Как вселиться в квартиру имея долю без суда

Обновлено: 25.04.2024

Вас не пускают в вашу квартиру? Значит эта статья именно для вас.

В тоже время обращение в полицию является необходимым этапом перед подготовкой иска о нечинении препятствий в пользовании квартирой, вселении и обязании передать ключи от жилого помещения. Документы, оформленные полицией, подтверждают нарушение прав и принимаются судом в качестве доказательств, необходимых для вынесения положительного решения.

Алгоритм их получения достаточно прост. Гражданину следует обратиться к участковому или в дежурную часть полиции по месту регистрации и заявить о том, что его не пускают домой. При себе необходимо иметь паспорт и свидетельство о праве собственности на долю жилого помещения (если оно есть), выписку из домовой книги (прописанному лицу). Полиция обязана отреагировать на подобное заявление. Прежде всего, сотрудники правоохранительных органов проверят прописку (место регистрации), опросят потерпевшего, соседей, а также лиц, не пускающих человека в квартиру. После этого полиция вынесет постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Споры о препятствии в пользовании квартирой являются гражданскими делами. Полиция данным вопросом не занимается. Однако это постановление послужит весомым доказательством в суде, подтверждающим, что препятствия во вселении действительно чинятся.

Стоит также отметить, что полиция может составить и протокол об административном правонарушении по статье 20.1 КоАП РФ за мелкое хулиганство. Причем в отношении обеих сторон. Это произойдет, если граждане слишком шумно решают вопрос о допуске в квартиру: ругаются, кричат, наносят удары по стенам и двери и так далее. Поэтому следует быть осторожнее и не причинять неудобства соседям.

Интересно, что иногда полицейские составляют на лиц, не пускающих гражданина в квартиру, протоколы об административном правонарушении по статьям 19.1 (самоуправство) и 19.15.2 (нарушение правил регистрации гражданина) КоАП РФ. Но это явный перебор, и такие действия полиции незаконны. Подобные дела даже не доходят до рассмотрения. По ним сразу прекращается производство.

Следовательно, одним из гарантированных вариантов вселения в квартиру является получение судебного решения. Хочу отметить очень важный момент. Чтобы подобное решение исполнялось и при этом достаточно быстро, при обращении в суд рекомендую помимо требований о вселении и нечинении препятствий просить суд о взыскании неустойки за каждый день не исполнения судебного акта. Размер неустойки можно указывать любой: и 500 рублей в день, и 10 000 рублей в день. Суд сам найдет золотую середину.

В завершении хотелось бы обратить внимание и на другой способ вселения, внесудебный. Итак, если вы сособственник квартиры или прописаны в ней, но вас в жилое помещение не пускают, помните, у вас ровно такие же права на квартиру и проживания в ней, как и у тех лиц, которые чинят вам препятствия. Именно поэтому, вселиться можно самому, и это не будет нарушением закона или ущемлением чьих-либо прав. При вселении следует вызвать службу по замене замков, предъявить им документы на квартиру, при желании пригласить участкового, и после замены замков начать пользоваться своею частью жилплощади. Другой вопрос, в какой именно комнате вы вправе будете расположиться. Кроме того, после подобного вселения начнутся бытовые и семейные скандалы. Однако, те же самые проблемы будут ожидать вас и при вселении по решению суда. Только оно потребует не менее полугода судебных тяжб и финансовых затрат на адвоката, а самостоятельное вселение разорит лишь на новые замки и оплату работы по их замене, сэкономив полгода времени.

Квартирные иски о вселении в жилое помещение одни из наиболее сложных и болезненных. Особенно если речь идет о сособственниках - гражданах, владеющих долями в одной квартире. Точной цифры, сколько в стране квартир в долевой собственности, нет. Но даже если судить по количеству судебных исков, поданных собственниками долей, то цифра получается очень серьезная.

В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники маленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной "тупиковой" ситуации.

Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире. Но большей частью - 3/4 доли - владеет некая гражданка, с которой он договориться не может. Истец просит суд вселить его в квартиру.
Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал. А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение - вселить собственника "четвертинки" в однокомнатную квартиру.

Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.

Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам. Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил. И как сказано в материалах суда, "соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто".

Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.

По мнению районного суда, истец "не обладает безусловным правом на вселение", следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.

По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности". А в однокомнатной квартире нет комнаты "соразмерной доле истца".

По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к "существенному ущемлению прав и законных интересов" ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.

При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему "подарили" долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и "определения порядка пользования".

Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец "лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является". А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство "не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности" квартиры.

Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.

Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать "предоставление во владение общего имущества, согласно его доли". Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.

Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.

Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.

Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. А при невозможности это сделать - доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано "иным способом". В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.

При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, "не может быть отказано".

Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также "иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав - злоупотребление правом".

Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к "недобросовестному осуществлению гражданских прав".

Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.

По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.

Двухкомнатная квартира находится в общей долевой собственности у двух чужих друг другу людей, по 1/2 доли у каждого, досталась им по наследству. В квартире прописан только один из собственников и проживает там, другой не прописан и имеет другое жилье. Имеет ли право собственник, который не прописан, но решил проживать в этой квартире, привести на свою долю жену и детей для совместного проживания с ним, если второй собственник против?

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, законом установлено, что собственники долей (сособственники), пользуясь, владея и распоряжаясь своей собственностью, должны действовать согласованно, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе другого сособственника.

Поскольку собственникам принадлежат доли, а не конкретные комнаты, то следует учитывать идеальную природу этих долей. Это означает, что доли выражены не в натуре в виде конкретной площади (комнаты), а они являются неосязаемыми, эфемерными, поскольку суть «доли» юридическая фикция, абстракция, и эти доли могут не совпадать с фактическими площадями имеющихся помещений.

Поэтому сособственники долей вправе пользоваться всей квартирой согласованно, а для исключения конфликта – договариваться письменно или устно, кто в какой комнате живет.

Такая согласованность должна быть достигнута и в случае, если один из сособственников намерен вселить «квартиранта», т.е. сдать квартиру (не долю и не комнату, а квартиру!) в наем (аренду). А поскольку закон возлагает на сособственников обязанность действовать согласованно, то именно на собственнике, вселяющем «квартиранта», в случае спора будет лежать бремя доказывания, что согласие другого собственника было получено, а в доказательство своего утверждения предъявить подписанное сторонами письменное соглашение, в котором содержится не только согласие другого сособственника на вселение, но и условия проживания «квартиранта», взятые из договора найма (аренды), срок действия соглашения и порядок его расторжения. Отсутствие такого соглашения чревато судебным решением о выселении «квартиранта» и длительным конфликтом. И никто, даже суд, не вправе насильно вселять кого-то при отсутствии согласия другого сособственника. Единственный случай, когда такого согласия не требуется, – это вселение несовершеннолетнего ребенка к родителям исходя из нормы ч. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ, примененной по аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ).

Случается так, что один Содольщик не пускает в жилое помещение другого Содольщика, не дает ключей от квартиры. Возникает вопрос: как вселиться в жилое помещение?

Существует несколько вариантов вселения:

Вариант № 1 (судебный). Подаем в суд по месту нахождения жилого помещения иск о вселении и нечинении препятствий к проживанию. Эта процедура от начала до конца может занять 6-12 месяцев с учетом обжалования. Затем исполнительное производство ещё полгода-год. Итого, через год или два Вас вселят в квартиру судебные приставы и обяжут Содольщика не чинить Вам препятствий в проживании.

Вариант № 2 (судебный). Заключаем формальный договор с любым своим знакомым о снятии у него жилого помещения на длительный срок (не более 11 месяцев), прописываем нарядную сумму (не более средней по району). Само-собой при таком варианте иного пригодного для проживания жилого помещения у Вас в собственности не должно быть. Это необходимо для того, чтобы впоследствии взыскать с Содольщика понесенные убытки. Далее всё по Варианту №1 с той лишь разницей, что убытки можно заявить сразу с иском о вселении, либо отдельным иском, после его удовлетворения. Наказать, так сказать, ответчика на деньги. Ну и не лишним будет напомнить, что взыскание убытков посерьезнее будет, чем просто вселение, а стало быть без грамотного адвоката Вам не обойтись (оплату услуг которого впоследствии можно возложить на проигравшую сторону).

Вариант № 3 (силовой). Пишем заявление в полицию по месту нахождения жилого помещения о том, что Вас не пускают в квартиру, чинят препятствия в проживании и т.д. Это нужно для того, чтобы органы правопорядка были в курсе, что по данному адресу будет "заваруха" между Содольщиками и туда выезжать по звонкам типа: "неизвестные грабители ломятся ко мне в квартиру" не следует. К определенному времени вызывается специалист по вскрытию замков (желательно предварительно оговорить возможность воспрепятствованию его работе т.к. далеко не все соглашаются вскрывать замки, когда кто-то внутри орёт и угрожает) и полный вперед! Видеозапись обязательнв, поскольку провокации неизбежны. Это метод действия так называемых "квартирных рейдеров".

Вариант № 4 (силовой). Действуем по Варианту №3, с той лишь разницей, что нужно определить и выждать для вселения удобный момент, когда в квартире никого нет. Например, когда Содольщик и проживающие с ним лица покинули жилище на короткий или на длительный срок (ушли на работу, уехали и т.д.). Это также и тот случай, когда в квартире вообще никто не живет. Однако, в этом варианте желательно производить видеофиксацию процесса вскрытия двери и входа в квартиру. Опись имущества тоже не лишним будет составить, если второй Содольщик длительное время может не появиться. Это необходимо для того, чтобы отбиться от неизбежного обвинения в хищении каких-либо ценностей, якобы находившихся в квартире, а затем внезапно исчезнувших. Сказать по правде, такая тема ещё ни разу не доходила из правоохранительных органов до суда. Там тоже не лохи сидят, потребуют от заявителя квитанции на покупку украденного имущества, потребуют доказать, что оно вообще имело место быть в квартире. Обычно такие беспочвенные заявы Содольщиков ни к чему не приводят и через месяц они получают отказной материал с рекомендацией обратиться в суд с частным обвинением. А поскольку через месяц горячка проходит, то клеветать и предъявлять заведомо ложные обвинения становится не интересно.

Вариант № 5 (силовой). Определяем, в какое время Содольщик и проживающие с ним лица покидают квартиру. Это можно легко сделать через телефонные звонки, звонки через переговорное устройство подъезде, путем наблюдения за светом в окнах, наблюдением за оставленной меткой на двери (спичка воткнутая в щель двери вполне подойдет).

Как только в жилом помещении никого не останется, берите тюбик моментально засыхющего клея и заливайте его в скважину замка. Способ очень эффективен по нескольким причинам:

Дешевизна (всего расходов на 50 рублей).
Не требует расходов по вскрытию двери (экономия 5000 рублей, лучше их дать участковому в обмен на лояльность).

Придя с работы Содольщик обнаруживает, что дверь не открывается, вызывает службу спасения (или вскрытия дверных замков). Они приезжают по Москве в течение 2-3 часов. Вам остается немного подождать, после подняться на лифте на этаж выше, дождаться, когда мастер сделает свою работу и спокойно войти в квартиру говоря военным языком "на плечах противника". Документы на собственность или паспорт с пропиской при этом желательно иметь с собой. Это также излюбленный "рейдерский" метод.

Используя для вселения в квартиру силовые методы Вы должны прекрасно понимать, что действия при вселении должны быть адекватны нарушению своих прав.

Руководствуйтесь в своих действиях статьей 14 ГК РФ "Самозащита гражданских прав" в широком ее пониманимании! Именно по этому принципу, например, власти Москвы сносят ракушки - как говорится, без суда и следствия! И в самом деле, если считаешь свои права нарушенными, то обращайся в суд за их восстановлением сам. Беспроигрышный метод. И не один ещё не обратился.

С силовым вселением происходит аналогичная ситуация. Полиция в бытовые конфликты не вмешивается, ограничивается лишь проверкой правоустанавливающих документов на долевую собственность и установлением личности участников бытовогого конфликта. Бывают случаи, когда особо продвинутые в области гражданского права участковые уполномоченные даже без получения соответствующей мзды становятся на сторону вселяющихся и разъясняют второму Содольщику, что ничего поделать нельзя, так как права у всех Содольщиков равные не зависимо от размера их доли. Содольщик, который препятствовал вселению даже и не помышляет подать в суд иск о выселении - это заведомо проигрышное дело. Судом в удовлетворении такого иска будет отказано, хотя даже прецедентов подачи подобных исков в современной жилищной не случалось.

Самозащита гражданских прав допустима тогда, когда потерпевший располагает возможностями правомерного воздействия на нарушителя, не прибегая к помощи судебных или иных органов. В рамках этой формы защиты обладатель нарушенного может использовать различные способы, которые должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

В некоторых случаях, проживающие Содольщики пытаются активно препятсвовать вселению и провоцировать вселяющегося Содольщика, совершая звонки в полицию и сообщая им заведомо ложную информацию.

По-этому, во избежание всякого рода провокаций, типа "меня ограбили и изнасиловали" фиксируйте всё происходящее при силовом вселении на видеокамеру, и обязательно прихватите с собой пару человек в качестве свидетелей. Одним словом, при силовом вселении Вас должно быть не менее трёх человек.

Как уведомить Содольщика о продаже доли
Как уведомить Содольщика через выезд нотариуса
Как уведомить несовершеннолетнего Содольщика
Как выжить квартирантов Содольщика
Как сорвать сделку купли-продажи у Содольщика
Как, если Вас уведомляют, оставить себе шанс
Какая разница между куплей-продажей и дарением
Как определить порядок пользования в квартире
Как признать долю незначительной, и выкупить через суд
Как технически можно оспорить договор дарения
Как сделать перевод прав покупателя на себя
Как определить границы долей в квартире
Какие документы нужны собственнику для дарения доли
Как и в какой форме уведомить Содольщика
Как уведомить Содольщика, он не получает уведомления
Может ли Содольщик препятствовать приходу гостей
Как бороться, Содольщик создает невыносимые условия
Как, имея долю, закрепить за собой отдельную комнату
Как препятствовать силовому вселению
Какие документы нужны собственнику для продажи доли
Что такое быстрая продажа доли квартиры
Как продать долю, если уведомить совсем невозможно
Как продать долю через договор дарения
Нужно ли разрешение на проживание квартиранта
Как вселиться на долю
Как препятствовать вселению через суд
Нужно ли извещать всех, при продаже доли одному
Как создать невозможные условия для проживания
Может ли у Содольщика проживать посторонний человек
По каким причинам суд может отказать во вселении
Как написать заявление в полицию
Как Содольщику сбить цену на долю

Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!

Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью, или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.

Я уже опубликовал статью о том, как можно в судебном порядке добиться принудительного выкупа не значительной доли.

Но существуют и другие проблемные вопросы, которые возникают у долевых собственников квартир.

Несколько лет назад страну буквально захлестнула волна так называемых «рейдерских» захватов квартир.

Такие случаи возникают, когда одним из собственников доли в квартире становится родственник, с которым у граждан, проживающих в квартире сложились неприязненные отношения. Кроме того, доля в квартире может оказать в собственности совершенно постороннего человека.

За незначительными долями в праве собственности на квартиру откровенно охотятся и так называемые «квартирные рейдеры».

Например, так называемый «квартирный рейдер» приобретает долю в квартире по супернизкой цене и пытается принудить собственника другой доли к совместной продаже квартиры. Также, новый сособственник может предложить выкупить долю по не адекватной цене.

Принуждение к продаже квартиры или выкупе доли состоит в разных действиях. Так, гражданин, размахивая свидетельством о регистрации права на долю, самовольно вселяется в квартиру. Причем зачастую такой новый сосед занимает лучшую комнату, заносит в квартиру какую-нибудь мебель, обычно ни кому не нужную рухлядь.

А затем начинает якобы делать ремонт квартиры, используя сильно пахнущие материалы и т.д. В особо тяжких случаях в квартиру заселялись асоциальные личности.

В арсенале данных граждан много и других почти законных способов убеждения сособственников квартиры. В общем фантазии таких граждан ни чем не ограничивались.

И случается так, что граждане, проживающие в квартире, вынуждены переезжать в съемную квартиру или же уступают требованиям захватчиков о совместной продаже квартиры.

Некоторое время и суды, и правоохранительные органы фактически никак не защищали таких граждан.

Длительное время, в случае возникновения жилищного спора, владельцы незначительных долей были большой, фактически не решаемой проблемой. Аргумент, по сути, был один - он собственник, хоть маленькой, но доли. А право на жилище защищается Конституцией. И наши правоохранители также отказывали в возбуждении уголовных дел. Мол, спор то гражданский, вот и идите в суд.

Но практика начала меняться. В настоящее время суды все чаще принимают решения об отказе во вселении собственников доли, а правоохранительные органы стали возбуждать уголовные дела по данной категории дел..

Например, по одному из дел рассмотренных районным судом г.Краснодара предметом спора была однокомнатная квартира. Так получилось, что квартира оказалась в собственности двух граждан, которые не являлись родственниками.

Один из собственников проживал в квартире, а второй никогда в ней не жил.

И вот этот второй собственник решил вселиться в квартиру. И суд отказал ему в реализации его желания, указав на то что, не возможно проживать в однокомнатной квартире двум гражданам, между которыми сложились неприязненные отношения. Суд учел и то обстоятельство, что граждане не являются членами одной семьи.

В судебной практике уже есть случаи, когда суд отказал во вселении семье владеющей ½ доли в трехкомнатной квартире.

Как я писал выше, уже полиция меняет свой взгляд на данный вопрос. Так, уже известны примеры возбуждения уголовных дел, например, по статье 179 Уголовного кодекса, принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: