Ответственность за проживание в нежилом помещении судебная практика

Обновлено: 25.04.2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Можно ли проживать в нежилом помещении (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Можно ли проживать в нежилом помещении

Судебная практика: Можно ли проживать в нежилом помещении

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 17 "Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением" ЖК РФ "Разрешая спор и принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 8, 15, 17, 25, 26, 29, 30, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 209, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, указав, что сохранение спорного жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии не представляется возможным, поскольку изменения в характеристики жилого помещения произведены именно в целях переоборудования для сдачи неопределенному кругу лиц и что истец имел намерение изменить назначение принадлежащего ему помещения: с жилого помещения, предназначенного для постоянного проживания, на нежилое помещение, предназначенное для предоставления гостиничных услуг, поскольку выполненные работы направлены на оптимизацию количества мест для предполагаемых проживающих лиц в данном помещении. При этом, решение о переводе принадлежащего истцу помещения из жилого в нежилое компетентными органами не принималось, а использование жилого помещения для предоставления гостиничных услуг запрещено законом."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Можно ли проживать в нежилом помещении

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Имеет ли право инвалид после выхода из психоневрологического интерната на жилье, из которого он был взят в ПНИ?
(Царькова Д.)
("Жилищное право", 2021, N 8) 2. Если квартира не в собственности, а оформлена по договору социального найма или по иному договору, также в случае, если такой договор не был расторгнут, гражданин имеет право проживать в указанном нежилом помещении.

Нормативные акты: Можно ли проживать в нежилом помещении

Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
"О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) 2. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.

В экспликации к проекту данные комнаты числятся как комнаты отдыха.

В последнее время частотприходят сотрудники полиции, требуя основания на проживание данных лиц. Ответ - гости их неудовлетворяет. Нам хотелось бы оставаться в правовой зоне.

Вопрос: Будет ли законным их проживание или временное пребывание, если да то можно развернутое обьяснение с сылками на законодательство, если нет то какой можно найти выход из данной ситуации. Заранее спасибо.

Сотрудники полиции скорее всего хотят привлечь этих людей по статье 19.15.1 КоАП РФ

1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) — от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей.

Если говорить про Москву, то будет часть 2 данной статьи

2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) — от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на юридических лиц — от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей.

Однако, как видите, в статьях говорится про ЖИЛЫЕ помещения. В Вашем же случае, исходя из информации в вопросе, помещения НЕЖИЛЫЕ, соответственно, состав правонарушения здесь не усматривается.

Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» в статье 2 дает определение месту пребывания гражданина

место пребывания — гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо не являющееся местом жительства гражданина Российской Федерации жилое помещение, в которых он проживает временно;

Таким образом, место пребывания должно иметь статус жилого помещения, что бы оно таковым считалось. В Вашей же ситуации признать данное место — местом пребывания тех людей нельзя, так как эти помещения нежилые.

Здравствуйте! Дочь имеет в собственности нежилое помещение в коттеджном посёлке в Подмосковье. Покупали специально для меня. Я художник/дизайнер и хочу туда переехать работать и жить. Помещение в собственности. Статус - свободного назначения. Помещение цокольное, но имеет большие полноценные окна и отдельный вход. Что надо предпринять что бы всё было законно? Мы москвичи. Прописка не нужна. В помещении делаем хороший ремонт и все условия для комфортной жизни и работы. Могут ли возникнуть какие либо проблемы в данной ситуации с официальным проживанием в нашей собственности? Или надо получать статус апартаментов или мастерской? Что лучше? какие различия/выгода и как получить необходимый статус?

Заранее благодарна за ответ!

Добрый день, Марина!

Как установлено положениями части 2 статьи 23 федерального закона от 30.03.1999 N 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.

Положениями ст. 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта предусмотрена административная ответственность

То есть, теоретически Вас могут привлечь к административной ответственности, в случае если установят, что Вы там проживаете. Это профиль Роспотребнадзора.

Здравствуйте, действительно за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта ст. 6.4 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность. В данном случае для привлечения к ответственности необходимо будет собрать доказательства проживания в данном помещении и, если в помещении, например, имеются бытовые приборы, необходимые для проживания, иные предметы обихода, свидетельствующие о постоянном проживании и при этом, например, соседи пояснят, что в нежилом помещении постоянно видят Вас, грубо говоря, и «день и ночь» — могут привлечь к ответственности. В данном случае по своей инициативе проводить проверку Роспотребнадзор вряд ли будет, но в случае, если поступит жалоба, например, от каких-то недоброжелателей, то сотрудники обязаны будут провести проверку в ходе которой и смогут непосредственно осмотреть помещение и при этом в связи с тем, что помещение не является жилым каких-то специальных судебных решения для посещения помещения сотрудниками уже не нужно будет, одновременно, при установлении Вашей личности и места регистрации может встать вопрос о том кто проживает по месту Вашей официальной регистрации, всё зависит от инициативы проверяющих, информация может быть направлена в МВД, в данном случае также может быть проведена проверка результат уже будет зависеть от установленных обстоятельств. Порядок перевода нежилого помещения в жилое установлен ст. 23 ЖК РФ, апартаменты или мастерская не являются жилыми помещениями, те же самые вопросы могут возникнуть. Если просто переведете нежилое помещение в жилое меньше платить надо будет за коммунальные услуги и также сможете осуществлять свою деятельность.

Уважаемый коллега! В своем ответе вы пишете, что если соседи будут видеть вашего клиента «день и ночь» в собственном нежилом помещении, то его могу привлечь к ответственности. Тогда вопрос к вам, как юристу: если привлечь, то на каком основании. Недоброжелатель, как вы выразились, обязан по закону в жалобе указать вескую причину своего недовольства. Это может быть сильный шум, пыль, грязь, мусор, неприятные запахи и так далее. Само по себе проживание людей в помещении, не имеющем официального статуса жилого, даже если они там находятся круглые сутки никаких проблем и неудобств для соседей не создает и в принципе создать не может. И для чего тогда переводить это помещение в жилое? На то нужно немало времени и средств. Единственный плюс, который вы указали — при переводе в жилое придется придется меньше платить за коммунальные услуги. Тут я с вами абсолютно согласен, но в данном случае этой выгодой можно пренебречь — художник/дизайнер в своей работе не использует промышленное оборудование, потребляющее большое количество электроэнергии и воды. В итоге экономия буде незначительной.

На том основании, что нельзя проживать в нежилом помещении, а какое будет основание для жалобы не имеет значения, если ней отражены факты требующие проверки. Причем здесь веские причины недовольства? Недовольства могут быть по любым причинам, а факты нарушения закона, которые будут выявлены в жалобе даже, если они не связаны непосредственно с самим основным предметом жалобы в любом случае требуют проверки и оценки уполномоченным сотрудником. Может быть и сознательная гражданская позиция человека в связи с нарушением запрета проживания в нежилом помещении. Какое оборудование использует художник мне не известно и непосредственно экономическими расчетами я не занимался, потому что не являюсь экономистом и чужую экономическую отрасль знаний могу оценивать только номинально, как юрист.

Здравствуйте, Марина! Можно подумать о переводе части Вашего нежилого помещения в жилое (если условия помещения позволяют это сделать — глава 3 ЖК РФ ). Для этого нужно обратиться с соответствующим пакетом документов в орган местного самоуправления.

Уважаемая Марина! В данной ситуации мы сталкиваемся с тем случаем. когда лучший способ решить проблему — это перестать ею заниматься. Право на выбор места пребывания и жительства гарантируется Конституцией.

Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»

Статья 1. Право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и международными актами о правах человека каждый гражданин Российской Федерации имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации.

Ограничение права граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона.

Лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации и законно находящиеся на ее территории, имеют право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации в соответствии с Конституцией и законами Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.

Далее. вы пишете. что в помещении сделан хороший ремонт и все условия для комфортной жизни. Получается, что помещение хоть и не имеет статуса жилого, но оно соответствует всем санитарно-эпидемиологическим требованиям. Прописки нет, но это не имеет никакого значения - помещение у вас в собственности.

Что касается Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», то пункт 2 статьи 23 гласит следующее — заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.

В вашем случае помещение пригодно для проживания, хотя по статусу является нежилым. Читаем дальше — " предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается" Но в данном случае ситуация совсем другая — граждане сами изъявили желание проживать в этом помещении, следовательно никакого нарушения закона здесь нет и быть не может. Это получается, что человек, добровольно переночевавший в нежилом помещении (скажем, собственном гараже), сразу становится правонарушителем со всеми вытекающими последствиями.

Резюмируя вышесказанное, скажу вам: никаких проблем с официальным проживанием в вашей собственности быть не может по определению, потому что нет признаков нарушения законодательства.

И не тратьте время и деньги на получение каких-то никчемных и ненужных статусов.

Здравствуйте. Начал оказывать услуги хостела в нежилом помещении. Подал уведомление в роспотребнадзор о начале деятельности по ОКВЭД 55.23(деятельность прочих мест для проживания).Получили информацию о невозможности организации хостела в нежилом помещении. Санитарные и пожарные нормы в большинстве соблюдены. Может ли роспотребнадзор запретить деятельность моего хостела в нежилом помещении? А если не может запретить-укажите пожалуйста статьи ЖК РФ разрешающие временное проживание граждан в нежилом помещении. Уточните пожалуйста-временное проживание и пребывание-это одно и тоже?

Здравствуйте. Законодательство не запрещает организовывать хостелы в не жилых помещениях. Требования к хостелам прописаны в ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», согласно ГОСТУ

Поэтому отказ Роспотребнадзора только на основании того, что хостел будет располагаться в нежилом помещении незаконен. Отказать в согласовании могут только в случае несоответствия требования ГОСТ. Если отказ все же будет, то необходимо его обжаловать.

Если применительно к иностранцам, то временное пребывание это когда иностранец не имеет вида на жительство или разрешения на временное проживание в РФ. Временно проживающим в РФ считается иностранный гражданин, получивший разрешение на временное проживание.

Применительно к гражданам РФ — Местом пребывания является место, где гражданин временно проживает, — гостиница, санаторий, и т.п., т.е. жилое помещение, не являющееся местом жительства. А местом жительства будет место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает на основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Здравствуйте, Олег Юрьевич.

Данную информацию получили устно или был письменный отказ?

На каком основании они отказывают Вам?

Что значит, почти соблюдены. В данном случае, они должны быть полностью соблюдены.

Санитарные и пожарные нормы в большинстве соблюдены. Может ли роспотребнадзор запретить деятельность моего хостела в нежилом помещении? А если не может запретить-укажите пожалуйста статьи ЖК РФ разрешающие временное проживание граждан в нежилом помещении.
олег юрьевич

Смотрите, есть тут две стороны медали:

1. Есть приказ Минэкономразвития № 197 «Об утверждении положения о государственной системе классификации гостиниц и прочих средств размещения». В нем сказано, чток средствам размещения относятся и гостиницы, и хостелы, и модели, а номером является одно или несколько жилых помещений с необходимым оборудованием и мебелью.

Постановление правительства РФ №490 (от 25.04.1997 года) «Об учреждении правил предоставления гостиничных услуг»
«гостиница и иное средство размещения» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг (далее — гостиница);

ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение
1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Статья 23. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям
1. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
2. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
3. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Поэтому, я считаю, что отказ Вам в размещении хостела в нежилом помещении незаконен!

С уважением, Михаил

Что касается граждан РФ, то здесь все понятно. Применимо к иностранцам — это получение ими РВП.

Про незаконность размещения хостела в не жилом помещении нам просто сказал знакомый с роспотребнадзора а официального запрета ни устно ни письменно не получали.
олег юрьевич

Устное высказывание Вашего знакомого, Олег Юрьевич, к ответу росреестра никак не относится.

Вам нужно получить либо разрешение либо отказ в письменном виде.

А что касается требований СЭС и противопожарной службы, то Вам нужно будет полностью их соблюсти. Данное условие обязательно

Получили информацию о невозможности организации хостела в нежилом помещении. Санитарные и пожарные нормы в большинстве соблюдены.
олег юрьевич

Здравствуйте. А отказ по каким основаниям и что значит «в большинстве соблюдены»? Если не соблюдены в полной мере, то оказывать деятельность Вы не имеете право.

Нужно знать почему у Р. такое мнение, на чём основано.

Здравствуйте Александр! Спасибо за ответ. Ситуация следующая----- мы с женой купили мебель и оборудование для хостела в помещении где раньше находился хостел (как я понял-нелегально) -согласований никаких нет ни с какими госструктурами. Соответственно подписали договор аренды с собственником этого помещения(не жилое). Имеется пож. сигнализация.вентиляция в туалетах душевых . Уведомление в роспотреб подали сразу же.До нас хостел там был 2 года-даже был заключен договор с госструктурой на заселение беженцев с Украины. Но правоустанавливающих документов нет. По сути мы купили мебель и хотим это дело по организации хостела узаконить. Какие должны быть наши действия дальше?Деятельность то мы ведем. Не грозит ли нам закрытие иштрафы? Про незаконность размещения хостела в не жилом помещении нам просто сказал знакомый с роспотребнадзора а официального запрета ни устно ни письменно не получали.То есть как я понимаю-нам надо вызвать какую то комиссию чтоб она установила какие согласования требуются для продолжения деятельности? Спасибо.

Нежилое помещение отдельное или в МКД? Если в МКД то оформлен ли перевод в нежилое официально?

Вы спрашиваете, какая ответственность для вас может наступить?

Если будут установлены нарушения Роспотребнадзор может составить административный протокол по ст.6.4 КОАП РФ -нарушение санитарно- эпиде-

итологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений, транспорта Для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность предусмотрен штраф от 1 до до 2 т.р.

или администратиное приостаноление деятельности на срок до 90 суток, если

у вас открыто юридическое лицо, то штраф от 10 до 20 т.р. или административное

приостановление деятельности на срок до 90 суток

Олег! Вам следует перевести комнаты, где размещаются жильцы хостела из нежилого помещения в жилое. Как правильно процитировал коллега Панков,

в нежилых помещениях могут располагаться только подсобные помещения хостела, а жилые комнаты по статусу должны быть жилым помещением. ст.22 Жилищного

Кодекса РФ допускает такой перевод при соблюдении требований к жилым помещениям. Перевод осуществляют органы местного самоуправления, поэтому не нужно ждать, когда Роспотребнадзор прийдет и составит протокол, направит в суд, а выяснить соответствуют ли жилые помещения хостела требованиям, необходимым

для перевода. Это нужно выяснить в органе местного самоуправления, заключения

каких служб требуется для такого перевода, взять там список необходимых для

решения вопроса документов и действовать.

здравствуйте. Коллеги уже хорошо объяснили про законодательство и соблюдение санитарных норм, но есть 1 важный момент.

Далее что касается коап и ст. 6.4 — самая суровая мера это приостановка деятельности, делается через суд. Для нее нужны веские причины при не соблюдении сан норм. Если вы не уверены в их соблюдении можете обратиться в организацию (не роспотреб) и просить провести соответст. Замеры и вообще свериться с гостями и правилами. Отдельных санпин под хотела сейчас нет, но есть проект таких санпин, но он пока не принят.

У вас отдельный вход в хотел? Это важно если дом сам жилой (не связано с не жилым помещением)

Добрый день , приобрели нежилое помещение в МКД , такие помещения есть на каждом этаже , ранее к электричеству они были подключены отдельной линией без счетчиков , но после того как кто то начал злоупотреблять электроэнергией все нежилые помещения в подъезде отруюили от этой линии , и обязали делать проводку до щитка самостоятельно, заключать прямой договор с РСО и ставить счетчик, проводку всю мы мделали сами , повесили осталось делать присоединение , пломбы , вообщем подключение к линии , электрики и инженера из управляющей компании специально тянут время и никаких действий не предпринимают , в РСО говорят что если делать договор на подключение нежилого помещения напрямую нужно ип или ооо. Так же инженер управляющей компании говорит что это помещение это клаловка , и что мощность больше польше чем на пару лампочек там не положена 1 вопрос - кто должен составлять акт технологического присоединения ? 2 вопрос - как повлиять на работников управляющей компании которые очень не торопятся ничего делать? 3 вопрос -есть ли какте то ограничения по мощности для нежилого помещения ?По документом это просто нежилое помещение 4 вопрос - в какие сроки должны выполняться действия со стороны управляющей компании в помощи подключения , и что вообще они обязаны делать в данной ситуации?

Добрый вечер. Я развелся с супругой. После этого заключили мировое соглашение о разделе имущества и утвердили судом. В нем было следующее ей в собственность переходят машины и 2млн рублей которые я должен оплатить в течении года в замен я получаю гараж, нежилое помещение и 3 земельных участка. до момента оплаты нежилое помещение и 2 участка находятся в ее собственности. Я оплатил ей указанную сумму и составил расписку. Так как мы продолжали жить вместе с переоформлением я не спешил. Что было моей ошибкой. В гараже и нежилом помещении находилось все мое дорогостоящее имущество и стройматериалы для планируемой стройки дома на одном из участков. Далее так сложилась судьба меня посадили на 2 года. Теперь я освободился и получается остался с ничем и долгами. Бывшая жена продала нежилое помещение, гараж, машины и 1 участок. Расписку она тоже забрала (с собой в тюрьму я не мог ее взять), т.к. она была со всеми моими документами в нежилом помещении. Сейчас она вышла замуж и переехала в другой город. Помимо этого она обратилась к приставам со взысканием с меня 2млн рублей. В итоге она продала все наше имущество, вывезла всю компьютерную технику и мебель из нежилого помещения, стройматериалы и дорогостоящее оборудование из гаража, и ещё повесила на меня долги. Что мне делать я не знаю. На руках только мировое соглашение и постановление приставов с долгами. К тому же в период отбытия наказания моя мама платила коммуналку и прочие расходы по содержанию нежилого помещения и участков. Я в полном тупике. Извините если написал много.

Здравствуйте! Прошу разъяснить правомерность размещения пекарен в жилых многоквартирных домах с учетом изменений в СанПин в 2021 году. (Мешает шум пекарни под моей квартирой, пекарня расположена в нежилом помещении). Спасибо.

Являюсь ИП и имею 1/2 в долевой собственности нежилого помещения,доли в натуре не выделены.Имею ли я право лично вести официальную торговую деятельность на 1/2 данного помещения без разрешения второго собственника.На второй половине помещения находится торговое оборудование и личные вещи второго собственника,но он не осуществляет торговую деятельность в данный момент в помещении и всячески препятствует и запрещает мне торговать на данной территории ,при том что я пользуюсь только половиной помещения?

Апартаменты становятся все популярнее. Девелоперы предпочитают строить их, чтобы уйти от законодательных ограничений в случаях, когда возвести жилой дом по каким-то причинам невозможно. А у покупателей появляется возможность сэкономить. Но законодательство до сих пор не относит апартаменты к жилым помещениям. Это порождает ряд неудобств для жильцов. Начиная с того, что в судах владельцам такой недвижимости бывает сложнее защитить свои права. Рассказываем, с какими проблемами может столкнуться потенциальный покупатель.

Правовой статус апартаментов

В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует, юридически это нежилые помещения. Поэтому за относительную «доступность» подобной недвижимости покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, лишаясь нескольких важных преимуществ, которые имеют собственники обычных квартир.

Так, застройщик не связан нормами об обязательном обеспечении жителей детскими садами, магазинами, поликлиниками и другими важными объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются и специфические для жилья санитарные нормы, поэтому девелопер может сэкономить, например, на шумоизоляции, уборке и освещении территории.

Из-за того, что апартаменты — это нежилые помещения, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Теоретически можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью бесконечного продления. Но с этим могут возникнуть трудности, если у чиновников возникнут вопросы к назначению здания, где находится такая недвижимость. Без проблем можно получить временную регистрацию только в помещениях гостиничного типа. Если у здания другое назначения, сперва потребуется подтвердить наличие всех необходимых для жилья удобств, вроде санузла и коммуникаций. Отсутствие регистрации может «заблокировать» собственникам доступ к некоторым социальным благам, таким как школы и детские сады для детей.

Несмотря на эти особенности, популярность апартаментов растет, например в Москве за последний год количество сделок долевого участия в строительстве нежилого фонда выросло вдвое. Во-первых, покупатели такой недвижимости ждут законодательных изменений, которые закрепят статус апартаментов, и это разгоняет спрос. Во-вторых — деньги. Например, двухкомнатные апартаменты 59 кв. м недалеко от метро «Алексеевская» в Москве обойдутся покупателю в 19,5 млн руб., а двухкомнатная квартира такой же площади в том же районе, но дальше от метро приблизится по стоимости к 23 млн руб.

Налоги и аренда

Жители многоэтажек по закону (ст. 389 НК) не платят налоги за землю. Собственники апартаментов, напротив, должны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за участок, причем по повышенным ставкам, отмечает Анна Жолобова, советник КА Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Природные ресурсы/Энергетика ×

Действующее гражданское и жилищное законодательство приравнивает апартаменты к нежилым помещениям коммерческого использования. Для сравнения ставка арендной платы за землю под апарт-комплексами в Москве составляет 1,5%, а в Екатеринбурге — 6,19% от кадастровой стоимости. «Если земельный участок находится в собственности жителей апартаментов, они обязаны оплачивать земельный налог, размер которого составляет 1,5% от кадастровой стоимости», — подчеркивает юрист.

Владельцы квартир платят налог в размере лишь 0,1%. А здание, в котором находятся апартаменты, могут включить в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В связи с этим значительно повышается ставка по налогу на имущество физлиц — с 0,5% до 2% (ст. 406 НК). Младший юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании × Алена Дурнева отмечает, что у собственников есть возможность в судебном порядке исключить здание из такого списка — суды нередко выносят решения в пользу «жильцов» (например, в деле № 66а-2858/2021 Первого апелляционного суда).

«Коммуналка»

Эй, земля

В неравном положении собственники квартир и апартаментов оказываются и в вопросе приобретения прав на земельный участок. Так, по нормам жилищного законодательства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно при первой регистрации собственности на помещение. При этом собственность на землю приобретают и собственники квартир, и собственники нежилых объектов, например коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных домов.

С апартаментами ситуация другая. Собственники такой недвижимости должны выкупать земельный участок по ставкам, предусмотренным для выкупа коммерческих объектов. Еще одна опция — продолжать оплачивать аренду земли всем домом вместо застройщика. «Право аренды земли, изначально принадлежащее застройщику, переходит к собственникам помещений во вновь построенном здании по закону с момента госрегистрации их права собственности на такие объекты», — напоминает Жолобова со ссылкой на Пленум ВАС (Постановление от 17.11.2011 № 73).

Эту позицию поддержал и Верховный суд в деле № А40-143052/2020. При этом экономколлегия подчеркнула, что соарендаторы могут расторгнуть действующий договор аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и попросить о заключении нового договора аренды — уже для целей эксплуатации построенной недвижимости.

Приставы и управляющий лишат крыши над головой

Еще одна проблема, с которой могут столкнуться владельцы апартаментов: закон «Об исполнительном производстве» не предусматривает никакого иммунитета для таких помещений. То есть приставы могут забрать апартаменты за долги, а квартиру не могут. В результате оказывается, что владельцы апартаментов не защищены и могут остаться без места проживания.

Аналогичные трудности могут возникнуть у владельцев апартаментов и в случае личного банкротства, подсказывает юрист Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право Профайл компании × Анастасия Степанова. Даже если в случае банкротства должника суд выяснит, что апартаменты — единственное место жительства должника, такое имущество все равно включат в конкурсную массу и продадут с торгов.

Существует и проблема защиты интересов покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика. Покупатели квартир вправе требовать передачи жилого помещения. Тогда как дольщики, вложившие деньги в приобретение апартаментов, в случае введения в отношении должника процедуры банкротства вправе заявить лишь денежное требование с приобретением залогового статуса, объясняет Степанова.

Потребитель или нет?

Владельцы апартаментов сталкиваются с трудностями в судебных спорах не только с застройщиками или управляющими компаниями, но и с другими лицами.

Собственница апартаментов решила сделать в помещении ремонт. Работы должен был выполнить ИП, с которым заключили договор строительного подряда. Но подрядчик не закончил ремонт в оговоренный срок, поэтому заказчица решила взыскать с него деньги. Три инстанции решили, что к спорным правоотношениям не применяется закон «О защите прав потребителя», потому что апартаменты — нежилое помещение. Значит, женщина не могла претендовать на неустойку, предусмотренную потребительским законом.

При рассмотрении таких дел часто суды не применяют законодательство о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что апартаменты являются нежилыми, подтверждает Дурнева. Из-за позиции ВС практика по таким спорам должна измениться, тем более что ее включили в недавний обзор практики по «потребительским» спорам.

Туманное будущее

Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект № 1162929-7, который призван восполнить пробелы в регулировании строительства и использовании апартаментов, устранить правовую неопределенность и повысить уровень защищенности их конечных владельцев.

Инициатива предполагает введение в законодательство нового понятия — многофункциональные здания (МФЗ). Под ними будут понимать как раз апартаменты и на них распространят действие Жилищного кодекса и положения закона «Об участии в долевом строительстве». Застройщиков обяжут использовать эскроу-счетов для привлечения средств граждан и ответственности перед дольщиками. Также предлагается урегулировать вопросы приобретения прав на общее имущество в МФЗ и на участок под ним, установить особенности перепланировок и изменения назначения помещений в МФЗ, закрепить порядок проведения общих собраний собственников помещений.

По сути, идея законопроекта в его текущей редакции состоит в синхронизации правового режима апартаментов и обычных жилых помещений в многоквартирных домах.

Юрий Аксенов, партнер Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании ×

Но есть у этого законопроекта и ряд недостатков. Инициатива не решает вопрос правового статуса участка под домом с апартаментами, обращает внимание Жолобова. Если его примут, собственники жилых помещений в многофункциональном здании не получат равный объем прав в отношении земли по сравнению с собственниками квартир в «многоэтажках».

Довженко напоминает, что не все апартаменты используются для проживания. Существуют еще и сервисные апартаменты, апарт-отели, которые предназначены для предпринимательской деятельности. Законопроект никак не разграничивает эти категории. Автоматическое распространение «жилого» регулирования на сервисные апартаменты неэффективно и противоречит самому смыслу таких объектов, уверена эксперт. Поэтому в законе необходимо четко разграничивать правовое регулирование двух видов такой недвижимости.

На необходимость доработать законопроект указало и правительство, а также четыре профильных комитета нижней палаты парламента. Кабмин, например, обратил внимание на необходимость неких «переходных положений», которые будут применимы для уже построенных апартаментов. Кроме того, нужно продумать и возможность применения законодательства о долевом строительстве для новых апарт-комплексов.

А профильный комитет Госдумы по строительству и ЖКХ обратил внимание на «сырость» определения «многофункционального здания». «Под предлагаемое определение МФЗ может подпадать любой многоквартирный дом, в состав которого входят нежилые помещения», — указали депутаты. Они также не согласны, чтобы апартаменты и квартиры были приравнены друг к другу в полном объеме.

Тем не менее и комитет, и правительство рекомендовали принять законопроект в первом чтении. Дата рассмотрения законопроекта пока не назначена.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: