Признание договора найма квартиры недействительным судебная практика

Обновлено: 06.06.2023

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Близниченко В.И. к Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Дубининой Л.Ф., Евсину М.В., администрации муниципального образования г. Краснодар о признании недействительной сделки приватизации жилого помещения и применении последствий недействительности сделки,

по кассационной жалобе Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Евсина М.В., Дубининой Л.Ф. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 августа 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 ноября 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А., выслушав объяснения представителя Дубининой Л.Ф. и Близниченко О.И. - Кругловой Е.С., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Ответчики Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Дубинина Л.Ф., Евсин М.В. против удовлетворения иска возражали, заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 августа 2015 г. иск Близниченко В.И. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 ноября 2015 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Евсин М.В., Дубинина Л.Ф. ставят вопрос об отмене судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. от 24 апреля 2017 г. кассационная жалоба передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При вынесении оспариваемых судебных постановлений такие нарушения норм материального и процессуального права допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 15 августа 2007 г. в связи с признанием многоквартирного дома <. >по улице <. >в г. <. >аварийным и подлежащим сносу, Дубининой Л.Ф. на состав семьи из пяти человек (она, дочь - Близниченко О.И., муж дочери - Близниченко В.И., внук - Евсин М.В. и внучка - Близниченко Т.В.) по договору социального найма предоставлена трехкомнатная квартира, находящаяся по адресу: <. >, <. >(л.д. 26).

20 августа 2008 г. с Дубининой Л.Ф. заключен типовой договор социального найма спорного жилого помещения с включением в него всех названных членов ее семьи (л.д. 32).

27 января 2009 г. Близниченко В.И. дал нотариально заверенное согласие на передачу в общую долевую собственность всех членов своей семьи (ответчиков по делу) спорной квартиры, отказавшись от права приватизации занимаемого жилого помещения (л.д. 27).

По договору от 17 марта 2009 г. администрация муниципального образования г. Краснодара передала спорную квартиру в общую долевую собственность ответчиков (л.д. 25).

19 мая 2009 г. ответчикам выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру (на 1/4 доли в праве общей долевой собственности у каждого) - (л.д. 28, 29, 30, 31).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Близниченко В.И., суд исходил из того, что при заключении договора о передаче в общую долевую собственность спорной квартиры нарушено право истца на приватизацию, выразившееся в умышленном введении его в заблуждение относительно правовых последствий отказа от приватизации, в результате чего он был лишен права на жилое помещение. При этом суд указал на то, что срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиками, Близниченко В.И. не пропущен, поскольку о нарушении своего права ему стало известно лишь в 2015 году.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами судебных инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

В силу части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Однако при вынесении судом решения указанные выше требования закона соблюдены не были.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Из материалов дела следует, что Близниченко В.И. 27 января 2009 г. дано нотариально заверенное согласие на передачу в общую долевую собственность всех членов своей семьи (ответчиков по делу) спорной квартиры с отказом от права приватизации занимаемого жилого помещения (л.д. 27).

При этом в пункте 3 данного согласия указано, что содержание статей 177 - 179 Гражданского кодекса Российской Федерации Близниченко В.И. разъяснено, в связи с чем им заявлено, что настоящее согласие он дает добровольно, понимает значение своих действий, руководит ими, не признан ограниченно или недееспособным, также нотариусом ему разъяснено содержание ст. ст. 217, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также указано, что текст согласия нотариусом прочитан вслух и соответствует волеизъявлению истца.

Указанное согласие от 27 января 2009 г. подписано Близниченко В.И. собственноручно и не оспаривалось им в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с иском, Близниченко В.И. ссылался на то, что был введен в заблуждение относительно подписываемого документа, в связи с чем он был лишен возможности осознавать последствия передачи квартиры в собственность ответчиков в порядке приватизации, а также об обстоятельствах, влекущих нарушение его прав.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Однако доказательств, подтверждающих эти обстоятельства, Близниченко В.И. в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представлено не было, в материалах дела таких сведений не содержится.

Суд, признавая договор приватизации недействительным, в нарушение части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не привел мотивов, по которым пришел к такому выводу, вопрос об обстоятельствах заблуждения истца при заключении оспариваемого договора о передаче в порядке приватизации квартиры, с учетом заявленных Близниченко В.И. исковых требований в контексте положений пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не выяснялся, в связи с чем постановил решение, основанное лишь на доводах истца.

Обстоятельства, на которые Близниченко В.И. ссылался в обоснование иска, суд не проверил, не определил их в качестве юридически значимых, они не вошли в предмет доказывания и остались без правовой оценки суда.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 (в ред. от 7 февраля 2017 г.) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 кодекса), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как видно из дела, оспариваемый истцом договор передачи спорной квартиры в собственность в порядке приватизации был заключен 17 марта 2009 г., в суд с настоящим иском Близниченко В.И. обратился 27 июля 2015 г.

Заявляя о применении последствий пропуска срока исковой давности (л.д. 24, 62), ответчики указывали на то, что истец знал об оспариваемой сделке, заключенной между администрацией муниципального образования г. Краснодара и ответчиками 17 марта 2009 г., еще в 2009 году, когда им было дано нотариальное согласие на совершение данной сделки, последствия которого ему были разъяснены и понятны, в связи с чем срок для обращения в суд с данным иском им пропущен.

Суд, признавая доводы ответчиков о пропуске истцом срока для обращения в суд несостоятельными, сослался на то, что истец узнал о приватизации квартиры в 2015 году, когда он обратился в управляющую компанию за получением выписки на квартиру, в связи с чем срок исковой давности Близниченко В.И. не пропустил.

Однако доводы ответчиков о том, что истец знал об оспариваемой сделке еще в 2009 году, суд оставил без исследования и правовой оценки, тогда как от установления данного обстоятельства зависело применение срока исковой давности по требованиям Близниченко В.И.

Кроме того, судебными инстанциями не учтены положения пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому течение срока исковой давности начинается не только со дня, когда истец узнал, но и когда должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, вывод суда об отсутствии оснований для применения пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации к заявленным требованиям Близниченко В.И. является преждевременным.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Евсина М.В., Дубининой Л.Ф., в связи с чем решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 августа 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 ноября 2015 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить характер правоотношений сторон и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 83-КГ14-10 Суд отменил определение суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, которым удовлетворены исковые требования о признании недействительным договора социального найма и выселении ответчиков, поскольку недействительность части договора социального найма повлекла за собой его недействительность


Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 83-КГ14-10 Суд отменил определение суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, которым удовлетворены исковые требования о признании недействительным договора социального найма и выселении ответчиков, поскольку недействительность части договора социального найма повлекла за собой его недействительность

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П.

с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Брянской области к Терешонок И.И., Терешонку В.В., Терешонку П.В. о признании недействительным договора социального найма и выселении

по кассационной жалобе представителя Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Брянской области Малолетковой Е.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителей УМВД Российской Федерации по Брянской области по доверенности Гайка М. и Куликовской О.А. и заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавших кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, представителя Терешонок И.И. по доверенности Венчикова Р.В., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

УМВД России по Брянской области обратилось в суд с иском к Терешонок И.И., Терешонку В.Е. и Терешонку П.В. о признании недействительным договора социального найма и выселении с предоставлением другого жилого помещения.

Решением Советского районного суда г. Брянска от 15 ноября 2013 г. исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об отказе в иске.

В кассационной жалобе представителя УМВД России по Брянской области содержится просьба об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. и оставлении в силе решения Советского районного суда г. Брянска от 15 ноября 2013 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2014 г. кассационная жалоба УМВД России по Брянской области с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г., как незаконного.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции. Судом установлено следующее.

Решением комиссии по социальному развитию и материально-техническому обеспечению УВД по Брянской области от 1 октября 2010 г. (далее - решение комиссии от 1 октября 2010 г.) Терешонок И.И. выделена трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. . ул. . на состав семьи из 4-х человек с последующим заключением договора социального найма. В число членов семьи нанимателя включена в том числе дочь ответчика Белявцева Н.В.

Решением Советского районного суда г. Брянска от 9 декабря 2011 г., оставленным без изменения кассационным определением Брянского областного суда от 1 марта 2012 г., решение комиссии от 1 октября 2010 г. в части выделения жилого помещения, расположенного по адресу: г. . ул. . на Белявцеву Н.В. как члена семьи Терешонок И.И. признано незаконным. Признан незаконным также пункт 3 договора социального найма, заключенного между Терешонок И.И. и УВД по Брянской области, в части включения Белявцевой Н.В. в состав членов семьи нанимателя.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что выделение трехкомнатной квартиры Терешонок И.И. являлось неправомерным, так как при исключении из членов ее семьи дочери Белявцевой Н.В. ответчикам должна была быть выделена квартира меньшей площади.

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции сослался на то, что решение комиссии от 1 октября 2010 г. в целом оспорено не было, а признание договора социального найма недействительным возможно лишь в случае признания недействительным указанного решения комиссии.

С выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Соответственно, недействительность части сделки может влечь за собой недействительность ее в целом, если сделка не могла быть совершена без включения ее недействительной части.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации) применительно к правилам, установленным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (абзац четвертый пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, положение о недействительности части сделки применяется и к договорам социального найма, урегулированным Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно статьям 49, 50 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии с нормой предоставления площади жилого помещения.

На основании статьи 58 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечне.

Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении требований жилищного законодательства о норме предоставления после признания частично недействительным договора социального найма, заключенного с Терешонок И.И., судом первой инстанции установлены.

Оснований для применения положений статьи 58 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации суды при рассмотрении дела не усмотрели.

Ввиду этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что недействительность части договора социального найма повлекла за собой его недействительность в целом в связи с нарушением требований жилищного законодательства о норме предоставления жилого помещения по договору социального найма.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось законных оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. отменить, оставить в силе решение Советского районного суда г. Брянска от 15 ноября 2013 г.

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Гетман Е.С.
Киселёв А.П.

Обзор документа

Оспаривался договор соцнайма жилого помещения.

Как следует из материалов дела, решением комиссии органа внутренних дел (ОВД) ответчику была выделена 3-комнатная квартира на семью из 4-х человек (включая дочь) с последующим заключением договора соцнайма. Суд признал это решение незаконным в части выделения жилого помещения на дочь. Также признан незаконным пункт договора соцнайма в части включения дочери в состав семьи нанимателя.

Апелляционная инстанция отказала в иске. Она исходила из того, что решение комиссии в целом оспорено не было. А признание договора соцнайма недействительным возможно лишь в случае признания недействительным указанного решения комиссии.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с таким выводом.

В соответствии с ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части.

Соответственно, недействительность части сделки может влечь за собой недействительность ее в целом, если сделка не могла быть совершена без включения ее недействительной части.

Положение о недействительности части сделки применяется и к договорам соцнайма.

В силу Жилищного кодекса РФ жилое помещение предоставляется по договору соцнайма в соответствии с нормой предоставления жилплощади.

Норма предоставления жилплощади может быть превышена, но не более чем в 2 раза, если жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Суды не усмотрели оснований для применения данного специального правила. При этом они установили нарушение требований жилищного законодательства о норме предоставления жилья после признания договора соцнайма частично недействительным.

Таким образом, недействительность части договора соцнайма повлекла за собой его недействительность в целом в связи с нарушением требований о норме предоставления жилья.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:


Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

  • объект;
  • размер арендной платы (в некоторых случаях);
  • выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

  • арендодатель знал, какое имущество он передает;
  • арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

  • суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
  • договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

  • требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
  • применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

  • о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
  • возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
  • об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

  • имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
  • имущество существенно ухудшается арендатором;
  • арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
  • арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

  • Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
  • Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
  • Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
  • Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

  1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
  2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
  3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
  4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 апреля 2017 г. N 5-КГ17-9 Суд отменил судебные акты об отказе в иске по делу о признании не приобретшей права пользования жилым помещением, поскольку суды не определили в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельства, указанные истцом, и не дали им правовой оценки


Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 апреля 2017 г. N 5-КГ17-9 Суд отменил судебные акты об отказе в иске по делу о признании не приобретшей права пользования жилым помещением, поскольку суды не определили в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельства, указанные истцом, и не дали им правовой оценки

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Назаренко Т.Н. и Рыженкова А.М.

с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента городского имущества г. Москвы к Пивкиной Г.А.; о признании не приобретшей право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, по иску Пивкиной Г.А. к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании членом семьи нанимателя по договору социального найма, возложении обязанности заключить договор социального найма, признании незаконным отказа в заключении договора социального найма

по кассационной жалобе Пивкиной Г.А. на решение Коптевского районного суда г. Москвы от 11 апреля 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 июня 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А., выслушав объяснения Пивкиной Г.А. и ее представителя Орлова М.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя Департамента городского имущества г. Москвы - Гарпиченко Я.Э., возражавшей против доводов кассационной жалобы, а также заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., просившей об отмене судебных постановлений, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Решением Коптевского районного суда г. Москвы от 11 апреля 2016 г. иск Департамента городского имущества г. Москвы удовлетворен, в удовлетворении иска Пивкиной Г.А. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 июня 2016 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Пивкина Г.А. ставит вопрос об отмене судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. от 27 марта 2017 г. кассационная жалоба Пивкиной Г.А. передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При вынесении оспариваемых судебных постановлений такие нарушения норм материального и процессуального права допущены судом первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Пивкин Я.П. по договору социального найма являлся нанимателем комнаты в коммунальной квартире находящейся по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 42, кв. 106 (т. 1, л.д. 10, 11).

1 августа 2008 г. Пивкин Я.П. заключил брак с Устиной Г.А. с присвоением последней фамилии Пивкина (т. 1, л.д. 26).

1 декабря 2008 г. между Пивкиным Я.П. и ДЖП и ЖФ г. Москвы заключено дополнительное соглашение к договору социального найма, согласно которому в договор социального найма внесены изменения, в качестве супруги нанимателя в договор включена Пивкина Г.А. (т. 1, л.д. 25).

11 января 2015 г. Пивкин Я.П. умер (т. 1, л.д. 9).

27 мая 2015 г. в удовлетворении заявления Пивкиной Г.А. о заключении с ней договора социального найма на комнату площадью 22,7 кв.м в коммунальной квартире, находящейся по адресу: . Департаментом городского имущества г. Москвы отказано (т. 1, л.д. 102).

Решением Коптевского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2015 г. брак между Пивкиным Я.П. и Устиной (Пивкиной) Г.А. признан недействительным в связи с нерасторжением Пивкиным Я.П. предыдущего брака (т. 1 л.д. 121-124).

Удовлетворяя иск Департамента городского имущества г. Москвы и отказывая в удовлетворении иска Пивкиной Г.А., суд первой инстанции исходил из того, что предоставление спорного жилого помещения для проживания Пивкиной Г.А. и включение ее в договор социального найма явилось следствием регистрации брака между нею и нанимателем спорного жилого помещения Пивкиным Я.П., а в связи с признанием брака недействительным Пивкина Г.А., по мнению суда, не приобрела право пользования данным жилым помещением. Кроме того, суд первой инстанции указал, что, поскольку брак признан недействительным, Пивкина Г.А. членом семьи Пивкина Я.П. никогда не являлась.

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами судебных инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 30 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что брак, признанный судом недействительным, не порождает прав и обязанностей супругов, предусмотренных Кодексом, за исключением случаев, установленных пунктами 4 и 5 данной статьи.

В соответствии со статьей 2 Семейного кодекса Российской Федерации семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, семейное законодательство не регулирует жилищные отношения членов семьи.

Жилищные права и обязанности членов семьи возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

В силу части 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Исходя из указанных положений закона бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им.

По смыслу части 1 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, к бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения относятся лица, с которыми у нанимателя прекращены семейные отношения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным, прекращение ведения общего хозяйства.

Таким образом, признание брака недействительным не является безусловным основанием для прекращения возникшего у добросовестного супруга как члена семьи нанимателя права пользования жилым помещением и признания его не приобретшим это право.

Как разъяснил пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 названного постановления от 2 июля 2009 г. N 14, решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Однако указанные обстоятельства суд первой инстанции в нарушение части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.

Суд апелляционной инстанции данные нарушения не устранил.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Пивкиной Г.А., в связи с чем решение Коптевского районного суда г. Москвы от 11 апреля 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 июня 2016 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить характер правоотношений сторон и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Председательствующий Кликушин А.А.
Судьи Назаренко Т.Н.
Рыженков А.М.

Обзор документа

Городская администрация попыталась выселить из жилья гражданку, ссылаясь на то, что наниматель этого помещения умер, а брак ответчицы с ним был признан недействительным.

СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с тем, что однозначно установлены основания для такого выселения, и пояснила следующее.

Исходя из ЖК РФ, бывшие члены семьи нанимателя жилья по договору соцнайма, проживающие в помещении, сохраняют право пользования последним.

С учетом этого признание брака недействительным не является безусловным основанием для прекращения возникшего у добросовестного супруга (как члена семьи нанимателя) права пользования жильем и признания его не приобретшим такое право.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Подборка наиболее важных документов по запросу Судебная практика по договорам найма жилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Судебная практика по договорам найма жилого помещения

Судебная практика: Судебная практика по договорам найма жилого помещения

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 671 "Договор найма жилого помещения" ГК РФ "Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 671, 688 Гражданского кодекса Российской Федерации, 19, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", установив, что фактически между сторонами заключен договор краткосрочного найма жилого помещения, и в настоящее время правоотношения завершены в связи с окончанием срока действия указанного договора, пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, об обоснованности заявленных истцом исковых требований и об их удовлетворении."

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 100 "Договор найма специализированного жилого помещения" ЖК РФ "В подпункте "д" пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (часть 6 статьи 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ."

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: