Однако договор не прошел государственную регистрацию и следовательно на основании пункта 3 статьи

Обновлено: 26.04.2024

Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике.

Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации

Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды. При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 по делу № А35-7371/2015; Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу № А57-22497/2009).

Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007; Постановление Президиума ВАС РФ то 05.02.2013 № 11241/12; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 по делу № А51-17551/2016).

Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды.

Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения. Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Однако уже в 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ указал в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон независимо от нарушения требования к регистрации данного соглашения.

При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу (начинает действовать) только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А70-6861/2017).

Одностороннее изменение размера арендной платы

Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.

Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):

В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.

В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.

Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.

Вопросы регистрации изменений, вносимых в договор аренды, при переходе прав и обязанностей по такому договору в порядке правопреемства в результате реорганизации юридического лица

В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:

Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.

Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.

По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица. Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.

Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.

Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.

По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).

Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.

Подборка наиболее важных документов по запросу Если договор не прошел государственную регистрацию (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Если договор не прошел государственную регистрацию

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 18.1 "Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
(ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения") Само по себе то обстоятельство, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении пункта 4 статьи 18.1 Закона N 127-ФЗ о банкротстве, поскольку не влечет недействительность арендных правоотношений, при отсутствии спора с арендатором по вопросу внесения арендной платы, не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов залогодержателя, не влияет на возможность обращения взыскания на заложенное имущество и получение максимальной выручки от его реализации.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Если договор не прошел государственную регистрацию

Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор) 5.2.1. НДС по договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрацию

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по налогу на прибыль 19.8. Можно ли учесть для целей налога на прибыль расходы по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, если договор не прошел государственную регистрацию (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)?

Нормативные акты: Если договор не прошел государственную регистрацию

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022) Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015) Однако в нарушение указанных требований ЗАО "Желдорипотека" осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию. Ответчиком также не представлено доказательств соблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 3 названного Федерального закона.

г) С середины 19 века русские ученые (не) раз предпринимали экспедиции на вулканы Камчатки.

8. Выберите вариант, в котором во всех случаях НЕ со словами пишется раздельно:

а) (не) обычное явление, (не)правовой характер, договор о (не) нападении;

б) (не) движимое имущество, (не) достача, вовремя (не) согласовано;

в) (не) закончив доклад, ещё (не) подписанный указ, документы (не) исправлены;

г) земля (не) приватизирована, (не) преодолимые обстоятельства, (не) подлежит исполнению.

9. Выберите вариант с раздельным написанием во всех случаях:

а) (во) время заседания, (в) течение месяца, зачислить (на) счёт по вкладу;

б) (во) избежание возникновения пожара, (в) виду болезни, (в) конце недели;

в) претензии (на) счет утерянного заработка, (в) продолжение дня, иметь (в)виду;

г) (в)следствие наводнения, (в) виде исключения, (во) время принять меры.

10. Выберите вариант ответа, в котором знаки препинания расставлены верно:

а) Цель наших энергетиков - максимальное обеспечение внутреннего рынка теплом и светом;

б) По оценкам руководителей энергопредприятий - в этом году им предстоит работать в условиях небывалого роста электропотребления;

в) Прошлой зимой организации, и социальные объекты города работали бесперебойно;

г) Объемы продаж, по ожиданиям экспертов рухнут почти на 50 %.

11. Выберите вариант ответа, в котором выделенное шрифтом слово/выражение не нужно выделять запятыми:

а) Однако договор не прошел государственную регистрацию и СЛЕДОВАТЕЛЬНО на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным;

б) ПО МОЕМУ УБЕЖДЕНИЮ это вопрос выживания нашей страны в современном мире;

в) ВО-ВТОРЫХ актуальной является проблема оснащения школы современным оборудованием;

г) Именно ТАКИМ ОБРАЗОМ недавно удалось обнаружить у человека зону мозга, отвечающую за распознавание лиц.

12. В каком варианте ответа все слова употреблены правильно?

а) предпринимать усилия;

б) придавать глубокое значение;

в) при нашем соучастии;

г) аргументировать мнение.

13. Выберите вариант ответа, в котором нет речевых ошибок:

а) разъяснения о допущенных ошибках;

б) оперировать с точными данными;

в) подчеркнуть необходимость строительства;

г) сдать вовремя благодаря четкой работы.

14. В каком варианте ответа допущена ошибка словосочетания:

а) уверенность в успехе;

б) подтверждение о фактах;

в) отзыв о работе;

г) указать на недостатки.

15. В каком варианте ответа числительное употреблено верно?

а) большинство из пяти тысяч девятиста сорок пяти опрошенных;

в) провести приемную кампанию в пятьсот тридцать четырех вузах;

г) оказать финансовую поддержку четыремстам сорока пяти субъектам малого и среднего предпринимательства.

· По оценкам руководителей энергопредприятий – в этом году им предстоит работать в условиях небывалого роста электропотребления.

· Прошлой зимой организации, и социальные объекты города работали бесперебойно.

· Объемы продаж, по ожиданиям экспертов рухнут почти на 50 %.

116. Прочитайте предложения. В каком варианте ответа указаны номера всех предложений, в которых нужно поставить ОДНУ запятую:

1. В гуашевой живописи преимущество имеют плоские и круглые кисти.

2. Я вынул из ящика стола тяжёлые списки романа и черновые тетради и начал их жечь.

3. Сердце то вдруг задрожит и забьётся то безвозвратно тонет в воспоминаниях.

4. Можно любить родник или тропинку тихое озеро или густой лес синюю ночь или светлое утро.

117. Укажите все цифры, на месте которых в предложении должны стоять запятые:

Образованный на речке (1) пруд (2) по диагонали пересекавший усадьбу Абрамцево (3) явился естественной границей двора с хозяйственными постройками и парка (4) раскинувшегося к юго-востоку от усадебного дома.

118. Укажите все цифры, на месте которых в предложениях должны стоять запятые:

Заключение (1) по результатам независимой антикоррупционной экспертизы (2) носит рекомендательный характер и подлежит обязательному рассмотрению органом, организацией или должностным лицом, которым оно направлено (3) в тридцатидневный срок со дня его получения. По результатам рассмотрения (4) гражданину или организации, проводившим независимую экспертизу, направляется мотивированный ответ(5) за исключением случаев (6) когда в заключении отсутствует предложение о способе устранения выявленных (7) коррупциогенных факторов.

119. Укажите все цифры, на месте которых в предложениях должны стоять запятые:

Память о том, как принял его первую книгу В.Г. Белинский, осталась с Ф.М. Достоевским (1) видимо (2) навсегда. Писатель всегда (3) исключительно (4) с благодарностью вспоминал о восторженном признании его таланта известным критиком.

Укажите все цифры, на месте которых в предложениях должны стоять запятые.

Рядом с нами робко шевелились тени (1) и мне казалось (2) что сюда из прошлого несмело пришли (3) некогда жившие здесь люди (4) чтобы погреться у огня и рассказать о своей жизни.

Укажите все цифры, на месте которых в предложениях должны стоять запятые.

В то же время (1) нашей промышленности пока недоступны технологии создания интеллектуальных систем (2) которые взаимодействуют с окружающей средой (3) и могут приспосабливаться (4) изменяя свои свойства

122. Выберите вариант ответа, в котором запятые расставлены верно:

· Кроме того законодательство, регламентирующее уплату страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, не содержит каких-либо изъятий в отношении граждан, отбывающих наказание в виде исправительных работ.

· В случае возникновения у гражданского служащего личной заинтересованности, которая приведет, или может привести к конфликту интересов, гражданский служащий обязан проинформировать об этом представителя нанимателя в письменной форме.

· Между тем трудовые отношения носят длящийся характер, поэтому указанные ограничения действуют как в отношении лиц, уже состоящих в трудовых отношениях, так и в отношении тех, кто претендует на занятие педагогической деятельностью.

· Ситуация, при которой гражданский служащий получает или собирается получить материальную выгоду от организации на деятельность, которой он может повлиять своими действиями и решениями, является типичным примером конфликта интересов.

123. Выберите вариант ответа, в котором знаки препинания расставлены верно:

· Если литература служит выражением народной жизни, то первое требование, которое, может быть, к ней предъявлено критикой, состоит в правдивости.

· По его мнению, эмигрантская литература могла бы быть спасена разве только чудесным появлением мецената, который бы согласился истратить очень большие средства не рассчитывая на возврат их.

· Последовавшее вскоре крещение русского народа по греческому обряду, определило не только то, какая литература получит хождение на просторах Руси, но и то, по каким образцам рукописи будут украшаться.

· Обширная литература, посвященная этой проблеме, позволяет сделать вывод, что, несмотря на заманчивость заявок, большинство предлагаемых подходов, базирующихся на общих представлениях, имеет теоретический интерес.

124. Выберите вариант ответа, в котором необходимо поставить запятую:

· В то же время многие аспекты политической жизни подвергаются общественной критике.

· Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года государственная регистрация не требуется.

· После масштабной реконструкции дорог необходимо как следует организовать движение и призвать автомобилистов к порядку.

· По моему убеждению это вопрос выживания нашей страны в современном мире.

125. Укажите предложение, в котором нужно поставить запятую:

· Эту работу мог бы выполнить кто угодно.

· Однако в процессе строительства от первоначальной технологии отказались.

· Конечно надо просчитать все последствия такого решения.

· Между тем к управляющему в контору приходили и уходили разные жильцы дома.

126. Выберите вариант ответа, в котором выделенное шрифтом слово / выражение не нужно выделять запятыми:

· Однако договор не прошел государственную регистрацию и следовательно на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным.

· По моему убеждению это вопрос выживания нашей страны в современном мире.

· Во-вторых актуальной является проблема оснащения школы современным оборудованием.

· Именно таким образом недавно удалось обнаружить у человека зону мозга, отвечающую за распознавание лиц.

127. Выберите вариант ответа, в котором запятые расставлены верно:

· Гражданский служащий, получивший поручение, направленное, по его мнению на совершение коррупционных действий, должен представить в письменной форме обоснование неправомерности данного поручения.

· Гражданский служащий, получивший поручение, направленное, по его мнению, на совершение коррупционных действий, должен представить в письменной форме обоснование неправомерности данного поручения.

· Гражданский служащий, получивший поручение, направленное, по его мнению, на совершение коррупционных действий должен представить в письменной форме обоснование неправомерности данного поручения.

· Гражданский служащий, получивший поручение направленное, по его мнению на совершение коррупционных действий должен представить в письменной форме обоснование неправомерности данного поручения.

128. Выберите вариант ответа, в котором запятые расставлены верно:

· Состав аттестационной комиссии формируется таким образом, чтобы была исключена возможность возникновения конфликтов интересов, которые могли бы повлиять на принимаемые аттестационной комиссией решения.

· Состав аттестационной комиссии формируется, таким образом, чтобы была исключена возможность возникновения конфликтов интересов, которые могли бы повлиять на принимаемые аттестационной комиссией решения.

· Состав аттестационной комиссии формируется таким образом, чтобы была исключена возможность возникновения конфликтов интересов, которые могли бы повлиять на, принимаемые аттестационной комиссией, решения.

· Состав аттестационной комиссии формируется, таким образом чтобы была исключена возможность возникновения конфликтов интересов, которые могли бы повлиять на принимаемые аттестационной комиссией решения.

129. Выберите вариант ответа, в котором двоеточие поставлено верно:

· Считаю: что лучших управленцев должна знать вся страна.

· У нас есть самое главное, в чём нуждается экономика: это профессиональные кадры и огромный рынок.

· Время прибытия скорой помощи зависит от трёх факторов: единой диспетчерской службы, качества дорог и состояния автомобилей.

· Всем нравятся современные и уютные улицы: где можно погулять, пообедать, встретиться с друзьями, просто провести время.

130. Выберите вариант ответа, в котором запятые расставлены верно:

· Гражданские служащие, заботясь о своей репутации должны избегать любых конфликтов интересов.

· Если срок испытания истек, а гражданский служащий продолжает замещать должность гражданской службы, то он считается выдержавшим испытание.

· В России в последние годы разрабатываются профессиональные стандарты, которые на этапе согласования рассматриваются, как работодателями, так и профсоюзами.

131. Выберите вариант ответа, в котором тире поставлено верно:

· Известно, что независимый и честный суд – это основа справедливого общественного порядка.

· Все прекрасно понимают – почему это важно.

· Существующее положение пока еще внушает оптимизм – русский язык занимает достойное место среди самых распространенных языков мира.

© 2014-2022 — Студопедия.Нет — Информационный студенческий ресурс. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав (0.014)

· Иск подан в соответстви… с законодательством о правонарушениях в отношении иностранных граждан.

· Организация призывает российские власти устранить противоречия в указе и привести его в соответстви… с Конституцией и федеральными законами.

· Квалификационные требования к должностям гражданской службы устанавливаются в соответстви… с категориями и группами должностей гражданской службы.

· Впоследстви… суд признал выборы недействительными из-за массовых нарушений.

В каком варианте ответа в выделенном слове на месте пропуска пишется И?

· Обрушение части кровли произошло вследстви… накопления снега.

· В заключени… встречи начальник республиканских ЗАГСов рассказала об успехах в переходе на электронный документооборот.

· В заключени… Министерство финансов Российской Федерации дает оценку финансовых последствий принятия соответствующих решений для бюджетов и внебюджетных фондов.

· Дополнительное профессиональное образование гражданского служащего осуществляется в течени… всего периода прохождения им гражданской службы.

Выберите вариант ответа со слитным написанием:

· Рекламное пространство – то(же) часть облика города.

· В то(же) время земля под строением осталась в федеральном ведении.

· Мы с вами в ответе за(то), как экономика страны будет развиваться в будущем.

· Точно так(же), в уведомительном характере, сегодня происходит смена прописки гражданина Российской Федерации.

24. Выберите вариант ответа с раздельным написанием:

· Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает систему налогов и сборов, а так(же) общие принципы налогообложения и сборов.

· Для пациента форма собственности значения не имеет, за(то) он получает главное – высокое качество обслуживания.

· Сегодня жители наших городов фактически оплачивают ветхую и от(того) дорогостоящую коммунальную инфраструктуру.

· Обращение к примирительным процедурам приостанавливает течение срока исковой давности вне зависимости от(того), сколько осталось до истечения срока давности.

25. Выберите вариант ответа, в котором перед ЧЕМ нужна запятая:

· Об изменении существенных условий служебного контракта гражданский служащий должен быть уведомлен представителем нанимателя в письменной форме не позднее (?) чем за два месяца до их введения.

· Федеральный закон вступает в силу не ранее (?) чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

· Темпы изменения структуры рынка информационных технологий возрастут, в результате чего доля рынка программных средств и рынка услуг в инновационном сценарии будет выше (?) чем в консервативном сценарии развития.

26. Выберите вариант ответа, в котором перед КАК нужна запятая:

· Договор аренды помещения или части помещения регистрируется (?) как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

· Закон «О государственной гражданской службе Российской Федерации» (?) как следует из его преамбулы, устанавливает правовые, организационные и финансово-экономические основы гражданской службы.

· Положения Закона «О государственной гражданской службе Российской Федерации» распространяются (?) как на федеральных гражданских служащих, так и на гражданских служащих субъектов Российской Федерации.

27. Выберите вариант ответа, в котором необходимо поставить запятую:

· В то же время многие аспекты политической жизни подвергаются общественной критике.

· По моему убеждению это вопрос выживания нашей страны в современном мире.

28. Выберите вариант ответа, в котором выделенное шрифтом слово / выражение не нужно выделять запятыми:

· По моему убеждению это вопрос выживания нашей страны в современном мире.

· Во-вторых актуальной является проблема оснащения школы современным оборудованием.

· Именно таким образом недавно удалось обнаружить у человека зону мозга, отвечающую за распознавание лиц.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: