Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт при изъятии судебная практика

Обновлено: 28.04.2024

Судья Верховного Суда Российской Федерации Попов В.В., изучив кассационную жалобу Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (далее – комитет) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.12.2019, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.06.2020 по делу № А03-9037/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «НТПД» (далее – общество) к муниципальному образованию городской округ - город Барнаул Алтайского края в лице администрации города Барнаула Алтайского края, комитету об обязании выкупить для муниципальных нужд в собственность муниципального образования города Барнаула принадлежащее на праве собственности обществу нежилое помещение магазина (Н2) площадью 137,9 кв. м, кадастровый номер 22:63:040245:452, расположенное на первом этаже аварийного и подлежащего сносу жилого дома по адресу: ул. Минская, 2/ ул. Советской Армии, 77, с определением подлежащей выплате денежной компенсации в размере 3 503 355 руб., прекращением права собственности общества на данное нежилое помещение и права долевой собственности на земельный участок площадью 1448 кв. м кадастровый номер 22:63:040245:3 после выплаты возмещения в полном объеме (с учетом уточнения), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по финансам, налоговой и кредитной политике города Барнаула, акционерного общества специализированный застройщик «Барнаулкапстрой»,

решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.12.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 и постановлением Арбитражного суда

Западно-Сибирского округа от 29.06.2020, требования удовлетворены в части: муниципальное образование - городской округ - город Барнаул Алтайского края в лице комитета обязано изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования городской округ город Барнаул принадлежащее на праве собственности обществу нежилое помещение магазина (Н2) площадью 137,9 кв. м, кадастровый номер 22:63:040245:452, расположенное на первом этаже аварийного и подлежащего сносу жилого дома по адресу: ул. Минская, 2/ ул. Советской Армии, 77, земельный участок с кадастровым номером: 22:63:040245:3, площадью 1 448 кв. м, принадлежащий на праве долевой собственности обществу; с муниципального образованиягородской округ - город Барнаул Алтайского края в лице Комитета жилищно- коммунального хозяйства города Барнаула в пользу общества за счет средств казны муниципального образования - городской округ - город Барнаул Алтайского края взысканы убытки, причиненные собственнику вышеуказанных помещений в результате изъятия помещения и земельного участка в размере 3 503 355 руб.; прекращено право собственности общества на объекты недвижимости: нежилое помещение магазина (Н2) площадью 137,9 кв. м, кадастровый номер: 22:63:040245:452, расположенное на первом этаже аварийного и подлежащего сносу жилого дома по адресу: по ул. Минская, 2 / ул. Советской Армии, 77, земельный участок с кадастровым номером: 22:63:040245:3, площадью 1448 кв. м, долевая собственность; в удовлетворении исковых требований к администрации города Барнаула Алтайского края отказано.

В кассационной жалобе заявитель, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Указанных оснований по результатам изучения судебных актов, принятых по делу, и доводов кассационной жалобы заявителя не установлено.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 6, 12, 15, 125, 235, 239.2, 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 55, 56.2, 56.10, 62, 63 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных

прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив наличие у комитета обязанности выкупить земельный участок и нежилое помещение истца для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, а также выплатить за них выкупную цену, которая определена по результатам судебных экспертиз по правилам, установленным пунктом 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, предъявленного к комитету.

Доводы жалобы об отсутствии оснований для взыскания с муниципального образования в лице комитета за счет средств казны муниципального образования, а также о неправомерности включения в выкупную стоимость суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома и недоказанности размера причиненных убытков основаны на неверном толковании норм материального права и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, что применительно к полномочиям суда кассационной инстанции не может расцениваться в качестве основания для отмены обжалованных судебных актов.

Ссылки заявителя на судебную практику несостоятельны, поскольку указанные в кассационной жалобе судебные акты приняты с учетом иных фактических обстоятельств.

Существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, судами не допущено.

Оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.

отказать Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, В.Г. Ярославцева,

рассмотрев вопрос о возможности принятия жалобы гражданки А.Р. Беликовой к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации,

1. Гражданка А.Р. Беликова оспаривает конституционность:

части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;

статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 20 декабря 2017 года N 399-ФЗ), в соответствии с которой приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с данным Законом; при этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Как следует из представленных материалов, А.Р. Беликова в ноябре 2013 года по договору купли-продажи приобрела в многоквартирном доме квартиру; постановлением органа местного самоуправления от 27 декабря 2014 года данный многоквартирный дом года признан аварийным и подлежащим сносу.

Решением суда общей юрисдикции были удовлетворены требования А.Р. Беликовой к администрации муниципального образования об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности на квартиру. При определении выкупной цены жилого помещения в нее была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, с чем согласился суд апелляционной инстанции. Судом кассационной инстанции судебные постановления первой и апелляционной инстанций были изменены - из выкупной цены была исключена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации было отказано в передаче кассационной жалобы заявительницы на постановление суда кассационной инстанции для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

По мнению заявительницы, оспариваемые нормы не соответствуют статьям 2, 6 (часть 2), 7 (часть 1), 8 (часть 2), 15 (часть 2), 18, 19, 35 (часть 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 120 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу они допускают исключение из выкупной цены, выплачиваемой собственникам жилых помещений, приобретенных по договору купли-продажи до признания многоквартирного дома аварийным, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.

Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, конкретизирующая положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.

Статья 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 года N 10-П, будучи дополнительной гарантией права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, имеет обеспечительно-гарантийный характер и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан.

Таким образом, оспариваемые нормы, подлежащие применению с учетом позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года), согласно которой невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы.

Установление же и исследование фактических обстоятельств конкретного дела для определения размера и структуры возмещения за изымаемое жилое помещение не входит в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, как она установлена статьей 125 Конституции Российской Федерации и статьей 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации".

Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 43, частью первой статьи 79, статьями 96 и 97 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Беликовой Анжелики Рашидовны, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Подборка наиболее важных документов по запросу Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 32 "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд" ЖК РФ "Поскольку заявленная истцом для включения в выкупную стоимость помещения сумма компенсация за непроизведенный капитальный ремонт представляет собой убытки, причиненные собственнику изъятием помещения, истец исходя из системного толкования положений части 7 статьи 32 ЖК РФ и статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации должен доказать совокупность обстоятельств: наличия и размера заявленных убытков, причинной связи между действиями ответчиков и возникшими убытками."

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 32 "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд" ЖК РФ
(В.Н. Трофимов) Суд установил, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя на момент приватизации спорного жилого помещения, однако выполнена не была. По мнению суда, сославшегося на ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", а также ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние. Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома должна была быть включена в выкупную цену жилого помещения и подлежала взысканию в пользу истца (собственника спорного жилого помещения).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как переселиться из аварийного жилья?
("Электронный журнал "Азбука права", 2022) Размер возмещения (выкупной стоимости) за изымаемое жилое помещение включает рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ; ч. 3 ст. 12 Закона N 21; разд. II Обзора от 29.04.2014).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020) Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Нормативные акты: Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт

"Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012)
(Извлечение) В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Подборка наиболее важных документов по запросу Непроизведенный капитальный ремонт (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Непроизведенный капитальный ремонт

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 32 "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд" ЖК РФ "Поскольку заявленная истцом для включения в выкупную стоимость помещения сумма компенсация за непроизведенный капитальный ремонт представляет собой убытки, причиненные собственнику изъятием помещения, истец исходя из системного толкования положений части 7 статьи 32 ЖК РФ и статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации должен доказать совокупность обстоятельств: наличия и размера заявленных убытков, причинной связи между действиями ответчиков и возникшими убытками."

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 32 "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд" ЖК РФ
(В.Н. Трофимов) Суд установил, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя на момент приватизации спорного жилого помещения, однако выполнена не была. По мнению суда, сославшегося на ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", а также ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние. Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома должна была быть включена в выкупную цену жилого помещения и подлежала взысканию в пользу истца (собственника спорного жилого помещения).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Непроизведенный капитальный ремонт

Нормативные акты: Непроизведенный капитальный ремонт

При расселении жителей из аварийных домов оценщики зачастую выставляют настолько низкую стоимость квадратного метра, что переселенцы не смогут купить на получаемые от государства деньги что-то стоящее. Так, жителям четырех домов на улицах Менжинского, Евгения Никонова и 50 лет Победы в Московском районе Нижнего Новгорода администрация предложила выплатить по 46 тысяч рублей за квадратный метр. За эти деньги приобрести жилье в областном центре практически невозможно.

- Мы объединились и стали обращаться во все инстанции, - рассказала "РГ" жительница дома N 4 по улице Никонова Татьяна Юрина. - Нас совершенно не устраивает такая компенсация. Дома включены в программу переселения ("Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Нижегородской области на 2019-2025 годы". - Прим. ред.), согласно которой стоимость квадрата не должна быть ниже 59 328 рублей. Кроме того, нам не предоставили жилье взамен, что тоже незаконно.

К проблеме подключились активисты местного ОНФ и собрали за круглым столом экспертов в сфере ЖКХ, представителей прокуратуры и госжилинспекции.

- Выяснилось, что оценщики, как правило, выбирают сравнительный, а не затратный метод оценки. Сравнивают аварийные дома с подобными, примерно того же года застройки и такого же состояния. Отсюда и малый размер компенсации, - рассказала Светлана Крюкова, директор компании, занимающейся сопровождением инвестиционных проектов. - Кроме того, при оценке жилья не учитывается то, что в домах не проводился капитальный ремонт. Согласно судебной практике Верховного суда РФ от 29.04.2014, к перечню убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, относятся и весьма существенные суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

По инициативе ОНФ две различные компании произвели независимую оценку жилья в этих домах путем подсчета фактических затрат. Так, в стоимость жилья были включены и цена земельного участка под домом, и компенсация за неиспользованный капремонт. Результаты обеих оценок получились близкими: жителям полагается сумма не ниже 59,3 тысячи рублей за квадратный метр.

- Сейчас оценщики находятся в "творческом полете", - добавила Светлана Крюкова, - у них нет федеральных методических рекомендаций. Я считаю, что стоит, например, ввести укрупненную смету на стены, фундамент и перекрытия, тогда затраты на капремонт будут прозрачны. И необходимо использовать затратный способ подсчета как наиболее реалистичный. Также нужно сформировать, поставить на кадастровый учет все земельные участки под МКД в области. Тогда не будет спорных ситуаций.

Местный ОНФ предложил правительству региона и экспертам в Москве, участвующим в создании жилищных законов, разработать методические рекомендации расчета выкупной стоимости жилья.

- Из Москвы нам ответили, что предложение полностью соответствует законодательству, - сообщила сопредседатель регионального штаба ОНФ Елена Ленина. - Теперь будем добиваться, чтобы люди получили все причитающиеся по закону средства.

Власти Нижнего Новгорода предлагают несогласным с оценкой обращаться в суд. По информации прокуратуры, суды действительно часто встают на сторону граждан, назначают независимую оценку стоимости жилья и практически всегда люди получают больше. Но все ли готовы платить гонорары адвокатам и независимым оценщикам?

В прокуратуре, кстати, признали необходимость включения стоимости непроизведенного капремонта в выкупную цену аварийного жилья и выписали в адрес администрации города представление о немедленном устранении нарушений жилищного законодательства. В том числе и необходимость предоставления во внеочередном порядке благоустроенного жилья в качестве альтернативы компенсации. .

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: