Оценка имущества при обращении взыскания судом

Обновлено: 29.09.2022

Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам , если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки: (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

- ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);

- имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);

- драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;

- коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;

- предметов, имеющих историческую или художественную ценность;

- вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

- в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

- назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

- выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Стоимость ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, устанавливается судебным приставом-исполнителем путем запроса цены на ценные бумаги у организатора торговли на рынке ценных бумаг, у которого соответствующие ценные бумаги включены в список ценных бумаг, допущенных к торгам (далее - организатор торговли на рынке ценных бумаг), а стоимость инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов - путем запроса цены на инвестиционные паи у управляющей компании соответствующего инвестиционного фонда.

Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В случае истечения срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника. (часть восьмая введена Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

Н ачальник о тдела организации исполнительного производства

УФССП России по Забайкальскому краю Юлия Гусева

Время создания/изменения документа: 16 января 2013 05:20 / 16 января 2013 05:25

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

(пп. 3 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона;

(пп. 6 введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

7) меры по обеспечению интересов производителя сельскохозяйственной продукции, использующего заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе условия использования такого земельного участка с учетом сезонности сельскохозяйственного производства и его зависимости от природно-климатических условий, а также возможности получения доходов производителем сельскохозяйственной продукции, использующим такой земельный участок, по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ.

3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

(см. текст в предыдущей редакции)

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

(см. текст в предыдущей редакции)

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Статья 85. Оценка имущества должника

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 85

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

2. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) недвижимого имущества;

2) ценных бумаг, не обращающихся на организованных торгах (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);

(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);

4) драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий, за исключением драгоценных металлов, находящихся на счетах либо во вкладах в банках или иных кредитных организациях;

(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;

6) предметов, имеющих историческую или художественную ценность;

7) вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

3. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.

4. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

(в ред. Федерального закона от 12.03.2014 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

(п. 4 введен Федеральным законом от 12.03.2014 N 34-ФЗ)

5. Стоимость ценных бумаг, обращающихся на организованных торгах, устанавливается судебным приставом-исполнителем путем запроса цены на ценные бумаги у организатора торговли, у которого соответствующие ценные бумаги включены в список ценных бумаг, допущенных к торгам, а стоимость инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов - путем запроса цены на инвестиционные паи у управляющей компании соответствующего инвестиционного фонда.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

7. Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

8. Если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября 2017 г. N 74-КГ17-14 Суд отменил апелляционное определение и направил на новое рассмотрение дело о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку суд не определил его начальную продажную цену


Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября 2017 г. N 74-КГ17-14 Суд отменил апелляционное определение и направил на новое рассмотрение дело о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку суд не определил его начальную продажную цену

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Марьина А.Н. и Гетман Е.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ПАО "Сбербанк России" к индивидуальному предпринимателю Спичаку Виктору Александровичу, Спичак Татьяне Петровне о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество по кассационной жалобе Спичака Виктора Александровича на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения представителя ПАО "Сбербанк России" Кочерга А.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы в части отмены апелляционного определения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ПАО "Сбербанк России" (далее - Банк) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Спичаку В.А. и Спичак Т.П. о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору от 13 декабря 2012 г. N . (далее - кредитный договор) в размере 1 245 102,79 руб. и об обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом общей площадью 230,8 кв.м и земельный участок площадью 631 кв.м, расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), . с установлением начальной продажной цены в размере 3 218 800 руб.

В обоснование иска Банк ссылался на то, что индивидуальным предпринимателем Спичаком В.А. (заёмщиком) ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору, обеспеченные договорами поручительства от 13 декабря 2012 г. N . и . (далее - договоры поручительства), заключёнными со Спичаком В.А. и Спичак Т.П. соответственно, а также договором ипотеки от 13 декабря 2012 г. N . (далее - договор ипотеки), в связи с чем Банк обратился к заемщику и поручителям с требованием о досрочном возврате кредита, об уплате процентов за пользование кредитом и о расторжении кредитного договора. Однако заёмщиком и поручителями обязательства не исполнены, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Решением Ленского районного суда Республика Саха (Якутия) от 20 декабря 2016 г. постановлено взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя Спичака В.А. и Спичак Т.П. в пользу ПАО "Сбербанк России" задолженность по кредитному договору в размере 1 245 102,79 руб. и расходы на уплату государственной пошлины в размере 26 425,51 руб. Также суд обратил взыскание на заложенное имущество, установив начальную цену продажи в размере 7 463 200 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республика Саха (Якутия) от 13 марта 2017 г. решение суда первой инстанции отменено в части установления начальной продажной цены предмета залога, в этой части принято новое решение, которым данное требование оставлено без удовлетворения.

В кассационной жалобе Спичака В.А. поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2017 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 18 сентября 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между Банком (кредитором) и индивидуальным предпринимателем Спичаком В.А. (заемщиком) 13 декабря 2012 г. заключён кредитный договор N . на сумму 3 500 000 руб., ставка за пользование кредитом 15,5% годовых, срок возврата кредита 13 декабря 2017 г.

В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору заключены договоры поручительства со Спичаком В.А. и Спичак Т.П. и договор ипотеки жилого дома общей площадью 230,8 кв.м и земельного участка площадью 631 кв.м, расположенных по адресу: Республика Саха (Якутия), .

Банк перечислил заёмщику сумму кредита в полном объеме. Вместе с тем заемщик ненадлежащим образом исполнял обязательства по погашению кредита и уплате процентов, в связи с чем по состоянию на 19 ноября 2016 г. образовалась задолженность в размере 1 245 102,79 руб. Банк предъявил ответчикам требование о досрочном возврате кредита, об уплате процентов и неустойки, которое ими не исполнено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции постановил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору и обратил взыскание на заложенное имущество, установив его начальную продажную цену в размере 7 463 200 руб.

Отменяя решение суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены предмета залога и отказывая в удовлетворении данного требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество определение судом начальной продажной стоимости заложенного имущества не является обязательным, поскольку в силу статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что выводы суда апелляционной инстанций о том, что начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению на стадии исполнения решения суда, основаны на неправильном применении норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого входе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, обязанность суда при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, указать его начальную продажную цену прямо предусмотрена действующим законодательством.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обращаясь в суд с иском, Банк просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с условиями договора залога имущества в размере 3 218 800 руб.

Ответчики, не соглашаясь с указанной оценкой стоимости предмета залога, представили отчет оценщика о рыночной стоимости заложенного имущества, согласно которому стоимость жилого дома с надворными постройками и земельным участком составила на день оценки (8 декабря 2016 г.) 9 329 000 руб.

Суд первой инстанции установил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 7 463 200 руб. исходя из 80% рыночной стоимости имущества, определенной в указанном отчете оценщика.

Банк, не соглашаясь с установленным судом первой инстанции размером начальной продажной цены заложенного имущества, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда в данной части изменить, установив начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с условиями договора залога имущества в размере 3 218 800 руб.

Суд апелляционной инстанции в нарушение приведенных выше императивных требований законодательства, предусматривающих обязанность суда при наличии спора определить начальную продажную цену заложенного имущества, доводы апелляционной жалобы не рассмотрел и спор не разрешил, указав на возможность оценки заложенного имущества судебным приставом-исполнителем на стадии исполнения решения суда.

Вместе с тем в соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Так как одним из требований Банка является обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, правоотношения сторон в данной части регулируются Законом об ипотеке, предусматривающим судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Марьин А.Н.
Гетман Е.С.

Обзор документа

Относительно начальной продажной цены заложенной недвижимости при обращении взыскания на нее через суд СК по гражданским делам ВС РФ указала т. ч. следующее.

Нижестоящая инстанция неверно указала на возможность оценки такого имущества приставом-исполнителем на стадии исполнения решения суда.

Так, по Закону об исполнительном производстве имущество должника, на которое обращается взыскание, оценивается приставом-исполнителем, если иное не установлено законодательством.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены Законом об ипотеке.

Последний прямо предусматривает, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в т. ч. начальную продажную цену при реализации.

Такая начальная цена определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Таким образом, законодательство напрямую обязывает суд при обращении взыскания на заложенную недвижимость указать ее начальную продажную цену.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 340 ГК РФ, абзац первый п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Проведение оценки передаваемого в залог имущества по общему правилу не является обязательным. Несоответствие рыночной стоимости предмета залога его залоговой стоимости, указанной в договоре залога, не может служить основанием для признания этого договора недействительным (см., например, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 12.09.2017 N 67-КГ17-11).

В тех случаях, когда закон предусматривает необходимость оценки предмета залога, но не содержит указаний о том, что ее результат является обязательным для сторон (см., например, абзацы второй и третий п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке, абзац третий части первой ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), результат оценки носит рекомендательный характер и стороны вправе согласовать иную залоговую стоимость. Непривлечение оценщика в подобных случаях само по себе не является основанием для признания договора залога недействительным (см. абзацы шестой и седьмой п. 1 и п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

При передаче в залог нескольких объектов в договоре может быть указана их общая стоимость, без отражения оценки каждого объекта в отдельности. В этом случае взыскание по общему правилу обращается на все заложенное имущество с его последующей реализацией в целом (см. п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона по общему правилу не является основанием для изменения или прекращения залога (п. 2 ст. 340 ГК РФ). Вместе с тем согласованная стоимость заложенного имущества впоследствии может быть изменена по соглашению сторон (см. постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13).

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой его реализации (начальной продажной ценой) при обращении на него взыскания (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена предмета залога указывается в решении суда. Начальная продажная цена недвижимого имущества при реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом (пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке)*(1).

Так, если одной из сторон представлены доказательства того, что рыночная стоимость заложенного имущества на дату обращения взыскания существенно отличается от его залоговой стоимости, указанной в договоре, и стороны не достигли согласия относительно начальной продажной цены, суд устанавливает ее исходя из рыночной стоимости имущества (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26).

В том случае, если для определения начальной продажной цены недвижимого имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке проводилась оценка, начальная продажная цена устанавливается судом в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Это правило применяется и в случае определения рыночной стоимости предмета ипотеки на основании судебной экспертизы (см., например, определения СК по гражданским делам ВС РФ от 16.02.2016 N 80-КГ15-30, от 06.10.2015 N 77-КГ15-8).

В настоящее время законодательство не предусматривает необходимости указания в решении суда начальной продажной цены заложенного движимого имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке. В случае отсутствия в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное движимое имущество указания на его начальную продажную цену эта цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, то есть по общему правилу признается равной согласованной сторонами залоговой стоимости (см. п. 3.2 Методических рекомендаций, утвержденных ФССП России 08.12.2015 за N 0014/14).

Установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества впоследствии может быть изменена в случае изменения рыночной стоимости предмета залога (см. Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 23.12.2015, п. 13 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.05.2013).

При обращении взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях обязательно проведение оценки. В таких случаях начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 80% стоимости, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено соглашением сторон (см. п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).

В случае обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления залогодержателем этого имущества за собой или посредством его продажи залогодержателем другому лицу цена предмета залога не может быть ниже его рыночной стоимости (см. п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).

*(1) Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества не может быть определена судом путем указания на то, что эта цена устанавливается в ходе исполнительного производства (см., например, определения СК по гражданским делам ВС РФ от 12.09.2017 N 67-КГ17-11, от 19.05.2015 N 117-КГ15-5, от 16.12.2014 N 117-КГ14-1).

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: