Взыскание убытков по предварительному договору судебная практика

Обновлено: 28.04.2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание предварительного договора недействительным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание предварительного договора недействительным

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 "Совместная собственность супругов" СК РФ
(Р.Б. Касенов) Как указал суд, сделка по распоряжению общим имуществом супругов, совершенная без ведома одного из них, является оспоримой, в связи с чем должна быть предметом проверки и оценки суда. В настоящем деле требования о признании недействительным предварительного договора не заявлено, до настоящего времени другой предварительный договор недействительным не признан, в связи с чем у суда отсутствуют основания для утверждения о распоряжении ответчиком общим имуществом без согласия супруги, а также о нарушении ее права при заключении предварительного договора. При этом истец согласия на отчуждение спорных долей не давала (ст. 34 СК РФ). Таким образом, суд частично удовлетворил требование истцы об обязании заключить договор купли-продажи квартиры.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 431.2 "Заверения об обстоятельствах" ГК РФ
(ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения") Суд, отказывая в удовлетворении требований физического лица к другим физическим лицам о признании недействительными положений предварительного договора купли-продажи долей в праве собственности на квартиру, обязании заключить основной договор, отметил, что доводы истца о том, что ответчики ввели его в заблуждение относительно возможности получения субсидии, правового значения для разрешения заявленного спора не имеют, поскольку положениями статьи 431.2 ГК РФ предусмотрены иные последствия предоставления при заключении договора либо до или после его заключения другой стороне недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Такое последствие, как понуждение к заключению договора, положениями данной статьи не предусмотрено.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание предварительного договора недействительным

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Аренда (лизинг)"
(4-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2020) То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 03 августа 2015 г. по делу N 33-8096/2015 (ключевые темы: задаток - предварительный договор - взыскание убытков - аренда жилых помещений - упущенная выгода)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 03 августа 2015 г. по делу N 33-8096/2015 (ключевые темы: задаток - предварительный договор - взыскание убытков - аренда жилых помещений - упущенная выгода)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 03 августа 2015 г. по делу N 33-8096/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Гаус Т.И.,

судей Елисеевой А.Л., Кучеровой С.М.,

при секретаре Поносовой В.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Елисеевой А.Л.,

гражданское дело по иску Закирченко Е.И. к Буланенко И.Г. о взыскании задатка в двойном размере,убытков,

по апелляционной жалобе Буланенко И.Г.,

на решение Свердловского районного суда г.Красноярска от 20.05.2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования Закирченко Е.И. к Буланенко И.Г. о взыскании задатка в двойном размере и убытков удовлетворить частично.

Взыскать с Буланенко И.Г. в пользу Закирченко Е.И. денежную сумму аванса в размере "данные изъяты"., сумму понесенных убытков по аренде жилого помещения в размере "данные изъяты"., сумму стоимости отправки телеграммы в размере "данные изъяты"., сумму стоимости почтовых отправлений "данные изъяты". и "данные изъяты"., возврат госпошлины в размере "данные изъяты"., сумму расходов на оформление доверенности представителя в размере "данные изъяты"., сумму расходов на услуги представителя в размере "данные изъяты".

В остальной части требований отказать".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

Закирченко Е.И. обратилась в суд с иском (с учетом уточненных требований на л.д.164) о взыскании с Буланенко И.Г.: двойного задатка в размере "данные изъяты"., убытков по аренде жилья на сумму "данные изъяты"., расходов по отправке телеграмм и почтовой корреспонденции на общую сумму "данные изъяты" возврата гос.пошлины - "данные изъяты" расходов по оформлению доверенности - "данные изъяты"., расходов на представителя - "данные изъяты". Свои требования истец мотивировала тем, что "дата" между ним (покупателем) и Буланенко И.Г. (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи "адрес" в г.Красноярске, по условиям которого, стороны обязались заключить основной договор не позднее 09.06.2014 года. Стоимость квартиры была определена сторонами в размере "данные изъяты"., сумма задатка составила "данные изъяты" которая была выплачена продавцу в день подписания предварительного договора. Поскольку до 09.06.2014 года основной договор купли-продажи квартиры по вине ответчика заключен не был, в связи с чем, она была вынуждена обратиться в суд с вышеназванными требованиями.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Буланенко И.Г. просит решение суда отменить, в связи с допущенными нарушениями норм материального и процессуального права. Указывает на недоказанность истцом факта уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи квартиры. Ссылается на отсутствие правовых оснований для взыскания убытков, уплаченных истцом по аренде жилья.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, руководствуясь ст.ст.167 , 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца Закирченко Е.И., представителя 3-го лица: Управления Росреестра по Красноярскому краю, надлежащим образом извещенных о рассмотрении данного дела, не сообщивших суду об уважительности неявки в суд.

Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, в пределах заявленных требований, заслушав доводы Буланенко И.Г., поддержавшего требования жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

На основании п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п.3 ст.380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу п.п. 1 , 2 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как установлено судом 1-й инстанции и следует из материалов дела, "дата" Закирченко Е.И., как покупатель с одной стороны, Буланенко И.Г. как продавец с другой стороны, заключили предварительный договор, по условиям которого стороны обязались до 09.06.2014 подписать и подать на государственную регистрацию договор купли-продажи "адрес", расположенной по адресу: "адрес" за "данные изъяты".

Согласно п. 6 договора в момент заключения настоящего договора и в подтверждение своего реального намерения заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, покупатель оплатил продавцу денежный задаток в размере 50 000 руб., который засчитывался в общую цену за объект недвижимости.

В соответствии с п. 8 предварительный договор действует до 09.06.2014 года.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи в срок до 09.06.2014 года между сторонами заключен не был, однако денежные средства в размере "данные изъяты". Буланенко И.Г. не возвратил покупателю.

Из положений ст.380 ГК РФ следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции.

Между тем из содержания п. 6 предварительного договора купли-продажи от "дата" усматривается только платежная функция переданной денежной суммы - "данные изъяты". Указаний о том, что денежные средства в размере "данные изъяты". передаются с целью обеспечения исполнения обязательств, предварительный договор не содержит.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд 1-й инстанции правомерно исходил из того, что полученные Буланенко И.Г. денежные средства на сумму "данные изъяты". по своей сути являются авансом, поскольку из буквального толкования условий предварительного договора от "дата" не следует, что переданная сумма является обеспечением обязательств сторон по предварительному договору от "дата" года, в связи с чем, данная сумма подлежит взысканию с Буланенко И.Г. в пользу Закирченко Е.И., поскольку до окончания срока, определенного соглашением сторон для заключения основного договора, такой договор заключен не был, ни одна сторона не направила другой стороне предложение о его заключении, в связи с чем, обязательства сторон по предварительному договору прекращены.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда 1-й инстанции, поскольку они соответствует приведенным нормам материального права и фактически установленным обстоятельствам дела.

Однако, доводы апелляционной жалобы об отсутствии у суда правовых оснований для взыскания убытков на сумму "данные изъяты" связанных с арендой жилья, заслуживают внимания исходя из следующего.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Из ст.12 ГК РФ следует, что возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности. Основной квалифицирующий признак данной меры заключается в том, что ее применение предполагает дополнительное обременение недобросовестной стороны, т.е. такое обременение, которое влечет для последней имущественные потери, которых она избежала бы при надлежащем исполнении обязательства.

Основная функция возмещения убытков - компенсационная (восстановительная), что подтверждается положением, содержащимся в ст.15 ГК РФ, которая предусматривает, что возмещение убытков - это расходы, направленные на восстановление нарушенного права лица. При этом, восстановление положения осуществляется за счет причинителя убытков, хотя первоочередной задачей института гражданско-правовой ответственности является не ущемление интересов виновного, а компенсация имущественных потерь потерпевшего.

Таким образом, для целей удовлетворения судом требования истца о возмещении убытков, последнему необходимо было доказать факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, виновность ответчика в ненадлежащем исполнении, а также причинно-следственную связь между таким исполнением и наступлением неблагоприятных для истца последствий в виде затрат на оплату аренды жилого помещения. Однако подобных доказательств, которые обладали бы признаками относимости и допустимости, в силу ст. 56 ГПК РФ, стороной истца представлено не было.

Пунктом 11 предварительного договора купли-продажи от "дата" предусмотрено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Суд 1-й инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования о взыскании убытков на сумму "данные изъяты"., связанных с арендой квартиры, исходил из отсутствия у ответчика намерений заключить основной договор купли-продажи. Действительно, свои обязательства, предусмотренные п. 4 предварительного договора ответчиком исполнены не были, так как он до 09.06.2014 года не снялся с регистрационного учета; из представленных доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, не следует намерений с его стороны на заключение основного договора за цену, указанную в предварительном договоре от "дата" года.

Оснований не соглашаться с данными выводами суда, у судебной коллегии не имеется, поскольку они не опровергаются представленными сторонами доказательствами по делу.

Однако, из представленных договоров аренды жилья от 21.07.2013 года (л.д.16), от 20.07.2014 года (л.д.165) следует, что Закирченко Е.И. арендовала жилье, начиная с 29.07.2013 года и по 20.12.2014 года.

Таким образом, учитывая тот факт, что до заключения предварительного договора, т.е. до "дата" года, истица уже арендовала жилое помещение, расходы по аренде жилья после 09.06.2014 года не могут являться убытками истца, поскольку не являются реальным ущербам истца, либо его упущенной выгодой, вызванной именно неисполнением со стороны ответчика обязательств по предварительному договору.

Исходя из вышеизложенного, в данной части решение подлежит отмене, с разрешением требований Закирченко Е.И. по существу и отказом во взыскании с Буланенко И.Г. убытков на сумму "данные изъяты"

Учитывая, что истцу отказано в удовлетворении требований о взыскании убытков, судебная коллегия полагает необходимым снизить размер взысканных судебных расходов с учетом пропорциональности удовлетворенной части иска Закирченко Е.И.

Из материалов дела видно, что "дата" между ООО " "данные изъяты" (исполнитель) в лице директора ФИО7, и Закирченко Е.И. (заказчик) был заключен договор об оказании юридических услуг, по условиям которого, исполнитель обязался предоставить Закирченко Е.И. услуги, стоимость которых определена сторонами в размере "данные изъяты".; по квитанции от "дата" Закирченко Е.И. в несла в кассу ООО " "данные изъяты"" "данные изъяты". ( л.д.20).

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

С учетом характера спорного правоотношения, категории дела, уровня сложности судебного спора, продолжительности участия в судебном разбирательстве представителя истца, объема оказанных юридических услуг, количества проведенных судебных заседаний, требований разумности и справедливости, а также пропорционально удовлетворенной части иска, судебная коллегия полагает возможным снизить размер взысканных судом расходов на представителя с "данные изъяты". до "данные изъяты"

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, в соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере "данные изъяты". ( из расчета: "данные изъяты". ( подлежащая оплате г/п) х27,21% ( взысканная сумма)).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Свердловского районного суда г.Красноярска от 20.05.2015 года в части взыскания убытков по аренде жилого помещения в размере "данные изъяты". отменить.

Принять в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Закирченко Е.И. о взыскании с Буланенко И.Г. убытков по аренде жилого помещения в размере "данные изъяты" отказать.

Изменить вышеуказанное решение в части взыскания с Буланенко И.Г. раходов на представителя и государственной пошлины.

Взыскать с Буланенко И.Г. в пользу Закирченко Е.И. расходы по оплате услуг представителя в размере "данные изъяты" возврат госпошлины - "данные изъяты".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Буланенко И.Г. - без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Подборка наиболее важных документов по запросу Убытки предварительный договор (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Убытки предварительный договор

Судебная практика: Убытки предварительный договор

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 40 "Права собственников земельных участков на использование земельных участков" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Отказывая арендатору во взыскании убытков в виде упущенной выгоды по предварительному договору аренды земельного участка, суд в порядке пункта 2 статьи 40 ЗК РФ установил, что в срок, предусмотренный предварительным договором, основной договор заключен не был, фактическую передачу земельных участков ответчиком в пользование истца установить невозможно, поэтому подписание сторонами предварительного договора аренды не повлекло возникновение у истца права на использование земельных участков для проведения посевных работ на законном основании, истец не доказал относимость понесенных затрат к посевным работам на земельных участках, перечисленных в предварительном договоре, доказательств, подтверждающих передачу посевного материала ответчику, третьим лицам, не представлено, также отсутствует взаимосвязь между произведенными третьими лицами оплатами и обязательством истца по внесению арендной платы за пользование земельными участками, перечисленными в предварительном договоре.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Убытки предварительный договор

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Задаток в российском гражданском праве
(Монастырский Ю.Э.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 5) Такой способ сопровождения сделки, будучи заимствованным из прошлого, имел бы неоспоримые преимущества перед предварительным договором в проектах будущей аренды строящихся офисов (ст. 429 ГК РФ) . Однако прибыльность, спрос, общественная потребность создали практику заключения упомянутых соглашений, в соответствии с которыми на фазе строительства происходило внесение арендной платы авансом до регистрации и заключения основного договора в отношении офисных помещений в строящихся бизнес-центрах, несмотря на то, что предварительный договор не предполагал регулирование расчетов. При этом стороны прекрасно осознавали следующие риски: вышеупомянутый документ создавал обязывание сторон друг перед другом в отношении основной сделки, а не платежей. Если она банально заключалась с другим потенциальным арендатором, предложившим более высокую цену, подписант предварительного договора мог требовать только доказанные убытки. Предварительный договор устанавливал обязательства по совершению будущей сделки на определенных в нем существенных условиях, которыми могут быть предмет и цена.

Нормативные акты: Убытки предварительный договор

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) Агентство обратилась в арбитражный суд с иском к обществу 1 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением его условий о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании солидарно с общества 1 (дочернее общество) и фирмы (основное общество) обеспечительного платежа, штрафа и убытков; с иском к обществу 2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением его условий о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании солидарно с общества 2 (дочернее общество) и фирмы (основное общество) обеспечительного платежа, штрафа и убытков.

Подборка наиболее важных документов по запросу Взыскание убытков по договору долевого участия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Взыскание убытков по договору долевого участия

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Взыскание убытков по договору долевого участия

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Влияние правового статуса цедента или цессионария на объем уступаемого права и возможность цессии
(Останина Е.А.)
("Закон", 2021, N 3) Во многих судебных актах проводятся аналогии между рассматриваемым судом делом и Постановлением об ОСАГО. Так, потребитель уступил коммерческой организации право требовать взыскания убытков и неустойки, связанной с неисполнением договора участия в долевом строительстве. Девятый ААС провел сравнение между этим делом и спором из ОСАГО и решил, что недопустимо уступать "право требования штрафа, предусмотренного ст. 23 Закона о защите прав потребителей, до принятия судебного акта по иску потребителя. Только после определения судом по иску потребителя соответствующего штрафа указанный штраф (равно как и сумма компенсации морального вреда) может быть передан в порядке цессии" .

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2022) Иногда в исковое заявление включается требование о взыскании убытков в виде расходов истца по оплате процентов по кредиту, полученному для заключения договора участия в долевом строительстве (например, Определение Московского городского суда от 19.11.2018 N 4г-14729/2018). Истцу нужно учитывать, что суды обычно отказывают в удовлетворении такого требования и шансы на взыскание с застройщика процентов по кредитному договору минимальны (например, Определение Московского городского суда от 20.11.2018 N 4г-15571/2018, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.01.2019 по делу N 33-1875/2019, от 14.11.2018 по делу N 33-48776/2018).

Нормативные акты: Взыскание убытков по договору долевого участия

"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) Ю. обратилась в суд с иском к застройщику о признании недействительным договора в части, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что общество уступило ей право требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ним и застройщиком. Ответчиком были нарушены сроки строительства и передачи квартиры.

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) С. обратился в суд с иском к обществу (застройщику) о взыскании процентов за пользование денежными средствами, штрафа, судебных расходов, возмещении убытков, указав, что между ними были заключены два договора участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, впоследствии расторгнутые вступившими в законную силу решениями суда. Поскольку ответчиком длительное время не возвращались уплаченные истцом денежные средства, С. просил суд взыскать в его пользу проценты за пользование денежными средствами по договорам участия в долевом строительстве и штраф.

Мало кто из риелторов может объяснить, зачем заключается предварительный договор вместо основного. Но так или иначе, такая практика существует и тут следует рассмотреть ошибки при исполнении и расторжении такого договора.

Как правило, предварительные договоренности о заключении основного договора оформляются разными соглашениями: непосредственно сам предварительный договор; соглашение о задатке; авансовое соглашение (что с юридической точки зрения – недоразумение). Все эти документы, следует квалифицировать как предварительный договор, если, конечно, их наполнение содержит существенные условия будущего договора продажи и срок его заключения. Хотя, например, «авансовое соглашение» может содержать вообще все что угодно и, с правовой точки зрения, является недоразумением, поскольку аванс – это предварительная плата по договору, при всем при этом никакого договора еще нет и это условие о самом условии, вещь в себе, не содержащая каузы. Обычно такие авансовые соглашения заключаются для того, чтобы потенциальный покупатель мог ознакомиться с документами продавца – «плата за посмотреть» (а еще говорят, за спрос денег не берут). Причем зачастую получателем такой платы является сам риелтор, а не продавец, который может быть даже не в курсе.

Однако вернемся к предварительному договору. Такие договоры чаще всего обеспечиваются задатком. В случае «срыва» сделки виновная сторона должна либо вернуть задаток, в случае, если виновен несостоявшийся продавец, либо оставить у себя, если виновен несостоявшийся покупатель (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Но в 99% случаев реализация такого права проходит недолжным образом. Как правило, все происходит в устной форме и сводится к тому, что по каким-то причинам сторона не может заключить основной договор: в случае с покупателем это зачастую отказ в одобрении ипотечного кредита, в случае с продавцом мотивом является алчность, которая просыпается при появлении на горизонте более выгодного покупателя.

Проще всего, когда заключение основного договора вследствие отказа в одобрении ипотечного кредита, в этом случае сумма задатка уже передана несостоявшемуся продавцу. В случае если виновен несостоявшийся продавец получить двойную сумму задатка не всегда становится легко.

Но иногда понять, кто виноват в том, что основной договор не заключен, просто невозможно, поскольку, как уже писалось выше, поведение сторон никак не фиксируется на бумаге, а переписка в мессенджерах носит сумбурный фрагментарный характер. Бывает возникает ощущение, что ни одна из сторон и не настаивает на заключении основного договора. Положенным образом, как это предусмотрено п. 6 ст. 429 ГК РФ, никто не направляет предложение заключить этот договор, поэтому факт уклонения от заключения основного договора установить невозможно. Более того, ни одна из сторон не направляет другой стороне уведомление о расторжении предварительного договора в связи с уклонением от заключения основного договора. В этом главная ошибка в случае, если предстоит судебное разбирательство.

Так как при каких обстоятельствах стороны несут ответственность.

К редакциям п. п. 4 и 6 ст. 429 ГК РФ есть претензии. При буквальном их прочтении может сложиться впечатление, заключение договора, а именно акцепт оферты должно состояться в срок, установленный в предварительном договоре. По истечении этого срока предварительный договор прекращается. Но надо учитывать, что есть две модели заключения договора: (1) заключение договора «между присутствующими», когда нет временно́го разрыва между акцептом и офертой и (2) классический – акцепт оферты. Очевидно, что в статье речь идет о первом случае. Когда же речь идет о втором случае, то после направления оферты предварительный договор будет действовать, даже после истечения установленного в нем срока на заключения основного договора. Если вопреки этой логике законодатель допускал бы иное толкование п. 6 ст. 429 ГК РФ, согласно которому обязательства по предварительному договору прекращаются и тогда, когда одна из сторон предъявила требование о заключении основного договора в пределах срока предварительного договора, но другая сторона так и не заключила основной договор, это как отмечает А.Г. Карапетов[1] приводило бы к абсурдному выводу:

иск о принуждении к заключению основного договора должен быть подан и судебное решение о принуждении к заключению вынесено в пределах срока действия предварительного договора. Ведь, действительно, если иск подан после истечения срока действия договора, то какие основания у суда удовлетворять такой иск? Обязательства ведь якобы уже прекращены. Та же ситуация и с удовлетворением иска. Если к моменту вынесения решения обязательства прекращены, то как может суд принудить к его исполнению?

Полностью поддерживаю мнение А.Г. Карапетова[2]:

течение установленного в ней срока (или годичного срока, если точный срок стороны не установили) требуется не само заключение основного договора, а лишь предъявление требования о его заключении. Если одна из сторон успела предъявить требование-оферту о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, обязательство другой стороны заключить основной договор не прекращается истечением срока предварительного договора, а сам иск можно подать и после истечения срока действия договора. На это косвенно указывает и п. 3 ст. 425 ГК РФ, из смысла которого вытекает, что по общему правилу истечение срока действия договора не прекращает ранее возникшие из него и неисполненные обязательства.

Таким образом, если одна из сторон направила контрагенту требование о заключении основного договора, предварительный договор продолжает действовать до момента его заключения. Поэтому, если требование о заключении основного договора направлено покупателем, требование о возврате продавцом задатка в двойном размере он не может заявлять. Надлежащим способом защиты права в таком случае будет иск о понуждении к заключению основного договора, взыскание убытков, если они вызваны просрочкой и пени, если таковые предусмотрены предварительным договором.

Стоит ли говорить, что процедура расторжения предварительного договора и сопутствующие требования, порождаемые соглашением о задатке, если и соблюдается, то скорее, как экзотический случай. О том, чтобы оговорить в условиях срок для акцепта оферты, речи и не идет. Такие случаи мне неизвестны, хотя, если известны вам, что называется – напишите в комментариях.

[1] Карапетов А.Г. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации : Электронное издание 1.0 М-Логос, 2017, 895 с.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: