Приказ о проведении государственной кадастровой оценки
Обновлено: 28.04.2024
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА
ВЕДЕНИЯ ФОНДА ДАННЫХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СВЕДЕНИЙ, ВКЛЮЧЕННЫХ В ЭТОТ ФОНД, А ТАКЖЕ
ПЕРЕЧНЯ ИНЫХ СВЕДЕНИЙ О КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, О ПОРЯДКЕ
И ОБ ОСНОВАНИЯХ ЕЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ТРЕБОВАНИЙ ПО ИХ ВКЛЮЧЕНИЮ
В ФОНД ДАННЫХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд (приложение N 1);
Перечень иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требования по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки (приложение N 2).
Приложение N 1
к приказу Росреестра
от 6 августа 2020 г. N П/0278
ПОРЯДОК
ВЕДЕНИЯ ФОНДА ДАННЫХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СВЕДЕНИЙ, ВКЛЮЧЕННЫХ В ЭТОТ ФОНД
I. Общие положения
1. Настоящий Порядок устанавливает правила ведения фонда данных государственной кадастровой оценки (далее - Фонд данных) и предоставления сведений, включенных в Фонд данных, в том числе включения сведений и материалов, используемых при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения, сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, о порядке и основаниях определения кадастровой стоимости.
2. В Фонд данных включаются сведения и материалы, используемые при определении кадастровой стоимости и формируемые в результате ее определения, сведения о порядке и основаниях определения кадастровой стоимости, поступающие в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), за исключением сведений и материалов, содержащих информацию, доступ к которой ограничен федеральными законами.
II. Ведение Фонда данных
3. Фонд данных ведется на электронных носителях.
4. Ведение Фонда данных осуществляется с использованием автоматизированных информационных систем.
5. Ведение Фонда данных осуществляется с применением стандартизированных технических и программных средств, удовлетворяющих требованиям законодательства Российской Федерации об информации, информационных технологиях и о защите информации и обеспечивающих автоматизированный ввод сведений и размещение материалов в Фонде данных.
6. В Фонд данных включаются сведения и материалы, предусмотренные статьями 11, 13 - 16, 19.1, 22, 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке):
1) копия решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2) сведения об объектах недвижимости, содержащиеся в сформированном подведомственным Росреестру федеральным государственным бюджетным учреждением перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
3) сведения и материалы, содержащиеся в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее - проект отчета), обновленной версии проекта отчета в следующем объеме:
основная часть указанных проекта отчета, обновленной версии проекта отчета в форме электронного документа;
сведения об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых определяется, содержащиеся в файлах в формате XML, сформированных в соответствии с требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке (далее - требования к отчету);
4) справка, содержащая информацию обо всех учтенных замечаниях, связанных с определением кадастровой стоимости (далее - замечания к проекту отчета), и неучтенных замечаниях к проекту отчета, обновленной версии проекта отчета с обоснованием отказа в их учете или об отсутствии замечаний;
5) сведения о месте размещения проекта отчета, обновленной версии проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение), в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
6) информация о порядке и сроках представления замечаний к проекту отчета;
7) отчет об итогах государственной кадастровой оценки (далее - отчет), составленный в форме электронного документа;
8) копия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу;
9) копия акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;
10) копия акта об определении кадастровой стоимости, составленного в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке;
11) индексы рынка недвижимости, рассчитанные в соответствии со статьей 19.1 Закона о государственной кадастровой оценке;
12) копия решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и составленный в форме электронного документа отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.
7. Также в Фонд данных включаются сведения о соответствии проекта отчета и обновленной версии проекта отчета требованиям к отчету и методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 5 Закона о государственной кадастровой оценке, или об их несоответствии с указанием требований к отчету и критериев проверки соблюдения методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 5 статьи 9 Закона о государственной кадастровой оценке, которым не соответствуют проект отчета и обновленная версия проекта отчета.
8. При поступлении в Фонд данных проекта отчета, обновленной версии проекта отчета указанные материалы анализируются в части возможности просмотра, извлечения и копирования содержащихся на электронном носителе файлов в составе проекта отчета, обновленной версии проекта отчета.
9. В случае невозможности просмотра, извлечения и копирования содержащихся на электронном носителе файлов в составе проекта отчета, обновленной версии проекта отчета, отчета, такие проект отчета, обновленная версия проекта отчета, отчет не подлежат включению в Фонд данных.
10. Сведения и материалы включаются Росреестром в Фонд данных в течение пяти рабочих дней с даты их поступления, если иное не предусмотрено Законом о государственной кадастровой оценке.
III. Предоставление сведений из Фонда данных
11. Сведения и материалы, содержащиеся в Фонде данных, являются открытыми и общедоступными.
12. Сведения, содержащиеся в Фонде данных, предоставляются путем обращения заинтересованных лиц к информационным ресурсам Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Приложение N 2
к приказу Росреестра
от 6 августа 2020 г. N П/0278
ПЕРЕЧЕНЬ
ИНЫХ СВЕДЕНИЙ О КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, О ПОРЯДКЕ
И ОБ ОСНОВАНИЯХ ЕЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ТРЕБОВАНИЯ ПО ИХ ВКЛЮЧЕНИЮ
В ФОНД ДАННЫХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
1. В состав фонда данных государственной кадастровой оценки (далее - Фонд данных) включаются:
1) сведения и материалы, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке);
2) сведения, содержащиеся в решении о проведении государственной кадастровой оценки:
сведения о наименовании субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки;
сведения о годе проведения государственной кадастровой оценки;
сведения о виде или видах объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки;
3) сведения о кадастровой стоимости, в том числе со статусом записи "погашенная", в отношении каждого объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), включая:
значение кадастровой стоимости;
дату внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН;
дату начала применения кадастровой стоимости;
реквизиты документа, на основании которого сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН.
2. Иные сведения о кадастровой стоимости включаются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в Фонд данных в течение пяти рабочих дней с даты их поступления, если иное не предусмотрено Законом о государственной кадастровой оценке.
от 12 мая 2017 года N 226
(с изменениями на 9 сентября 2019 года)
____________________________________________________________________
Утратил силу с 1 марта 2022 года на основании
приказа Минэкономразвития России от 14 января 2022 года N 11
____________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:
УТВЕРЖДЕНЫ
приказом
Минэкономразвития России
от 12 мая 2017 года N 226
Методические указания о государственной кадастровой оценке
(с изменениями на 9 сентября 2019 года)
I. Общие положения
1.1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке (далее - Указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение).
1.2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.
Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с настоящими Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).
Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с настоящими Указаниями, является 1 января года определения кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством о государственной кадастровой оценке.
В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 г. N 318 "Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы", для целей Указаний под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.
В иных случаях под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.
Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.
Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).
1.4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем взвешивания результатов, полученных с применением различных подходов, выбор использованных весов должен быть обоснован.
Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.
1.5. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.
Информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.
1.6. При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.
1.7. Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.
При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на соответствующей территории определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости.
1.8. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства.
Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.
1.9. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.
1.10. Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.
1.11. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).
1.12. При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться:
обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой;
характеристики окружающей территории земельного участка;
существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).
При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются:
улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет;
степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);
озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов "Сельскохозяйственное использование", "Использование лесов", указанных в главе IX Указаний.
Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.
Наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.
Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к любой из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.
При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (автомобильная дорога, железная дорога и прочее), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значений, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (скоростные магистрали, магистрали с преимущественно пассажирским движением и прочее).
1.14. При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС) учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих зданий, сооружений, ОНС в соответствии с их видом использования и назначением невозможна или существенно затруднена.
При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.
При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест не учитываются как часть объекта недвижимости:
все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест либо при отсутствии ограждающих конструкций - за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки зданий, сооружений, ОНС;
предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия));
влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в здании, сооружении, ОНС, помещении, машино-месте;
от 7 июня 2016 года N 358
(с изменениями на 9 августа 2018 года)
Документ с изменениями, внесенными:
В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2006, N 31, ст.3456; 2007, N 29, ст.3482; 2011, N 1, ст.43; 2014, N 30, ст.4226)
2. Настоящий приказ вступает в силу с 1 ноября 2016 года.
УТВЕРЖДЕНЫ
приказом
Минэкономразвития России
от 7 июня 2016 года N 358
Методические указания о государственной кадастровой оценке
(с изменениями на 12 мая 2017 года)
I. Основные положения
1.1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке (далее - Методические указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, не предназначенных для градостроительной деятельности, в частности, земель, покрытых поверхностными водными объектами, расположенных за пределами населенных пунктов лесных участков, земель сельскохозяйственных угодий и особо охраняемых природных территорий, исполнителем работ по определению кадастровой стоимости (далее - Исполнитель), отобранным в соответствии со статьей 24.14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2014, N 30, ст.4226).
Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости (в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов).
1.2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.
1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.
Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. При проведении массовой оценки используются сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Выбор подходов и методов, используемых для определения стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.
1.4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости.
Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы. В случае проведения согласования путем взвешивания выбор использованных весов должен быть обоснован.
1.5. При наличии достаточной и достоверной рыночной информации о ценах (суммах, запрашиваемых, предлагаемых или уплачиваемых в результате совершенной или предполагаемой сделки) определение кадастровой стоимости должно осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода.
1.6. Определение кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости означает также, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) или в судебном порядке.
1.7. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату оценки независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.
1.8. В случае использования наблюдаемых рыночных цен как исходной информации для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости его кадастровая стоимость должна определяться как цена на основном (сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект недвижимости) или наиболее выгодном сегменте рынка недвижимости (сегмент рынка недвижимости, на котором была бы получена максимальная сумма от продажи объекта недвижимости) на дату оценки в текущих рыночных условиях.
Если по объектам кадастровой оценки отсутствует рынок на соответствующей территории или существует недостаток наблюдаемых рыночных данных, определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночной ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта оценки, включая затраты на его создание и экономические выгоды от его использования.
1.9. При определении кадастровой стоимости используется необходимая для определения кадастровой стоимости информация об объектах недвижимости, имеющаяся в распоряжении федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления, организаций субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
1.10. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При использовании наблюдаемых на рынке цен для определения кадастровой стоимости такие цены не корректируются на затраты по сделке, поскольку такие затраты не характеризуют объект недвижимости, а определяют специфику сделки и будут отличаться в зависимости от того, как владелец вступает в сделку в отношении объекта недвижимости.
При этом необходимо в первую очередь использовать информацию по сделкам на аналогичном с оцениваемым объектом сегменте рынка по своим основным характеристикам местоположения и вида использования, а также состояния объектов (информацию по однородным с объектом оценки объектам). При этом условия сделок на рынке однородных объектов недвижимости признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену сделок, либо может быть учтено с помощью поправок (корректировок).
1.11. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося его фактического использования.
В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования.
1.12. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.
При необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.
Может потребоваться условное объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, в один условно сформированный объект оценки (например, единый производственно-технологический комплекс) или разделение объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости, на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки. Такое объединение или разделение допустимо, если соответствующие условно сформированные объекты оценки имеют самостоятельное экономическое значение при максимизации приносимой ими совокупной экономической выгоды. В случае если с точки зрения максимизации экономической выгоды целесообразно рассматривать объекты недвижимости, учтенные в государственном кадастре недвижимости, в их единстве или исходя из раздельного использования, то результатом определения кадастровой стоимости по каждому объекту недвижимости, учтенному в государственном кадастре недвижимости, является относимая на такие объекты недвижимости часть или совокупность полученных стоимости (стоимостей). При отсутствии наблюдаемого рынка, обеспечивающего информацию о ценах при продаже объектов оценки на дату оценки, при определении кадастровой стоимости должно приниматься допущение о том, что переход права на объект оценки имеет место на указанную дату и такой переход рассматривается с точки зрения владельца такого объекта.
1.13. При распределении кадастровой стоимости недвижимости между земельным участком, зданиями, сооружениями рекомендуется придерживаться характеристик, которыми описываются земельные участки и здания, сооружения, указанные в приложении N 1 к настоящим Методическим указаниям.
1.14. Земельный участок характеризуется его назначением (категорией и (или) разрешенным использованием), а также видом осуществляемой на нем градостроительной деятельности, исходя из этапа жизненного цикла иных объектов недвижимости, расположенных на нем: незастроенный, в том числе застраиваемый, и застроенный земельный участок.
В случае, когда стоимость земельных участков, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям, или лесных участков вне населенных пунктов используется при расчете кадастровой стоимости незастроенных земельных участков (в том числе застраиваемых) или застроенных, необходимо учитывать затраты, связанные с его освоением (изменением вида разрешенного использования и застройкой, включая все сопутствующие расходы, в том числе затраты на создание необходимой инфраструктуры, затраты на проектирование и затраты на финансирование, которые были или могли быть понесены участниками рынка при создании аналогичного оцениваемому объекта).
1.15. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства.
1.16. Определение кадастровой стоимости земельных участков проводится без учета стоимости находящихся на них многолетних насаждений.
II. Обработка информации, содержащейся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
2.1. Заказчик работ по государственной кадастровой оценке (далее - Заказчик) передает в адрес Исполнителя пакет документов, содержащий перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), а также в отношении указанных в Перечне объектов недвижимости:
1) отчеты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, составленные по итогам проведения предыдущей государственной кадастровой оценки;
2) перечень объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, кадастровая стоимость которых определялась в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, по форме, представленной в приложении N 2 к настоящим Методическим указаниям;
3) перечень объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, кадастровая стоимость которых оспорена на заседании комиссии или в судебном порядке по форме, представленной в приложении N 3 к настоящим Методическим указаниям;
4) информацию о рынке недвижимости, имеющуюся в распоряжении Заказчика.
2.2. Исполнитель осуществляет конвертацию Перечня в формат ***.xls, дополняет его столбцами "Вид использования объектов оценки" и "Источник информации о виде использования объектов оценки" и направляет его Заказчику.
Вид использования объекта недвижимости Заказчик определяет исходя из:
1) вида разрешенного использования земельного участка;
2) вида использования объекта капитального строительства на основе технической документации на него;
3) фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем других объектов недвижимости.
В столбце "Источник информации о виде использования объектов оценки" указывается источник информации, из которого получена информация о виде использования объектов оценки.
При недостаточности информации о виде использования объектов недвижимости возможно использовать результаты определения видов использования объектов недвижимости, полученные по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, кроме случаев, когда данные результаты были оспорены.
В случае если результаты определения видов использования объектов недвижимости, полученные по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, были оспорены, используются виды использования объектов недвижимости, установленные в процессе оспаривания, в случае если они не были изменены.
При этом в столбце "Источник информации о виде использования объектов оценки" указываются реквизиты отчета, составленного по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, или документы, полученные по итогам оспаривания.
В столбце "Источник информации о виде использования объектов оценки" указывается источник информации, из которого получена информация о виде использования объектов оценки.
2.3. После получения от Заказчика Перечня с указанием видов использования объектов оценки Исполнитель дополняет Перечень столбцами "Основные характеристики объектов оценки" и "Источник информации об основных характеристиках объектов оценки", в том числе столбцами "Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости" и "Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости".
Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости определяет для объектов капитального строительства их нахождение на конкретном земельном участке, а для земельных участков - расположение на них конкретных объектов капитального строительства.
Исполнитель самостоятельно заполняет столбцы "Основные характеристики объектов оценки" и "Источник информации об основных характеристиках объектов оценки", в том числе столбцы "Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости" и "Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости".
Необходимо предпринимать все возможные меры, в том числе с привлечением Заказчика, для получения как можно более полных сведений о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.
Дополненный указанными столбцами Перечень Исполнитель передает Заказчику для дальнейшего уточнения и дополнения. После внесения уточнений и дополнений Перечень передается Заказчиком Исполнителю.
2.4. По итогам обработки Перечня формируются Список N 1, Список N 2 и Список N 3.
В Список N 1 включаются объекты недвижимости, для которых имеется достаточная для определения их кадастровой стоимости информация, представленная Заказчиком. При этом вид использования объекта оценки определен однозначно на основании информации, полученной от Заказчика, соответственно заполнены столбцы "Вид использования объектов оценки" и "Источник информации о виде использования объектов оценки", в том числе столбцы "Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости" и "Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости".
Информации, содержащейся в Списке N 1, должно быть достаточно для идентификации сведений о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании и иных характеристиках, необходимых для определения их кадастровой стоимости.
В Список N 2 включаются объекты недвижимости, для которых отсутствует достаточная для определения их кадастровой стоимости информация, представленная Заказчиком, при этом данная информация дополнена Исполнителем в том числе сведениями относительно местоположения и физических свойств объектов недвижимости (площади, строительных объемов, технического состояния и т.д.), а ее достоверность может быть подтверждена Заказчиком. В данном случае в графу "Источник информации о виде использования объектов оценки" вносятся слова "Вид использования уточнен Исполнителем" и (или) в графу "Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости" вносятся слова "Информация о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости уточнена Исполнителем".
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
от 4 августа 2021 года N П/0336
в Министерстве юстиции
17 декабря 2021 года,
регистрационный N 66421
УТВЕРЖДЕНЫ
приказом Росреестра
от 4 августа 2021 года N П/0336
Методические указания о государственной кадастровой оценке
I. Общие положения
1. Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее - Указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение).
2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.
Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).
Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с Указаниями, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"( )(далее - Федеральный закон о государственной кадастровой оценке), для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости.
Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст.4170.
В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Указаний.
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.
Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.
Индивидуальный расчет для целей Указаний осуществляется путем определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).
4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем сопоставления результатов, полученных с применением различных подходов, выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.
5. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости, независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.
Информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.
6. При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.
7. Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной (в зависимости от состояния рынка объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации) и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.
При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на территории субъекта Российской Федерации определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости.
8. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.
Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.
9. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
10. Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.
11. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).
Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4147; 2018, N 32, ст.5135.
12. При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться:
обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой;
характеристики окружающей территории земельного участка;
существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).
При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются:
улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет;
степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);
озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов "Сельскохозяйственное использование", "Использование лесов", указанных в главе X Указаний.
Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.
Наличие магистральных инженерных коммуникаций, в том числе линий электропередач, магистральных трубопроводов, коллекторов, расположенных в границах земельного участка или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.
Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к какой-либо из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.
При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (например, автомобильная дорога, железная дорога), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (например, скоростные, пассажирские, особо грузонапряженные).
13. При определении кадастровой стоимости здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (далее - ОНС) учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих здания, сооружения, ОНС в соответствии с их видом использования и назначением или наименованием невозможна или существенно затруднена.
При определении кадастровой стоимости здания, сооружения, ОНС исключается стоимость земельных участков, на которых они расположены.
При определении кадастровой стоимости здания, сооружения, ОНС, помещения, машино-места не учитываются как часть объекта недвижимости:
все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций здания, сооружения, ОНС, помещения, машино-места, либо при отсутствии ограждающих конструкций - за внешними границами опорных частей и (или) "пятна застройки" здания, сооружения, ОНС;
предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия);
влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в здании, сооружении, ОНС, помещении;
объекты, влияющие на стоимость здания, сооружения, ОНС, помещения, машино-места, но не относящиеся к неотделимым улучшениям здания, сооружения, ОНС, помещения, машино-места.
14. При определении кадастровой стоимости земельного участка не должны учитываться права пользования недрами.
15. Определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия:
определение ценообразующих факторов объектов недвижимости (далее - ценообразующие факторы);
первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями;
сбор сведений о значениях ценообразующих факторов;
сбор рыночной информации;
группировка объектов недвижимости;
построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
анализ качества модели оценки кадастровой стоимости;
расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, в отношении которых невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 49 Указаний;
анализ результатов определения кадастровой стоимости;
Автор статьи
Читайте также: