Приобретательная давность судебная практика в рк

Обновлено: 08.12.2022

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 20 апреля 2006 года N 3.

В связи с вопросами, возникшими при рассмотрении дел по искам собственников о восстановлении прав по владению, пользованию и распоряжению оставленным жилищем, пленарное заседание Верховного Суда Республики Казахстан ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. При разрешении споров по владению, пользованию и распоряжению жилищем, оставленным собственниками, судам необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК), Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК), Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I "О жилищных отношениях" (далее - Закон), и другими нормативными правовыми актами.

Сноска. Пункт 1 с изменением, внесенным нормативным постановлением Верховного Суда РК от 31.03.2017 № 2 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).
2. Исключен нормативным постановлением Верховного Суда РК от 22.12.2008 № 26 (порядок введения в действие см п. 2 ).

3. На основании статьи 250 ГК отказ от права собственности может быть выражен путем объявления об этом или совершения других действий (бездействия), определенно свидетельствующих об устранении собственника от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище.

Отказ от права собственности может исходить только от гражданина или юридического лица, являющегося собственником. Государство и его органы не вправе отказаться от права собственности на принадлежащее им жилище, за исключением случаев отчуждения в установленном законом порядке.

Сноска. Пункт 3 с изменением, внесенным нормативным постановлением Верховного Суда РК от 31.03.2017 № 2 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

4. В соответствии со статьей 6 Конституции Республики Казахстан собственность обязывает, пользование ею должно одновременно служить общественному благу.

Согласно статье 250 ГК отказ от права собственности не прекращает прав и обязанностей собственника в отношении жилища. Собственник несет бремя его содержания, обязанность по оплате предусмотренных законом коммунальных платежей и налогов. Эти права и обязанности сохраняются до момента приобретения права собственности на это жилище другим лицом.

Совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище, влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное жилище другим лицом.

5. Отказ от права собственности путем совершения собственником действий по оставлению жилища без намерения сохранить право собственности должен быть правомерным, добровольным и конкретно указывающим, что собственник отказывается от владения, пользования, распоряжения жилищем.

Такой отказ, в частности, может быть выражен путем подачи собственником с согласия членов его семьи и других сособственников, а также в необходимых случаях органов, осуществляющих функции по опеке или попечительству, письменного заявления в аппарат акима, на территории которого находится жилище. Заявление собственника об отказе от права собственности на жилище может быть отозвано, за исключением случаев, когда имеется вступившее в законную силу решение суда о признании жилища коммунальной собственностью или приобретении его другим лицом в силу приобретательной давности.

Сноска. Пункт 5 с изменением, внесенным нормативным постановлением Верховного Суда РК от 31.03.2017 № 2 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

6. Оставленным (или брошенным) жилищем называется жилище, в отношении которого собственником не совершены действия, свидетельствующие о намерении сохранить право собственности. К таким жилищам относятся пустующие жилища, оставленные собственником без присмотра и без исполнения обязанностей по его содержанию и т.п. Случаи уничтожения (разрушения) жилища являются самостоятельным основанием прекращения права собственности на жилище по решению суда.

Бесхозяйным признается судом жилище, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен, либо жилище, от права собственности на которое собственник отказался.

7. Пунктом 3 статьи 242 ГК определены особые правила приобретения бесхозяйного недвижимого имущества (жилища) в коммунальную собственность. По заявлению аппарата акима, на территории которого такое имущество выявлено, оно должно быть принято на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества. Если собственник отказывается от права собственности путем объявления об этом, местный исполнительный орган обращается в суд с требованием о признании этой вещи поступившей в коммунальную собственность с момента объявления об отказе.

По истечении одного года со дня постановки на учет, по иску органа, уполномоченного управлять коммунальной собственностью, жилище решением суда может быть признано бесхозяйным и поступившим в коммунальную собственность.

Если иск подан до истечения годичного срока, то он не подлежит рассмотрению и возвращается на основании подпункта 8) части первой статьи 152 ГПК.

Полномочия по владению, пользованию и распоряжению жилищем, не признанным по решению суда поступившим в коммунальную собственность, сохраняются за оставившим его собственником либо переходят к третьему лицу в силу приобретательной давности.

Сноска. Пункт 7 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного Суда РК от 31.03.2017 № 2 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

8. При рассмотрении дел о признании права коммунальной собственности на жилище, суды должны проверять, какое жилище подлежит признанию бесхозяйным, кем и каким образом оно выявлено, в какое время поставлено на учет в качестве бесхозяйного, доказательства, свидетельствующие об оставлении собственником жилища без намерения сохранить право собственности, а также привлекать в качестве заинтересованных лиц акиматы, коммунальные и налоговые службы.

9. В случае распоряжения акимом жилищем, не признанным по решению суда поступившим в коммунальную собственность, собственник может требовать возвращения своего жилища или предоставления акимом равноценного жилища.

При рассмотрении иска собственника о выселении лица, проживающего в его жилище, суду необходимо проверить основания вселения этого лица в жилище. Если оно вселилось по распоряжению акима, то суду необходимо привлечь его к участию в деле с разъяснением права на предъявление встречного иска к собственнику о прекращении права собственности по основаниям, предусмотренным законом.

При удовлетворении иска собственника, выселение должно быть произведено с соблюдением требований Закона. Обязанность по предоставлению выселяемому лицу другого жилища возлагается на акимат при условии, что это лицо состояло на учете нуждающихся в жилище. Выселенное лицо вправе предъявить требование о взыскании с собственника расходов ( на ремонт жилья, на его содержание и т.д.).

10. Рассматривая иски о приобретении права собственности на жилище по основанию приобретательной давности, необходимо учитывать наличие совокупности обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 240 ГК, т.е. добросовестное, открытое, непрерывное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение семи лет.

Добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, т.е. оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).

Открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.п.

Непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение семи лет, без передачи права владения третьим лицам. На основании пункта 7 постановления Верховного Совета Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года "О введении в действие Гражданского Кодекса Республики Казахстан (общая часть)" в срок приобретательной давности засчитывается время фактического владения жилищем до введения в действие этого Кодекса. В соответствии с пунктом 3 статьи 240 ГК гражданин или юридическое лицо, которое ссылается на давность владения, может присоединить к своему владению все то время, в течение которого владел данным жилищем тот, чьим правопреемником он является.

Сноска. Пункт 10 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного Суда РК от 31.03.2017 № 2 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

11. Согласно пункту 4 статьи 240 ГК течение срока приобретательной давности в отношении жилища, находящегося у лица, из владения которого оно могло быть истребовано в соответствии со статьями статьями 260, 261, 262, 263, 265 ГК, начинается с момента завладения вещью.

Сноска. Пункт 11 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного Суда РК от 31.03.2017 № 2 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

12. Лицо, считающее, что стало собственником в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на это жилище. Данное дело подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства. Решение суда об удовлетворении заявления является основанием для регистрации права собственности на это жилище.

Сноска. Пункт 12 с изменением, внесенным нормативным постановлением Верховного Суда РК от 31.03.2017 № 2 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

13. В срок приобретательной давности не засчитывается время, когда владение жилищем осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или жилище было закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

14. Согласно статье 4 Конституции Республики Казахстан настоящее нормативное постановление включается в состав действующего права, а также является общеобязательным и вводится в действие со дня официального опубликования.

Законодательством Республики Казахстан предусмотрено право лица на приобретение права собственности на имущество, будь-то движимое или недвижимое, по основанию приобретательной давности. Однако не каждое имущество может быть приобретено по данному основанию.

Что такое приобретательная давность?

В пункте 1 статьи 240 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) содержится понятие приобретательной давности, под которой следует понимать один из способов приобретения права собственности на имущество по средствам длительного владения этим имуществом.

Основные критерии приобретательной давности?

Не всякое длительное владение имуществом (движимым или недвижимым) может служить основанием для установления права собственности на него по основанию приобретательной давности.

Действующее гражданское законодательство устанавливает, что для установления права собственности на имущество, по основанию приобретательной давности, необходимо наличие трех основных критериев владения таким имуществом (пункт 1 статьи 240 Гражданского кодекса):

  1. владение должно быть добросовестным;
  2. владение должно быть открытым;
  3. владение должно быть непрерывным.

20 апреля 2006 года Верховным Судом Республики Казахстан было принято Нормативное Постановление "О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником" (далее по тексту - "Нормативное постановление"), которым было раскрыто понятие вышеназванных критериев.

Согласно пункту 10 Нормативного постановления, добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, то есть оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречит им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).

Открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, что бы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.п.

Непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение определенного периода времени, без передачи права владения третьим лицам.

Таким образом, лишь при наличии всех вышеуказанных критериев в совокупности, лицо владеющее имуществом, вправе признать на нее право собственности по основанию приобретательной давности.

Однако следует учитывать, что приобретательная давность применима не ко всем случаям. Так к примеру в случае с не приватизированной квартирой это правило вряд ли может быть применено. Если гражданин проживает в государственном жилье на основании ордера или договора найма, то он владеет этим имуществом не как своим собственным, а как наниматель. Если же гражданин вселился в жилое помещение незаконно, без какого либо права, то здесь вовсе не может быть речи о добросовестном владении и, соответственно, о приобретательной давности. Суд в этом случае может отказать в удовлетворении требования, о признании права собственности на имущество по приобретательной давности, ввиду отсутствия такого критерия, как добросовестность владения.

Срок приобретательной давности

Для каждого вида имущества (движимого и недвижимого) предусмотрен свой самостоятельный срок приобретательной давности.

Пунктом 1 статьи 240 Гражданского кодекса, установлено, что гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 7 лет, либо иным имуществом не менее 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Таким образом, для приобретения недвижимого имущества, лицу необходимо владеть им добросовестно, открыто и непрерывно в течение 7 лет. В отношении же иного имущества, этот срок составляет 5 лет.

Сроки владения, которые не могут быть включены в приобретательную давность

Пунктом 13 Нормативного постановления установлено, что в срок приобретательной давности не засчитывается время, когда владение жилищем осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или жилище было закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Иными словами, если лицо ссылается на приобретательную давность владения недвижимом имуществом (владение на протяжении 7 лет), из которых, к примеру, 5 лет он владел этим имущество на основании договора аренды, то эти 5 лет не могут быть включены в 7-летний срок, поскольку это противоречит п. 13 Нормативного постановления.

Право собственности государства на бесхозяйное недвижимое имущество

Факт установления права собственности по основанию приобретательной давности возможен только на основании вступившего в законную силу решения суда, которым установлен факт добросовестного открытого и непрерывного владения имуществом в течении 5 или 7 лет.

11 февраля 1992 года Кабинетом Министров Республики Казахстан было дано разъяснение по вопросам приватизации государственной собственности, согласно которому все жилье, построенное до 01 января 1991 года, включая жилой фонд, находящийся на балансе местных Советов народных депутатов, предприятий и организаций, а также дома, закрепленные на праве полного хозяйственного ведения либо переданные в оперативное управление предприятиям, учреждениям и организациям, относится к государственной собственности.

При этом согласно пункту 3 Нормативного постановления, государство и его органы не вправе отказаться от права собственности на принадлежащее им жилье, за исключением случаев отчуждения в установленном порядке.

Право государства на выселение из бесхозяйной квартиры

Гражданским законодательством установлено, что лицо может быть выселено из занимаемого жилья лишь его собственником и только на основании вступившего в законную силу решения суда.

Государство также может произвести выселение в судебном порядке, однако для этого необходимо провести ряд процедур, а именно:

  • выявить такое бесхозяйное имущество;
  • поставить его на учет, как бесхозяйное имущество, в регистрирующем органе (департаменте/управлении юстиции);
  • по истечению года с момента постановки имущества на учет как бесхозяйной, местному исполнительном органу обратиться в суд с требование о признании имущества поступившим в государственную собственность.

Только лишь после проведения указанных процедур, государство, в лице его уполномоченных органов, вправе обратиться в суд с требованием о выселении лиц из принадлежащего государству жилья.


  1. Возможно ли мне признать право собственности на квартиру по приобретательной давности? или
  2. Возможно ли мне признать сделку между мной и продавцом действительной, с понуждением управления юстиции внести изменения в регистрационное удостоверение в части фамилии, соответствующей той, что указана в протоколе и заявлении на приватизацию квартиры?

По вопросу признания права собственности на квартиру по приобретательной давности

В пункте 1 статьи 240 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) содержится понятие приобретательной давности, под которой следует понимать один из способов приобретения права собственности на имущество посредством длительного владения указанным имуществом.

Основные критерии приобретательной давности

Не всякое длительной владение имуществом (движимым или недвижимым) может служить основанием для установления права собственности на него по основанию приобретательной давности.

Действующее законодательство устанавливает, что для установления права собственности на имущество, по основанию приобретательной давности, необходимо наличие трех основных критериев владения таким имуществом (пункт 1 статьи 240 Гражданского кодекса):

  1. владение должно быть добросовестным;
  2. владение должно быть открытым;
  3. владение должно быть непрерывным.

20 апреля 2006 года Верховным Судом Республики Казахстан было принято Нормативное постановление "О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником", которым было раскрыто понятие вышеназванных критериев.

Согласно пункту 10 вышеуказанного Нормативного постановления Верховного Суда, добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, то есть оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правомерными актами, либо не противоречит им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).

Открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, что бы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.д.

Непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение определенного периода времени, без передачи права владения третьим лицам.

Для приобретения недвижимого имущества, лицу необходимо владеть им добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 7 лет. В отношении же иного имущества, этот срок составляет 5 лет.

Таким образом, лишь при наличии всех выше указанных критериев в совокупности, лицо владеющее имуществом, вправе признать на нее право собственности по основанию приобретательной давности.

В данном случае можно сделать вывод о том, что имеются все необходимые условия для признания права собственности на квартиру по приобретательной давности.

По вопросу признания сделки действительной

В части признания сделки действительной

Пунктом 1 статьи 151 Гражданского кодекса установлено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В приведенном случае имеется расписка от собственника квартиры, о получении денежной суммы в счет проданной квартиры, а также имеется доверенность на право продажи квартиры, невзирая на то, что срок ее действия истек.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Как следует из обзора судебной практики Верховного Суда Республики Казахстан по вопросам о праве собственности на жилое помещение, действующее законодательство не требует обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Однако анализ судебной практики показал, что суды при признании сделок действительными, правомерно руководствуются статьей 154 Гражданского кодекса, по аналогии, поскольку согласно пункту 1 статьи 154 Гражданского кодекса, сделки могут совершаться как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме, в случаях, когда это предусматривается законом или предусмотрено соглашением сторон. Следовательно, договоры купли-продажи жилых помещений могут быть нотариально удостоверены, что предполагает в случае спора возможность ссылки на статьи 152, 153, а также 154 Гражданского кодекса.

Более того, в абзаце 3 пункта 8 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан "О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение" предусматривается, что факты владения, пользования и распоряжения имуществом, приобретенным по сделке, не оформленной в соответствии с законодательством, не могут быть установлены. В этом случае заявитель вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности или признании сделки действительной.

Аналогичное положение закреплено в Нормативном постановлении Верховного Суда Республики Казахстан "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище", согласно которому также предусмотрена возможность признания сделки действительной судом.

Таким образом, с учетом положений действующего законодательства, а также с учетом имеющихся документов (расписки о получении денег, нотариально удостоверенной доверенности на право распоряжения квартирой), есть все правовые основания для предъявления иска в суд, о признании сделки действительной (как альтернативный вариант).

В части установления факта принадлежности право устанавливающего документа

Предъявляя иск о признании сделки действительной, необходимо учитывать то обстоятельство, что в регистрационном свидетельстве, как право устанавливающем документе, имеется ошибка в написании фамилии продавца, которую также необходимо устранить, поскольку в последующем указанная ошибка может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в органах юстиции.

В соответствии с частью 1 статьи 291 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан, суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных либо имущественных прав граждан или организаций. Суд рассматривает дела об установлении фактов принадлежности право устанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта, удостоверения личности и свидетельств, выдаваемых органами записи актов гражданского состояния) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица по паспорту или удостоверению личности, или свидетельству о рождении.

Таким образом, для исключения возможных отрицательных последствий, при дальнейшей регистрации прав на квартиру в органах юстиции, необходимо в суд (в качестве первого требования) заявить требование об установлении факта принадлежности регистрационного свидетельства продавцу.

Пунктом 7 Нормативного постановления Верховного Суда "О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение", по требованию об установлении факта принадлежности право устанавливающих документов лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица по паспорту или удостоверению личности, или свидетельству о рождении на стадии приема заявления, а в случае его принятия при подготовке дела к судебному разбирательству суды должны требовать от заявителя представления доказательств того, что право устанавливающий документ принадлежит ему и организация, выдавшая его, не имеет возможности внести в него соответствующие исправления.

Таким образом, Вам, как заинтересованному лицу, необходимо обосновать невозможность устранения данного факта тем, что продавец выехала за пределы Республики Казахстан, и ее место нахождения неизвестно, а Вы не являетесь стороной приватизации.

Государственная регистрация прав на квартиру в органах юстиции

В соответствии с пунктом 1 статьи 44 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", право (обременение права) на недвижимое имущество, установленное судебным актом, подлежит регистрации на общих основаниях. Регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации прав, установленных решением суда.

Согласно пункту 6 статьи 24 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", документы, подтверждающие возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, представляются в регистрирующий орган в двух экземплярах. То есть в регистрирующий орган необходимо будет представить две копии решения, заверенных судом.

Таким образом, вступившее в законную силу решение суда о признании сделки действительной на квартиру по приобретательной давности, либо о признании сделки действительной, будет являться основанием для регистрации права собственности на квартиру за новым собственником.

Согласно п. 3 ст. 235 Гражданского кодекса Республики Казахстан в случаях и в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника или собственник которого не известен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям.

Из требования нормы ст. 240 ГК следует, что для признания права собственности в силу приобретательной давности необходима совокупность всех обстоятельств, предусмотренных ст. 240 ГК, а именно, добросовестность, открытость, непрерывность владения.

В соответствии с п. 10 Нормативного постановления Верховного Суда РК от 20 апреля 2006 года № 3 «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, т.е. оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).

Вместе с тем, на практике возникают правовые ситуации, которые нельзя отнести к указанным основаниям признания права собственности в силу приобретательной давности.

Так, в соответствии с Законом «О разгосударствлении и приватизации» и Разъяснением Кабинета Министров Республики Казахстан по вопросам приватизации государственной собственности от 11 февраля 1992 года № 39-10/7 все жилье, построенное до 1 января 1991 года, включая жилищный фонд, находящийся на балансе местных советов народных депутатов, предприятий и организаций, а также дома, закрепленные на праве полного хозяйственного ведения либо переданные в оперативное управление предприятиям, организациям и учреждениями, относятся к государственной собственности.

Средства от приватизации квартир (домов) в соответствии со ст. 26 Закона «О разгосударствлении и приватизации» являются собственностью государства. Согласно п. 3 Постановления отказ от права собственности может исходить только от гражданина и юридического лица, являющегося собственником.

Согласно ст. 13 Закона «О жилищных отношениях» в случаях, предусмотренных настоящим Законом, наниматель жилища из государственного жилищного фонда с согласия совершеннолетних членов семьи и с учетом прав несовершеннолетних вправе приватизировать жилище по остаточной стоимости на условиях, предусмотренных настоящим Законом, и в порядке, определяемом Правительством РК.

Таким образом, жилище, возведенное до 1991 года, относится к государственной собственности и не может быть приобретено по приобретательной давности.

При этом, отметим, что не всякое длительное владение имуществом может служить основанием для установления права собственности на него по основанию приобретательной давности. Ярким примером служит следующий случай.

Б. обратился в суд с иском к ГУ «Отдел экономики и финансов г. Актобе», третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований, ГУ «Отдел жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта и автомобильных дорог г. Актобе» о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное в г. Актобе по адресу пр. Абылхаир хана, 72-42, по приобретательной давности.

Свои требования обосновал тем, что с 1976 года работал в профсоюзном комитете треста «Актюбинскэлеваторсельстрой», в 1987 году решением профсоюзного комитета ему была предоставлена вышеуказанная двухкомнатная квартира, которую в дальнейшем приватизировать и зарегистрировать за собой не представилось возможным. Однако данным имуществом на протяжении 28 лет владеет открыто и добросовестно, оплачивает налоговые и коммунальные платежи. В связи с чем просит признать право собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности.

Решением суда г. Актобе от 11 января 2016 года в удовлетворении иска отказано. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 15 марта 2016 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что с 1987 года истец Б. с членами семьи проживает в оспариваемой квартире без соответствующих правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов. Установлено, что истец работал в тресте «Актюбинскэлеваторсельстрой», которое в настоящее время ликвидировано. Истцом данная квартира в установленное время не приватизирована и не легализована.

Вместе с тем, в судебном заседании истец не представил доказательств правомерного владения спорной квартирой, в том числе ордер, решение профсоюзного органа, решение местного исполнительного органа о предоставлении ему жилища. Доказательств того, что спорное имущество оказалось у истца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления, не имеется. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об оставлении исковых требований без удовлетворения.

Кроме того, при рассмотрении дел данной категории необходимо обратить внимание и на иные правовые основания признания права собственности, например, в силу признания сделки действительной по отчуждению и приобретению имущества.

Так, из ст. 7 ГК следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из сделок, хотя и не предусмотренных им, но не противоречащих законодательству, а также в результате создания или приобретения имущества по основаниям, не запрещенным законодательными актами. В силу, этих требований право собственности у лица может возникнуть на основании сделки либо по основаниям, не запрещенным законодательными актами. Одним из оснований приобретения права собственности является приобретательная давность.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд, по заявлению заинтересованной стороны, вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Рассмотрим следующее гражданское дело.

О. обратилась в суд с иском к У. о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности, указав, что приобрела в 1999 году у отца ответчика квартиру № 2 в доме № 24 по ул. Центральной в селе Опытное поле Глубоковского района Восточно-Казахстанской области на основании сделки, которая не была надлежащим образом оформлена. Проживает в спорной квартире более 15 лет, владеет данным имуществом открыто и добросовестно, несет бремя его содержания.

Решением Глубоковского районного суда Восточно-Казахстанской области от 22 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований О. отказано.

Постановлением апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Восточно-Казахстанского областного суда от 11 февраля 2015 года решение суда оставлено без изменения. Постановлением кассационной судебной коллегии Восточно-Казахстанского областного суда от 13 июля 2015 года постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан от 24 февраля 2016 года решение Глубоковского районного суда Восточно-Казахстанской области от 22 декабря 2014 года, постановление апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Восточно-Казахстанского областного суда от 11 февраля 2015 года, постановление кассационной судебной коллегии Восточно-Казахстанского областного суда от 13 июля 2015 года по данному делу оставлено без изменения. Ходатайство О. оставлено без удовлетворения.

Учитывая, что О. вступила во владение спорной квартирой на основании сделки с собственником имущества У., возникнуть право собственности у истца в силу приобретательной давности не могло, ввиду чего отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска. Вместе с тем, коллегия полагает, что О. не лишена возможности предъявления иска о признании сделки, заключенной с У., действительной, в соответствии с п. 2 ст. 154 ГК.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что из смысла приведенных норм следует, что лицо может приобрести право собственности на имущество в силу приобретательной давности только в том случае, если оно не владело и не пользовалось этим имуществом на основании какой-либо сделки, поскольку добросовестность владения, в частности, предполагает, что лицо, получая во владение имущество, не знало и не должно было знать об отсутствии у него основания возникновения права собственности.

Обращает внимание на тот факт, что долгие годы в законодательстве республики продолжают существовать некорректные нормы. Например, не обеспечивается взаимосвязь судебной практики и законотворческой деятельности, нет взаимодействующего организационного механизма, трансформирующего судебные акты в соответствующие поправки к конкретным нормам законов. [1] Примером тому служит отсутствие среди ученных и практиков единой позиции по вопросу применения приобретательной давности к земельным участкам.

Вначале - краткий анализ действующего законодательства приобретательной давности.

Приобретательную давность можно определить как такой способ приобретения права собственности, который сводиться к признанию собственником лица, фактически владевшего вещью в течение установленного законом срока и при наличии определенных условий. [2]

Приобретательную давность характеризуют несколько обязательных признаков:

субъект права не является собственником имущества, находящегося в его фактическом обладании. Более того, данное владение является незаконным, не имеет надлежащего юридического основания. Например, вещь передается лицом, не имеющим право собственности, другому лицу. Приобретатель считает, что приобрел право собственности, хотя на самом деле этого не происходит.

Владение при приобретательской давности должно быть открытым и добросовестным.

Владение не должно прерываться в течение определенного времени.

Перед тем как проанализировать практику применения указанного положения следует отметить отсутствие единой теоретической позиции.

Некоторые авторы отрицают возможность применение приобретательной давности по отношению к земельным участкам. Если учесть указанный в ст.240 ГК РК срок приобретательной давности, влекущий гражданско-правовые последствия, в частности возникновение у владельца права собственности на недвижимое имущество по истечении 15 лет, то уже только по этому можно согласиться с невозможностью применения приобретательной давности по отношению к земельным участкам. Так, институт права собственности на землю был введен Указом Президента, имеющего силу закона «О земле» только 22 декабря 1995 г., т.е. начавшийся срок еще не истек.

Ш.Б.Серикбаева считают ее вполне допустимой, поскольку в случаях приобретения по давности владения здания или сооружения все равно придется оформлять право собственности и на земельный участок, на котором они расположены, т.к. согласно статье 52 ЗК РК право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой, в установленном законодательном порядке, право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями). Указанные права неотделимы друг от друга. При переходе права собственности на здания (строения, сооружения) (включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок. [3]

Однако, хотя она теоретически и подтвердила ее допустимость, но предположила, что случаи приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, скорее всего, не получат широкого распространения. [4]

Если принять во внимание такой способ применение приобретательной давности по отношению к земельным участкам, то на практике судов Западно-Казахстанской области вопреки прогнозам Ш.Б.Серикбаевой он имеет широкое распространение. Более того, наметился рост количества исков указанной категории. Значительное количество исков о признании права собственности на домовладения, постройки 1960-70 годов при отсутствии правоустанавливающих документов.

К примеру, Коваленко К.П. обратилась в суд с иском о признании права собственности на домовладение. Из материалов дела следует: Коваленко К.П. в течении более 40 лет открыто, добросовестно владеет домовладением, расположенном по адресу: г.Уральск, ул.Фруктовая 8, собственник данного дома не определен, в техническом паспорте на указанный регистрируемый объект недвижимости истица значится владельцем, отдел инфраструктуры и строительства Акимата г.Уральска своим заключением определил возможность оформления документов на домовладение. В соответствии с Законами РК «О местном государственном управлении», «Об индивидуальном жилищном строительстве» Акимат является уполномоченным органом, дающим разрешение на индивидуальное строительство на отведенном земельном участке. Следовательно привлечение Акимата г.Уральска в качестве ответчика, заинтересованного лица, по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности на недвижимое имущество соответствует требованиям действующего законодательства. Решением суда иск был удовлетворен.

Доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса АЮА КазГЮУ кандидат юридических наук С. Скрябин считает проблему защиты незаконного владения в современном казахстанском законодательстве практически неразрешимой. С его точки зрения, приказное, исковое и особо исковое производства не могут быть использованы для защиты незаконного владения, а теоретически возможное использование особого производства недопустимо в силу п.8 нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан от 28 июня 2002 года № 13 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение». [5]

Высказывая свою точку зрения, не могу согласиться с мнением С.Скрябина относительно рассмотрения дел по основаниям приобретательной давности на объект недвижимости в особом производстве, поскольку дела об установление фактов, имеющих юридическое значение, характеризуются возможным наличием спора о факте, но безусловным отсутствием спора о праве. А уже наличие такового характеризующего признака приобретательной давности как добросовестность исключает понятие безусловности отсутствия спора о праве.

Например, Макеевы Н.Т., обратились в суд с иском к Государственному Учреждению Аппарат Акима г.Уральска о признании права совместной собственности на домовладение, указав в заявлении, что проживают в домовладении по ул. Камышина 30/1. Указанное спорное домовладение по данным Центра регистрации недвижимости значится за гр. Докшиной В.П., умершей в 2002 году, которая проживала в доме до конца 1971 года. С февраля 1972 года по указанному адресу в названном доме проживали все их родственники, а именно отец истицы, умерший в 1974 году, ее мать, умершая в 1998 году и сама истица. А с апреля 1974 года все указанные лица официально прописаны в доме. Квартира получена отцом истицы, который при жизни работал в Драмтеатре им. Островского. Таким образом, более чем 31 год фактически владеют домом, однако правоустанавливающие документы на домовладение у них отсутствуют. Полагали, что открыто, непрерывно и добросовестно владеет домом как своей собственностью. В этом доме родились дети истицы, все прописаны уполномоченным органом в указанном домовладении, что подтверждается записями и отметками в домовой книге. Истица уплачивает коммунальные услуги, проводит текущие ремонты. Никем из бывших собственников, а именно Докшиной В.П. или ее наследниками не предъявлялось никаких претензий по поводу права собственности на дом. Документов о получении дома у них не сохранились. Просили признать за ними право совместной собственности на домовладение № 3О/1 по ул.Камышина за давностью владения. Определили ответчиком Государственное Учреждение Аппарат Акима г.Уральска, поскольку на спорное домовладение у театра правоустанавливающих документов не имеется и соответственно статусом собственника он не обладает.

Суд привлек к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Государственное коммунальное казенное предприятие «Драматический театр им. А.Н. Островского» Западно-Казахстанского областного управления культуры и наследницу Докшиной В.П., которые в суде пояснили, что в 70 году решением городского Совета был произведен обмен жилой площади между театром и Докшиной В.П. с Железновой А.И., владевшими участком с домом по ул.Камышина 30. Обмен был оформлен документально в городских инстанциях. Обмен осуществлен посредством изъятия земельного участка у драмтеатра государством под городской парк и предоставления другого, в частности земельного участка по Камышинской № 30 площадью 0,07 га, а жильцам и владельцам всех построек на указанном земельном участке предоставлены квартиры. Акт на земельный участок не получен, поскольку законом в сроках не ограничены, т.к. в наличии имеется акт местного исполнительного органа. Постройку 30/1 сохранили, поскольку указанным актом было разрешено, а дом необходим был для служебных нужд, в частности для места нахождения сторожей, охранявших технику и декорации.

Решением суда в иске отказано, т.к. приобретательная давность в силу ст.240 ГК РК применяется к случаям фактического владения имуществом и не применима к случаям, когда владение осуществлялось на основании какого-либо правового титула.

Между тем, как следует из показаний самой истицы, спорное домовладение было предоставлено ее родителям драмтеатром. А поскольку истцом не предоставлено документов свидетельствующих об отчуждении драмтеатром членам ее семьи спорного домовладения, то с учетом трудовых правоотношений между Государственным коммунальным казенным предприятием «Драматический театр им.А.Н. Островского» Западно-Казахстанского областного управления культуры и членами семьи истцов владение спорного дома осуществлялось ими на основании, представленного им права нанимателя.

На основании ч.2 п.5 Постановления Пленума Верховного суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства» правоустанавливающим документом на оспариваемый земельный участок, свидетельствующим о принадлежности земельного участка является, в том числе, акт местного исполнительного органа.

А в порядке ч.9 статьи 170 Земельного Кодекса Республики Казахстан установлено, что документы, удостоверяющие права на земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам до введения в действие настоящего Кодекса в соответствии с ранее действовавшим законодательством Республики Казахстан, сохраняют юридическую силу с учетом изменения прав на земельные участки, установленных земельным законодательством Республики Казахстан. Замена таких документов на документы, удостоверяющие право собственности или право землепользования на земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется по желанию правообладателей.

Из смысла статьи 52 названного закона следует, что право собственности на строения и право собственности на земельный участок не отделимы друг от друга.

Поскольку земельный участок площадью 0,07 га под строениями домовладения Железнинской А.И. и Докшиной В.П., где за последней значилось домостроение Камышинская № 30/1, перешел к Государственному коммунальному казенному предприятию «Драматический театр им. А.Н. Островского» Западно-Казахстанского областного управления культуры, а право на строение и землепользование неотделимы, то перешло и строение, расположенное на земельном участке, тогда как и в указанном решении № 987 отмечено, что драмтеатру разрешено при желании сохранить за собой существующие строения.

Истцами не предоставлено доказательств в обоснование добросовестности владения имущества как своим собственным.

Доводы истицы относительно добросовестности владения имуществом суд находит несостоятельными, поскольку ею неправильно истолковано добросовестность владения. Осуществлять текущий ремонт дома, оплачивать коммунальные платежи было ее обязанностью как нанимателя.

В заключении соглашусь с выводом Д.В.Добрачева, что существующие в правовом регулировании в данной сфере недостатки можно устранить только посредством проведения единых комплексных мероприятий, которые будут закреплены в соответствующей программе, а также выводом с Скрябина С., предложившим закрепить особенности владельческой защиты в ГК. [6]

Список литературы:

Иванов А.А. Качество законов и деятельность арбитражных судов // Журнал российского права. 2005. № 4.

Новицкий И.Б. /Римское право.-Изд.5-е, стереотипное -М., 1994/

Ш.Б.Серикбаева. Государственная регистрация прав на землю в Республике Казахстан: проблемы теории и практики :/учебное пособие. - Алматы:Юрист,2005./

С. Скрябин. Защита владения в гражданском законодательстве РК. /Журнал Юрист № 8 (38) 2004г./

Добрачев Д.В. К вопросу об обороте зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке. //Вестниник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 11. 2005.

[1] Иванов А.А. Качество законов и деятельность арбитражных судов // Журнал российского права. 2005. № 4.

[2] Новицкий И.Б. //Римское право. Изд. 5-е, стереотипное. М. 1994.

[3] Серикбаева Ш.Б. Государственная регистрация прав на землю в Республике Казахстан: проблемы теории и Серикбаева Ш.Б.. Государственная регистрация прав на землю в Республике Казахстан: проблемы теории и практики // Учебное пособие. Алматы. Юрист. 2005.

[5] Скрябин С.И. Защита владения в гражданском законодательстве РК.//Журнал Юрист № 8 (38) 2004.

[6] Добрачев Д.В. К вопросу об обороте зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке. //Вестниник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 11. 2005.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: