Шавлова предъявила иск к бибиковой о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения

Обновлено: 25.04.2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды помещения

Судебная практика: Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды помещения

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2021 N Ф05-3684/2021 по делу N А40-124218/2020
Требование: О взыскании задолженности по арендным платежам, по оплате коммунальных услуг.
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что за период пользования помещением у ответчика перед истцом образовалась задолженность, которая в добровольном порядке не погашена.
Решение: Требование удовлетворено, так как подтвержден факт пользования ответчиком арендованным помещением в спорный период и непредставления им доказательств уплаты арендных платежей в предусмотренном договором порядке. Доводы кассационной жалобы ответчика о ненадлежащем его извещении судом первой инстанции являлись предметом исследования в суде апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка с указанием в судебном акте мотивов их отклонения, с которой судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается, поскольку материалами настоящего обособленного спора действительно подтвержден факт надлежащего извещения ответчика о рассмотрении судом первой инстанции искового заявления о взыскании 1 185 000 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 28.12.2018 N ММ-28/12.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021 N 17АП-9324/2021-ГК по делу N А60-48197/2020
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение: В удовлетворении требования отказано. Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований и исходил при этом из того, что арендные отношения между сторонами прекращены, задолженность по договору погашена после подачи искового заявления; расходы по отоплению не подлежат возмещению истцу, поскольку система отопления в помещении отсутствовала с августа 2018 года; истец не доказал наличие совокупности условий, при которых указанные в иске убытки подлежат взысканию с ответчика.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды помещения

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Муниципальное образование в лице комитета по управлению городским имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному бюджетному учреждению - детской музыкальной школе (далее - школа) - о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, а также о расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда зданий и сооружений Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор возражал против иска, считая, что подлежащая уплате арендная плата должна быть снижена, так как фактически площадь переданного в аренду помещения была меньше указанной в договоре.

В _________________________ ИСТЕЦ: _________________________ _________________________ _________________________ _________________________ ОТВЕТЧИК: _________________________ _________________________ _________________________ Цена иска: _________________________ руб. Госпошлина: _________________________ руб. Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды _________________________ между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды за N _________________________, в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование _________________________ общей площадью _________________________ кв. м, расположенное по адресу: _________________________. Договор заключен на неопределенный срок. Таким образом, договор не подлежит государственной регистрации. В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пункту _________________________ Договора аренды N _________________________ от _________________________ Арендатор обязан вносить арендную плату в сумме _________________________ в следующем порядке и сроки: _________________________. Однако данная обязанность Арендатором исполняется ненадлежащим образом и он имеет задолженность за период аренды _________________________. Таким образом, у Ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме _________________________ руб. Неустойка за просрочку внесения арендной платы договором не установлена. Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств в размере средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц. Согласно прилагаемому к настоящему исковому заявлению расчету размер подлежащих уплате Ответчиком процентов за пользование чужими денежными средствами составляет _________________________ руб. _________________________ в адрес Ответчика направлена претензия с требованием _________________________. Однако Ответчик оставил претензию без ответа и удовлетворения. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 330, 395, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 4, 27, 28, 125 и 126 АПК РФ, прошу: 1. Взыскать с Ответчика в пользу Истца арендную плату в сумме _________________________ руб. 2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца предусмотренную договором неустойку в размере _________________________ руб. 3. Взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по уплате госпошлины в размере _________________________ руб. Приложение: 1. Документ, подтверждающий направление копии заявления и прилагаемых документов ответчику. 2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. 3. Копия договора аренды. 4. Расчет задолженности. 5. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица. 6. Копия _________________________. 7. Копия претензии с документами, подтверждающими направление претензии ответчику. 8. Копия _________________________. _________________________ _________________________ _________________________ _________________________

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2022. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. ИНН: 7718013048
Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Иск о взыскании задолженности по арендной плате это документ, который истец подает в суд по месту нахождения ответчика (или согласно подсудности указанной в договоре) с целью взыскания задолженности по оплате аренды, а также, если применимо по условиям договора аренды, неустойки, пени или штрафа в связи с просрочкой в оплате аренды. В исковом заявлении излагается требование о защите прав и законных интересов истца то есть требование о взыскании задолженности, компенсации убытков.

Переда подачей искового заявления в суд, убедитесь в наличии следующих документов:

· Претензия, направленная в адрес ответчика;

· копии квитанций и иных документов, свидетельствующих об оплате аренды за предыдущие периоды;

· расчет суммы задолженности и пени (штрафов, неустойки)

· другие документы подтверждающие требования арендодателя.

Целью такого искового заявления является уплата задолженности по аренде, выплата пеней либо штрафов либо неустоек, а также компенсация убытков.

p.s. Перед тем как обращаться в суд с требованием о взыскании упущенной выгоды, внимательно изучите свой договор аренды. В большинстве случаев условия договора (особенно подготовленного арендодателем) исключают возможность возмещения упущенной выгоды.

Как составляется исковое заявление о взыскании арендной платы?

Исковое заявление о взыскании задолженности должно содержать:

- наименование суда, в который подается иск;

- полное наименование истца, его адрес местонахождения;

- полное наименование ответчика, его адрес местонахождения;

- суть спора, требования истца к ответчику со ссылкой на нормативные акты, реакция ответчика на предложение выполнить требования в добровольном порядке;

- обстоятельства дела, на которых основываются исковые требования, а также доказательства подтверждающие обстоятельства;

К исковому заявлению должны быть приложены:

- уведомление о вручении документов, всем лицам участвующим в процессе;

- документ, подтверждающий уплату госпошлины;

- документы, свидетельствующие о наличии обстоятельств на которых основывается исковое заявление;

- доверенность либо иной документ, подтверждающий полномочия подписанта, также некоторые другие документы.

Арбитражный судья в пятидневный срок со дня поступления в канцелярию суда иска в единоличном порядке принимает решение о принятии / непринятии искового заявления в производство. Документом подтверждающим принятие искового заявления является определение суда подтверждающее начало производства по делу. Не позднее дня следующего за днем вынесения определения суд направляет его копии всем лицам участвующим в процессе. При этом суд может отказать в принятии искового заявления в случае если оно подано с нарушениями требований предъявляемых к форме и содержанию либо к нему не приложены требуемые по закону документы.

Примеры документов

В Арбитражный суд г. Москвы

Истец: ООО «Джон доу»

Адрес: г. Москва, ул. Тверская, д.1,

Телефон: 8 (499) 999 99 99,

Ответчик: ООО «Джейн доу»

Адрес: г. Москва, ул. Тверская, д.1,

Телефон: 8 (499) 888 88 88,

Цена иска: 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей

Исковое заявление

о взыскании задолженности по арендной плате и

неустойки за просрочку уплаты арендных платежей по договору аренды

"01" декабря 2017 г. между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды N 55/2017 (далее «Договор») нежилого помещения № А27 общей площадью 323 (триста двадцать три) кв. м, расположенного по адресу: г. г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская д. 8, комната 25 . Срок действия договора с " 01" декабря 2017 г. по "30" ноября 2022 г. Согласно Акту приема-передачи от "01" декабря 2017 г. данное помещение передано во временное пользование Ответчику.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.1 Договора Ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до 10 (десятого) числа оплачиваемого месяца в размере 365 000 (Триста шестьдесят пять тысяч) рублей.

Вместе с тем, Ответчик в нарушение п 3.1. Договора, в период с «01» января 2019 года по «28» февраля 2019 года не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения.

В связи с нарушением Ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд, Арендодатель направил в адрес Арендатора претензию от "10" марта 2019 г. с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени.

Однако на момент подачи настоящего искового заявления ответ на претензию истцом не получен, обязательство по оплате арендной платы не исполнено.

На момент подачи иска задолженность Ответчика по арендной плате составляет 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей, кроме того НДС, за период с «01» января 2019 года по «28» февраля 2019 года .

Согласно п. 5.3 договора в случае просрочки арендных платежей, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % задолженности за каждый день просрочки. Просрочка Арендатора составляет 49 (сорок девять) дней. Соответственно сумма пени составляет 24455 (Двадцать четыре тысячи четыреста сорок пять) рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 330, 450, 452, 453, 612, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, прошу:

1. Взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате в размере 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей, кроме того НДС и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 24455 (Двадцать четыре тысячи четыреста сорок пять) рублей.

2. Взыскать с Ответчика уплаченную государственную пошлину в сумме _____ (______________) рублей.

1. Договор аренды N 55/2017 от "01" декабря 2017 г.

2. Акт приема - передачи помещения в аренду от "01" декабря 2017 г.

3. Претензия от "10" марта 2019 г.

4. Расчет задолженности по арендной плате

5. Платежное поручение на уплату госпошлины.

6. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица либо индивидуального предпринимателя.

7. Учредительные документы Истца.

8. Квитанция о направлении искового заявления и документов к нему ответчику заказным письмом с уведомлением.

9. Доверенность или иной документ, подтверждающий право на подписание заявления.

Иск о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности это документ, который истец подает в суд по месту нахождения ответчика (или согласно подсудности указанной в договоре) с целью расторжения договора аренды. В исковом заявлении излагается требование о защите прав и законных интересов истца то есть требование о расторжении договора аренды и взыскании задолженности, компенсации убытков.

б) принудить ответчика освободить помещение и вывезти имущество, включая отделимые и, в случаях предусмотренных договором, неотделимые улучшения, для последующей сдачи помещения в аренду;
в) уплата задолженности по аренде, выплата пеней штрафов, а также компенсация убытков.

Как составляется исковое требование о расторжении договора аренды арендодателем?

- полное наименование истца, его адрес местонахождения;
- полное наименование ответчика, его адрес местонахождения;
- требования истца к ответчику со ссылкой на нормативные акты;
- обстоятельства дела, на которых основываются исковые требования, а также доказательства подтверждающие обстоятельства;
- цена иска, если иск подлежит оценке.

- документ, подтверждающий уплату госпошлины;
- документы, свидетельствующие о наличии обстоятельств на которых основывается исковое заявление;
- доверенность либо иной документ, подтверждающий полномочия подписанта, также некоторые другие документы.

Примеры документов

В Арбитражный суд г. Москвы

Истец: ООО «Джон доу»

Адрес: г. Москва, ул. Тверская, д.1,

Телефон: 8 (499) 999 99 99,

Ответчик: ООО «Джейн доу»

Адрес: г. Москва, ул. Тверская, д.1,

Телефон: 8 (499) 888 88 88,

Цена иска: 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей

Исковое заявление о расторжении договора аренды № 22 от 01.12.2017г.

"01" декабря 2017 г. между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды N 22 нежилого помещения общей площадью 323 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская д. 8, комната 25. Срок действия договора с " 01" декабря 2017 г. по "30" ноября 2022 г. Согласно Акту приема-передачи от "01" декабря 2017 г. Данное помещение передано во временное пользование Ответчику.

В соответствии с п. 3.1 договора Ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до 10 (десятого) числа текущего месяца в размере 365 000 (Триста шестьдесят пять тысяч) рублей.

В связи с нарушением Ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд, Арендодатель направил в адрес Арендатора претензию от "15" января 2019 г . с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени. В случае невозможности полного погашения долга было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение. Ответа на претензию истца от 15.01.2019 года от ответчика не последовало. Ответчик проигнорировал требования истца по настоящее время.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Как следует из п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На момент подачи иска задолженность Ответчика по арендной плате составляет 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей, кроме того НДС , за период с 01 декабря 2018 года по 31 января 2019 года . Согласно п. 5.3 договора в случае просрочки арендных платежей, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % задолженности за каждый день просрочки. Просрочка Арендатора составляет 51 день. Соответственно сумма пени составляет 25550 (двадцать пять тысяч пятьсот пятьдесят) рублей.

1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 22 от "01" декабря 2017 г.

2. Обязать Ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская д. 8, комната 25 .

3. Взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате в размере 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей , кроме того НДС и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 25550 (Двадцать пять тысяч пятьсот пятьдесят) рублей.

Уведомление о вручении копии заявления ответчику.

Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Копия договора аренды.

Копия акта приема-передачи нежилого помещения.

Генеральный директор ООО «Джон доу»

________________________ (Иванов И.И.)

"15" февраля 2019 г.

Собственники помещений порой злоупотребляют своими правами, пользуясь тем, что являются сильной стороной в отношениях с арендаторами. Однако практика показывает, что с этим можно бороться.

Мы отобрали 10 свежих судебных споров, в которых арендаторы одержали верх над арендодателями и сэкономили на аренде немалые деньги. Это истории об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, о создании препятствий в пользовании помещением, о невозвращении арендного депозита и о многих других незаконных действиях собственников недвижимости. Данная информация поможет и другим компаниям выйти из подобных ситуаций без потери средств.

Если помещения неточно описаны в договоре, требуйте возврата денег

Компания-арендатор предъявила собственнику иск о расторжении договора аренды офисных помещений в бизнес-центре и взыскании уже уплаченных 4,2 млн рублей.

По условиям договора в аренду должны быть сданы помещения площадью 407 кв. м, границы которых указаны на поэтажном плане.

Стороны подписали акта приема-передачи. При этом в договоре упоминалось, что точная дата начала аренды будет определена в допсоглашении – графике проведения отделочных работ, которое будет подписано сторонами после разработки необходимой для проведения работ документации.

Арендатор перечислил авансовые платежи на сумму 3,2 млн рублей и страховой депозит 1 млн рублей.

Через неделю арендатор направил своих представителей на объект для осмотра и приемки помещений. Оказалось, что они не соответствуют условиям договора. Тогда компания направила ответчику претензию с предложением расторгнуть договор и вернуть аванс с депозитом. Однако получила отказ.

Собственник сослался в суде на то, что компания виновата сама. Она должна была представить для проведения отделочных работ архитектурный проект и рабочую документацию, но не сделала этого.

Дело в том, что стороны не согласовали должным образом в договоре ни сам объект аренды, ни регламент отделочных работ:

границы помещений были отмечены лишь примерно: согласно приложению к договору помещения не имеют технического описания и отображены схематично. Они отражены на плане этажа в составе площади, которая также не имеет технического инвентаризационного описания. Физически помещения не ограничены строительными конструкциями, то есть не созданы в натуре. Это подтверждается актом осмотра и заключением специалиста о проведении строительно-технического исследования;
отсутствие договоренности сторон о сроках проведения строительных работ препятствует индивидуальному определению объекта аренды;
ответчик не доказал, что принимал меры для конкретизации сроков выполнения работ и получения от истца необходимой документации.

До регистрации договора никакие платежи вносить не нужно

Двадцать четвертого декабря 2013 года фирма заключила с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды земельного участка.

По условиям договора арендная плата начисляется с даты постановки земельного участка на кадастровый учет и вносится арендатором ежеквартально. При этом договор вступает в силу с даты его госрегистрации.

Она же состоялась только 29 декабря 2015 года.

Дело в том, что договор удалось зарегистрировать лишь со второй попытки спустя 2 года с даты его подписания. Первое обращение сторон с заявлением о госрегистрации договора было в январе 2014 года. Росреестр отказал на том основании, что пустой земельный участок может быть предоставлен в аренду только по результатам аукциона, который департаментом не проводился. Ни одна из сторон не оспорила этот отказ.

До регистрации договора компания не вносила арендную плату, в связи с чем департамент потребовал ее через суд.

Арбитры отклонили его иск, мотивировав это тем, что фактически компания приступила к пользованию спорным участком лишь 29.12.2015. Доказательства того, что фирма пользовалась участком в период с декабря 2013 года по декабрь 2015-го в материалах дела отсутствуют. В частности, акт передачи земельного участка компании истцом не представлен.

Кроме того, судьи учли обстоятельства отказа в госрегистрации договора: на участке в момент его заключения здания и сооружения отсутствовали, что не соответствовало условиям договора и исключало возможность использования компанией участка по назначению.

В связи с этим оснований полагать, что арендатор пользовался имуществом с данной даты, как заявляет истец, не имеется.

Соответственно, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, – резюмировал суд.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2018 № Ф05-13179/2018.

Условие о повышении арендной платы исполнять необязательно

По условиям договора арендная плата составляла 654 тыс. рублей. Компания-арендатор уплачивала ее на протяжении нескольких лет.

В апреле 2017 года она получила от арендодателя проект допсоглашения об установлении арендной платы с 01.09.2017 в размере 1 млн рублей. Собственник ссылался на пункт договора, который гласил: «Стороны договорились в апреле 2017 года пересмотреть размер арендной платы арендуемого помещения».

Однако компания отказалась подписать данное допсоглашение, в связи с чем спор дошел до суда.

Арбитры поддержали арендатора, поскольку указанный пункт не содержит ни конкретного размера новой арендной платы, ни условия о договоренности сторон ее повысить.

Следовательно, это условие не может быть рассмотрено как подлежащее исполнению в порядке ст. 309, 310 ГК РФ обязательство компании согласиться на повышение размера арендной платы.

При таких обстоятельствах изменение условий договора возможно только на основаниях, предусмотренных законом или договором. Истцом же такие основания не названы и не доказаны.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2018 № Ф05-14369/2018.

Собственник продал эвакуационный выход – прекращайте ему платить

Компания с 1997 года арендовала под магазин муниципальное помещение, имеющее два выхода: основной и эвакуационный.

В 2011 году собственник продал другой компании часть подвального помещения, выход из которого одновременно являлся эвакуационным выходом из помещения, которое арендовала компания. В связи с этим она решила, что лишена возможности использовать свое помещение, и перестала платить.

Спустя время собственник подал в суд: потребовал взыскать с фирмы задолженность по аренде в размере 3,5 млн рублей плюс неустойку 500 тыс. рублей, расторгнуть договор аренды и выселить компанию.

Компания подала встречный иск: взыскать с арендодателя переплату по аренде в размере 1 млн рублей, которую она внесла уже после продажи подвала с эвакуационным выходом.

Суд удовлетворил именно встречный иск, а все требования собственника отклонил.

Арбитры согласились с доводами компании, что в соответствии со «Сводом правил СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» арендуемое фирмой помещение должно иметь не менее двух выходов, один из которых должен соответствовать требованиям эвакуационного выхода.

Из технической документации БТИ следует, что для эксплуатации арендуемого фирмой помещения в соответствии с требованиями пожарной безопасности предусмотрены два выхода, которыми арендатор беспрепятственно пользовался до момента продажи истцом одного из них третьему лицу.

В результате этой продажи фирма была лишена возможности использовать помещение. Соответственно, на основании ст. 328 (встречное исполнение обязательства) обязательство по внесению арендной платы у нее не возникло.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.10.2018 № Ф05-3228/2017.

Не проводится капитальный ремонт – не вносите арендную плату

Компания в 2010 году взяла в аренду здания. Согласно договорам аренды целевым назначением зданий является их использование под дата-центр, то есть специализированное здание для размещения серверного и коммуникационного оборудования и подключения к каналам Интернета.

До 2016 года арендатор исправно вносил арендную плату.

Затем прекратил платежи, сославшись на то, что арендодатель не выполняет свое обязательство по проведению капитального ремонта в зданиях, что повлекло невозможность использования арендатором зданий по назначению.

Внесение арендных платежей производилось вплоть до момента, когда состояние зданий ухудшилось настолько, что стала ясна невозможность их дальнейшего использования для размещения дата-центра. Невозможность использования зданий стала очевидной для арендатора в силу наступления следующих событий:

существенное ухудшение состояния зданий за период аренды: при осадках крыша начала протекать водопадом внутрь помещений);
недобросовестные действия арендодателя, свидетельствующие о многолетнем и полном отказе от исполнения обязательств по проведению капитального ремонта частей и коммуникаций зданий: наружных стен, кровли, окон, лифтового оборудования, водопровода, канализации, ливнестока, отопления.

Собственник недвижимости обратился в суд с требованием взыскать с арендатора долг по арендным платежам. Он сослался на то, что часть помещений используется под офис и арендатор занимается иной вспомогательной деятельностью, которой отсутствие капремонта не является помехой.

Однако суд отклонил этот довод, указав, что он не имеет никакого отношения к обстоятельству полного отсутствия многолетнего капремонта зданий.

Возможность приспособления помещений в зданиях к размещению спецоборудования напрямую зависит от общего технического состояния помещений.

То обстоятельство, что арендатор принял здания и знал о плохом состоянии, в котором они находятся, не освобождает собственника зданий от обязанности по проведению капремонта.

Таким образом, учитывая, что в силу ст. 616 ГК РФ и условий договора обязанность по производству капремонта лежит на арендодателе, требование о взыскании арендных платежей безосновательно, поскольку арендатор был лишен возможности пользоваться арендованными зданиями в соответствии с их назначением.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2018 № Ф05-13929/2017.

Субарендатор может не платить, если арендатору не разрешали сдавать помещения

Один ИП обратился с иском к другому о взыскании долга по арендным платежам и штрафа. Истец указывал, что субарендатор не внес своевременно арендную плату по договору субаренды.

Возражая, ответчик обратил внимание на то, что 2 месяца назад договор аренды между собственником недвижимости и арендатором-истцом был расторгнут арендодателем. Причиной послужило грубое нарушение последним условий договора аренды, который запрещал ИП сдавать помещения в субаренду без соответствующего согласия арендатора. В представленных письменных возражениях на иск собственник это подтвердил.

Суды решили, что данные обстоятельства с учетом положений ст. 209, 309, 310, 330, 608, 615 ГК РФ, разъяснений в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 исключают возможность удовлетворения иска.

Ведь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Более того, из указанных норм и разъяснений следует, что собственник теперь вправе предъявить иск к ИП, который заключил договор аренды, не обладая правом собственности на помещения и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать их в аренду, и получал платежи. Причем он действовал заведомо недобросовестно, поскольку знал или должен было знать об отсутствии у него таких правомочий в силу закона и договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2018 № Ф05-5451/18.

Собственник не может в одностороннем порядке лишить арендатора права на субаренду

Арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору о расторжении договора аренды, поскольку арендатор после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжает сдавать их третьим лицам.

Арендатор не согласился, сославшись на то, что по договору он вправе переуступать право аренды другому лицу и сдавать арендованные помещения в субаренду.

Однако арендодатель настаивал на расторжении, поскольку после заключения договора направил арендатору уведомление, в котором с указанием на ст. 157.1 ГК РФ сообщил об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу и сдачу арендованного помещения в субаренду.

Первая и апелляционная инстанции отвергли этот аргумент, но кассация с ним согласилась. Судьи округа решили, что положения пункта договора аренды о возможности сдавать помещения в субаренду следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке его отозвать.

ВС РФ отверг эту позицию и защитил арендатора.

Он указал, что согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Ввиду того, что договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, собственник был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт договора о существенном условии, позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды на основаниях, приведенных им в исковом заявлении.

Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540.

Требование провести ремонт не позволяет задерживать приемку помещения

Собственник обратился в суд с требованием взыскать с арендатора 7 млн рублей долга по арендной плате и обязать его устранить недостатки помещения.

Арбитры не удовлетворили ни то ни другое требование.

Судьи установили, что письмом от 20.02.2017 арендатор известил собственника о своем намерении с 01.05.2017 расторгнуть договор.

По условиям соглашения договор считается расторгнутым после производства на объекте текущего ремонта, уборки и подписания сторонами акта приема-передачи. Арендатор обязан поддерживать объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и вернуть объект в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

При совместной встрече 04.05.2017 арендодатель отказался от приемки помещений, сославшись на необходимость проведения текущего ремонта. Однако конкретный перечень необходимых работ составлен не был. Договор его также не содержит. При этом истец не предоставил суду доказательства того, что передаваемое имущество имело недостатки, превышающие нормальный износ и препятствующие его принятию.

Арендатор 05.05.2017 направил арендодателю письмо о том, что помещение убрано, имущество вывезено, к письму был приобщен акт приема передачи помещения.

Судьи пришли к выводу, что арендодатель необоснованно уклонялся от приема помещений, а действия арендатора, предпринятые им в целях составления акта приема-передачи помещения, освобожденного к окончанию срока действия договора, следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям закона.

Фактическое освобождение помещения избавит от арендной платы

Собственник сослался на то, что ответчик прекратил выплачивать арендную плату. Между тем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением (досудебной претензией) от 10.04.2017 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 10.05.2017. С этой даты он потребовал вернуть здание в исправном состоянии без каких-либо недостатков по акту приема-передачи с погашением задолженности. Однако арендатор этого не сделал.

Ответчик возразил, что фактически вернул здание, а также ключи от него и от ворот по акту приема-передачи еще 01.03.2017. Собственник принял имущество, акт подписал, но второй экземпляр отдать отказался. После этого заявил, что отказывается принять здание по причине того, что арендатор не восстановил первоначальное состояние фасадной части здания.

Возврат здания собственнику подтверждался:

фактом подписания с его стороны актов обратного приема-передачи;
письмом охранной организации о подтверждении передачи помещения;
рекламными объявлениями о сдаче данного здания в аренду после 01.03.2017;
видеозаписью, которая содержит дату ее создания, очевидную привязку к помещению через изображение основного выхода и табличку на внешней стене здания с указанием адреса помещения, на которой запечатлен процесс вывоза имущества ответчика из помещения.

Необоснованное уклонение собственника от приемки здания исключает просрочку арендатором его передачи и не дает истцу права требовать с ответчика арендную плату.

Наличие претензий касательно состояния помещения не освобождает арендодателя от обязанности принять помещение в установленный срок и не дает ему право требовать арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.10.2018 № Ф05-17905/2018.

Обеспечительный платеж при расторжении договора возвращается

Компания потребовала взыскать с организации удержанную сумму обеспечительного платежа в размере 2,5 млн рублей как неосновательное обогащение.

Суд удовлетворил иск, поскольку основания для возврата данного платежа были прописаны в договоре и имели место в действительности.

Фирмы подписали три документа:

предварительный договор, предусматривающий обязательства сторон по заключению договора субаренды нежилого помещения;
соглашение, предусматривающее порядок пользования помещением до подписания договора субаренды;
соглашение об обеспечении обязательств по предварительному договору. В нем имелся пункт о том, что арендатор вправе по предоставлении письменного уведомления арендодателю за 3 месяца до расторжения договора и освобождения помещения отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора, расторгнуть его в одностороннем и внесудебном порядке, после чего действие договора прекращается. В случае такого расторжения арендодатель возвращает арендатору обеспечительную сумму в течение 15 дней.

Спустя три года она уведомила организацию об одностороннем отказе от принятых обязательств по предварительному договору, а также соглашению об обеспечении обязательств.

Судьи решили, что данное заявление полностью соответствовало условиям для возврата обеспечительного платежа, поэтому его удержание арендодателем действительно незаконно.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: