 60 тыс. руб. (п. 21 ст. 333.33 НК).

Представлять в Росреестр квитанцию об уплате пошлины не требуется — эти данные работники службы получат из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП).

Итоги

Подводя итоги, необходимо вновь обратить внимание на различие оснований и процедур регистрации сделки и перехода прав по ней. Переход прав на недвижимость в любом случае подлежит учету, а вот регистрация сделки об уступке права требования требуется только в 2 случаях: если первоначальный договор касался аренды недвижимости (за некоторыми исключениями) или участия в долевом строительстве.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Суд высшей инстанции отменил решения судов трех инстанций, вслед за Росреестром отказавшим в госрегистрации договора, по которому дольщица уступила предпринимателю, специализирующемуся на потребительском терроризме, право требования неустойки за просрочку, оставив за собой право требования самой квартиры.

Людмила Александрова заключила с ООО «Даверна» договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома по адресу: Московская область, г. Видное, ул. Школьная, дом. 11. После того как застройщик не передал квартиру в установленный срок, дольщица уступила предпринимателю Алексею Косареву право требования неустойки за просрочку девелоперской компанией исполнения своих обязательств.

Однако при этом право требования самой квартиры к предпринимателю не перешло, а государственная регистрация уступки прав в части получения неустойки действующим законодательством не предусмотрена. На этом основании Управление Росреестра по Московской области отказало в госрегистрации договора цессии.

Косарев обжаловал отказ в суде (дело № А41-59308/2016), однако три инстанции в заявленных требованиях предпринимателю отказали, указав, что обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

В итоге позицию заявителя жалобы поддержала Судебная коллегия Верховного Cуда РФ по экономическим спорам, которая отменила судебные акты нижестоящих инстанций и обязала Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать договор.

Напомним, что 22 января 2018 года Национальное объединение застройщиков жилья обратилось в Минстрой России и Государственную Думу с предложением запретить уступку прав требования неустойки отдельно от основного обязательства. Строительное ведомство и депутаты пока не обозначили своей позиции по данному вопросу.

Другие публикации по теме:

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

Таким образом, арбитражные суды продолжают выносить решения в пользу потребительских террористов.

Портал ЕРЗ продолжает следить за развитием судебной практики, касающейся взыскания неустоек с застройщиков, что приводит к обогащению так называемых потребительских террористов. В одном из таких судебных дел за просрочку передачи квартиры в 2,5 месяца застройщику присуждена сумма неустойки, размер которой равен стоимости квартиры.

ИП обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Стройкомплекс «Говорово» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа за неудовлетворение требований потребителей.

Как следует из материалов судебного дела, между застройщиком ООО «Стройкомплекс «Говорово» и дольщиками был заключен договор участия в долевом строительстве. По условиям ДДУ застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать в нем квартиру дольщикам, которые со своей стороны обязались оплатить объект долевого строительства. Стоимость объекта долевого строительства составила 5 190 492 руб. Обязательство дольщики исполнили в полном объеме.

Согласно условиям ДДУ застройщик должен был передать объект не позднее 30 апреля 2017 года. Однако квартира в предусмотренный договором срок передана не была. Фактически разрешение на ввод было получено 11 июля 2017, то есть срок был нарушен на 2,5 месяца.

06.07.2017 дольщики направили застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи просрочкой передачи квартиры на срок более чем 2 месяца. 3 августа того же года застройщик исполнил обязательство по возврату цены договора в добровольном порядке, при этом проценты, предусмотренные ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ, девелопер выплатить отказался.

Затем дольщики заключили с ИП договор уступки прав требований процентов за пользование денежными средствами по договору участия в долевом строительстве. ИП направил требование к застройщику о выплате процентов. Согласно расчетам, итоговый размер имущественных санкций составил 4 972 403 руб. В расчет процентов за пользование чужими денежными средствами был включен период со дня уплаты цены ДДУ до дня ее фактического возврата дольщикам.

Поскольку застройщик добровольно не исполнил обязанность по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, ИП дополнительно потребовал выплатить ему проценты за нарушение срока возврата требуемой суммы — причем эти проценты должны быть уплачены со дня истечения срока возврата (07.08.2017) до дня вынесения решения.

31.01.2018 Арбитражный суд г. Москвы своим решением по делу №А-40-191984/17-60-1780 подтвердил, что расчет размера неустойки является математически верным. Дополнительно судом произведен перерасчет процентов на день принятия решения суда.

В итоге с застройщика взыскана сумма процентов, в том числе штраф за неисполнение требований потребителя в размере 5 166 962 руб., которая равна стоимости квартиры.

Застройщик просрочил сдачу дома. Дольщица потребовала от компании неустойку, но получила отказ. Потом она решила уступить право требования к застройщику одному ИП. Три инстанции удовлетворили иск предпринимателя, взыскав с фирмы неустойку и штраф за невыплату денег в добровольном порядке. Со штрафом, как выяснилось, суды были неправы. Его нельзя уступить до его присуждения, а взыскать его может только сам потребитель, указал ВС.

В ноябре 2016 года Надежда Ламырева приобрела квартиру в строящемся доме в Новой Москве ценой 11,6 млн руб. По договору участия в долевом строительстве, застройщик – ООО «Красный Октябрь – Рассказовка» – должен был ввести объект в эксплуатацию до конца 2017 года и в течение восьми месяцев передать квартиру.

Но ввод в эксплуатацию задержался почти на год: разрешение компания получила только 22 декабря 2018 года. Через полтора месяца Ламыревой передали ее квартиру. Посчитав, что застройщик нарушил сроки, установленные договором, женщина направила ООО «Красный Октябрь – Рассказовка» претензию о выплате неустойки, но застройщик не стал этого делать.

Дольщица решила не судиться с компанией сама, а вместо этого продать право требования с застройщика 911 489 руб. неустойки, а также штрафа в размере 50% от присужденной суммы за невыплату денег в добровольном порядке. Долг купила ИП Галина Царина.

Она обратилась с иском к ООО «Красный Октябрь – Рассказовка» в Арбитражный суд Москвы (дело № А40-25720/2019). Первая инстанция, установив, что ответчик нарушил срок передачи квартиры, взыскала с него неустойку, снизив ее размер до 455 744 руб., а также штраф в 227 872 руб. по закону «О защите прав потребителей». Апелляция и окружной суд решение АСГМ поддержали.

Застройщик, которого не устроил такой исход, обратился с жалобой в Верховный суд. Компания настаивала, что уступить право требования штрафа невозможно, пока он не присужден в пользу потребителя. А, следовательно, решения судов, которые удовлетворили требование Цариной о взыскании соответствующей суммы, не соответствуют закону.

Сначала взыскать, потом уступить

Рассматривая этот спор, экономколлегия напомнила, что в отличие от общих правил начисления неустойки (штрафа, пени), право на присуждение потребительского штрафа возникает не в момент отказа исполнителя от добровольного удовлетворения претензии, а в момент, когда суд признал обоснованными денежные требования потребителя.

Таким образом, право на штраф может перейти по договору уступки только после его присуждения цеденту-потребителю. Из этого правила есть одно исключение - случаи, когда в результате уступки цессионарий сам становится потребителем услуги, но это не относится к ситуации Цариной, отметили судьи. Они отменили решения нижестоящих судов в части взыскания штрафа и отказала Цариной в удовлетворении этого требования.

Спорно, но практика уже определилась

«Определение Верховного суда обосновано именно природой штрафа», - убеждена Нурида Ибрагимова из компании Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг. × . Он может взыскиваться только в пользу потребителя, иначе его присуждение неправомерно, поясняет она.

Впрочем, в рассматриваемом определении ст. 383 ГК все же не приводится. Вероятно, потому, что в случае Лымаревой речь скорее идет о специальном статусе цедента (как потребителя), чем о его личности, предполагает он.

С одной стороны, можно говорить, что доктринально такой вывод Верховного Суда выглядит очень спорным. С другой стороны, судебная практика уже скорее определилась по этому вопросу, чем нет.

С этим соглашается Виктория Большагина из КА Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Уголовное право 4 место По количеству юристов 12 место По выручке 17 место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × , замечая, что подобную позицию Верховный суд озвучивал и ранее. Например, она содержится в определении гражданской коллегии ВС по делу № 5-КГ19-52.

26.04.2018 изготовлен полный текст определения Судебной коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 305-ЭС17-17670.

Суть спора заключалась в следующем.

Индивидуальный предприниматель, которому дольщиком было уступлено право требования взыскания неустойки, предусмотренной статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также дольщик обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о регистрации договора уступки права требования, в чем им было отказано.

Дольщик уступил ИП право требования за период времени с 16.04.2016 до даты подписания акта приема-передачи указанной квартиры, т.е. на момент цессии квартира еще не была передана, т.е. договор долевого участия не был исполнен.

Основания для отказа были следующие:

. договор не содержит необходимые для внесения в ЕГРП сведения о совершившем сделку физическом лице. Управление Росреестра также пришло к выводу, что, поскольку право требования квартиры от цедента к цессионарию не переходит, не представляется возможным определить объект сделки. Со ссылкой на статью 17 Закона № 214-ФЗ, статью 25.1 Закона № 122-ФЗ Управление Росреестра указало на то, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. Между тем, так как на основании договора уступки предприниматель получает право на взыскание неустойки, но не получает иных прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, государственная регистрация договора уступки, по мнению Управления Росреестра, действующим законодательством не предусмотрена.

ИП оспорил отказ, но суды всех трех инстанций отказали ему в удовлетворении требований.

СКЭС ВС РФ, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, исходила из следующего:

Ссылку Управления Росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации, нельзя признать обоснованной. Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Поскольку при заключении договора уступки у Александровой Л.Г. уже существовало право на взыскание неустойки в связи с нарушением сроков передачи ей квартиры застройщиком, ссылка судов на то, что это право было ей предоставлено законом, а не договором, не влияет на объем существующих у нее прав, передаваемых новому кредитору на этот момент, а также не учитывает возможность реализации права на законную неустойку только в случае наличия у нее статуса участника договора на участие в долевом строительстве, не иначе как по которому она может его передать. Такой подход не противоречит разъяснению, изложенному в пункте 4 постановления Пленума № 54 о том, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам, но вместе с тем на основании закона новый кредитор, в силу его особого правового положения, может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

Судебная коллегия также считает несостоятельным довод Управления Росреестра о технической невозможности государственной регистрации договора уступки по договору участия в долевом строительстве.

В принципе, когда цессия заключатся до передачи квартиры, то требование государственной регистрации договора вполне обоснованно. Существуют застройщики, допускающие многомесячные просрочки исполнения обязательства перед дольщиками. В таком случае дольщики часто передают права по ДДУ за плату другим лицам. Новый дольщик, если не производить регистрацию договора уступки права требования неустойки, может не знать о том, что его правопредшественник уже продал требования по взысканию неустойки. Между тем, определяя цену, по которой новый потенциальный дольщик будет приобретать права по ДДУ, наличие права на взыскание неустойки может иметь существенное значение при определении цены приобретаемого права.

Совершенно иная ситуация, на мой взгляд, возникает, когда осуществляется уступка права требования неустойки после передачи квартиры. В данном случае ДДУ уже полностью исполнен и никаких замен стороны ДДУ уже не может произойти, что лишает смысла регистрацию уступки права требования неустойки. Будем надеяться, что судебная практика будет учитывать эти различия.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: