Судебная практика о переходе права собственности по договору купли продажи если есть наследники
Обновлено: 03.05.2024
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.
при участии прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ореховой В.С. к Кондратьевой Л.С., Родину В.А. о признании договоров дарения, купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности
по кассационной жалобе представителя Сугоняко Л.А., действующей в интересах недееспособной Ореховой В.С., на решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 сентября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2016 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав прокурора Генеральной прокуратуры РФ Власову Т.А., полагавшую, что жалобу следует удовлетворить, объяснения Сугоняко Л.А., действующей в интересах недееспособной Ореховой В.С., и ее представителя Рассохина А.А., поддержавших доводы жалобы,
Орехова В.С. обратилась в суд с иском к Кондратьевой Л.С., Родину В.А. о признании недействительными договора дарения квартиры, расположенной по адресу: <. >, заключенного 17 марта 2014 г. между Ореховой В.С. и Кондратьевой Л.С., и договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного 6 мая 2014 г. между Кондратьевой Л.С. и Родиным В.А., об истребовании указанной квартиры из чужого незаконного владения Родина В.А., о признании за Ореховой В.С. права собственности на квартиру.
В обоснование заявленных требований истец указала, что названное жилое помещение принадлежало ей на праве собственности.
С 2011 года Орехова В.С. неоднократно находилась на лечении с заболеваниями, связанными с нарушением мозгового кровообращения и в момент подписания договора дарения квартиры своей сестре Кондратьевой Л.С. в связи с наличием психического заболевания, обусловленного преклонным возрастом и цереброваскулярной болезнью, не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Воля на отчуждение квартиры у Ореховой В.С. отсутствовала, так как психическое заболевание не позволяло ей правильно формулировать правовые цели.
Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, истица полагала, что договор дарения квартиры от 17 марта 2014 г. является недействительной сделкой.
На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации просила признать недействительным и договор купли-продажи квартиры от 6 мая 2014 г. в связи с отсутствием у продавца Кондратьевой Л.С. права отчуждать жилое помещение.
Просила также применить положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, истребовать квартиру из чужого незаконного владения настоящего собственника Родина В.А., признать за ней право собственности на жилое помещение.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 сентября 2015 г. в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2016 г. решение суда первой инстанции отменено в части, признан недействительным договор дарения квартиры по адресу: <. >, заключенный между Ореховой В.С. и Кондратьевой Л.С. 17 марта 2014 г. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе представитель Сугоняко Л.А., действующей в интересах недееспособной Ореховой В.С., просит отменить решение суда первой инстанции полностью, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2016 г. в части отказа в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 19 октября 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм права допущены судами при рассмотрении настоящего дела.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 167, 177, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что Родин В.А., покупатель по договору купли-продажи жилого помещения от 6 мая 2014 г., является добросовестным приобретателем, поскольку приобретал квартиру, подаренную Кондратьевой Л.С. сестрой Ореховой В.С., которая высказывала намерения продать квартиру и проживать вместе с сестрой в городе Бресте.
Кроме того, суд указал, что при приобретении квартиры Родин В.А., не имея специальных познаний в области психиатрии, не мог предположить, что при оформлении договора дарения в пользу своей сестры Кондратьевой Л.С., с которой даритель намерена была постоянно проживать, Орехова В.С. не понимала значения своих действий и не могла руководить ими.
Отменяя решение суда в части, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание заключение судебно-психиатрической экспертизы, исходил из того, что на момент заключения договора дарения 17 марта 2014 г. Орехова В.С. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а потому, применив положения части 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал недействительным договор дарения, заключенный 17 марта 2014 г. между Ореховой В.С. и Кондратьевой Л.С.
Вместе с тем, оставляя без изменения решение суда первой инстанции в остальной части, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что признание недействительным договора дарения не является основанием для удовлетворения иска Ореховой В.С. об истребовании имущества у добросовестного приобретателя спорной квартиры Родина А.В., поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено наличие совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что обстоятельства выбытия квартиры из владения Ореховой В.С. помимо ее воли в ходе судебного разбирательства подтверждения не нашли, поскольку сделка совершена с выражением Ореховой В.С. соответствующего этой сделке волеизъявления, но с пороком воли.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.
В силу пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.
В соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (пункт 1).
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (пункт 2).
Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса (пункт 3).
Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
Следовательно, имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
Как установлено судом и следует из материалов дела, жилое помещение, расположенное по адресу: <. >, принадлежало на праве собственности Ореховой В.С., <. >года рождения.
17 марта 2014 г. Орехова В.С. произвела отчуждение указанной квартиры по договору дарения, заключенному с сестрой Кондратьевой Л.С.
26 мая 2014 г. Орехова В.С. снята с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <. >, в связи с переменой места жительства в Республику <. >.
Согласно заключению судебно-психиатрической экспертизы от 11 августа 2015 г. на момент заключения договора дарения от 17 марта 2014 г. и подписания заявления в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о переходе права собственности по состоянию на 17 марта 2014 г. Орехова В.С. в силу грубого интеллектуально-мнестического снижения (снижение памяти, нарушение внимания, дезориентировка, непродуктивность мышления) не могла понимать значения своих действий и руководить ими.
На основании данного заключения суд апелляционной инстанции признал договор дарения от 17 марта 2014 г., заключенный между Ореховой В.С. и Кондратьевой Л.С., недействительным на основании статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанный вывод никем из участников дела не оспаривается.
Таким образом, установлено, что Орехова В.С. на момент заключения договора дарения и подписания заявления о переходе права собственности была не способна понимать значение своих действий и руководить ими, а значит, заключение данного договора и отчуждение квартиры происходили помимо ее воли.
Суд апелляционной инстанции этого не учел и не применил пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к неправильному разрешению дела.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы невозможно.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Верховный Суд напомнил, что отсутствие госрегистрации перехода права собственности к покупателю не приводит к признанию недействительным договора продажи жилья, заключенного между ним и продавцом
По мнению одного из адвокатов, выводы, изложенные в определении, соответствуют актуальной практике, поскольку нижестоящие суды не определили предмет доказывания как совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Вторая считает, что направление спора на новое рассмотрение в первую инстанцию является единственно верным решением. Третья предположила, что при новом рассмотрении дела первая инстанция признает право на приобретенную с торгов квартиру за последним собственником, который обратился с жалобой в ВС, что будет соответствовать основным принципам справедливости и законности.
14 марта 2016 г. житель г. Санкт-Петербурга К. продал свою квартиру Сергею Макарову по договору купли-продажи и спустя две недели скончался, не оставив наследников. 12 мая новый собственник квартиры обратился в городское управление Росреестра, которое оформило переход права собственности, руководствуясь имеющейся в деле нотариальной доверенностью К. на имя своего представителя А., получившего право представлять интересы доверителя во всех госорганах.
Впоследствии Сергей Макаров сдал квартиру в залог по договору денежного займа, заключенному с Никитой Тыриным. Поскольку заемщик не исполнил обязательства перед заимодавцем, что было зафиксировано в соответствующем судебном решении, принадлежавшая ему квартира была продана с публичных торгов Илье Хубаеву за 2,9 млн руб. Далее победитель торгов обратился в петербургское управление Росреестра для регистрации права собственности на жилье, однако ему было отказано со ссылкой на то, что собственником квартиры по-прежнему является Сергей Макаров.
Третье лицо по делу – Илья Хубаев, заявив самостоятельные требования относительно предмета спора, просил суд признать за ним право собственности на спорную квартиру со ссылкой на то, что именно он был признан победителем торгов по реализации данного жилья. По словам заявителя, он полностью расплатился за квартиру и является добросовестным приобретателем, а факт смерти К. до госрегистрации перехода права собственности к Сергею Макарову не может служить основанием для признания договора продажи квартиры ответчику незаключенным или недействительным.
Суд первой инстанции удовлетворил иск районной администрации и отказал в удовлетворении самостоятельных требований Ильи Хубаева. Таким образом, суд счел, что заключенный между К. и Сергеем Макаровым договор купли-продажи спорной квартиры является ничтожным, поскольку заявление о госрегистрации перехода права собственности от имени К. было подано его представителем на основании доверенности, утратившей силу в связи со смертью доверителя. Квартира выбыла из собственности К. помимо его воли и может быть истребована в пользу города как выморочное имущество, независимо от добросовестности последующих приобретателей такого жилья. Апелляция и кассация поддержали такое решение.
В кассационной жалобе в Верховный Суд Илья Хубаев оспорил указанные судебные акты. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорной квартиры от 14 марта 2016 г. между К. и Сергеем Макаровым было достигнуто, а сделка – исполнена. Отсутствие госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между покупателем и продавцом (п. 60 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В связи с этим Верховный Суд счел, что нарушения, допущенные при регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к Сергею Макарову по договору купли-продажи от 14 марта 2016 г., не могут служить основанием для признания указанной сделки недействительной. При этом иных оснований для признания договора недействительным не было установлено нижестоящим судом, который ограничился лишь ссылкой на то, что К. при жизни не обращался за регистрацией перехода права собственности на квартиру к Сергею Макарову.
ВС добавил, что нижестоящие суды не установили предмет доказывания по этому делу в качестве совокупности обстоятельств, подлежащих доказыванию. Так, вопрос о наличии воли К. на отчуждение принадлежавшей ему квартиры судом фактически не исследовался. При непредставлении районной администрацией доказательств, свидетельствующих об отсутствии воли собственника спорной квартиры на ее отчуждение, суд не дал оценку тому обстоятельству, что 13 мая 2015 г. К. выдал А. нотариально удостоверенную доверенность на право представлять свои интересы во всех госорганах для отчуждения принадлежащего ему жилья. В свою очередь, отказ суда в удовлетворении заявленных Ильей Хубаевым требований о признании за ним права собственности на спорное имущество также нельзя признать обоснованным.
«Как установлено судом и никем из сторон не оспаривалось, Илья Хубаев приобрел право собственности на спорную квартиру по результатам проведения торгов по продаже арестованного имущества, стоимость спорного жилого помещения Ильей Хубаевым полностью оплачена. Решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 8 ноября 2017 г., которым было обращено взыскание на спорную квартиру путем продажи с публичных торгов, вступило в законную силу. Действия судебного пристава-исполнителя, возбудившего исполнительное производство по обращению взыскания на спорное имущество и передавшего его на торги, незаконными, а сами торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи спорной квартиры с Ильей Хубаевым недействительными признаны не были и никем из сторон не оспорены. При таких обстоятельствах вынесенное по делу решение нельзя признать отвечающим требованиям ст. 195 ГПК РФ», – указал ВС и отменил акты нижестоящих судов, вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат АБ г. Москвы «Инфралекс» Ирина Зимина полагает, что изложенные в определении выводы Верховного Суда соответствуют актуальной судебной практике. Она напомнила, что согласно ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения такого имущества. «По смыслу данной нормы и других положений закона госрегистрация не порождает право, а лишь подтверждает его наличие или возникновение со стороны государства путем внесения записи в ЕГРН, что подтверждается судебной практикой», – заметила адвокат.
В рассматриваемом деле, по ее мнению, Верховный Суд сделал важный вывод о том, что нижестоящие суды при вынесении постановлений не выполнили возложенную на них процессуальным законодательством обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. «ВС указал, что судами не был исследован вопрос о наличии воли умершего по распоряжению своей квартирой, поскольку суды не дали оценку тому обстоятельству, что продавец при жизни выдал нотариально удостоверенную доверенность А., предоставив ему право представлять свои интересы во всех госорганах для отчуждения принадлежащей ему квартиры. Кроме того, суды не учли вопрос о правомерности требований Ильи Хубаева на квартиру», – добавила Ирина Зимина.
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Мария Тюрина считает верной позицию Верховного Суда, поскольку нижестоящие суды не исследовали вопрос порока воли умершего. «ВС указал, что в материалах рассматриваемого дела не содержится оснований для признания договора купли-продажи недействительным по основанию ничтожной сделки: соглашение по всем существенным условиям сторонами было достигнуто, а сама сделка –исполнена. Факт отсутствия воли К. на отчуждение квартиры не был подтвержден. Таким образом, решение Суда о направлении дела на новое рассмотрение ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права видится единственно верным», – пояснила она.
Адвокат КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Мария Блинкова напомнила, что под выморочным имуществом законодательство определяет имущество, на которое нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо наследники отказались от наследства или пропустили срок его принятия без уважительных причин. «Фактически право на выморочное имущество формируется по остаточному принципу. Учитывая то, что в законе отсутствует порядок учета и перехода прав на такое имущество, а также то, что на сегодняшний день нет установленного процессуального порядка принятия такого имущества, наблюдаются подобные интересные судебные процессы, в которых конечное решение приходится принимать Верховному Суду», – отметила она.
Адвокат предположила, что при новом рассмотрении дела суд первой инстанции признает право на купленную с торгов квартиру за последним собственником, который обратился с жалобой в Верховный Суд, что будет соответствовать основным принципам справедливости и законности.
В противном случае, пояснил Суд, они не вправе рассчитывать на возврат уплаченного наследодателем задатка продавцу, который по условиям предварительного договора купли-продажи не обязан его возвращать
По мнению одной из адвокатов, ключевой вывод определения сводится к тому, что в состав наследства входят не только принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, но и имущественные обязанности. Другая добавила, что этот вывод непосредственно повлияет на судебную практику, поскольку суды смогут ориентироваться на разъяснения Верховного Суда при принятии решений по подобным вопросам.
Верховный Суд вынес Определение № 4-КГ-21-3-К1 по спору о взыскании с продавца недвижимости в пользу наследников покупателя задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи недвижимости.
В декабре 2018 г. Юрий Пузаков и Андрей Салов подписали предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с намерением заключить основную сделку не позднее 31 января следующего года. В связи с этим Салов передал продавцу задаток в размере 1,2 млн руб. по расписке. По условиям предварительного договора, в случае отказа продавца от подписания основного договора купли-продажи недвижимости последний возвращал покупателю полученный им залог в двукратном размере, а при отказе покупателя от сделки продавец освобождался от обязанности вернуть деньги.
Основной договор купли-продажи недвижимости так и не был заключен, поскольку 2 января 2019 г. Андрей Салов скончался. Наследниками покойного по закону стали его супруга и две дочери, каждой из которых перешло по 1/3 доли наследства. Далее Юрий Пузаков предложил им заключить основной ДКП домовладения и земельного участка, однако они не стали этого делать. Мужчина также отказался возвращать полученный задаток, настаивая на выкупе у него недвижимости.
Впоследствии наследницы обратились в суд иском к Юрию Пузакову о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченного задатка. По мнению истиц, предложение ответчика о покупке дома и земли является понуждением к заключению договора и незаконно, поскольку скоропостижная смерть Андрея Салова является обстоятельством, за которое ни одна из сторон предварительного договора не несет ответственности, поэтому исполнение такого обязательства невозможно.
Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что истицы вступили в права наследования на наследственное имущество. Соответственно, в порядке универсального правопреемства они унаследовали как имущество, так и обязанности, вытекающие из заключенного наследодателем предварительного договора купли-продажи домовладения и земельного участка, по заключению основного ДКП.
Первая инстанция добавила, что стоимость наследственного имущества превышает размер денежной суммы, подлежащей передаче при подписании основного договора купли-продажи. Как указал суд, обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, а гражданское законодательство не запрещает переход обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимости к наследникам, принявшим наследство.
Впоследствии апелляция отменила решение нижестоящего суда, взыскав в пользу каждого истца по 400 тыс. руб. Вторая инстанция расценила полученные ответчиком по предварительному договору денежные средства как неосновательное обогащение в связи с невозможностью исполнения обязательств из-за смерти покупателя. Апелляционный суд заключил, что исполнение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорного имущества могло быть исполнено только Андреем Саловым, поскольку неразрывно связано именно с его личностью как покупателя, и что правопреемство в данном случае не предусмотрено, так как истцы не имеют намерения заключать основной договор купли-продажи, в том числе на условиях предварительного договора. В свою очередь кассация поддержала судебный акт апелляции.
Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда подтвердила вывод первой инстанции, что возникшее из предварительного договора обязательство не связано неразрывно с личностью должника, а текущее законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.
«Приняв наследство после смерти Андрея Салова, истцы получили его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия Андрея Салова по заключению предварительного договора и выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка являются обязательными для истцов, поскольку при наследовании обязательство по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений», – отмечено в определении.
Как пояснил ВС, предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был оспорен Саловым при жизни, а впоследствии – его наследниками. При этом волеизъявление истцов производно от ранее выраженного и облеченного в форму предварительного договора волеизъявления наследодателя, а вытекающая из него обязанность заключить основной договор является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора.
В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Мария Тюрина отметила, что ключевой вывод определения сводится к тому, что в состав наследства входят не только принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, но и имущественные обязанности. «Не могут входить в состав наследства лишь имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя. В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства; право на возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью; права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования, поручения, комиссии, агентского договора», – пояснила она.
Адвокат добавила, что полученный продавцом в рамках предварительного договора правомерным способом задаток не может являться неосновательным обогащением, так как в действиях этого лица отсутствуют признаки не установленных законом действий по приобретению или сбережению имущества за счет другого лица. «Договорные обязательства наследодателя влекут за собой соответствующие обязанности наследников, основанные на заключенных наследодателем договорах. В частности, в случае если наследодателем заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности, то при принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-продажи, в обеспечение которого наследодателем в счет задатка были переданы денежные средства», – отметила Мария Тюрина.
Адвокат АБ г. Москвы «Инфралекс» Ирина Зимина выделила вывод Верховного Суда о соотношении обязательства, возникшего из предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного наследодателем, и волеизъявления его наследников относительно заключения основного договора применительно к разъяснению, содержащемуся в п.15 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании». «В данном пункте разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами», – отметила она.
Эксперт заметила, что ВС включает обязательство по предварительному договору купли-продажи недвижимости в состав наследства, мотивируя это тем, что отсутствие у наследников волеизъявления на приобретение объекта недвижимого имущества, который наследодатель желал приобрести, заключив предварительный договор купли-продажи указанного объекта, никак не связан с личностью наследодателя и поэтому не может являться основанием для отказа со стороны наследников принять на себя права и обязанности наследодателя по такому предварительному договору. «Полагаю, что данный вывод непосредственно повлияет на судебную практику, поскольку суды смогут ориентироваться при принятии решений по вопросам, связанным с включением обязательств по предварительным договорам купли-продажи недвижимости, заключенным наследодателями, в наследственную массу, на данные разъяснения Верховного Суда РФ», – заключила Ирина Зимина.
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6 Состоявшееся по делу о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся судебное определение следует отменить с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего
Обзор документа
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6 Состоявшееся по делу о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся судебное определение следует отменить с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
в составе председательствующего Горшкова В.В., судей Харланова А.В. и Момотова В.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Починка И.В. к Нарожных Я.И. о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся, признании перехода права собственности на жилое помещение, государственной регистрации права на жилое помещение, прекращении права собственности на жилое помещение, признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение по надзорной жалобе Починка И.В. на определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя Романовой (Нарожных) Я.И. - Миронова А.Ю., возражавшего против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Решением Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г. исковые требования Починка И.В. удовлетворены частично: признана действительной и состоявшейся сделка (договор) купли-продажи квартиры . в доме . по улице . в городе . совершённая 7 мая 2007 г. между Починком И.В. и Нарожных И.О.; прекращено право собственности Нарожных Я.И. на указанную квартиру; свидетельство . N . о государственной регистрации права собственности Нарожных Я.И. на квартиру, выданное 31 марта 2009 г. отделом Управления Федеральной регистрационной службы по 1 области, признано недействительным; из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним . исключена запись N . от 30 марта 2009 г. О государственной регистрации права собственности на квартиру за Нарожных Я.И.; на Починка И.В. возложена обязанность выплатить Нарожных Я.И. . руб. Суд в резолютивной части решения также указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за Починком И.В.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. решение Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г. отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Починка И.В. отказано.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2010 г. отказано в передаче надзорной жалобы Починка И.В. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В повторной надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г., как вынесенного с существенными нарушениями норм материального права.
Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2010 г. отменено, надзорная жалоба Починка И.В. передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а определение суда кассационной инстанции - подлежащим отмене.
В соответствии со статьёй 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами первой и кассационной инстанций при рассмотрении данного дела.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 января 2007 г. между Нарожных И.О. и ООО "Агентство недвижимости "Партнер" заключён договор об оказании риэлтерских услуг по приватизации указанной квартиры Нарожных И.О. и её дальнейшей продаже. Нарожных И.О. на имя Витченко Т.Д. была выдана нотариально удостоверенная доверенность на продажу квартиры.
7 мая 2007 г. между покупателем Починком И.В. и Витченко Т.Д., действующей на основании доверенности от продавца Нарожных И.О., был заключён договор купли-продажи указанной квартиры, согласно которому стоимость квартиры определена в . руб., которые покупатель передал представителю продавца при подписании договора. Представитель продавца передал, а Починок И.В. принял квартиру по передаточному акту от 7 мая 2007 г.
19 сентября 2008 г. Нарожных И.О. умер.
24 октября 2008 г. дочь умершего Нарожных И.О. - Нарожных Я.И. обратилась к нотариусу г. . Билевской М.С. с заявлением о принятии наследственного имущества в виде спорной квартиры.
20 марта 2009 г. Нарожных Я.И. получено свидетельство о праве на наследство по закону в виде спорной квартиры.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда исходила из того, что названный договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации, вследствие чего права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий, в связи с чем договор, совершённый сторонами нельзя считать заключённым с момента подписания.
Кроме того, по мнению судебной коллегии, судом первой инстанции не учтено, что на время рассмотрения дела собственником спорной квартиры являлась Нарожных Я.И., к которой это право перешло по наследству в соответствии с законом. Свидетельство о праве на наследство по закону от 20 марта 2009 г. недействительным не признано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьёй 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует и установлено судом, что между Починком И.В. и Нарожных И.Ю. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от 7 мая 2007 г. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы Починком И.В. представителю продавца в полном объеме, при этом последний передал, а Починок И.В. принял указанную квартиру по передаточному акту от 7 мая 2007 г. Претензий друг к другу стороны не имели.
Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась.
Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наложение ареста на спорную квартиру на основании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов г. Апатиты от 27 апреля 2007 г. в рамках исполнительного производства, возбужденного 20 августа 2006 г. в отношении должника Нарожных И.О., связанного с взысканием алиментов в пользу Телицыной О.В. на содержание ребенка.
В связи со смертью Нарожных И.О. исполнительное производство от 20 августа 2006 г. прекращено и снят арест с указанной квартиры.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии со статьёй 1112 ГК Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 статьи 1152 ГК Российской Федерации).
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 ГК Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведённых правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Следовательно, после смерти Нарожных И.О., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к его дочери - Нарожных Я.И., получившей свидетельство о праве на наследство.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении исковых требований Починка И.В. по доводам, изложенным в кассационном определении.
Однако суд кассационной инстанции вынес определение без учёта вышеприведённых правовых норм и разъяснений.
Допущенные судом кассационной инстанции вышеуказанные нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов Починка И.В. Данные нарушения могут быть исправлены только посредством отмены определения суда кассационной инстанции.
На основании изложенного Судебная коллегия считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. подлежит отмене, а дело - направлению на новое кассационное рассмотрение в тот же суд.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
| Председательствующий | Горшков В.В. |
| Судьи | Харланов А.В. |
| Момотов В.В. |
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6
Текст определения официально опубликован не был
Обзор документа
После заключения договора купли-продажи квартиры и получения оплаты за нее продавец умер.
Поскольку квартира перешла к наследнику продавца, покупатель обратился в суд.
Одна из судебных инстанций сочла его требования необоснованными. При этом она сослалась на то, что договор купли-продажи квартиры подлежит госрегистрации. Если это требование несоблюдено, он не имеет юрсилы и не порождает правовых последствий.
СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и разъяснила следующее.
В силу ГК РФ когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента ее проведения, если иное не установлено законом.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
В рассматриваемом случае между истцом и продавцом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения. Обязательства по сделке сторонами исполнены: оплата была получена, квартира была передана по акту покупателю.
Ни одна из сторон от госрегистрации сделки не уклонялась. Проведению этой процедуры воспрепятствовал арест, наложенный приставом (в рамках иного дела о взыскании алиментов с продавца). Затем исполнительное производство было прекращено.
Исходя из разъяснений Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимости вправе обратиться с иском о госрегистрации перехода права собственности, предъявив его к наследникам или иным универсальным правопреемникам.
Таким образом, покупатель недвижимости вправе обратиться с названным требованием к наследнику продавца в случае смерти последнего. Условие для этого - сторонами были исполнены все условия сделки. При этом не требуется признавать недействительным свидетельство о праве на наследство.
Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий (кроме смерти продавца) для регистрации.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Юрьева И.М.,
судей Горохова Б.А., Рыженкова А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вергуна Сергея Ивановича к администрации г. Хабаровска о признании договоров дарения заключёнными, признании права собственности и регистрации перехода права собственности по кассационной жалобе Вергуна Сергея Ивановича на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 20 октября 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 18 февраля 2021 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 15 июня 2021 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Вергун С.И. обратился в суд с иском к администрации г. Хабаровска о признании договоров дарения заключёнными, признании права собственности и регистрации права собственности.
В обоснование своих требований истец указал на то, что 7 сентября 2018 года между ним и Ищенко З.П. заключены договоры дарения недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: . нежилого помещения, расположенного по адресу: . ГСК № . бокс . Данные договоры дарения исполнены сторонами, недвижимое имущество передано дарителем одаряемому, Вергун С.И. вступил во владение и пользование квартирой и гаражным боксом, осуществляет все обязанности собственника имущества. Однако государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произведена не была в связи с тем, что Ищенко З.П. заболела и 19 декабря 2019 года умерла. Ищенко З.П. являлась супругой родного брата Вергуна Ю.И., умершего 11 декабря 2017 года, наследники по закону и по завещанию у неё отсутствуют. После смерти брата истец и его семья оставались единственными родственниками Ищенко З.П., помогали ей и осуществляли уход.
Вергун С.И. ссылался на то, что в связи со смертью дарителя в настоящее время лишён возможности зарегистрировать за собой право собственности на имущество, поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании договора осуществляется по заявлению всех сторон договора.
В связи с этим Вергун С.И. просил признать действительными и заключёнными договоры дарения от 7 сентября 2018 года, признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: . , нежилое помещение, расположенное по адресу: . ГСК № . бокс . Зарегистрировать переход права собственности от Ищенко З.П. к Вергуну С.И. на указанное имущество.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 20 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 18 февраля 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 15 июня 2021 года решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.
В кассационной жалобе Вергун С.И. ставит вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А. от 20 октября 2021 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А. от 28 декабря 2021 года кассационная жалоба Вергуна С.И. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит её подлежащей удовлетворению, а состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 390 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые выразились в следующем.
Статьёй 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.
Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, со 2 марта 1985 года Ищенко З.П. и Вергун Ю.И. состояли в браке (т. 1 л.д. 18).
В период брака ими были приобретены: квартира, расположенная по адресу: . нежилое помещение, расположенное по адресу: . ГСК № . бокс . что подтверждается договором мены от 28 сентября 1995 года, свидетельством о государственной регистрации права . № . от 23 декабря 2009 года, личной книжкой члена ГСК № . (т. 1 л.д. 21-22, 90-93).
31 декабря 2017 года Вергун Ю.И. умер (т. 1 л.д. 19).
Ищенко З.П. является наследницей имущества Вергуна Ю.И., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 6 сентября 2018 года. Наследство состоит из: 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: . нежилого помещения, расположенного по адресу: . ГСК № . бокс . (т. 1 л.д. 23-24).
7 сентября 2018 года между Ищенко З.П. и Вергуном С.И. заключены договоры дарения недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: . нежилого помещения, расположенного по адресу: . ГСК № . бокс (т. 1 л.д. 10, 15).
19 декабря 2019 года Ищенко З.П. умерла (т. 1 л.д. 20).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на то, что с момента заключения договоров дарения и до смерти Ищенко З.П. даритель и одаряемый за регистрацией права собственности не обращались. Доказательств, подтверждающих, что государственная регистрация перехода права собственности не была произведена по независящим от воли сторон обстоятельствам, истцом не представлено, также как и не представлено доказательств наличия волеизъявления дарителя на государственную регистрацию перехода права собственности, в связи с чем суд пришёл к выводу о незаключённости договоров дарения.
Судебная коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда и Девятый кассационный суд общей юрисдикции согласились с указанными выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что указанные судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.
Исходя из указанных правовых норм спорные договоры дарения недвижимого имущества государственной регистрации не подлежали.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено судом, договоры дарения квартиры и гаража между Ищенко З.П. и Вергуном С.И. заключены в простой письменной форме, существенные условия договора между сторонами были согласованы.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.
В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Следовательно, для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору дарения следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от дарителя к одаряемому.
Выводы судов, которые послужили основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Вергуна С.И., а именно о том, что в регистрирующий орган стороны договора не обращались и никаких действий, направленных на подтверждение перехода права собственности от дарителя к одаряемому, не совершили, основаны на неправильном применении норм материального права.
Положения приведённых выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены судами, обстоятельства фактического перехода квартиры и гаража от Ищенко З.П. к Вергуну С.И. не были определены как юридически значимые для правильного разрешения дела и судами не устанавливались.
В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какое-либо из них не ссылались.
При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела видно, что истцом в качестве доказательств реального исполнения сторонами договоров дарения были представлены акты приёма-передачи, квитанции об оплате коммунальных услуг, справка председателя ГСК, личная книжка ГСК, показания свидетелей У.В.
Так, согласно пункту 7 договора дарения квартиры от 7 сентября 2018 года, передача вышеуказанной квартиры дарителем и принятие её одаряемым осуществлена, настоящий договор признается также актом приёма-передачи квартиры.
Ссылка суда на то, что квартира по договору дарения фактически одаряемому не передавалась, поскольку даритель продолжала проживать в указанной квартире до дня смерти, является несостоятельной.
Из личной книжки ГСК-. выданной 8 июля 2018 года на имя Вергуна С.И., и справки председателя правления ГСК-. видно, что Вергун С.И. пользуется гаражным боксом и платит членские взносы с 2018 года. Кроме того, факт передачи гаража по договору дарения подтверждается пунктом 6 договора дарения от 7 сентября 2018 года, согласно которому передача вышеуказанного помещения дарителем и принятие её одаряемым осуществлена.
Из показаний свидетелей - Ужайкиной Т.В., Вергун Т.В. также следует, что истец вступил во владение гаражом и квартирой, следил за квартирой, устранял различные неисправности, хранит личные вещи в гараже, пользуется гаражом, уплачивает членские взносы и вносит плату за содержание квартиры и за коммунальные услуги.
Указанные обстоятельства суды всех инстанций оставили без исследования и правовой оценки, хотя от выяснения этих обстоятельств зависело правильное разрешение возникшего спора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом первой инстанции и, не устранённые судами апелляционной и кассационной инстанций, нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Вергуна С.И.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить данный спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
Руководствуясь статьями 390 14 , 390 15 , 390 16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
| Председательствующий | Юрьев И.М. |
| Судьи | Горохов Б.А. |
| Рыженков А.М. |
Обзор документа
Отсутствие госрегистрации не влияет на действительность самой сделки. Важен документ о передаче имущества, а также фактический переход его к одаряемому. Договоры заключены в простой письменной форме, существенные условия между сторонами согласованы. Объекты были переданы, одаряемый ими пользовался, вносил квартплату, членские взносы за гараж.
Вопреки мнению судов, проживание дарителя в квартире после сделки и до дня смерти не свидетельствует о том, что квартира не была передана истцу. Даритель осталась в ней с согласия истца, поскольку он был ей близким родственником и осуществлял за ней уход.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Автор статьи
Читайте также: