Признание торгов недействительными судебная практика

Обновлено: 25.04.2024

Сделать это можно через суд. Подать иск могут любые заинтересованные лица, в частности участники торгов и стороны исполнительного производства.
Суд может признать торги недействительными в течение года со дня их проведения (дня подписания протокола о результатах торгов) (п. 6 ст. 448, п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ).
Основанием для признания торгов недействительными может быть только существенное нарушение порядка их проведения. Например, такое, которое повлияло на определение победителя торгов.
Если суд признает торги недействительными, договор с их победителем также будет недействительным (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

1. Кто может оспорить публичные торги

Оспорить торги может любое заинтересованное лицо (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ).
В частности, это могут сделать (п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50):
участники торгов;
лица, которые не имели возможности участвовать в торгах из-за нарушения правил их проведения, которые, по мнению таких лиц, были допущены;
стороны исполнительного производства;
судебный пристав-исполнитель;
иные лица, которые обосновали свой интерес в оспаривании торгов.
Обратите внимание, что сам факт нарушения порядка проведения торгов недостаточен для признания их недействительными по иску указанного лица. Такое лицо может быть истцом, только если докажет, что именно его права или интересы нарушены и их можно восстановить с помощью применения последствий недействительности договора, который заключен на торгах (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).
Так, лицо, которое задолжало должнику (дебитор), не может оспорить торги, на которых была продана дебиторская задолженность. Такая продажа не влияет на объем и характер его прав и обязанностей, поэтому он не может быть лицом, которое заинтересовано в признании торгов недействительными (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).
А вот должник и взыскатель признаются заинтересованными лицами, если организатор торгов известил об их проведении с нарушениями, которые уменьшили количество потенциальных покупателей и, следовательно, повлияли на цену продажи имущества (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).

2. В каких случаях публичные торги признаются недействительными
Суд признает торги недействительными, только если посчитает, что нарушения, которые допущены при их проведении, являются существенными (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101). Суд должен определить, нарушены ли права и законные интересы истца и повлияли ли нарушения на результат торгов, в частности на формирование стоимости реализованного имущества и определение победителя торгов (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Перечень возможных нарушений открытый. Они зафиксированы в законе и конкретизированы судебной практикой.
Закон предусматривает следующие основания недействительности (п. 1 ст. 449 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве):
лицо необоснованно отстранили от участия в торгах;
на торгах неосновательно не приняли высшую предложенную цену;
имущество продали ранее указанного в извещении срока;
были иные существенные нарушения порядка проведения торгов, из-за которых цена продажи определена неправильно;
были иные нарушения правил, установленных законом.
Суд также может признать торги недействительными, если:
информация об их проведении опубликована в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания) (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);
нарушены сроки публикации о торгах (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);
опубликована неполная информация о времени, месте и форме торгов, их предмете, об обременениях продаваемого имущества, а также о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении победителя, начальной цене (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);

лицо необоснованно не допустили к участию в торгах (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);
торги продолжились, несмотря на то что пристав сообщил о прекращении обращения взыскания на имущество (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);
имущество передано на торги незаконно. Например, передано имущество, на которое нельзя обратить взыскание (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016));
опубликована существенно искаженная информация о предмете торгов, формирующая неправильное представление о продаваемом имуществе (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11).

Могут ли быть признаны недействительными несостоявшиеся торги
Суды по-разному смотрят на такую возможность.
Полагаем, что несостоявшиеся торги можно признать недействительными, поскольку объявление торгов несостоявшимися является результатом их проведения.
Некоторые суды указывают, что, если несостоявшиеся торги были проведены с нарушением правил, установленных законом, их можно признать недействительными (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 2436/11).

3. В каких случаях публичные торги нельзя признать недействительными
Торги нельзя признать недействительными, если допущенные нарушения не связаны с правилами проведения торгов, например:
пристав нарушил порядок ареста имущества должника (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101);
неправильно проведена оценка имущества, выставленного на торги (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).

4. К кому предъявить иск о признании публичных торгов недействительными
По общему правилу вы можете предъявить иск к организатору торгов (специализированной организации), а также к их победителю (п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
К должнику иск предъявлять не нужно, поскольку он не является стороной договора по продаже имущества, заключенного на торгах (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).
Однако суд должен привлечь к участию в деле должника, взыскателя, пристава, а в необходимых случаях — и ФССП России (п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

5. В какой суд обращаться с иском о признании публичных торгов недействительными
Подайте иск в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции по правилам, изложенным в ст. ст. 27, 28 АПК РФ, ст. 22 ГПК РФ.
По общему правилу иск нужно предъявить в арбитражный суд субъекта РФ или районный суд общей юрисдикции по адресу или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ, ст. ст. 24 и 28 ГПК РФ).

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт М", Батнасуновой О.Ш., Бамбушевой Д.Ю. о признании торгов по продаже недвижимого арестованного имущества недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании недвижимого имущества и погашении записи о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

по кассационной жалобе представителя Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 августа 2015 г. и постановление президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 16 марта 2016 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Хурмановой Н.Б., представляющей интересы Батнасуновой О.Ш., просившей в удовлетворении жалобы отказать,

Барьянова Д.В., Барьянов Б.В., Галушкина О.К. обратились в суд с иском о признании торгов по продаже недвижимого имущества и договора купли-продажи недействительными.

Иск мотивирован тем, что при проведении торгов нарушена процедура их проведения. В частности не была опубликована на официальном сайте "Интернет" информация о времени, месте проведения торгов и о продаваемом имуществе, завышен размер задатка, квартира реализована по заниженной цене, на торгах отсутствовала конкуренция.

С учетом уточненных исковых требований просили признать недействительными проведенные 7 мая 2014 г. публичные торги по продаже арестованного имущества, расположенного по адресу: <. >, <. >, и заключенный по результатам торгов с Батнасуновой О.Ш. договор купли-продажи указанной квартиры от 13 мая 2014 г.; истребовать от приобретателя по договору купли-продажи от 29 января 2015 г. Бамбушевой Д.Ю. и возвратить спорную квартиру в общую долевую собственность Галушкиной О.К., Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В.; погасить запись в ЕГРП от 4 марта 2015 г. о регистрации права Бамбушевой Д.Ю. на спорную квартиру и регистрации ограничения (обременения) права - ипотеки в силу закона.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12 мая 2015 г. исковые требования Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 августа 2015 г. указанное решение суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 16 марта 2016 г. апелляционное определение оставлено без изменения, кассационная жалоба Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель истцов просит отменить названные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 19 августа 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что постановлением президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 9 ноября 2011 г. удовлетворены исковые требования Олейникова Е.И. к Барьяновой Д.В., Барьянову Б.В., Галушкиной О.К. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <. >и обращено взыскание на принадлежащую на праве общей долевой собственности Барьяновой Д.В., Барьянову Б.В., Галушкиной О.К. (по 1/3 доли каждому) указанную квартиру по договору ипотеки от 4 октября 2007 г.

В рамках сводного исполнительного производства N <. >постановлением судебного пристава-исполнителя от 3 июня 2013 г. принят отчет ООО "Атлант оценка" об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, согласно которому стоимость имущества составила 1 610 275 руб. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 25 июля 2013 г. квартира передана в ТУ Росимущество в Республике Калмыкия на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона; общая стоимость имущества - 1 610 275 руб.

Первичные торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16 октября 2013 г. цена спорной квартиры была снижена на 15% до 1 368 733 руб. 80 коп.

По результатам повторных торгов в форме открытого аукциона, проведенных 7 мая 2014 г., победителем признана Батнасунова О.Ш., с которой 13 мая 2014 г. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Денежные средства в счет оплаты проданного имущества в размере 1 382 421 руб. 13 коп. Батнасунова О.Ш. перечислила 20 мая 2014 г.

В дальнейшем указанный объект недвижимости был приобретен по договору купли-продажи от 4 июля 2014 г. Батнасуновым Б.М., а затем продан по договору купли-продажи от 29 января 2015 г. Бамбушевой Д.Ю.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что торги проведены с существенными нарушениями правил их проведения, которые привели к ограничению круга лиц, заинтересованных в принятии участия в торгах, и не отвечают целям проведения торгов по реализации имущества должников, а потому имеются основания для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора.

Так, в нарушение установленных сроков не опубликовано в сети "Интернет" на официальном сайте извещение о проведении торгов; сумма задатка определена в размере, превышающем установленный законом размер 5% от начальной продажной цены заложенного имущества; судебный пристав-исполнитель не уведомлял и не направлял Барьяновой Д.В. постановления по исполнительному производству, что лишило ее права на их своевременное обжалование и в последующем повлияло на результаты торгов; договор купли-продажи с победителем торгов Батнасуновой О.Ш. подписан до внесения ею денежных средств за проданное имущество на счет организатора торгов.

Решение в части истребования спорной квартиры от приобретателя по договору купли-продажи от 29 января 2015 г. Бамбушевой Д.Ю. суд мотивировал тем, что по сведениям ЕГРП на момент заключения данного договора купли-продажи заявлено право требования на основании искового заявления о признании торгов недействительными от 17 августа 2014 г., в связи с чем Бамбушева Д.Ю. не является добросовестным приобретателем.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия указала, что существенных нарушений правил проведения торгов, которые могли повлиять на их результат, допущено не было, в связи с чем оснований для признания торгов недействительными не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что нарушений порядка опубликования информации о проведении торгов, установленного пунктом 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", допущено не было.

Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на то, что установление задатка в размере 10 процентов от начальной продажной цены квартиры при отсутствии доказательств наличия потенциальных покупателей, не участвовавших в торгах в связи с увеличением размера задатка, не является существенным нарушением и влекущим признание торгов недействительными.

С такой позицией суда второй инстанции согласился президиум Верховного Суда Республики Калмыкия, оставивший апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия без изменения.

С выводами судов апелляционной и кассационной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

По смыслу указанной нормы начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Однако по настоящему делу установлено, что начальная цена определялась судебным приставом-исполнителем, то есть в нарушение установленной законом процедуры.

Между тем определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Данное обстоятельство не было учтено судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела.

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Так, в предусмотренный пунктом 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" срок ООО "Стандарт М" опубликовало информацию о предстоящих торгах с указанием времени и месте проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной стоимости только в периодическом издании в газете "Хальмг Унн".

Согласно пункту 4 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Установление задатка в размере, значительно превышающем предусмотренный законом, привело к нарушению прав должника, заинтересованного в привлечении к участию в торгах максимального количества участников с целью реализации имущества по наивысшей цене.

Также судами апелляционной и кассационной инстанций не дана оценка доводу о нарушении пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В аукционе участвовали Батнасунова О.Ш. и Бегирзданов Б.К. Согласно протоколу стартовая цена имущества была определена в 1 368 733 руб. 80 коп., шаг аукциона установлен минимальный 1% от начальной продажной стоимости квартиры и составлял 13 687 руб. 33 коп.

Оценивая поведение участников торгов, судам надлежало учесть, что в случае установления факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, такие торги могут быть признаны недействительными как повлекшие нарушение прав должников на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащие положениям пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Голотенкова Виктора Владимировича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.09.2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2020 по делу N А49-6399/2019,

глава крестьянского (фермерского) хозяйства Голотенков Виктор Владимирович (далее - Голотенков В.В.) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к администрации Башмаковского района Пензенской области (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Юго-восточная агрогруппа" (далее - общество) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка 58:01:0020301:129 на основании постановления администрации от 31.10.2018 N 539-п "Об утверждении условий для проведения торгов по продаже земельных участков", признании недействительной ничтожной сделкой договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:01:0020301:129, находящегося в муниципальной собственности, по итогам открытого аукциона, заключенного между администрацией и обществом, государственная регистрация от 29.01.2019 N 58:01:0020301:129-58/066/2019-4, исключении из государственного реестра недвижимости записи от 29.01.2019 N 58:01:0020301:129-58/066/2019-4 о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по итогам открытого аукциона, заключенного между администрацией и обществом.

Определениями Арбитражного суда Пензенской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - управление), администрация Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области (далее - администрация сельсовета).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 23.09.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2020, в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что договор аренды земельного участка был заключен на основании статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Несмотря на то, что арендодателем при заключении договоров аренды не были указаны кадастровые номера арендуемого земельного участка, в судебном заседании Администрацией Башмаковского района Пензенской области и Администрацией Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области было подтверждено, что главой КФХ, Голотенковым В.В. арендовался именно спорный земельный участок, который в последующем был продан с торгов ответчику ООО "Юго-Восточная Автогруппа".

По ранее заключенным договорам аренды с 2015 по 2019 годы главой КФХ Голотенковым В.В. производилось перечисление арендной платы на счета Администрации Башмаковского района Пензенской области и Администрации Соседского сельского совета Башмаковского района Пензенской области. Истцом производилась обработка арендуемого земельного участка по назначению более четырех лет.

Заключенный договор аренды от 20.04.20-18 был расторгнут Администрацией Соседского сельсовета в одностороннем порядке, в нарушение статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебными инстанциями не были истребованы от Администрации Башмаковского района Пензенской области и администрации Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области документы, на основании которых спорный земельный участок перешел в муниципальную собственность. Таким образом, права администрации Башмаковского района Пензенской области и администрации Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области на спорный земельный участок с кадастровым номером 58:01:0020301:129 и законность приобретения этих прав подтверждены не были, также не было подтверждено его выбытие из коллективно-долевой собственности членов СПК "Соседский".

Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ не только не предусмотрена возможность безвозмездной передачи земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, в собственность другого муниципального образования, но явно выражен запрет в силу прямого указания закона.

В нарушение пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ не было сообщено о возможности приобретения спорного земельного участка. Но при этом, на основании акта приема-передачи земельных участков сельскохозяйственного назначения администрация Башмаковского района Пензенской области в нарушение требований пункта 1 и 2 статьи 1, пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ приняла постановление N 539-П от 31.10.2018 "Об утверждении условий при проведении торгов по продаже шести земельных участков". По результатам проведенного аукциона N 50 от 17.12.2018 покупателем стало ООО "Юго-Восточная аграрная группа".

Торги земель сельскохозяйственного назначения проведены с нарушением требований закона.

Голотенков В.В., как глава крестьянского фермерского хозяйства, использующего спорный земельный участок для сельхозпроизводства, то есть по прямому назначению, неоднократно обращался с заявлением о предоставлении в пользование спорного земельного участка.

Судебными инстанциями не учтено, что в соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении.

Аукцион по продаже спорного земельного участка не мог быть проведен в силу требований статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку он подлежал продаже без проведения аукциона лицу, которым являлось крестьянское фермерское хозяйство Голотенкова В.В.

По мнению заявителя, им представлены достаточные доказательства, подтверждающие, что земельный участок, проданный на аукционе, арендовался и обрабатывался именно им.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, администрацией принято постановление от 31.10.2018 N 539-п "Об утверждении условий для проведения торгов по продаже земельных участков" в отношении следующих земельных участков: земельный участок с кадастровым номером 58:01:0020301:129, площадью 880 000 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 58:01:0020101:151, площадью 5 120 000 кв. м, расположенные по адресу: Пензенская область, Башмаковский район, Соседский сельсовет, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

По результатам аукциона между администрацией (продавец) и ООО "Юго-Восточная агрогруппа" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.12.2018 N 50, находящегося в муниципальной собственности, что соответствует требованиям пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оспаривая торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи земельного участка, истец указал, что земельный участок, выставленный на торги, не мог быть предметом аукциона, поскольку с июля 2015 года Голотенковым В.В. арендуется земельный участок сельхозназначения в кадастровом квартале 58:01:0020301, расположенный в 2 км на юго-запад от с. Соседка Башмаковского района Пензенской области, общей площадью 1 980 000 кв. м. В обоснование приведенных доводов истцом были представлены договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения от 20.07.2015, от 20.06.2016, от 20.05.2017, от 20.04.2018, заключенные между администрацией сельсовета (арендодатель) и Голотенковым В.В. (арендатор), копии актов приема-передачи земельного участка. Срок действия последнего договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 20.04.2018 года установлен с 20.04.2018 по 19.03.2019.

Исполнение названных договоров осуществлялось должным образом, вносилась арендная плата, что подтверждается платежными документами.

Отказывая в иске, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов; торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статей 39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.

Статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

Судами установлено, что государственный кадастровый учет в отношении договоров аренды от 20.07.2015 N 2, от 20.06.2016 N 2, от 20.05.2017 N 2, от 20.04.2018 N 2 земельного участка с площадью 1 980 000 кв. м не проводился, поскольку они заключались на срок менее одного года. Каких-либо схем или планов арендуемого земельного участка при подписании с истцом договоров аренды не составлялось.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт продажи с аукциона земельного участка, находящегося в аренде у истца.

Решением Башмаковского районного суда Пензенской области от 09.08.2018 (дело N 2-244/2018) удовлетворены требования администрации сельского поселения, за которой было признано право собственности на 6349/57620 невостребованные земельные доли, соответствующие 634,9 га в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и на спорную площадь, в границах СПК "Соседский".

Решением от 26.10.2018 Комитета местного самоуправления Соседского Сельсовета местного созыва спорный земельный участок площадью 88 га, передан в собственность муниципального образования Башмаковского района Пензенской области.

Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель) был дополнен статьей 12.1 "Невостребованные земельные доли".

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона об обороте земель порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 Закона об обороте земель).

После признания права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных земельных долей, и регистрации права муниципальной собственности на него орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данный земельный участок, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 5 статьи 10 Закона об обороте земель (абзац второй пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель).

Таким образом, учитывая особенности образования земельного участка сельскохозяйственного назначения, сформированного в счет невостребованных долей, установленные пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель, следует отметить, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном Законом об обороте земель, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов.

Условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Достоверных доказательств, позволяющих отнести истца к указанной категории лиц, не представлено.

Судами отмечено, что осведомленность истца о проведении аукциона по передаче спорного земельного участка в собственность следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 15.05.2019 ОМВД России по Башмаковскому району Пензенской области. При этом истец пояснил органам дознания, что не будет участвовать в аукционе, поскольку стартовая цена за один гектар земли является для него существенной.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

Отказать в передаче кассационной жалобы главы крестьянского (фермерского) хозяйства Голотенкова Виктора Владимировича для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Резолютивная часть определения объявлена 27 июня 2016 года.

Полный текст определения изготовлен 01 июля 2016 года.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Букиной И.А.,

судей Капкаева Д.В. и Кирейковой Г.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Соловьевой Оксаны Александровны на определение Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2015 (судья Кравченко Е.В.), постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 (судьи Солопова Е.А., Окулова Н.О. и Кочешкова М.В.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2015 (судьи Власенко Л.В., Дербенев А.А. и Ядренцева М.Д.) по делу N А40-117109/2010 о несостоятельности (банкротстве) производственного строительно-монтажного кооператива "Воскресенский" (далее - должник, кооператив).

В судебном заседании приняли участие Соловьева Оксана Александровна, конкурсный управляющий должником Юдаков Виктор Владимирович, а также представитель общества с ограниченной ответственностью "АвтоДорСтрой" (далее - общество) Латышев В.В. по доверенности от 21.06.2016.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Букиной И.А. и объяснения лиц, участвующих в обособленном споре, Судебная коллегия

в рамках дела о банкротстве кооператива Соловьева О.А. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения организатора торгов - конкурсного управляющего должником Юдакова В.В., оформленного протоколом от 30.03.2015, в части отказа Соловьевой О.А. в допуске к участию в торгах N 522-ОТПП по лотам N 1 и N 2; признании недействительными результатов торгов N 522-ОТПП, оформленных протоколами о результатах торгов от 30.03.2015 N 522-ОТПП/2/1 и N 522-ОТПП/2/2; признании недействительными договоров купли-продажи лотов N 1 и N 2, заключенных по результатам торгов N 522-ОТПП между кооперативом и обществом; признании Соловьевой О.А. участником и победителем торгов N 522-ОТПП по лотам N 1 и N 2; обязании конкурсного управляющего Юдакова В.В. заключить с Соловьевой О.А. договоры купли-продажи имущества должника - договор купли-продажи права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком 14Ю (кадастровый номер 77:17:0000000:2799, 50-21-7-14Ю) по цене предложения 100 руб. и договор купли-продажи права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком 14Ю/1 (кадастровый номер 77:17:0000000:213, 50-21-7-14Ю/1) по цене предложения 100 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2015, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Соловьева О.А. просила состоявшиеся по обособленному спору судебные акты отменить.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.05.2016 (судья Букина И.А.) кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании Соловьева О.А. просила кассационную жалобу удовлетворить, а конкурсный управляющий и представитель ООО "АвтоДорСтрой" возражали против ее удовлетворения.

Проверив материалы обособленного спора, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в обособленном споре лиц, Судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат частичной отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что собранием кредиторов кооператива 29.04.2014 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (далее - Положение).

На торги выставлялось право постоянного (бессрочного) пользования двумя земельными участками общей площадью 5 га, расположенными на территории пансионата "Ватутинки" в Московской области.

После того как не состоялись первоначальные и повторные торги в форме аукциона, имущество было выставлено на продажу посредством публичного предложения с начальной ценой, составившей 166 050 000 руб.

В результате поэтапного снижения (каждые четыре дня на 10%) цена опустилась до 16 605 000 руб., однако желающий приобрести имущество так и не был выявлен, после чего земельные участки сняты конкурсным управляющим с торгов.

23.12.2014 собранием кредиторов принято решение о необходимости дальнейшей реализации имущества за 16 605 000 руб. с понижением стоимости на 2% каждые пять дней торгов. Последний этап - с понижением стоимости до 1 рубля.

Поскольку до последнего этапа имущество также не было реализовано, 30.03.2015 с 00 час. 00 мин. начальная цена по обоим лотам последовательно уменьшена и составила 1 рубль в соответствии с графиком снижения цены.

Вместе с тем, организатор торгов в лице конкурсного управляющего должником Юдакова В.В. отказал ей в допуске к участию в торгах в связи с непредставлением документа, подтверждающего оплату задатка по каждому лоту, который в соответствии с Положением должен составлять 5% от начальной продажной цены.

Полагая приведенные конкурсным управляющем основания для отказа в допуске к участию в торгах незаконными, Соловьева О.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суды трех инстанций, сославшись на положения статей 110, 111 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), а также статей 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, указали, что размер вносимого задатка на стадии публичного предложения должен исчисляться от начальной продажной цены имущества (166 050 000 руб.).

Поскольку вместо 5% (8 302 500 руб.) от данной суммы Соловьева О.А. внесла 100 руб. задатка по каждому лоту, суды пришли к выводу о правомерности действий организатора торгов по отказу ей в допуске к участию.

Между тем судами не учтено следующее.

Особенность публичного предложения как формы реализации имущества должника состоит в том, что снижение цены происходит пошагово (поэтапно) до тех пор, пока какое-либо лицо не выразит желание приобрести имущество и не представит организатору торгов надлежаще оформленную заявку, в которой указана цена приобретения, равная цене соответствующего этапа публичного предложения либо превышающая ее.

В рассматриваемом случае продажа имущества кооператива осуществлялась именно посредством публичного предложения, к которому в соответствии с пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве (здесь и далее - в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ) субсидиарно применяются общие правила о продаже предприятия должника.

По смыслу пунктов 8 - 10 статьи 110 Закона о банкротстве для участия в торгах по продаже имущества должника претендент должен вместе с представлением заявки внести задаток в размере и в сроки, установленные организатором торгов. При этом размер задатка исчисляется от начальной продажной цены предприятия.

Таким образом, в настоящем деле на разрешение судов передан вопрос о том, что следует понимать под "начальной ценой продажи" и как исчислять размер задатка применительно к каждой стадии публичного предложения, носящей самостоятельный характер.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды сочли, что, независимо от цены определенного этапа публичного предложения, задаток необходимо перечислять на специальный счет в размере, исчисленном исходя из цены продажи первого этапа публичного предложения (начальной продажной цены).

Судебная коллегия полагает указанный вывод ошибочным.

Помимо того что задаток в определенной степени обеспечивает исполнение обязательства (статьи 329 и 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), его функция состоит еще и в том, что риск потерять соответствующую денежную сумму при отказе от заключения договора (пункт 16 статьи 110 Закона о банкротстве) стимулирует к участию в торгах только тех лиц, которые действительно намерены приобретать имущество, выставленное на торги.

При этом законодательное ограничение размера задатка (не более 20% начальной цены продажи предприятия - абзац 10 пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве) направлено на предотвращение злоупотребления со стороны организаторов торгов, которое может выражаться в установлении необоснованно высокой суммы задатка и, как следствие, вести к снижению привлекательности продаваемого объекта и закрытию доступа потенциальным покупателям к участию в торгах.

Таким образом, существующий баланс между необходимостью внесения задатка и ограничением его размера создает возможность сформировать наиболее конкурентоспособный состав участников торгов применительно к конкретной цене предложения, что обеспечивает последующее максимально полное и скорейшее удовлетворение требований кредиторов.

Следовательно, для достижения соответствующих целей необходимо, чтобы размер задатка исчислялся исходя из той цены, которая является начальной продажной на конкретном этапе публичного предложения и на основании которой организатором торгов принимаются заявки от потенциальных покупателей.

Расчет задатка исходя из начальной продажной цены аукциона или предшествующих этапов публичного предложения фактически нарушает законодательное ограничение размера задатка и приводит к нелегитимности торгов, поскольку блокирует доступ к участию в них претендентов, способных оплатить в конкурентной борьбе цену текущего этапа.

В рассматриваемом же случае размер задатка не только превышал 20% барьер, но и превосходил общую стоимость двух лотов в несколько миллионов раз, что очевидно противоречит как смыслу внесения задатка, так и самой природе поиска покупателя посредством торгов.

Между тем указанная обязанность организатором торгов нарушена.

Следует также отметить, что согласно закону победителю торгов сумма задатка не возвращается (абзац 10 пункта 15 статьи 110 Закона о банкротстве). В спорной же ситуации судами установлено (и конкурсный управляющий подтвердил данное обстоятельство в судебном заседании), что обществу сумма задатка в размере 8 302 500 руб. возвращена за вычетом суммы, предложенной в заявке (2 рубля). Следовательно, возвратив сумму задатка (за минусом 2 рублей), организатор торгов тем самым признал, что правовая природа задатка не соответствовала закону.

При таких условиях состоявшиеся торги не могут быть признаны легитимными.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание и на тот факт, что на торгах реализации подлежало право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, однако распоряжение таким правом согласно пункту 3 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещено, что судами первой, апелляционной и кассационной инстанций также не учтено.

Поскольку судами допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов Соловьевой О.А. в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат частичной отмене. Решение конкурсного управляющего об отказе Соловьевой О.А. в допуске к участию в торгах, а также сами торги и заключенные по их результатам договоры купли-продажи на основании пунктов 12, 15 статьи 110 Закона о банкротстве и статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат признанию недействительными.

Судебные акты в части требований Соловьевой О.А. о признании ее участником и победителем торгов и обязании конкурсного управляющего заключить с ней договоры купли-продажи земельных участков подлежат оставлению без изменения, поскольку на торгах, признанных недействительными, не может быть выявлен победитель. Кроме того, у организатора торгов (конкурсного управляющего должником) отсутствуют правовые основания оформлять сделку по распоряжению земельным участком, находящимся у должника в постоянном (бессрочном) пользовании.

Руководствуясь статьями 291.11 - 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определение Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2015 по делу N А40-117109/2010 в части отказа в удовлетворении заявления о признании недействительным решения организатора торгов об отказе Соловьевой Оксане Александровне в допуске к участию в торгах N 522-ОТПП, признании недействительными торгов N 522-ОТПП в части лотов N 1 и N 2 и заключенных по итогам торгов договоров купли-продажи отменить.

Признать недействительным решение организатора торгов Юдакова Виктора Владимировича об отказе Соловьевой Оксане Александровне в допуске к участию в торгах N 522-ОТПП по лоту N 1 и лоту N 2.

Признать недействительными торги N 522-ОТПП в части лотов N 1 и N 2, оформленные протоколами по результатам торгов от 30.03.2015 N 522-ОТПП/2/1 и N 522-ОТПП/2/2, и признать недействительными договоры купли-продажи лотов N 1 и N 2, заключенные по итогам торгов N 522-ОТПП между производственным строительно-монтажным кооперативом "Воскресенский" и обществом с ограниченной ответственностью "АвтоДорСтрой".

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Судебная практика и законодательство

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа, руководствуясь положениями статей 110, 111 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", отметил ошибочность названного вывода и, сославшись на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2016 N 305-ЭС16-3457, указал, что размер задатка исчислялся исходя из той цены, которая является начальной продажной на конкретном этапе публичного предложения и на основании которой организатором торгов принимаются заявки от потенциальных покупателей.

Отказывая в удовлетворении требований Длугашевского А.В. в части применения последствий недействительности сделки в виде признания его победителем торгов, суд апелляционной инстанции, выводы которого поддержал суд округа, руководствуясь положениями статей 167, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность в качестве последствия признания торгов недействительными признать победителем таких торгов какое-либо иное лицо. На торгах, признанных недействительными, не может быть выявлен победитель, что согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2016 N 305-ЭС16-3457.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: