Право какого государства должно регулировать вопрос о моменте перехода права собственности

Обновлено: 26.04.2024

ВЕНСКАЯ КОНВЕНЦИЯ
о правопреемстве государств в отношении
государственной собственности,
государственных архивов
и государственных долгов

Государства-участники настоящей Конвенции,

учитывая глубокие изменения в международном сообществе, обусловленные процессом деколонизации,

учитывая также, что другие факторы могут в будущем приводить к случаям правопреемства государств,

будучи убежденными в этих обстоятельствах в необходимости кодификации и прогрессивного развития норм, касающихся правопреемства государств в отношении государственной собственности, государственных архивов и государственных долгов как средства обеспечения более надежной правовой основы международных отношений,

отмечая, что принципы свободного согласия, добросовестности и pacta sunt servanda получили всеобщее признание,

подчеркивая важное значение кодификации и прогрессивного развития международного права, в которых заинтересовано международное сообщество в целом и которые имеют особое значение для укрепления мира и международного сотрудничества,

полагая, что вопросы, касающиеся правопреемства государств в отношении государственной собственности, государственных архивов и государственных долгов, имеют особое значение для всех государств,

принимая во внимание принципы международного права, воплощенные в Уставе Организации Объединенных Наций, такие, как принципы равноправия и самоопределения народов, суверенного равенства и независимости всех государств, невмешательства во внутренние дела государств, запрещения угрозы силой или ее применения и всеобщего уважения и соблюдения прав человека и основных свобод для всех,

напоминая, что уважение территориальной целостности и политической независимости любого государства является требованием Устава Организации Объединенных Наций,

принимая во внимание положения Венских конвенций о праве международных договоров 1969 года и о правопреемстве государств в отношении договоров 1978 года,

подтверждая, что вопросы, не регулируемые настоящей Конвенцией, по-прежнему регулируются нормами и принципами общего международного права,

договорились о нижеследующем:

Часть I
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1
Сфера применения настоящей Конвенции

Настоящая Конвенция применяется к последствиям правопреемства государств в отношении государственной собственности, государственных архивов и государственных долгов.

Статья 2
Употребление терминов

1. Для целей настоящей Конвенции:

а) "правопреемство государств" означает смену одного государства другим в несении ответственности за международные отношения какой-либо территории;

b) "государство-предшественник" означает государство, которое было сменено другим государством в случае правопреемства государств;

с) "государство-преемник" означает государство, которое сменило другое государство в случае правопреемства государств;

d) "момент правопреемства государств" означает дату смены государством-преемником государства-предшественника в несении ответственности за международные отношения применительно к территории, являющейся объектом правопреемства государств;

е) "новое независимое государство" означает государство-преемник, территория которого непосредственно перед моментом правопреемства государств являлась зависимой территорией, за международные отношения которой было ответственно государство-предшественник;

f) "третье государство" означает любое государство, которое не является ни государством-предшественником, ни государством-преемником.

2. Положения пункта 1, касающиеся употребления терминов в настоящей Конвенции, не затрагивают употребление этих терминов или значений, которые могут быть приданы им во внутреннем праве любого государства.

Статья 3
Случаи правопреемства государств, подпадающие
под действие настоящей Конвенции

Настоящая Конвенция применяется только к последствиям правопреемства государств, которое осуществляется в соответствии с международным правом и, в особенности, в соответствии с принципами международного права, воплощенными в Уставе Организации Объединенных Наций.

Статья 4
Применение настоящей Конвенции во времени

1. Без ущерба для применения любых норм, изложенных в настоящей Конвенции, под действие которых подпадали бы последствия правопреемства государств в силу международного права независимо от настоящей Конвенции, она применяется исключительно в отношении правопреемства государств, которое наступило после ее вступления в силу, если не достигнута иная договоренность.

2. Государство-преемник может в момент выражения своего согласия быть связанным настоящей Конвенцией или в любой последующий момент сделать заявление, что оно будет применять ее положения к своему собственному правопреемству государств, наступившему до вступления настоящей Конвенции в силу, в своих взаимоотношениях с любым другим договаривающимся государством или с любым другим государством-участником Конвенции, которое сделает заявление о своем согласии с указанным заявлением этого государства-преемника. С даты вступления Конвенции в силу между государствами, сделавшими заявления, или с даты заявления о согласии - в зависимости от того, какая из них является более поздней, - положения настоящей Конвенции будут применяться к последствиями правопреемства государств с момента этого правопреемства государств.

3. Государство-преемник может в момент подписания настоящей Конвенции или в момент выражения своего согласия быть связанным ею сделать заявление, что оно будет временно применять ее положения к своему собственному правопреемству государств, наступившему до вступления настоящей Конвенции в силу, в своих взаимоотношениях с любым другим договаривающимся или подписавшим ее государством, которое сделает заявление о своем согласии с указанным заявлением этого государства-преемника; с даты такого заявления о согласии положения настоящей Конвенции будут применяться временно к последствиям правопреемства государств во взаимоотношениях между этими двумя государствами с момента этого правопреемства государств.

4. Заявление в соответствии с пунктами 2 или 3 должно содержаться в письменном уведомлении, направляемом депозитарию, который будет информировать участников настоящей Конвенции и государства, имеющие право стать ее участником, об указанном уведомлении и о его содержании.

Статья 5
Правопреемство в других областях

Ничто в настоящей Конвенции не должно рассматриваться как предрешающее в каком-либо отношении любой вопрос, касающийся последствий правопреемства государств в других областях, помимо тех, которые предусмотрены в настоящей Конвенции.

Статья 6
Права и обязанности физических или
юридических лиц

Ничто в настоящей Конвенции не должно рассматриваться как предрешающее в каком-либо отношении любой вопрос, касающийся прав и обязательств физических или юридических лиц.

Часть II
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Раздел 1. Введение

Статья 7
Сфера применения настоящей Части

Статьи настоящей Части применяются к последствиям правопреемства государств в отношении государственной собственности государства-предшественника.

Статья 8
Государственная собственность

Для целей статей настоящей Части "государственная собственность государства-предшественника" означает имущество, права и интересы, которые на момент правопреемства государств, принадлежали согласно внутреннему праву государства-предшественника этому государству.

Статья 9
Последствия перехода государственной
собственности

Переход государственной собственности
государства-предшественника влечет за собой прекращение прав этого
государства и возникновение прав государства-преемника на
государственную собственность, которая переходит к
государству-преемнику с учетом положений статей настоящей Части.

Статья 10
Дата перехода государственной собственности

Если иначе не договорено заинтересованными государствами или не решено соответствующим международным органом, датой перехода государственной собственности государства-предшественника является момент правопреемства государств.

Статья 11
Переход государственной собственности
без компенсации

С соблюдением положений статей настоящей Части и если иначе не договорено заинтересованными государствами или не решено соответствующим международным органом, переход государственной собственности государства-предшественника к государству-преемнику происходит без компенсации.

Статья 12
Отсутствие последствия правопреемства государств
для собственности третьего государства

Правопреемство государств как таковое не затрагивает имущества, прав и интересов, которые в момент правопреемства государств находятся на территории государства-предшественника и которые в указанный момент принадлежат согласно внутреннему праву государства-предшественника третьему государству.

Статья 13
Сохранение и невредимость государственной
собственности

Для целей применения положений статей настоящей Части государство-предшественник принимает все меры по предотвращению ущерба или уничтожения государственной собственности, которая переходит к государству-преемнику в соответствии с этими положениями.

Раздел 2. Положения, относящиеся к
определенным категориям правопреемства государств

Статья 14
Передача части территории государств

1. Когда часть территории государства передается этим государством другому государству, переход государственной собственности от государства-предшественника к государству-преемнику регулируется соглашением между ними.

2. В случае отсутствия такого соглашения:

а) недвижимая государственная собственность государства-предшественника, находящаяся на территории, являющейся объектом правопреемства государств, переходит к государству-преемнику;

b) движимая государственная собственность
государства-предшественника, связанная с деятельностью
государства-предшественника в отношении территории, являющейся
объектом правопреемства государств, переходит к
государству-преемнику.

Статья 15
Новое независимое государство

1. Когда государство-преемник является новым независимым государством:

b) недвижимая собственность, принадлежавшая территории, являющейся объектом правопреемства государств, находящаяся за ее пределами и ставшая государственной собственностью государства-предшественника в период зависимости, переходит к государству-преемнику;

с) недвижимая государственная собственность
государства-предшественника, иная, чем указанная в подпункте b, и
находящаяся за пределами территории, являющейся объектом
правопреемства государств, в образовании которой принимала участие
зависимая территория, переходит к государству-преемнику в доле,
соответствующей вкладу зависимой территории;

d) движимая государственная собственность
государства-предшественника, связанная с деятельностью
государства-предшественника в отношении территории, являющейся
объектом правопреемства государств, переходит к
государству-преемнику;

е) движимая собственность, принадлежащая территории, являющейся объектом правопреемства государств, и ставшая в период зависимости государственной собственностью государства-предшественника, переходит к государству-преемнику;

f) движимая государственная собственность
государства-предшественника, иная, чем собственность, указанная в
подпунктах d и е, в образовании которой принимала участие зависимая
территория, переходит к государству-преемнику в доле,
соответствующей вкладу этой зависимой территории.

2. Когда новое независимое государство образовано из двух или нескольких зависимых территорий, переход государственной собственности государства-предшественника или государств-предшественников к новому независимому государству регулируется в соответствии с положениями пункта 1.

3. Когда зависимая территория становится частью территории государства, иного, чем государство, которое несло ответственность за ее международные отношения, переход государственной собственности государства-предшественника к государству-преемнику регулируется в соответствии с положениями пункта 1.

4. Соглашения, заключенные между государством-предшественником и новым независимым государством для регулирования правопреемства в отношении государственной собственности государства-предшественника иным образом, чем в соответствии с пунктами 1 - 3, не должны наносить ущерба принципу неотъемлемого суверенитета каждого народа над его богатствами и природными ресурсами.

Статья 16
Объединение государств

Когда два или несколько государств объединяются и тем самым образуют одно государство-преемник, государственная собственность государств-предшественников переходит к государству-преемнику.

Статья 17
Отделение части или частей территории государства

1. Когда часть или части территории государства отделяются от него и образуют государство-преемник, и если государство-предшественник и государство-преемник не условились иначе:

Между Чайкиным и Петровым был заключен предварительный договор, предусматривающий покупку Чайкиным дома Петрова, расположенного по адресу: г. Псков, Нижегородская улица, д. 7, по цене 5 млн. руб. По истечении 6 месяцев после заключения предварительного договора Петров продал дом своему родственнику Свиридову по цене 4,5 млн. рублей.

Чайкин предъявил иск к Петрову о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному между ответчиком и третьим лицом. В качестве основания своего иска истец сослался на то, что он является стороной предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного с ответчиком. Однако ответчик заключил договор купли-продажи не с истцом, а с другим лицом. По его мнению, к отношениям сторон по аналогии может быть применена норма ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

1. Являются ли отношения схожими (аналогичными)?

2. При каких условиях к отношениям сторон допускается применение законодательства по аналогии?

3. Подлежит ли иск удовлетворению?

Первый и самый главный вопрос, который в таком случае возникает у лица, с которым НЕ заключили основной договор — можно ли, основываясь на том, что ранее был заключен предварительный договор, тем или иным образом всё-таки получить в свою собственность спорный объект - признать договор со вторым покупателем недействительным, или истребовать данное имущество у продавца или у второго покупателя, или решить вопрос как-то иначе, но с тем же результатом?

К сожалению ответ будет однозначно отрицательным. Сама по себе сделка купли-продажи, совершенная со вторым покупателем, недействительной не является. Дело в том, что, в соответствии со ст.168 ГК РФ, недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.

В данном случае можно было бы признать договор со вторым покупателем недействительным, если бы закон прямо запрещал продавцу отчуждать (продавать, обменивать, дарить и т.п.) имущество, в отношении которого был заключен предварительный договор.

Другой вариант — если бы закон прямо обязывал продавца продать данное имущество только тому лицу, с кем был заключен предварительный договор. Но в том-то и дело, что ни первого, ни второго варианта в данной ситуации нет, закон никаких подобных ограничений не содержит. Собственник имущества имеет право распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению (ст.209 ГК РФ), и факт заключения предварительного договора никак это право собственника не ограничивает. Заключив предварительный договор, собственник (по нашей терминологии — продавец) пока еще не принимает на себя обязанность передать конкретное имущество (недвижимость) в собственность покупателя, он лишь обязуется заключить такой договор купли-продажи в будущем. Иными словами, предметом предварительного договора сам объект недвижимости не является (стороны пока что договариваются не об этом объекте, а только о том, чтобы в будущем заключить договор), а стало быть, никакие новые права и обязанности (ограничения, обременения) в отношении этого объекта на основании предварительного договора не возникают. А коли так, то у собственника (продавца) после заключения предварительного договора остается столько же прав в отношении данного объекта, сколько было и до этого: если он раньше мог свободно распоряжаться им по своему усмотрению (продать, подарить и т.п. любому лицу), то и теперь он имеет полное право это сделать. К тому же, коль скоро речь идет о недвижимом имуществе, ограничения (обременения) прав на такое имущество подлежат государственной регистрации и, соответственно, вступают в силу с момента регистрации. А государственная регистрация в данном случае возможна, если исходить из смысла Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см., в частности, ст.17), при условии предоставления на регистрацию договора, на основании которого такое ограничение установлено. Однако государственная регистрация предварительного договора продажи недвижимости действующим законодательством не предусматривается в принципе (и это однозначно подтверждается судебной практикой)! Поэтому и с точки зрения закона о государственной регистрации, нет оснований говорить о том, что предварительный договор налагает на собственника какие-либо ограничения. В итоге мы можем видеть следующее: заключая договор купли-продажи со вторым покупателем, собственник недвижимости (продавец) действует в пределах своих прав собственника, он распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, за пределы каких-либо установленных законом ограничений он при этом не выходит (по той причине, что таких ограничений закон не содержит). Иными словами, нельзя говорить о том, что его действия «не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов», а поэтому оснований для признания заключенного им со вторым покупателем договора купли-продажи недействительным нет.

Иные способы истребовать имущество от второго покупателя также неприменимы. В частности, закон не предусматривает для покупателя по предварительному договору возможности обращения в суд с иском ко второму покупателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи. Такое требование может заявить участник общей долевой собственности, если другой сособственник продал свою долю в праве собственности с нарушением правил о преимущественном праве покупки (п.3 ст.250 ГК РФ). Ситуация, может быть, в чем-то и сходная, но только в чем-то. В то же время, различия между этой ситуацией и предварительным договором существенное: за участником общей долевой собственности закон признаёт преимущественное право покупки доли, о чем прямо указано в законе. Наличие такого преимущественного права, предусмотренного законом, как раз и дает сособственнику возможность обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности приобретателя доли. За лицом же, заключившим предварительный договор в качестве потенциального покупателя, закон такого права не признаёт. И, конечно, также не подходит для данной ситуации возможность, предусмотренная в ст.398 ГК РФ, а именно: отобрание спорного объекта у должника (продавца) и передача его покупателю, заключившему предварительный договор. Данная статья распространяется на ситуации, когда не исполняется обязательство передать имущество в собственность, но в результате заключения предварительного договора такое обязательство еще не возникает, возникает лишь обязанность заключить основной договор в будущем. Стало быть, и предусмотренных в ст.398 ГК РФ оснований требовать передачи имущества нет.

Что касается вопроса про применимость аналогии закона.

Под аналогией закона понимается решение конкретной ситуации путем применения нормы закона, регулирующей сходные отношения. Возможность применения аналогии закона предусмотрена рядом нормативных актов (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 421 ГК РФ, ст. 5 СК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ, ч. 5 ст. 3 АПК РФ, ч. 4 ст. 2 КАС РФ). Из анализа указанных норм следует, что для применения аналогии закона должны одновременно соблюдаться следующие условия:
— отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай (если обычай является источником права для этого вида отношений);
— имеется законодательство, регулирующее сходные отношения;
— применение аналогии закона не противоречит существу отношений.
Несоблюдение хотя бы одного из указанных условий влечет невозможность применения аналогии закона.

К сожалению аналогия закона к данным правоотношениям неприменима, так как режим долевой собственности регулируется специальными нормами ГК. К вопросам предварительного и основного ДКП недвижимого имущества имеются собственные правовые нормы, которые определяют порядок перехода прав на него от одного лица к другому.

Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.

Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст.234 ГК РФ. Было такое дело в адвокатской практике, когда гражданин С. пришел к адвокатское бюро на консультацию уже получив отрицательное для него решение суда с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования гражданина С. были основаны на ст.234 ГК РФ, где он указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. В силу этого, лицо, до приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен. В противном случае, вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, вы должны привлечь в качестве заинтересованного лица к участию в деле государственного регистратора. Получив решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, вы смело регистрируете свое право собственности в ЕГРП. В своей практике, мы предъявляли иски и в силу ст. 268 ГПК РФ или ч. 3 ст. 222 АПК РФ об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, и положительное решение являлось основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу. Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Часто возникают вопросы у наследников такого имущества. Поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не включается в наследственную массу. Наследники, принявшие наследство - земельный участок, на котором осуществлена постройка, вправе требовать признания за ними права собственности на нее.

А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Нам часто задают вопрос, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может ли признаваться самовольной постройкой. Да, и на него распространяются все вышеназванные нормы ГК РФ.

Стороны контракта выбрали в качестве применимого права государства Х. в период действия договора право государства Х изменилось таким образом, что существенно изменилось регулирование обязательств сторон контракта. Между сторонами возник спор по контракту

Какое право должно быть применимо судом: 1) действующим на момент заключения договора 2) действующие на момент исполнения (неисполнения) сторонами своих обязательств 3) действующие на момент возникновения спора 4) действующие на момент рассмотрения судом дела по спору между сторонами?

Какие правовые акты, статьи регламентирует ответ.

Ответы на вопрос:

Тут уж по российскому законодательству отвечу Вам (в сранах СНГ на сколько знаю эти нормы одинаковые - типовые"

Статья 4 ГК РФ. Действие гражданского законодательства во времени

1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

2. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом действует закон, который был действующим на момент заключения договора, а последующие изменения могут иметь силу, если в законе прямо об этом будет сказано.

Существует важный правовой нюанс, связанный с переходом права собственности после оформления сделки купли-продажи. В большинстве договоров предполагается немедленная передача права собственности (то есть договор вступает в силу с момента его подписания сторонами). Однако согласно ГК РФ реальный переход прав наступает только после государственной регистрации. В этой статье мы разъясним особенности этого правового механизма.

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Также следует отметить, что этот принцип распространяется и на все прочие способы передачи имущества, для которого необходимо проходить регистрацию. Например, если совершается дарение или вступают в свои права наследники, датой перехода права собственности будет именно день занесения информации в реестр.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Комментирует нотариус:

Однако следует отметить, что если государственная организация отказала в регистрации, предпринимать повторные попытки – не целесообразно. Гораздо безопаснее обратиться к нотариусу, заключить сделку нотариально и избежать повторной правовой экспертизы как обязательного условия регистрации.

Уклонение и махинации с регистрацией

Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.

Вопрос нотариусу:

Какой процент у нотариуса от сделки купли продажи?

Ответ: Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению: 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей, плюс 6 000 рублей за оказание услуг правового и технического характера.

Вопрос нотариусу:

Кто оплачивает сделку купли продажи у нотариуса? (имеется ввиду продавец или покупатель)

Ответ: По соглашению сторон нотариальные услуги может оплатить одна из сторон сделки или стороны оплачивают поровну.

Вопрос нотариусу:

Можно ли оспорить нотариальную сделку купли продажи?

Ответ: Любой документ, в том числе и нотариальную сделку, возможно оспорить в судебном порядке, если на то есть основания.

Вопрос нотариусу:

В каких случаях необходимо нотариальное удостоверение сделки купли продажи недвижимости?

Ответ: Закон обязывает нотариально удостоверять сделки в случаях отчуждения доли в праве на недвижимость, а также в случаях, когда отчуждает несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В остальных случаях - по желанию сторон..

Право какого государства должно регулировать вопрос о моменте перехода права собственности

Ответы на вопрос:

От сделки до ее регистрации

Правовой статус имущества в «переходный» период

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Уклонение и махинации с регистрацией

Вам может быть интересно: