Принцип единства правовой судьбы

Обновлено: 10.08.2022

Подборка наиболее важных документов по запросу Единство судьбы земельного участка и здания на нем (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Единство судьбы земельного участка и здания на нем

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.36 "Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Установив, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, при этом в отношении объектов - сооружение, электрический кабель 10 кВ, сооружение, газопровод высокого давления - в ЕГРН содержатся сведения о регистрации права собственности заявителя, кассационный суд признал незаконным отказ в государственной регистрации прекращения права собственности в отношении земельного участка, указав, что в силу части 3 статьи 39.36 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которым установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, в данном конкретном случае не применим к спорным отношениям, поскольку линии электропередачи и газопроводы могут размещаться на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2021 N 307-ЭС21-8 по делу N А21-13797/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права собственности на земельный участок.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, исключая из мотивировочной части решения суда первой инстанции вывод о незаключенности договора купли-продажи как противоречащий материалам дела, апелляционный суд также указал, что из условий договора купли-продажи имущества и договора аренды земельного участка не следует, что воля сторон была направлена на одновременное отчуждение прав на здания, строения, сооружения и земельный участок, на котором они находятся. Суды правомерно отметили, что положения заключенного сторонами договора аренды земельного участка, предусматривающие возможность последующего выкупа земельного участка арендатором, не свидетельствуют о достигнутом соглашении относительно перехода права собственности на земельный участок под зданиями и сооружениями к арендатору. Земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимого имущества включены в гражданский оборот как отдельные независимые объекты права, что противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Единство судьбы земельного участка и здания на нем

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения ". Как полагает заявитель кассационной жалобы, постановлением суда апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации; в результате расторжения договора аренды нарушено право банка на обращение взыскания на заложенное имущество; расторжение договора земельного участка в настоящем споре возможно только при наличии специальных оснований и порядка досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2019, NN 11, 12) Очень интересный случай исключения из принципа внесения - положения п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которыми при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Другими словами, покупатель здания, приобретший его у лица, являвшегося арендатором земельного участка, на котором расположено это здание, с момента государственной регистрации права собственности на здание становится арендатором этого земельного участка. Внесения каких-либо записей в ЕГРН об этом не требуется. Это исключение из принципа внесения может быть объяснено исключительно особенностью российского правопорядка, который допускает квалификацию здания (строения, сооружения) в качестве самостоятельной недвижимой вещи, отличной от земельного участка, на котором такой объект расположен. Потребность в одновременном обращении прав на земельный участок и прав на здание, на нем расположенное, и породила так называемый принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, реализованный в ст. 1 ЗК РФ (хотя точнее его было бы именовать принципом одновременной передачи права на здание и на земельный участок).

Подборка наиболее важных документов по запросу Принцип единства судьбы земельного участка и здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Принцип единства судьбы земельного участка и здания

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 1 "Основные принципы земельного законодательства" ЗК РФ "При обращении взыскания на нежилое здание и земельный участок как на самостоятельные объекты недвижимости судом не допущено нарушений действующего законодательства, поскольку обеспечение принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, достигается на стадии исполнении решения организатором торгов при организации публичных торгов. В соответствии с частью 1 статьи 57 Закона об ипотеке публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом."

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 38 "Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства" Градостроительного кодекса РФ "В свою очередь по смыслу системного толкования статей 38, 51 ГрК РФ следует, что один объект недвижимости может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со статьей 1 ЗК РФ."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Принцип единства судьбы земельного участка и здания

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2020, N 2) В наиболее концентрированном виде позиции ВС РФ относительно соблюдения единства судьбы выражены в п. 79 Постановления Пленума от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании". В первом же предложении пункта ВС резко отказывается от принципа единства судьбы: "Земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (статья 130 ГК РФ), поэтому завещатель вправе сделать в отношении их отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком (правом пожизненного наследуемого владения земельным участком)".

Нормативные акты: Принцип единства судьбы земельного участка и здания

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018) Нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 1 ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

(пп. 4 в ред. Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

(в ред. Федеральных законов от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.


В статье анализируется суть принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на нём расположены, проводится его анализ в доктрине земельного права РФ. В статье также проводится сравнение принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на нём расположены, с концепцией единого объекта недвижимости и концепцией отдельных (самостоятельных) объектов недвижимости.

Ключевые слова: принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, объект недвижимого имущества, земельный участок, вещь, составная часть вещи.

The article analyzes the essence of the principle of the unity of the legal fate of the land plot and real estate objects located on it, analyzes it in the doctrine of land law of the Russian Federation. The article also compares the principle of the unity of the legal fate of the land plot and the real estate objects that are located on it, with the concept of a single real estate object and the concept of separate (independent) real estate objects.

Keywords: principle of unity of the legal fate of the land and real estate, immovable property, land, thing, part of a thing.

Актуальность темы исследования обусловлена важной ролью принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, в правовом регулировании земельных отношений в РФ. Ведь разобщенность правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, порождает коллизии между правами собственника земельного участка и собственника здания или сооружения, а также на практике влечет значительное число споров.

Принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, активно исследуют в теории земельного права, в частности, Кулинич П. Ф., Мирошниченко А. М., Носик В. В., Резниченко С., Рипенко А. И., Федорович В. И. и другие. Вместе с тем, в науке земельного права отсутствует комплексное исследование данного вопроса.

Целью статьи является показать место принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, в земельном праве в РФ и в доктрине земельного права РФ.

Проблему соотношения прав и обязанностей владельцев земельного участка и владельцев здания или сооружения, которое расположено на земельном участке, следует назвать одним из наиболее сложных в современном земельном праве. Ведь владелец здания является фактическим владельцем земельного участка, по крайней мере той ее части, что находится под застройкой.

Разобщенность правовой судьбы земельного участка и недвижимого имущества непременно влечет за собой коллизию между правами собственника земельного участка и собственника здания или сооружения, что приводит к значительном количеству споров.

Поскольку с развитием рыночной экономики в РФ земля стала все более активно вовлекаться в гражданский оборот, «догоняя» оборот зданий, создания единого режима регулирования оборота этих самостоятельных объектов недвижимости стало первоочередной задачей. Производя эффективный режим правового регулирования такого оборота, можно базироваться на различных принципах. Мировой практике известны следующие: признание земельного участка и здания или сооружения, самостоятельными объектами правоотношений; концепция единого объекта недвижимости; принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости.

Принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости — это установленные государством правила, по которым земельный участок и объекты недвижимости, одновременно участвуют в обороте, хотя и рассматриваются как отдельные объекты (вещи). В РФ данный принцип реализован не в полной мере [15].

Признание земельного участка и здания (сооружения), самостоятельными объектами правоотношений. Данная концепция предусматривает отсутствие любой связи здания или сооружения с земельным участком. В целом данный подход характерен для социалистических систем, где право собственности на землю признается только за государством, например, для Китайской Народной Республики (ст. ст. 9, 10 Конституции Китайской Народной Республики 1982 г. [6] и Закон Китайской Народной Республики «Об управлении землями» 1986 г. [8] закрепляют социалистическую государственную собственность на землю).

Впервые понятие «недвижимое имущество» было сформировано еще в римском праве, в первую очередь это было связано с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. К недвижимости относили землю, недра и все что создано рукотворным трудом на собственной земле, в том числе к недвижимым вещам относили насаждения и посевы. Несомненно, что при таком понимании взаимодействия земли и все что на ней создано, соблюдался принцип единства земли и объекта возведенного, созданного на поверхности земли.

В дальнейшем римское право создавало фундаментальную основу для формирования и развития юридической науки в европейских государствах.

В VIII-XIX вв. Германии и Франции под недвижимой вещью понималось объединение движимого и недвижимого объекта.

В Древней Руси к земле было особое, религиозное отношение, никак к объекту правоотношений, а как к части русского достояния, наследия. Данная концепция внесла свои коррективы в развитие Российского права.

Позднее в княжеской Руси земельные отношения видоизменились в стороны приближения к европейской модели землевладения, а именно земля могла принадлежать определенной категории граждан: боярам, монастырям и другим лицам состоятельного сословия.

В дальнейшем владение землей осуществлялось централизовано, московским князем, фактическим монополистом, владельцем всех земель русских. Появляются понятия землевладения такие как, «вотчина» и «поместье».

Поместье — это особое земельное владение, выдаваемое военным и государственным служащим.

Вотчина — это переходящее по наследству землевладение, в том числе постройки, здания и зависимые крестьяне на правах частной собственности.

В 1714 году, указом Петра I, были объединены вотчина и поместья в одно определение «недвижимое имущество». Петр I, стал основоположником формирования государственной системы ограничения права частной собственности.

19 февраля 1981 года Александр II подписал Манифест об отмене крепостного права и Положение о крепостных крестьянах, выходивших из крепостной зависимости. Крестьяне получили личную свободу и право распоряжаться своим имуществом. Помещики сохранили собственность на принадлежавшие им земли и были обязаны предоставить крестьянам в постоянное пользование «усадебную оседлость».

На протяжении многих веков в России формировалось понятие недвижимости приближенное к современному понятию недвижимой вещи, но революция в 1917 году и затем принятый Декрет о земле, отменивший частную собственность на землю, привели к регрессивному искажению советского законодательства. Были утрачены понятия деления вещи на движимые и недвижимые, частная собственность, на смену которых сформировалось единое понятие «государственная собственность на землю».

Концепция единого объекта недвижимости. Исторически сложившийся или такой подход еще можно назвать «первобытным», поскольку возник он в Древнем Риме, где существовал принцип «superficies solo cedit» наземное имущество прирастает к земельному участку, основан на том, что земля является главной вещью, а другие расположенные на ней объекты недвижимости — ее составные части. Правовая судьба такого объекта недвижимости как единого целого определяется исходя из операций, осуществляемых с земельным участком. Данная концепция внедрена в законодательство большинства стран мира, в частности, в законодательство Республики Эстония (Закон об общей части ГК Республики Эстония [9]), Республики Италии (ст. 934 ГК Италии [10]), Королевства Нидерландов (ст. 5:20 ГК Королевства Нидерландов [11]), Польши (ст. 48 ГК Республики Польши [7]), Федеративной Республики Германия (далее — Германия) (ч. 1 ст. 94 ГК Германии [12]), Республики Хорватии (ч. 3 ст. 2 Закона «О право собственности и другие вещные права» [13]), Швейцарской Конфедерации (ст. 667 ГК Швейцарской Конфедерации [14]) и др.

Принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости. Данный принцип предусматривает, что два отдельных объекта недвижимости-земельный участок и здание или сооружение, одновременно участвуют в обороте. Принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости введен в законодательство РФ.

Также делаются попытки определить понятие «здания» и «сооружения» на научном уровне. Некоторые автора определяют здание как любой искусственно созданный на земельном участке или под ним объект, который фундаментально связан с земельным участком и используется для проживания или пребывания людей, размещения недвижимых вещей; а сооружение определяют как любой отличный от здания, искусственно созданный на земельном участке или под ним объект, который фундаментально связан с земельным участком и используется для выполнения специальных технических функций [17, с.102–104].

В науке земельного права, распространена точка зрения, что последовательная реализация принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на ней расположены, приведет к созданию единого объекта недвижимости. Нельзя не согласиться с этой позицией, как и с точкой зрения о том, что воплощение в законодательстве концепции «единого объекта недвижимости» — дело достаточно отдаленной перспективы [16, с.154].

Бесспорно, успешная реализация принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на ней расположены, создает базу, которая в будущем будет способствовать формированию единого объекта недвижимости. Однако передача земельного участка владельцу здания или сооружения — это лишь первый этап на этом пути. Для формирования единого объекта недвижимости необходимо объединить не юридические судьбы, а сами объекты (земельный участок или сооружения) в один единый объект недвижимости — земельный участок.

Единый объект недвижимости можно рассмотреть на примере законодательства Германии, где такой объект недвижимости составляет земельный участок. Конечно, под земельным участком следует понимать земельный участок вместе со всеми ее составными частями. Согласно ч. 1 ст. 94 ГК Германии [12], к существенным составным частям земельного участка принадлежат вещи, прочно соединенные с землей, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они связаны с землей. Семена становятся существенной составной частью земельного участка с момента посева, растение — с момента их посадки. Под зданиями судебная практика понимает дома и другие здания, мосты, подземные гаражи, не прикрепленные к земле готовы гараже из бетона. В Германии недвижимостью признаются земельные участки, а здания и сооружения не признаются ни движимыми вещами, ни недвижимыми вещами. Они соединены с земельными участками, в силу чего утратили свою самостоятельность и не отвечают признакам вещей, а считаются составными частями земельного участка и составляют с ней одно целое [16, с.135].

Важным признаком существенной составной части является ее прочная связь с землей. При этом, прочно связанные части это те, которые при их отделении от земельного участка будут разрушены. А также необходимо, чтобы такая связь имел постоянный характер. Составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая-то из них не была разрушена или изменена в своей сущности, не могут быть предметом отдельных прав (ст. 93 ГК Германии). Иными словами, составные части могут участвовать в обороте только как одно целое.

Стоит отметить, что ГК Германии оперирует таким понятием, как «временно присоединены составные части». Так, согласно ст. 95 ГК Германии, к составным частям земельного участка не принадлежат вещи, связанные с землей лишь для временных целей. Аналогичное правило применяется к зданиям или сооружениям, возведенного на земельном участке лицом, обладающим ограниченным правом на чужой земельный участок.

Как уже отмечалось, концепция единого объекта недвижимости внедрена в законодательство большинства стран. В этом контексте можно сказать, что формирование связи земельного участка и здания или сооружения, которая на ней расположена, в целом такое же, как и в Германии.

В настоящее время положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплено в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [2] в качестве одного из принципов земельного законодательства. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Принцип «единства судьбы» конкретизируется в ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ и в п. 1 ст. 552 ГК РФ, регулирующие переход прав на земельный участок при отчуждении объектов недвижимости (здания, строения, сооружения). Системный анализ норм ЗК РФ (ст. 35) и ГК РФ (ст. 273, ст. 552) позволяет прийти к выводу, что если земельный участок и объекты недвижимости находятся на праве собственности у одного лица-собственника, то отчуждать недвижимость без земельного участка и земельный участок без недвижимости нельзя. Таким образом можно сказать, что сфера применения данного принципа распространяется на случай, когда собственник земельного участка одновременно является собственником недвижимости. В то же время, из положений Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» [3] так же усматривается, что в случае если заключена сделка, по которой воля сторон направлена на отчуждение недвижимости (здания, строения) без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без недвижимости, если земельный участок и недвижимые объекты принадлежат на праве собственности одному лицу относится к ничтожной. Аналогичное положение применятся и в случае, если права на землю прекращаются в связи с реквизицией, конфискацией здания, строения, сооружения, либо обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.

Для примера рассмотрим Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 февраля 2015 года по делу № А29–4251/2013 [3]. Из материалов дела усматривается, был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязан был передать здание цеха. Однако продавец уклонялся от регистрации перехода права собственности на здание, и истец обратился в АС с иском о государственной регистрации перехода права собственности на здание. Судебные инстанции при рассмотрении спора о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по делу № А29–4252/2013 Арбитражного суда Республики Коми [5] пришли к выводу о незаключенности договора купли-продажи земельного участка, поскольку стороны этого договора не согласовали условие о предмете договора, а сам земельный участок, указанный в договоре, не являлся объектом кадастрового учета и не мог быть идентифицирован в качестве объекта права. Суды первой и апелляционной инстанций, пришли к обоснованному выводу о том, что подписанная в нарушение п. 4 ст. 35 ЗК РФ сторонами сделка по отчуждению спорного здания без земельного участка, на котором оно расположено, является ничтожной, а потому правомерно отказали в удовлетворении заявленного иска.

Таким образом, анализ судебной практики показывает, что несоблюдение принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи недвижимости приводит к признанию таких договоров или условий договоров ничтожными. Указанное положение должно соблюдаться всеми участниками договорных отношений.

Неточность и неоднозначность принципа «единства судьбы» земельного участка и объектов недвижимости порождает в правоприменительной практике широкий круг проблем. Представляется, одним из способов решения обозначенных проблем является, во-первых, необходимость обобщения судебной практики в целях разъяснения правильности применения принципа «единства судьбы» земельного участка объектов недвижимости, а так в целях обеспечения единства в применении и понимании данного принципа, во-вторых, устранить все существенные противоречия между гражданским и земельным законодательством в сфере оборота земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

Модель единого объекта — это наиболее прогрессивное и удобное отражение в мире права земельного участка и построек. Эта модель основана на классическом и хорошо разработанном понятии составной вещи. Постройка как составная часть вещи не является самостоятельным объектом права, на нее не возникает собственности или иных вещных прав, которые подлежали бы регистрации в реестре, она является «продолжением» земельного участка, образуя с ним одну вещь, единый объект.

Постройка может быть не только составной частью участка, но и составной частью ограниченного вещного права, которое лицо, застроившее чужой участок, имеет на него.

В итоге можно сказать, что принцип единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на ней расположены, и концепция единого объекта недвижимости обеспечивают одновременный переход прав на земельный участок и здания или сооружения. Основное различие заключается в методах их реализации.

Концепция единого объекта недвижимости не только позволяет удачно описать сочетание земельного участка и построек, но и вполне может быть применена для создания удобных правовых режимов в сфере поэтажной собственности. Для этого достаточно представить, что право собственности на земельный участок, застроенный зданием, разделенным на помещения, разбито на количество долей, соответствующих количеству помещений, и каждая доля предоставляет ее обладателю эксклюзивное право на использование соответствующего помещения [15].

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, правовая судьба, недвижимость, РФ, принцип единства, здание, земля, ГК Германии, сооружение, частная собственность.


В статье рассматриваются вопросы практической реализации норм Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов с позиции соотношения норм земельного и гражданского законодательства.

Ключевые слова:принципы земельного права, земельный участок, объект недвижимости, единство судьбы земельных участков и объектов недвижимости.

Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества является межотраслевым принципом, поэтому определение его содержания и уяснение сущности имеет важное значение для характеристики правового режима двух указанных объектов гражданских прав.

Необходимо учитывать, что реализация этого принципа не влечет за собой формирование «единого объекта недвижимости», так как земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения остаются различными объектами недвижимости с различными правовыми режимами и различными объектами прав собственности. В российской правовой системе осуществляется раздельная государственная регистрация прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, «имеющая правоудостоверяющее значение [5, c. 74]» и, соответственно выдается два свидетельства о государственной регистрации права.

Представляется, что факт присутствия разных правовых режимов для двух неразрывно связанных между собой вещей, каковыми являются здания, сооружения и земельный участок, влечет большую опасность для гражданского оборота. В юридической литературе, например, отмечается, что, «вариантов соотношения прав на здание (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление) и прав на земельный участок (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование, сервитут, аренда, безвозмездное срочное пользование) по российскому праву насчитывается не менее одиннадцати [2]».

В настоящее время в Земельном кодексе Российской Федерации(далее — ЗК РФ) содержатся две основные статьи, в которых предпринята попытка реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: статья 35, определяющая особенности перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение и статья 39.20, регулирующая отношения при приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, сооружения.

Особое значение в перспективе практической реализации концепции единого объекта недвижимости имеют нормы ЗК РФ, предусматривающие право на выкуп земельного участка собственником расположенного на нем здания или сооружения, которое является исключительным. К данным отношениям применяются общие нормы статьи 39.14 ЗК РФ о порядке предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Кроме того, законодательно предусмотрен особый порядок так называемого переоформления ранее возникших прав на земельные участки, с которым «… связываются не только действия субъектов, направленные непосредственно на приобретение права, но и действия, направленные на юридическое подтверждение существования его объекта [3, c. 69]». При нахождении объекта недвижимости в общей собственности нескольких субъектов, с заявлением о приобретении прав на расположенный земельный участок они должны обращаться совместно [4, c. 55].

Анализ норм земельного законодательства позволяет сделать вывод о наличии следующих проблем реализации принципа единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Во-первых, эта норма-принцип применяется только в отношении ограниченного круга объектов — земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. То есть его действие распространяется далеко не на все виды объектов недвижимого имущества (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), которые расположены в границах земельного участка и тесно с ним связаны. Например, в отношении подземных сооружений данный принцип если и будет действовать, то весьма ограниченно, поскольку недра всегда находятся в государственной собственности, а собственниками земельных участков и подземных сооружений могут быть, помимо государства, и муниципальные образования, и лица. В связке «земельный участок — участок недр под ним — подземное сооружение в нем» могут присутствовать три собственника, как в случае с подземными гаражами в населенных пунктах: земельный участок находится в муниципальной собственности, участок недр под ним — в государственной, подземное сооружение — в частной.

Можно сделать вывод о том, что рассматриваемая норма-принцип распространяется исключительно на так называемые надземные сооружения и иные объекты недвижимости. Именно поэтому в юридической литературе предлагается «в качестве дополнительного принципа земельного законодательства ввести в статье 1 ЗК РФ принцип учета прав и взаимных интересов собственников (иных правообладателей) земельных участков и собственников (иных правообладателей) подземных сооружений, находящихся под этими участками [6]».

Во-вторых, реализации данного принципа препятствует наличие противоречий между нормами ЗК РФ и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Согласно статье 273 ГК РФ, при отчуждении собственником недвижимости, расположенной на его земельном участке к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Следовательно, положения пункта 4 статьи 35 ЗК РФ в части запрета на отчуждение недвижимости без отчуждения земельного участка прямо противоречат диспозитивным правилам статьи 273 ГК РФ. По мнению Н. Д. Егорова, А. П. Сергеева, данная проблема возникла в результате вторжения ЗК РФ в сферу действия ГК РФ [7].

В-третьих, правовой проблемой реализации рассматриваемого принципа является неточность формулирования диспозиций правовых норм как в ГК РФ, так и в ЗК РФ. Например, в статьях 35 ЗК РФ, 271 ГК РФ употребляются понятия «право пользования», «право на использование», правовая природа которых не понятна, поскольку их нельзя отнести к числу субъективных гражданских прав.

Так, статьей 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание и сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Некоторые разъяснения по данному вопросу были даны в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Так, судом было указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение [8].

Именно такое видение и толкование употребляемого в законодательстве понятия «право пользования» и употребляется при разрешении дел судами [9]. То есть под «правом пользования» понимается не субъективное гражданское право, а право лица на обращение в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении тех прав на земельный участок под объектами недвижимости, которые могут возникнуть у заявителя в соответствии с действующим законодательством. По мнению В. А. Белова, такая правовая конструкция напоминает то, что принято в науке называть секундарным правом, которое представляет собой «систему юридически защищенных и признанных правопорядком возможностей правоспособного лица приобрести то или иное субъективное право [1]».

Таким образом, анализ законодательства и правоприменительной практики позволяет сделать вывод о том, что в рассматриваемой ситуации субъективных гражданских прав на земельный участок у лица не имеется, есть только право на их приобретение. В связи с этим можно констатировать закрепление законодателем в статье 271 ГК РФ, статье 35 ЗК РФ конструкции права на приобретение права на земельный участок, условием существования которого является наличие у лица в собственности объекта недвижимости на соответствующем земельном участке.

  1. Белов В. А. Гражданское право: Общая часть: Учебник. М., «Центр ЮрИнфоР». 2002 // СПС «КонсультантПлюс».
  2. Бессонова В. В. Правовой режим земельных участков: разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательства // СПС «КонсультантПлюс».
  3. Гряда Э. А. Основные признаки юридического факта как основания динамики вещного правоотношения // Власть Закона. 2013. № 3(15). С.65–71.
  4. Гряда Э. А. Особенности сонаправленных действий в отношениях по приобретению права собственности на земельные участки // Научный прогресс: достижения и цели материалы VI (XLVI) Международной научно-практической конференции по философским, филологическим, юридическим, педагогическим, экономическим, психологическим, социологическим и политическим наукам.г. Горловка, Украина, Издательство: ФЛП «Пантюх Юрий Федорович». 2014. С. 55–58.
  5. Гряда Э. А. Сущность и значение государственной регистрации вещного права как юридического факта // Закон и право. 2014. № 6. С.70–75.
  6. Жернаков Д. В. О правовом режиме подземных сооружений // СПС «КонсультантПлюс».
  7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / под ред. Н. Д. Егорова, А. П. Сергеева. М., 2005// СПС «КонсультантПлюс».
  8. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года. № 11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 5.
  9. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 марта 2015 года по делу № А32–38624/2014// СПС «КонсультантПлюс».

Основные термины (генерируются автоматически): ЗК РФ, земельный участок, земельных участков, ГК РФ, судьбы земельных участков, земельного участка, единства судьбы земельных, Российской Федерации, Арбитражного Суда Российской, права собственности, объектов недвижимого имущества, земельном участке, Суда Российской Федерации, земельного законодательства, Высшего Арбитражного Суда, земельные участки, нормы ЗК РФ, реализации принципа, принципа единства судьбы, реализации принципа единства.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: