Вся недвижимость была объявлена государственной собственностью когда

Обновлено: 25.04.2024

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом.

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

«В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают. Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. 234 Гражданского кодекса. К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев.

Право собственности на недвижимое имущество в Советском Союзе регулировалось Гражданским кодексом РСФСР и Жилищным кодексом РСФСР .

Необходимая информация содержалась в двух основополагающих документах:

РСФСР-это Социалистическая Российская республика , каждая советская республика имела свою собственную правовую систему, однако они были довольно похожи друг на друга. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года есть отдельная глава 11, которая касается этого вида имущества. Каждая республика в Советском Союзе имела свой жилищный кодекс. “Частная собственность” официально называлась “индивидуальной или личной собственностью" и допускалась с некоторыми ограничениями.

Статья 105 этой главы гласит: “ Гражданин может иметь в своем личном имуществе заработанные им денежные средства и сбережения, дом (или его часть), личный надел, личные вещи и имущество.”

Статья 106 конкретно разъясняет индивидуальную собственность в отношении домов, в частности устанавливает ограничение владения только одним домом на одного человека. Советское законодательство также допускало сдачу внаем дома или комнаты, хотя и указывало, что индивидуальное имущество не может быть использовано для получения нетрудового дохода. Сдавать кому-то свой дом или получать проценты с банковского вклада было законно разрешено .

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года предусматривал следующие права граждан на жилище:

частная собственность на индивидуальные жилые дома,
кооперативная собственность (на кооперативное жилье),
получение государственной квартиры, на основании пожизненной бесплатной аренды от государства,
получение жилья по наследству от родителей по месту регистрации

1920-е-1950-е годы Частные жилищно-строительные кооперативы появились в Советском Союзе еще в 1920-е годы. 26 апреля 1939 года советское правительство издало постановление о кредитной политике частного домостроения. Рабочим и служащим разрешалось брать кредит в 5000 рублей на строительство индивидуального жилого дома сроком на пять лет под 2% годовых, без первоначального взноса. 29 мая 1944 года срок кредита был продлен до семи лет, а процент по ипотеке снижен до 1% годовых. С 1946 по 1950 год в Кемеровской области было построено около 31 000 индивидуальных односемейных домов и дуплексов (в основном сборных, полученных в качестве репарации из Германии и Финляндии). Узников ГУЛАГа использовали в качестве строителей. В начале 1950-х годов до 1/3 строящихся домов были частными. На Урале и в Сибири этот показатель составлял около 1/2.

Кооперативное Жилищное Строительство

В 1962 году Постановлением ЦК КПСС, Совета Министров СССР от 01.06.1962 г. № 561 " об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве " были разрешены частные строительные кооперативы, которые могли строить многоэтажные высотные жилые городские здания, финансируемые за счет личных средств и беспроцентной государственной ипотеки.

Для вступления в кооператив требовался первоначальный взнос, не менее 30% от стоимости квартиры. Правительство предоставило кооперативам государственную ипотеку в размере 70% сроком на 20 лет под 0% годовых.

Стоимость квартиры в Москве составляла 4000 рублей, это было дорого для людей, которые имели только минимальную зарплату. Фиксированная зарплата медсестры в 1960 году составляла 80 рублей в месяц. Чтобы снизить стоимость и ускорить процесс строительства, владельцы часто физически участвовали в строительстве. Частное кооперативное строительство составляло 8% от общего объема строительства в СССР.

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

Города и поселки имели обширный частный сектор, где жилье находилось в частной собственности и могло быть предметом купли-продажи (после войны индивидуальное жилищное строительство всячески поощрялось). Миллионы советских людей владели, продавали, покупали свои дома

Эксперты в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Условия для приобретения права собственности:

открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности (Фото: Ведомости/ТАСС)

Только через суд

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

При покупке любого объекта недвижимости важно проверять все документы. Некоторые виды собственности таят в себе подвохи. Например, пожизненное наследуемое владение (ПНВ) земельными участками. Разобрались с юристом и риелтором, что это такое и почему его стоит опасаться.

Материал прокомментировали:

Ваге Рыбченко, руководитель юридической приемной Московского союза садоводов;

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE)

Что такое пожизненное наследуемое владение

Это вид вещного права, оставшийся с советских времен, когда частной собственности на землю не существовало. Но поскольку гражданам выделялись участки для жизни и возделывания земель, их передавали в пожизненное наследуемое владение земли. Владелец такого участка мог его передать по наследству, но не мог продать, так как формальным собственником земли оставалось государство.

Подписанный в 1993 году указ президента России о внесении изменений в земельное законодательство вывел из практики саму форму ПНВ, но сохранил право на участки за теми гражданами, у которых оно возникло ранее. Таким образом, новые участки на основе этого ограниченного владения уже не выдавались, но уже выданные участки остались за их владельцами.

Сейчас форма пожизненного наследуемого владения существует, поскольку участки все еще передаются по наследству. Регулирует эти процессы Гражданский кодекс РФ (ст. 265–267) и Земельный кодекс РФ (ст. 17).

Что можно делать с участком в пожизненном наследуемом владении

Пожизненное наследуемое владение участком связано с рядом ограничений на распоряжение землей, но в остальном мало отличается от права собственности. Владелец участка может безвозмездно им пользоваться и передать это право по наследству.

Согласно Земельному кодексу, владелец такого объекта имеет право:

вести личное подсобное хозяйство;
возделывать сад или огород;
строить на нем жилье и хозпомещения, в том числе сараи, гаражи;
передать по наследству;
оформить в собственность; ,
отказаться от права ПНВ.

Вместе с участком в право владения входит верхний слой почвы, растения на нем, включая деревья и водные объекты, например колодцы или пруды. Все это также переходит по наследству вместе с участком .

Отдельного внимания заслуживает вопрос, можно ли использовать такой участок для заработка, например сдавать в аренду или вести коммерческую деятельность. Такое распоряжение государственной собственностью законом не допускается, владелец может использовать объект недвижимости только для своих нужд. Этот запрет также распространяется на любые другие форматы возможного отчуждения участка. Например, его нельзя оставить в залог, поскольку залог подразумевает, что в случае неисполнения обязательств кредитора объект залога перейдет в собственность к другому человеку.

Можно ли сдать такой участок в аренду?

Ваге Рыбченко:

— Договор аренды любой недвижимости обычно заключают на 11 месяцев. Делается это, чтобы не регистрировать договор в Росреестре. Если вы хотите сдать официально на пять лет, то вам нужна официальная регистрация договора. Росреестр договор на аренду земли в ПНВ не зарегистрирует. Но если вы сдаете на 11 месяцев с возможностью пролонгации, то никаких проблем обычно не возникнет, штрафов за это не предусмотрено.

Как продать участок в пожизненном наследуемом владении

Участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, продать нельзя ни при каких условиях, ведь сам участок принадлежит государству. Также следует знать, что нецелевое использование земли при такой форме владения может повлечь ее принудительное изъятие.

Возникает вопрос, а можно ли продать недвижимость, построенную на такой земле. Теоретически это сделать возможно, однако земля под домом или иным объектом останется государственной, права же предыдущего владельца автоматически прекращаются. Чтобы избежать проблем, рекомендуется оформить право собственности на землю и продавать дом уже с участком.

Ваге Рыбченко:

На данный момент в Госдуме во втором чтении находится законопроект о расширении условной дачной амнистии, чтобы дать возможность людям в жилых и садовых домах на таких условно бесхозных участках просто и бесплатно зарегистрировать землю. Если его примут, это очень упростит регистрацию объектов и сделки с ними. Сейчас же покупать дом на земле с правом пожизненного наследуемого владения нет никакого смысла, потому что возможны проблемы. Легче попросить продавца оформить на него собственность и выкупить уже дом с участком.

Прекращение права на пожизненное наследуемое владение

Право на пожизненное наследуемое владение бессрочное. Если ничего не предпринимать, можно пользоваться землей до самой смерти и передать это право по наследству.

Фактически разорвать этот условный договор между государством и гражданином можно:

когда владелец умер, а права перешли к наследнику;
если владелец сам захотел отказаться от этого права;
при оформлении участка в собственность — юридически право на владение прекращается и начинается право собственности уже без каких-либо ограничений на распоряжение;
когда государство возвращает собственность себе.

Возврат объекта государству, то есть принудительное прекращение права на ПНВ, возможно по нескольким причинам:

При этом изъятие земли у владельцев происходит только по решению суда.

Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность

Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.

Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:

акт о предоставлении участка государством;
свидетельство о праве гражданина на объект;
выписка из похозяйственной книги;
кадастровый паспорт;
документы о межевании;
удостоверение личности владельца;
заявление;
квитанция об оплате пошлины.

С этой документацией нужно обратиться в регистрирующий орган, например Росреестр, и в срок до 22 дней право на собственность будет оформлено.

Ваге Рыбченко:

— Оставлять ПНВ за собой нет смысла — это пережиток советского времени, который не дает никаких преимуществ владельцу: налоги те же, нет никаких льгот по обслуживанию. Получается, что нет никакой экономии — только ограничение в правах. Закон позволяет без проблем переоформить участок в собственность. Это очень просто, нужно только подать заявление в Росреестр и уплатить госпошлину.

Как происходит наследование участков

Получение и оформление наследства ничем не отличается. Такой участок можно даже завещать. Правда, чтобы разделить этот участок, наследникам придется все же оформить на него собственность и уже после этого разделить, если его размер позволяет.

Чтобы оформить участок в наследство, необходимо обратиться в течение полугода к нотариусу с документами, подтверждающими право на наследство:

свидетельство о смерти предыдущего владельца;
паспорт наследника и другие документы, подтверждающие родство;
документы, подтверждающие, что у умершего было право на пожизненное наследуемое владение;
кадастровый паспорт участка;
выписка ЕГРП;
заявление наследника.

Комментарии экспертов

Ваге Рыбченко, руководитель юридической приемной Московского союза садоводов:

— Основным видом вещного права является право собственности, которое включает владение, пользование и распоряжение. Но есть и ограниченные формы — пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное владение, сервитуты и другие. Такое право позволяет человеку владеть и пользоваться участком, иначе как по наследству это право передать нельзя.

Сейчас этот вопрос регулируется Гражданским и Земельным кодексами, есть отдельные статьи, которые объединяют схожие ограниченные типы вещного права, такие как пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование. Оба предполагают ущемление в распоряжении имуществом.

Это рудимент, пережиток советского права, когда полноценной частной собственности еще не было, но при этом общество дозрело до идеи, что нужно закреплять за людьми право на ту землю, которой они пользуются. Полноценную частную собственность тогда нельзя было предоставлять, так как это предполагало и распоряжение имуществом, например продажу. Поэтому придумали вид ограниченного права, что соответствовало реальности того периода. Земли выдавались всех видов назначения: это и СНТ, и ИЖС, и жилищно-подсобное хозяйство, и всякие фермерские хозяйства — любые типы земельных участков по виду использования. Все участки, которые до сих пор существуют в таком праве, — это то, что выдано в Советском Союзе или в первые годы существования Российской Федерации.

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE):

— Это право оформлялось до принятия Земельного кодекса (до 2001 года). Оно предполагает, что объект недвижимости находится в собственности государства или муниципалитета, а владелец, который может быть только гражданином России, вправе возвести на нем различные строения, заниматься садоводством. Его возможности ограничены: он не может продать, подарить или сдать в аренду участок, а только передать его по наследству другому физическому лицу.

При покупке строения на таком земельном участке новый владелец получает право пользования только той частью земли, которая расположена под объектом. Из рисков можно выделить вероятность изъятия участка государством или муниципалитетом. К примеру, власти решили строить дорогу или микрорайон для жителей аварийных домов. В этом случае владельцу не положена компенсация, так как недвижимость находится в собственности государства.

В ноябре 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, который предполагает приравнивание права пожизненного наследуемого владения к праву собственности. Полагаю, что следует дождаться принятия или отклонения данного документа, а затем уже принимать решение.

Суд признал право собственности государства на бомбоубежище, придя к выводу, что оно не подлежало приватизации в 1990-е гг. и, соответственно, не выбывало из владения РФ, а значит, нормы об исковой давности в данном случае не применимы

Эксперты обратили внимание на разные аспекты определения Верховного Суда. Один из них отметил, что позиция ВС не бесспорна, поскольку ранее суды в подавляющем большинстве случаев отказывали в виндикации объектов гражданской обороны в связи с пропуском срока исковой давности. Второй эксперт добавила, что признание права собственности РФ на такую недвижимость возможно, если будет доказано наличие у объекта правового статуса защитного сооружения гражданской обороны.

В феврале 2020 г. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ признала право собственности Российской Федерации на приватизированное в 1990-е гг. бомбоубежище. Суд пришел к выводу, что объект, который в силу закона не мог перейти в частную собственность, не выбывал из владения РФ, а значит, нормы об исковой давности в данном случае не применимы (Определение № 306-ЭС19-23752 по делу № А57-23624/2018).

Бомбоубежище было передано частному лицу

До 1991 г. на балансе государственного предприятия «Саратовский авиационный завод» находилось производственное здание со встроенным объектом гражданской обороны, в подвале которого располагалось защитное сооружение (убежище № 5).

Позднее данное юрлицо было реорганизовано, из его состава выделилось ОАО «Аэродром “Южный”», которое в мае 2011 г. учредило ООО «Перспектива-2011». В качестве оплаты доли в уставном капитале последнего выступило имущество – здание, в котором находилось убежище № 5. В июле 2011 г. «Перспектива-2011» зарегистрировала право собственности на недвижимость.

Росимущество «узнало» о нарушении права собственности РФ только в 2017 г.

В октябре 2018 г. в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Территориальное управление Росимущества в Саратовской области с иском к ООО «Перспектива-2011» о признании права собственности Российской Федерации на убежище и об истребовании его из незаконного владения. Управление пояснило, что о расположении данного объекта гражданской обороны в одном из корпусов бывшего государственного предприятия оно узнало 20 ноября 2017 г. из обращения депутата Государственной Думы Валерия Рашкина.

Истец посчитал, что регистрация права собственности ответчика на нежилое здание, в состав которого входит убежище, нарушает права и интересы Российской Федерации как собственника защитных сооружений, а также права неограниченного круга лиц на защиту жизни, здоровья и на использование средств коллективной и индивидуальной защиты, предусмотренные Законом о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций.

По мнению управления, включение убежища в состав собственности ответчика было произведено с нарушением требований законодательства, поскольку объекты гражданской обороны могут принадлежать исключительно Российской Федерации. Истец настаивал на том, что фактическим собственником данного имущества осталось государство, а сделки, на основании которых ООО «Перспектива-2011» получило убежище, ничтожны.

Ответчик настаивал на том, что характеристики убежища, представленные истцом, не совпадают с характеристиками здания, находящегося в собственности «Перспективы-2011». Общество утверждало, что является добросовестным приобретателем и что десять защитных сооружений Саратовского авиационного завода были приватизированы в соответствии с действовавшими нормами законодательства в составе единого имущественного комплекса. Дополнительно ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Первая инстанция удовлетворила виндикационный иск

Для того чтобы выяснить, является ли убежище и часть принадлежащего ООО «Перспектива-2011» здания одним и тем же объектом, АС Саратовской области назначил судебную экспертизу. Сопоставив заключение эксперта с иными доказательствами, первая инстанция установила, что спорное защитное сооружение гражданской обороны и подвал нежилого здания, принадлежащий на праве собственности обществу, – это один и тот же объект.

Проанализировав законодательство, суд пришел к выводу, что как на момент осуществления приватизации, так и на момент отчуждения спорного помещения ответчику защитные объекты гражданской обороны, в том числе убежища, не могли быть приватизированы. На этом основании суд решил, что договор об учреждении ООО «Перспектива-2011» и акт приема-передачи имущества в части передачи убежища в уставный капитал общества являются ничтожными и не влекут правовых последствий, поскольку в рассматриваемом случае спорное помещение из состава федеральной собственности не выбывало.

Первая инстанция отвергла довод ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем. «Спорное имущество не подлежало отчуждению не только по причине неуправомоченности отчуждателя, но и ввиду ограниченности в обороте, что, в свою очередь, исключает применение положений ст. 302 ГК РФ», – указано в решении.

В итоге иск Управления Росимущества об истребовании убежища из чужого незаконного владения был удовлетворен. «Поскольку решение об истребовании спорного имущества истца является основанием для внесения записи в ЕГРП на спорное имущество, оснований для удовлетворения требований о признании указанного права за истцом у суда не имеется», – пояснила первая инстанция.

Апелляция по-другому обосновала отказ в применении срока исковой давности

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами первой инстанции, однако посчитал, что исковая давность в данном случае применению подлежит. По ее мнению, спорное защитное сооружение, входящее в состав нежилого здания, выбыло из владения Российской Федерации в момент внесения записи в ЕГРП о новом правообладателе.

Суд исходил из того, что течение срока исковой давности по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует исчислять с того момента, когда собственник узнал или должен был узнать о том, что имущество выбыло из его владения, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Сославшись на п. 4 Постановления Пленума ВС от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности», вторая инстанция напомнила, что по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов срок исковой давности исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав. При этом информацию об ответчике управление узнало из выписок ЕГРН, с момента получения которых трехлетний срок исковой давности не истек, заключил суд.

Решение первой инстанции было оставлено без изменений.

Суд округа вернул дело на новое рассмотрение

Арбитражный суд Поволжского округа указал, что нижестоящие инстанции не установили, когда спорный объект выбыл из фактического владения РФ и когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать об этом. Кассация подчеркнула, что апелляционная инстанция ошибочно отождествила утрату государством владения спорным имуществом с моментом внесения записи о правообладателе в ЕГРП, поэтому не придал правового значения моменту, когда управление узнало или должно было узнать о том, что спорный объект выбыл из владения Российской Федерации и перешел во владение иного лица.

Как указано в постановлении, первым таким владельцем спорного объекта являлось коллективное предприятие «Саратовский авиационный завод», затем – ОАО «Аэродром “Южный”», и только потом – ООО «Перспектива-2011», о чем управление не могло не знать. При этом при смене владельца имущества срок на защиту права собственника, не реализовавшего своевременно право на судебную защиту, не начинает течь заново, напомнил суд. «Поэтому в данном случае по заявленному виндикационному требованию срок давности должен исчисляться с момента, когда имущество перешло во владение коллективного предприятия “Саратовский авиационный завод” при его приватизации, что могло произойти не позднее 1991 г., а не тогда, когда управление узнало о регистрации на него права собственности общества “Перспектива-2011”», – подчеркнула кассация.

Арбитражный суд Поволжского округа обратил внимание нижестоящих инстанций на то, что спорное имущество не было исключено из приватизированного. С момента выкупа государственного имущества и издания распоряжения о выдаче свидетельства о собственности на приватизированное имущество, правопредшественник истца (Государственный комитет по управлению имущество), а значит, и сам истец должен был знать о приобретении заводом спорного сооружения гражданской обороны в частную собственность.

Однако с 1991 г. по 2017 г. ни истец, ни иные органы публичной власти в качестве представителей собственника сооружения гражданской обороны не выступали, не несли обязанности собственника, контроль в отношении спорного сооружения не осуществляли, никаких договоров с заводом или с его последующими собственниками на использование сооружения гражданской обороны как федерального имущества не заключали. «Таким образом, с момента приватизации сооружения гражданской обороны в составе корпуса завода государство лишилось на него права собственности и не осуществляло действий по фактическому владению этим имуществом», – подчеркнула кассация.

Суд добавил, что вопрос о признании права федеральной собственности на спорное сооружение подлежал разрешению по правилам виндикационного иска, к которому нормы об исковой давности применяются. Поэтому ни государственная регистрация права собственности «Перспектива-2011», ни получение управлением информации из ЕГРП в 2017 г. не влияют на определение момента начала течения срока исковой давности по заявленному виндикационному требованию. Кроме того, подчеркнула кассационная инстанция, нижестоящие суды необоснованно проигнорировали доводы ответчика о том, что истец узнал о наличии у спорного имущества статуса самостоятельного объекта гражданской обороны как минимум из решения АС Саратовской области от 13 мая 2009 г. по делу № А57-22602/2008.

С учетом сказанного кассация отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ВС, отказав в виндикации, удовлетворил иск о признании права

Управление Росимущества обжаловало в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ лишь постановление АС Поволжского округа. Однако Суд, проверив законность и тех актов, которые заявитель не обжаловал, пришел к выводу, что при рассмотрении данного спора ошибки допустили все нижестоящие инстанции.

По мнению Верховного Суда, управление заявило иск о признании права собственности на недвижимое имущество, в отношении которого в ЕГРН внесена запись о праве собственности ответчика. При этом право собственности Российской Федерации на спорный объект признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации, поскольку оно возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 6 данного акта).

При этом, заметил Суд, на момент заключения договора о передаче имущества, в том числе спорного убежища, в коллективную собственность отсутствовало специальное регулирование процедуры приватизации. Переход права собственности регулировался общими правилами п. 2 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР, в соответствии с которым право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

ВС обратил внимание на то, что первая и апелляционная инстанции установили, что в подвальном помещении здания расположено защитное сооружение гражданской обороны, оборудованное как убежище. «Доказательств выбытия убежища из владения Российской Федерации, какого бы то ни было пользования данным помещением ни ответчиком, ни его правопредшественниками в материалах дела не содержится. Указанный факт исключает как фактическую передачу спорного убежища публичным собственником предприятию и переход права собственности на убежище к предприятию в результате приватизации, так и дальнейшее правопреемство в результате внесения имущества в уставный капитал ответчика», – подчеркнул Суд. Кроме того, добавил он, представители ответчика подтвердили, что с момента внесения здания в уставный капитал ответчика данным помещением не владели и что готовы «произвести отчуждение спорного объекта в пользу Российской Федерации в виде дара или пожертвования».

Относительно возможности рассмотреть ООО «Перспектива-2011» как добросовестного приобретателя ВС РФ отметил, что постановка такого вопроса возможна в ситуации, когда вещь выбыла из владения собственника. В данном же случае Суд решил, что убежище из владения государства не выбывало.

При этом ВС согласился с тем, что, поскольку общество не является и никогда не являлось собственником убежища, которое не переходило в его владение, заявленный управлением виндикационный иск удовлетворению не подлежал. На этом основании Верховный Суд отменил акты нижестоящих инстанций и признал право собственности РФ на спорное защитное сооружение.

Эксперты по-разному оценили выводы Верховного Суда

Юрист арбитражной практики юридической фирмы VEGAS LEX Станислав Матюшов полагает, что позицию ВС в данном деле нельзя назвать бесспорной. «Ранее суды по большей части отказывали в виндикации объектов гражданской обороны в связи с пропуском срока исковой давности, несмотря на различные подходы к определению начала его течения. Между тем в первую очередь смущает тот факт, что при предъявлении двух взаимоисключающих требований (виндикационного и о признании права собственности) территориальное управление Росимущества фактически переложило на суд обязанность доказывания ключевого обстоятельства по делу: выбыло ли спорное имущество из фактического владения Российской Федерации или нет», – подчеркнул он.

В то же время эксперт обратил внимание на те особенности дела, в силу которых данное определение Верховного Суда может и не стать практикоопределяющим. «Во-первых, как следует из текста судебных актов, спорный объект гражданской обороны перешел в собственность ООО “Перспектива-11” не по сделке приватизации, совершенной в начале 1991 г. до введения запрета на передачу в частную собственность объектов гражданской обороны, а в середине 2011 г. в результате реорганизации в форме выделения, – отметил Станислав Матюшов. – Во-вторых, по не совсем понятным причинам ответчик, ранее оспаривающий судебные акты, принятые не в его пользу, в заседании Судебной коллегии по экономически спорам подтвердил, что никогда не владел спорным имуществом и готов передать его государству в дар или в виде пожертвования». Последнее, по мнению эксперта, позволило Суду сделать небесспорный вывод о том, что защитное сооружение гражданской обороны не выбывало из владения государства.

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева сообщила, что при рассмотрении виндикационного требования владение или выбытие из него должно быть установлено судом как факт. «Верховный Суд установил факт того, что спорный объект не выбывал из владения Российской Федерации. При этом необходимо отметить, что и правомочие владения в данном случае РФ также не утратила, поскольку право собственности на объект изначально возникло у государства и не переходило ни к ответчику, ни к его правопредшественнику в порядке приватизации», – пояснила она.

По словам Вероники Перфильевой, ВС совершенно верно указал, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, с тем чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец. Это соответствует положениям АПК РФ, а также ранее высказанным позициям ВАС РФ и самого Верховного Суда РФ, добавила эксперт.

«В теории процессуального права вопрос о том, правомочен ли суд осуществлять “переквалификацию” иска или наводить истца на мысль о необходимости избрания иного способа защиты права, является дискуссионным. Тем не менее действующие нормы процессуального законодательства позволяют это сделать. Как показывает практика, данный подход в целом поддержан судами и, на мой взгляд, служит реализации принципа процессуальной экономии. Однако в рассматриваемом деле требование о признании права собственности, на которое не распространяется исковая давность, было заявлено истцом изначально, в связи с чем “переквалификация” иска Верховным Судом не производилась», – пояснила Вероника Перфильева.

Она отметила, что в целом перспективы рассмотрения спора о признании права собственности РФ или, напротив, права частной собственности на подобную недвижимость зависят от того, будет ли доказано наличие у спорного объекта правового статуса защитного сооружения гражданской обороны (убежища). Если объект является таковым, то он будет признан федеральной собственностью. «Если же по тем или иным основаниям данный факт установлен не будет, например банально в связи с отсутствием необходимых документов, спорный объект, в том числе фактически соответствующий характеристикам защитного сооружения, останется в составе приватизированного имущества (при условии наличия его в плане приватизации) или же будет признан государственной собственностью, приватизация которого возможна установленным законом способом», – заключила юрист.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: