Признание предварительного договора дду основным судебная практика

Обновлено: 02.05.2024

Я являюсь застройщиком. Пользуюсь ли я правом оформить с будущим клиентом платный договор бронирования? Чем меня ограничивает и ограничивает ли Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"?

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права, или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Тем не менее на практике заключаются договоры бронирования квартиры, что часто приводит к судебным тяжбам. Бронирование квартиры осуществляется в рамках конструкции опционного договора, по которому предоставляется право на получение исполнения в виде имущества (ст. 429.3 ГК РФ), а именно предоставление застройщиком клиенту посредством безотзывной оферты безусловного права заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, с выплатой за это вознаграждения (опционной премии).

Моментом исполнения застройщиком своего обязательства по бронированию квартиры следует считать дату заключения основной сделки, которая указана в таком договоре. Если такая основная сделка, до заключения которой предоставлялась услуга по бронированию квартиры, между сторонами была заключена, то компания считается выполнившей свое обязательство перед клиентом по бронированию квартиры, что означает правомерность получения вознаграждения за фактически оказанную услугу. Застройщик также считается выполнившим свои обязательства перед потребителем и в случае, когда основная сделка по приобретению объекта не была заключена по причине того, что потребитель сам отказался от нее (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2014 № 33-27498/14).

В договоре бронирования свое вознаграждение застройщик указывает в качестве платы за резервирование объекта для клиента на оговоренный срок. Выполнение компанией своего обязательства дает ей право на получение вознаграждения в полном объеме, что исключает возможность для клиента истребования внесенной суммы оплаты обратно, кроме случая, когда при отсутствии своей вины клиент так и не получил забронированную квартиру (апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2015 № 33-26743/2015).

Договор бронирования не является договором долевого участия, а лишь выражает намерение сторон заключить такой договор. Таким образом, по тексту «основной договор» – договор долевого участия, а договор бронирования для застройщика предполагает две обязанности: забронировать квартиру и никому ее не отдавать, и заключить в будущем «основной договор». Обязанности физического лица из договора бронирования – оплатить бронь.

Можно выделить следующие риски, возникающие при договоре бронирования квартиры с застройщиком.

1. Договор бронирования, по сути, является предварительным и закрепляет лишь намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве.

2. Договор бронирования не подлежит государственной регистрации, соответственно возможен риск двойных продаж.

Тем не менее судебная практика выработала определенный механизм защиты дольщика от недобросовестного поведения застройщика. Согласно письму Верховного Суда РФ от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 действие Закона № 214-ФЗ распространяется также на совершенные с 1 апреля 2005 г. сделки по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Граждане обратились в суд с иском к ООО о взыскании неустойки на основании предварительного договора купли-продажи за нарушение срока передачи квартиры по основному договору.

Решением Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. исковые требования удовлетворены частично.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. решение суда оставлено без изменения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 11-КГ19-3 решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Доводы суда кассационной инстанции:

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, указанным выше договором, заключенным между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее определенного срока и обязанность последних в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, заключенный договор не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Мало кто из риелторов может объяснить, зачем заключается предварительный договор вместо основного. Но так или иначе, такая практика существует и тут следует рассмотреть ошибки при исполнении и расторжении такого договора.

Как правило, предварительные договоренности о заключении основного договора оформляются разными соглашениями: непосредственно сам предварительный договор; соглашение о задатке; авансовое соглашение (что с юридической точки зрения – недоразумение). Все эти документы, следует квалифицировать как предварительный договор, если, конечно, их наполнение содержит существенные условия будущего договора продажи и срок его заключения. Хотя, например, «авансовое соглашение» может содержать вообще все что угодно и, с правовой точки зрения, является недоразумением, поскольку аванс – это предварительная плата по договору, при всем при этом никакого договора еще нет и это условие о самом условии, вещь в себе, не содержащая каузы. Обычно такие авансовые соглашения заключаются для того, чтобы потенциальный покупатель мог ознакомиться с документами продавца – «плата за посмотреть» (а еще говорят, за спрос денег не берут). Причем зачастую получателем такой платы является сам риелтор, а не продавец, который может быть даже не в курсе.

Однако вернемся к предварительному договору. Такие договоры чаще всего обеспечиваются задатком. В случае «срыва» сделки виновная сторона должна либо вернуть задаток, в случае, если виновен несостоявшийся продавец, либо оставить у себя, если виновен несостоявшийся покупатель (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Но в 99% случаев реализация такого права проходит недолжным образом. Как правило, все происходит в устной форме и сводится к тому, что по каким-то причинам сторона не может заключить основной договор: в случае с покупателем это зачастую отказ в одобрении ипотечного кредита, в случае с продавцом мотивом является алчность, которая просыпается при появлении на горизонте более выгодного покупателя.

Проще всего, когда заключение основного договора вследствие отказа в одобрении ипотечного кредита, в этом случае сумма задатка уже передана несостоявшемуся продавцу. В случае если виновен несостоявшийся продавец получить двойную сумму задатка не всегда становится легко.

Но иногда понять, кто виноват в том, что основной договор не заключен, просто невозможно, поскольку, как уже писалось выше, поведение сторон никак не фиксируется на бумаге, а переписка в мессенджерах носит сумбурный фрагментарный характер. Бывает возникает ощущение, что ни одна из сторон и не настаивает на заключении основного договора. Положенным образом, как это предусмотрено п. 6 ст. 429 ГК РФ, никто не направляет предложение заключить этот договор, поэтому факт уклонения от заключения основного договора установить невозможно. Более того, ни одна из сторон не направляет другой стороне уведомление о расторжении предварительного договора в связи с уклонением от заключения основного договора. В этом главная ошибка в случае, если предстоит судебное разбирательство.

Так как при каких обстоятельствах стороны несут ответственность.

К редакциям п. п. 4 и 6 ст. 429 ГК РФ есть претензии. При буквальном их прочтении может сложиться впечатление, заключение договора, а именно акцепт оферты должно состояться в срок, установленный в предварительном договоре. По истечении этого срока предварительный договор прекращается. Но надо учитывать, что есть две модели заключения договора: (1) заключение договора «между присутствующими», когда нет временно́го разрыва между акцептом и офертой и (2) классический – акцепт оферты. Очевидно, что в статье речь идет о первом случае. Когда же речь идет о втором случае, то после направления оферты предварительный договор будет действовать, даже после истечения установленного в нем срока на заключения основного договора. Если вопреки этой логике законодатель допускал бы иное толкование п. 6 ст. 429 ГК РФ, согласно которому обязательства по предварительному договору прекращаются и тогда, когда одна из сторон предъявила требование о заключении основного договора в пределах срока предварительного договора, но другая сторона так и не заключила основной договор, это как отмечает А.Г. Карапетов[1] приводило бы к абсурдному выводу:

иск о принуждении к заключению основного договора должен быть подан и судебное решение о принуждении к заключению вынесено в пределах срока действия предварительного договора. Ведь, действительно, если иск подан после истечения срока действия договора, то какие основания у суда удовлетворять такой иск? Обязательства ведь якобы уже прекращены. Та же ситуация и с удовлетворением иска. Если к моменту вынесения решения обязательства прекращены, то как может суд принудить к его исполнению?

Полностью поддерживаю мнение А.Г. Карапетова[2]:

течение установленного в ней срока (или годичного срока, если точный срок стороны не установили) требуется не само заключение основного договора, а лишь предъявление требования о его заключении. Если одна из сторон успела предъявить требование-оферту о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, обязательство другой стороны заключить основной договор не прекращается истечением срока предварительного договора, а сам иск можно подать и после истечения срока действия договора. На это косвенно указывает и п. 3 ст. 425 ГК РФ, из смысла которого вытекает, что по общему правилу истечение срока действия договора не прекращает ранее возникшие из него и неисполненные обязательства.

Таким образом, если одна из сторон направила контрагенту требование о заключении основного договора, предварительный договор продолжает действовать до момента его заключения. Поэтому, если требование о заключении основного договора направлено покупателем, требование о возврате продавцом задатка в двойном размере он не может заявлять. Надлежащим способом защиты права в таком случае будет иск о понуждении к заключению основного договора, взыскание убытков, если они вызваны просрочкой и пени, если таковые предусмотрены предварительным договором.

Стоит ли говорить, что процедура расторжения предварительного договора и сопутствующие требования, порождаемые соглашением о задатке, если и соблюдается, то скорее, как экзотический случай. О том, чтобы оговорить в условиях срок для акцепта оферты, речи и не идет. Такие случаи мне неизвестны, хотя, если известны вам, что называется – напишите в комментариях.

[1] Карапетов А.Г. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации : Электронное издание 1.0 М-Логос, 2017, 895 с.

Решение Советского районного суда города Казани по делу № 2-3632/2017

РЕШИЛ: Удовлетворить частично иск к ООО «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве. Дело

Решение Советского районного суда города Казани по делу № 2-6023/2017

РЕШИЛ: Удовлетворить иск к ООО «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве. Копия Дело №

Решение Советского районного суда города Казани по делу № 2-6172/2017

РЕШИЛ: Удовлетворить иск к ООО «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве. Дело № 2-6172/2017

Решение Советского районного суда города Казани по делу № 2-6197/2017

РЕШИЛ: Удовлетворить иск к ООО «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве. Копия

Решение Советского районного суда города Казани по делу № 2-5730/2017

Решение Советского районного суда города Казани по делу № 2-5541/2017

РЕШИЛ: Удовлетворить иск к ООО «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве. Копия Дело №

Решение Советского районного суда города Казани по делу 2-5535/2017

РЕШИЛ: Удовлетворить иск к ООО«ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве. Копия Дело №

Решение Советского районного суда г. Казани по делу № 2-3759/2017

РЕШИЛ: Удовлетворить частично иск к ООО «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в

Решение Советского районного суда города Казани по делу №2-3547/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ занялась одной из серьезных проблем, с которой сталкиваются граждане, вкладывая деньги в будущую квартиру. Проблема называется "договор купли-продажи жилья". Это главный документ для подобной сделки. Но заключают его немногие.

Дело в том, что абсолютное большинство будущих новоселов приобретают квартиру еще на этапе строительства. А это требует некой бумаги под названием "предварительный договор". Вот с этим предварительным документом и возможны проблемы, о которых будущие новоселы должны знать, чтобы не столкнуться с большими проблемами и потерей денег.

Недавно Верховный суд РФ пересмотрел итоги спора жителя Санкт-Петербурга, который начал судиться с некой коммерческой структурой. Эта фирма, взяв у человека солидные деньги, несколько лет "кормила" человека обещаниями продать ему построенную квартиру, но обещания не выполнила.

История этого гражданского спора началась девять лет назад, когда гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса - 17 миллионов рублей за трехкомнатную квартиру в еще не построенном доме. В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию будущего жилья. А еще в документе говорилось, что в течение 90 дней с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру фирма обязуется подписать с гражданином основной документ - договор купли-продажи.

А дальше все было банально: спустя год после подписания предварительного договора квартира так и не была построена. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями расторгнуть договор и вернуть ему все деньги. Но, как сказано в материалах дела, эти отчаянные письма были коммерческой структурой "оставлены без удовлетворения". В конце концов терпение у человека лопнуло, и спустя четыре года после подписания, как оказалось, пустой бумажки он пошел в суд.

Потребовал вернуть ему всю сумму, заплаченную им за квартиру, неустойку за годы пользования его деньгами - 22 миллиона рублей, штраф за нежелание добровольно вернуть ему деньги за квартиру и еще потребовал оплатить его судебные издержки.

Фирма, получив иск, деньги - 17 миллионов рублей - в процессе суда нехотя, но вернула. Районный суд взыскал с фирмы по иску гражданина только оплату госпошлины. В желании все-таки получить с недобросовестных коммерсантов неустойку и штраф суд истцу отказал. Санкт-Петербургский городской суд это решение отменил и взыскал с коммерсантов штраф - 200 тысяч рублей по закону "О защите прав потребителя". Столько стоило нежелание вернуть деньги. В неустойке в 22 миллиона рублей за то, что фирма годами пользовалась этими деньгами, гражданину опять отказали.

Пришлось человеку обращаться в Верховный суд РФ. Его Судебная коллегия по гражданским делам с несостоявшимся новоселом согласилась и разъяснила, какие нарушения сделали суды.

Коммерсантам придется заплатить 22 миллиона рублей неустойки за нежелание отдать квартиру или вернуть деньги

Когда местные суды рассматривали просьбу о взыскании неустойки, они сослались на закон об участии в долевом строительстве. Суть вот в чем. Именно этот закон и предусматривает в случае невыполнения обязательств выплату неустойки. Районный суд гражданину заявил, что его отношения с фирмой, которая взяла деньги и пообещала жилье, законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Дело в том, что договор об участии в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком. А фирма, которая взяла у человека деньги, - инвестор, который имеет право требования на квартиру. А еще районный суд заявил, что разрешение на строительство дома, в котором гражданин так и не получил жилье, было получено еще до вступления в силу закона о долевом строительстве.

С этими доводами не стал спорить городской суд. Но с такими выводами Верховный суд категорически не согласился. И напомнил, что еще в 2008 году истец подписал предварительный договор купли-продажи с некой фирмой, которая обязалась ему продать трехкомнатную квартиру в строящемся доме. Гражданин деньги внес сразу. Администрация Санкт-Петербурга проектирование и строительство нескольких жилых домов разрешила строительной организации "за счет собственных и привлеченных средств" еще в 2001 году. А закон об участии в долевом строительстве был принят спустя пять лет. Он говорит о привлечении денег населения и юридических лиц к строительству многоквартирных домов и возникновении у этих участников права собственности на то, за что заплатили. В этом законе сказано, что действует он тогда, когда деньги отданы и бумаги подписаны. Но после вступления в силу закона о долевом строительстве, то есть после 1 апреля 2005 года.

Но Верховный суд заметил: если стороны подписали предварительный договор, в котором сказано, что они обязуются позже подписать основной договор, но при этом предварительный договор обязывает сразу заплатить всю сумму покупки, то "такой договор суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты".

Так что подписанный предварительный договор, по мнению Верховного суда, фактически представляет собой основной договор участия в долевом строительстве, который стороны подписали уже после 2005 года, когда заработал закон об участии в долевом строительстве. Так что отказы местных судов, которые отменил Верховный суд, придется пересматривать.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: