Как отсудить залоговую недвижимость

Обновлено: 05.05.2024

ГК РФ Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 349 ГК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.

5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.

6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Или как оспорить сделки нового собственника по передаче в залог (ипотеку) недвижимости, приобретенной у должника.
Часть 7.

В прошлых статьях мы обсудили, как кредиторы взыскивают свои долги, отбирая у должника активы, выведенные им за 1 месяц, за 6 месяцев, за год, за 3 года и за 10 лет до своего банкротства. А затем свели всю информацию по оспариванию сделок в единую таблицу.

Если вы хотите получить эти знания «скопом», то оставьте свой e-mail, и мы пришлем их вам в одном удобном письме:

Если бы должник, переоформив свои активы на нового владельца, затем сел на попу ровно и никак не препятствовал оспариванию этих сделок, это было бы слишком просто и скучно. Согласны?

Поэтому сегодня мы сделаем следующий логичный шаг в своем повествовании: к чему готовиться кредиторам? И что делать добросовестному покупателю спорных активов, если началась борьба за это имущество?

Либо цепочка сделок по многократной продаже бывших активов должника с целью формирования у последнего приобретателя имиджа добросовестного владельца.
Либо активы заводятся в залог третьему лицу: даже если сделка будет оспорена, у залогодержателя сохранится преимущественное право на получение денег, вырученных от его последующей реализации.

Компания «Регион» до последнего планировала «разрулить» ситуацию со своими долгами. Понимание безысходности ситуации появилось только тогда, когда от одного из кредиторов в суд поступило заявление о признании банкротом. Не имея денег на полное погашение задолженности, было принято решение «спасать все, что можно!».

Самым ценным активом компании был двухэтажный пентхаус в относительно новом доме на Коровинском шоссе (Москва), общей площадью около 500 кв.м и рыночной стоимостью под 90 млн рублей. Он то и был переоформлен на нового собственника по договору купли-продажи.

По всей видимости, Должник понимал, что сделка, совершенная после принятия заявления о признании его банкротом, будет оспорена с высокой степенью вероятности. Поэтому потенциальный покупатель пентхауса взял кредит для его приобретения. Таким образом он сразу обременил выкупленную недвижимость ипотекой в пользу Банка.

Со стороны вся схема выглядела логично и красиво: Покупатель берет кредит в Банке и на эти деньги покупает квартиру. Банк становится залогодержателем. Если сделка будет оспорена и недвижимость вернется к Должнику-банкроту, то Банк будет включен в реестр как залоговый кредитор с последующим получением 80% от суммы денег, вырученных по итогам продажи пентхауса на торгах.

Для усиления надежности этой схемы Покупатель заключил брачный договор, согласно которому купленная квартира в случае развода отойдет супругу. Как вы понимаете, расторжения брака ждать долго не пришлось, и меньше чем через год недвижимость (вместе с ипотекой) была переоформлена на бывшего мужа.

Вполне ожидаемо, что сделку купли-продажи пентхауса конкурсный управляющий в итоге оспорил. Этому способствовала и дата заключения договора купли-продажи (после принятия заявления о банкротстве), и сумма сделки, и отсутствие оплаты со стороны Покупателя, и непередача документов бывшим директором, что было расценено судом как попытка скрыть информацию об отчужденной квартире и другие факторы. Но к этому все были готовы.

А вот желание кредиторов снять обременение с пентхауса и погасить запись об ипотеке стало для Должника полной неожиданностью. Ведь в этом случае Залогодержатель не смог бы претендовать на получение денег от реализации предмета залога.

Согласно мнению Верховного суда признавая сделку недействительной, суд обязан решить вопрос о судьбе залога. Для этого он должен установить один-единственный факт: является ли Залогодержатель добросовестным лицом? Или, выдавая кредит, Банк знал о возможности признания сделки недействительной? В этом случае Залогодержатель заранее понимает, что он получает имущество под обременение от лица, не являющего реальным собственником. А значит автоматически берет на себя все риски и потенциальные убытки, связанные с утратой предмета залога.

К такому развитию событий Должник не готовился. Поэтому конкурсный управляющий моментально нашел информацию о том, что Должник и Банк находятся под контролем одного и того же физического лица.

Кроме того, выяснилось, что Банк обслуживает все расчетные счета Должника. А значит, выдавая кредит Покупателю, Банк заведомо знал о наличии арестов на счетах по исполнительным листам и об отсутствии движения денежных средств у Должника. Следовательно, будущий Залогодержатель располагал информацией, что имущество будет приобретаться у компании, имеющей признаки неплатежеспособности. Тем самым Банк взял на себя риск утраты предмета залога в связи с тем, что имущество будет получено под обременение от ненадлежащего собственника, и не может считаться добросовестным Залогодержателем.

В результате пятиминутной работы конкурсного управляющего по сбору бумажек из ЕГРЮЛ и с сайта Банка о его бенефициарах вся сделка ценой 86,5 млн рублей полетела коту под хвост. Вот так банкир удачно сэкономил на юристах! Ах, молодца!

Единственное, что спасло Должника от моментальной потери недвижимости, так это то, что конкурсный управляющий поленился как следует подготовиться к суду и не запросил из Росреестра информацию о текущих собственниках пентхауса. Только в судебном процессе выяснилось, что квартиры у Покупателя уже нет, так она ушла бывшему супругу по брачному договору.

Только по этой причине суд не смог забрать квартиру в натуре и постановил взыскать с Покупателя её денежный эквивалент в размере 65,7 млн рублей (сумма согласно оценочной экспертизе). Одновременно суд лишил Банк предмета залога, определив погасить запись об ипотеке и признав обременение отсутствующим.

Чтобы получить судебные акты по этому делу, оставьте свой e-mail здесь:

Тут бы Должнику возрадоваться: задуманный результат достигнут! С Покупателя все равно брать нечего. Банку предмет залога не особо и нужен. А пентхаус, как и планировалось, остался у конечного покупателя.

Но не так-то все просто!

Оказывается у конкурсного управляющего и кредиторов сохраняется право подать новый самостоятельный иск об истребовании недвижимости у конечного владельца. В случае его удовлетворения появится два отдельных судебных решения: одно о взыскании денежной суммы с первого Покупателя, а второе – об истребовании объекта недвижимости из чужого незаконного владения. В зависимости от того, какое решение суда будет исполнено первым, другое подлежит прекращению.

Учитывая, что суд уже погасил обременение и установил недобросовестность всех участников сделки, какова ваша версия? Какой результат судебного процесса о виндикации пентхауса наиболее ожидаем?

Жизнь залогодержателей становится, определенно, все веселей и разнообразней! Раньше как было: выдал кредит, получил залог и уверен в возврате своих инвестиций. А сейчас, чтобы не остаться без денег, придется как следует проработать сделку и погрузиться в законодательство до уровня квалифицированного юриста. Но о рисках залогодержателей мы уже писали вот в этой статье, не будем повторяться.

Кредиторы – это наше все! Именно так считает государство, преследуя свои меркантильные интересы по сбору налогов. Именно благодаря государственной поддержке у кредиторов практически нет шансов остаться без своих денег. Тем не менее, многие бизнесмены умудряются проигнорировать огромные возможности законодательства, нанимая для защиты своих интересов юристов широкого профиля, студентов или просто идиотов. Или, что еще безнадежней, пытаются во всем разобраться сами. Хотя куда уж проще: достаточно заключить договор с «Игумнов Групп» и ваша проблема будет решена.

Очевидная информация: секретных схем по спасению вас и ваших активов уже не существует. Все возможные шаги известны, прописаны и отражены в судебной практике. Сейчас вопрос может идти только о том, насколько качественно можно внедрить ту или иную схему: учтены ли все подводные камни, хорошо ли прописаны документы, продуманы ли все ходы и возможные действия оппонентов и т.д. Только такая нудная и кропотливая работа может дать хороший результат.

Но если вы ищете волшебные рекомендации из разряда «сделай раз-два-три», способные моментально решить все ваши проблемы, не звоните в «Игумнов Групп», нам нечего вам предложить. Да и вообще, мы не рекомендуем вам заниматься схематозом – это же, наверняка, незаконно!

Наша сага по оспариванию сделок из 7 частей подошла к концу. Если вы ничего не поняли, не расстраивайтесь: очевидно, судьба подкидывает вам повод позвонить в «Игумнов Групп». А если вам все ясно как божий день, то мы тем более будем рады видеть вас среди наших клиентов.

Информация в статье актуальна на дату публикации.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.

генеральный директор "Игумнов Групп",
эксперт по субсидиарке и защите личных активов,
арбитражный управляющий

Специализация: представление интересов предпринимателя в государственных структурах всех уровней при привлечении к субсидиарной ответственности, взыскании ущерба, долгов по поручительству и личным займам. Безопасность личных активов.

Подборка наиболее важных документов по запросу Обращение взыскания на заложенное имущество единственное жилье (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Обращение взыскания на заложенное имущество единственное жилье

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 213.26 "Особенности реализации имущества гражданина" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
(В.Н. Трофимов) Суд отклонил довод о невозможности обращения взыскания на предмет залога, являющегося единственным пригодным жильем. По мнению суда, разъяснившего порядок применения п. 3 ст. 213.25, п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве и сославшегося на п. 1 ст. 446 ГПК РФ, п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 446 "Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам" ГПК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Взыскивая задолженность по кредитному договору и обращая взыскание на предмет залога - земельный участок с расположенным на нем жилым домом, суд исходил из того, что доводы ответчиков о невозможности обращения взыскания на предмет залога, поскольку жилой дом является единственным жильем и в нем проживает несовершеннолетний ребенок, являются необоснованными, поскольку сами по себе данные обстоятельства не освобождают ответчиков от выполнения обязательств по договору займа с одновременным залогом недвижимости, так как в соответствии со статьей 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Обращение взыскания на заложенное имущество единственное жилье

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Фидуциарная собственность и классический залог
(Иванова А.И., Рыбалов А.О.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2019, N 5) Как уже отмечалось, в случае с залогом обращение взыскания на единственное жилье возможно только по решению суда (за исключением заключения соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке после возникновения оснований для этого). Но если залоговое законодательство устанавливает подобные ограничения, не войдет ли в конфликт со смыслом закона обеспечительная (фидуциарная) передача права собственности на подобный объект?

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание сделки недействительной имущество в залоге (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание сделки недействительной имущество в залоге

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание сделки недействительной имущество в залоге

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Раздел квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту и находящейся в залоге
(Логвина С.)
("Жилищное право", 2020, N 4) П.А. (бывший супруг) обратился к П.О. (бывшей супруге) и коммерческому банку с иском о разделе совместно нажитого имущества, признании права собственности, признании частично недействительным договора залога, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности. И дело заключалось в следующем.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Эффективность реформирования института крупных сделок корпораций
(Филиппова О.С.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2019, N 1) Отметим, однако, что не все крупные сделки являются одновременно сделками с заинтересованностью. Так, в другом деле, ставшем также предметом рассмотрения Верховного Суда РФ, суд не признал недействительным договор займа, обеспеченный залогом имущества и дополнительного соглашения, придя к обоснованным выводам о том, что с учетом фактических обстоятельств дела истцы не доказали невыгодность оспариваемых соглашений, так как сам факт заключения не свидетельствует об их убыточности для общества . Как следует из материалов дела между Н.И. Волчеком (заимодавец) и обществом (заемщик) 30.05.2013 был заключен договор процентного займа на сумму 1 250 000 рублей со сроком возврата до 31.07.2015 под 18% годовых с обеспечением обязательств заемщика залогом имущества. Дополнительным соглашением от 24.04.2015 к договору займа заложенное имущество оценено в 1 250 000 рублей и на основании акта-приема передачи передано в собственность заимодавцу в счет исполнения обязательств по договору с прекращением долгового обязательств заемщика. Участники общества М.Н. Шихов и Ф.Н. Шихов, полагая, что указанные выше сделки совершены с нарушением закона (ст. 46 ФЗ "Об ООО"), обратились в арбитражный суд с описанными требованиями. Как уже было отмечено выше, суд отказал в удовлетворении требования, сославшись на ст. 46 ФЗ "Об ООО" и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" в связи с недоказанностью убыточности сделки. Несмотря на то что дело в Верховном Суде РФ рассматривалось в марте 2018 г., правоотношения между сторонами возникли гораздо раньше, в 2013 - 2015 гг., т.е. до принятия и вступления в силу анализируемых в настоящей статье изменений. В связи с этим решение, безусловно, является законным и обоснованным.

Обеспечительные сделки признают недействительными по тем же правилам, что и обычные, но тут есть некоторые особенности. Юристы рассказали, почему оспорить сделки сейчас сложнее, чем раньше, в чем состоят их банкротные риски и когда нарушение корпоративной процедуры не поможет признать договор недействительным. Также приводим пример арбитражного дела, когда обеспечение удалось признать недействительным по мотиву введения в заблуждение.

Обеспечительные меры, например залог или поручительство, используются для договоров с недвижимостью, крупных кредитов и прочих значительных сделок. Они должны давать кредитору уверенность в «плане Б» на случай проблем контрагента. Однако недобросовестные должники пытаются всячески оспорить обеспечительные сделки, чтобы лишить кредитора одного из самых быстрых и простых способов возврата долга, говорит юрист «Содружества земельных юристов» Наталья Лопатина.

Почему оспорить стало сложнее

Обеспечительные сделки в основном признают недействительными по тем же правилам, что и обычные. Общие основания оспаривания из Гражданского кодекса, такие как мнимость, притворность, превышение полномочий и т. д., сейчас используются гораздо реже, делится наблюдениями Дмитрий Константинов из юрфирмы «Ильяшев и партнеры». Юрист объясняет это эффективностью специальных норм – о несостоятельности или корпоративных. Кроме того, в 2013 году стала действовать новая редакция ст. 166 Гражданского кодекса об оспоримых и ничтожных сделках, которая существенно ограничила возможности их оспаривания, продолжает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит.

Ипотеки и поручительства оспаривают не реже, чем раньше, но суды стали чаще отказывать.

Управляющий партнер АБ "Юг" Юрий Пустовит

В частности, в ст. 166 закрепили принцип эстоппель: лицо не может добиваться признания сделки недействительной, если раньше оно вело себя так, будто она действительна. Кроме того, раньше требовать применения последствий недействительности сделки могли «любые заинтересованные лица», а теперь – ее стороны или другие лица, указанные в законе.

Стабилизировать оборот помогают и реестры. Залог прекращается в том случае, если заложенный объект приобрел добросовестный покупатель, который не был осведомлен об обременении (ч. 2 п. 1 ст. 352 ГК). Недвижимость «защищена» от этого системой регистрации прав, но подобные схемы часто встречались на рынке купли-продажи автомобилей, говорит Нуржинский. Суды же, по его словам, не всегда были готовы применять ст. 352, поэтому законодатель в 2014 году ввел систему регистрации залога движимых вещей у нотариуса (ст. 339.1 ГК).

Банкротные и корпоративные оспаривания

В банкротстве признать сделку недействительной гораздо проще. Ипотеку или поручительство могут оспорить по тем основаниям, что они причинили вред кредиторам или были совершены с предпочтением одному из них. Если в суде подтвердится, что кредитор знал или должен был знать о предбанкротном состоянии должника – сделку признают недействительной.

В банкротстве велика вероятность, что обеспечительную сделку признают недействительной. Подобные сделки односторонние: должник ничего не получает взамен, а конкурсная масса страдает.

Юрист юрфирмы «Ильяшев и партнеры» Дмитрий Константинов

В зоне риска банкротного оспаривания могут оказаться договоры, заключенные в течение трех лет до возбуждения процедуры несостоятельности, предупреждает начальник отдела правового сопровождения девелоперских проектов IPT Group Александр Анчугов.

Другие основания для оспаривания – корпоративные. Крупные сделки или сделки с заинтересованностью должны получить одобрение внутри фирмы согласно ее документам и закону. Если процедура нарушена, то договор могут признать недействительным при условии, что кредитор знал или мог знать о нарушении. Поэтому ему важно заранее проверить корпоративную структуру контрагента и убедиться, что сделка одобрена по всем правилам. Это распространенное основание для оспаривания залога, хотя в ходе судебного разбирательства может оказаться, что договор был фактически одобрен или прошел срок исковой давности, говорит консультант юридической практики O2 Consulting Георгий Мурзакаев. От подобных исков можно защищаться, в том числе указывая на недобросовестность оппонента. В последнее время возросло значение института злоупотребления правом, обращает внимание Мурзакаев. Он приводит примеры решений, «устоявших» на уровне экономколлегии ВС:

Другие основания оспаривания и минимизация рисков

Сделки могут оспаривать и по другим основаниям, известным каждому юристу. Например, доверенность не давала полномочий заключать именно такой договор или оказалось, что предмет ипотеки на самом деле не принадлежит залогодержателю (например, договор купли-продажи здания признали недействительным). Ипотеку здания часто пытаются оспорить по тому основанию, что участок под ним не заложен, говорит Пустовит из АБ «Юг». По словам адвоката, суды склонны отказывать в таких исках: они объясняют, что оформление прав на землю зависит только от залогодателя, а залогодержатель тут ни при чем.

Встречаются и сравнительно редкие способы оспаривания. В пример Мурзакаев привел дело № А40-216102/15. В нем суд признал недействительным договор залога доли в уставном капитале ООО в качестве обеспечения банковской гарантии банка «Пересвет», поскольку банк ввел в заблуждение залогодателя-физлицо. Первая и вторая инстанции обратили внимание, что основное обеспечение уже было предоставлено, а договор залога доли заключили дополнительно, после выдачи банковской гарантии и по требованию банка. В чем был смысл этого, представители банка так и не пояснили. Суды пришли к выводу, что они ввели гражданина в заблуждение и потребовали заключить сделку, в которой не было необходимости. А значит, ее следует признать недействительной.

В одном из дел суды признали недействительным договор залога доли, потому что залогодателя-физлицо ввели в заблуждение: необходимости в сделке не было.

Такой риск предвидеть сложно, но самые частые можно и нужно предупредить. Этим и занимаются юристы, задача которых тщательно изучить документы, затребовать недостающие и правильно структурировать сделку. Как защитить интересы обеих сторон сделки, рассказывает Лопатина из «Содружества земельных юристов» на примере купли-продажи участка с «неправильным» назначением. Покупатель хочет приобрести участок сельскохозяйственного назначения и построить на нем коттеджный поселок. Продавец обещает, что поменяет назначение земли, но, конечно, в счет аванса. «Здесь нужно заключить предварительный договор или договор купли-продажи будущей вещи – участка с правовым режимом под жилищное строительство, – говорит Лопатина. – Срок заключения основного договора надо жестко привязать к моменту внесения в ЕГРН нужного вида использования участка». Чтобы его зарегистрировать, продавец получит от покупателя аванс. На случай, если поменять назначение земли не удастся, Лопатина предлагает подключить финансово надежного поручителя, который гарантирует возврат аванса.

Чтобы получить кредит на нужды бизнеса, часто недостаточно ипотеки, банки требуют личного поручительства гендиректора или участников юридического лица. В итоге эти люди становятся ответственными за многомиллионные и многомиллиардные долги, с которыми, скорее всего, не смогут расплатиться. Признать такое поручительство недействительным сложно, потому что суды стремятся сохранить обеспечение, говорит старший юрист DS Law Татьяна Воронина: «Они отклоняют доводы о том, что долг уже был на момент поручительства или в договорах не указан его размер. Также суды не принимают во внимание, что у поручителя не было достаточного для оплаты долгов имущества (и понятно, что уже не будет)».

Воронина уверена: банки заключают договоры не с целью получить денежные средства, а чтобы контролировать поручителя под страхом привлечь его к солидарной ответственности. Она рекомендует руководителям и участникам компаний письменно обращаться в банк с просьбой обойтись без поручительства либо пытаться менять его условия. Можно попробовать ограничить ответственность теми долгами, которые возникнут в период полномочий конкретного лица. Иначе придется отвечать и за последующие – уже после того, как гражданин перестанет контролировать общество, заключает Воронина.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: