На государственную регистрацию сделки права ограничения права не представлено согласие супруги
Обновлено: 25.04.2024
Люди встречаются, люди влюбляются, женятся – весьма устойчивая традиция. Однажды посетив ЗАГС, лица, вступившие в брак, непроизвольно попадают под действие федеральных законов, требования которых следует соблюдать.
Одним из таких требований является согласие супруга, за которым кроются большие проблемы, если его не соблюсти.
Необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга предусмотрено ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
В каких случаях оно требуется?
Согласие требуется получить:
- на сделку по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
- для совершения сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации;
- на совершение сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (п.3 ст. 35 СК РФ).
Теперь давайте разбираться. Земельный участок закон относит к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 131 ГК РФ). Таким образом, земельный участок – это то имущество, права на которое подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, предполагается наличие согласие супруга на распоряжение этим имуществом.
Но является ли предоставление земельного участка в аренду распоряжением этим земельным участком?
Да, является. Распоряжение имуществом означает полномочие собственника, заключающееся в возможности передачи, продажи, сдачи в аренду, самостоятельного использования имущества (Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е.Б.»Современный экономический словарь. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.»). То, что аренда есть распоряжение земельным участком, следует и из содержания ст. 608, п.1, 2 ст. 209 ГК РФ.
Таким образом, собственник земельного участка (арендодатель) для передачи его в аренду должен получить нотариально удостоверенное согласие супруга.
Другим основанием для получения согласия супруга является совершение сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.
Подлежит ли договор аренды земельного участка обязательной государственной регистрации?
Ответ простой – да. Такое указание содержится в п.2 ст. 609 ГК РФ и п.2 ст. 25 ЗК РФ.
В этом случае для заключения договора аренды необходимо получить согласие супруга собственника земельного участка (арендодателя) и согласие супруга лица, арендующего земельный участок (арендатора).
И последнее. Согласие супруга необходимо на совершение сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.
Для договора аренды земельного участка законом не установлена обязательная нотариальная форма. Однако закон не препятствует сторонам нотариально удостоверить договор аренды земельного участка. Необходимо ли в этом случае получение согласия супруга?
Здесь необходимо пояснить, как происходит нотариальное удостоверение сделки, для которой необязательна нотариальная форма. Нотариальному удостоверению договора аренды земельного участка должно предшествовать соглашение сторон о его нотариальном удостоверении (п.3 ст. 8.1, п.2 ст. 163 ГК РФ). Форма соглашения – устная или письменная – закон не устанавливает. Но это соглашение необходимо заключить в письменной форме. Соглашение в письменной форме будет означать обязательность нотариального удостоверения договора. Если при наличии такого соглашения договор аренды будет заключен в простой письменной форме, то он будет ничтожным (п.п.2 п.2, п.3 ст. 163 ГК РФ).
При обращении к нотариусу за нотариальным удостоверением договора аренды на основании соглашения сторон необходимо получить согласие супруга собственника земельного участка (арендодателя) и согласие супруга лица, арендующего земельный участок (арендатора).
Все просто? Как бы ни так! Жизнь многообразна и имеются вопросы, которые вызывают неоднозначное понимание. Рассмотрим их.
Договор аренды земельного участка, заключаемый на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Нужно ли согласие супруга?
Если договор аренды заключается между физическими лицами, то необходимо согласие супруга собственника земельного участка (арендодателя). Согласия супруга арендатора не требуется.
В отдельных случаях, на срок менее одного года, в аренду могут предоставляться земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. При предоставлении таких участков в аренду согласие супруга арендатора не требуется. Как пример можно привести случаи предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества на срок менее одного года (п.п.12, п.8 ст. 39.8 ЗК РФ).
Нужно ли согласие супругов долевых собственников земельного участка при передаче его в аренду?
Казалось бы, если один супруг приобрел долю в праве собственности на земельный участок на совместные деньги другой супруг вправе претендовать на какую-то долю в праве собственности на этот земельный участок. Заключение договора аренды означает распоряжение земельным участком, права на который подлежат государственной регистрации. Сам договор аренды, заключенный на срок более одного года, также подлежит государственной регистрации. Но все это не означает, что долевому собственнику земельного участка необходимо получение согласия супруга.
Поясню, почему это так. Есть одно «но» – действующим законодательством не предусмотрено возникновение одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект. Доля в праве собственности на земельный участок, даже если она приобретена в период брака, не является совместной собственностью супругов. Совместная собственность супругов возникает только на земельный участок, который образуется в случае выделения доли.
А нужно ли согласие супругов собственников земельных долей?
Вначале о том, что есть земельная доля и об основаниях приобретения ее в собственность. Земельная доля – это доля в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности. Собственником земельной доли можно стать в результате приватизации земель сельскохозяйственного назначения, различных безвозмездных сделок, в порядке наследования. Ни один из этих способов не предусматривает возникновения общей совместной собственности супругов на земельную долю. Нет совместной собственности – нет необходимости получения согласия супруга.
В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу № 304-КГ16-369, А67-928/2015) обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора существует независимо от согласия супруга (супруги).
Суд указывает, что по смыслу ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. Так как при заключении договора аренды со стороны арендатора распоряжения общим имуществом не происходит, к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получить нотариально удостоверенное согласие супруга. Обращено внимание на то, что иное толкование норм статьи 35 Семейного кодекса может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга. Такова позиция суда.
Здесь не учитывается один момент. По смыслу п.3 ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется не только на сделку по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, но и на совершение любой сделки, подлежащей государственной регистрации, вне зависимости от того направлена эта сделка на распоряжение имуществом или приобретение прав на него. Договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, подлежит государственной регистрации. А из этого следует, что каждому из арендаторов необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга.
Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет невостребованных земельных долей, может быть передан в аренду без проведения торгов крестьянскому (фермерскому) хозяйству (п.5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Крестьянское (фермерское) хозяйство состоит из одного лица – главы крестьянского (фермерского) хозяйства. Требуется ли согласие супруга главы крестьянского (фермерского) хозяйства на совершение сделки?
Нет, не требуется. Земельный участок передается в аренду конкретному субъекту – крестьянскому (фермерскому) хозяйству. Эти правоотношения регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Семейный кодекс эти правоотношения не регулирует, даже если члены хозяйства являются супругами. Общее имущество членов крестьянского хозяйства и общее имущество супругов, разные правовые категории, которые не могут существовать одновременно в отношении одного объекта.
Супруги являются членами крестьянского (фермерского) хозяйства, в составе имущества которого находится земельный участок. При передаче главой крестьянского хозяйства в аренду земельного участка третьему лицу необходимо согласие супруга?
Если оба супруга являются членами крестьянского (фермерского) хозяйства и в составе имущества фермерского хозяйства имеется земельный участок, то это означает совместную собственность членов фермерского хозяйства на этот земельный участок, а не совместную собственность супругов (п.3 ст. 6 Закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ). Это означает, что получение нотариально удостоверенного согласия супруга на такую сделку не требуется.
Индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность в сегменте киоско-лоточной торговли намерен взять в аренду земельный участок. Необходимо ли ему получить согласие супруги?
В этом случае возможны различные варианты. Приведу примеры
. Если земельный участок принадлежит физическому лицу (арендодателю), приобретен в период брака и передается в аренду сроком более одного года, то требуется согласие супруга, как арендодателя, так и арендатора (индивидуального предпринимателя).
Если земельный участок предоставляется индивидуальному предпринимателю юридическим лицом в аренду сроком более одного года необходимо согласие супруга, если менее одного года, такое согласие не требуется.
Почему так? Для этого необходимо прийти к пониманию кто есть индивидуальный предприниматель. Термин «индивидуальный предприниматель» законодательно не определен и означает всего лишь статус обыкновенного физического лица – человека, который обладает в связи с этим статусом правом на занятие предпринимательской деятельностью. В качестве аналогии можно привести статус военного или нотариуса. Статус предпринимателя одного из супругов никак не влияет на имущественные отношения супругов регулируемых Семейным кодексом.
Вопрос 7 Физическое лицо (арендодатель) к моменту заключения договора аренды земельного участка уже разведен. Требуется ли согласие бывшего супруга на заключение такого договора?
Да, требуется, при условии, если супруги после расторжения брака не произвели раздел совместно нажитого имущества.
Расторжение брака само по себе не изменяет законный режим имущества супругов. Если после расторжения брака раздел имущества не производился, в отношении его сохраняется режим общего имущества и для его отчуждения требуется соблюдение п.3 ст. 35 СК РФ, т. е. получение нотариально удостоверенного согласия на общих основаниях.
Перечень вопросов можно продолжить. Жизненных ситуаций превеликое множество и все их не рассмотришь. Что необходимо помнить, если встали перед дилеммой: нужно согласие супруга или нет?
И в заключение
Предположим ситуацию, когда согласие супруга в силу различных причин не получено. Это не повод для чрезмерного огорчения. Не все здесь так безнадежно, как кажется на первый взгляд.
Сам факт совершения сделки без согласия супруга никакого «криминала» в себе не несет. Чтобы сделка была признана недействительной, супруг, не давший на нее согласие, должен обязательно обратиться в суд (п.2 ст. 35 СК РФ; ст. ст. 166, 173.1 ГК РФ). Если такого обращения не последует, то никаких последствий не будет.
Но не спешите радоваться. Возможно это удивит, но игнорирование получения согласия супруга далеко не лучший вариант действий. Если сделка по аренде земельного участка заключена в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга, когда такое согласие обязательно, то маловероятно, что субаренда, залог, продажа права аренды такого участка состоятся. Причина в отсутствии желающих за свои же деньги исполнить танец на разложенных граблях, к каковым следует отнести отсутствие согласия супруга и запись об этом в ЕГРН.
Предвижу возражения, что субаренда, залог, продажа права аренды не входят в намерения арендатора. На это нечем возразить, кроме как напомнить об одной жизненной странности, которая заключается в том, что когда вы что-то планируете, у вас не всегда получается так, как вы этого хотите.
Действующим законодательством с 1 января 2017 г. внесены изменения в порядок проведения государственной регистрации отчуждения недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака. Напомним, что, исходя из положений Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), независимо от того, на чье имя из супругов приобретено недвижимое имущество, оно будет являться совместной собственностью супругов, если приобретено во время брака по возмездной сделке за счет общих доходов супругов (если брачным договором не установлено иное).
До внесения изменений в законодательство при отсутствии согласия супруга на отчуждение недвижимости государственная регистрация перехода права приостанавливалась, а впоследствии выносился отказ в ее проведении.
Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Однако теперь государственный регистратор не вправе требовать представления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.
Данная запись сама по себе не устанавливает незаконность сделки, а направлена на информирование заинтересованных лиц, что такая сделка является оспоримой. Впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Заинтересованные лица вправе самостоятельно определять, что им делать с этой записью — принимать во внимание или нет, из-за того, что, например, истекли сроки исковой давности.
Важно отметить, что данная запись не нарушает права собственника, поскольку не является обременением и не препятствует реализации права собственности, в том числе на распоряжение недвижимостью.
Дополнительно сообщаем, что нормами действующего законодательства не предусмотрен порядок погашения вышеуказанной записи. Если в последующем актуальный собственник обратится в орган регистрации прав с заявлением о погашении записи «согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено», представив согласие супруга, нотариально удостоверенное как до (забыли представить), так и после совершения сделки (последующее одобрение сделки), ему будет отказано, поскольку представление согласия третьего лица на совершение сделки, если такое согласие необходимо в силу закона, актуально на момент осуществления государственной регистрации прав.
С целью минимизации рисков приобретения объекта по сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области рекомендует внимательно отнестись к подготовке пакета документов, представляемых на государственную регистрацию перехода прав, а приобретателю недвижимости настоять на получении и представлении на государственную регистрацию прав нотариально удостоверенного согласия супруга правоотчуждателя.
Также рекомендуем гражданам при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией сделки, права, перехода права и ограничения права, отражать в заявлениях о государственной регистрации сведения о семейном положении.
Несовершеннолетние граждане – это особые субъекты гражданских правоотношений. Особенности правового статуса несовершеннолетних определяются семейным, гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации.
Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, являются непростыми. Не все знают особенности правового положения несовершеннолетних, а несоблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки. В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право самостоятельно совершать сделки: они заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия должны осуществляться с письменного согласия родителей или других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них сделки совершают родители или другие законные представители.
Совершая сделки, где одной из сторон является несовершеннолетний, прежде всего, необходимо определить, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.
Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для несовершеннолетних от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени малолетних и в их интересах все юридически значимые действия, а также дают согласие на совершение сделок несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то данное учреждение на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение является его опекуном, а от имени и в интересах ребенка действует руководитель учреждения либо иное лицо на основании доверенности руководителя учреждения.
Таким образом, в нотариальной форме должны совершаться все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (продажа, мена), а также сделки по распоряжению имуществом малолетних (передача имущества в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.).
При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно.
Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
— документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего;
— документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК РФ);
— письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);
— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК);
— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.
В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным? Это:
— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
— передача имущества несовершеннолетнего в залог;
— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;
— раздел имущества несовершеннолетнего;
— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
— отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.
Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в Российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.
Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным её близким родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.
Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
— совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
— совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.
И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.
Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.
Ранее, одним из оснований для приостановления государственной регистрации являлось отсутствие согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимого в силу закона для совершения регистрации права.
С 01.01.2017 в соответствии с п. 5. ст. 38 Закона о регистрации не представление согласия третьих лиц, в случае, если сделки в силу закона не являются ничтожными, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета. При этом, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) одновременно с внесением записи о государственной регистрации, вносится соответствующая запись о непредставлении согласия третьих лиц. Так, согласие супругов при заключении любых видов сделок, а также решения, согласия, одобрение по сделкам, заключенным юридическими лицами, организациями, заявитель может предоставить по собственной инициативе, а непредставление таких документов не будет являться основанием для приостановления государственной регистрации заявленного права.
В соответствии с п. 15 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.
Принимая во внимание вышеизложенное к ничтожными сделкам относятся: сделки с участием несовершеннолетних/недееспособных без согласия органов опеки и попечительства, уступка прав по договору долевого участия с переводом долга без согласия застройщика, переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя на срок выше 5 лет, последующая ипотека, хозяйственное ведение и др.
Обращаем внимание заявителей, что предоставление согласий третьих лиц, является дополнительным инструментарием защиты Ваших прав и законных интересов при государственной регистрации прав.
Продолжая серию статей для представителей бизнеса Управление Росреестра по Республике Татарстан разъясняет наиболее актуальные вопросы. При ведении бизнеса практически любой предприниматель сталкивается с необходимостью приобретения или аренды помещения, а зачастую и не одного для размещения бизнеса. А требуется ли при этом согласие супруга или другого лица? На вопросы предпринимателей отвечает начальник отдела регистрации недвижимости в электронном виде Ада Зайдуллина.
Давайте поговорим о покупке и продаже имущества, приобретённого в браке. В первую очередь рассмотрим приобретение. Допустим, договор заключается на одного из супругов, приобретают офисное помещение.
Все будет зависеть от того на кого оформляется помещение: на юридическое лицо или индивидуального предпринимателя. Для индивидуального предпринимателя имущество, приобретенное в браке на основании возмездной сделки, в силу закона приобретает режим совместно нажитого и находится в совместной собственности обоих супругов, вне зависимости от того, кто указан в качестве титульного собственника. Имущество же юридического лица является обособленным, и на него не будут распространяться данное положение.
А если это же помещение приобретается с помощью ипотечного кредита?
Использование кредитных средств не влияет на правовой режим совместно нажитого имущества. А вот если приобретается доля в праве общей собственности, то сделка потребует нотариального удостоверения. В этом случае согласие супругов, не участвующих в сделке, потребуется как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Есть ли какие особенности при покупке новостройки по договору долевого строительства?
Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. В связи с этим, согласие супруга потребуется как при заключении договора, так и при отчуждении права требования. Если стороной сделки является юридическое лицо, то потребуется либо одобрение такой сделки учредителем, либо подтверждение что эта сделка не квалифицируется как крупная.
Теперь о продаже. Какие последствия возможны, если супруга не знает о том, что квартира, оформленная на мужа, продана другому лицу?
Сделка является оспоримой. С момента, когда супруга узнает о совершении такой сделки, она имеет право признать ее недействительной в судебном порядке. Все коммерческие риски при этом несут стороны договора. В наиболее уязвимой позиции находится покупатель. Он может остаться и без денег, и без недвижимости.
Знает ли регистратор о том, в браке или нет находится (или находился на момент приобретения) продавец?
Сведения о регистрации брака, а также о его расторжении не подлежат внесению в Единый государственный реестр прав. Поэтому достоверными сведениями государственный регистратор не обладает. В случаях, когда отсутствие необходимого в силу закона согласия не влечет ничтожность сделки, будет проведена государственная регистрация перехода права. С 1 января 2017 года отсутствие согласия не является основанием для приостановления и, соответственно, отказа в государственной регистрации перехода прав. Таким образом, действующее законодательство возлагает всю полноту ответственности за предоставление неполных сведений на стороны договора.
Имеются отличия при регистрации оспоримых сделок?
При совершении определенных сделок с недвижимость необходимо наличие согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа. Если такое согласие не представлено, в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена специальная запись о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия. При этом орган регистрации не обязан предварительно уведомлять участников оспоримой сделки о своем намерении внести такую запись.
Как они узнают?
Информация отражается в выдаваемой Выписке, удостоверяющей проведённую регистрацию. В ней будет содержаться следующий текст: «На государственную регистрацию сделки, права, ограничения права не представлено согласие …» и указано лицо или орган согласие, которого не представлено.
Возможно ли погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества осуществлена без согласия третьего лица?
Действующими нормативными правовыми актами не регламентирован порядок «исключения» информации о том, что государственная регистрация прав проведена без необходимого в силу закона согласия третьего лица. Указанная запись будет отражаться во всех Выписках даже после совершения последующих сделок. Хотя прямо скажем, сомнительно, что найдутся желающие приобрести объект недвижимости, права на который возникли на основании оспоримой сделки.
Если при подаче документов не представить согласие-будет отказ?
Процедура приема документов заключается в удостоверении личности заявителя и во внесении записи о представленных документах. Проведение правовой экспертизы в полномочия специалиста приема не входит. Соответственно, документы будут приняты в комплектации, представленной заявителем.
Все-таки надо согласие?
Согласие на совершение сделки, если такое согласие необходимо в силу закона, актуально на момент осуществления государственной регистрации прав и необходимо, для защиты прав и законных интересов собственников недвижимости.
Как можно узнать предусмотрено согласие в каждом конкретном случае или нет?
Рекомендую воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на портале Росреестра. Интерактивная система на безвозмездной основе с учетом введенной вами информации выдаст полный перечень документов, необходимых для совершения сделки.
Автор статьи
Читайте также: