Кто управляет имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости государство

Обновлено: 05.05.2024

Илья Александров
Управляющий партнер,
Александров и Партнеры

Перспективы коллективного инвестирования зависят в целом от макроэкономической ситуации в стране. В то же время успешность инвестьиционной деятельности во многом зависит от условий и методов ее осуществления.

Правовое регулирование ПИФов в России

Паевые инвестиционные фонды впервые появились на российском рынке в ноябре 1996 г. Первым документом, регулирующим деятельность ПИФов, стал указ Президента РФ № 765 от 26 июля 1995 г. «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации». Положения указа были развиты и детализированы постановлениями ФКЦБ России (их на сегодняшний день существует более 30). Кроме того, в 1998 г. вышел Указ Президента РФ (№ 193 от 23 февраля 1998 г.), регламентирующий деятельность инвестиционных фондов в России.

Первые фонды работали только с государственными ценными бумагами, позднее появились фонды под управлением управляющих компаний, которые осуществляли инвестирование средств пайщиков не только в государственные ценные бумаги, но и в акции российских приватизированных предприятий.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией. Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком, приобретя пай и внеся денежные средства.

Интересы фонда представляет управляющая компания, обладающая лицензией Федеральной службы по Финансовым Рынкам на управление активами паевых инвестиционных фондов. Данный орган осуществляет правовое регулирование, регистрацию, текущий законодательный надзор и контроль деятельности ПИФов.

Передача пайщикам имущества фонда в доверительное управление управляющей компании определяется на условиях Правил Фонда, являющихся в свою очередь основным документом фонда.

Важным является тот факт, что имущество ПИФа не может быть выделено в натуральной форме, в том числе и при ликвидации фонда – пайщик получает только денежные средства.

ЗПИФ недвижимости

Инвестирование в недвижимость является привлекательной сферой деятельности для инвесторов, в первую очередь в силу того, что осуществление такой деятельности позволяет получать высокий доход с достаточно низкими сопутствующими рисками. Однако доступ на этот рынок является достаточно сложным. Ограничениями является высокая капиталоемкость инвестиций, специфика деятельности на этом рынке, а также длительный срок инвестиций.

ЗПИФ недвижимости как институт коллективных инвестиций не только решает все эти вопросы, но также за счет налоговых преференций, а именно отложенного налогообложения, позволяет повысить эффективность вложений на рынке недвижимости. Спектр возможных операций ЗПИФа на рынке недвижимости достаточно широк.

Так, активы ЗПИФа, относящегося к категории фонда недвижимости, могут быть инвестированы как в недвижимость, права на недвижимое имущество, так и в строительство. Фактически ЗПИФу доступны практически любые сделки на рынке недвижимости, как операции на вторичном рынке (купля-продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты.

В состав активов может входить даже проектно-сметная документация, что позволяет участвовать в конкурсах на застройку земельных участков с привлечением профессиональной организации, выполняющей функции Заказчика.

Основываясь на том, что ЗПИФ является, прежде всего, финансовым институтом, более целесообразным представляется обладание юридическим лицом правами на застройку, а осуществление финансирования за счет средств ПИФа.

Потенциальные участники ЗПИФа недвижимости

В качестве механизма объединения интересов владельцев прав на застройку и владельцев капитала, для создания альянсов при реализации крупных проектов, а также для осуществления налоговой оптимизации, ЗПИФ недвижимости может быть интересен не только инвесторам, имеющим капитал с достаточно длинным горизонтом инвестирования, но и компаниям, работающим на рынке недвижимости (строительным и девелоперским компаниям, риэлторам).

Таким образом, потенциальными лицами, заинтересованными в участии в деятельности ЗПИФ являются:

государственные или муниципальные структуры – в целях аккумулирования бюджетных средств и ресурсов с рынка для финансирования крупных проектов.
девелоперские компании, заинтересованные в увеличении объемов инвестиций и повышении эффективности вложений за счет налоговой оптимизации,
строительные компании с целью привлечения капитала и увеличения объемов строительства,
коммерческие банки, заинтересованные в расширении технологий финансирования строительства недвижимости и получении более высоких доходов от инвестиций,
страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и инвестиционные фонды, имеющие «длинные деньги» — в интересах диверсификации и повышения доходности инвестиций,
крупные или средние компании — в интересах реструктуризации, выделения недвижимости в отдельный бизнес, реализации инвестиционных проектов или строительства «для себя»,
физические лица — в интересах получения доходов от инвестиций или собственно недвижимости,
иностранные инвесторы, желающие инвестировать средства в российскую недвижимость.

Функции Управляющей компании при создании и управлении ЗПИФом

ЗПИФ является инструментом проектного финансирования, в связи с чем поиск непосредственных инвесторов, адресная индивидуальная работа с определенными категориями бизнеса, непосредственно зависящая от идеологии фонда является важной составляющей его успешной деятельности.

В имущество фонда могут быть переданы ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, объекты недвижимости или права на недвижимость. Все это определяет специфику вопросов, которые могут возникнуть в связи с необходимостью проведения предварительной оценки неликвидных активов, с изменяющейся котировкой ликвидных акций, длительными сроками перерегистрации прав на недвижимое имущество и т.д.

ЗПИФ недвижимости является разновидностью ПИФов, и обладает всеми его юридическими свойствами. Одним из отличий ЗПИФ является то, что ЗПИФ недвижимости формируется достаточно короткое время. Сразу же при организации фонда определяется длительность его существования. При этом, большая часть закрытых ПИФов, созданных в России, носят проектный характер, т.е. создаются под конкретный проект и/или закрытым пулом инвесторов.

В отличие от интервальных фондов, где паи можно купить и продать в определенные несколько дней, у закрытого ПИФА недвижимости такого времени нет – как правило, пайщики должны быть в деле до закрытия фонда и полной реализации проекта, (будь то строительство или купля-продажа объекта недвижимости).

Анализ ситуации на рынке коллективных инвестиций

Рынок коллективных инвестиций до недавнего времени привлекал новых игроков: создавались управляющие компании, росло количество пайщиков инвестиционных фондов. Так, по оценкам управляющих Альфа-Капитал, к 2011 году активы ПИФов на территории Российской Федерации могли бы составить около 1,2 трлн. рублей. Однако финансовый кризис осени 2008 года внес свои коррективы в такие прогнозы, и теперь все будет зависеть от того, как быстро правительствам отдельных государств удастся вернуть доверие инвесторов.
Рост рынку коллективных инвестиций обеспечили ЗПИФы. Стоимость их чистых активов, которых за второй квартал увеличилась на 8%, — до отметки в 685 млрд. рублей.

Резкое сокращение формирующихся ЗПИФов в течение второго квартала 2008 года эксперты связывали с временным отсутствием типовых правил, в связи с чем управляющие компании не имели возможности создавать ЗПИФы для квалифицированных инвесторов. Однако в 3-м квартале 2008 года в связи с событиями в рамках финансового кризиса ожидаемого подъема не произошло.

По состоянию на 2 квартал 2008 года на ЗПИФы недвижимости приходилось около 16,5% общей стоимости имущества всех российских ПИФов (около 70 млрд. из 422 млрд. рублей). По данным, представленным на сайте Национальной Лиги Управляющих, за последние три года количество ЗПИФН выросло более чем в 10 раз. Шесть из них проработали более трех лет, 31 – более двух, 69 на рынке более года.

Отметим, что около 60% закрытых фондов недвижимости финансируют строительство жилья, в том числе через приобретение инвестиционных договоров, вложение средств в строительство коттеджных поселков, и других видов жилой и коммерческой недвижимости, которая обещает принести доход.

Открытый же сегмент рынка коллективных инвестиций пережил второй квартал с потерями. В период с апреля по июнь 2008 года активы розничных ПИФов сократились на 4%, а с начала года – на 12%, до 158 млрд. рублей. Причинами сокращения эксперты называют негативную динамику фондового рынка, которая, по их мнению, и привела к снижению стоимости активов, а также выход пайщиков из фондов.

Уход пайщиков ощутили открытые фонды практически всех типов. Самые серьезные потери понесли фонды смешанных инвестиций и фонды акций. За первое полугодие 2008 года они уменьшились соответственно, на 5,1 и 4,8 млрд. рублей. Индексные фонды акций потеряли 900 млн. рублей. Только два типа открытых фондов смогли показать в полугодии положительные результаты по привлечению средств.

Несмотря на все проблемы отрасли доверительного управления активами, двадцатка крупнейших управляющих-участников мониторинга «Эксперта РА» совокупно смогла продемонстрировать положительную динамику активов в первом полугодии 2008 года. Наибольший прирост наблюдался у УК «Тройка Диалог» . За первое полугодие ее активы выросли более чем вдвое и на 30.06.2008 составили 247 млрд. рублей. Значительное увеличение средств под управлением продемонстрировали УК «ТРИНФИКО» и УК «КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент» , активы которых выросли на 79% (до 27,6 млрд. рублей) и 73% (до 34 млрд. рублей) соответственно. УК «Кит Фортис Инвестмент Менеджмент» увеличила активы под управлением на 42% (с 37 до 63 млрд. рублей). Активы УК «Росбанк» по итогам полугодия выросли на 36% (до 49,7 млрд. рублей).

Долгосрочные прогнозы относительно перспектив российского рынка коллективных инвестиций разнятся. Однако взрывного роста индустрии ПИФов и активного притока мелких инвесторов ожидают многие специалисты – насколько этот прогноз сбудется, будет зависеть от преодоления последствий финансового кризиса и быстроты возвращения инвесторов на рынок.

По оценке «Эксперта РА» объем рынка доверительного управления на конец первого полугодия 2008 года составил 1,8 трлн. рублей, сократившись по сравнению с первым кварталом на 5% (100 млрд. рублей) до уровня начала года.

К концу 2 квартала 2008 года сегмент коллективных инвестиций рынка доверительного управления активами вырос на 6%, в результате чего СЧА ПИФов превысила 842 млрд. рублей.

Формирования ЗПИФ недвижимости при его создании

Стартовые инвесторы

Все больше проектов в реальном секторе экономики оформляется с помощью паевых инвестиционных фондов.

Первый этап в организации ЗПИФ недвижимости практически всегда является «частным», и предполагает работу в рамках ограниченного круга инвесторов, ориентированных на длительном участии в инвестиционном проекте и предполагающие участие в управлении либо контроле над ним.

Среди подобных инвесторов необходимо отметить:

Организатор проекта, т.е. лицо, инициирующее создание ЗПИФа, первоначальные обладатели тех активов, которые являются основой для реализации проектов (недвижимость или площади под застройку для организации строительного ЗПИФа).
Стартовый внешний инвестор . Обеспечивает финансирование проекта, реализуемого на основе активов, внесенных в фонд организатором. Наиболее часто привлеченными инвесторами такого рода становятся крупные финансовые институты (банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, крупные инвестиционно-финансовые корпорации и иные инвесторы институционального характера).

Формы участия инвесторов в ЗПИФе недвижимости

Для стратегических инвесторов важнейшим аспектом является установление наиболее оптимального соотношения между уровнями инвестиционного участия и управленческого контроля, поскольку существует потенциальный риск конфликта интересов, заложенный в двойственном интересе организатора проекта, а также инвестиционный риск неверной оценки ценового потенциала участия инвесторов.

Использование ЗПИФ предлагает решение данных вопросов. С одной стороны, 100%-ный инвестор бизнеса, организованного через ПИФ, может как являться, так и не являться управленцем, принимающим бизнес-решения, что обеспечивается структурированием инвестиционного и управленческого участия стартовых инвесторов; с другой — характер инвестиционных паев предполагает увеличение дохода пайщика в виде стоимости его пая пропорционально доходности фонда, (пропорционально увеличению его общей стоимости), а для ограничения доходности инвесторов могут быть использованы специальные правовые инструменты.

Формирование ЗПИФа недвижимости — оплата и выдача инвестиционных паев

Формирование ЗПИФ во многом схоже с формированием уставного капитала юридического лица. Фактически происходит покупка ценных бумаг, вносится оплата, на сумму оплаты выдаются инвестиционные паи, удостоверяющие участие в проекте.

Инвестиционный пай удостоверяет права:

на долю в праве общей собственности на имущество ЗПИФа (участие в имущественном пуле, составляющем ЗПИФ);
требования от управляющего надлежащего доверительного управления;
на погашение пая и получение соответствующей денежной компенсации.

Выдаче паев сопутствует внесение записи в лицевой счет приобретателя о количестве выданных ему паев, являющихся бездокументарными ценными бумагами.

Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» в качестве общего правила установлена необходимость формирования ПИФов, путем оплаты паев денежными средствами. Однако специально ЗПИФ может быть сформирован имуществом , входящим в состав его активов, в зависимости от его категории. Данное положение особенно важно для организатора проекта, который может напрямую внести в ЗПИФ имущество, необходимое для его дальнейшей функционирования.

Этапы первоначального формирования ЗПИФа

Организатор проекта через собственную управляющую компанию, обладающую лицензией на управление инвестиционными фондами, обеспечивает осуществление необходимых действий по созданию закрытого паевого инвестиционного фонда.

Действия участников можно разделить на следующие этапы:

I этап — предварительный:

анализ возможности и параметров предстоящего создания ЗПИФа;
определение круга будущих инвесторов;
проведение переговоров с будущими внешними инвесторами фонда;
определение параметров будущего фонда, его инвестиционной декларации, структуры инвестиционного и управленческого участия.

II этап — подготовительный:

принятие управляющей компанией решения о создании фонда;
формирование пакета обязательных и дополнительных документов, связанных с регистрацией Правил доверительного управления ЗПИФа
независимая оценка имущества, предполагаемого к внесению в ПИФ.

III этап — регистрационный:

регистрация Правил доверительного управления ЗПИФа в ФСФР России;
раскрытие информации (публикация Правил доверительного управления ЗПИФа).

IV этап — размещение (выдача и оплата паев):

подача инвесторами и сбор управляющей компанией или ее агентами заявок на приобретение паев;
оплата паев (денежными средствами или имуществом);
выдача паев (зачисление паев на лицевые счета приобретателей).
После выполнения всех этапов сформированный фонд может начинать свою работу.

Заключение

На основе опыта стран, где различные формы коллективного инвестирования наглядно продемонстрировали свои преимущества, а также деятельности ПИФов в России, можно сделать несколько выводов.

Прежде всего, развитие рынка ПИФов стимулирует рост финансовых рынков в стране за счет аккумуляции и инвестирования значительных объемов финансовых ресурсов. По мере развития рынка коллективных инвестиций конкурентная борьба между его участниками увеличивается, что приводит к соответственному возрастанию качества предоставляемых услуг и повышению доступности данных финансовых инструментов.

Перспективы роста активов паевых инвестиционных фондов во многом зависят от привлечения новых инвесторов. На данный момент основными участниками ПИФов являются крупные инвесторы, в связи с чем управляющие компании, заинтересованные в увеличении количества участников, зачастую снижают минимальные суммы инвестиций в управляемые ими ПИФы.

Очевидно, что на перспективы развития отрасли решающее влияние оказывают политические факторы, в связи с чем управляющие компании заинтересованы в увеличении своей клиентской базе прежде всего российских предприятий и институциональных инвесторов.

Большое значение для развития отрасли имеет и изменение законодательной базы паевых фондов.

Так, Федеральная служба по финансовым рынкам разработала новые типовые правила доверительного управления закрытыми фондами. Новые типовые правила доверительного правления закрытыми фондами призваны для значительного расширения круга финансовых операций, доступных управляющим закрытых паевых инвестиционных фондов, пайщикам данных фондов будут даны легальные механизмы контроля их деятельности. На данный момент, точная дата принятия изменений в закон еще не известна, но, как сообщает начальник управления по контролю и надзору над коллективными инвестициями ФСФР Александр Бескровный, управляющие компании уже сейчас могу начинать готовить документы на регистрацию новых фондов на основе существующей редакции правил.

Статистика и практический опыт работы рынка показывают, что Закрытые ПИФы, суммарная стоимость активов которых составляет почти 3/4 всего российского сегмента ПИФов, являются одним из наиболее перспективных и динамично развивающихся финансовых инструментов, в том числе и в строительном секторе.

Использование данной конструкции позволяет обеспечить успешную реализацию крупных инвестиционных проектов, сбалансировав интересы как инвесторов, так и управляющих активами, привлечь и эффективно разместить масштабные инвестиции.

Механизм ЗПИФа для иностранных инвестиционных институтов является наиболее приемлемым инструментом инвестирования в российскую недвижимость, поскольку является понятным, юридически прозрачным и эффективным.

ЗПИФы, допускающие альтернативу форм финансирования и различные технологии выстраивания инвестиционных отношений, позволяют создать оптимальную модель, обеспечив участникам приемлемые риски, и, таким образом, являются залогом успешного сотрудничества строительного и банковского секторов.

Низкие ставки по вкладам, мощный рост рынка после коронавирусного обвала, а также развитие брокерской инфраструктуры привели к буму инвестирования. Об этом свидетельствует и количество открытых брокерских счетов.

За 2020 год было открыто свыше 8 млн новых брокерских счетов, что суммарно больше, чем за все предыдущие годы, а уже в июле 2021 года, по данным Мосбиржи, количество брокерских счетов превысило 21 млн. Данная тенденция подтолкнула частных инвесторов внимательнее присмотреться к инструментам коллективных инвестиций, таким как паевые инвестиционные фонды (ПИФ).

Одним из главных преимуществ такого инструмента является диверсификация рисков за счет профессионального управления портфелем активов командой управляющей компании (УК), а деятельность фонда и УК контролируется Банком России. Кроме того, важную роль играет коллективность данных инвестиций. Инвестор может войти вместе с остальными пайщиками в проект, в который не смог бы войти самостоятельно из-за высоких сумм вложений, что также не позволило бы ему диверсифицировать свои инвестиции .

Что отличает ЗПИФ от других типов ПИФа

Существуют различные виды паевых инвестиционных фондов для разных видов активов. Форма закрытого ПИФа позволяет инвестировать в более широкий круг финансовых инструментов, нежели открытые и интервальные ПИФы. У закрытых фондов есть срок, на который он формируется, — от 3 до 15 лет с возможностью пролонгации.

Фонды создаются для осуществления проектной деятельности и получения дохода по завершению проекта или для долгосрочных инвестиций с извлечением регулярного дохода. Инвестор может перепродать паи другим лицам на вторичном рынке в том случае, если допускается вторичное обращение указанных паев, в том числе биржевого, однако погашение паев по инициативе инвестора ограничено.

Есть несколько исключений, при которых возможно досрочное погашение паев. Например, если от 75% до 100% участников примут решение о досрочном прекращении ЗПИФа, то фонд будет закрыт, паи погашены, а пайщики получат либо деньги от продажи активов ЗПИФ, либо имущество. Также может быть предусмотрено право управляющей компании на частичное погашение паев по решению самой УК, но не чаще, чем раз в 100 дней и не более 20% паев за одно погашение.

ЗПИФ подходит инвесторам, которые желают получить доходность от проектов, реализуемых управляющей компанией, с ожидаемой доходностью выше, чем у облигаций. При этом в составе имущества ЗПИФа зачастую находятся качественные активы, позволяющие рассчитывать инвестору на сохранность своих средств, инвестированных в такой фонд.

Примеры активов в составе ЗПИФа:

коммерческая недвижимость, которая приносит арендный доход. Он распределяется между инвесторами;
девелоперский проект. Здесь прибыль распределяется ближе к окончанию такого проекта, через три-четыре года. Однако доходность инвесторов существенно выше;
акции других фондов или бизнеса. Данный тренд набирает популярность. Наиболее популярные сейчас стратегии на рынке — фонды, в состав которых входят акции быстрорастущих IT-компаний.

ЗПИФы также подразделяются на фонды, предназначенные для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. Фонды, предназначенные для неквалифицированных инвесторов, могут включать в состав имущества ограниченный перечень активов, в основном финансовые инструменты, которые торгуются на рынке, и объекты недвижимости.

Фонды, предназначенные для квалифицированных инвесторов, могут иметь любые финансовые активы. Такие ЗПИФы позволяют решать максимально широкий круг задач, возникающих при управлении проектами, в частности привлечение заемного финансирования с целью повысить доходность проектной деятельности для пайщиков и увеличить сумму приобретаемых активов. Для разных проектов определяется свой минимальный порог входа для инвестора, который может варьироваться от ₽300 тыс. до ₽50 млн.

Может ли инвестировать в ЗПИФ неквалифицированный инвестор

Неквалифицированный инвестор также может инвестировать в ЗПИФы. Такие фонды ограничены в структуре активов для приобретения управляющей компанией. Есть два типа фондов, предназначенных для неквалифицированных инвесторов: ЗПИФ недвижимости и ЗПИФ рыночных финансовых инструментов. Названия типов фондов говорят об их содержании.

Активами, входящими в такие ЗПИФы, могут являться:

активы, которые торгуются на бирже;
паи открытых ПИФов;
денежные средства на счетах и во вкладах;
недвижимость.

Управляющая компания является плательщиком налогов за счет имущества ЗПИФа: НДС, налог на имущество организаций, земельный налог. При этом не является плательщиком налога на прибыль. Налогообложение прибыли пайщика происходит только при выплате управляющей компанией из полученного дохода ЗПИФа, а также при продаже или погашении паев фонда.

Для физического лица управляющая компания при выплате дохода будет являться налоговым агентом и удержит НДФЛ по действующим ставкам. При продаже или погашении паев налоговая база НДФЛ определяется ценовой разницей. Для собственников активов ЗПИФ предоставляет дополнительные возможности для более эффективного ведения бизнеса. За счет того что прибыль из фонда до распределения не облагается налогом, ее можно использовать для реинвестирования.

Нельзя не упомянуть про риски, связанные с инвестированием в ЗПИФы. Пайщики присоединяются к инвестиционной стратегии, отраженной в правилах доверительного управления фонда, принимая на себя риски инвестиций и управляющей компании.

Таким образом, при выборе фонда для инвестирования важно изучить условия инвестирования, перечень активов, опыт работы управляющей компании и количество фондов под ее управлением. Кроме того, информация о рисках в обязательном порядке содержится в инвестиционной декларации каждого ПИФа.

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что ЗПИФ является универсальным инструментом практически для каждого типа инвесторов — от частных с небольшим капиталом до институциональных инвесторов. Ключевые преимущества ЗПИФа — это профессионализм управляющей компании, контроль деятельности фонда со стороны спецдепозитария и Банка России, возможность инвестировать в большее количество активов и налоговые каникулы.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнение профи», может не совпадать с мнением редакции.

Стратегия для снижения рисков инвестора, когда в инвестиционный портфель приобретаются разнообразные активы и независимые друг от друга биржевые инструменты. При правильной диверсификации общий риск инвестора будет уменьшаться, а потенциальная доходность — повышаться. Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Паевой инвестиционный фонд, созданный для решения конкретных задач — вот, что такое ЗПИФ. Этот инструмент обладает целым рядом преимуществ. Он позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением. Надежное, прозрачное и эффективное управление активами обеспечивается благодаря инфраструктуре ЗПИФ, состоящей из множества элементов.

Что такое ЗПИФ?

Закрытый паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица (далее – юрлица). Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности. ЗПИФ — один из инструментов на российском финансовом рынке, направленный на создание, организацию и развитие конкретных проектов клиента. Данный инструмент позволяет учесть его специфические потребности и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии.

Зачем нужны ЗПИФы?

Закрытые паевые инвестиционные фонды обладают целым рядом преимуществ. Они предоставляют возможность:

эффективно передать наследство. Благодаря существованию ЗПИФ инвестор может упаковать разрозненные активы в единый портфель, что существенно упрощает процедуру их наследования
в полной мере воспользоваться налоговыми преимуществами. Фактически ЗПИФ предоставляет клиенту налоговые каникулы. Финансовые результаты работы различных активов, упакованных в ЗПИФ, не облагаются налогом на прибыль и НДФЛ. Налоги придется заплатить только при погашении или продаже инвестиционных паев. Кроме того, возможность отсрочки даты валютной переоценки позволяет увеличить потенциальную прибыль на среднем и длинном горизонтах инвестирования
защитить свои капиталы и бизнес, в том числе от недружественного захвата. Учетом и хранением имущества ЗПИФ, а также контролем за распоряжением имуществом фонда занимается специализированный депозитарий (далее – спецдепозитарий). Сведения о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ не раскрываются управляющей компанией (далее – УК). Взыскание по долгам УК не может быть обращено на имущество фонда
секьюритизировать инвестпроекты и повысить ликвидность активов. Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда (далее – инвестиционный пай), выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом. Инвестиционные паи — это неэмиссионные бездокументарные именные ценные бумаги, которые могут обращаться на рынке ценных бумаг
привлечь необходимые инвестиции и осуществить долевое софинансирование проектов. ЗПИФ может быть создан под определенный круг потенциальных инвесторов или конкретный проект. При этом имущество, составляющее ЗПИФ, является общим имуществом всех владельцев инвестиционных паев. Оно принадлежит им на праве общей долевой собственности. Инвестиционный пай ЗПИФ удостоверяет долю его владельца в праве собственности на имущество ЗПИФ. Это позволяет аккумулировать средства клиентов для достижения общих инвестиционных целей.

Как создать ЗПИФ?

Закрытый паевой инвестиционный фонд можно сформировать, обратившись к надежной и проверенной УК. ТКБ Инвестмент Партнерс работает с ЗПИФ с 2003 года. За это время компания накопила богатый опыт работы с широким спектром активов. Среди них — акции и долговые ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки, права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов.

СЧА ЗПИФ под управлением ТКБ Инвестмент Партнерс по данным на 30 апреля 2020 года превышает 10 миллиардов рублей.

ТКБ Инвестмент Партнерс предлагает несколько базовых стратегий для создания ЗПИФ.

Рублевые:

Акции. Инвестирование в акции российских и зарубежных компаний, ведущих бизнес на территории РФ и стран СНГ
Облигации. Инвестирование в ликвидные бонды самых надежных компаний, преимущественно российских и номинированных в национальной валюте, а также в государственные ценные бумаги РФ
Сбалансированная стратегия. Предполагает инвестирование при сбалансированном соотношении доходности и риска. Нацелена на получение рублевой доходности за счет распределения инвестиций между разными классами активов и валют.

Валютные:

Глобальные акции. Инвестирование в диверсифицированный портфель акций мировых компаний
Валютные облигации. Инвестирование в доступные на международных рынках валютные бонды (государственные и корпоративные), а также в валютные депозиты российских банков
Сбалансированная глобальная. Формирование сбалансированного инвестпортфеля из четырех классов глобальных активов: акций и облигаций мировых компаний, недвижимости (через покупку акций Real Estate Investment Trust) и золота.

Минимальная сумма инвестирования для всех стратегий — 200 миллионов рублей.

Помимо перечисленных базовых стратегий клиентам ТКБ Инвестмент Партнерс доступны и персональные. Они разрабатываются специально для конкретного инвестора с учетом его пожеланий и потребностей.

Какими бывают ЗПИФ?

Категория фонда — это указание на состав и структуру его активов. Категории ЗПИФ установлены Указанием Банка России от 5 сентября 2016 года № 4129-У «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов». ЗПИФы можно условно разделить на две большие группы — для квалифицированных и для неквалифицированных инвесторов. Возможности первых, очевидно, шире.

Статус квалифицированного инвестора требуется для инвестирования в ЗПИФ трех категорий.

Первая — ЗПИФ финансовых инструментов. В его состав могут входить:

активы, допущенные к торгам на российских и иностранных биржах
ценные бумаги
производные финансовые инструменты при условии, что изменение их стоимости зависит от изменения стоимости активов, которые могут входить в состав фонда (в том числе изменения значения индекса, рассчитываемого исходя из стоимости активов, которые могут входить в состав данного фонда), от величины процентных ставок, уровня инфляции, курсов валют
денежные средства в рублях и в иностранной валюте на счетах и вкладах в российских и любых иностранных банках, депозитные сертификаты иностранных банков, обезличенные металлические счета (далее – ОМС).

Вторая — ЗПИФ недвижимости. В его состав могут входить:

недвижимое имущество
имущественные права на недвижимость, в том числе права аренды, права из договоров, на основании которых осуществляется строительство или реконструкция объектов недвижимости, права из договоров долевого участия, заключенных в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» (далее – 214-ФЗ)
проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости
производные финансовые инструменты, изменение стоимости которых зависит от величины процентных ставок, уровня инфляции, курсов валют
денежные средства в рублях и в иностранной валюте на счетах и вкладах в любых банках, депозитные сертификаты иностранных банков, ОМС, государственные ценные бумаги.

Третья — ЗПИФ комбинированный. В его состав могут входить любые активы, кроме наличных денежных средств. При этом должно обеспечиваться требование об учете и хранении такого имущества в специализированном депозитарии.

ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов представлены двумя категориями.

Первая — ЗПИФ рыночных финансовых инструментов. В его состав могут входить:

активы, допущенные к торгам на российских биржах и иностранных биржах, соответствующих установленным Банком России критериям, за исключением паев фондов для квалифицированных инвесторов
паи открытых ПИФов
инструменты денежного рынка (денежные средства в рублях и в иностранной валюте на счетах и вкладах в любых банках, депозитные сертификаты иностранных банков, ОМС, государственные ценные бумаги)
производные финансовые инструменты (допущенные к организованным торгам на российских биржах и иностранных биржах, соответствующих установленным Банком России критериям) при условии, что изменение их стоимости зависит от изменения стоимости активов, которые могут входить в состав фонда (в том числе изменения значения индекса, рассчитываемого исходя из стоимости активов, которые могут входить в состав данного фонда), от величины процентных ставок, уровня инфляции, курсов валют.

Вторая — ЗПИФ недвижимости. В его состав могут входить:

жилые помещения, нежилые помещения в многоквартирном доме
нежилые здания, а также помещения в них*
единые недвижимые комплексы, в случае, установленном законодательством*
сооружения инженерной инфраструктуры
земельные участки, на которых располагается недвижимое имущество фонда
права аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество фонда
имущественные права из договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с 214-ФЗ
инструменты денежного рынка
производные финансовые инструменты (допущенные к организованным торгам на российских биржах и иностранных биржах, соответствующих установленным Банком России критериям), изменение стоимости которых зависит от величины процентных ставок, уровня инфляции, курсов валют.

* Могут входить в состав фонда для неквалифицированных инвесторов только при соблюдении условий, предусмотренных Указанием Банка России № 4129-У

К фондам для неквалифицированных инвесторов применяются требования по структуре активов. Основное из них — ограничение концентрации активов на одно юридическое лицо. Так, оценочная стоимость ценных бумаг одного юрлица, денежных средств на счетах и во вкладах в таком юрлице (если оно является банком), прав требований к такому юрлицу (за исключением прав требования из договоров участия в долевом строительстве по 214-ФЗ) в совокупности не должна превышать установленного ЦБ РФ значения. В 2020 году оно составляет 14% стоимости активов фонда.

По информации ЦБ РФ, объем портфелей ЗПИФ для квалифицированных инвесторов на 31.12.2019 в России составлял 3,53 триллиона рублей, для неквалифицированных — 422,6 миллиарда рублей.

Как работает ЗПИФ?

Основными отличиями закрытых паевых инвестиционных фондов от других типов ПИФов являются следующие особенности:

ЗПИФы допускают инвестирование в более широкий круг объектов
выдача паев — не регулярная, ее проводят при формировании фонда и по решению УК (если это предусмотрено Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом (далее – правила фонда))
паи ЗПИФ можно оплачивать не только деньгами, но и другим имуществом, предусмотренным правилами фонда
погашение инвестиционных паев ЗПИФ, по общему правилу, возможно только при прекращении фонда
изменения в правила фонда по наиболее важным вопросам вносятся после одобрения общим собранием владельцев инвестиционных паев
в закрытых паевых инвестиционных фондах (для квалифицированных инвесторов) возможно введение инвестиционного комитета, состоящего из владельцев инвестиционных паев или назначенных ими физических лиц (далее – физлиц), для одобрения сделок с имуществом ЗПИФ и/или корпоративных действий в отношении хозяйственного общества, акции или доли которого входят в состав фонда
в правилах ЗПИФ можно предусмотреть выплату владельцам инвестиционных паев промежуточного дохода по инвестиционным паям
инвестиционные паи ЗПИФ невозможно обменять на инвестиционные паи других фондов.

Основа для функционирования ЗПИФ — договор доверительного управления, который одновременно является Правилами доверительного управления конкретного паевого инвестиционного фонда.

Правила доверительного управления для неквалифицированных инвесторов регистрируются Банком России. Правила доверительного управления для квалифицированных инвесторов согласовываются специализированным депозитарием фонда. Затем сведения о фонде вносятся Банком России в реестр ПИФов.

В соответствии с Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом учредители управления передают имущество в оплату инвестиционных паев. Далее об активах заботится управляющая компания.

Инфраструктура ЗПИФ, состоящая из множества элементов, позволяет обеспечить надежное, прозрачное и эффективное управление активами. УК создает ЗПИФ и администрирует его, то есть занимается профессиональным управлением фондом в соответствии с его правилами. Работу УК строго контролирует Банк России. Специализированный депозитарий занимается учетом и хранением имущества, контролем за распоряжением имуществом фонда, а в некоторых случаях — созывом общего собрания пайщиков. Регистратор ведет реестр владельцев инвестиционных паев ЗПИФ. Оценщик проводит независимую оценку активов, не имеющих признаваемых рыночных котировок. Аудиторская организация — ежегодную проверку ЗПИФ, если это предусмотрено правилами фонда. Общее собрание пайщиков одобряет некоторые изменения в правила фонда, а также может принять решение о смене УК или о досрочном прекращении фонда. Наконец, в случае с фондами для квалифицированных инвесторов правилами фонда возможно ограничить совершение УК определенных сделок с имуществом ЗПИФ и /или корпоративных действий без соответствующего одобрения инвестиционного комитета, состоящего из пайщиков фонда или назначенных ими физических лиц.

Чем занимается УК?

В отношении имущества фонда УК осуществляет все правомочия собственника, в том числе ряд функций по администрированию ЗПИФ, таких как, к примеру, осуществление сделок с имуществом ЗПИФ, выплата платежей за счет имущества ЗПИФ и получение платежей в состав имущества ЗПИФ, ведение учета имущества и операций с имуществом ЗПИФ. Кроме того, УК предоставляет отчетность в Банк России и другие контролирующие органы, а также взаимодействует с инфраструктурными организациями — специализированным депозитарием и регистратором, оценщиком, аудиторской организацией.

ТКБ Инвестмент Партнерс работает с ЗПИФ с 2003 года

Управляющая компания ТКБ Инвестмент Партнерс, опираясь на многолетний опыт и экспертизу собственной профессиональной инвестиционной команды, успешно применяет рублевые, валютные и смешанные инвестиционные стратегии с различной степенью риска, позволяющие подобрать индивидуальное решение для каждого клиента. При осуществлении инвестирования средств фонда в рыночные финансовые инструменты ценные бумаги проходят тщательный отбор, все решения в области доверительного управления принимаются коллегиально, а УК внимательно и постоянно следит за рисками и состоянием выбранных бумаг.

В случае с ЗПИФ, в составе которого есть недвижимость, УК также осуществляет юридическое взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и с различными органами государственной власти. Управляющая компания взаимодействует с налоговыми органами по вопросам исчисления и уплаты налога на имущество, земельного налога и НДС.

В отношении пайщиков-физлиц УК выполняет функцию налогового агента.

Также в числе обязанностей УК — созыв и проведение инвестиционного комитета ЗПИФ и общего собрания пайщиков ЗПИФ.

За свою работу УК получает вознаграждение. Его размер определяется правилами доверительного управления конкретного ЗПИФ. Вознаграждение полагается также спецдепозитарию, регистратору, оценщику и аудитору. В сумме оно должно составлять не более размера, определенного правилами фонда.

Контакты

ТКБ Инвестмент Партнерс

О компании

ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) – одна из крупнейших управляющих компаний на российском рынке управления частным и корпоративным капиталом с рейтингом максимальной надежности от ведущего российского рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА»).

Последние несколько лет ставки по банковским вкладам как одному из наиболее традиционных инструментов инвестирования демонстрировали устойчивое снижение. В таких условиях многие частные инвесторы сконцентрировали свое внимание на паевых инвестиционных фондах (ПИФ) как на простом и доступном способе инвестиций в ценные бумаги и другие активы. Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM рассказал о новом эффективном инструменте для отельеров.

Даже с учетом волатильности рынков, управляющие компании таких фондов показали в 2020 году впечатляющий рост объема активов под своим управлением, на рынок вышло несколько новых фондов и управляющих компаний (УК).

Среди фондов, представляющих особый интерес, можно выделить закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Этот инструмент обладает целым рядом преимуществ. Он позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением. Надежное, прозрачное и эффективное управление активами обеспечивается благодаря инфраструктуре ЗПИФ, состоящей из множества элементов.

ЗПИФ позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением

Теоретически любая недвижимость, способная приносить доход через аренду или рост капитализации, может быть включена в состав имущества ЗПИФ, и ее категория зависит от проекта, под который создается фонд. Кроме выбора стиля управления и сектора можно выбирать разную географию, локации, даже форматы недвижимости в рамках одного сектора. Так, к примеру, гостиничная недвижимость может быть представлена как загородными бутик-отелями, так и крупными сетевыми историческими объектами в центральных локациях. ЗПИФы можно условно разделить на две большие группы — для квалифицированных и для неквалифицированных инвесторов. Возможности первых, очевидно, шире.

Следует отметить, что довольно низкая ликвидность объектов недвижимости по сравнению с рыночными финансовыми инструментами и достаточно длинные горизонты планирования привлекают скорее осторожных инвесторов, не готовых к высокому риску, что соответствует уровню ожидаемой доходности от таких инвестиций.

Ранее такие фонды по доходности не могли конкурировать со ставками по банковским депозитам, но в последние годы на фоне падения ставок по вкладам доходы ЗПИФов недвижимости стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов. За это время количество ЗПИФов, в состав активов которых входит коммерческая недвижимость, выросло в несколько раз. Такие фонды наиболее близки по профилю риска и прогнозируемости к консервативным стратегиям.

На фоне падения ставок по вкладам доходы ЗПИФов недвижимости стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов

Закрытый паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности. ЗПИФ — один из инструментов на российском финансовом рынке, направленный на создание, организацию и развитие конкретных проектов клиента. Данный инструмент позволяет учесть его специфические потребности и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии. В правилах ЗПИФ можно предусмотреть выплату владельцам инвестиционных паев промежуточного дохода по инвестиционным паям.

Важно, что инвестор, купив пай ЗПИФа, становится совладельцем активов фонда и весь риск потери арендного потока и стоимости активов становится риском инвестора. Поэтому инвестору необходимо понимать специфику сектора недвижимости, входящей в фонд, в том числе – локацию, возраст и архитектуру объекта, качество контракта аренды или управления (к примеру, когда гостиничный объект входит в известную международную сеть на условиях долгосрочного контракта).

ЗПИФ позволяет учесть специфические потребности инвесторов и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии

ЗПИФы обладают целым рядом преимуществ для инвесторов в объекты коммерческой, в том числе гостиничной, недвижимости:

Фактически ЗПИФ предоставляет клиенту налоговые каникулы. Финансовые результаты работы различных активов, упакованных в ЗПИФ, не облагаются налогом на прибыль и НДФЛ. Налоги придется заплатить только при погашении или продаже инвестиционных паев (либо при получении промежуточного дохода по инвестиционным паям)
ЗПИФ дает возможность защитить свои капиталы и бизнес, в том числе от недружественного захвата. Учетом и хранением имущества ЗПИФ, а также контролем за распоряжением имуществом фонда занимается специализированный депозитарий. Сведения о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ не раскрываются управляющей компанией. Взыскание по долгам УК не может быть обращено на имущество фонда
Включение активов в состав ЗПИФа позволяет повысить их ликвидность и секьюритизировать инвестпроекты. Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом. Инвестиционные паи — это неэмиссионные бездокументарные именные ценные бумаги, которые могут обращаться на рынке ценных бумаг
ЗПИФ может быть создан под определенный круг потенциальных инвесторов или конкретный проект. При этом имущество, составляющее ЗПИФ, является общим имуществом всех владельцев инвестиционных паев. Оно принадлежит им на праве общей долевой собственности. Инвестиционный пай ЗПИФ удостоверяет долю его владельца в праве собственности на имущество ЗПИФ. Это позволяет аккумулировать средства клиентов для достижения общих инвестиционных целей
Благодаря существованию ЗПИФ инвестор может упаковать разрозненные активы в единый портфель, что существенно упрощает процедуру их наследования.

Если рассматривать конкретно сферу гостиничной недвижимости, то, говоря о влиянии страновых и рыночных рисков на такие объекты, можно уже констатировать, что нынешний кризис негативно повлиял на финансовые результаты отелей. Хотя все предыдущие годы этот рынок отличал стабильный рост трафика, увеличение популярности ключевых центров туризма, рост цен на размещение, активность международных гостиничных операторов и локальных управляющих компаний, открытие новых качественных объектов размещения в самых разных сегментах.

Несмотря на негативные результаты в моменте, есть существенная уверенность – как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост. Более того, вероятен дальнейший сдвиг к увеличению количества загородных отелей, предлагающих широкий комплекс услуг и показавших в условиях пандемии более устойчивые результаты, чем объекты в крупных центральных городах.

Как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост

На развитых рынках Европы и США подобным инструментом являются Real Estate Investment Trusts (REIT), давно и успешно функционирующие на рынке гостиничной недвижимости и входящие в рейтинги S&P500 и Nasdaq. Такие фонды как Host Hotels&Resorts, Apple Hospitality, Sunstone включают в себя десятки и сотни отелей, управляемых международными гостиничными операторами, и несмотря на снижение доходности в 2020 году, прогнозы по их деятельности на предстоящий период оцениваются экспертами как позитивные.

Таким образом, качественные объекты гостиничной недвижимости в сегментах от midmarket до luxe, находящиеся под долгосрочным профессиональным управлением известных зарубежных или локальных операторов, имеющие в своем составе не только номерной фонд, но и центры дополнительного дохода (рестораны, СПА, переговорные зоны и т.д.), расположенные в центральных городских или напротив, локальных курортных локациях, могут являться одним из наиболее эффективных составляющих ЗПИФов недвижимости в будущем.

Специфика таких гостиничных объектов будет обуславливать возможность получения более высокого по сравнению с депозитами дохода (с учетом факторов риска), а доверие со стороны консервативно настроенных розничных инвесторов позитивно повлияет на ликвидность паев.

Закрытый паевой инвестиционный фонд можно сформировать, обратившись к надежной и проверенной УК. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) работает с ЗПИФ с 2003 года. За это время компания накопила богатый опыт работы с широким спектром активов. Среди них – акции и долговые ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки, права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов.

Автор: Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM

Статья отражает мнение автора и может не совпадать с мнением ТКБ Инвестмент Партнерс (АО)

Контакты

ТКБ Инвестмент Партнерс

О компании

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: