Судебная практика расторжение предварительного договора купли продажи

Обновлено: 05.10.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.

судей Асташова С.В., Киселева А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Погосьяна Р.В. к Пономареву С.Ю. о взыскании задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами, по кассационной жалобе Пономарева С.Ю. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 9 июня 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Пономарева С.Ю. - Пилипенко И.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Погосьяна Р.В., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Погосьян Р.В. обратился в суд с иском к Пономареву С.Ю. о взыскании задатка в сумме 100000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 10771 рубль, указав в обоснование заявленных требований, что 16 сентября 2013 г. между ними был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <. >и 1/24 доли земельного участка по указанному адресу, принадлежащих Пономареву С.Ю. на праве собственности. В пункте 1.1 названного договора указано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры и доли земельного участка не позднее 16 октября 2013 г.

В тот же день также было подписано соглашение о задатке в сумме 100000 руб., который переданы Погосьяном Р.В. Пономареву С.Ю.

В срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи квартиры и доли земельного участка заключен не был.

Полагая, что переданная продавцу денежная сумма в размере 100000 руб., задатком не является и подлежит возврату покупателю, а также с Пономарева С.Ю. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, просил удовлетворить заявленные требования.

Ответчик исковые требования не признал.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 15 апреля 2015 г. в удовлетворении исковых требований Погосьяну Р.В. отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 9 июня 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение об удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе, поданной Пономаревым С.Ю. 29 декабря 2015 г., ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации и отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 9 июня 2015 г.

В связи с поданной кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Киселевым А.П. 10 февраля 2016 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением судьи этого же судьи от 23 марта 2016 г. кассационная жалоба Пономарева С.Ю. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 9 июня 2015 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела существенные нарушения норм процессуального права допущены судом апелляционной инстанции.

Судом установлено, что 16 сентября 2013 г. между Погосьяном Р.В. и Пономаревым С.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащих ответчику на праве собственности квартиры по адресу: <. >, и 1/24 доли земельного участка по указанному адресу. В тот же день стороны подписали соглашение о задатке в сумме 100000 рублей, который Погосьян Р.В. передал Пономареву С.Ю. Указанным соглашением предусмотрено, что если сделка не состоится по вине покупателя, задаток остается у продавца. В случае незаключения основного договора купли-продажи по вине продавца, он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере (п. п. 3, 4). В установленный предварительным договором срок (16 октября 2012 г.) основной договор купли-продажи квартиры и доли земельного участка заключен не был по вине покупателя Погосьяна Р.В.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции, исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий заключенных между сторонами предварительного договора и приложения к нему - соглашения о задатке, пришел к выводу о том, что уплаченная истцом ответчику сумма в размере 100000 рублей является задатком. Таковой она названа в самом письменном соглашении. В нем же указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем Погосьяном Р.В. и продавцом Пономаревым С.Ю. их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры и доли земельного участка, и выдан в счет причитающихся платежей за квартиру и долю земельного участка. Поскольку сделка не состоялась по вине Погосьяна Р.В., то сумма задатка остается у Пономарева С.Ю.

Отменяя решение суда и удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции сослался на то, что к обязательствам, вытекающим из предварительного договора не могут быть применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке, так как договор купли-продажи квартиры и доли земельного участка сторонами заключен не был, и основное обязательство денежного характера отсутствует, поэтому уплаченная истцом ответчику сумма в размере 100000 рублей не может быть признана задатком и подлежит возврату Погосьяну Р.В.

С данными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент возникновения правоотношений) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом первой инстанции установлено, что сумма 100000 рублей в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя Погосьяна Р.В. перед продавцом Пономаревым С.Ю. заключить основной договор купли-продажи конкретных квартиры и доли земельного участка на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.

С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что у суда апелляционной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции и вынесения по делу нового решения об удовлетворении иска, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 9 июня 2015 г. нельзя признать законным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Обзор документа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Романовского С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Анаева Заура Салиховича к Подгорнову Сергею Владимировичу о признании незаконным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы задатка по кассационной жалобе Подгорнова Сергея Владимировича на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав Подгорнова С.В., поддержавшего доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Анаев З.С. обратился в суд с названным иском к Подгорнову С.В., указав, что между ними был заключён предварительный договор купли- продажи принадлежащей ответчику квартиры, им (истцом) передан задаток в размере 50 000 руб. Впоследствии Подгорновым С.В. и Кондрой Д.С., действующим в качестве представителя Анаева З.С., подписано соглашение о расторжении предварительного договора, задаток возвращён истцу. Анаев З.С. указывал, что данное соглашение является недействительным, поскольку его представитель не был наделён соответствующими полномочиями на совершение такого рода сделок. Просил суд признать соглашение о расторжении предварительного договора недействительным, взыскать с Подгорнова С.В. двойную сумму задатка, поскольку основной договор не был заключён по его вине.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г., иск удовлетворён.

В кассационной жалобе Подгорнова С.В. поставлен вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 27 октября 2017 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, поступившие в Верховный Суд Российской Федерации от Анаева З.С., Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г. в кассационном порядке.

При разрешении спора суд установил, что 4 февраля 2016 г. между Подгорновым С.В. (продавец) и Анаевым З.С. (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . Срок заключения основного договора определён сторонами не позднее 4 апреля 2016 г.

В этот же день Подгорнов С.В. получил от Анаева З.С. задаток в сумме 50 000 руб.

Согласно п. 6 заключённого между сторонами соглашения о задатке в случае отказа продавца от исполнения обязательств, связанных с переходом права собственности на объект, задаток возвращается покупателю в двойном размере.

В установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключён не был.

14 апреля 2016 г. Кондра Д.С., являющийся представителем покупателя на основании нотариальной доверенности, подписал соглашение с Подгорновым С.В. о расторжении предварительного договора, стороны расторгли предварительный договор купли-продажи от 4 февраля 2016 г. и продавец возвратил покупателю полученный им задаток в размере 50 000 руб.

Денежные средства перечислены на счёт покупателя в установленный соглашением срок.

Разрешая спор, суд установил, что Кондра Д.С., являясь представителем Анаева З.С. на основании нотариальной доверенности, не обладал полномочиями на заключение соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14 апреля 2016 г., а также не имел права его подписывать, при этом покупатель Анаев З.С. намерения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 4 февраля 2016 г. не имел, от заключения основного договора не отказывался.

С учётом изложенного суд исковые требования Анаева З.С. удовлетворил, признав незаконным соглашение о расторжении договора купли-продажи от 14 апреля 2016 г. и взыскав с Подгорнова С.В. двойную сумму задатка в размере 50 000 руб.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращён (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, являлось определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора. Данное обстоятельство судом установлено не было.

Суд первой инстанции пришёл к выводу, с которым согласилась судебная коллегия краевого суда, что подписание Подгорновым С.В. соглашения о расторжении предварительного договора при установлении отсутствия на то воли Анаева З.С. свидетельствует о том, что стороной, ответственной за неисполнение обязательства, является ответчик.

Между тем, исходя из положений действующего гражданского законодательства, лицо, ответственное за неисполнение обязательства, не тождественно лицу, инициировавшему прекращение обязательства.

В соглашении от 14 апреля 2016 г. указано, что предварительный договор от 4 февраля 2016 г. расторгается по обоюдному согласию сторон (л.д. 12). Кондра Д.С. действовал от имени Анаева З.С. на основании нотариально удостоверенной доверенности (л.д. 10-11).

То обстоятельство, что указанное соглашение от имени покупателя квартиры подписано его представителем, не имеющим на это соответствующих полномочий, само по себе не подтверждает того, что предварительный договор расторгнут покупателем по вине продавца.

Таким образом, соглашение о расторжении предварительного договора не является доказательством, подтверждающим неисполнение обязательства по вине Подгорнова С.В. Иных доказательств материалы дела не содержат, суд в нарушение требований ст. 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их не собирал, не исследовал и не выносил на обсуждение.

Признав недействительным соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, суд также не исследовал вопрос о судьбе данного договора: является он продолжающим своё действие либо прекратившим его. Однако только в зависимости от установления названных обстоятельств возможно разрешение вопроса о возможности взыскания задатка, возникающей в связи с прекращением обязательства по причине отказа одной из сторон от его исполнения.

Не дана судом оценка и тому обстоятельству, что соглашение о расторжении договора, которое оспаривал Анаев З.С., было подписано 14 апреля 2016 г., между тем, предварительный договор заключался на срок до 4 апреля 2016 г.

Кроме того, как следует из резолютивной части решения, судом с Подгорнова С.В. в пользу Анаева З.С. взыскана двойная сумма задатка в размере 50 000 руб., тогда как двойная сумма задатка составляет 100 000 руб.

Обоснования размера взысканной суммы решение суда в нарушение ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не содержит.

Нарушения, допущенные при постановлении решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции, проверявшим его законность, не устранены, это нарушение норм процессуального права является существенным и непреодолимым и может быть исправлено только посредством отмены апелляционного определения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Гетман Е.С.
Романовский С.В.

Обзор документа

ГК РФ закрепляет правила возврата задатка при неисполнении договора.

Относительно применения этих правил в ситуации, когда стороны, подписавшие предварительный договор, расторгают его (т. е. не заключают основную сделку), СК по гражданским делам ВС РФ разъяснила следующее.

В таком случае юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основной сделки.

При этом надо учитывать, что лицо, ответственное за неисполнение обязательства, не тождественно тому, кто инициировал прекращение обязательства.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение предварительного договора задаток (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Расторжение предварительного договора задаток

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.09.2021 по делу N А33-13228/2020
Требование: О признании незаконным отказа от исполнения предварительного договора о заключении договора продажи недвижимого имущества.
Решение: Требование удовлетворено. При изложенных обстоятельствах, исходя из приведенных норма права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации невнесение ответчиком обеспечительного платежа, который он квалифицирует в качестве задатка, не может являться основанием для признания предварительного договора незаключенным и не может расцениваться в качестве правового основания для одностороннего расторжения предварительного договора ответчиком.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение предварительного договора задаток

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Правильный задаток
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2020, NN 9, 10) Пунктом 12 договора предусмотрена обязанность продавца возвратить сумму задатка в двойном размере, в случае если основной договор не будет заключен по вине продавца. Пунктом 13 договора предусмотрено, что, если в течение 35 дней со дня подписания предварительного договора основной договор не будет заключен и подан на регистрацию по вине покупателя, задаток не возвращается, а предварительный договор считается расторгнутым. Задаток был передан покупателем в сумме 100 тыс. рублей, но в оговоренный срок основной договор заключен не был.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как расторгнуть предварительный договор
(КонсультантПлюс, 2022) Для возврата обеспечительного платежа или задатка руководствуйтесь положениями вашего предварительного договора и/или соглашения о расторжении (если вы его заключили).

Нормативные акты: Расторжение предварительного договора задаток

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Обзор: "Обзор судебной практики в связи с коронавирусом"
(КонсультантПлюс, 2021) Кассационный суд отменил судебный акт апелляции и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд в ином составе судей, так как установил в том числе следующее: до наступления срока заключения основного договора продавец отказался от его заключения, направив покупателю уведомление о досрочном расторжении предварительного договора купли-продажи и соглашение о расторжении указанного договора; причиной тому послужило снижение зарплаты супруга продавца, вызванное ограничениями в связи с пандемией, из-за чего стало невозможно купить жилое помещение, куда планировалось переехать; об этом продавец оповестил покупателя через риэлтора и возвратил задаток; продавец со ссылкой на ст. 401 ГК РФ возражал против иска, указывая также на то, что основной договор было невозможно заключить из-за введения режима изоляции. Кассационный суд со ссылкой в том числе на ст. ст. 401, 416, 417 ГК РФ, разъяснения Обзора ВС РФ от 21.04.2020 N 1 указал, что не проверены доводы продавца о невозможности исполнения обязательства, что привело к неправильному разрешению спора.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015 (ключевые темы: задаток - предварительный договор купли-продажи - аванс - договор купли-продажи - оплата услуг представителя)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015 (ключевые темы: задаток - предварительный договор купли-продажи - аванс - договор купли-продажи - оплата услуг представителя)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ткаченко Л.И.

судей Мельник Н.И., Поддубной О.А.

при секретаре Стяжкиной С.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боловой И.Т. к Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., 3-е лицо ООО "Семья" о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и взыскании аванса по апелляционной жалобе Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. на решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 г. Заслушав доклад судьи Мельник Н.Н., судебная коллегия

Болова И.Т. обратилась в суд с иском к Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., 3-е лицо ООО "Семья" о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и взыскании аванса.

В обоснование заявленных требований указала, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Боловой И.Т. и Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым истец передала ответчикам денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве аванса. Договором стороны определили стоимость объекта в СУММА рублей. При этом часть денежных средств при подписании основного договора купли-продажи будет выплачиваться за счет кредитных средств ОАО "Сбербанк России". В соответствии с извещением от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ОАО "Сбербанк России" принял отрицательнее решение по предоставлению кредита на приобретение объекта недвижимости. Из этого следует, что основной договор не заключен не по вине истца. Денежные средства, уплаченные истцом в качестве аванса, ответчиками не возвращены.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просил суд взыскать в его пользу с ответчиков в равных долях денежную сумму в размере 50 000 рублей, оплаченную в качестве аванса, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1719 рублей 59 копеек, расходы по оформлению доверенности в размере 1000 рублей.

Решением Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 года с Козьменко А.А. в пользу Боловой И.Т. взысканы денежные средства в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 375 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 850 рублей.

С Козьменко Н.Н. в пользу Боловой И.Т. взысканы денежные средства в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 375 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 850 рублей.

В удовлетворении остальной части взыскания судебных расходов отказано.

В своей апелляционной жалобе Козьменко А.А. и Козьменко Н.Н. считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просят его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянты указывают на то, что переданная им денежная сумма в размере 50 000 рублей является не авансом, а задатком и не подлежит возврату, поскольку основной договор не заключен по вине истца.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., их представителя - Кравченко А.И., представителя Боловой И.Т. - Семенова Х.А., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.421 , 429 , 314 , 1102 , 487 , 309 , 310 ГК РФ и исходил из того, что аванс представляет собой сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс уплачен. Аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена. Поскольку основной договор купли-продажи к указанному сроку, т.е. к ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сторонами не заключен, предложения о заключении основного договора купли-продажи от сторон не поступало, вытекающие из предварительного договора купли-продажи обязательства прекратились, в связи с чем, денежные средства, внесенные истцом, подлежат возврату.

Суд отклонил доводы стороны ответчиков о том, что именно по вине Боловой И.Т. не был заключён основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем спорная денежная сумма не подлежит возврату истцу, так как является задатком, поскольку с учётом определённой сторонами природы переданной истцом ответчикам суммы в размере 50 000 рублей (авансовый платеж), установление вины в не заключении соответствующей сделки, не является юридически значимым для разрешения настоящего дела.

В соответствии со ст. 98 , 100 ГПК РФ суд взыскал с ответчиков судебные расходы по делу.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Как следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. (Продавцы) с одной стороны, Боловой И.Т. (Покупатель) с другой стороны и ООО "Семья", агентство недвижимости был заключён предварительный договор купли-продажи, по которому Продавцы приняли на себя обязательства продать, а Покупатель купить 7/100 доли жилого дома площадью 828,6 кв.м., инвентарный номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер: Ж, этажность: 3, подземная этажность: 1 и 7/100 доли земельного участка площадью 445 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанный объект недвижимости и земельный участок принадлежат продавцам на праве общей долевой собственности по 7/200 доли каждому.

По условиям этого предварительного договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (п.4 Договора).

Согласно п. 5, п.6 предварительного договора купли-продажи, стороны договорились, что стоимость объекта составляет СУММА рублей; Покупатель оплачивает Продавцам денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка за счет собственных средств при подписании настоящего договора; денежную сумму в размере 393 000 рублей Покупатель оплачивает Продавцам за счет собственных средств при подписании Основного договора купли-продажи; денежная сумма в размере СУММА рублей будет выплачена за счет кредитных средств ОАО "Сбербанк России" путем зачисления на счет Покупателя с последующим перечислением на счет Продавцов в течение трех дней с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности к Покупателю в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в срок не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года.

В установленный сторонами срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Судебная коллегия, как и суд первой инстанции приходит к выводу о том, что сумма 50 000 рублей, указанная в предварительном договоре и выплаченная истцом ответчикам, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку задаток согласно положениям ст. 380 ГК РФ может обеспечивать исполнение только денежных обязательств, возникших из договора. Представленное письменное доказательство - предварительный договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в части уплаты 50 000 рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее ст. 380 ГК РФ, поскольку указанный предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора. Переданную Боловой И.Т. сумму в размере 50 000 рублей необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости объекта недвижимости, которую он намеревался приобрести в будущем.

Данная сумма обоснованно признана судом авансовым платежом, который подлежит взысканию с ответчиков в однократном размере, так как в указанный в предварительном договоре срок договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиками не заключен, денежные средства удерживаются ответчиками неправомерно.

Согласно пункту 1 статьи 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Таким образом, договор задатка заключается вместе с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.

Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора, суд первой инстанции, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными.

Поскольку иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, установлено не было, суд апелляционной инстанции на основании пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1107 Кодекса правомерно удовлетворил исковые требования об их возврате.

Довод апелляционной жалобы о незаключении основного договора купли-продажи по вине истца, и что продавец в таком случае вправе расторгнуть договор без возврата полученных денежных средств, являющихся задатком, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку по своей правовой природе выплаченная истцами денежная сумма является авансом, а аванс в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора. Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи. Наличие или отсутствие согласия банка на выдачу кредита правого значения для рассматриваемого дела не имеет.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным, поскольку оно вынесено в соответствии с правильно примененным судом законом и с учетом представленных сторонами доказательств, которым суд дал надлежащую оценку. Оснований для отмены обжалуемого решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. - без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

ВС заступился за покупателя квартиры, который просрочил оплату

Покупательница нарушила график платежей по предварительному договору купли-продажи квартиры, поэтому продавец расторг соглашение. Она обратилась в суд, чтобы признать за собой право на объект. Но суды ей отказали. ВС встал на сторону покупательницы и объяснил, почему продавец уже не может расторгнуть договор.

Оплата с задержкой

4 июля 2017 года Людмила Коваленко* заключила с индивидуальным предпринимателем Львом Халатовым предварительный договор купли-продажи квартиры площадью 43,62 кв. м в строящемся доме в Геленджике за 2,1 млн руб. Из них 950 000 руб. она оплатила при подписании договора, а остальное должна была внести частями: 600 000 руб. до 5 июля и 630 000 руб. до 25 декабря 2017-го .

Обязать продать квартиру

Коваленко с этим не согласилась, она потребовала забрать оставшуюся часть денег и заключить основной договор купли-продажи, а после отказа обратилась в суд. Она просила признать за ней право собственности на квартиру. Истица внесла на депозитный счет Управления судебного департамента при ВС в Краснодарском крае общую стоимость жилья и просила выплатить эти средства ответчику. По ее словам, они договаривались, что после предварительного заключат основной договор купли-продажи. Но продавец этого не сделал, чем нарушил условия сделки.

Геленджикский городской суд Краснодарского края обратил внимание на то, что истец не раз нарушала существенные условия предварительного договора в части оплаты. Сначала она не внесла деньги до 25 декабря 2017-го, как обещала, а потом и до 1 сентября. Поэтому предприниматель мог расторгнуть соглашение. Так решила первая инстанция и отказала истице.

Апелляция добавила, что возникшие отношения регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 5 ст. 5, если дольщик нарушает сроки внесения платежей, то застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Поэтому суд оставил без изменения решение первой инстанции, с этим согласилась кассация. Тогда Коваленко пожаловалась в Верховный суд.

Обращать внимание на сущность договора

В зависимости от того, какое было соглашение, судам нужно было определить закон, который нужно применить при разрешении спора. По мнению апелляции, следовало руководствоваться нормами закона «Об участии в долевом строительстве», ведь продавец и покупатель являются дольщиком и застройщиком. Но в материалах дела нет документов, которые бы подтверждали, что именно Халатов возводил многоквартирный дом. ВС подчеркнул, что этот закон нельзя было применять и по другой причине: задолго до того, как стороны договорились о продаже квартиры, в 2006 году, требования к застройщикам ужесточили и запретили ИП этим заниматься.

Что же касается нарушения сроков оплаты, то ВС напомнил положения п. 5 ст. 450.1 ГК («Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору»). Норма гласит, что если сторона могла отказаться от договора, а потом подтвердила действия соглашения, то она уже не может отказаться от него по этому же основанию. Халатов принимал деньги от Коваленко даже после ее просрочек, а значит подтвердил, что соглашение в силе. Таким образом, он потерял право на расторжение договора.

В итоге ВС отменил акты трех инстанций, в спор вернул в Геленджикский городсуд. Повторно дело еще не рассмотрено.

Эксперты: ИП не мог расторгнуть договор

Андрей Большаков, управляющий партнер Bolshakov&Partners Bolshakov&Partners Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × , предположил, что у ИП мог быть заключен предварительный договор купли-продажи с застройщиком жилья. По словам эксперта, это допустимо в отношениях между застройщиком и ИП, что отчасти является обходом 214-ФЗ. А ИП в свою очередь заключил договор купли-продажи той же квартиры с истцом.

Поэтому ВС правильно квалифицировал договор между Коваленко и Халатовым как договор купли-продажи, полагает Большаков. Соответственно, к соглашению нужно применять нормы главы 30 ГК, регулирующие порядок расторжения договора купли-продажи. Большаков полагает, что это дело может помочь сформировать понимание юридической сути правоотношений по продаже строящейся недвижимости за рамками 214-ФЗ.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: