Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора

Обновлено: 26.04.2024

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды земельного участка. В обоснование своих требований арендодатель указал на то, что договор аренды земельного участка, заключенный сроком на 11 месяцев не прошел государственную регистрацию, а согласно закону субъекта Федерации, на территории которого находится земельный участок, все договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации независимо от сроков аренды. Решите дело. В каких случаях осуществляется государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними? Какие субъекты наделены правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации? Какие нормативные акты устанавливают это право?

Статья 131 и статья 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами. Статья 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда, если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п

Библиотека Ирины Эланс, основана как общедоступная библиотека в интернете. Онлайн-библиотеке академических ресурсов от Ирины Эланс доверяют студенты со всей России.
Библиотека Ирины Эланс

Полное или частичное копирование материалов разрешается только с указанием активной ссылки на сайт:

Добрый день, Алина.

Полагаю, что требование арендодателя незаконно.

Закон субъекта возможно оспорить в суде.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
9. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

ЗК РФ Статья 26. Документы о правах на земельные участки
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Алина, добрый день. В идеале конечно рассматривать все относящиеся к спору документы для предоставления мотивированных выводов. В любом случае в действиях истца возможно усмотреть злоупотребление правом, а это является основанием для отказа в судебной защите.

Суд признал договор на оказание услуг заключённым в соответствии с типовым договором. Можно ли обратиться в суд с иском о признании такого договора недействительным

Ильченко приобрел у своего знакомого пианино. Жена Ильченко предложила продавцу забрать вещь обратно, возвратив деньги в связи с тем,что ее муж страдает душевной болезнью. В качестве доказательства она представила медицинскую справку, подтверждающую данное обстоятельство. Продавец заявил, что сделка заключена на разумной основе, она является возмездной и эквивалентной и нет никаких оснований для признания ее недействительной. Жена Ильченко предъявила в суд иск о признании сделки недействительной.

В конце года было проведено общее собрание собственников в МКД. По его результатам было разрешено ИП поставить торговый павильон на земельном участке, принадлежащем собственникам. Я не участвовал в этом собрании и мне были причинены денежные убытки. Направил в суд иск о признании решения общего собрания собственников недействительным, предварительно уведомив об этом собственников МКД. Вопросы: 1. необходимо ли привлекать этого ИП в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований? 2. Указывать ли в иске требование об демонтаже ИП этого торгового павильона и приведении земельного участка в первоначальный вид?

Здравствуйте! Такая ситуация 25.07.2014 подписал анкету на получение кредитной карты в торговом центре. Потом в сентябре кредитную карту привез почтовый курьер. В октябре 2014 сделал первую покупку. Вообщем к концу года исчерпал кредитный лимит.77 000. Платежей по возврату кредита никаких не делал. Банк в суд по возврату кредита не обращался. Месяц назад в кредитную историю выгрузил задолженность по кредиту, причем переступил задолженность коллекторам ООО РСВ. С 1 июля 2014 года вступил в действие закон « О потребительском кредите» в соответствии, с которым требуются индивидуальные условия кредитования, согласование возможности передачи долга третьим лицам, обработка персональных данных. Я подписал только анкету. Никакого отдельного документа о кредитном договоре как 7 лет выдают я не получал. По сути они дали мне кредит по акцепту без надлежащего оформления. Могу я подать иск о признании кредитного договора незаключенным? Потребовать убрать данные из кредитной истории. И не возвратить деньги в связи с пропуском срока исковой давности.

Последние вопросы по теме «Арбитраж договор аренды»

Наша фирма снимает в аренду нежилое помещение, договор аренды заключается на 11 месяцев и каждый раз закрывается актами приемки и передачи помещения. В января 2018 года арендодатель выставил пени в размере 180 тысяч рублей за договоры 2014-2015,2015-2016,2016-2017 годов, когда возникали периоды несвоевременной оплаты счетов ( просрочки 1 или 2 дня). Насколько правомерны эти действия? Какой срок предъявления таких претензий? Если три года, то с момента выставления этого счета на 180 тысяч или факта неисполнения арендной платы в срок?

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 г. Москва "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", п. 43 указано 43. Если кредитором подан иск о взыскании исключительно процентов на основании статьи 395 ГК РФ в связи с неисполнением или просрочкой денежного обязательства, в отношении которого действуют правила о претензионном порядке, установленные законом или договором, рассмотрение такого иска по существу возможно лишь после соблюдения правил о претензионном порядке. Если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении процентов, взыскиваемых на основании статьи 395 ГК РФ. Я просуживаю проценты уже в третий раз. Направил иск ответчику. Ответчик предоставил отзыв, в котором пишет что не соблюден претензионный порядок. Помогите разобраться нужно ли было еще раз направлять претензию. Хронология дела. 1. Взыскание основного долга. Решение. 2. Взыскание процентов. Решение. 3. Взыскание процентов. Решение. 4. Взыскание процентов. ? Как понимать данное постановленение Пленума? Если нужно, могу ли я сделать это сейчас или суд откажет?

здравствуйте. Был заключен договор цессии между предпринимателями. на данный момент не являюсь предпринимателем могу ли я подавать требование о возврате долга по договору цессии в арбитраж или нужно подавать в гражданский суд. нужно ли физическому лицу заверять подпись на копиях документов и исковом заявлении у нотариуса для подачи в арбитражный суд.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному частному предприятию о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды. Арбитражный суд, сославшись на привлечение истцом в качестве второго ответчика гражданина Л., прекратил производство по делу в связи с неподведомственостью спора с участием гражданина арбитражному суду, а также наличием соглашения сторон о рассмотрении споров, вытекающих из указанного договора, в районном суде общей юрисдикции. Как следовало из материалов дела, договор аренды заключен обществом с ограниченной ответственностью (арендодателем) с индивидуальным частным предприятием (арендатором). Гражданин Л., подписавший договор, является руководителем индивидуального частного предприятия. Общество с ограниченной ответственностью, не согласившись с принятым определением, обратилось в вышестоящую судебную инстанцию, ссылаясь на то, что спор возник из названного договора и его участниками являются юридические лица, поэтому вывод о подведомственности этого спора суду общей юрисдикции неправомерен. Хочу узнать, прав ли арбитражный суд, если прав то на каком основании?

Арбитражный суд Ростовской области вынес решение по делу о расторжении договора аренды земельного участка и по делу о прекращении лицензионного договора на использование объектов авторского права. Укажите все возможные варианты обжалования этих решений до вступления в законную силу и после вступления в законную силу – в какой суд, и в каком порядке? (ответ обосновать ссылками на Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в РФ» от 28 апреля 1995 г. (с изменениями)

Возможно ли на основании ст. 218 АПК РФ подать иск о расторжении договора аренды нежилого помещения (заключенного на длительный определенный срок) без спора, согласно условию договора: "По инициативе одной из Сторон Договор может быть расторгнут в судебном порядке только после письменного предупреждения другой Стороны не позднее, чем за 2 (Два) месяца до даты предстоящего прекращения Договора, без каких либо основании".

Здравствуйте Знаю, что все сводится к СОЮ, где судьи вообще не понимают сути претензий к банку. Поэтому очень необходимо попасть в арбитраж. Возможно ли, что некая общественная организация по защите прав потребителей, выявив нарушения в договоре, выступит истцом и подаст иск об устранении нарушений? Возможно у кого то уже есть судебная практика в арбитраже по таким спорам с истцами - общественными организациями по защите прав потребителей? Спасибо

Добрый вечер!В августе месяце я на свою фирму купила на торгах магазин,бывшие владельцы освобождать помещение не хотели и мне пришлось подать иск в суд,но для того ,чтобы не подавать в Арбитраж я оформила договор аренды с физ.лицом и иск рассматривал мировой суд нашего района,вынес постановление об освобождении неж.помещения!Исп.лист и решение суда я отнесла в службу суд.приставов,срок на обжалование был до 23 .11 .,а 16.10 я магазин продала.,но 20 числа узнала,что бывшие владельцы обратились с иском в суд и приложили договор аренды оформленный задним числом ,что якобы до того как я преобрела магазин ,они сдали его в аренду,и по договору арендную плату арендатор перечисляет по другому исп.листу!Вынесли постановление,о том ,что суд.приставы не могут исполнять решение суда,т.к там есть арендатор.Как я могу обжаловать это решение,зная что договор оформлен после продажи магазина.Могут ли отменить куплю продажу между мной и нынешним владельцем?Заранее благодарю!

Помогите молодому руководителю. АО заключило с лизинговой кампанией договор финансовой аренды речного судна изготовителя, которого указало АО. В процессе эксплуатации судна АО были обнаружены скрытые дефекты. АО предъявило требования к лизинговой кампании (арендодателю) об устранении дефектов и возмещении ущерба. Лизинговая кампания отказалась удовлетворить требование, ссылаясь на то, что ответственность должен нести изготовитель (поставщик). Как разрешить спор?

Арбитражный суд истребовал от истца представления оригинала договора аренды нежилого помещения, поскольку при предъявлении искового заявления истец приложил копию договора. Представитель истца в судебном заседании заявил, что поскольку данное дело очень скандальное и склочное он опасается, что единственный экземпляр договора, находящийся у истца, может быть каким-то образом изъят и уничтожен представителями ответчика, поэтому этот экземпляр находится в офисе истца в сейфе и не может быть представлен суду. Арбитражный суд оставил иск без рассмотрения. Правильно ли поступил суд?

Добрый день! предмет спора: денежное обязательство по договору поставки + договор поручительства за ООО Я подал исковое заявление в арбитраж на Юр лицо, затем подали в суд общей Юрисд.на физ лицо с привлечением ООО в качестве соответчика, сейчас два производства в Арбитраже и в Суд. Общей юр. стоит ли отказаться от иска в арбитраже?

Я разработчик сайтов. На фрилансе нашел заказчика, которому нужно было перенести существующий html сайт на CMS платформу. Из за дополнительных заданий заказчика сроки были задержаны. После того, как я сделал, заказчик сказал мне передать сайт. Я передал. Но из за его не разборчивости в программировании сайта и не правильном переносе, заказчик начал меня обвинять в том, что я не правильно сделал сайт и подал иск в арбитражный суд webmoney

Здравствуйте. Можно ли подать заявление о своем банкротстве в Москве, если сам прописан в другом городе? Платить по всем кредитам нет возможности, но просрочка по платежам пока меньше месяца. Нужно ли ждать 3 месяца?

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

не согласовано одно из существенных условий;
нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

В соответствии с требованиями ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Библиотека Ирины Эланс, основана как общедоступная библиотека в интернете. Онлайн-библиотеке академических ресурсов от Ирины Эланс доверяют студенты со всей России.
Библиотека Ирины Эланс

Полное или частичное копирование материалов разрешается только с указанием активной ссылки на сайт:

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: