Иск это в строительстве

Обновлено: 05.05.2024

Начало (I часть) - здесь. Продолжение (II часть) - здесь.

У всего на свете есть конец - и у хорошего, и у дурного. Сейчас мы будем обсуждать конец дурного, то есть, совершенно безумной, не основанной ни на законе, ни на догме, ни на здравом смысле практики судов общей юрисдикции, изобретшей такого франкенштейна как "признание права собственности дольщика на долю в недостроенном объекте".

Это порождение спящего разума обычно объяснялось так (я помню, что это было в каком-то интервью председателя Лебедева, а потом проскочило в определениях гражданской коллегии верховного суда): мол, есть такой способ защиты гражданских прав, иск о признании права. Дольщик вещь, договор заключил, деньги заплатил. Поэтому надо его право на долю в недострое признать (напр. определение от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34).

Это рассуждение уникально своей безграмотностью. Подр. анализ его - в первой части блога (см. первую ссылку), поэтому здесь я бы не хотел останавливаться на нем. Там же ( в первой части блога) см. аргументы, объясняющие, почему ни с точки зрения действующего закона, ни с точки зрения догматической юриспруденции у дольщиков нет и не может быть никакого права "на дольку в строящемся объекте". Собственно, долевое участие в строительстве - это не "долевое", не "участие" и не "в строительстве", а обычная купля-продажа будущей недвижимой вещи.

Примерно год назад позиция, на которой стоял верховный суд ( в отличие от ВАСа, который прекрасно разобрался в вопросе в десятке дел об инвестициях в недвижимость и пост. Пленума ВАС № 54 от 11.07.2011), довольно сильно пошатнулась: верховный суд (пусть и в довольно странной форме "ответа на вопрос") высказался в том духе, что "а если дольщик купил нежилые помещения, то признавать право собственности на ним нельзя".

Этот странный интеллектуальный кульбит анализировался мною в второй части блога (см. вторую ссылку). Собственно, именно тогда я уже предположил, что довольно скоро и последний оплот - признание граждан - участников долевого строительства, заключивших договоры по поводу жилых помещений - сособственниками строящего объекта (причина, увы, не правовая, а, скорее, политическая - об этом тоже во второй части).

И вот, собственно, случилась развязка - экономическая коллегия отказалась считать граждан-дольщиков сособственниками объекта, который строился на их (дольщиков) деньги (определение № 306-ЭС16-3099 (4, 5) от 05.09.2019, докладчик - судья Разумов).

Это решение нельзя не приветствовать. Остается лишь жалеть о тех годах, в течение которых суды общей юрисдикции обманывали надежды граждан (зачем-то вселяя в них уверенность, что они - не кредиторы застройщика, а собственники строящегося объекта), а ушлые юристы зарабатывали неплохие гонорары, собирая с обманутых дольщиков деньги за написание нелепой бумажки (искового заявления о признании права на долю в недострое).

В общем, это все в прошлом.

Теперь пришло время для анализа текста определения.

Увы, оно с содержательной точки зрения не сильное, причем не из-за того, что в нем написано, а из-за того, что в нем НЕ НАПИСАНО.

Итак, давайте анализировать мотивировку.

1. Опровергая доводы нижестоящих судов, которые признали за гражданами право долевой собственности на недострой, коллегия пишет:

Между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Это хороший тезис, нельзя быть одновременно и собственником, и кредитором по требованию о передаче вещи в собственность. Это нелепо.

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально- определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса).
Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Тоже верное (хотя и очевидное) замечание - застройщик обязался передать гражданину квартиру. Квартиры в натуре не существует (до тех пор, пока не завершено строительство дома и он не введен в эксплуатацию). Поэтому требовать передачи несуществующей вещи в собственность нельзя.

Но ведь на самом-то деле теория долевой собственности инвесторов основывается на другом - на том, что собственность у дольщиков ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ, потому что они оплачивают строительство. Стало быть, они не требуют, чтобы застройщик ПЕРЕДАЛ собственность, они хотят, чтобы суд ПРИЗНАЛ, что объект ВСЕГДА был их собственностью.

Чувствуете разницу? В картине мира, которая описывается в определении, граждане говорят - передайте нам в собственность то, что должно стать нашей собственностью. А в картине мира граждан они говорят - передайте нам то, что и так всегда было нашим.

Иными словами, задачей коллегии было объяснить сначала, что собственность на строящийся объект - у застройщика и показать, почему это так - в силу того, что строительство ведется им от своего имени на своем же земельном участке. И поэтому в силу принципа superficies solo cedit объект в конкурсной массе. Что и подтверждается нормами закона о банкротстве.

Это можно было прекрасно сделать, просто сославшись на п. 4 постановления Пленума ВАС № 54, где как раз и объясняется, почему собственности у инвестора нет и быть не может. Почему этой ссылки нет, я не очень понимаю.

Кстати, только сейчас понял, что судья Разумов теперь находится в мощном противоречии с своим же собственным определением № 305-ЭС16-10864 (о залоге, возникающем из долевого участия), в котором ошибочно было написано, что у дольщика собственность на квартиру, переданную ему застройщиком, возникает "первичным образом".

Конечно же, первоначальным способом (не "первичным") собственность перейти от кредитора к должнику во исполнение обязательства передать индивидуальную вещь не может, это называется производным способом приобретения права, от предыдущего правообладателя к новому. Получается, что отказ от концепции "первичной собственности" дольщика (if any) - это тоже заслуга разбираемого определения. Конечно же, дольщик приобретает производным способом - от застройщика, который является первоначальным собственником квартиры в построенном доме. И отсылка к 398 ГК это лишний раз подтверждает.

3. Далее коллегия анализирует сам по себе вопрос о том, являются ли дольщики сособственниками. И это, так скажем, не сильная часть мотивировки.

Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества.
Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 Гражданского кодекса. Наличие таких оснований [истцы], являющиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры как будущей вещи, не подтвердили. Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.

Из позитива - долевое участие в строительстве это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, это повторение позиции из 54-го пленума.

И отсылка к 218 тоже хороша. В п. 1 ст. 218 написано (довольно странная вещь для права недвижимости вещь ), что собственность на вещь, созданную для себя, приобретает создавшее эту вещь лицо. Это правильно для движимости, но нелепо для недвижимости (приобретает право тот, кто произвел "горизонтальное разделение", зарегистрировав первоначальное право на построенный объект (ст. 219 ГК РФ), а сделать это можно, лишь имея право на земельный участок, допускающий разделение).

Таким образом, из положений ГК, положений ФЗ о банкротстве ясно следует, что строящийся объект входит в имущественную массу застройщика. Он - или составная часть земельного участка (это теперь прямо написано в ФЗ о банкротстве), или же (если состоялось горизонтальное разделение) - самостоятельная вещь, находящаяся в собственности застройщика.

Здесь же можно было бы удачно сослаться на положения положения ФЗ о долевом участии, которые устаналвивают законную ипотеку в пользу дольщиков и подчеркнуть, что сама по себе эта норма опровергает вещную концепцию прав дольщиков на недострой.

Если дом достроен и введен в эксплуатацию, то квартиры в доме - это тоже собственность застройщика, но не подлежащая регистрации (как исключение из принципа внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК), и именно эту собственность застройщик передает дольщику во исполнение договора купли-продажи (скрывающимся под вывеской "договор участия в долевом строительстве").

Самое удручающее, что всех этих пояснений в определении нет. В нем лишь написано, что из ст. 218 ГК не следует возникновение права долевой собственности дольщиков на объект. Этого, увы, просто мало. Надо же не только негативное содержание нормы показывать, но и ее позитивное содержание объяснять. Иначе юристы, читающие определение, так и не поймут, как же возникает собственность на объекты долевого строительства.

4. В определении есть забавный процессуальный аспект.

Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным, либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (пункт 5 части 2 статьи 125, пункт 3 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которые приводили граждане - участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера.

Доктрина квалификации требований истца в случае если правовое обоснование требований - это простой "ахаляй-махаляй" (как в разбираемом случае), предполагает, что суд пытается понять, чего хотят дольщики, отбрасывает их нелепые юридические рассуждения (о ст. 218, о признании права и проч.) и рассматривает требования так, как будто приведена правильная юридическая аргументация. Но здесь, видимо, степень "ахаляй-махаляистости" требования такова, что у суда опускаются руки и он говорит: "Я не понимаю, чего вы хотите".

Забавно получается: доктрина квалификации иска не применяется тогда, когда степень неясности правового интереса истца чрезмерна.

Предпринимательница построила на своем участке здание магазина, но разрешение на строительство ей получить так и не удалось. Поэтому она подала в суд иск о признании права собственности на самовольную постройку, но три инстанции ей отказали. Верховный суд их поправил.

ИП Татьяна Свиридова в 2014 году построила на своем участке нежилое здание магазина. Она сделала это без разрешения на строительство, хотя и обращалась к чиновникам за таким разрешением несколько раз: до начала, во время и после завершения строительства. На каждое из таких обращений чиновники в администрации Чапаевского городского округа ей ответили отказом.

В одном из писем администрация посоветовала предпринимательнице обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Ссылаясь на возведение объекта без разрешения на строительство и в отсутствие возможности получить его в установленном порядке, Свиридова обратилась в арбитражный суд с иском по делу № А55-12718/2018.

Суды в иске отказали. Три инстанции решили, что Свиридова обратилась с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство уже после того, как она закончила это строительство. При таких обстоятельствах принятие мер по получению разрешительной документации после окончания строительства спорного объекта не свидетельствует о добросовестности поведения предпринимателя и не является основанием для легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство, решили суды и отказались признавать за Свиридовой право собственности на постройку.

Предпринимательница обратилась в Верховный суд. По ее мнению, суды должны были применить ст. 222 Гражданского кодекса, согласно п. 3 которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, но при одновременном соблюдении следующих условий:

если предприниматель мог построить здание на земельном участке;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Все перечисленные в данной норме условия соблюдены, а в материалы дела представлены необходимые документы, указала заявительница. Свиридова указала на ошибку нижестоящих инстанций, которые, несмотря на имеющиеся в материалах дела доказательства, сделали неправильный вывод о том, что она не обращалась за разрешением на строительство до его начала.

Экономколлегия проверила доводы предпринимательницы, согласилась с ними и направила дело на пересмотр в Арбитражный суд Самарской области. Первая инстанция, согласно указаниям ВС, должна будет проверить, соответствует ли постройка установленным градостроительным и строительным нормам и правилам, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Также суду нужно привлечь к участию в деле сособственника земельного участка.

На соседнем участке начали возводить огромный коттедж, из-за чего по вашему дому пошли трещины. Организаторы стройки отказываются добровольно выплачивать вам деньги за такие повреждения. А суды расходятся во мнении – как же определять виноватых и размер ущерба в подобном случае. ВС разъясняет, какие обстоятельства нижестоящие инстанции должны учесть при рассмотрении таких дел.

Споры о взыскании убытков с третьих лиц, которые своими неправомерными действиями повредили жилую недвижимость, в судебной практике встречаются нередко, говорит управляющий партнер “Содружества земельных юристов” Денис Литвинов. По его словам, чаще всего разбирательства идут из-за залива квартир или ремонтных работ в смежных помещениях, которые велись с нарушением строительных норм и правил. Пострадавшей стороне, чтобы добиться возмещения ущерба в таких делах, сложнее всего будет доказать причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими повреждениями, добавляет эксперт.

Ущерб от стройки суды оценили по-разному

Суть спора: Истец взыскивает убытки, которые принесла ее дому стройка по соседству. Первая инстанция удовлевторила иск потерпевшей. Апелляция отказала.

С этими трудностями столкнулась и Равшана Идимова*. Весной 2016 года рядом с ее домом началось строительство трехэтажного коттеджа. Это соседка Гульнара Мадигина* решила возвести себе жилье побольше. Она получила все необходимые разрешения на такие работы и уже успела разрыть котлован под недвижимость. Однако из-за вырытой ямы по дому Идимовой пошли трещины. Пострадавшая обратилась с жалобой в Минстрой республики Дагестана, указав, что Мадигина возводит коттедж с нарушением норм градостроительного законодательства.

Кроме того, Идимова обратилась в Дагестанский центр независимой экспертизы с просьбой оценить состояние ее дома. Исследование показало, что пострадавшая недвижимость восстановлению не подлежит, проживание в ней является опасным для жизни из-за угрозы разрушения, а размер причиненного вреда составляет 1,05 млн. руб. Эти деньги Идимова попыталась получить с Мадигиной, но та отказалась платить такую сумму.

Тогда пострадавшая в судебном порядке потребовала взыскать ей ущерб и компенсацию морального вреда в общем размере 1,15 млн руб. Советский районный суд г. Махачкалы республики Дагестан назначил экспертизу, чтобы точно определить причины повреждений у жилья истца (дело № 2-4206/2016 ~ М-3561/2016). Специалисты пришли к выводу, что трещины на доме образовались из-за совокупности причин: 1) длительная эксплуатацию недвижимости (с 1932 года), 2) несоответствие этой постройки требованиям, которые предъявляются к строительству в сейсмических районах, 3) возведение коттеджа на соседнем участке. Сразу после получения результатов судебной экспертизы заявитель снесла свой дом, опасаясь его обрушения. Кроме того, на судебном заседании другая соседка Идимовой подтвердила, что повреждения на жилье истца стали видны после того, как ответчик вырыла котлован. Опираясь на совокупность перечисленных доказательств, судья Гасанов постановил взыскать с ответчика 1,05 млн руб. убытков и 10 000 руб. в качестве компенсации морального вреда.

Однако Мадигиной удалось оспорить такое решение в апелляционной инстанции. Верховный суд республики Дагестан отменил акт нижестоящего суда, сославшись на то, что истец не доказал причинно-следственную связь между строительством коттеджа на соседнем участке и появлением повреждений на своем доме (дело № 33-2037/2017). Апелляция подчеркнула, что по результатам судебной экспертизы одной из причин образовавшихся трещин может служить «несоответствие этой постройки требованиям, которые предъявляются к строительству в сейсмических районах». Кроме того, республиканский ВС заметил, что проведенное исследование посчитало цифру ущерба исходя из стоимости новых стройматериалов, когда определяло обоснованность заявленной суммы убытков. Значит, истец из-за решения первой инстанции неосновательно обогатился, заключил суд. Апелляция дополнительно пояснила, что теперь невозможно установить размер убытков из-за того, что Мадигина снесла свой дом.

ВС указал на ошибки апелляции

Теперь уже истец не согласилась с актом апелляционной инстанции и обжаловала его в Верховный суд РФ. ВС разъяснил, что в подобных делах суд должен установить наличие факта причинения вреда, вины ответчика в этом и причинно-следственной связи между действиями причинителя ущерба и возникшими последствиями (дело № 20-КГ17-21). Однако в рассматриваемом споре апелляция этого не сделала, формально сославшись на несоответствие поврежденного дома требованиям к строительству в сейсмических районах, подчеркнули судьи ВС. Хотя такое обстоятельство само по себе не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в образовании трещин на жилье истца, добавила Судебная коллегия по гражданским делам ВС.

Кроме того, невозможность установить точный размер убытков не является основанием, чтобы отказать истцу в подобных делах, объясняет ВС. Суду надлежит определить сумму причиненных убытков с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, разъяснили судьи ВС. Кассация посчитала неверным и еще один вывод апелляции, которая решила, что нельзя включать в состав убытков истца стоимость новых стройматериалов.

Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС РФ под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Верховный суд республики Дагестан (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты "Право.ru": "Обращайтесь к нестандартным экспертизам в таких делах"

В подобных ситуациях пострадавшему следует предпринять все возможные меры, чтобы зафиксировать состояние имущества до его сноса (реконструкции, ремонта), объясняет адвокат Art De Lex Александр Петров. Он говорит, что такие доказательства продемонстрируют суду связь между действиями ответчика и причиненным вредом.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры", констатирует, что суды до сих пор нередко отказываются взыскивать убытки с формулировкой "не доказан их размер". Из-за этого необоснованно распределяется бремя доказывания и именно пострадавшей стороне приходится доказать величину ущерба, говорит эксперт. Поэтому в таких спорах истцу надо представить как можно больше доказательств самого факта причинения убытков со стороны ответчика, отмечает Александра Воскресенская из КА "Юков и партнёры". По ее словам, такими аргументами могут служить: экспертные заключения, подтверждающие причинно-следственную связь между совершенным нарушением и возникшими убытками, свидетельские показания, квитанции, чеки, наряд-заказы и другие документы, которые докажут необходимость трат на восстановление поврежденного имущества или покупку нового.

Если результаты экспертизы в таких делах неоднозначны, нужно обдумать варианты для других видов исследований. Можно попробовать провести нестандартные экспертизы. Например, обратиться к биологическому исследованию на предмет сроков жизнедеятельности организмов в трещинах (мох, плесень). Выводы подобной экспертизы могут помочь определить время появления повреждений.

Адвокат Art De Lex Александр Петров

Кроме того, истцу для обоснования размера убытков стоит использовать отчеты об оценке сходной недвижимости (например, аналогичный по параметрам дом в этой же местности), поясняет Петров. Юрист предупреждает, что при таком варианте заявителю придется доказать сходство объекта оценки и утраченного имущества: «Такими доказательствами послужат документы технической инвентаризации, фотографии и т. д.». А Литвинов акцентирует внимание на том, как важно правильно сформулировать вопросы, которые суд ставит перед экспертом в подобных делах. Это необходимо, чтобы впоследствии экспертное заключение не содержало двусмысленных или неполных выводов, резюмирует юрист.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. Участник строительства вправе предъявить требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.
2. Неустойка может быть уменьшена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства по заявлению ответчика и при представлении последним соответствующих доказательств такой несоразмерности. Окончательное решение по данному вопросу всегда может принять только суд.
3. Обязательный претензионный порядок для данной категории споров не предусмотрен. Вместе с тем для целей взыскания штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя желательно предъявить застройщику досудебное требование (претензию) о выплате неустойки.
4. Истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей.
5. Участник долевого строительства вправе предъявить иск к застройщику о взыскании неустойки по месту своего жительства.

Обоснование вывода:

Предъявление требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи

Снижение судом размера неустойки

Соблюдение претензионного порядка

Государственная пошлина

Территориальная подсудность

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания истца, месту заключения или исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
Из разъяснений, данных в пп. 1, 2, 22 Постановления N 17, следует, что к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома с участием гражданина, применяются общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности, об альтернативной подсудности.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013, иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей (смотрите также апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2017 N 33-25621/17, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.04.2019 по делу N 33-14615/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.03.2019 по делу N 33-10758/2019, определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.02.2016 по делу N 33-174/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.09.2019 по делу N 33-38596/2019, апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 N 33-44875/16).
Таким образом, участник долевого строительства вправе обратиться с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в суд по месту своего жительства (в рассматриваемой ситуации в Якутский городской суд) (смотрите также абзац 2 п. 26 Постановления N 17).

8 ноября 2021 г.

Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

- возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;

-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;

- построены без обязательных разрешений и согласований;

- возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

- заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);

- в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;

- в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);

- в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;

- в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны). Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам

При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.

Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

- подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

- заказать технические планы;

- получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;

- согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

- оформление разрешения на строительство;

- признание права собственности в судебном порядке;

- получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;

- установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство:

При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

- земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

- имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;

- на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;

- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебные органы необходимо представить:

- проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;

- заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

- заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

- архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

- договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

В соответствии с п. 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:

- договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;

- проект строительства (реконструкции) здания;

- заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

- архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Кроме того, необходимо представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Комиссия, при участии заинтересованных лиц, устанавливает возможность легализации объекта самовольного строительства и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения объекта самовольного строительства и необходимость подачи в суд иска о признании здания или его части самовольной постройкой и демонтажа.

На основании решения комиссии потребуется уплата штрафа за незаконное использование земельного участка.

В случае, если комиссия установит неосуществимость легализации объекта самовольного строительства в Москве, подписать договоры аренды земельного участка будет невозможно.

В соответствии с нормами статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на объект самовольного строительства. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства/реконструкции здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.

Установление, что здание или его часть не является объектом самовольного строительства:

В соответствии с п. 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В этой связи, имеется основание просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий:

-земельный участок принадлежит собственнику здания или его части по праву собственности или находится у него в аренде;

- судебным органам необходимо доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, об ином назначении земельного участка или предоставлении ему участка для эксплуатации здания меньшей площади).

Важно: Если постройка не соответствует нормативам, ее необходимо заранее привести в соответствие!

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: