Споры по недвижимости в судебном порядке

Обновлено: 16.04.2024

Узнайте, как мы безжалостно выиграем спор по недвижимости в вашу пользу!

Каждый из экспертов будет трудиться конкретно над вашей ситуацией

Более 3500 клиентов добились результата с нашей помощью, а это 91% обратившихся

Лидеры по отраслям уголовное, семейное и наследственное право в рейтинге Право-300

Мы занимаемся cпорами по недвижимости уже более 15 лет

Что будет, если вы вовремя не обратитесь к опытному адвокату

Вас признают утратившим права пользования жилым помещением либо лишат вас доли в собственности

Другая сторона соберет "липовые" доказательства и в судебном порядке заберет часть вашей земли либо всю землю

Пока вы думаете и выбираете адвоката, ваш противник соберет все доказательства, для лишения вас прав на объект недвижимости

Другая сторона может получить право собственности, но вам не заплатить по сделке ни рубля

Если вы делите имущество, то вашу долю другая сторона постарается уменьшить

Другая сторона все подготовит для того, чтобы оспорить вашу сделку, или вы не сможете оспорить чужую, хотя она затрагивает ваши интересы

Мы оценим перспективы Вашего дела
и найдем решение проблемы!

или звоните по номеру прямо сейчас!

Помощь адвоката по вопросам недвижимости

Оборот земельных участков и другой недвижимости в России представляет собой сферу непредсказуемых рисков, и причины этого связаны не столько с несовершенством законодательства, сколько с неграмотным его применением. Поэтому при заключении сделок с земельными участками и другой недвижимостью важно учитывать особенности правового режима оборота объектов недвижимости, в том числе особый порядок оформления сделок с земельными участками, особенностями оборота земель отдельных категорий и требования, предъявляемые к условиям заключаемой сделки.

Предпочтение полагаться на себя и собственные знания в вопросах регистрации недвижимости может обернуться большими проблемами в будущем (оспаривание сделки, потеря имущества, денежных средств, уничтожение или гибель имущества). Юридическое сопровождение сделок с земельными участками и другой недвижимостью и последующее оформление права собственности на них с помощью специалистов коллегии адвокатов «Легис Групп» позволит клиентам избежать многих ошибок.

В сферу нашей компетенции по вопросам недвижимости и земельного права входят:

  • консультации по вопросам приобретения или отчуждения недвижимости (включая квартиры, дома и земельные участки);
  • сопровождение сделок с недвижимостью, включая сбор необходимых документов или анализ имеющихся;
  • раздел недвижимости, включая раздел земельных участков;
  • расторжение договора приобретения или продажи недвижимости;
  • признание права собственности, права пользования или права распоряжения недвижимым имуществом;
  • признание сделок недействительными (притворными, мнимыми);
  • применение последствий недействительности сделок с недвижимостью;
  • оспаривание сделок с недвижимостью.

Как мы добиваемся результата

1. Ведущие программ на радио "Сити FM" и "Столица FM", Москва ФМ, Комерсант ФМ. Участники телепередач на "СТС", "Москва24", ОРТ, НТВ, РТР

2. Более 2500 обращений в год к нам поступает по теме споров о недвижимости и сопровождения сделок по недвижимости

4. Коллективно разработаем стратегию защиты ваших интересов с учетом опыта каждого адвоката, которая приведет к положительному результату

5. Все поступающие дела подвергаются «мозговому штурму» - стратегию продумываем коллективно, с учетом опыта каждого адвоката.

Наша гарантия

Заранее оговариваем реально достижимый в вашей ситуации результат. Даем 100% гарантию возврата денег в случае его недостижения!

Мы гарантируем тщательное изучение ситуации и документов. Гарантируем, что работа будет вестись только в ваших интересах и для вас. Предпримем все необходимое, чтобы победа была за вами!

Наша главная задача - получить максимально выигрышный результат по вашему спору с недвижимостью.


Симанков Олег Михайлович

Адвокат, руководитель практики гражданско-правовых споров

Наши цены на услуги по сделкам с недвижимостью

Сумма, указанная в договоре, является окончательной - мы не вытягиваем деньги с наших клиентов

от 35 000 рублей, или от 5% от суммы иска

Наши результаты

91% дел заканчиваются с положительным результатом для клиента

В рамках дела мы сопровождали клиента по нарушению сроков сдачи апартаментов неподалеку от Кремля. Застройщик нарушил сроки более чем на год, ссылаясь на различные причины, то это были недостатки в работе подрядчиков, то материал привезли бракованный, то погодные условия не позволяли строить. В общем все что угодно, только не вина самого застройщика. Когда объект был все-таки сдан, нами была проведена досудебная экспертиза, которая выявила существенное количество недостатков в сданном помещении, таких как: кривые стены, неровный пол, несоответствие фактической площади.

На основании данных экспертизы, установивших стоимость исправления недостатков, а также рассчитав неустойку за весь период, мы обратились с претензией к застройщику. Застройщик отказался добровольно удовлетворять требования, сославшись на то, что нашим клиентом несколько раз нарушались сроки оплаты по ДДУ, что соответствовало действительности, однако размер неустойки был явно несопоставим с неустойкой, полагавшейся нашему клиенту. В судебном процессе застройщик вертелся как уж на сковороде, пытаясь снять с себя хотя бы часть ответственности. Так, например, он заявлял, что сроки строительства были сорваны по независящим от него причинам, хотя объективных и допустимых законом доказательств он не предоставил. Обвинял в срывах срока участников ДДУ и конкретно нашего клиента, указывая на просрочки оплаты, и предъявив встречный иск о взыскании неустойки, а когда аргументы закончились, заявил, что закон о защите прав потребителей в данной ситуации не может быть применен, поскольку строилось не жилое помещение, а апартаменты, следовательно, истец не сможет там прописаться и использовать его для жизни. Суд критически отнесся к этим заявлениям, справедливо расценив, что все невыполнение обязанностей подрядчиками и субподрядчиками, а также поставки некачественного материала являются предпринимательскими рисками застройщика, и он и только он несет за них ответственность. Наши исковые требования были удовлетворены, хотя суд и уменьшил неустойку, сославшись на ее чрезмерность. Также, частично был удовлетворен встречный иск, сумма неустойки уменьшена вдвое. По итогу рассмотрения дела, наш клиент получил около 70% от заявленных исковых требований.

Речь идет о применение в судебных спорах правил предоставления заверений об обстоятельствах (ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ) Наш Клиент – Королев М.С. (фамилия изменена) выступал в качестве ответчика по иску Солодовой М.Б. (фамилия изменена) о взыскании платы за наем жилого помещения, неустойки за просрочку внесения арендной платы, причинённого квартире ущерба. Дело №2-2283/2020 рассматривалось в Черемушкинском районном суде г. Москвы. В обоснование своих требований истец указала, что наш Клиент неправомерно прекратил договорные отношения, съехал из квартиры без каких-либо предварительных предупреждений, повредил обои в квартире.

С учетом изложенных обстоятельств, позиция Клиента была изначально слабее позиции истца. Однако нами была выбрана стратегия применения положений Гражданского законодательства о предоставлении заверений о соответствующих обстоятельствах и о последствиях недостоверности указанных заверений. В частности, в рассматриваемом споре, истец в условиях договора найма прописал довольно часто встречающиеся условия о том, что передаваемая в наем квартира никому не заложена, под арестом не состоит, не обременена правами иных лиц. Именно данные действия мы использовали для достижения результата – принятия судом решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Положения абзаца второго ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Суду были предоставлены сведения из Единого государственного реестра недвижимости о том, что истец ещё за 1 год до заключения договора найма с нашим Клиентом заключил иной договор найма этой же квартиры с иным лицом. Таким образом, судебная стратегия была подведена к тому, что собственные действия истца обусловили прекращение договорных отношений и в действиях нашего Клиента не было каких-либо нарушений. Тем более договор найма, заключенный между истцом и иным лицом, имел правовое преимущество в виду того, что ограничение прав по нему прошло государственную регистрацию (в отличие от договора, заключенного с нашим Клиентом). Кроме этого, суду были предоставлены разъяснения, изложенные в п. 35 в и п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в соответствии с которыми - предполагается, что лицо, предоставившее заверение, исходило из того, что другая сторона будет на него полагаться. При недостоверности предоставленного стороной договора заверения другая сторона, полагавшаяся на имеющее для нее существенное значение заверение, наряду с применением указанных в статье 431.2 Гражданского кодекса РФ мер ответственности, вправе отказаться от договора (статьи 310 и 450.1 Гражданского кодекса РФ), если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ). В результате все условия договора о необходимости заблаговременного предупреждения о прекращении договорных правоотношений удалось нивелировать. Суд вынесен решение в пользу нашего Клиента. Апелляционная инстанция Московского городского суда оставила решение без изменения.

В коллегию обратился клиент, сосед которого отстроил прямо на общей границе двух участков свои хозяйственные строения: туалет, баню, мастерскую, хозблок, гараж для машин. Фактически жизнь из-за этого стала невозможной – на участке доверителя регулярно распространялись неприятные запахи, использованная соседом вода стекала и образовывала болото, забор наполовину покосился и разрушился, зимой различные осадки, снег и лед падали и угрожали жизни и здоровью клиента и членам его семьи.

Адвокат организовал проведение независимой строительно-технической экспертизы на земельных участках, пригласил эксперта, который внимательно осмотрел строения и выдал заключение о нарушение градостроительных норм и правил при их возведении. Также адвокат сделал запросы в компетентные инстанции, пожарный надзор, администрацию, прокуратуру и инициировал проведение проверок в отношении соседа-ответчика и построенных нелегально объектов. Было составлено исковое заявление в суд о сносе / демонтаже самовольных построек, в суде было доказано, что строения возведены в нарушение действующих норм и правил, без соблюдения минимально допустимого расстояния от забора и жилого дома клиента. Как результат - суд постановил решение об обязании ответчика снести строения за свой счет, и клиент буквально смог вздохнуть спокойно.

Адвокат, руководитель практики гражданско-правовых споров

К нам обратился клиент, к которому был предъявлен иск о признании договора купли-продажи квартиры в ЖК «Алые Паруса» ориентировочной стоимостью 80 000 000 рублей недействительным, изъятии купленной квартиры и выселении клиента из квартиры. Сторона истца ссылалась на то, что она как бывшая супруга имела решение суда о разделе этой квартиры в равных долях с супругом еще на стадии строительства, однако он распорядился квартирой и продал ее клиенту уже после сдачи дома в эксплуатацию без ее ведома и согласия.

Адвокат подготовил и направил в суд возражения на иск, в которых указал, что квартира во владение истца никогда не поступала, следовательно, правом на виндикацию истец не обладает, привел также иные убедительные доводы в обоснование необходимости отклонения иска, сослался на добросовестность действий клиента при покупке квартиры, представил подтверждающие это документы и допросил свидетелей. Суд согласился с доводами адвоката и полностью отказал в удовлетворении иска. В результате клиент сохранил за собой право на свою квартиру стоимостью около 80 000 000 рублей.

Адвокат, зам. председателя Президиума

В коллегию обратился клиент, к которому бывший супруг предъявил иск о вселении и разделе жилого дома, кредит на который супруг не выплачивал.

Адвокат составил встречный иск от имени клиента о взыскании денежных средств с мужа и предъявил его в суд. В ходе процесса адвокат обосновал в суде, что супруг не может претендовать на дом и вселиться в него без выплаты кредита за него, поэтому одновременно с разделом дома суд удовлетворил встречный иск клиента и взыскал с бывшего супруга задолженность за выплаченный клиентом единолично кредит. Также адвокат доказал в суде, что супруг не пытался вселиться в дом ранее, злоупотребляет своими правами, поэтому в иске о вселении ему судом было отказано. Таким образом, супруг не сможет получить свою долю дома и вселиться в него без выплаты солидной суммы задолженности перед клиентом.

Адвокат, член Президиума

В коллегию обратился клиент, к которому бывшая супруга предъявила иск о разделе общего имущества, взыскании денежной компенсации за автомобили.

Адвокат составил встречный иск от имени клиента к бывшей супруге и предъявил его в суд. В результате в суде доказали, что предъявленные к клиенту требования являются необоснованными: один автомобиль хоть и был оформлен в период брака, но оплачен был после распада семьи, поэтому является его личным и не подлежит разделу. В результате суд удовлетворил встречные требования клиента и отказал супруге в части взыскания компенсации, а клиент был освобожден от обязанности выплаты.

Адвокат, член Президиума

По факту в суде была раскрыта схема работы так называемых "квартирных аферистов", которые сначала втянули доверителя в "дутые" долги по займам в микрофинансовых организациях, а потом решили за эти долги забрать квартиру у человека. Схема сделки была следующей: заключён ДКП квартиры с арендой ячейки в малоизвестном банке (оказалось, что в Москве есть только один офис этого чудо-банка), при подписании документов клиенту подсунули "дополнительное соглашение" к договору аренды. Потом выяснилось, что это не простое доп. соглашение, а доверенность на постороннее лицо (якобы финансового брокера) с правом посещения банковского сейфа. Естественно, когда регистрация перехода права по сделке прошла, это "доверенное лицо" прибежало в банк и обчистило сейф. В нем помимо денег лежала ещё и расписка продавца-клиента о получении денег от покупателя. Таким образом, мошенники впоследствии размахивали в суде и распиской доверителя, мол, какие могут быть вопросы, есть расписка, человек все деньги получил, договор законный.

Мне удалось убедить суд в том, что кроме формальной стороны вопроса нужно обязательно проверить порядок расчетов сторон сделки в банковской ячейке и условия доступа к ней, документы по моим запросам были истребованы судом. Оказалось, что г-н «финансовый брокер» зашёл в хранилище с нарушением условий доступа туда от банка, не предоставил обязательный для входа документ - выписку о снятии с рег.учета в квартире моего доверителя и его детей. А кроме того, вскрылось, что на самом деле доверенность на право получения денег брокеру мой доверитель не давал, доп. соглашение о доступе в сейф такой доверенностью не является. И часть причитающихся клиенту денег за квартиру без его согласия была направлена покупателем на счёт микрофинансовой компании, а не на счет покупателя. Все эти обстоятельства мы доказывали в суде почти полтора года и вот свершилось - суд вынес решение в нашу пользу, иск удовлетворен, договор расторгнут, право собственности доверителя на квартиру восстановлено, а мошенников признали недобросовестными приобретателями, в их иске о вселении в квартиру и снятии с рег.учета моих клиентов отказано полностью. Да, в период владения ответчиками квартирой они успели оформить на неё ипотеку и нужно будет ещё дополнительно разбираться с банком, но главное - клиент может возвращаться домой вместе с детьми!

Суд

Люди часто сами своими действиями лишают себя победы в судебных спорах, потому что не до конца понимают, что и как доказывать и на чьей стороне закон. Практикующие адвокаты рассказали сайту "РИА Недвижимость" про самые распространенные виды споров о недвижимости и типичные ошибки их участников.

Люди часто сами своими действиями лишают себя победы в судебных спорах, потому что не до конца понимают, что и как доказывать и на чьей стороне закон. Практикующие адвокаты рассказали сайту "РИА Недвижимость" про самые распространенные виды споров о недвижимости и типичные ошибки их участников.

Развод и раздел

Наиболее частой категорией споров, с которой мне приходится сталкиваться в своей практике, это раздел имущества между супругами, рассказывает адвокат Анна Минушкина. Как правило, на сторону, которая обращается с указанным иском в суд, возлагается обязанность доказать, что то или иное имущество (в том числе денежные средства) были получены супругом до брака, в противном случае, суд просто поделит все пополам, исходя из принципа равенства долей.

Доказать, что денежные средства находились на счете до брака, не сложно, достаточно представить выписку, поясняет адвокат. Однако если указанные средства были сняты и потрачены, к примеру, на покупку дома, то доказать, что дом является лично вашей собственностью, уже намного сложнее: суд может не усмотреть прямой связи между снятием денежных средств со счета и возведением нового дома.

Зато если указанные денежные средства были переведены на счет фирмы, которая занималась постройкой дома, то в этом случае это будет весомым доказательством личной собственности, подчеркивает Минушкина.

Также часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда денежные средства были до брака положены в банк под проценты и продолжали там лежать, увеличиваясь соответственно на указанные проценты.

Суды, как правило, такие денежные средства тоже делят пополам, не принимая во внимание, что данные денежные средства в период брака не пополнялись, а также не снимались, проценты начислялись на ту сумму, которая была внесена стороной до брака.

Поэтому если обращаетесь с таким иском в суд, необходимо собрать по максимуму все документы на движимое и на недвижимое имущество, советует Минушкина. Поскольку в зависимости от того, насколько грамотно вы выстроите линию доказывания относительно того, какое имущество было приобретено до брака, а какое куплено в период брака, но на личные денежные средства, будет зависеть судьбу иска.

Зубы дареного коня

Еще одним неприятным сюрпризом при разводе становится необходимость делить имущество, которое супруги успели подарить друг другу или получить в дар от третьих лиц в браке, отмечает адвокат Олег Сухов.

"Любое имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью, поэтому подаренные друг другу вещи вовсе не будут являться принадлежащими только вам, если не составлен договор дарения", — подчеркивает адвокат.

Кресло судьи

Разумеется, речь идет не о предметах личного пользования, а, например, о покупке машины или недвижимости — очень часто жены с удивлением узнают, что эти подарки подлежат разделу при разводе. Чтобы таких ситуаций избежать, надо оформлять такие подарки договором дарения, так как имущество, полученное по безвозмездным сделкам, разделу не подлежит, подчеркивает Сухов.

Вторая подобная ошибка — продажа имущества без согласия супруга. Иногда таким образом перед разводом пытаются избежать раздела, однако в итоге суд либо признает сделку недействительной, либо присуждает возместить второму супругу половину рыночной стоимости отчужденного имущества, добавляет адвокат.

Другой распространенный вид споров о дарении недвижимости связан с ситуациями, когда договором дарения прикрывается сделка по купле-продаже, отмечают юристы Tenzor Consulting Group. В этом случае необходимо доказать, что реальным намерением дарителя была именно возмездная реализация имущества. Это довольно сложно, поскольку доказательства часто бывают косвенными, и приходится полагаться на то, как их оценят судьи.

Так в Московском городском суде рассматривалось дело, согласно его материалам ответчик три раза направляла предложение о покупке доли другим совладельцам квартиры, получала согласие, но долю так и не продала. Позднее она подарила ее иному лицу. Суд пришел к выводу, что сделка была притворной, на самом деле под ней скрывался договор купли-продажи, по которому преимущественное право покупки имели собственники других долей в квартире.

Наследство до развода доведет

Развод часто становится причиной судебных споров не только между бывшими супругами, но и их наследниками, отмечает юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян.

Рассмотрим один случай: открывается наследственное дело в отношении квартиры, оставшейся после смерти наследодателя, и к наследованию призываются наследники первой очереди (например, родители или дети наследодателя). Но тут обнаруживается, что бывший супруг умершего обратился в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества (квартиры, которая теперь является предметом наследственного имущества). Так происходит, когда супруги сразу после развода не оформили раздел имущества, считая, что это можно сделать в любой момент.

В суде юридически важными будут следующие обстоятельства, отмечает Мстоян: приобретена ли квартира в период брака и пропущен ли срок исковой давности бывшим супругом.

Жилые дома

Судебная практика сложилась таким образом, что в большинстве случаев срок исковой давности будет исчисляться с момента расторжения брака. Кроме того, для установления пропуска срока исковой давности необходимо также установить, проживал ли бывший супруг в спорной квартире после расторжения брака, пользовался квартирой, оплачивал ли коммунальные платежи; предпринимал ли он (или она) после расторжения брака попытки вселиться в квартиру, и пропущен ли срок исковой давности бывшим супругом.

Если в рамах судебного разбирательства выясниться, что бывший супруг не проживал(а) в спорной квартире после расторжения брака, не пользовался квартирой, не оплачивал коммунальные платежи и не нес иные расходы за квартиру, не предпринимал после расторжения брака попыток вселиться в квартиру и после расторжения брака прошло более трех лет, то истцу будет отказано в удовлетворении исковых требований, заключает Мстоян.

Возвращение блудного наследника

Еще об одной распространенной ситуации с наследством, которая доводит до суда, рассказали эксперты юридической компании Tenzor Consulting Group. Она случается тогда, когда наследник вступил в наследство и уже продал полученную квартиру, а потом вдруг объявился еще один наследник, о котором никто ничего не знал, например, внебрачные дети умершего. Статья 1154 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает шестимесячный срок для принятия наследства, не защищает наследников от появления иных претендентов на имущество. В таком случае наследники могут восстановить пропущенный срок и потребовать возмещения причитающейся им доли.

Страхование недвижимости

Более того, в этой ситуации пострадать может и добросовестный покупатель, который купил эту квартиру. Однако возможность отстоять свои права и у продавшего квартиру наследника, и у покупателя все-таки есть. Так, согласно статье 1155 ГК РФ новоявленный наследник может восстановить право на принятие наследства, если он не знал о его открытии. Но если удастся доказать, что неучтенный наследник имел возможность узнать о смерти наследодателя, но на протяжении шести месяцев не удосужился заявить о своих правах, то, следовательно, он не может претендовать на указанное имущество.

Ловушка для дачников

Одним из ярких примеров сложных тяжб также являются споры об обязанности собственников земельных участков по оплате членских взносов на поддержание и развитие инфраструктуры различных дачных, садоводческих объединений граждан, отмечает адвокат коллегии "Град" Евгений Лазарев.

​Проблемы обычно проявляются тогда, когда гражданин имеет земельный участок, расположенный на территории соответствующей организации — дачного объединения собственников, однако сам владелец участка не является его членом и не желает им быть, поясняет Лазарев.

​Наиболее активными являются те граждане, которые хотя и владеют подобными земельными участками, но никак их не осваивают. Их участок просто стоит пустым.

​Проблема же возникает, когда соответствующее СНТ начинает требовать уплаты членских или иных установленных общими собраниями обязательных взносов на развитие и поддержание инфраструктуры объединения, рассказывает адвокат.

Вид на СНТ

"Типичная ошибка здесь — уверенность указанной категории собственников в том, что раз они не являются членами объединения, то и платить они не обязаны", — говорит Лазарев.

​И ошибка эта возникает не на пустом месте. Активный гражданин, не являющийся членом ДНП, СНТ, изучает положения закона 1998 года "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и не находит там себя.

​Закон требует уплаты взносов с членов объединений или с лиц, которые заключили с данными объединениями договор на индивидуальное пользование объектами инфраструктуры (дорогами, электричеством и т.д.). Про людей, которые просто владеют землей и никак себя не обозначают, закон не упоминает.

​Поэтому гражданин думает, что оплачивать установленные взносы он не обязан.

​Это заблуждение, которое зачастую подогревается недобросовестными юристами, желающими заработать за счет таких людей, разъясняет адвокат.

​Платить же взносы собственник земельного участка обязан в силу положений статьи 210 Гражданского кодекса РФ (бремя содержания имущества ложится на собственника). ​Неоднократно в пользу обязанности по оплате взносов высказывались Конституционный Суд РФ, Верховный Суд РФ.

​Суды удовлетворяют иски о взыскании задолженностей по взносам во всех случаях. Основными доказательством обязанности по оплате является протокол общего собрания членов соответствующего образования, которым установлен подлежащий уплате взнос. ​Кроме того, с 01 января 2017 года в силу вступает закон №217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства", которым даны наиболее четкие формулировки, подтверждающие обязанность по оплате установленных общими собраниями членов дачных объединений граждан, взносов на развитие и поддержание инфраструктуры всеми собственниками земельных участков, расположенных на территории соответствующего объединения, резюмирует Лазарев.

Зал судебных заседаний

Споры из-за недвижимости всегда тяжелы. Нередко в желании отстоять свое право на "квадрат" люди заходят в тупик, и остается только одно – идти в суд. Сайт "РИА Недвижимость" совместно с адвокатом коллегии адвокатов "Малов и партнеры" Светланой Дубровиной попытался определить основные этапы подготовки к судебному разбирательству.

Законом регламентированы сроки рассмотрения гражданских дел в суде (ст.6.1, 154, 327.2 ГПК РФ). Во-первых, эти сроки должны быть разумными. Они включают в себя период со дня поступления иска в суд первой инстанции до принятия последнего судебного постановления по делу. Здесь учитываются такие обстоятельства, как сложность дела, поведение участников гражданского процесса, достаточность и эффективность действий суда, осуществляемых в целях своевременного рассмотрения дела. Причем обстоятельства, связанные с организацией работы суда, в том числе с заменой судьи, а также рассмотрение дела различными инстанциями не могут приниматься во внимание в качестве оснований для превышения разумного срока судопроизводства по делу. Во-вторых, в судах первой инстанции дела должны быть разрешены в течение двух месяцев, а в суде апелляционной инстанции от двух до трех месяцев.

Как правило, в судах соблюдаются указанные сроки. Затянуться рассмотрение дела может в связи с неявкой сторон, с необходимостью истребования доказательств, направления запросов, получения документов, назначение и проведение экспертизы и ряда иных обстоятельств.

Услуги юриста в Москве по ведению дела, связанного с недвижимостью, стоят от 40 тысяч рублей, в среднем это может составлять 70-120 тысяч рублей. При этом за составление искового заявления у вас могут попросить от 5 тысяч рублей до 20 тысяч рублей.

К юристу либо адвокату обращаться в принципе не обязательно. В интернете можно найти образец практически любого иска, множество судебных решений.

Однако нужно помнить, что дела по спорам, связанным с недвижимостью, относятся к одним из самых сложных. Здесь крайне важно составить иск грамотно, изложив все юридически значимые обстоятельства, указать, в чем именно заключается нарушение вашего права, обосновать и сформулировать исковые требования, а также собрать для представления в суд необходимые документы, либо ходатайствовать перед судом об истребовании доказательств. Ошибка, недоработка в этих вопросах может привести к проигрышу дела. Более того, в ходе рассмотрения дела в суде могут возникнуть непредвиденные ситуации, выйти из которых порой сложно даже опытному юристу.

Да, безусловно. При обращении в суд судебные расходы неизбежны. Виды расходов регламентированы Главой 7 ГПК РФ и состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Прежде чем рассчитать размер госпошлины, необходимо определить цену иска. Цена иска определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования.

Размер госпошлины и порядок ее уплаты, случаи предоставления льгот, возможности отсрочки и рассрочки госпошлины определены Налоговым кодексом РФ.

Что же касается издержек, к ним относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям (например, за их проживание, если они вызываются из другого города), экспертам, расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации . Также сюда относятся расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Здесь также важно отметить, что закон предусматривает возможность распределения судебных расходов между сторонами по делу. Так, к примеру, если решением полностью или частично удовлетворен иск, суд присуждает полностью или пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, возместить с ответчика все понесенные по делу судебные расходы. Если же в иске отказано, то суд присудит возмещение расходов с истца в пользу ответчика.

В таком же порядке распределяются и судебные расходы, понесенные на оплату заключений специалистов и экспертов. При этом если судом не будет принято в качестве доказательства заключение, полученное в досудебном порядке (например, если истец заказал экспертизу или исследование по собственной инициативе еще до суда), такие расходы возмещаться не будут. Соответственно, возмещению подлежат расходы по проведению экспертиз и исследований, назначенные судом.

Гражданские дела, связанные со спорами по недвижимости, рассматриваются районным судом в качестве первой инстанции.

Причем исковое заявление, касающееся споров на недвижимое имущество, необходимо подавать в районный суд по месту нахождения данного недвижимого имущества.

Выделить наиболее сложные разбирательства по недвижимости невозможно, поскольку они все представляют сложность, по сравнению с иными спорами. Это связано с тем, что делам этой категории необходимо собрать надлежащие доказательства - документы, заключения специалистов и экспертов, пояснения свидетелей.

Прежде чем обращаться в суд, необходимо тщательно проанализировать дело и оценить перспективы положительного решения, желательно прибегнуть к помощи опытного адвоката, юриста.

Важно отметить, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно! Так, согласно ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

К примеру, когда человек обращается суд с иском, заранее понимая, что у него отсутствуют правовые основания для предъявления иска. К такому случаю можно отнести обращение в суд покупателя недвижимости, который требует признания права собственности на имущество на основании договора купли-продажи, однако ему было заведомо известно (еще до покупки), что лицо, выступающее продавцом, не имело права подписывать договор.

В таком случае суд вправе отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого человека, то он вправе требовать возмещения причиненных убытков.

То есть обращаться в суд с любым требованием и по любому поводу не следует. Иначе вы рискуете не только проиграть спор, но и возместить противоположной стороне все убытки, связанные с судебным разбирательством.

Вопросы, касающиеся недвижимости, можно разрешить путем заключения различных соглашений либо в судебном порядке. К примеру, в судах разрешаются споры о разделе имущества, о праве собственности на самовольно возведенные постройки, о праве на имущество в порядке наследования, об оспаривании сделок по отчуждению имущества, споры, связанные с приватизацией и прочие.

Как это закреплено в ст. 11,12 Гражданского кодекса РФ, суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Существуют имущественные споры, которые подлежат разрешению исключительно в судебном порядке. К примеру, к таковым относятся споры о признании права собственности на наследственное имущество, при котором необходимо доказать факт родственных отношений между наследодателем и наследником либо установить факт/восстановить срок для принятия наследства; споры об образовании земельных участков; споры о праве собственности на самовольные строения.

Споры за недвижимость, одни из самых ожесточенных и безкомпромиссных в судах.

За свою практику всего несколько раз встречал ситуацию, когда кто-то из участников спора отступает или соглашается со своим проигрышем. Как правило - идут до конца, вплоть до Верховного суда, параллельно обращаясь в правоохранительные органы (хотя в большинстве случаев результат таких обращений сомнителен и при неправильном подаче информации – скорее вредный, ведь суд может запросить из полиции Ваши заявления, объяснения, а в них может быть написано то, что в гражданском/арбитражном процессе будет интерпретировано судом не в Вашу пользу).

В каждом из дел по недвижимости – ВАЖНО ВСЕ, от свидетельских показаний, до текста каждого из документов, от составления претензии, иска, до заявления Ходатайств, дополнений и уточнений иска в суде.

Сами подумайте – чем Вам грозит отрицательное решение суда?

Предположим объект недвижимости стоит 7.000.000 рублей, Вы готовы в случае проигрыша отдать свои 7.000.000 рублей. А Вы сможете еще в своей жизни заработать эти деньги и купить себе квартиру? Не экономьте на специалисте – подключение специалиста после проигрыша лишь попытка спасти ситуацию, но помните, специалист тоже не бог… готовьтесь к войне сразу и идите вооруженными до зубов.

О порядке обращения в суд по таким делам на моем сайте написано достаточно много, и чтобы не повторяться предлагаю Вам ознакомиться с разделами – “На Вас подали в суд”, “Вы подаете в суд”, а также статьями – “Оспаривание сделок с недвижимостью”, "Денежная компенсация за долю в квартире", "Собственник квартиры и прописанные лица", также рекомендую зайти в раздел “Практика”, в нем приведены несколько примеров моих успешных дел по отстаиванию прав клиентов при споре за недвижимость.

Если Вам требуется помощь адвоката Вы можете задать вопрос через форму обратной связи или непосредственно позвонив по телефону адвокату:

Предварительная запись - обязательна.

В начале 2000-х семье, стоявшей в городе Москве на очереди на улучшение жилищных условий, выдели дополнительно к занимаемой 2-х комнатной муниципальной квартире – еще одну квартиру: однокомнатную. На семейном совете было принято решение что 1-но комнатную квартиру приватизирует на себя мать, и по прошествии времени подарит своему сыну, который повзрослев переедет в нее жить. Так и произошло: 1-но комнатную квартиру мать приватизировала на себя и через некоторое время подарила сыну, при этом сыну было сказано покинуть 2-х комнатную муниципальную квартиру (где остались жить мать и дочь) и начать жить самостоятельно. Сын переехал в 1-но комнатную квартиру, женился… и решил улучшить свои жилищные условия, но мать, которая не выписалась из 1-но комнатной квартиры – сказала что выписываться не будет, и если он хочет улучшить свои жилищные условия – пусть думает как это сделать не беспокоя её. Важно отметить, что сын также не выписался из 2-х комнатной муниципальной квартиры, и в дополнение ко всему зарегистрировал в 2-х комнатную квартиру свою несовершеннолетнюю дочь – мать просила сына и его дочь выписаться, но получила отказ.

В 2016 году мужчина приобрел с подачи своего старого знакомого долю в квартире расположенной недалеко от центра Москвы. На момент приобретения доли (2016 год) знакомый мужчины уже владел в данной квартире ее частью, предложение знакомого было следующее – мужчина покупает долю у другого сособственника и они (как старые знакомые и друзья) вместе будут сдавать квартиру целиком, а полученные от аренды деньги делить согласно долям в собственности. Учитывая интересную цену предлагавшейся к продаже доли, а также отсутствии сомнений в честности и добросовестности знакомого – мужчина согласился. После оформления сделки (2016 год) мужчина обратился к знакомому на предмет совместной сдачи квартиры, но получил отказ. Дальнейшие разговоры со старым знакомым на тему о необходимости соблюдать договоренности, о судьбе квартиры и т.д. – ни к чему не привели, обманувший знакомый сначала забаррикадировался в квартире отказав мужчине в ее посещении, а по прошествии нескольких лет без ведома мужчины сдал квартиру целиком гражданам СНГ.

Бывший супруг, не желая делить с бывшей женой муниципальную квартиру – единственное место жительства их обоих и их общего несовершеннолетнего ребенка, стал вести себя в моменты нахождения в квартире неадекватно, вынуждая женщину покинуть квартиру. Некоторое время женщина терпела, но методы воздействия и поведение бывшего супруга – все же вынудили ее уехать из квартиры вместе с ребенком. Через полгода бывший муж обратился в суд о снятии женщины с регистрационного учета из квартиры по основанию, что она добровольно из нее выехала, в ней не живет, ЖКУ по квартире не платит и т.д. Суд первой инстанции полностью поддержал исковые требования мужчины, и бывшая жена была выписана судом в никуда (на улицу), без предоставления какого-либо иного жилья.

Продолжение истории с вкладом… (см. ниже). Бабушка с 80-х годов владела большим земельным участком с домом недалеко от Москвы. В начале 2020 года к ней в квартиру пришли старые знакомые и под различными предлогами стали предлагать начать заботиться о ней, убеждая ее что она всеми брошена, и они сделают ее жизнь сказкой. Не ощущая подвоха и находясь в болезненном состоянии (болезнь Альцгеймера и т.д.), бабушка не оказывая сопротивления несколько раз пустила знакомых за порог в квартиру, что происходило в моменты их посещения - она не помнит. Через месяц знакомые пропали, а летом 2020 года выяснилось, что земельный участок с домом бабушке уже не принадлежит, а документы на собственность из квартиры - исчезли… О том, что недвижимость переоформлена на посторонних людей, родственники и бабушка узнали случайно от соседей по даче, которые получив летом 2020 года Выписку из ЕГРН на участок бабушки (для постановки своего участка на кадастровый учет данные сведения необходимы), в сведениях о собственнике увидели неизвестное им лицо, о чем тут же сообщили соседям.

В 2016 году старый знакомый предложил мужчине купить 9/20 долей в 2-х комнатной квартире, в которой знакомый уже владел долей в 11/20. Данное предложение было преподнесено как инвестиционная идея – будем вместе сдавать квартиру и согласно долям делить полученные от сдачи в аренду деньги. Выкуп 9/20 долей должен был производиться у другого собственника (не знакомого, а иного лица), который через знакомого изъявил желание продать свою долю на вполне приемлемых условиях. На вопрос: “а почему знакомый сам не покупает за такую цену 9/20 долей?” – тот ответил: “что у него финансовые трудности и он не имеет возможности заплатить объявленную цену, а так как они друг друга давно знают и есть возможность выгодно разместить деньги (в долю) – он и решил предложить купить именно ему”. Обдумав предложение и не видя рисков подобного приобретения - мужчина согласился. Через несколько месяцев через нотариуса была заключена сделка по покупке 9/20 долей, договор купли-продажи прошел регистрацию в Росреестре, мужчина стал владельцем 9/20 долей в квартире. Предыдущий собственник пропал… А знакомый буквально через месяц после сделки сославшись на тяжелое финансовое положение и невозможность жить по месту регистрации попросил мужчину разрешить ему пожить одному в квартире без сдачи ее в аренду, а когда все наладится – они сочтутся. Мужчина вновь согласился. С 2017 г. по 2019 г. мужчина неоднократно обращался к знакомому на предмет начала реализации их договоренностей (совместная сдача квартиры в аренду), но с каждым разом реакция на обращения становилась все более агрессивная, в итоге в одном из разговоров знакомый прямым текстом заявил мужчине – что его использовали, и что он с этой доли ничего не получит, а если хочет выйти из собственности – то может продать ему долю за цену, за которую ранее купил.

Мужчина и женщина состояли в браке более 15 лет, в браке у них родились двое детей, за период брака они нажили значительное количество имущества в РФ и за рубежом. В 2018 году супруги официально развелись, дети остались проживать с матерью, бывший муж продолжил на высоком уровне обеспечивать детей и бывшую жену.. Однако, когда по инициативе бывшего мужа поднимался вопрос о дальнейшей судьбе: загородного дома (усадьбы), квартир в РФ и за границей, машиномест, гаражей, машин и т.д. – бывшая супруга устраивала истерики, и отказывалась от любых переговоров. Данная ситуация продолжалась несколько лет. Бывший муж старался не нагнетать атмосферу пытаясь договориться, но все оказалось тщетно, чем больше времени проходило с момента развода, тем более неадекватным и агрессивным становилось поведение бывшей жены – требования возрастали, ее желание получить все, и даже больше, завладело ею окончательно.

В 2019 году умерла бабушка (наследодатель). Наследник через несколько месяцев после смерти родственницы обратился к нотариусу с заявлением об открытии наследственного дела. При обращении к нотариусу выяснилось, что буквально через несколько дней после смерти бабушки ранее неизвестные лица уже обратились в другую нотариальную контору в г. Москве и уже открыли наследственное дело к имуществу умершей, предъявив в качестве основания для наследования – завещание подписанное умершей, по которому она завещала свою единственную квартиру предъявителю завещания. Для родственников и близких данное событие (завещание на посторонних людей) стало полной неожиданностью, о том, что бабушка оставила завещание на каких-то людей она при жизни никому не говорила, до смерти поддерживала близкие родственные отношения со всеми родственниками и говорила, что все оставит им.

В 2017 году скоропостижно умерла молодая женщина. Наследниками к имуществу умершей стали: ее двое несовершеннолетних детей, муж и мать (с которой умершая не общалась уже много лет). В состав наследства вошли несколько долей в объектах недвижимости, автомобили, вклады и т. д. Мать умершей, равно как и другие наследники, подали заявления о вступлении в наследство, было открыто наследственное дело. Со стороны матери умершей позиция по отношению к другим наследникам и имуществу была следующая – хочу всё и побольше, разумные и обоснованные предложения от мужа умершей о выплате ей разумных компенсаций за унаследованные доли в недвижимости (к которой мать по сути не имела никакого отношения) игнорировались.

helloaddblock-4

Вы просто не представляете, сколько всего может не запомнить человек, если он вызван в качестве свидетеля.



Деятельность


Кадастровая оценка


Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости


Обобщенные сведения о рассмотрении споров в судах

Обобщенные сведения о рассмотрении споров в судах

За период с 01.01.2022 по 31.05.2022 в судах инициировано 4201 спор о величине, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 8058 объектов недвижимости.

По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти (органы местного самоуправления), бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации и наделенные полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, а также комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (далее – Комиссия).

В качестве административного ответчика за указанный период Комиссия не привлекалась.

В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – иски) обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (местного самоуправления).


  • установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (4094 иска);
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (3 иска);
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решения государственного бюджетного учреждения, созданного исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (104 иска).



За указанный период по состоянию на 31.05.2022 рассмотрено 1306 исков: требования истцов удовлетворены в отношении 1230 исков, не удовлетворены в отношении 76 исков.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: