Как перевести жилой дом в многоквартирный жилой дом через суд

Обновлено: 28.04.2024

Здравствуйте. Прошу вас оказать мне правовую помощь в решении моего вопроса. Значит в городе Брянске по Ул. Западная построен жилой дом, кирпичный, строение трехэтажное, в доме имеются 23 квартиры но в соответствии со свидетельством о собственности все двадцать три собственника являются собственниками 1/32 доли , тоесть в жилом доме долевое участие. Как перевести данный жилой дом в многоквартирных дом , получить нумерацию квартир, что бы каждый собственник был собственником не доли в жилом доме а например квартиры номер 6 , что бы в последствии уже собственниками многоквартирного дома уже создать ТСЖ

Добрый день, Виктор!

Собственникам долей в таком доме необходимо подписать соглашение о выделе долей в натуре, на основании данного соглашения каждому собственнику заказать в БТИ техническую документацию уже на отдельные квартиры. После этого обратиться в службу адресного реестра для присвоения номеров квартирам. Далее с технической документацией, с соглашением о выделе долей в натуре, с адресной справкой каждый собственник идет в Росреестр и переоформляет свои доли.

Здравствуйте! 4 МКД построены на участке с одним кадастровым номером, разрешение использования сейчас этого кадастра: "Для строительства индивидуальных жилых домов, многоквартирные жилые дома до 4-х этаже" Форма собственности - частная собственность. После сдачи домов в эксплуатацию никакого разделения одного кадастра между домами не произошло. И вообще дома окружены частной территорией вокруг - дорога к домам - частная территория, тротуары - частная территория (с разными кадастрами). Вопросы: 1. Как теперь корретно разделить этот участнок на 4 дома? Есть ли какие то пропорции, регламентированные законом, между площадью дома и площадью необходимой придомовой территории? Есть ли нормативы по наличию парковочных мест у МКД? Если есть - от чего зависит количество мест - от площади дома, количества квартир? Или застройщик вправе сдавать дом без парковочных, либо только с платными парковочными? 2. Если дорога к мкд принадлежит частному лицу - есть ли какие то нормативы-законы, по которым это частное лицо должно поддерживать дорогу в каком то приемлемом состоянии? Например, ремонтировать минимально или чистить зимой снег на ней? И что делать если на этой дороге не чистится снег, проезд к домам затруднён- как можно решить этот вопрос в рамках закона? 3. По нормативам - мусорные контейнеры должны быть не ближе 20 метров от дома и не дальше 100 метров. По факту - они намного дальше 100 метров, т.к. вокруг опять же частная территория и никто не хочет их ставить на своей территории. Как быть в этом случае?

Здравствуйте! Я являюсь собственником жилых помещении(1-к квартира) в 3-ех этажном доме построенном в частном секторе!Визуально дом относиться к многоквартирному(по факту так и есть),земля оформлена как ИЖС.Документы собственности не на квартиру а на жилое помещение,в полном порядке!У каждого собственника помещения раздельные лицевые счета на Газ,Свет и воду.Был судебный процесс с администрации района на предмет сноса нашего дома в виду не соответствия данного строения на земле с использованием ИЖС.Суд был выигран-жильцами! Сейчас 23.12.21 администрация района предлагает принудительную помощь жильцам с переводом земли с ИЖС в статус земли под многоквартирный дом. совместно с прокуратурой! Вопрос:Чем нам это грозит. Не получиться так,что после перевода они вновь подадут на нас иск и суд на законных основаниях примет решение о сносе? Спасибо большое

Добрый вечер. Подскажите пожалуйста. Может ли собственник жилого помещения многоквартирного дома отказать в допуске компании, осуществляющей капитальный ремонт (в частности замена стояков отопления и труб водоснабжения)

Добрый День! У меня такая вот ситуация…… В 2014 году я решила приобрести комнату в деревянном многоквартирном доме, так как денег не было решила взять ипотеку, но к сожалению ипотеку не давали по покупку комнаты, ни конкретно этой а вообще под комнаты ипотека не предусмотрена почему-то. Так как у моей бабушки была двух комнатная квартира мне подруга посоветовала сделать следующее……. Подать на ипотеку в размере стоимости комнаты, купить в ипотеку бабушкину квартиру «фиктивно», банк даст нужную сумму бабушке, бабушка даст эту сумму мне на покупку комнаты, ну а я в свою очередь буду оплачивать ипотеку. Ну так я и сделала, 27.10.2014 я купила «фиктивно» бабушкину квартиру и получив деньги от банка бабушка отдала мне ну я в свою очередь купила комнату 19.11.2014. 26.07.2016 многоквартирный дом в котором я купила комнату признали аварийным и подлежащим сносу. Ипотеку я брала на 5 лет т.е. на момент признания дома аварийным в котором находилась моя комната квартира которая была «фиктивно» мною куплена ещё была в залоге у банка т.к ипотека была ещё не выплачена. 09.01.2020 ипотека была погашена, а в марте 2021 года я оформила дарственную на свою маму т.е. на дочь Моей бабушки, так как они всю жизнь там проживали и продажа была сделана формально. В комнате прописана моя дочь она уже совершеннолетняя и мой внук которому 3 года. Дом начали расселять 2020 году. Общая площадь комнаты 15 м.кв. В трёх комнатной квартире, так как администрация не смогла найти такую комнату в замен они предложили выплату деньгами, по отчету от 22.12.2021 стоимость комнаты 428 000 рублей и убытки причинённые собственнику 360 000 рублей, а так же сказали что есть компенсация от администрации которую доплачивают до рыночной стоимости а это 64 000 за квадратный метр, примерно ещё 512 000 рублей. И тут все завертелось. Завели меня в заблуждения, я согласилась на выплату. Первую сумму я получила по отчету а вот со второй суммой начались проблемы. Для второй выплаты суммы в размере 512 000 надо было написать заявление на предоставление субсидии, что я и сделала 04.04.2022. 29.04.2022 мне пришёл отказ в предоставлении субсидии. Руководствовались статьей 32 жилищного кодекса РФ, постановлением правительства Мурманской обл. от 02.06.2021 г. номер 332-ПП «О дополнительной мере поддержки для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и о внесении изменений в региональную адресную программу «Переселения граждан из аварийного жилого фонда в Мурманской обл.» на 2019-2025 г.», постановлением администрации г.Мурманска от 31.01. 2022 г. Номер 196 «Об определении уполномоченного органа и утверждении порядка предоставления субсидий гражданам – собственником жилых помещений, переселяемым из многоквартирных жилых домов, признанных в установленном порядке непригодным для проживания и подлежащим сносу, на приобретение жилых помещений (в рамках реализации государственной программы Мурманской обл. «Комфортное Жильё и городская среда”) и порядка предоставления субсидий собственникам жилых помещений, Переселяемых из многоквартирных жилых домов, признанных в установленном порядке непригодными для проживания и подлежащими сносу, на приобретение жилых помещений и на возмещение части расходов на уплату % по кредиту в рамках реализации региональной адресной программы ЗАЯВЛЯЮТ что: Отказывают в связи с тем, что я не соответствую требованиям подпункта 1.4.1, так в нем должны быть соблюдены следующие условия: На дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также на дату подачи заявление о предоставлении субсидии гражданина в чьей собственности находится изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, в том числе участников долевой собственности или совместной собственности, отсутствует иные жилые помещения, пригодны для постоянного проживания и находящиеся в его собственности либо занимаемой на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилого фонда социального использования. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, На дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации г.Мурманска от 26.07.2016 г. номер 2303, расположенного по адресу г.Мурманск, ул. Фрунзе, дом 12, в собственности заявителя находится жилое помещение с кадастровым номером 51:20:0001306:1565.

ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание индивидуального жилого дома многоквартирным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание индивидуального жилого дома многоквартирным

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 40 "Права собственников земельных участков на использование земельных участков" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь статьей 40 Земельного кодекса РФ и учитывая, что видом разрешенного использования земельного участка является "садоводство", участок расположен в зоне реорганизации застройки в смешанную многоквартирную и общественную застройку, таким образом, строительство индивидуального жилого дома на участке не соответствует разрешенному виду использования земельного участка для данной территориальной зоны, суд правомерно отказал в признании нежилого садового дома жилым строением, пригодным для постоянного проживания, исходя из того, что истцом не соблюдена процедура перевода нежилого помещения в жилое, в установленном законом порядке дом в эксплуатацию не принят; согласно техническому паспорту здания дом введен в эксплуатацию, при этом доказательств согласования строительства или обращения за данным согласованием в уполномоченный орган материалы дела не содержат; представленные же истцом доказательства о пригодности садового домика для постоянного проживания не заменяют заключение межведомственной комиссии и не свидетельствуют о возможности признания данного объекта жилым домом.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 13 "Обеспечение учета используемых энергетических ресурсов и применения приборов учета используемых энергетических ресурсов при осуществлении расчетов за энергетические ресурсы" Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Установив, что истец с семьей проживает в квартире на условиях социального найма, квартира находится в муниципальной собственности; в связи с отсутствием приборов учета оплата услуг горячего и холодного водоснабжения производилась в адрес управляющей организации многоквартирными домами с применением повышающего коэффициента; впоследствии органом местного самоуправления (собственником) приборы учета горячей и холодной воды установлены мэрией в квартире, занимаемой истцом, по решению суда, суд правомерно признал действия по выставлению повышающего коэффициента за коммунальные услуги незаконными и обязал произвести перерасчет платы за коммунальные услуги, придя к выводу о том, что обязанность по оснащению жилых помещений в многоквартирных домах индивидуальными приборами учета возложена ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на собственников помещений, у истца как нанимателя жилого помещения такая обязанность отсутствовала, поэтому у управляющей компании отсутствовали правовые основания для применения к расчетам за коммунальные услуги повышающего коэффициента.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание индивидуального жилого дома многоквартирным

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Квалификация объектов гражданских прав: теоретические и практические проблемы
(Макаров О.В.)
("Адвокатская практика", 2017, N 4) В рамках дела N 2-2391/2015 (Правобережный районный суд г. Липецка) трое собственников обратились взаимно друг к другу с исковыми требованиями и просили суд признать многоквартирный жилой дом индивидуальным жилым домом, признать за ними соответствующие доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом и произвести реальный раздел индивидуального жилого дома. Собственники взаимно признали исковые требования друг друга, дело рассматривалось без участия органов технического учета и инвентаризации, экспертиза о технической квалификации жилого дома не назначалась и не проводилась. Суд, не признавая жилой дом индивидуальным, признал право собственности соответствующих лиц на части жилого дома.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Блокированный жилой дом как объект прав
(Суслова С.И., Диковенко К.В.)
("Семейное и жилищное право", 2019, N 1) Чего не учитывает подобная практика? Даже если жилой блок автономен, никуда нельзя деть единый фундамент у подобного рода объектов и общие стены с соседями. Отрицать факт наличия общего имущества при возведении блокированной жилой застройки невозможно. С другой стороны, именно автономность в обеспечении коммунальными услугами и непосредственный выход не в подъезд (общее имущество), а на земельный участок делают эти объекты существенно отличными от многоквартирных домов. Именно эти особенности свидетельствуют о необходимости законодательного признания особого статуса за блокированным жилым домом, правовой режим которого отличался бы как от индивидуального жилого дома, так и от квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие такого признания в современном российском законодательстве приводит к тому, что при внешне схожих ситуациях строительства блокированных домов граждане обладают различным набором субъективных прав и возможностью их защиты, что не представляется правильным и справедливым.

Нормативные акты: Признание индивидуального жилого дома многоквартирным

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) Суд не дал оценки тому обстоятельству, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, в результате проведенной реконструкции на земельном участке возведено шестиэтажное здание с цокольным этажом, которое признано судом многоквартирным жилым домом.

Приказ Росстата от 31.07.2015 N 351
"Об утверждении статистического инструментария для организации Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации федерального статистического наблюдения за аварийным жилищным фондом" 8. По строкам 11 - 15 приводится общая площадь жилых помещений, требующая расселения в аварийных многоквартирных домах, в жилых домах блокированной застройки, в жилых домах (индивидуально-определенных зданиях), в специализированном жилищном фонде. Общая площадь жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и занимаемых гражданами на основании договоров социального найма или принадлежащих гражданам на праве собственности, вследствие чего у муниципальных образований возникла или может возникнуть в будущем обязанность по предоставлению указанным гражданам других жилых помещений, выплаты им возмещения по основаниям, предусмотренным статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание квартиры блоком жилого дома блокированной застройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание квартиры блоком жилого дома блокированной застройки

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 394 "Налоговая ставка" главы 31 "Земельный налог" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право") Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, виды разрешенного использования спорных участков: "Для индивидуальной жилой застройки", "Блокированные жилые дома с блок-квартирами на одну семью", "Для сельскохозяйственного использования" и др.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 2 "Основные понятия" Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и исходя из материалов технической инвентаризации, сведений государственного акта приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома, из которых следует, что фактически по адресу расположен двухэтажный жилой дом блокированной застройки, состоящий из двух квартир, расположенных на самостоятельных земельных участках, принадлежащих на праве собственности истцу и третьему лицу, предоставленных каждому для индивидуального жилищного строительства, при этом квартиры являются автономными жилыми помещениями, разделенными капитальной стеной, суд правомерно признал право собственности на часть жилого дома, поскольку, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание квартиры блоком жилого дома блокированной застройки

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: О дискуссионных вопросах определения правового статуса части жилого дома и дома блокированной застройки
(Лысова Ю.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021) 9. Необходимости упростить процедуру признания ДБЗ: на основании технических паспортов, технических планов, заключений кадастровых инженеров, экспертизы в спорных случаях. Согласно данным технического паспорта, часть жилого дома можно квалифицировать как блок жилого дома блокированной застройки, так как данное жилое помещение находится в пределах границ земельного участка, относящегося к части жилого дома, то есть расположен на отдельном земельном участке и имеет отдельный выход; имеется общая стена без проемов с соседним блоком .

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Требование о передаче нежилого помещения как текущее требование. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 20.12.2018 N 305-ЭС15-20071(6)
(Алтухов А.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2019, N 8) Специальные правила о банкротстве застройщиков были приняты главным образом для обеспечения дополнительной защиты прав участников строительства (прежде всего граждан как непрофессиональных инвесторов), вложивших денежные средства либо иное имущество в строительство жилых домов (а именно многоквартирных домов и, с учетом последующих дополнений Закона, жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков) с целью последующего получения расположенных в них жилых помещений. В частности, изначально законом были предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых подлежит удовлетворению поданное в рамках дела о банкротстве застройщика заявление участника строительства о признании права собственности на жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В отношении любых нежилых помещений подобное правило в нормах § 7 главы IX Закона о банкротстве вплоть до последнего времени отсутствовало .

Нормативные акты: Признание квартиры блоком жилого дома блокированной застройки

Приказ Росстата от 30.07.2021 N 464
(ред. от 17.12.2021)
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством" Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом").

Если я на участке под ИЖС построил жилой дом (изначально предполагая перевод сделал соответствующую планировку) и после этого сменив назначение участка хочу сделать дом многоквартирным и продать поквартирно. Какова процедура данного волшебства? И что изменится если хочу перевести под гостиницу? (про участок все понятно, что он должен попадать в нужную зону и т.д. вопрос про строения.)

Порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентирован главой 2 «Правил землепользования и застройки г. Тюмени».

«2. В случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования,применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства»

«а) правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта;

б) правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии);

в) кадастровый план (паспорт) земельного участка;

г) копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка);

д) план границ земельного участка с координатами характерных точек;

е) санитарно-эпидемиологическое заключение;

Вопрос о предоставлении разрешения подлежит обсуждению на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний. На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе Администрации г. Тюмени, на основании которых последний принимает решение либо о предоставлении разрешения, либо от отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

В целом узаконить тот факт, что ваш дом является многоквартирным можно либо получением решения муниципальной междведомственной комиссии или можно узаконить это положение путем получения судебного решения.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Что касается перевода под гостиницу, то согласно ч. 4 ст. 16 ЖК РФ.Правилам предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. N 490) «гостиница» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг соответственно гостиница не является жилым помещением.

Относительно перевода жилых помещений в нежилые в многоквартирном доме, то по этому поводу есть Письмо
Минэкономразвития. Приведу из него цитаты.

МИНИСТЕРСТВО
ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 20 января 2011 г. N Д23-144

По вопросу о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое помещение считаем возможным сообщить следующее.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), обладающего более высокой юридической силой по отношению к нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, в том числе при регулировании вопросов, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

В соответствии с Жилищным кодексом полномочия по определению условий и порядка перевода жилых помещений в нежилые помещения за органами государственной власти
субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений и органами местного самоуправления в области жилищных отношений не закреплены. Согласно ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса органы местного самоуправления в области жилищных отношений праве принимать в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения. При этом правом по определению перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, органы местного самоуправления не наделены.

Данный перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений, в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса. К таким документам относятся:

1) заявление о переводе помещения;

2)правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Частью 3 ст. 23 Жилищного кодекса установлен запрет на требование органами, осуществляющими перевод помещений, других документов, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса.

Частью 1 ст. 24 Жилищного кодекса установлены случаи отказов органов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое помещение:

1)непредставление определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса окументов;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдение предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения;

4)несоответствие проекта переустройства и или)перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В числе перечисленных случаев отказов в переводе жилых помещений в нежилые помещения отсутствует требование органов местного самоуправления о представлении иных документов, необходимых для перевода жилого помещения в
нежилое помещение, кроме установленных ч. 2 ст. 23 жилищного кодекса.

При этом вышеуказанной статьей не установлено, что непредставление документов помимо тех, которые указаны в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса, может служить причиной отказа в принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое
помещение.

Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Вместе с тем в соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

И имейте в виду, что вы строили индивидуальный жилой дом, и именно на строительство ИЖД получали разрешение. Если выяснится, что вместо ИЖД вы построили МЖД, то такая постройка может быть признана самовольной в порядке ст 222 ГК. То есть вам необходимо после изменения ВРИ земельного участка получить соответствующие разрешения на реконструкцию жилого дома. А затем обратиться с соттветствующим заявлением в органы местного самоуправления.

Поэтому определитесь, как вы хотите использовать в дальнейшем это здание — как гостиницу или как многоквартирный жилой дом. Или просто сдавать жилые помещения в данном доме в найм. Для последней цели нет необходимости признавать дом многоквартирным.

Кроме того, имейте в виду, что в случае организации гостиницы вы обязаны будете соблюдать все требования, предъявляемые к услугам гостиниц, в том числе соответствующие СанПиНы

А у Вас сколько квартир, если не секрет и сколько этажей в доме?

А также скажите пожалуйста, какие документы были при строительстве дома.

Касательно же гостиницы, согласно ст. 17 ЖК РФ

допускается использование жилого
помещения для осуществления профессиональной деятельности или
индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на
законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные
интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать
жилое помещение.

В зависимости от цели использования частного жилищного фонда жилое
помещение будет относится к коммерческому жилому фонду — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких
помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования,
предоставлены гражданам по иным договорам предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (пп. 4 п. 3 ст. 19 ЖК РФ)

Так что регистрируйтесь как ИП и можете легко использовать дом как гостиницу.

И имейте в виду, что вы строили индивидуальный жилой дом, и именно на
строительство ИЖД получали разрешение. Если выяснится, что вместо ИЖД вы
построили МЖД, то такая постройка может быть признана самовольной в
порядке ст 222 ГК. То есть вам необходимо после изменения ВРИ земельного
участка получить соответствующие разрешения на реконструкцию жилого
дома. А затем обратиться с соттветствующим заявлением в органы местного
самоуправления.

Причем с иском может обратиться любой гос орган и любой сосед, здесь моя коллега права.

Добрый день. Приобретали недвижимость (квартира) в новом ЖК по договору уступки с договора долевого строительства (ДДУ). - Договор долевого строительства заключен 15 августа 2018 г. - Договор уступки права требования заключен 03 декабря 2019 г. - Акт приема-передачи получен в офисе застройщика 21 февраля 2020 г. - Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (квартир и нежилых помещений) в многоквартирном жилом доме (дата заполнения - 30 ноября 2019 г.) получена вместе с актом приема-передачи в офисе застройщика, также 21 февраля 2020 г. Суть проблемы: Спустя 1,5 года после подписания акта приема-передачи в жилом помещении были обнаружены недостатки, а именно - трещины на стенах, перекрытиях, дверных проемах и т.д. Трещины находятся под косметической отделкой, состоящей из обоев. Согласно п. 5.3 (Раздел - Гарантии качества) в Договоре на участие в долевом строительстве Жилого Дома от 15.08.2018, далее - цитата: - "Гарантийный срок на отделочные работы, указанные в п. 1.4 настоящего договора, составляет 12 месяцев и исчисляется со дня получения ЗАСТРОЙЩИКОМ Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию." Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщиком получено – 06.09.2019 г. Т.е. - гарантийный срок по внутренней отделке жилого помещения, согласно договору на участие в долевом строительстве Жилого Дома истекал – 06.09.2020 г. Однако, в приложении к Акту от приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры или нежилого помещения) от 21 февраля 2020 г. с печатью организации, за подписью зам. директора строительной компании (дата заполнения приложения – 30 ноября 2019 г.) указано следующее: В разделе “10. ГАРАНТИЙНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ” в таблице, под порядковым номером – 4 указано следующее: - Виды работ – Отделка (малярные, плотничные, плиточные, штукатурные и т.д. - Гарантийные сроки, год - На работы – 3 года - На материалы – 3 года Фактически – застройщик ссылается на приоритетность данных в договоре на участие в долевом строительстве жилого дома от 15 августа 2018 г. Предлагая нам за свой счет приобрести обои на весь метраж квартиры. Работы по устранению трещин и поклейку обоев (саму работу, без материалов) они соглашаются выполнить бесплатно, что нас не очень устраивает. Хотелось бы получить ответ от специалиста, который разбирается в данной сфере – кто прав в данной ситуации? Имеются ли основания для отказа застройщиком предоставить помимо рабочей силы строительные материалы или нет? Документы в приложении Спасибо!

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: