Суд отказал в заселении
Обновлено: 05.05.2024
У одной семьи была комната в коммуналке в центре Москвы. Это было их единственное жилье, больше жить им было негде.
Две другие комнаты в коммуналке принадлежали другой семье, которая в них не жила, а сдавала разным посторонним людям. Постоянным жителям коммуналки не нравились чужие люди в их квартире: они шумели и вели себя так, что несколько раз приходилось вызывать полицию.
Тогда семья, которая все время жила в коммуналке, решила через суд выселить надоевших соседей и запретить другим собственникам пускать новых жильцов в места общего пользования — на кухню, в туалет — без согласования. А за значительные неудобства семья попросила выплатить ей 300 000 ₽ в качестве компенсации морального вреда.
Аргументы сторон
Старожилы. Комната, в который мы живем, — наше единственное жилье. Собственники двух других комнат в квартире не живут, но вселили туда троих посторонних людей по договорам безвозмездного пользования.
Нашего согласия они не спрашивали, хотя знали, что новые жильцы будут вместе с нами пользоваться общим имуществом квартиры — кухней, коридором, туалетом. Считаем, что этим они нарушили наши права.
Просим суд выселить всех посторонних жильцов, обязать собственников других комнат впредь спрашивать нашего согласия на заселение посторонних граждан. И еще взыскать с собственников компенсацию причиненного нам морального вреда — 300 тысяч рублей.
Собственники других комнат. Всех посторонних мы уже и так выселили. В комнате живет только одна женщина, которой мы подарили часть нашей доли. То есть она стала полноправным собственником и имеет право жить в этой квартире сколько хочет. Иск не признаем, ничего платить не будем.
Что сказали суды
Первая инстанция: 👉 Дело № 02-7908/2019
Разберемся, требовалось ли вообще согласие других собственников при подселении новых жильцов.
Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение другому человеку, предполагается, что этот человек будет пользоваться и общим имуществом квартиры — но по соглашению со всеми собственниками. Участники спора такое соглашение не заключали и никак не определяли, как именно будут пользоваться общими помещениями, если кто-то из них вселит новых жильцов. ст. 246 , ст. 247 ГК РФ ; ст. 30 , ст. 41 , ст. 42 ЖК РФ
В связи с этим считаем, что, заселив чужих людей без согласия своих соседей, владельцы комнат нарушили их права.
Старожилы просят еще выселить посторонних жильцов. Но тут они неправы. В квартире помимо них живет только одна женщина — новый собственник 1/4 комнаты. Она въехала в коммунальную квартиру и зарегистрировалась в ней на законных основаниях. Причин выселять ее нет.
Что касается компенсации морального вреда, то в законе есть исчерпывающий перечень оснований, когда ее нужно выплачивать. Старожилы не доказали, что собственники других комнат причинили им физические и нравственные страдания. п. 2 ст. 1099 , ст. 1100 , ст. 151 ГК РФ
Иск удовлетворяем частично. Запрещаем соседям сдавать комнаты, а их арендаторам — пользоваться туалетом, кухней и коридором в коммунальной квартире, если старожилы-собственники не давали на это согласия в письменной форме. Те, кто владеет этой квартирой, в том числе собственница четверти комнаты, могут свободно пользоваться общими местами. В остальной части в иске отказываем.
Свои возражения представил и участвовавший в деле прокурор. Он не был согласен с тем, что судья отказался взыскивать компенсацию морального вреда. И с наложенным судьей запретом он тоже не согласился: зачем запрещать что-то в судебном решении, если принудительно исполнить его в этой части не получится. Вызывать полицию, как только арендатор идет в туалет или на кухню, невозможно.
Московский городской суд: 👈 Дело № 33-52784/2019
Коллеги правильно отказали в выселении и взыскании компенсации морального вреда. Однако мы еще считаем, что нельзя запрещать другим собственникам сдавать комнаты в коммунальной квартире без письменного согласия их соседей.
Из закона и так следует, что передавать жилье в пользование нужно с учетом интересов соседей. Сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие жильцы других комнат, и это согласие ответчики обязаны получить в силу закона. Дополнительно закреплять эту обязанность в судебном решении не надо. чч. 2, 4 ст. 30 , ч. 2 ст. 76 ЖК РФ
И вообще, старожилы уже дважды судились с остальными собственниками — в 2016 и 2017 годах. И тогда суды не стали накладывать запрет на вселение постояльцев без согласования.
Решение районного суда отменяем, в иске полностью отказываем.
Кассационная инстанция: 👈 Дело № 8Г-9357/2020
Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Московского городского суда, а жалобы отклоняем.
Верховный суд: 👌 № 5-КГ20-149-К2
Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись. А вот решение районного суда было правильным.
Неважно, что по закону и так нужно получать согласие всех собственников, чтобы передать комнату в пользование другим лицам. Это не мешает наложить запрет и повторить это требование еще и в судебном решении. ст. 12 ГК РФ ; п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ
Суды знали, что другие собственники систематически нарушали права старожилов, которые уже два раза, в 2016 и 2017 году, через суд пытались выселить соседей. По закону права можно защищать разными способами: например, пресекать действия, которые нарушают права или могут их нарушить в будущем.
Считаем, что суд первой инстанции был абсолютно прав, наложив запрет. Решение апелляционной и кассационной инстанций отменяем. Оставляем решение районного суда в силе.
Что в итоге
Собственники-старожилы получили судебное решение, где прямо указано, что соседи не вправе без их письменного согласия предоставлять во владение и пользование иным лицам общее имущество в их квартире. Это значит, что если у старожилов не спросят согласия, то квартиранты не смогут пользоваться туалетом, готовить на общей кухне и даже ходить по коридору.
Конечно, вторая семья по-прежнему вправе сдавать комнаты, но, вероятно, с этим запретом они станут тщательнее выбирать арендаторов. Если же первая семья начнет необоснованно отказывать во вселении всем подряд, уже вторая семья может подать иск, чтобы суд определил порядок пользования общим имуществом.
Какие выводы можно сделать из этой истории
Судебная война этих двух семей идет уже несколько лет. Свой первый иск о выселении старожилы подали еще в 2016 году — и проиграли. Через год семья снова пришла в суд — с требованием выселить троих соседей и запретить сособственникам вселять людей без согласования. Тогда суд жильцов выселил, но запрет на вселение без согласия истцов накладывать не стал, сославшись на то, что это и так запрещено законом.
В 2019 году представитель второй семьи подарил часть комнаты посторонней женщине, и это стало поводом для нового иска. Старожилы попробовали выселить новую собственницу. На этот раз — через признание договора дарения доли недействительным. Но суд им отказал.
Скорее всего, это не последний судебный процесс между этими семьями. Нам остается только наблюдать и делать выводы.
Если вы сдаете комнаты в коммуналке, лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы. пп. 1, 2 ст. 247 ГК РФ ; п. 37 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996
Подписывают это соглашение только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы.
Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд. Он определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом суд учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.
Если суд выделит в ваше пользование меньшую площадь, чем было бы соразмерно вашей доле, вы вправе требовать от собственников, которым досталось больше, соответствующую компенсацию — например денежную.
Определить порядок пользования непросто, поэтому часто приходится назначать судебные экспертизы. Эксперты могут подробно описать и изобразить на схеме, кто какими территориями в квартире пользуется, и определить, должен ли кто-то кому-то доплачивать. Расходы на экспертизу взыщут с обеих сторон поровну.
Например, в другом деле суд разделил кухню и одну комнату на части, выделив:
- истцам — часть кухни площадью 1,9 м² и часть комнаты площадью 3,4 м²;
- семье ответчиков — часть кухни площадью 2,3 м² и часть комнаты площадью 4,5 м²;
- в общее пользование всех собственников — коридор, душевую, туалет, кладовую, часть кухни площадью 9,3 м² и часть комнаты площадью 9,3 м².
Тем, кто снимает комнату в коммуналке, нужно понимать, что другие собственники могут их выселить, если наймодатель не спросил согласия на вселение. Поэтому лучше до заселения убедиться, что такое согласие получено, а также поинтересоваться, был ли закреплен порядок пользования общим имуществом. С учетом этого можно принять взвешенное решение: вселяться в эту комнату или поискать другие варианты.
Живите богаче. Мы поможем
Каждую неделю мы присылаем подборку лучших статей про деньги.
Нашу бесплатную рассылку читают более 400 тысяч человек: как сменить профессию, получать больше и на чем заработать. Как тратить меньше, но жить лучше.
Квартирные иски о вселении в жилое помещение одни из наиболее сложных и болезненных. Особенно если речь идет о сособственниках - гражданах, владеющих долями в одной квартире. Точной цифры, сколько в стране квартир в долевой собственности, нет. Но даже если судить по количеству судебных исков, поданных собственниками долей, то цифра получается очень серьезная.
В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники маленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной "тупиковой" ситуации.
Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире. Но большей частью - 3/4 доли - владеет некая гражданка, с которой он договориться не может. Истец просит суд вселить его в квартиру.
Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал. А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение - вселить собственника "четвертинки" в однокомнатную квартиру.
Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.
Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам. Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил. И как сказано в материалах суда, "соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто".
Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.
По мнению районного суда, истец "не обладает безусловным правом на вселение", следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.
По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности". А в однокомнатной квартире нет комнаты "соразмерной доле истца".
По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к "существенному ущемлению прав и законных интересов" ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.
При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему "подарили" долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и "определения порядка пользования".
Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец "лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является". А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство "не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности" квартиры.
Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.
Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать "предоставление во владение общего имущества, согласно его доли". Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.
Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.
Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.
Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. А при невозможности это сделать - доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано "иным способом". В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.
При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, "не может быть отказано".
Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также "иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав - злоупотребление правом".
Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к "недобросовестному осуществлению гражданских прав".
Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.
По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.
По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.
На первый взгляд, это выглядит абсолютным нонсенсом: как человек, имея собственное жилье, не может в нем проживать?
Конечно, в жизни случается всякое, и бывает так, что другие жильцы квартиры в открытую не пускают собственника на его законную территорию.
Но, казалось бы, в судебном порядке собственник всегда может без труда обосновать свое право пользоваться жильем и добиться принудительного вселения.
Однако судебная практика показывает, что владение жильем на праве собственности не всегда является безусловным основанием для вселения.
В некоторых случаях суды встают на защиту прав других жильцов квартиры, а вовсе не собственника. Почему так происходит?
Главная причина отказов в удовлетворении исков собственников о вселении кроется в одной небольшой, но очень значимой статье Гражданского кодекса – статья 10 «Пределы осуществления гражданских прав».
В ней говорится о запрете осуществлять свои права с единственной лишь целью – причинить вред другому лицу или «обойти» требования закона.
Иными словами, закон запрещает злоупотреблять своими правами всем, кто ими обладает.
В тех случаях, когда суд усматривает признаки такого злоупотребления, он отказывает истцу в удовлетворении его требований, лишая его тем самым возможности реализовать свое право.
В последнее время статья 10 ГК стала активно применяться судами в разрешении жилищных споров, связанных с вселением собственников. Рассмотрим конкретные примеры:
1. Собственнику отказано во вселении в квартиру, т.к. его доля признана незначительной.
Когда квартира находится в долевой собственности, вопрос о вселении нового жильца не может решаться без учета интересов всех, кто в ней проживает.
Нередко возникают такие ситуации, когда у собственника есть доля в праве собственности на квартиру, однако нет технической возможности предоставить ему в пользование отдельное жилое помещение, соразмерное его доле.
Например: однокомнатная квартира, в которой проживает одна семья, владея 2/3 доли. В нее требует вселиться другой сособственник, у которого 1/3 на эту квартиру, но он не является членом этой семьи.
Разумеется, совместное проживание в одной комнате абсолютно чужих друг другу людей невозможно, что признает и суд, отказав такому собственнику во вселении.
При каких условиях суд признает требование сособственника о вселении в квартиру злоупотреблением правом:
- если в квартире изначально проживает семья, владеющая долей в праве собственности, и такое жилье является для нее единственным,
- если у сособственника, который хочет вселиться, нет объективной необходимости в этом (например, у него есть другое жилье, где он постоянно или преимущественно проживает),
- если доля, которая принадлежит сособственнику настолько мала, что не позволяет выделить ему в пользование отдельное жилое помещение.
Примеров судебных решение об отказе во вселении сособственника в жилье накопилось уже достаточно много.
Причем размеры долей сособственников варьируются от самых мизерных (1/40, например) до вполне серьезных (как 1/3, например).
Все зависит от конкретных обстоятельств дела, поэтому нельзя категорично обозначить минимально допустимую величину доли в квартире, которая позволит в нее вселиться.
2. Собственнику отказано во вселении в квартиру, т.к. совместное проживание признано невозможным.
Злоупотреблением правом суд может признать и такое вселение собственника в квартиру, которое явно угрожает жизни или здоровью других жильцов.
При этом сохраняются те же дополнительные условия: собственник очевидно не заинтересован в проживании в спорном помещении, имея другое жилье, но все равно требует его вселить.
Например, суд отказал в иске о вселении собственницы 1/6 доли в квартире, признав у нее отсутствие заинтересованности в пользовании жильем (постоянно она проживала по другому адресу).
Кроме того, у нее имелось хроническое заболевание, которое представляло угрозу здоровью других сособственников, проживающих в квартире (определение Мосгорсуда по делу № 33-16422).
Препятствием для совместного проживания могут также стать:
При этом нужно учитывать, что суд вправе отказать собственнику во вселении по причине невозможности совместного проживания лишь при условии, что у него имеется другое жилье.
Таким образом, не всегда право собственности на жилье позволяет им беспрепятственно пользоваться.
Очень непростую житейскую ситуацию разобрал Верховный суд. Он проверил, как коллеги из местных судов разрешили спор двух собственников одной квартиры. Причем однокомнатной. Собственник большей части квартиры в ней жил, а собственник меньшей части спустя годы неожиданно решил вселиться на свои квадратные метры. Но "основной" хозяин с таким желанием чужого для него человека не согласился и не пустил его в квартиру. Спор дошел до суда.
На самом деле подобная ситуация - когда несколько собственников одного жилого помещения не могут договориться, как мирно сосуществовать в одной квартире, не только болезненна, но и весьма распространена. Судебная статистика это утверждение лишь подтверждает. Такие иски, как правило, скандальны и тянутся годами.
Схема взаимоотношений собственников в таком случае проста - тот, у кого больше метров и прав, старается любыми доступными способами не пустить претендента на соседство.
Ситуация особо обостряется, если жилье - однокомнатное, обитать в котором двум чужим и не симпатизирующим друг другу людям просто невозможно.
В нашем случае все именно так и получилось - некоему гражданину подарили четверть однокомнатной квартиры. По сути - угол комнаты. Под подобный дар некоторые граждане часто маскируют продажу своей доли, если какая-либо личная неприязнь мешает им поступить по закону, а именно предложить выкупить свою долю уже живущему в квартире человеку.
Наш случай произошел в городе Сочи. Поэтому "приняв в подарок", а точнее - купив несколько квадратных метров, второй сособственник несколько лет "не подавал признаков жизни". То есть в квартиру не наведывался, со своим соседом не знакомился и никаких требований не выставлял.
Но спустя годы, а точнее - через семь лет, вероятно, в связи с изменившейся жизненной ситуацией гражданин захотел воспользоваться своим правом собственника. И захотел вселиться на принадлежащие ему квадратные метры. Но у него ничего не вышло. В квартиру его не впустили. И ключей от нее не дали.
Пришлось невселенному собственнику отправляться в районный суд с исковым заявлением, в котором содержались требования заселить его на личные квадратные метры и не "чинить препятствия к проживанию". Но в районном суде его ждало разочарование.
Суд спор рассмотрел и гражданину в иске было отказано.
Районный суд выслушал все стороны конфликта, изучил ситуацию и сказал,что владелец меньшей доли в однокомнатной квартире "не обладает безусловным правом на вселение".
В переводе на обывательский язык это означает, что у истца нет "безусловного" права на проживание в квартире.
Районный суд подчеркнул: то, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров их доли. По закону, если договориться о пользовании квартирой двум хозяевам не получилось, то "удовлетворить требование о вселении можно, только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть".
Но в нашем случае предметом спора было маленькое жилье. Так что предоставить собственнику помещение "соразмерное" его доле в однокомнатной квартире сделать было просто технически невозможно.
Как написал в своем решении районный суд, вселение истца в квартиру "приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов ответчика".
Суд заявил, что вместе пользоваться квартирой эти люди не смогут, они чужие друг другу и не являются членами одной семьи. Кроме того суд заметил, что собственник меньшей доли вообще никогда не жил в той квартире.
Естественно, обиженный истец обжаловал это решение в краевом суде. Апелляция изучила решение районного суда и отменила его. Более того, краевой суд сказал, что истец в своем требовании был прав.
В краевом суде заявили еще, что наличие маленькой доли в общей собственности правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом.
А еще,по мнению краевого суда, никто не ставил вопрос о возможной выплате собственнику крохотной части квартиры, компенсации в счет причитающейся ему доли. Но с таким решением не согласился уже истец и пошел жаловаться дальше и выше. В итоге спор дошел до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Там спор двух собственников однокомнатной квартиры затребовали и изучили.
Вот позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.
В нашем случае, заявила высокая судебная инстанция, собственники не смогли договориться о том, как пользоваться жильем, но очевидно, что жить в квартире вместе истец и ответчик не могут. Ведь речь идет об однокомнатной квартире. А еще Верховный суд подчеркнул - владелец части квартиры имеет право на соответствующую компенсацию за те квадратные метры, хозяином которых он является.
Вот что еще важное заявила высокая судебная инстанция: в таких "квартирных" спорах суд не может отказать в удовлетворении требования об определении порядка права пользования помещением. Подобный порядок пользования и должен быть установлен в таком деле, заявили в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.
По мнению высокого суда, спор сторон в таких конфликтах неизбежно приведет к нарушению прав одного из собственников жилого помещения.
Еще одно важное заключение Верховного суда: рассматривая такой спор, суд имеет полное право отказать во вселении одному из сособственников. Но ущемлять человека при этом нельзя. Отказывая человеку во вселении, надо установить такому невселенному гражданину ежемесячную компенсацию от тех сособственников, которые постоянно живут в квартире и фактически пользуются его долей. Иначе получается, что постоянно живущие пользуются чужими квадратными метрами безвозмездно, то есть - даром.
Проще говоря, те собственники, которые на постоянной основе живут в квартире, могут выплачивать деньги за аренду квадратных метров соседу, которому отказано во вселении.
В результате Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решение по этому делу апелляции и отправила спор об однокомнатной квартире на новое рассмотрение в краевой суд, но велела сделать это с учетом своих разъяснений.
Очень распространенную житейскую ситуацию изучил Верховный суд РФ, когда приступил к разбору проблемы нескольких собственников одной маленькой квартиры. В таких жилищных условиях тяжело жить даже близким людям, что уж говорить о чужих.
Суд объяснил, что за собственника, который не может жить в квартире, надо платить коммуналку и аренду его части жилья. / Istock
Чаще всего такие сособственники одного небольшого жилья, если не могут сосуществовать вместе, идут в суд и пытаются решить вопрос о праве пользования жилым помещением. Но даже подобное решение суда - не всегда выход из сложившегося положения. Поэтому для многих граждан, оказавшихся в схожей ситуации, может быть очень полезно разъяснение Верховного суда. Высокий суд объяснил, на какую компенсацию может рассчитывать не проживающий постоянно собственник и на что еще имеют право стороны такого спора.
До Верховного суда дошел гражданский спор двух собственниц одной небольшой квартиры. История началась в Московской области, где в однокомнатной квартире жила пенсионерка. Пожилая женщина страдала психическим заболеванием, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. Но собственников у этой квартиры было двое. Поначалу квартира принадлежала отцу этой пенсионерки. После смерти собственника в квартире остались пожилая женщина. А ее сводный брат продал свою долю чужим людям. Но они жить в квартире так и не смогли.
За прошедшие почти десять лет было немало судов, но спокойной жизни новым собственникам они не принесли. В итоге они продали свою часть нашей героине. Собственниц в квартире стало две. Обе - с равными долями. Новая хозяйка уже через год после покупки отнесла в суд иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты "коммуналки" пропорционально долям. В иске указала, что у квартиры уже два собственника, но живет там только пенсионерка.
Первая инстанция требования отклонила. Суд заявил, что истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой. Несогласная истица обжаловала это решение в Московский областной суд. И апелляция обязала пожилую женщину ежемесячно выплачивать второй собственнице 11 500 рублей за пользование чужой долей и "коммуналку" по счетчикам. Такую сумму "арендной платы" судьи рассчитали исходя из заключения некой фирмы, которая делает экспертизы. Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости - однокомнатным квартирам, которые сдавали по цене 23 000 рублей.
С таким решением не согласилась пенсионерка - ответчица. И обратилась в Верховный суд. Как заявил ее представитель в ВС, вся пенсия его клиентки составляет всего 12 700 рублей в месяц и платить второй собственнице она не может.
ВС в своем решении заявил, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла важных обстоятельств дела. Покупая долю в этой квартире, наша героиня должна была предвидеть, что не сможет поселиться в "однушке". Она знала, что вторая собственница постоянно там проживает и страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить. "Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве", - отметила Судебная коллегия по гражданским делам ВС. Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных "однушек", но в исследовании участвовали свободные объекты. Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении. Вот с такими выводами Верховный суд отправил дело на пересмотр в апелляцию.
Специалисты по такого рода спорам утверждают, что не проживающий в маленькой квартире собственник может потребовать в своем иске либо вселить его в жилое помещение и не чинить препятствий, либо обязать платить проживающего собственника.
А еще юристы, которые специализируются на такого рода делах, утверждают, что собственник может попробовать освободиться от выплаты компенсаций. Это можно сделать, добившись того, чтобы долю признали незначительной, и принудительно выкупить ее. Главный критерий в таких ситуациях - не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника. У Верховного суда были подобные споры, когда признавалась незначительной даже доля в 1/3.
Некоторые специалисты предлагают еще один, но очень сложный вариант - доказать, что единственной целью покупки доли в однокомнатной квартире было желание ущемить права проживающих в ней граждан. В судебной практике применяют ст. 10 ГК (о недопустимости злоупотребления правом) в спорах о вселении собственника незначительной доли. Например, Рубцовский горсуд Алтайского края не стал вселять собственника со ссылкой на злоупотребление правом. Он учел минимальный размер доли, наличие ряда заболеваний и конфликт с другими жильцами.
Автор статьи
Читайте также: