По иску о расторжении договора аренды гаража интересы истца представлял его брат юрист по
Обновлено: 02.05.2024
Не всегда сторонам удается достичь согласия и расторгнуть действующий договор не в ущерб обеим сторонам. Когда интересы одного из участников сделки ущемляются досрочным прекращением аренды, он может и воспрепятствовать этому процессу. Тогда инициатору расторжения договора аренды придется переносить решение конфликта в судебный зал, а для этого необходимы действительно реальные обоснования, причем только те, которые указаны законодателем, иначе ничего не выйдет, и в удовлетворении иска будет отказано.
Обязательные досудебные процедуры урегулирования конфликта
В отношении бессрочного договора аренды помещений законом предусмотрен порядок расторжения, который предполагает передачу уведомления за три месяца до желаемой даты прекращения аренды. Также уведомление направляется в том случае, если условием договора предусмотрена автоматическая пролонгация. В таких ситуациях договор считается расторгнутым с указанного в уведомлении момента. А если арендатор отказывается покидать помещение, тогда уже в суд подается иск о выселении.
Иск о расторжении договора аренды
Исковое заявление составляется и подается в порядке, предусмотренном гражданско-процессуальным законодательством. А значит, в иске должно быть приведено обоснование требований. Одна из сторон может требовать расторгнуть договор лишь в том случае, если вторая сторона допустила нарушения, предусмотренные ст. 619-620 ГК РФ.
К тому же к иску прикладываются доказательства направления ответчику предложения прекратить аренду и, если был получен отрицательный ответ, он тоже прилагается. Если такой ответ отсутствует, тогда истцом должны были быть соблюдены сроки его ожидания. Кроме этого суду необходимо будет показать, что ответчик действительно нарушил определенные условия договора, если речь идет о, например, нанесении ущерба помещению.
Помощь адвоката в расторжении договора
Если расторжение договора аренды требует рассмотрения спора в суде, тогда без выполнения ряда формальных требований не обойтись. Истцу необходимо будет составлять процессуальные документы, тот же самый иск, подбирать доказательства, которые примет суд и посчитает их допустимыми. Немаловажную роль играют и устные выступления во время заседания. Участие в судебных дебатах требует определенной подготовки и ораторских навыков. Особенно важно это становится в случае, если интересы ответчика представляет юрист, противостоять ему сможет только опытный адвокат, имеющий большой опыт ведения дел в суде.
Женщина по договору уступки получила в аренду участок земли для строительства жилого дома. Но потом оказалось, что рядом проходит газопровод и строить нельзя. Тогда арендатор решила взыскать с муниципалитета кадастровую стоимость участка и уплаченные арендные платежи. Ведь именно муниципалы допустили ошибку, поставив землю на кадастровый учет. В местной администрации не согласились с требованиями и указали, что деньги стоит требовать с прошлого арендатора. ВС решил, кто прав в этом споре.
В 2009 году администрация Гурьевского муниципального района Калининградской области утвердила границы охранной зоны газопровода к Калининградской ТЭЦ-2. А на следующий год в этих границах поставили на кадастровый учет земельный участок площадью 1200 м², который официально значился пригодным для строительства жилого дома. Георгий Трушкин* взял его в аренду до 2020 года, а в 2013 году по договору уступки передал Светлане Тимчуковой*, за что она заплатила 550 000 руб.
В 2015 году муниципалитет внес в ЕГРН сведения, что на участке нельзя строить, потому что рядом проходит газопровод (п. 6 ст. 90 ЗК и ст. 28 ФЗ от 31.03.1999 № 69 «О газоснабжении в РФ»). К тому моменту Тимчукова так ничего и не построила на участке. Ей предложили расторгнуть договор аренды. Та согласилась, но только при условии, что ей выплатят убытки в виде кадастровой стоимости земельного участка и вернут уплаченные арендные платежи. Администрация отказалась. Тогда Тимчукова пошла в суд.
Муниципалитет ни при чем
В Гурьевском райсуде Калининградской области Тимчукова хотела взыскать с муниципалитета 411 192 руб. убытков в виде кадастровой стоимости участка и 50 851 руб. неосновательного обогащения в виде выплаченных арендных платежей (дело № 2-733/2020). Она указала, что ответчик по ошибке сформировал земельный участок для строительства дома в охранной зоне и тем самым нарушил ее права. Тимчукова взяла землю для того, чтобы построить дом, но оказалось, что это невозможно.
Представитель ответчика указала, что Тимчукова передала деньги за участок не администрации, а бывшему арендатору. Поэтому требовать деньги с администрации нельзя. Тимчукова пользовалась землей, а это платно, поэтому нет законных оснований для возврата арендных платежей. Их нельзя считать неосновательным обогащением.
Судья Татьяна Макарова согласилась с доводами ответчика. Она отметила, что договор аренды действует, поэтому у истца есть обязанность вносить арендные платежи. Первоначально администрация безвозмездно передала земельный участок Трушкину, а у Тимчуковой денег не брала. Поэтому суд отказал в удовлетворении иска.
Истец обжаловала решение. Но выводы первой инстанции поддержал Калининградский облсуд (дело № 33-1048/2021). «Тройка» под председательством Владимира Мухарычина указала, что Тимчукова не начала строительство дома, а значит, не потратила деньги. Когда администрация узнала об ограничениях, то сразу же сообщила об этом Тимчуковой. Но истец отказалась расторгать договор и внесла арендную плату.
Тимчукова обратилась в Третий кассационный суд общей юрисдикции, но и он поддержал выводы нижестоящих инстанций. Истец обжаловала это решение в Верховный суд.
Позиция ВС
Тройка судей под председательством Александра Киселева отметила, что муниципалитет поставил земельный участок на кадастровый учет в 2010 году, а о газопроводе знал еще в 2009-м (дело № 71-КГ22-5-КЗ). При этом сведения о том, что на участке нельзя строить жилой дом, в ЕГРН внесли только в 2015 году. Нижестоящие инстанции не обратили на это внимания.
Тимчукова не может построить на земельном участке жилой дом, хотя это было оговорено в договоре аренды. Согласно ст. 16 ГК («Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления») и ст. 1069 ГК («Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами») Тимчукова имеет право на возмещение убытков. Еще она вправе взыскать с муниципалитета арендные платежи как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК («Обязанность возвратить неосновательное обогащение»). ВС отменил решения апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Калининградский облсуд (дату рассмотрения пока не назначили. — Прим. ред.).
Что думают эксперты
Юрист ЮСТ ЮСТ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 10 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 16 место По выручке 19-20 место По количеству юристов × Татьяна Яковлева отмечает, что использовать земельный участок в соответствии с его назначением — право и обязанность арендатора. Если возникают ограничения, в том числе при установлении охранных зон, арендатор фактически лишается своего права и даже может понести убытки.
Поэтому споры по аналогичным ситуациям будут возникать еще не раз.
ВС много лет пытается урегулировать эту проблему. Но в корне ее решить может только законодатель. Он должен обязать владельцев газопроводов и других объектов, ограничивающих использование земли, вносить сведения в ЕГРН. Еще этим должны заниматься уполномоченные органы, в том числе Минэнерго.
С марта по май 2022 года Конституционный суд принял 14 постановлений. В одном деле он защитил клиентку банка, которая внесла деньги на специальный счет в уплату по кредиту, а потом в банке объявили мораторий на погашение требований кредиторов. По этой причине суды сочли обязательства неисполненными. Но КС указал: нельзя смешивать должников и кредиторов, и деньги заемщика должны были прийти по адресу. В другом деле он защитил детей банкротов, которым должны оставлять прожиточный минимум, а не половину.
В октябре 2016 года Инна Рерина* взяла кредит 590 370 руб. на 60 месяцев в «Татфондбанке». 3 декабря 2016 года она внесла на специальный счет 500 000 руб. для его частичной оплаты, а 15 декабря ЦБ ввел трехмесячный мораторий на погашение требований кредиторов. В апреле 2017 банк признали банкротом. В мае этого же года «Татфондбанк» подтвердил получение средств, но заключил, что кредит не погашен, так как тогда действовал мораторий. Затем банк предъявил к Рериной требование об оплате 93 874,83 руб. Она обратилась в суд, чтобы подтвердить выплату. Банк, в свою очередь, направил встречный иск о взыскании задолженности.
Первая инстанция признала обязательства Рериной исполненными частично, на 494 897,55 руб. По встречному иску банка суд взыскал с нее долг по договору и обратил взыскание на заложенное транспортное средство. Апелляция изменила это решение и взыскала с Рериной до 687 861 руб. поскольку на ближайшую дату платежа по кредиту, 20 декабря 2016 года, действовал мораторий, а в период моратория нельзя прекращать обязательства путем предоставления встречных однородных требований. Эту позицию поддержала и кассация. Тогда Рерина обратилась в КС.
Конституционный суд разграничил две категории лиц:
- должников по потребительскому кредиту;
- кредиторов банка, а именно вкладчиков по договорам вклада или счета.
КС отметил, что заемщик, который кладет деньги на специальный счет для погашения кредита, продолжает оставаться должником. Этот счет не превращает его в кредитора. Банк вправе принять от него средства несмотря на мораторий, который действует в отношении кредиторов, а не должников.
С июля 2015 Иван Евсеев* работал юрисконсультом в ООО «Стройсервис». 31 августа 2016 года он был уволен и взыскал с работодателя долг по зарплате в общей сумме 880 057 руб. Следом компания обанкротилась. Затем трудовой договор с Евсеевым и начисление ему зарплаты признали недействительными по иску конкурсного управляющего «Стройсервиса» Валентины Кирилюк, а мировой судья отменил судебные приказы по новым обстоятельствам (решение суда о признании сделки недействительной). ООО просило мирового судью повернуть исполнение судебных приказов и вернуть выплаченные Евсееву деньги. Но тот отказал компании. Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 445 ГПК поворот исполнения решения суда по трудовым спорам возможен, если решение отменили в кассационном или надзорном порядке и при этом работник предоставил ложные сведения или подложные документы. Судья отметил, что здесь такого не было, а трудовые обязанности Евсеев все равно выполнял.
Апелляционный суд, который поддержала и кассационная инстанция, отменил определения мирового судьи и удовлетворил требование о повороте исполнения. С Евсеева взыскали деньги. Суд отметил, что приказы отменили при пересмотре дела по новым обстоятельствам — признании недействительным трудового договора. Это не позволяет ограничить поворот исполнения судебных решений, что возможно только для кассационного и надзорного производств, согласно абз. 2 ч. 3 ст. 445 ГПК.
КС признал эту норму неконституционной. Судьи отметили, что по буквальному смыслу этого правила его не применяют к отмене акта по вновь открывшимся или новым обстоятельствам. Это дает возможность обратного взыскания денег, которые сторона трудовых отношений получила на основании судебного постановления. Суды не учитывают доказательства, которые подтверждают добросовестность истца, и обстоятельства, повлекшие отмену вступившего в законную силу судебного постановления.
КС постановил, что до внесения изменений в ГПК суды должны применять норму и к случаям пересмотра судебных постановлений по делам о взыскании денег по трудовым спорам по вновь открывшимся или новым обстоятельствам, если отношения работника и работодателя не опровергли в суде, а отмененное решение не основано на ложных сведениях или подложных документах.
По мнению Ивана Стасюка, советника ЮК РКТ РКТ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) 4 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 6 место По выручке 16 место По количеству юристов Профайл компании × , КС сосредоточился исключительно на процессуальной стороне вопроса и пришел к выводу, что ограничения на поворот исполнения решения суда распространяются не только на случай отмены решения в кассационном или надзорном порядке, но и на ситуацию пересмотра решения по новым обстоятельствам. Между тем, эксперт отметил, что в постановлении нет сведений об основаниях признания трудового договора недействительным, а они, по его мнению, весьма примечательны. Эта информация есть в постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2018 года по делу № А05-15115/2015 и Постановлении АС Северо-Западного округа от 13 декабря 2018 по делу № А05-15115/2015. Из актов следует, что в период работы заявителя в ООО оно уже не вело деятельности, а только расширяло штат. Кроме того, в судах Елисеев представлял не должника, а его процессуальных оппонентов – истцов по иску к должнику. Эксперт отмечает, что расширение штата накануне банкротства дает основания предположить цель немного уменьшить будущую конкурсную массу и избавить управляющего от забот по ее распределению.
Представление интересов контрагентов должника тоже наводит на интересные мысли. Такое поведение для юриста, который вдруг начинает играть на стороне «противника» и при этом продолжает работать в компании, с которой помогает взыскать деньги – едва ли обычное дело.
Поэтому, по мнению юриста, скорее всего не было оснований для взыскания денег с ООО. Истец действовал недобросовестно и на него не должны были бы распространяться гарантии ст. 445 ГПК (о повороте исполнения). Они нужны работнику как слабой стороне, которая может не разобраться в тонкостях начисления зарплаты, и не должна страдать из-за того, что судьи также ошиблись в этом. Здесь же взыскатель не похож на слабую сторону. «Постановление КС, пожалуй, формально верно. Но едва ли справедливо.» – считает Стасюк.
Альбину Хлопкову* признали банкротом и исключили из конкурсной массы ежемесячный прожиточный минимум на нее саму и только половину прожиточного минимума на ее несовершеннолетнего ребенка. Из выводов судов следовало, что вторую половину должен платить отец. Если же мать хочет сохранить всю сумму, то ей необходимо доказать, что тот уклоняется от содержания ребенка или что они как-то иначе урегулировали эти вопросы.
КС встал на сторону женщины и отметил: пусть банкрот не доказал, что второй родитель уклонялся от содержания сына или дочери, здесь это не имеет юридического значения и не мешает исключить прожиточный минимум на ребенка из конкурсной массы.
С конца 2018 года в российских судах сложилась практика, когда из конкурсной массы исключали половину прожиточного минимума на содержание несовершеннолетнего, у которого два родителя, отмечает Анна Ившина, старший юрист РКТ РКТ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) 4 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 6 место По выручке 16 место По количеству юристов Профайл компании × . Фактически выработалась презумпция, что если один из родителей не обращался в суд с требованием об уплате алиментов, то второй предоставлял содержание. Хотя не все родители участвуют финансово в жизни ребенка.
Сложно доказать, что второй родитель не тратит деньги на ребенка, но снижение прожиточного минимума в два раза может привести к нарушению интересов детей. Такой риск необходимо сводить к нулю.
Эксперт обращает внимание на вывод КС, что такое толкование позволяет обеспечить иждивенцам нормальные условия существования и гарантии социально-экономических прав. При этом позиция не обесценивает обязанность обоих родителей участвовать в содержании детей. По мнению Ившиной, постановление станет отправной точкой для разворота судебной практики. При этом законодателю не надо будет вносить изменения, так как суд разъяснил этот вопрос, признав ошибочным ранее сложившееся в судебной практике толкование.
В течение 2020-2022 годов Мургина обжаловала отказы в судах. В июле 2020 года и в январе 2021 года Центральный районный суд Калининграда отказывался рассматривать ее требования. Он указал, что предварительное расследование уже завершено, и дело рассматривает первая инстанция. Там Мургина тоже заявила аналогичное ходатайство и в июне 2021 года ей снова отказали. Она обжаловала и этот вывод, но суд в июле этого же года отметил, что это недопустимо отдельно от итогового решения. Затем, в декабре 2021-го, в ее отношении вынесли обвинительный приговор. Тогда Мургина обратилась с жалобой в КС.
Кирилл Махов, адвокат, партнер Адвокатское бюро ZKS Адвокатское бюро ZKS Федеральный рейтинг. группа Уголовное право 16 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 41 место По выручке Профайл компании × , отмечает неоднозначность судебной практики: встречаются как отказы в рассмотрении жалоб без итогового судебного решения, так и случаи рассмотрения, хоть их гораздо меньше.
Поскольку судебная защита здесь безусловно должна быть своевременной, законодательное закрепление такого механизма должно положительно повлиять на судебную практику и позволить обжаловать подобные отказы, не дожидаясь окончания судебного процесса.
Адвоката Ивана Фролова трижды не пустили на территорию Главного управления МВД по Саратовской области с мобильным телефоном, с помощью которого можно делать фото и видео и пользоваться Интернетом. Такой запрет обосновали положением локальной инструкции, запрещающим проносить в административные здания телефоны с возможностью записывать звук и изображение в целях обеспечения режима секретности, безопасности и антитеррористической защищенности отделов полиции. Про такой режим говорится в п. 25 ч. 1 ст. 13 ФЗ «О полиции».
Фролов обжаловал запрет на проход с телефоном в здания ГУ МВД, но первая инстанция ему отказала со ссылкой на инструкцию. Апелляция отменила это решение, так как его вынесли в соответствии не с федеральным законодательством, а со служебной инструкцией, к которой не у всех есть доступ. Кассация не согласилась с таким выводом и оставила в силе решение первой инстанции.
КС разобрался в ситуации и отметил, что в ФЗ «О полиции», как и в иных законах, нет норм, которые запрещали бы защитникам проходить в административные здания с телефонами. Суд пришел к выводу, что п. 25 ч. 1 ст. 13 ФЗ «О полиции» - не повод запрещать должностным лицам пропускать адвокатов в помещения ОВД. При этом норма не препятствует сотрудникам органов определять возможность использования технических устройств во время предварительного расследования. КС признал правило соответствующим Конституции, но при учете разъяснений в постановлении.
Практика показывает, что сотрудники правоохранительных органов порой искусственно затрудняют адвокатам доступ к доверителям
Алексей Касаткин, адвокат и старший партнер Criminal Defense Firm Criminal Defense Firm Федеральный рейтинг. группа Уголовное право ×
КС в постановлении обращает внимание, что у адвокатов есть право на фиксацию различных материалов дела или хода процессуального или следственного действия с помощью телефона. По мнению эксперта, такое разъяснение КС должно усилить позиции защитников при оказании юридической помощи доверителям.
Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 26 мая 2022 г. № 305-ЭС21-22289 по делу № А40-199994/2020, в котором разъяснил, влияет ли на исчисление срока исковой давности условие о сохранении действия договора до полного исполнения обязательств.
Суд заметил, что условие о сохранении действия договора до полного исполнения обязательств не влияет на исчисление срока исковой давности и не продлевает его течение, а лишь устанавливает период применимости к отношениям сторон условий договора
Рассмотрение Судебной коллегией по экономическим спорам жалобы заемщика по спору о расторжении договора займа при условии пропуска срока исковой давности и принятый, как предполагается, итоговый судебный акт – образец качественной и надлежащей судебной работы. Замечу, что заимодавец уже обратился в ВС с надзорной жалобой. Однако, учитывая обстоятельства дела и статистику по количеству экономических споров, рассмотренных Президиумом ВС с 2014 г., определение с высокой степенью вероятности по данному спору является окончательным.
Как показывает практика последних лет, Верховный Суд с методичной настойчивостью исправляет фундаментальные ошибки нижестоящих судов – в этот раз они касались неправильного применения норм материального права об исковой давности. Остается загадкой, почему суды неправильно применяют или не применяют нормы материального и процессуального права, а исправлять ошибки должен ВС, – в частности, в лице Судебной коллегии по экономическим спорам?
Вкратце напомню фабулу дела: заемщик не вернул денежные средства в установленный срок, заимодавец желает расторгнуть действующий договор, хотя ранее ему уже отказали во взыскании суммы займа в связи с пропуском срока исковой давности. Судам предстояло ответить на вопрос: подлежит ли защите в таком случае интерес заимодавца по расторжению договора займа?
Основная ошибка нижестоящих судов заключалась в том, что они забыли о необходимости при исчислении срока исковой давности исходить не из срока действия договора, а из факта и момента нарушения права, дата которого – начало исчисления срока исковой давности. Еще одна ошибка – при вынесении решений суды не заметили, что заимодавец уже обращался с иском о защите его прав, выбрав иск о взыскании денежных средств, в удовлетворении которого было отказано в связи с пропуском срока исковой давности, а требование о расторжении договора – это попытка уйти от пропуска данного срока.
На примере данного спора усматривается попытка истца найти и использовать «умозрительный» шанс защитить его якобы законный интерес, предъявив последовательно несколько различных, но направленных на один результат требований – о получении денежных средств. Считая свои права нарушенными невозвращением заемщиком предоставленной ему суммы, заимодавец тем не менее не обратился в суд за их защитой.
Возникает вопрос: какие требования может предъявить заимодавец к заемщику, если тот не возвращает долг? С учетом позиции ВС представляются возможными следующие варианты действий:
- требование о расторжении договора аренды с одновременным взысканием суммы долга;
- требование о расторжении договора аренды с последующим взысканием суммы долга;
- взыскание суммы долга без предъявления требования о расторжении договора.
Важна также мотивация заимодавца при выражении воли на расторжение договора – следует установить, чем вызвано такое требование. В рассматриваемой ситуации, как следует из обстоятельств дела, была допущена просрочка исполнения обязательства заемщиком.
Была ли иная причина расторгнуть договор займа, нежели невозвращение заемщиком долга? Думаю, нет. Если это действительно так, то, учитывая нормы ст. 196 и 200 ГК РФ, срок исковой давности по требованию заимодавца составляет три года со дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Из фактических обстоятельств дела следует, что заимодавец знал о нарушении своего права еще в момент неисполнения заемщиком обязательства по возвращению долга. Следовательно, далее могло последовать обращение за судебной защитой. Известно, что получение судебной защиты возможно всегда, но если ответчик заявил о пропуске исковой давности, то в случае подтверждения обстоятельств пропуска судебная защита не состоится.
Как правильно заметила Судебная коллегия по экономическим спорам, при применении срока исковой давности важно определить момент нарушения права, являющегося основанием обращения в суд. Определив факт и момент нарушения права, можно сделать вывод о нарушении истцом срока исковой давности (при заявлении процессуального оппонента об этом).
Не следует подменять, «прикрывать» момент нарушения права общим понятием о действии договора во времени. Действительно, договор может действовать, но это не означает отсутствия потенциальной возможности нарушить его (причем неоднократно), что в итоге может привести к нарушению сторонами прав друг друга. Не исключено, что в течение срока действия договора периодически будут возникать различные основания, позволяющие расторгнуть его (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в судебном порядке). Каждое возникшее основание для расторжения – отдельная, самостоятельная потенциальная возможность подать иск в суд.
Допущенное ранее нарушение права противоположной стороны при продолжающемся действии договора не позволяет этой стороне защищать свое право до тех пор, пока действует договор. Иное означало бы отсутствие в определенных случаях исковой давности, что, на мой взгляд, недопустимо и противоречило бы нормам гражданского законодательства, позволяя лицу, чье право нарушено, защищать его, по сути, бесконечно долго. Замечу, что согласно ст. 196 ГК общий срок исковой давности составляет три года, но не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого он установлен. Этих параметров и следует придерживаться субъектам гражданско-правовых отношений при защите их прав в суде.
Еще один важный вопрос – действует ли в данном случае договор займа? Так, согласно абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК договор, в котором отсутствует условие, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. При этом согласно п. 1 ст. 810 Кодекса по общему правилу заемщик обязан вернуть заимодавцу сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. В рассматриваемом случае договор займа содержал условие о сроке возврата суммы займа. Вероятнее всего, договор в данном случае прекратил действие, причем момент прекращения – это момент окончания исполнения заемщиком обязательства по возврату суммы займа (обязательств у заимодавца, окончания исполнения которых следовало бы ожидать, нет).
Полагаю, Судебной коллегии по экономическим спорам ВС следовало бы обратить внимание на момент со сроком действия договора займа с целью придания еще большей силы принятой правовой позиции. В любом случае использованные Верховным Судом доводы исчерпывающим образом опровергают позицию заимодавца в рассматриваемом споре.
ВС указал, что после расторжения договора собственник участка становится единственным лицом, заинтересованным в исполнении судебного акта, и счел допустимым в ходе исполнительного производства заменить взыскателя-арендатора собственником
Один из экспертов в целом поддержал выводы ВС, засомневавшись лишь в обоснованности исключения бывшего арендатора из числа заинтересованных лиц. Двое юристов не согласились с позицией Суда. По мнению одного из них, Экономколлегия фактически решила, что после расторжения договора аренды собственник стал арендатором «у самого себя».
21 августа Верховный Суд РФ вынес Определение № 309-ЭС19-6328, в котором указал, что выводы нижестоящих инстанций, посчитавших, что расторжение договора аренды не влечет за собой необходимость в ходе исполнительного производства заменять взыскателя-арендатора на собственника, противоречат нормам права.
Нового собственника обязали осуществить демонтаж
ООО «Снежинский Асфальтобетонный Завод» арендовало государственный земельный участок и использовало его для размещения асфальтосмесительной установки, которую приобрело по договору лизинга. Однако общество не оплатило стоимость оборудования в полном объеме, поэтому лизингодатель расторг договор в одностороннем порядке и продал установку другому лицу – ООО «Сатурн АБЗ». Завод потребовал демонтировать установку и освободить от нее арендуемый им участок. Однако «САБЗ» соответствующие действия не произвело, из-за чего завод обратился в Арбитражный суд Челябинской области.
«Снежинский Асфальтобетонный Завод» потребовал обязать собственника асфальтосмесительной установки демонтировать ее и освободить земельный участок от этой конструкции. При рассмотрении дела «Сатурн АБЗ» заявил, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку уже продал ее ООО «Респект». Суд привлек нового владельца установки в качестве соответчика.
Решением от 21 сентября 2016 г. по делу № А76-11131/2016 были удовлетворены требования к одному ответчику – обществу «Респект». АС Челябинской области обязал его осуществить демонтаж установки и освободить земельный участок от нее. Кроме того, истец получил право самостоятельно демонтировать объект в случае неисполнения решения суда.
Три инстанции отказали в замене взыскателя
Договор аренды участка, на котором располагалась спорная установка, был заключен заводом с МКУ «Комитет по управлению имуществом города Снежинска». В рамках исполнения решения от 21 сентября 2016 г. последний обратился в арбитражный суд с заявлением о замене стороны исполнительного производства: учреждение хотело стать взыскателем вместо общества.
Заявитель пояснил, что соответствующий договор аренды был расторгнут решением АС Челябинской области от 5 июня 2018 г. по делу № А76-32731/2017. По мнению арендодателя, в связи с этим завод выбыл из спорного правоотношения и не имеет интереса в исполнении судебного акта. Как указал заявитель, полномочия по распоряжению участком возвращены муниципальному образованию в лице комитета в силу возложенных на него земельным законодательством полномочий по распоряжению публичными землями, не разграниченными в государственной собственности.
Суд отказался признать неконституционной оспариваемую норму ГПК, однако указал на ее ограничительное толкование в судебной практике
Комитет ссылался на Постановление Конституционного Суда от 16 ноября 2018 г. № 43-П, согласно которому процессуальное правопреемство позволяет оптимизировать сроки рассмотрения дел и использовать доказательства, представленные на момент вступления в процесс нового лица, которое связано процессуальными действиями, совершенными его предшественником. Учреждение ссылалось на то, что в данном случае основанием для замены стороны истца и взыскателя является универсальное правопреемство, обусловленное расторжением в судебном порядке договора аренды земельного участка, в границах которого расположена спорная асфальтосмесительная установка.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований учреждения. Он указал, что замена выбывшей стороны ее правопреемником в арбитражном судебном процессе возможна в том случае, если правопреемство произошло в материальном правоотношении. Применительно к данному спору суд посчитал, что расторжение договора аренды земельного участка, на котором расположено имущество, подлежащее демонтажу, никак не затрагивает правоотношения, существовавшие между заводом и ООО «Респект». Оно также не свидетельствует о правопреемстве муниципалитета в лице учреждения по данному делу в соответствии с требованиями гражданского законодательства, поэтому нормы АПК о процессуальном правопреемстве к спорным отношениям не применимы.
Апелляционный суд и суд округа согласились с такими выводами. Отказывая в удовлетворении заявления комитета, они основывались на том, что расторжение договора аренды земельного участка не свидетельствует о прекращении у арендатора обязанностей по этому соглашению. По мнению всех трех инстанций, завершающей обязанностью арендатора является возврат земельного участка арендодателю в исходном состоянии.
Руководствуясь этим, суды указали, что правовой интерес завода, ранее являвшегося стороной договора аренды земельного участка, по освобождению земельного участка от имущества третьих лиц с прекращением договора аренды не утрачен, поэтому именно заводом реализуются права взыскателя по исполнительному производству.
ВС увидел основания для замены стороны в исполнительном производстве
Рассмотрев дело, Верховный Суд счел выводы нижестоящих инстанций необоснованными. Он напомнил, что основанием для правопреемства может служить выбытие стороны из спорного правоотношения.
По мнению Суда, при рассмотрении дела необходимо было учесть, что в соответствии с Постановлением КС № 43-П институт правопреемства направлен на установление дополнительных процессуальных гарантий. В данном акте Конституционный Суд указал, что процессуальное правопреемство возможно не только для случаев перемены лиц в обязательствах, но и для абсолютных, в частности, вещных правоотношений.
Верховный Суд подчеркнул, что процессуальное правопреемство должно обеспечивать не только рассмотрение дела с участием последующих правопреемников сторон по делу, но и исполнение судебного акта в случае удовлетворения иска в пользу правопреемника истца, заинтересованного в этом исполнении.
Как указано в определении ВС, комитет и завод ранее связывали договор аренды земельного участка. Соответственно, арендатор имел право осуществлять вещно-правовую защиту переданного ему имущества от незаконного посягательства иных лиц. Расторжение договора аренды, по мнению Суда, влечет обязанность арендатора вернуть комитету земельный участок с прекращением всех ранее имевшихся у завода прав, обусловленных договором аренды.
ВС заметил, что после прекращения договора аренды учреждение становится «по существу единственным лицом, заинтересованным в исполнении судебного акта». Исходя из этого, он решил, что факт прекращения договора аренды земельного участка свидетельствует о наличии изменений в вещном правоотношении. При этом интерес завода в освобождении земельного участка при его обращении в суд совпадает с интересом комитета, добивающегося правопреемства с целью исполнения принятого по делу положительного решения.
Суд первой инстанции обратил внимание учреждения на его возможность обратиться с самостоятельным иском. Однако Верховный Суд допустил процессуальную возможность комитета вступить в процесс, возбужденный по инициативе арендатора. ВС пояснил, что учреждение вправе самостоятельно выбирать форму и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, в том числе вступить в уже начатый процесс, а не обращаться в суд заново.
Суд напомнил, что согласно позиции КС участнику спорных правоотношений не может быть отказано в использовании механизма процессуального правопреемства лишь в силу того, что ему доступны иные варианты защиты своего права.
С учетом всего вышесказанного ВС направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Эксперты по-разному оценили определение
Руководитель практик «Внешнеэкономическая деятельность и международное частное право» и «Сопровождение споров в сфере недвижимости и строительства», партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев, комментируя решение, указал, что Верховный Суд «бросается из одной крайности в другую».
Юрист рассказал, что сначала суды долгое время игнорировали процессуальное правопреемство во всех сферах, кроме наследования и перехода прав требования. «Как результат – новому собственнику пришлось в Конституционном Суде добиваться права занять место истца по выигранному прежним собственником негаторному иску в порядке процессуального правопреемства, а не обращаться с новым иском, как ему предлагали суды», – пояснил Александр Латыев относительно Постановления КС № 43-П.
По мнению юриста, высказанная в рассматриваемом определении позиция иллюстрирует другую крайность. «После появления Постановления № 43-П Верховный Суд начал устанавливать процессуальное правопреемство там, где его вовсе нет, – прокомментировал он. – В данном деле суды нижестоящих инстанций совершенно верно указали, что они отказали в процессуальном правопреемстве вовсе не потому, что имеет место негаторный иск, а потому, что собственник-арендодатель не является правопреемником арендатора, выигравшего негаторный иск к третьему лицу».
Александр Латыев указал, что, отменив ранее вынесенные судебные акты, коллегия ВС фактически заявила, что после расторжения договора аренды собственник стал арендатором «у самого себя».
Партнер, руководитель практики «Недвижимость и инвестиции» АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов не согласился с позицией Верховного Суда РФ, сочтя ее недостаточно обоснованной с точки зрения правовых норм. «Как следует из определения, против правопреемства возражал сам истец (взыскатель). В таких условиях допустимо только правопреемство в силу закона, которого в данной ситуации не наблюдается», – сообщил эксперт.
Он также напомнил, что аренда не относится к вещным правам. Несмотря на свою схожесть с ними, она является обязательственным правом. «Арендатором было заявлено требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком, т.е. негаторный иск. При этом результат такого иска не является ни улучшением, ни обременением участка, а следовательно, не переходит автоматически к собственнику участка при прекращении аренды», – подчеркнул адвокат.
Дмитрий Некрестьянов отметил, что у собственника участка есть самостоятельное право предъявления негаторного иска, которое «не подлежит замещению реализацией права арендатора». По его мнению, в данном случае невозможно правопреемство, так как у собственника и арендатора «разные источники права на негаторный иск».
Адвокат АПМО и партнер КЪЮ-Групп Кирилл Данилов, напротив, поддержал выводы экономической коллегии. Он сообщил, что она в очередной раз указала на недопустимость формального применения нижестоящими судами норм права.
Он отметил, что в данном деле наличием на земельном участке чужого имущества нарушены права собственника земли. Кирилл Данилов заметил, что первоначальный иск арендатора был направлен как на защиту его прав самого арендатора, так и прав собственника. При этом, сообщил адвокат, после исключения арендатора из правоотношений собственник вправе самостоятельно требовать устранения нарушений своих вещных прав, в том числе путем подачи заявления о процессуальном правопреемстве.
Кирилл Данилов также поддержал вывод ВС, что в том случае, если правопреемство позволяет эффективно защитить нарушенные права, в нем не может быть отказано только потому, собственник имеет возможность подачи самостоятельного негаторного или виндикационного иска. «В рассматриваемом деле единственным управомоченным лицом в отношении земельного участка остался комитет. При этом замена в исполнительном производстве бывшего арендатора собственником позволяет полноценно защитить права комитета. Поскольку учреждению не придется обращаться в суд с самостоятельным иском и впоследствии снова инициировать исполнительное производство, налицо экономия времени и полноценная защита прав пострадавшего собственника», – прокомментировал адвокат.
При этом Кирилл Данилов не согласен с тем, что завод полностью потерял интерес в исполнении судебного акта об освобождении земельного участка от чужого имущества. «Как бывший арендатор, он обязан возвратить земельный участок в том же состоянии, в котором он его получил в аренду. Если на момент передачи участка в аренду он был свободен от имущества третьих лиц, то и вернуть землю нужно без такого имущества», – пояснил адвокат. Он отметил, что в противном случае к бывшему арендатору могут быть применены штрафные санкции, предусмотренные договором аренды. «С него также могут быть взысканы убытки, – заметил эксперт. – Арбитражная практика знает примеры, когда с предыдущего арендатора, вовремя не вернувшего имущество в надлежащем виде, арендодатель взыскивал упущенную выгоду, поскольку он не смог сдать имущество в аренду другому лицу».
По словам адвоката, применение экономической коллегией подхода КС заслуживает одобрения. «Радует, что позиция Конституционного Суда столь подробно процитирована ВС. Полагаю, что она будет более полно учитываться арбитражными судами, даже несмотря на то, что Конституционный Суд давал оценку норм ГПК, а не АПК», – подвел итог Кирилл Данилов.
Автор статьи
Читайте также: