Последствия уклонения от государственной регистрации

Обновлено: 06.05.2024

Условия, при которых сделка признается судом недействительной, последствия нарушения нотариальной формы сделки.

Условия, при которых сделка может быть признана судом недействительной

Судебная инстанция может признать сделку недействительной, если имеют место следующие основания:

сделка выполнена полностью или отчасти лишь одной из ее сторон;
вторая сторона отказывается от проведения нотариального удостоверения сделки, зачастую это становится результатом бездействия, тем не менее, могут применяться и активные действия;
от стороны, которая выполнила все условия при заключении сделки, поступило требование о признании ее недействительной. Судом при рассмотрении подобных требований учитываются обстоятельства определенного дела.

Нужно заметить, что даже при наличии вышеперечисленных оснований сделка может быть признана судебной инстанцией действительной.

Последствия признания сделки недействительной:

стороны сделки обязуются вернуть друг другу все, что было получено в результате сделки, или возместить стоимость имущества, которое невозможно вернуть в натуре, если законом не предусмотрены последствия иного характера;
действие сделки прекращается в будущем времени, если это вытекает из существа конкретной сделки.

Последствия нарушения нотариальной формы сделки

Законодательными актами России установлены жесткие последствия несоблюдения нотариальной формы сделки (иначе говоря, удостоверения сделки), а также ее государственной регистрации. Отступление от соблюдения нотариальной формы всегда приводит к признанию недействительности сделки.

Если сделка выполнена лишь одной стороной, а вторая отказывается от проведения нотариального удостоверения, закон становится на сторону лица, которое исполнило свои обязательства.

Если сторона, выполнившая условия сделки, выдвинула требования о признании сделки действительной, судом может быть вынесено подобное решение, которое служит заменой надлежащему проведению оформления сделки.

Сторона может избегать проведения нотариального удостоверения сделки по разным основаниям и причинам:

отсутствие намерения выполнять сделку на нерентабельных для себя условиях;
желание добиться признания сделки недействительной или ее расторжения и т.д.

Если подобное имеет место, сторона, которая выполнила свои обязательства, имеет право подать иск в судебную инстанцию с требованием, чтобы была признана действительность сделки. Она приобретет законную силу, если в ходе разбирательства будет установлено, что были соблюдены все законодательные требования.

Последствия несоблюдения требования о госрегистрации сделки

В вопросе, который касается проведения государственной регистрации сделки, законодательные акты имеют неоднозначные формулировки. Закон может трактоваться следующим образом:

если не выполнены требования о проведении государственной регистрации, в ситуациях, которые указаны в законе, это приводит к признанию сделки недействительной;
когда законом предусмотрено проведение государственной регистрации сделки, несоблюдение данного требования приводит к признанию сделки недействительной.

В правовых нормах, в которых предусмотрен порядок проведения сделок, в некоторых случаях с госрегистрацией связан момент их непосредственного заключения, а не признание их действительности, среди них:

продажа помещений жилищного фонда;
продажа или аренда предприятий;
аренда зданий.

Признание сделки недействительной предусмотрено на законодательном уровне лишь для одного случая, при котором нарушены требований о проведении государственной регистрации, это ипотека. Еще для 2-х случаев: ренты и дарения, возможные последствия не определены законом. К примеру, если речь идет о контракте ренты, который прошел нотариальное удостоверение, он будет признан действительным независимо от проведения госрегистрации, но в таком случае плательщик ренты не будет иметь на недвижимость никаких вещных прав до тех пор, пока не зарегистрирует контракт в порядке, установленном законами России.

Если имеет место уклонение от проведения государственной регистрации – это расценивается как правонарушение и накладывает на уклоняющееся лицо обязательства возместить все убытки, которые понесла вторая сторона сделки, возникшие в результате задержки в оформлении надлежащим образом.

Закон устанавливает, что возмещение понесенных убытков предполагает, как возмещение реальных убытков (например, расходы, возникшие в связи с хранением имущества, его транспортировкой, ремонтными работами и т.д.), так и выгода, которая была упущена, то есть доходы, которые были бы получены пострадавшей стороной, в случае если бы сделка прошла государственную регистрацию и была оформлена надлежащим образом своевременно.

Случаи, когда судебная инстанция может вынести решение о регистрации сделки, требующей госрегистрации

Судебной инстанцией может быть вынесено решение о проведение регистрации сделки, которая требует проведения государственной регистрации, в нескольких случаях:

форма осуществления сделки признана судом надлежащей. К различным договорам на законодательном уровне выдвигаются разные требования: так договор ренты должен быть заключен в нотариальной форме, контракт аренды здания заключают в письменной форме, при этом составляется один документ, который должен быть подписан обеими сторонами и т.д.;
одна из сторон отказывается от проведения государственной регистрации сделки;
заявлено требование о проведении государственной регистрации сделки.

Важно отметить, что в подобной ситуации судебной инстанцией также учитываются конкретные обстоятельства дела.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарий к ст. 165 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает последствия уклонения одной стороны сделки от нотариального удостоверения сделки, требующей нотариального удостоверения, в случае, когда другая сторона полностью или частично исполнила такую сделку: в этом случае суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной, а последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. В таких случаях суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. При этом последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Согласно п. 107 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" "положения пункта 1 статьи 165 ГК РФ не применяются к решениям собраний участников хозяйственных обществ, поскольку восполнение судом отсутствующего нотариального удостоверения допускается только в случаях, указанных в данной норме".

2. В п. 2 комментируемой статьи отдельно говорится о последствиях несоблюдения сторонами государственной регистрации сделки, которая совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. В подобных случаях суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки, которая регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно судебной практике в качестве уклонения от государственной регистрации сделки может рассматриваться, в частности, непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган заявления на государственную регистрацию, документов, необходимых для совершения регистрационных действий (см. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010 г. N 18АП-1327/2010 по делу N А76-24571/2009).

3. Пунктом 3 комментируемой статьи предусматривается, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. При этом размер убытков в нем не определен. Поэтому при определении размера убытков должны применяться правила статьи 15 ГК РФ, и, таким образом, возмещаться они должны в полном объеме.

4. В случаях, указанных в комментируемой статье, применяется сокращенный срок исковой давности, равный 1 году.

При этом следует учитывать, что срок исковой давности, установленный п. 4 комментируемой статьи, применяется к требованиям, возникшим после 01.09.2013 (ФЗ от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что "если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ)".

2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Комментарий к ст. 165.1 ГК РФ

Согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" "должник считается уведомленным о переходе права с момента, когда соответствующее уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. Если требуемое уведомление должнику не доставлено и отсутствуют обстоятельства считать его таковым, цедент не вправе отказаться от принятия исполнения со ссылкой на состоявшийся переход права. При уклонении цедента от принятия надлежащего исполнения должник не считается просрочившим (пункт 3 статьи 405 ГК РФ) и вправе требовать возмещения убытков, причиненных просрочкой (пункт 2 статьи 406 ГК РФ)".

А в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено следующее.

Так, например, Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. N 724 утвержден Порядок размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В частности, в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Судебная практика по статье 165.1 ГК РФ

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, руководствуясь статьями 165.1, 375, 378, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды исходили из прекращения банковской гарантии с даты получения гарантом подлинного уведомления бенефициара об исполнении принципалом обязательств в полном объеме, в связи с чем списание комиссии за период с 04.06.2015 по 21.07.2015 является правомерным, а требование о взыскании излишне взысканной суммы комиссии за пользование банковской гарантии не подлежат удовлетворению.

При этом суды руководствовались положениями статей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 36, 37, 43 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, учитывали положения устава обществ и основывали свои выводы на конкретных обстоятельствах, установленных по настоящему делу, и доказательствах, исследованных и оцененных по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства по правилам статей 65, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 54, 165.1, 307, 309, 410 и 412 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что основания для удовлетворения как встречного, так и первоначального исков отсутствуют, поскольку денежные обязательства сторон из договоров займа прекращены зачетом встречных однородных требований.

В кассационной жалобе банк просит о пересмотре указанных судебных актов в связи с допущенными нарушениями в применении положений статей 165.1, 374, 376, 378 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Оценив представленные кооперативом доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 3 статьи 54, статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 176, частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2011 N 30 "О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", пунктами 14, 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции", признал причины пропуска кооперативом процессуального срока на обжалование решения суда первой инстанции не уважительными, и прекратил производство по жалобе применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая в оспариваемой заявителем части судебные акты, суды руководствовались положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1, частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16, пункта 1 статьи 18, абзацами 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходили из отсутствия у Управления Росреестра по Волгоградской области правовых оснований для осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 16.03.2004 ввиду непредставлением администрацией надлежащих доказательств прекращения права аренды обществом "Бородинское" земельного участка в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Руководствуясь статьями 15, 165.1, 309, 310, 329, 330, 332, 539, 541, 544, 546 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442 (далее - Правила N 442), оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, в том числе уведомление от 09.11.2015 N 11011ф, суды сделали вывод о том, что в отсутствие безусловных доказательств вручения потребителю электрической энергии уведомления, предусмотренного пунктом 15 Правил N 442, оснований для удовлетворения требований в части взыскания расходов, понесенных обществом при оказании услуг по отключению (подключению) электрической энергии, не имеется.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарий к статье 165 ГК РФ

1. Закон устанавливает самые строгие последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации. Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность. Что касается государственной регистрации, то закон сформулирован крайне противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность.

Правильным представляется первое толкование. Оно было высказано в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. По мнению ВАС РФ, в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 N 608/99).

В решении по делу о признании недействительной купли-продажи морского судна Президиум ВАС РФ исходил из того, что, во-первых, для продажи судов законом не установлена обязательная государственная регистрация сделки, во-вторых, отсутствие государственной регистрации перехода права к покупателю в тех случаях, когда такая регистрация по закону требуется, не является основанием для признания самого договора недействительным (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.99 N 608/99).

Недействительность сделки, предусмотренной комментируемой статьей, понимается как ее ничтожность (см. ст. 166 ГК). Исполнение ее запрещено законом. Действия, совершенные во исполнение такой сделки, не порождают прав и обязанностей ни в отношении сторон сделки, ни в отношении третьих лиц.

2. Если сделка полностью или частично исполнена одной стороной, а другая сторона уклоняется от ее нотариального оформления, то закон в этом случае берет исполнившую сторону под свою защиту. По требованию исполнившей стороны суд может признать сделку действительной. Решение суда в этом случае заменяет надлежащее оформление сделки.

Уклонение одной стороны от нотариального удостоверения сделки может быть вызвано различными причинами: нежеланием исполнять сделку на невыгодных условиях, желанием расторгнуть сделку или признать ее недействительной и др. В этих случаях другая сторона, если она полностью или частично исполнила сделку, может обратиться в суд с требованием признать сделку действительной. Если суд установит, что все требования закона соблюдены, сделка признается надлежаще оформленной и приобретает законную силу.

3. Несколько иначе дело обстоит с государственной регистрацией сделок. За государственной регистрацией сделки в соответствующее учреждение юстиции должны обращаться все участники такой сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то другая сторона должна обратиться в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности (п. 3 комментируемой статьи; п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 ). Исключение составляют сделки, составленные в нотариальной форме. Даже если нотариальной формы по закону для таких сделок и не требовалось, соблюдение ее дает право стороне в одностороннем порядке потребовать государственной регистрации сделки (ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость).

4. Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки. В законе сказано о возмещении убытков. В них включаются как реальный ущерб (расходы по хранению имущества, его транспортировке, ремонту, убытки, вызванные его повреждением или гибелью), так и "упущенная выгода" (п. 2 ст. 15 ГК) - неполученные доходы, которые при обычных условиях гражданского оборота лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.

Другой комментарий к статье 165 Гражданского Кодекса РФ

1. Нотариальное удостоверение сделок требуется в случаях, указанных в ст. 163 ГК РФ. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

Суд может признать сделку действительной, несмотря на несоблюдение нотариальной формы, при наличии следующих условий:

1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку (очевидно, и другая сторона может полностью или частично исполнить сделку);

2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки; обычно это происходит в результате бездействия, хотя не исключены и активные действия;

3) заявлено требование стороны, исполнившей сделку, о признании ее действительной.

При рассмотрении таких требований суд, кроме названных условий, учитывает, конечно, и конкретные обстоятельства каждого дела (причины того, почему сделка не была нотариально удостоверена, упречность поведения каждой из сторон и т.д.).

Важно отметить, что даже при наличии названных трех условий суд может (но не обязан!) признать сделку действительной.

На первый взгляд возможность признания ничтожной сделки действительной алогична. Действительно, с точки зрения юридической логики вряд ли можно признать обоснованным объявление ничтожной, т.е. абсолютно недействительной, сделки действительной (правомерным актом). Однако торжество формально-юридической логики не должно вести к ущемлению справедливости. К тому же сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, исполненной полностью или в части другой стороной, как правило, является недобросовестной (она уклоняется от надлежащего оформления сделки), нередко допускает злоупотребление правом (ст. 10 ГК). Другая сторона, как правило, является более "слабой". Ведь она исполнила сделку (полностью или частично), но не может произвести ее оформление в установленном законом порядке. Поэтому провозглашено общее правило: несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки. При этом допускается отступление от этого правила по усмотрению суда.

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК) (о государственной регистрации сделок см. ст. 164 ГК и комментарий к ней). В то же время в п. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность.

Суд может (но не должен!) вынести решение о регистрации сделки, требующей государственной регистрации, если:

- сделка совершена в надлежащей форме. Так, договор ренты должен быть совершен в нотариальной форме (ст. 584 ГК); договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 560 ГК); договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК), и т.д.;

- одна из сторон уклоняется от регистрации сделки;

- заявлено требование о регистрации сделки (хотя это условие не упомянуто в п. 3 комментируемой статьи, однако оно само собой разумеется).

Понятно, что и в этом случае суд учитывает конкретные обстоятельства дела.

3. Взыскание убытков (ст. 15 ГК), о котором говорится в п. 4 комментируемой статьи, возможно только в том случае, если уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки признано необоснованным.

Комментарии и консультации юристов по ст 165 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 165 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: