Недвижимость как объект гражданских прав по материалам судебной практики

Обновлено: 01.05.2024

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Комментарий к ст. 130 ГК РФ

1. Деление вещей на движимые и недвижимые, известное еще римскому праву, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Напротив, движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми.

Важность данного деления определяется существенными различиями, которые имеются в правовом режиме движимых и недвижимых вещей. Эти различия отражены во многих нормах ГК (см., например, ст. ст. 131, 164, 219, 223, 225, 226, 234, 295, 338, 340, 349 и др.) и иных законов.

Указанное деление в строгом смысле распространяется только на вещи и к другим видам имущества применяться не может. Однако в литературе и на практике его нередко распространяют и на иное имущество, в частности на права требования, что, конечно, является неверным.

2. Пункт 1 ст. 130 выделяет три вида недвижимых вещей. Первую группу составляют вещи, являющиеся недвижимыми по своей природе. К ним закон относит земельные участки и участки недр. До принятия Водного кодекса к ним относились также обособленные водные объекты.

Вторую группу недвижимых вещей образуют все вещи, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Приведенный в законе перечень объектов такого рода носит сугубо примерный характер. В 2004 г. в целях повышения гарантий инвесторов (дольщиков) и вовлечения данного имущества в гражданский оборот перечень был дополнен объектами незавершенного строительства. Напротив, в 2006 г. в связи с принятием нового ЛК из него были исключены леса и многолетние насаждения; к недвижимому имуществу стали относится лишь лесные участки, т.е. участки земли, границы которых определены в процессе проведения лесоустройства и прошедшие государственный кадастровый учет.

Однако очевидно, что в законе едва ли можно перечислить все виды недвижимых объектов такого рода, тем более что отнесение многих конкретных объектов к недвижимости по признаку прочной связи с землей весьма проблематично. В частности, современные техника и технологии позволяют перемещать здания и сооружения.

Поэтому в данном случае закон следует толковать не буквально, а в соответствии с его смыслом. Он же состоит в том, что недвижимостью закон признает все то, что может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей.

К третьей группе недвижимых вещей закон относит объекты, которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по иным причинам. В частности, недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.д.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению безо всякого ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

При этом содержащийся в п. 1 ст. 130 перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, поскольку законом ими может быть признано и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс (см. коммент. к данной статье). В соответствии со ст. 1 Закона о государственной регистрации к недвижимости отнесены отдельные жилые и нежилые помещения и т.д.

3. Пункт 2 ст. 130 относит к движимому имуществу все вещи, которые не являются недвижимостью. При этом специально подчеркнуто, что по общему правилу права на движимое имущество не подлежат регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Судебная практика по статье 130 ГК РФ

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания права собственности предпринимателя на спорные объекты.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, сославшись на статьи 130, 167, 168 и пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) пришел к выводу о недействительности спорной сделки ввиду продажи зданий без продажи принадлежащего продавцу земельного участка, а также неделимости спорного объекта в силу статьи 133 Гражданского кодекса и отсутствия правовых оснований для регистрации права долевой собственности на него за истцом.

Принимая оспариваемые заявителем судебные акты суды руководствовались положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 130, статей 222, 666 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и исходили из недоказанности истцом факта возведения ответчиком спорной постройки, либо возведения ее иным лицом по заданию последнего.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями части 1 статьи 198, частей 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 39.1, частью 1, пунктом 6 части 2 статьи 39.3, частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 130, пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и правовыми позициями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлениях от 17.01.2012 N 4777/08, от 28.05.2013 N 17085/12 и от 24.09.2013 N 1160/1, разъяснениями, данными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что сооружение Общества представляет собой заасфальтированный участок, огороженный забором, на котором также расположено здание сторожевой, состоящей из бетонных блоков (фундамент) и кирпичного второго этажа, пришли к выводу, что принадлежащее Обществу сооружение автостоянка площадью застройки 2457,2 кв. м не может быть признано самостоятельным объектом недвижимости, а потому у последнего отсутствует исключительное право на приобретение земельного участка под этим объектом в собственность.

При этом суд указал на отсутствие споров относительно наличия у принадлежащего Диеву О.В. объекта признаков недвижимого имущества по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и относительно прав на указанный объект.
Правовые выводы окружного суда согласуются со смыслом разъяснений, данных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Суды, руководствуясь пунктом 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 16, подпунктами 2, 7 пункта 1 статьи 22, статьями 45, 48 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установили, что отдельный контур многоконтурного земельного участка не отнесен законом к объектам земельных отношений (объектам недвижимости), в связи с чем требования об установлении границ отдельного контура без установления границ всего многоконтурного земельного участка не подлежат удовлетворению.

Не соглашаясь с такими выводами, суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" подчеркнул, что истцом избран надлежащий способ защиты, восстановление его прав возможно путем предъявления иска о признании права отсутствующим. При этом суд округа указал, что для правильного рассмотрения дела необходимо разрешить вопрос относится ли спорный объект к объектам недвижимости, обладает ли соответствующими признаками.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, сославшись на статьи 130, 167, 168, пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пришел к выводам о недействительности спорной сделки ввиду продажи зданий без продажи принадлежащего продавцу земельного участка, а также о том, что у продавца отсутствует воля на продажу доли в праве собственности на неделимые объекты недвижимости, и следовательно, об отсутствии правовых оснований для регистрации права долевой собственности за истцом.

Признавая указанное решение ответчика незаконным, суд апелляционной инстанции, выводы которого поддержал суд округа, руководствовался пунктом 1 статьи 130, пунктом 1 статьи 218, статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статьей 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" (далее - Закон о N 126-ФЗ), пунктом 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", пунктом 1 статьи 17, пунктом 1 статьи 25 Закона N 122-ФЗ, Положением об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68 (далее - Положение), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и исходил из отсутствия у Управления Росреестра законных оснований для отказа в совершении регистрационных действий в отношении упомянутого сооружения.

Отрывок из проекта статьи, посвящённой приобретению недвижимости. Буду признателен, если укажите на аспекты, которые требуют дополнительного разъяснения, уточнения, осмысления.

Господствующее представление об определяющем значении неподвижности вещи без соразмерного ущерба её целостности есть лишь подобие классической идеи связанности имущества, прирастающего составной частью к земле. Истоки «земельного» канона недвижимости, вероятно, следует искать в том, что земля представляет собой единственную в природе вещь, которая является вечной, служит самостоятельной основой для пространственного освоения человеком внешнего мира в качестве пригодной среды обитания оседлых народов и не требует для её присвоения специальных усилий, связанных с добычей и переработкой. Отсюда особая публичная значимость оборота недвижимости и стремление государства поставить себя между участвующими в нём частными лицами. Естественное различие оборота вещей движимых и недвижимых создаёт потребности в отражении ипотечных прав и преодолении затруднения, связанного с распознанием владения. Для удовлетворения этих потребностей достаточно условной обязательности внесения вещного права в достоверный реестр без правопорождающего значения записи.

Иной подход обозначен составителями Концепции совершенствования общих положений ГК РФ, согласно которому недвижимость отождествлена с правом на неё, которое занесено в реестр. Это плод прямого заимствования из Германии, где строения, возведённые на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве застройке, считаются (фикция) частью этого права (§12 Закона о наследственном праве в Германии)[1]. Иными словами, недвижимость – то, что находится в пообъектном реестре прав, если это не противоречит природе вещи. Например, так описывает эту идею проф. РШЧП Р.С. Бевзенко: «В праве же недвижимости гражданско-правовому термину «вещь» соответствует термин «раздел реестра». Следовательно, если для некоторого объекта открыт раздел реестра, то именно этот объект и является (с точки зрения гражданского права) вещью»[2]. Подобный взгляд, сформированный под действием принципа внесения, кажется не вполне корректным, поскольку меняет местами причину (вещь) и следствие (право на неё), смешивая и отождествляя объективный факт и субъективное право.

Конечно, утверждение о наличии в гражданском обороте вещи безотносительно права на неё лишено смысла. Даже бесхозяйная вещь имеет номинального собственника. Не подлежит сомнению и организационно-техническое преимущество единого реестра, в котором учтены как характеристики объекта, так и права на него. Однако, хотя недвижимость и является понятием юридическим, обозначая правовой режим, тем не менее его триггером является не формальное признание со стороны правопорядка, а отмеченная нами выше природная особенность земли. Открытие раздела реестра есть акт юридической квалификации имущества в качестве недвижимости, который создаёт условия для объявления третьим лицам вещных прав на объект. Будучи действием правоприменительным, он не зачинает гражданское правоотношение, а лишь констатирует его. Достаточно принять во внимание, что вещные права на недвижимость появились задолго до возникновения реестра. Последующее развитие экономического обмена и увеличение плотности населения потребовали с целью предупреждения конфликтов более точного описания местоположения недвижимости. Отражение объекта в кадастре лишь фотографически достоверно (жаль, что не в 3D изображении) фиксирует ранее возникшее по своему естеству правоотношение.

Необходимость кадастра недвижимости состоит в точном обозначении границ абсолютного господства лица, но над вещью ли? Поскольку физически личность трёхмерна, то и юридически занимаемое ею пространство также имеет 3D проекцию, естественно ограниченную самой хозяйственной необходимостью и в пределах, не затрагивающих публичные интересы. О том, что земля как физический объект лишь центр притяжения этой проекции, а недвижимость как понятие юридическое не сводится к плоскостной опоре на казуистических примерах с навесающими соседскими деревьями знали уже давно (usque ad sidera, uscue ud inferоs[3]). С научно-техническим прогрессом в освоении недр и атмосферы это правило по мере публицизации частного права получило оговорку: «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц» (п.3 ст.261 ГК). В настоящее время отмечается актуализация объёмного понимания недвижимости в связи с охраной «воздушных границ» частных землевладений от беспилотных летательных аппаратов[4].

Юридическое понятие недвижимости, таким образом, схлопывает в себе объект и субъективное право на него. Они пребывают в ней совершенно особом агрегатном состоянии, в котором лицо обретает наибольшую полноту индивидуальной свободы как бы находясь внутри вещи. По тем же соображениям уплотнение собственности приводит к концентрации соседских прав, а значит ко всё большему ограничению собственности на недвижимость. С этой точки зрения в отличие от вещей движимых право на недвижимость представляется не столько правом на вещь, сколько пространственной ячейкой самой личности, вместилищем её индивидуальной свободы вне обязательств, за исключением принятых на себя добровольно и в пределах публичных ограничений. Недвижимость – это право внутри самой вещи (в юридическом смысле res in commercium). Когда собственник находится за пределами своей недвижимости, в чужом пространстве, он не теряет собственность, сохраняя потенциальную возможность обретения полной свободы. Предложенная нами объяснительная модель показывает философскую подоплеку синтетического понятия недвижимости, вмещающего в себя как объект, так и право на него таким образом, что в результате мы имеем абсолютное право внутри самой вещи.

Для установления момента возникновения недвижимости показательно недавно рассмотренное дело камчатской ГЭС[5], в котором Верховный Суд РФ указал на необходимость исследования нижестоящим судом правового режима каскада ГЭС, состоящего из 3 станций и высоковольтных линий, в качестве «единого объекта». Между тем, суды установили, что по данным ЕГРН станции отражены в качестве самостоятельных объектов, но фактически представляют собой технологически взаимосвязанное сооружение, полноценная эксплуатация которого возможна только целиком. Следовательно, Верховный Суд РФ правильно[6], на наш взгляд, отдаёт приоритет фактическому положению вещей, если имеются основания к опровержению презумпции достоверности реестра. От этого может зависеть исход дела, поскольку в случае с единым недвижимым комплексом (ЕНК) требуется голосование собственников всех трёх ГЭС.

Иной взгляд представлен в доктрине проф. РШЧП Р.С. Бевзенко, который считает, что оговорка о включении ЕНК в реестр согласно ст.133.1 ГК в равной степени относится как к нахождению его элементов на одном земельном участке, так и на нескольких земельных участках. Автор, хотя и с оговорками, проводит параллель между ЕНК и сложной вещью на том основании, что в случае с недвижимостью речь идёт о преобразовании изначально пообъектной собственности в единый объект по заявлению их собственника[7]. С такой позицией нельзя согласиться. Сравнение со сложной вещью неудачно, поскольку, как верно указывает сам автор, ЕНК в отличие от неё – это одна вещь, правовой режим которой нельзя изменить по соглашению. Собственно, закон прямо указывает на применение к ЕНК правил о неделимой вещи (абз. 2 ст.133.1 ГК). Подобное положение, когда ЕНК не назван неделимой вещью, но к нему применяются соответствующие правила, не случайно, поскольку понятие ЕНК объемлет две различные объединённые по назначению совокупности зданий и сооружений – 1) связанные физически или технологически, либо 2) расположенные на одном земельном участке вне зависимости от такой связи.

Перваягруппа объектов ЕНК (фактический ЕНК) – это классическая по своей природе неделимая вещь, поскольку изъятие отдельных составных частей приводят к дисфункции целого. Такие объекты могут рассматриваться в качестве единой вещи в силу их естественной связанности без необходимости обращения к реестру. Вторая группа объектов относится к понятию ЕНК (книжный ЕНК) только в силу их закрепления в качестве единой вещи в реестре по выбору собственника. Если ему угодно, общее назначение объектов может быть как в режиме сложной вещи (когда в ЕГРН отражены права на каждый из них), так и в режиме неделимой вещи. Однако в последнем случае, учитывая отсутствие фактической связанности объектов, правовой режим неделимой вещи приобретается только путём их объединения в реестре.

Довод о том, что такой подход излишне бюрократизирует оборот недвижимости, не вполне заслужен. Действительно, сам факт появления здания или сооружения на земельном участке должен по умолчанию рассматриваться как улучшение земельного участка новой составной частью. Вместе с тем, когда идёт речь о нахождении на одном земельном участке нескольких зданий и сооружений, то по общему правилу каждый из этих объектов отчуждается самостоятельно друг от друга. При этом реализация принципа superficies solo cedit, закреплённого в ст.273 ГК, в любом случае требует выделения части земельного участка, необходимого для использования отчуждаемого объекта.

Изложенное нами толкование нормы о едином недвижимом комплексе находит поддержку в судебной практике в тех делах, в которых суды игнорировали волю собственника на раздел фактического ЕНК и на рассмотрение в качестве ЕНК самостоятельно учтённых объектов, не имеющих физической или технологический связи:

признан законным отказ в государственной регистрации котельной, которая квалифицирована в качестве составной части ЕНК вместе со зданием детского сада и хосписа[8], участка высоковольтных линий как части комплексного магистрального сооружения[9];

К сожалению, абстрактно сформулированные правовые позиции Верховного Суда не проводят принципиального различия между фактическим и книжным ЕНК, что является недоработкой абз. 1 п.39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Следовательно, диспут о значении реестра восходит к понятию недвижимости и составляет частное проявление общего вопроса о конкуренции консенсуальной и разъединительной систем переноса собственности на вещи. Недвижимость возникает вне реестра, однако, будучи описанной, она формально обретаем в нём чёткую форму. Справедливо и обратное утверждение, что попадание в реестр объектов, которые по природе своей не являются недвижимостью (мелиоративные системы, асфальтовые покрытия, многолетние насаждения, террасы и пр.), не создаёт для них правовой режим недвижимости. Они требуют постоянного участия человека, чтобы не прийти в упадок, либо предназначены для функционального улучшения земельного участка, а значит не способны стать самостоятельным и вечным природным вместилищем наиболее полной индивидуальной свободы лица в пространстве. Право собственности на них не требует регистрации, приобретается собственником земельного участка, а физическая связь с землёй выступает для третьих лиц маркером принадлежности имущества землевладельцу (superficies solo cedit). Иное устанавливается по соглашению с ним, предметом которого может быть наделение ограниченным вещным правом на земельный участок.

Принципиальное отличие недвижимого имущества от движимого заключается в том, что право на недвижимость – это право не на вещь, а внутри вещи. Только находясь в принадлежащей себе пространственной проекции, личность обретает всю полноту индивидуальной свободы. Этот правовой режим называется недвижимостью. Образно говоря, недвижимость – это юридический футляр, в котором лицо обретает абсолютную свободу действий, за исключением добровольно принятых на себя и публичных ограничений.

Недвижимость возникает по своему природному естеству как результат проприетарного освоения пространства свободной личностью, принадлежащей к оседлым народам. Все остальные объекты могут считаться недвижимостью только путём искусственного отнесения их к таковым правопорядком. Постановка недвижимости на кадастровый учёт есть лишь юридико-технический акт квалификации правового режима недвижимости применительно к точно описанному пространству.

Особая публичная значимость оборота недвижимости обусловила стремление государства поставить себя между частными лицами. Напротив, естественная причина различия в вещном обороте вещей движимых и недвижимых заключается в отражении ипотечных прав и затруднении распознавания владения. Для удовлетворения этой потребности в защите права и распоряжения им достаточно условной обязательности внесения вещного права в реестр без правопорождающего значения записи.

[1] См. также Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нём: введение в российское право недвижимости. – М.: М-Логос, 2017. С.12. Со ссылкой на Wieling H.J. Sachenrecht. 5. Aufl. Springer, 2007. S. 383.

[2] Бевзенко Р.С. Там же. С.36. П.90.

[3] Позднелат. «до звёзд и до преисподней» нашло прямое закрепление, например, в ст. 552 Французского гражданского кодекса («собственность на землю включает в себя всё, что находится над и под землёй») и в ст. 667 Швейцарского гражданского уложения («собственность на землю простирается вниз и вверх настолько, насколько это необходимо для её осуществления»).

[4] Бевзенко Р.С. Там же. С.61. П.145. Со ссылкой на Rule T.A. Airspace in the Age of Drones // Boston University Law Review. 2015. Vol. 95. No. 1. P. 155–207.

[6] Позиция Верховного Суда РФ в этом деле заслуживает одобрения лишь в материально-правовом смысле, в процессуальном же отношении мы имеем совершенно неприемлемое перекладывание на нижестоящие суды решение вопросов права.

[7] Бевзенко Р.С. Там же. С.54-55, 57. П.132-133, 137.

[8] Определение ВС РФ от 1.09.2015 № 306-КГ15-10906 (судья Е.Е. Борисова).

[9] Определение ВС РФ от 23.05.2016 № 305-КГ16-4222 (судья И.Л. Грачёва).

Основная характеристика классической недвижимой вещи, данная ГК РФ - неразрывность объекта с землей. Однако судебная практика показывает, что данного свойства недостаточно, чтобы считать объект недвижимостью, даже при наличии регистрации права. Что суды называют обязательными атрибутами недвижимости как объекта гражданских прав - в материале ниже.

Обстоятельства дела:

1) иск ЗАО к Предпринимателю 1 и Департаменту имущественных отношений о признании недействительным договора аренды земельного участка и к Предпринимателю 2 и Управлению земельными ресурсами о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Основания для подачи иска - истец попытался получить кадастровый паспорт в отношении участка, получил отказ, т.к. участок снят с учета в связи с разделением на два других участка, которые переданы Предпринимателям на праве аренды и собственности соответственно. Имеется вынесенное ранее решение суда по другому делу о признании незаконными действий Росреестра по снятию участка с учета, однако участок не был восстановлен в кадастре недвижимости.

2) встречный иск Предпринимателя 1 к ЗАО и Управлению Росреестра о признании отсутствующим права собственности ЗАО на подъездную дорогу, аннулировании записи в ЕГРП.

Суд первой инстанции отказал по всем искам. По требованию о признании права отсутствующим указал, что такое требование может заявить только владеющее спорным имуществом лицо. Апелляция изменила решение, удовлетворив иск Предпринимателя 1 к ЗАО, но отказав в удовлетворении требований к Росреестру. ЗАО обратилось с кассационной жалобой.

Позиции судов по делу:

В отношении требований ЗАО к Предпринимателям мнения судов всех инстанций совпали: требования необоснованны, поскольку документы-основания для заключения обоих договоров не отменены, являются действующими. У судов нет оснований для оценки обстоятельств, предшествовавших их вынесению в рамках заявленных требований. (примечание Автора: документы-основания- это решение арбитражного суда и Распоряжение Главного управления по земельным ресурсам).

По требованию о признании права отсутствующим апелляция и кассация сформулировали интересные положения относительно характеристик объекта недвижимого имущества и, в частности, автодороги (постановление 8 ААС от 02.07.2014, постановление АС ЗСО от 20.10.2014 по делу № А46-14411/2013):

Прокомментируем:

1. Спорным кажется общий вывод судов о невозможности оспаривания договора без предварительного признания незаконными/недействительными документов-оснований для заключения такого договора.

2. Можно согласиться, что вступившее в силу судебное решение будет иметь бесспорное преимущество в вопросе о законности заключения договора на его основании. Однако неразумно ссылаться в качестве обоснования на распоряжение одного из ответчиков (пусть и государственного/муниципального органа) о заключении договора, который оспаривается.

3. Зато согласны с мнением, что для признания объекта недвижимостью необходима документация, подтверждающая его создание как недвижимости. В противном случае возникала бы неопределенность при регистрации и учете данных объектов.

4. Полагаем, что указанные в материале постановления судов можно считать полезными для формирования судебной практики, поскольку в них подробно и обстоятельно проанализированы несколько моментов: требования к недвижимому имуществу для гражданского оборота, даны характеристики автодороги, как недвижимой вещи, сделан вывод, что признание отсутствующим права на сооружение, не признанное в установленном порядке недвижимым объектом, попадает под условия п. 52 Постановления 10/22.

Подводя итог, можно сделать вывод, что недвижимость как объект гражданских прав в судебной практике неоднозначно толкуется. Споры по ней, хоть и имеется Постановление 10/22, по-прежнему непросты. А если так, то придется разбираться, копаться и вникать. Подобное можно делать самим, а можно привлечь и нас.

Я, как юрист, большую часть профессиональной деятельности проработавший в строительном бизнесе, очень часто сталкивалась со сложностями в определнии того, является ли объект движимым или нет. Причем со спорами о признании того или иного объекта недвижимым я столкнулась сразу при начале практической деятельности. Сколько разных споров было и корректировок в законодательстве и правоприменительной практике относительно зеленых насаждений (объект недвижимости до 2006г.), железнодорожных путей (разнополюсная практика в начале 2000-х), дорог, заборов (практика сложилась в начале 2010-х как часть земельного участка), мелиоративных систем, скважин. Если вспомнить начало 2000-х, когда велась активная работа на предприятиях по регистрации прав собственности на все, что оставалось после разрухи 90-х, то регистрировали как объекты недвижимости все, что плохо, или точнее хорошо, стояло: столбы, заборы, линейные объекты, сырьевые эстакады, даже галерею, висящую в воздухе, между частями здания удалось зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости.

Да, ст.130 ГК содержит описание объекта недвижимости, но описание термина неопределенно, так содержит два критерия, имеющих оценчную категорию: все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Обратите внимание, что в данном определении критерий прочности связи с землей (который сам по себе является оценочным и субъективным) раскрывается через критерий несоразмерности ущерба при перемещении, то есть прочность связи с землей = несоразмерность ущерба при перемещении (оценочный критерий, так как несоразмерность каждым из нас в разной ситуации будет оценена по-разному).

В современных условиях, когда дома, мосты двигают и переносят, разбирают и строят на наземных опорах, когда корабли льют из композитных материалов (видимо, и дома тоже скоро смогут в формах отливать), когда возможно строительство с использованием 3D-принтеров и т.д. критерий прочности связи с землей совершенно не отражает факт возможности или невозможности передвижения какого-то объекта. При этом необходимо отметить, что ст.130 не содержит исчерпывающего перечня примеров таких объектов: в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. То есть , видимо, это могут быть еще какие-то объекты??

Очень частно можно встретить представление, особенно в среде технических специалистов - строителей, что слово "капитальный объект" или "объект капитального строительства" = объекту недвижимости. Но это совсем не так. ОКС - это объект для создания или изменения (вплоть до уничтожения) которого требуется соблюдение определенных процедур, установленных Градостроительным законодательством, в частности получение или неполучение резрешения на строительство, ввод в эксплуатацию или отсутствие такой необходимости, оформление прав на землю или без оформления прав и т.д. ГрК установлены , например, исключения, когда для создания объекта недвижимости (в классическом понимании), например, жилого дома, производственного помещения до 1,5 тыс кв м, не требуется получение разрешения на строительство, не требуется экспертиза, ввод и т.д., но от этого эти объекты не перестают быть ни ОКС, ни объектом недвижимости. Либо наоборот, для строительства линейного объекта требуется как для ОКС получение разрешения на строительство, но при этом такой линейный объект может вовсе не быть объектом недвижимости.

В этом смысле примечательно, что определение ОКС в ГрК дано через перечисление незакрытым перечнем: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Если взять предлагаемые ст.130 ГК и ст.1 ГрК примеры объектов, которые вроде и ОКС, и объекты недвижимости: здания, строения, сооружения, то если мы посмотрим определения данных объектов, то поймем, что ситуация становится еще более запутанной.

В частности, в соответствии со ст.2 Тех регламента о безопасности зданий и сооружений здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Особенно трогательным кажется укзанаие на цель использования здания - для содержания животных. В принципе после слов "деятельности людей" можно было, на мой взгляд, поставить точку. Если без шуток, то из данного определения следует, что здание может не иметь подземной части или состоять только из подземной части, и если нет сетей, то это не здание!

Определение термина сооружение еще прекраснее именно для целей запутать все окончательно: сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Смешалось все, "люди, кони". Одназначно понятно только одно, что в сооружении постоянно находиться человеку нельзя, жить, например, 24 часа, 7 дней в неделю, 365 дней в году.

На мой взгляд, даже определения ГОСТ Р 58033-2017 "Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины" выглядят более понятными:

объект (капитального) строительства (construction works): Здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства).

сооружение (civil engineering works): Объекты завершенного строительства, включающие в себя такие сооружения, как плотина, мост, дорога, железная дорога, взлетная полоса, системы водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, трубопровод, систему канализации, или результат операций, например земляные работы, геотехнические процессы, но исключая жилые здания и связанные с ними работы на строительной площадке.

здание (building): Объект, предназначенный для постоянного или временного пребывания в нем людей, запроектированный в качестве отдельно стоящего объекта.

И обратите внимание, что сооружением может быть и результат процесса, например, выкопанный котлован, а определение здания никак не связано с наличием у него подземной или наземной части, наличием сетей - только функционал пребывания людей и пространственная отдельность являюся критерием, что понятно, так как любой объект конечен, даже метро:)

К сожалению, проект изменений в ГК никак не решает проблему определения понятия недвижимости, так как оставляет критерий прочтности связи с землей: Здания, сооружения и в предусмотренных настоящим Кодексом случаях объекты незавершённого строительства, имеющие прочную связь с землёй, признаются недвижимыми вещами и являются объектами гражданского оборота, если они не принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка, на котором расположены.

Этот критерий используется и для того, чтобы определить здания, сооружения и иные объекты составными частями земельного участка. Несмотря на общую идею признать объектом недвижимости только земельный участок (которая мне близка), разработчики проекта изменений оставляют такие объекты недвижимости, как помещения и машино-место. Что никак не вносит ясности в общую картину.

После такого длинного вступления встает вопрос, зачем вообще нужен термин "НЕДВИЖИМОСТЬ"? Что его наличие решает? Разве не проще просто установить перечень объектов, сделки с которыми и права на которые подлежат регистрации в государственном реестре, как собственно сделано с самолетами, кораблями и т.п.

Или давайте введем уже какой-то объективный технический критерий прочности связи с землей, например, углубление основания здания, сооружения более, чем на 50 см ниже уровня ?

Как бы ни казалось очевидным, что налог на недвижимость распространяется на недвижимое имущество, на практике налогоплательщики, представители налоговых органов и суды сталкиваются с большими трудностями в определении этого самого недвижимого имущества.

Дискуссия о делении имущества на движимое и недвижимое имеет многовековой характер, однако в последнее время стала особенно актуальной из-за исключения в 2019 году из состава объектов налога на имущество организаций движимого имущества. Определение недвижимости стало решающим.

Дело в том, что НК РФ не раскрывает понятие «недвижимое имущество» для целей налогообложения, поэтому в статье 11 отсылает нас к другому законодательству – гражданскому. Так, согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся:

все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и ОКС.

При этом законодатель отдельно называет воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, помещения и машино-места и уточняет, что законом недвижимым может быть признано и иное имущество. В настоящее время в силу прямого указания в законе недвижимостью являются единые недвижимые комплексы, линии связи[1] и космические объекты[2]. Кроме того, статья 131 ГК закрепляет необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Как мы видим, понятие недвижимого имущества толком не определено: оно раскрывается только методом перечисления конкретных объектов, а из качественных характеристик приводится только связь с землей и государственная регистрация (запись в ЕГРН). При этом, движимое имущество определяется остаточным методом: все, что не относится к недвижимости, признается движимым.

В результате решение вопроса об отнесении конкретного имущества к движимому и недвижимому часто осуществляется в судебном порядке в спорах между налогоплательщиками и налоговыми органами. А наиболее спорными уже традиционно являются промышленные объекты, производственное оборудование, линейные объекты и площадки.

Позиция ФНС России об отнесении имущества к недвижимости

Хоть Федеральная налоговая служба РФ и не является законодательным органом власти, но кто сможет ее упрекнуть в нежелании позаниматься нормотворчеством в налоговой сфере? Вопрос про недвижимость налоговая тоже не обошла стороной.

В своих информационных письмах[3] налоговые органы ссылаются на ГК РФ, Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (далее- ОКОФ ОК 013-2014) и отмечают следующие признаки недвижимого имущества:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Однако это не является обязательным и исключительным условием для признания объекта недвижимым. На это особое внимание обратил ВС РФ в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указав, что по общему смыслу статьи 130 ГК РФ объект относится к недвижимости в силу прямого указания в законе или благодаря своим природным свойствам. Следовательно, приоритет отдается природным и функциональным признакам объекта, а не факту регистрации, как государственному признанию объекта недвижимости в качество такового.

Объект является недвижимостью или входит в состав недвижимости согласно ОКОФ ОК 013-2014 (например, внутренние коммуникации здания, встроенные котельни) и ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Объект входит в состав имущественного комплекса, функционирование которого невозможно без него.

Объект создан в установленном законом порядке как недвижимость, то есть имеются все проектные, технические и разрешительные документы, которые доказывают его прочную связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба[7].

Объект сконструирован таким образом, что последующая разборка, перемещение и сборка на новом месте не предполагается;

Объект обладает самостоятельными экономически полезными свойствами независимо от земельного участка и других объектов недвижимости.

Объект расположен на монолитном железобетонном фундаменте или специально созданных для него эстакадах.

Объект связан с другими объектами недвижимости подземными коммуникациями.

Судебная практика

Теперь о том, что по рассматриваемой теме думает власть судебная. Решения по конкретным делам в нашей правовой действительности не являются источником права, как и информационные письма ФНС, но на деле, как мы знаем, в большинстве случаев аналогичные дела = аналогичные решения.

Вышеперечисленные критерии недвижимого имущества уже основаны на судебной практике, проанализированной и принятой ко вниманию ФНС России. И учитывая, что суды всегда рассматривают конкретные споры по поводу конкретных объектов, недвижимым имуществом уже были признаны следующие спорные объекты:

трубопроводы и газоходы[8];

неотделимые улучшения арендованного имущества (капитальные вложения: достройка, техническое перевооружение, реконструкция)[9];

накопительные емкости (канализационные септики) как инженерные сооружения системы водоотведения[12];

палубные краны буровой установки[13].

Как бы ни было, судебная практика не отличается определенностью, роль судейского усмотрения велика, так как некоторые признаки недвижимости в одних делах не учитываются, а в одних они становятся решающими, один и тот же объект может быть движимым и недвижимым (ЛЭП, трансформаторная подстанция).

Хотелось бы обратить внимание еще на одно интересное и значимое дело, известное как «дело Лесозавода 25» (относительно оборудования производственного цеха)[17]. Оно вызвало большой резонанс, так как многие вышеупомянутые признаки недвижимости были поставлены под сомнение. Примечательно, что ВС РФ направил его на новое рассмотрение, при этом, так и не определив прямо статус объектов.

По итогу налоговый орган проиграл спор, а ранее рассматриваемое недвижимым имуществом деревообрабатывающее оборудование было признано движимым и не попадающим под налог на имущество организаций. Рассмотрим это дело немного подробнее, так как оно может стать весомым ориентиром при разграничении движимого и недвижимого имущества.

В «деле Лесозавода 25» суд впервые сказал, что квалификация объекта как недвижимого должна основываться на правилах бухгалтерского учета, а именно, Положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 и ОКОФ ОК 013-2014, ведь в статье 374 НК РФ речь идет не просто о недвижимом имуществе, а о том, что учитывается на балансе как основное средство в порядке бухгалтерского учета. Следовательно, приоритет должны иметь нормы налогового права: в то время как в гражданском праве нет четких положений о разграничении движимого и недвижимого, правила бухгалтерского учета, по мнению суда, содержат соответствующие формальные критерии[18].

Позиция суда строится на том, что оборудование и машины являются самостоятельными классификационными объектами согласно ОКОФ ОК 013-2014 и не относятся к зданиям и сооружениям (несомненным объектам недвижимости), кроме указанных в классификаторе случаев, когда они являются частью здания или сооружения (встроенные котельни, внутренние коммуникации). Подобная позиция как самостоятельная классификация объекта как основного средства прослеживалась и в более ранних спорах[19], однако не уделялось столько внимания именно разграничению движимого и недвижимого имущества.

Предполагается возможным признать оборудование частью здания (следовательно, недвижимым имуществом), если оно предназначено для его обслуживания (например, система отопления), а не для изготовления продукции. Ссылки на монтаж оборудования в специально построенном здании на фундаменте и необходимость частичной ликвидации здания для перемещения объекта не свидетельствуют о его обслуживающем назначении.

При новом рассмотрении дела позиция ВС РФ была принята на вооружение: спорные объекты (оборудования линии по производству древесных гранул, транспортеры, система защиты от пожаров и пылевых взрывов «Firefly») были признаны оборудованием, то есть движимым имуществом[20].

Доводы налогового органа об отнесении этого оборудования к сооружениям были отвергнуты, так как суд назвал отличием производственного оборудования от сооружения возможность воздействовать на предмет труда (древесные гранулы) при выполнении технических функций. Сооружение может обладать своим оборудованием, которое не входит в его состав и классифицируются отдельно при бухгалтерском учете, как машины и оборудование.

Таким образом, отсутствие определенных критериев разграничения движимого и недвижимого имущества приводит к тому, что нужные ответы возможно получить только в суде. Да, имеется устоявшаяся практика, когда суды признают движимым имуществом такие объекты как ограждения и заборы, рекламные щиты, спортивные и заасфальтированные площадки. Правда, в большинстве случаев это происходит при разрешении гражданских, а не налоговых споров, когда субъекты стремятся к признанию объекта недвижимым и дальнейшей приватизации земельного участка под ним (такая практика захвата публичной земли была очень распространена 15-20 лет назад).

При хорошем поиске и анализе материалов для многих спорных объектов, особенно производственных, возможно найти взаимоисключающую судебную практику, что только усугубляет ситуацию.

Рассмотренная тенденция к разграничению движимого и недвижимого имущества по правилам бухгалтерского учета, переходу от признака технологической связи с недвижимым объектом к признаку самостоятельного обсуживающего предназначения при определении недвижимости ставит во главу угла момент учета на балансе самостоятельных инвентарных объектов основных средств со своим предназначением. Важно отметить, что ВС РФ допустил злоупотребление налогоплательщиками подобной конструкции в виде «искусственного разделения», поэтому аналогичные споры с налоговыми органами не исключаются.

Можно говорить о том, что из зоны «неопределенности» исключаются производственные объекты, предназначенные для изготовления какой-либо продукции. Признание таких объектов движимым имуществом снижает налоговую нагрузку в части налога на имущество организаций и стимулирует инвестирование в соответствующие основные средства как производственную мощность организации.

В заключение отметим еще один важный аспект относительно регистрации недвижимого объекта. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» уделяет ей особое внимание: ГКО подлежат объекты, сведения о которых есть в ЕГРН. Теперь вспомним, что все объекты налога на имущества физических лиц облагаются по кадастровой стоимости, а юридических лиц - только некоторые (торговые, офисные центры и другие).

В этом разрезе такой формальный критерий как государственная регистрация приобретает огромное значение, ведь если объект не числится как недвижимость в ЕГРН, то невозможно определить кадастровую стоимость, из чего следует, что налог на имущество в данном случае не может взыматься.

Следите за нашими публикациями в этом блоге или на сайте нашей компании "Митсан Консалтинг".

[1] Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи».

[2] Закон РФ от 20.08.1993 № 5663-1 «О космической деятельности».

[3] Письмо от 23.04.2018 № БС-4-21/7770, Письмо от 28.08.2019 № БС-4-21/[email protected] «О рекомендациях по определению вида некоторых объектов имущества (движимое/недвижимое) в целях администрирования налога на имущество организации» (утратило силу), Письмо от 14.02.2020 № БС-4-21/[email protected]

[5] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 по делу № А51-12453/2014.

[7] Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.11.2019 № Ф10-5165/2019 по делу № А83-15473/2018.

[8] Постановление АС МО от 10.02.2017 по делу № А40-98958/2016, Постановление АС МО от 28.08.2018 по делу № А40-176218/17.

[9] Определение ВАС РФ от 27.05.2014 № ВАС-5899/14 по делу № А56-72308/2012, Постановление Второго Арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 № А29-14394/2018.

[10] Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.2019 № Ф06-47057/2019 по делу № А12-14902/2018.

[12] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.03.2016 № 74-КГ16-4.

[14 Бевзенко Р. С. Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости. – М. : М Логос, 2017.

[16] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476.

[17] Определение Верховного Суда РФ № 307-ЭС19-5241 по делу № А05-879/2018.

[19] Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2017 N Ф06-23469/2017 по делу N А55-22392/2016.

[20] Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 № 14АП-12462/2019 по делу № А05-879/2018.

[21] Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: