Как оформить дом через суд в собственность пошаговая инструкция

Обновлено: 09.05.2024

Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Застройщик моего ЖК не поставил дом и квартиры в нем на кадастровый учет.

Дом был введен в эксплуатацию частично — жилая часть без коммерческой недвижимости на первых двух этажах. Я не знал, что такое бывает, и не знал, чем это может обернуться.

Дом построен, и в нем можно жить, но ни прописаться, ни продать квартиру после подписания акта приема-передачи жильцы не могут. Невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, который не поставлен на кадастровый учет и введен в эксплуатацию не полностью.

Застройщик не производил нужные процедуры — не то чтобы он изначально строил дом с целью обмануть покупателей, но со временем утонул в долгах и решил обанкротиться. Конечно же , никакие действия по кадастровому учету компания не предпринимала. Как я прочитал в том числе и в статье Т—Ж , застройщик может поставить дом на учет, но не обязан: это делает орган, который выдает разрешение на ввод в эксплуатацию.

С чего все начиналось

Мы покупали квартиру на этапе строительства в 2015 году. Сдача по ДДУ планировалась на лето 2016 года. Но потом сроки постоянно смещались, и строительство затягивалось. Как оказалось, у некоторых дольщиков по договору дата сдачи стояла и вовсе на начало 2016 года, а у кого-то даже раньше. Люди начали подавать в суд, чтобы получить с застройщика неустойку за просрочку сроков сдачи. Кто-то успел вернуть свои деньги, но жильцы, которые получили исполнительные листы в 2017 году, столкнулись с тем, что на счете застройщика не было денег. Такой пришел ответ из банка.

В этот момент стало понятно, что дела идут не очень хорошо. Впоследствии застройщик обвинял дольщиков в том, что из-за большого количества исков с его счета снимаются деньги и поэтому строительство затянется еще сильнее. Потом в компании заявили, что иски дольщиков провоцируют банкротство.

В итоге застройщик сказал, что у него нет денег, чтобы достроить нежилые помещения на первом и втором этажах, а пока они не будут достроены, дом не поставят на кадастровый учет. На этом моменте стало окончательно понятно, что ничего они не собираются делать. Из-за просрочки в постройке дома переезд пришлось отложить на год — приходилось снимать квартиру и одновременно гасить ипотеку, что в планы не входило и повлекло дополнительные расходы.

Как победить выгорание

Почему я не стал прибегать к услугам юристов

В чате жильцов то и дело возникали предложения от юристов, которые были готовы заняться подготовкой документов в суд и ведением дела. Стоимость услуг юристов начиналась от 20—30 тысяч рублей на человека. При этом все документы нужно было собирать самому.

Суд по вопросам жилья — дело довольно затратное как по времени, так и по финансам. Нужно собрать справки и документы — чаще всего за все это надо платить, а также уплатить госпошлину в суд. Она рассчитывается исходя из стоимости квартиры на сайте суда. Я выбирал пункт «Подача искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке».

Так, на мою квартиру госпошлина составляла 22 440 Р . В итоге получалось, что с услугами юриста по защите права собственности на квартиру, которая и так мне принадлежит, нужно потратить не менее 50 000 Р . В одной из статей Т⁠—⁠Ж читатель по имени Дмитрий Соловьев указал мне на мою безграмотность и сказал, что подобные иски регулируется ЗОПП и пошлина за него не может составлять такую сумму.

Получается, что 200 жильцов дома с юристами безграмотные, а комментатор умный. Поправьте меня, если это действительно так и мы все переплатили госпошлину. Хотя те жильцы, с которыми я общался, платили именно такую сумму

Как-то раз в чате жильцов дома сосед написал, что сам занимался судебными делами, ходил на суд, выиграл его и зарегистрировал право собственности, и если есть вопросы, он может подсказать, как это все осуществить без участия юристов. Я решил попробовать пройти этот путь, раз другие смогли. И заодно сэкономить.

Порядок такой:

Подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ на общих условиях.
Получить отказ в регистрации из-за отсутствия кадастрового номера.
Подать в суд иск о признании права собственности.
Выиграть суд и вновь подать заявление в МФЦ с просьбой зарегистрировать право собственности на основании решения суда.
Получить выписку из ЕГРН.
Радоваться.

Подготовка документов

Для подачи иска в суд нужно было собрать кучу документов. Больше всего я боялся, что, например, суд отклонит иск из-за ошибок. И госпошлину придется платить заново.

Я снял копии документов и именно их направлял в суд — кроме копий, заверенных печатью застройщика. Как потом выяснилось на встрече с судьей, она сама заверяет копии после того, как ей предоставят оригиналы. Так даже лучше: если что-то вдруг потеряется, оригиналы останутся у вас. Тем более документы, которые я приложил к иску, подшиваются в дело и уже не возвращаются.

Мне нужно было доказать при помощи документов, что я пользуюсь квартирой, заплатил за нее и все такое.

Исковое заявление. Всего сделал пять экземпляров: один иск в суд, два для застройщика, два для Росреестра, можно еще для себя один распечатать. Застройщик и Росреестр забирают один экземпляр заявления себе, а на другом ставят отметку о вручении и возвращают. Дальше я отправляю документы с отметкой в суд.

Копии документов. Либо заверенные печатью и подписью застройщика, либо просто копии, которые потом заверяет судья при предъявлении оригиналов. Вот какие документы нужны:

Копии документов, заверенные застройщиком. К ним относятся:

Уведомление об уступке. Документ, в котором директор ООО, уступавшего мне квартиру, сообщает застройщику о том, что уступка произошла. Оригинал хранится у застройщика и, кажется, в МФЦ.
Разрешение на ввод в эксплуатацию.
Решение о присвоении адреса.
Разрешение на строительство.

Составление иска и сбор недостающих документов

Один из соседей прислал мне на почту свой иск в вордовском формате, пояснил некоторые моменты и сказал, что в случае вопросов можно к нему обращаться. Я взял его файл и исправил данные на свои. Но этот человек покупал квартиру по ДДУ, а не по договору уступки, как я. Поэтому я решил, что в иске надо это тоже указать. Я вспомнил, что у меня уже есть иск, который мы подавали, когда взыскивали с застройщика за просрочку сдачи квартиры, и переписал оттуда абзац с отсылками на договор уступки.

Как сказал сосед, на какие документы ссылаемся в тексте иска, те документы и предоставляем. Частично текст иска повторял содержание договора долевого участия в строительстве и договора уступки. В иске я указал причины, по которым не могу оформить собственность, и попросил признать за мной право на это, а также взыскать с застройщика уплаченную госпошлину, которую выплачивать мне никто, конечно, не будет.

Далее мне нужно было получить документы, которых у меня еще не было:

Технический паспорт.
Уведомление Росреестра об отказе в регистрации права собственности.
Выписку из ЕГРН.
Заверенные застройщиком копии разрешения на ввод в эксплуатацию, документа о присвоении адреса, информационного письма о невозможности поставить объект на кадастровый учет, разрешения на строительство и уведомления об уступке.

И конечно же , квитанцию об уплате госпошлины, которую я уплатил прямо перед отправкой документов в суд.

Технический паспорт. За техническим паспортом я обратился в БТИ, где предоставил ДДУ, договор уступки, чек оплаты и акт приема-передачи. Вообще, чтобы избежать таких проблем, как недостающие документы, я носил с собой вообще все, что есть по квартире. В БТИ сказали, что срок изготовления плана составляет три рабочих дня, стоимость — 1527 Р .

Спустя три дня мне сообщили, что документы готовы. Думал, что будет дольше, как это обычно бывает.

Отказ в регистрации. От соседей я узнал, что для подачи материалов в МФЦ нужно получить документы от застройщика: письмо о невозможности поставить дом на учет, акт ввода в эксплуатацию, акт о присвоении адреса, уведомление об уступке, разрешение на строительство, акт приемки, копию ДДУ. Я заранее позвонил в офис строительной компании, мне подготовили документы, и я их забрал.

Итак, я подготовил документы для похода в МФЦ:

Технический паспорт.
Чек на оплату квартиры.
Документ о присвоении адреса.
Информационное письмо.
Уведомление об уступке.
Договор уступки.

Заверенные застройщиком копии:

Акта приемки квартиры.
Разрешения на ввод в эксплуатацию.
Разрешения на строительство.
ДДУ.

У меня взяли только оригиналы договора уступки и акта приемки. По поводу остальных документов сказали, что они понадобятся, только когда будет решение суда и технический план на компакт-диске.

Мне нужно было ждать в течение почти трех недель. Я ждал, ждал, и в итоге отказ прислали просто на электронную почту. Это был длинный текст, в котором говорилось, что регистрация приостановлена из-за отсутствия кадастрового номера. В нем также было указано, что мне нужно предоставить недостающие документы для регистрации, например решение суда о признании права собственности. На это ушло еще 2080 Р .

Выписка из ЕГРН об отсутствии права собственности. В марте 2020 года я снова пошел в МФЦ, чтобы заказать выписку из ЕГРН о том, что на квартиру нет права собственности. Почему не заказал сразу? Я не знал, сколько времени займет подготовка документов для подачи иска в суд, а выписка должна быть наиболее свежей даты. Сказали, что прийти за выпиской можно через неделю. Еще 520 Р .

Кроме того, я выяснил, что должен направлять копии исков всем участникам процесса. Для меня это означало еще один поход к застройщику, а как потом оказалось, и в Росреестр — еще 520 Р .

Приостановка из-за пандемии

Затем начались события, связанные с пандемией, поэтому суд не работал. В общем, я тормознул процесс, потому что не понимал, когда можно будет нормально перемещаться по городу и вообще что будет дальше.

В середине мая режим самоизоляции смягчился, число заболевших начало уменьшаться. Я сходил в МФЦ, где мне вернули мои документы вместе с отказом в регистрации. Сначала дело приостановили: давали время на устранение недочетов. Если их все-таки не исправляют, то через два месяца происходит отказ и документы возвращают. Соответственно, теряете деньги за госпошлину.

Подача заявления в суд. Я переписал иск, исправив в тексте «приостановку» на «отказ в регистрации». Поехал к застройщику, чтобы отдать заявление и поставить на еще одном экземпляре печать и подпись о вручении. Уплатил госпошлину и поехал в суд отдавать документы, потратив в сумме 22 400 Р .

Я испугался и подумал, что все-таки что-то сделал неверно. Но вскоре мне позвонил помощник судьи и сказал, что в деле не хватает еще одного экземпляра иска с отметкой о вручении, которую должен был поставить Росреестр, так как это тоже участник процесса в качестве третьего лица.

Я пошел в Росреестр. Конечно же , никто меня туда не пустил. Охранник сказал, что из-за коронавируса никого не пускают и нужно оставлять документы на проходной. Но я не хотел ничего оставлять. Сколько бы еще времени мне понадобилось, чтобы дождаться печати? В итоге охранник дал позвонить по внутреннему номеру в какой-то отдел: я объяснил ситуацию, но мне сказали, что ничего не получится и иск нужно направлять по почте. Я позвонил начальнику отдела, и через пару минут спустилась девушка, которая поставила отметку и подпись.

Я снова упаковал все в заказное письмо и отправил в суд с пометкой, что это в дополнение к такому-то иску. Потратил 88 Р .

Собеседование перед заседанием. Через несколько дней статус моего обращения на сайте суда обновился, он гласил: «Иск принят к производству». Затем поменялся на «Подготовка дела (собеседование)». Мне прислали смс, где меня вызывали в суд в качестве истца. Я подумал, что это уже заседание, но это была ознакомительная встреча.

В середине июля я явился в суд. Охрана измерила температуру, проверила смс, записала данные, проконтролировала, чтобы я надел маску, и я пошел в кабинет. Там на двери висел распечатанный список дел, назначенных на эту дату. Я сообщил секретарю, по какому я делу, дождался, когда меня пригласят, и зашел к судье.

День суда

Накануне мне позвонила помощница судьи, чтобы сообщить, что в назначенный день заседания не будет. Судья ушла то ли на больничный, то ли в отпуск, я так и не понял. Через неделю мне позвонили и сказали, что заседание перенесли еще на полтора месяца.

В суд, конечно же , кроме меня, никто не явился. Судья зачитала иск и спросила, поддерживаю ли я требования. Я их, конечно, поддержал. Затем наступили прения сторон. Так как, кроме меня, сторон не было, я снова рассказал суть и детали дела, а также попросил признать право собственности за мной. После участники процесса удалились совещаться. Это только так называется — «суд удаляется на совещание», на деле они никуда не удалялись, а попросили меня выйти из кабинета. Потом пригласили через несколько минут и сообщили, что исковые требования удовлетворены.

Особой радости по этому поводу у меня не было. Я осознавал, что пройден еще один этап, но дело не закончено, так как мне предстояло сдать документы в МФЦ и получить выписку. Я не спешил радоваться, потому что был уже научен опытом и понимал: выигранный суд не гарантирует, что вы получите то, что нужно.

Так, например, я радовался после выигранного дела о просрочке сроков сдачи. Сумма была чуть больше 300 тысяч рублей, из которых я не получил ничего, так как у застройщика был пустой счет. Потом я отнес исполнительный лист судебным приставам, которые должны были найти возможность что-то взыскать с застройщика, но они лишь изредка присылали мне письма о том, что есть у компании. Например, у них есть какой-то станок, который весит 300 кг, и я должен был каким-то образом его реализовать, чтобы компенсировать часть денег. Помимо прочего, станок еще нужно было сначала выкупить у приставов или заплатить какую-то пошлину, но я бы все равно не стал этим заниматься. Что мне делать с этими станками? Как их перевозить, хранить, продавать? Вдруг они вообще сломанные, да и сколько они на самом деле стоят, я понятия не имею.

После заседания судья сказала, что теперь я должен дождаться вступления решения суда в законную силу, что обычно происходит в течение месяца. Затем нужно заказать три экземпляра решения с отметкой о вступлении в силу и идти с ними в МФЦ подавать заявление на регистрацию прав.

Прошел ровно месяц с момента заседания. Я отправил через ГАС «Правосудие» заявку на выдачу экземпляров решения суда, ведь все по той же причине — из-за коронавируса — прийти в суд за копиями было нельзя. Через две недели я получил письмо: три экземпляра решения суда с отметкой о вступлении в законную силу.

Теперь мне нужно было получить технический план на диске, а уже после — вновь подавать документы в МФЦ на регистрацию права собственности.

Технический план. Я начал поиск кадастрового инженера. Из обсуждений в чате жильцов я узнал, что у Росреестра изменилась программа и с 2019 года нельзя поставить на учет квартиру отдельно от всего здания. Причина: невозможно создать технический план без данных о кадастровом номере дома — программа не позволяет это сделать. В том же чате мне посоветовали кадастрового инженера, который уже сделал несколько подобных планов для жильцов дома, и у них все получилось.

Итоги

Наступил декабрь 2020 года. Мне позвонили из МФЦ и сообщили, что все можно забрать. Я не верил, что все нормально. Думал, что опять будет отказ из-за неверного техплана и все придется делать заново. А мне выдали выписку из реестра недвижимости, где были указаны сведения о собственнике — мои ФИО.

Я обрадовался, но все еще сомневался и не мог поверить в это. Когда мне выдали выписку со словом «собственность», я подумал: «И это все? В смысле — вот совсем на этом все?» Потом пришел домой, зашел на сайт Росреестра, вбил кадастровый номер из выписки, увидел свою квартиру и окончательно успокоился. Потом мы зарегистрировались в самой квартире. И когда в паспорт поставили штамп о регистрации по адресу, я понял, что все наконец-то закончилось.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Как зарегистрировать право собственности на жилой дом на основании решения суда

У нас в республике много индивидуальных жилых домов старой постройки, владельцы которых часто обращаются с вопросом как оформить свои права на них.

В отношении индивидуального жилого дома, построенного до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (до 30.12.2004), к таким документам можно отнести следующие документы, в том числе архивные: документ, подтверждающий разрешение на строительство такого объекта и выданный в порядке, действовавшем в период его строительства; архивную выписку, подтверждающую разрешение на осуществление строительства такого объекта.

В отношении индивидуального жилого дома, законченного строительством до 1991 года, к таким документам можно отнести следующие документы, в том числе архивные: документ о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять застройку; договор о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку и т.п., заключенный с уполномоченным органом государственной власти и в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта.

В случае отсутствия необходимых документов или безвозвратной утраты документов, то право собственности на такой жилой дом может быть признано только в судебном порядке в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (приобретательная давность).

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Как осуществляется государственная регистрация на основании решения суда?

Об этом рассказала главный специалист-эксперт омского отдела Управления Росреестра по Омской области Ирина Спиранская.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Судебные акты в отношении недвижимого имущества могут быть следующими:

1) решения об установлении права на недвижимое имущество;

2) решения о заключении (изменении) договора, подлежащего государственной регистрации;

3) решения о признании недействительной сделки с недвижимым имуществом и о применении последствий недействительности;

4) решения о признании недействительным основания для государственной регистрации (например: свидетельства о праве на наследство, акта органа местного самоуправления и пр.);

5) решения суда о регистрации в случае уклонения одной из сторон сделки;

6) решения по спорам между участниками общей собственности (установление и определение долей в праве общей собственности, раздел общего имущества или выдел из него доли, защита преимущественного права покупки доли);

7) определения и постановления о наложении арестов на недвижимое имущество, запрет совершения сделок с ним, а также определения о приостановлении государственной регистрации;

8) иные судебные акты.

Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.

Документы для регистрации права собственности на недвижимость, установленного решением суда, подаются в общем порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для регистрации права необходимо заполнить заявление и представить документы (в их числе должно быть решение суда, вступившее в законную силу).

Копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в одном экземпляре, который после сканирования при выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возвращается заявителю.

Государственная регистрация права собственности на основании решения суда проводится в следующие сроки:

– 7 рабочих дней, если документы представлены в офисы и приемные Росреестра либо кадастровой палаты, и 9 рабочих дней, если документы представлены в МФЦ;

– 10 рабочих дней и 12 рабочих дней соответственно, если одновременно проводится кадастровый учет и государственная регистрация прав.

При государственной регистрации прав на недвижимость по решению суда уплачивается госпошлина в общих размерах, предусмотренных Налоговым кодексом Российской Федерации.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта, регистрация осуществляется при наличии ряда условий:

– судебный акт должен быть вступившим в законную силу, а также правильно оформлен (надлежащим образом прошит и заверен);

– в судебном акте обязательно описывается объект, указывается правообладатель, вид права, подлежащего государственной регистрации.

Государственная регистрация права собственности на основании решения суда подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, судебный акт, которым признано право на конкретное недвижимое имущество, является достаточным основанием для государ ственной регистрации права на имущество.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Как оформить право собственности на индивидуальный жилой дом?

Для начала стоит отметить, что с 4 августа 2018 года утратили силу части 9-9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов ИЖС.

Обратим внимание на то, что ниже речь пойдет об объектах ИЖС, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Итак, вы планируете построить индивидуальный жилой дом. С чего начать?

Во-первых, необходимо запросить градостроительный план земельного участка. В ГПЗУ содержится много полезной информации. Например, о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства; об ограничениях использования земельного участка, в том числе если он полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий; о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон; о границах публичных сервитутов; о красных линиях.

В целях получения ГПЗУ правообладатель земельного участка должен обратиться с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения участка. Заявление о выдаче ГПЗУ может быть подано заявителем через многофункциональный центр. ГПЗУ (применительно к территориям сельских поселений) вправе выдавать органы местного самоуправления соответствующего муниципального района.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы (на территории Омска – администрации округов, на территории области – администрации сельских поселений) в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве проводят проверку соответствия указанных в нем параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами, действующими на дату поступления уведомления. Также устанавливается допустимость размещения объекта ИЖС в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

По результатам проведенной проверки вышеуказанный орган направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным требованиям либо о несоответствии данным требованиям. Только после получения уведомления о соответствии требованиям вы вправе приступить к строительству.

После того, как дом построен, необходимо в течение одного месяца подать уведомление об окончании строительства в соответствующий орган. Оно подается в порядке, указанном выше. К уведомлению об окончании строительства необходимо приложить технический план объекта ИЖС.

В течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства данный орган проводит проверку соответствия указанных в уведомлении параметров действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительного кодекса РФ и другими федеральными законами. Кроме того, путем осмотра проводится проверка объекта ИЖС на соответствие его внешнего облика описанию внешнего вида дома, указанному в уведомлении о планируемом строительстве.

После проведения проверок, застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, направляется уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенного объекта ИЖС данным требованиям с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

Стоит отметить, что Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вернувший действие так называемой «дачной амнистии», не распространяется на объекты ИЖС, создаваемые на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Основания для признания права собственности на дом

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Законодательство РФ предусматривает несколько оснований для признания права собственности на жилой дом. В большинстве случаев обращаться в суд приходится из-за отсутствия у владельца документов, необходимых для проведения государственной регистрации. Однако встречаются и иные причины.

Основание для признания права собственности	Обстоятельства дела
Отсутствие или несоответствие документов	Отсутствуют или не соответствуют требованиям закона документы
Самовольная постройка	Дом был построен без разрешения местных властей
В порядке наследства	Отказ в признании наследником из-за пропуска сроков обращения к нотариусу, неоформленного наследодателем права собственности
В порядке приватизации	Отсутствие второй стороны договора (собственника жилого дома), отсутствие необходимых для приватизации документов
По приобретательной давности	Непрерывное проживание в доме более 15 лет не по договору, бесхозность имущества или незаинтересованность собственника в помещении
Развод супругов	Раздел совместного имущества супругов после развода

Отсутствие или несоответствие правоустанавливающих документов

Наиболее распространенная причина отказа в регистрации права собственности – отсутствие правоустанавливающих документов. Обычно таким документом является договор (купли-продажи, дарения, приватизации). Также зарегистрировать право собственности можно на основании свидетельства о праве на наследство, судебного решения, акта местной администрации.

Зарегистрировать право собственности на дом без документов нельзя. Чаще всего такая ситуация встречается в отношении жилого фонда, который владелец получил во владение и пользование достаточно давно. Также нередко документы не отвечают установленным законом требованиям, содержат ошибки и т. д. В таких случаях Росреестр также не может зарегистрировать право собственности.

Суд в качестве доказательств рассматривает более широкий круг доказательств, как в форме документов, так и в виде свидетельских показаний. Поэтому суд может признать право собственности на недвижимость даже без наличия правоустанавливающих документов.

Узаконение самовольной постройки

Еще одно основание для судебного признания права собственности — узаконение самовольной постройки, возведенной без получения согласований (разрешений) либо с нарушением строительных и градостроительных норм. В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на такой дом может быть признано в том случае, если:

дом расположен на земельном участке для ИЖС или личного приусадебного хозяйства;
на момент обращения в суд строение соответствует СНИПам и градостроительным нормам.

Важно! Если дом не соответствует указанным выше правилам, он должен быть снесен за счет средств лица, осуществившего строительство.

Наследование имущества

Наследники могут столкнуться с тем, что жилой дом, принадлежавший наследодателю, не был законно оформлен в собственность по каким-либо причинам. Фактически наследодатель был владельцем и пользователем имущества, но его право собственности не было подтверждено. В таком случае нотариус исключит дом из наследственной массы, что не позволит зарегистрировать право собственности.

Еще одна причина для обращения в суд — пропуск сроков принятия наследства (6 месяцев) из-за незнания факта открытия наследства или по уважительным причинам (болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. д). Тогда исковое заявление наследника содержит как минимум 2 требования: о восстановлении сроков и признании права собственности на дом в порядке наследования.

В порядке приватизации

Еще одно основания для судебного признания права собственности — нарушение права гражданина РФ на бесплатную приватизацию. Обращаться в суд приходится из-за отсутствия необходимых документов для проведения приватизации или фактического отсутствия второй стороны договора (собственника дома).

Например, жилье было предоставлено в пользование нанимателю предприятием или организацией, которая была впоследствии ликвидирована. Если дом не был передан на баланс местной администрации, то он фактически становится бесхозным. В таком случае приватизировать его нельзя, так как нет стороны, согласной на приватизацию. Поэтому нанимателю приходится обращаться в суд, чтобы тот мог признать право собственности на дом.

Раздел совместного имущества

Имущество, которое супруги приобрели в браке, считается совместно нажитым, за исключением случаев, когда оно было принято в дар или унаследовано одним из супругов. Раздел совместного имущества в случае развода производится на основе соглашения, а если стороны не пришли к компромиссу — с помощью суда.

По приобретательной давности

Право приобретательной давности регулируется положениями ст. 234 ГК РФ. Согласно ей, лицо, владеющее и пользующееся жилым помещением в течение 15 лет, получает право собственности на него. Для получения подобного права должно быть соблюдено несколько условий:

вселение в дом должно происходить законно и не по договору (найма, аренды и т. д.);
владение должно быть добросовестным (должны оплачиваться коммунальные расходы и т. д.);
владение должно быть непрерывным.

Право приобретательной давности может возникнуть как на бесхозный дом, так и на недвижимость, у которой есть собственник. В последнем случае законный собственник должен самоустраниться от владения имуществом, не оплачивать расходы по его содержанию, не проявлять к нему интереса и т. д.

Процедура признания права собственности на дом в судебном порядке

Если в качестве истца выступает физическое лицо, то признание права собственности на жилой дом производится по правилам гражданского судопроизводства.

Подсудность дела

Иски с требованием признать право собственность на недвижимость рассматривают суды общей юрисдикции. Судом первой инстанции должен являться районный суд (ст. 24 ГПК РФ). Согласно ст. 30 ГПК РФ необходимо обращаться в суд по месту расположения объекта недвижимого имущества, в данном случае — дома.

Исковая давность

Правоприменительная практика по определению сроков исковой давности в делах подобного типа до сих пор остается разнородной. Стандартным сроком исковой давности является 3 года (ст. 196 ГК РФ). Срок отсчитывается с момента, когда гражданин узнал о нарушении его прав.

Однако в делах о признании права собственности на недвижимые объекты срок исковой давности является дискуссионным вопросом. Как уже говорилось, срок отсчитывается с момента нарушения прав. В немалой части подобных дел нет нарушения прав истца, так как происходит лишь оспаривание прав. В таком случае может быть применена правовая норма, закрепленная в абзаце 5 ст. 208 ГК РФ, согласно которой исковая давность не применяется, если нарушение не сопровождалось лишением владения собственника (владельца) имущества.

Суд по своему усмотрению не вправе отказать в принятии иска из-за пропуска сроков исковой давности. Он может сделать это лишь по ходатайству какой-либо стороны процесса. Если суд самостоятельно вынес определение об отказе в принятии иска по причинам пропуска исковой давности, это является нарушением норм ГПК.

Исковое заявление

Исковое заявление составляется по правилам, зафиксированным в ст. 131 ГПК РФ. Заявление должно содержать следующую информацию:

название суда, в который обращается истец;
паспортные данные и место проживания истца;
информацию об ответчике — ФИО, место жительства (работы), один из идентификаторов для физических лиц, наименование, юридический адрес, ИНН — для организаций;
требования к ответчику со ссылками на действующие нормы права;
обстоятельства, доказывающие правоту истца;
сведения о совершенных истцом действиях, направленных на досудебное разрешение спора;
список приложенной к заявлению документации;
дата и подпись.

Необходимые документы

Перечень приложенных к заявлению документов может различаться в зависимости от оснований иска. К заявлению нужно приложить оригиналы или копии следующих документов:

паспорта;
подтверждение приобретения права собственности (договоры, акты, свидетельства, документы об оплате и т. д.);
выписки из ЕГРН на предмет спора (дом);
квитанции об оплате госпошлины.

Также к иску нужно приложить опись вложения, которая подтверждает отправку копии заявления ответчику.

Госпошлина

Иск о признании права собственности обычно не содержит имущественных требований и не требует оценки стоимости имущества. Поэтому госпошлина за принятие иска составляет 300 руб. (ст. 333.19 НК РФ).

Рассмотрение дела в суде

Судья, рассмотрев заявление, выносит определение о подготовке дела, а затем — о назначении его к разбирательству. Перед первым заседанием судья извещает участников сторон и третьих лиц о времени и месте рассмотрения дела.

Обычно дела, в которых требованием выступает признание права собственности, рассматриваются в суде до 2 месяцев. Заседание может быть перенесено, если какая-либо из сторон отсутствует по уважительной причине. Если судье сочтет, что причина неявки на заседание не является уважительной, заседание может пройти без участия одной из сторон.

Истец или ответчик могут ходатайствовать суду о рассмотрении дела в их отсутствие (п. 5 ст. 167 ГПК РФ).

Обжалование судебного решения

Если районный суд отказал в удовлетворении исковых требований, это еще не означает, что дело окончательно проиграно и признать право собственности не удастся. Обжаловать решение судьи можно в апелляционном порядке. Для этого нужно подать апелляционную жалобу до того момента, пока решение не вступит в законную силу (30 дней с момента вынесения).

После вынесения положительного решения суда истец может обратиться в Росреестр для проведения регистрации права собственности. После вступления решения в законную силу следует получить в канцелярии суда само решение, а также исполнительный лист. Эта документация будет считаться правоустанавливающими документами при регистрации права собственности в Росреестре.

Судебная практика

Правоприменительная практика судов по делам, связанным с признанием права собственности на жилые дома:

Какие сложности могут возникнуть?

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Правильно подготовленное исковое заявление является основным залогом успеха. Заявление должно не только включать в себя требование признания права собственности, но и содержать правильное обоснование и доказательства правоты истца.

Гражданам, не знакомым с юридическими тонкостями, сложно составить грамотное заявление, так как это требует от составителя должной квалификации или большого опыта участия в судебных процессах. Помочь составить заявление поможет грамотная консультация юриста. Получить первичную консультацию о наличии или отсутствии оснований для признания права собственности и правилах составления исковых заявлений можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы юриста по теме статьи

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ срок приобретательной давности начинает течь с момента, когда лицо фактически завладело имуществом. В отношении жилой недвижимости, в частности, дома, срок начинает течь с момента, когда гражданин вселился в жилое помещение. Однако такая норма права применяется лишь тогда, когда помещение фактически является бесхозным. Согласно п. 4 ст. 234 если у помещения имеется собственник, то течение срока приобретательной давности начинается тогда, когда истекает срок исковой давности, который составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о нарушении своих прав. В таком случае срок, когда можно обратиться в суд с иском о признании права собственности на дом составляет 18 лет (3 года срок исковой давности + 15 лет срок приобретательной давности).

Часть жилого дома может быть зафиксирована в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах как доля в праве общей собственности либо как отдельное жилое помещение (квартира). В обоих случаях признать право собственности на часть жилого дома можно. Основания и процедура признания права собственности на целый дом и на долю дома практически одинаковы.

Можно ли признать право собственности на дом, предоставленный по договору найма специализированного жилого помещения?

Согласно Федеральному закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация жилых помещений специализированного назначения запрещена. Суд также откажет в признании права собственности. Исключением является специализированный жилфонд совхозов и приравненных к ним с/х предприятий, который можно приватизировать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Здравствуйте. Я приобрела жилой дом в 1990 году, договор купли-продажи составлен администрацией села с грубейшими ошибками, выяснилось позже. Сам подлинник договора утерян, осталась только плохо читаемая копия, свидетельство отсутствует. Мне отказали в постановке на учет в Росреесте, как ранее учтенного имущества (отсутствие подлинника договора купли-продажи). Налоги за дом оплачивались регулярно мной, в налоговой данное имущество числится за мной. Прописана в доме я не была. Как мне доказать что это мое имущество?

Добрый день, Оксана.

Росреестр не будет проводить государственную регистрацию недвижимости на основании копии да еще и плохо читаемой, нужны только оригиналы. Коль они отсутствуют, нужно обращаться в суд для установления факта продажи дома вам по договору-купли продажи, владения домом на протяжении длительного времени и уплаты налогов.

Для начала обращаетесь в местную администрацию и просите выдать дубликат договора купли-продажи. Вам откажут, но в официальном ответе будет указано, что оригинал утерян. Далее берете справку из налоговой о том, что вы оплачивали налоги. И берете парочку соседей в качестве свидетелей, которые подтвердят, что вы проживаете в доме длительное время. Хорошо, если будет кто-то из местной администрации и подтвердит, что да, договор заключался, но был утерян.

Здравствуйте. В 2018 году я подавала в суд иск о признании дома в собственность, самовольное строительство,суд отказал. Через какой период времени я смогу повторить подачу иска о признании?

Добрый день, Ольга Анатольевна.

В силу ст.134 ГПК РФ судья отказывает в принятии искового заявления повторно, если истец подает аналогичный иск, по которому уже есть вступившее в законную силу решение. Для того чтобы ваш иск приняли повторно нужно чтобы самострой отличался от того объекта, который был в первом иске.

Полагаю, что в праве собственности на самострой отказали в виду определенных нарушений возведения постройки либо же по иным обстоятельствам. Если указанные в решении суда недостатки устранены, можете подавать иск повторно. Но нужно проконсультироваться с юристом, который вам составит иск так, чтобы его приняли.

Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.

Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты персональных данных. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку персональных данных.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: