Предоставлял ли во верховный суд разъяснения по исполнению арендных обязательств во время пандемии

Обновлено: 04.12.2022

На сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны пандемией Коронавируса (COViD-19). В интернете изобилует информация о взаимосвязи форс-мажора и непреодолимой силы с пандемией. Как дальше работать с арендными отношениями? Какие нормы предусмотрены законодательством для защиты арендатора и арендодателя? Что делать с арендной платой? Можно ли не платить арендную плату? Давайте точечно и детально разберемся. Для наглядности примеры будут приводиться из практики г. Москвы, поскольку наиболее «депрессивный» регион на территории РФ в плане заражений коронавирусом является именно этот город. Сразу отмечу, в большинстве своем, региональный законодатель действует ровно так же, как и законодатель г. Москвы.

Традиционно Гражданский Кодекс предусматривает механизмы защиты интересов контрагентов во времена «неопределенностей» (пандемий). Первостепенно обозначим, что согласно Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ в п. 18.1 пандемия коронавируса признается обстоятельством непреодолимой силы. Во взаимосвязи с ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. То есть какой механизм вступает в силу? Допустим, вы не можете оплатить арендную плату, в связи с тем, что у вашей организации нет достаточных денежных средств для погашения своего обязательства. Вы не платите вовремя арендную плату. По условиям договора предусмотрено начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязательств оплаты. В приведенном примере проценты не могут быть предъявлены, поскольку ч.3 ст. 401 ГК РФ защищает Вас от процентов, штрафных неустоек и проч. Но! Обязательство по оплате в любом случае сохраняется. В суде арендодатель вправе потребовать у вас взыскать сумму арендной платы (без учета процентов и неустоек). При этом необходимо учитывать ч.1 ст. 417 ГК РФ: «если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса (ст. 13 и ст. 16 ГК РФ предусматривает возмещение убытков незаконными актами органа государственной власти)». Таким образом, Ваше обязательство по оплате арендной задолженности может быть прекращено.

Самый объемный механизм защиты Ваших прав в рамках ГК РФ-это статья 451. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий. Если арендатор или арендодатель не достигли согласия об изменении условий договора аренды, вступает в силу ст. 451 ГК РФ. Что важно? Статья 451 ГК РФ предусматривает «фильтр», по результатам которого принимается решение об изменении или расторжении договора. Что это за условия? 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Мы полагаем, что пандемию коронавируса (а именно ее последствия) невозможно было предвидеть на момент заключения договора. Исходя из психологического отношения сторон к целям сделки полагаем, что стороны исходили из долговременных сроков аренды имущества и не предполагали о возможности возникновения таких последствий. 2) Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Вполне очевидно, что ограничения перемещения граждан по территории г. Москвы и последствия пандемии никак не могли быть предотвращены сторонами. 3) Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, сам по себе имущественный интерес может быть разным. Очевидно, если предприятие-арендатор несет убытки в связи со сложившимися обстоятельствами, а арендодателю необходимо погашать долги перед своими кредиторами, баланс интересов нарушается. Стороны, при заключении договора, могли исходить из стабильности правоотношений и платежеспособности арендатора. Но в связи со сложившейся ситуацией, объективной свидетельствующей о неспособности надлежаще исполнять свои обязательства, стороны лишаются возможности использовать имущества в соответствии с целями договора. 4) Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Здесь нужно смотреть на конкретные условия Вашего договора и на понимание того, что из обычаев делового оборота не следует, что заинтересованная сторона будет нести неопределенные риски. Таким образом, ГК РФ предусматривает ряд норм, позволяющих защитить интересы арендатора и арендодателя. В случае соблюдения всех четырех пунктов, суд изменит или расторгнет договор. Обратим Ваше внимание на ст. 328 ГК РФ. Она тоже может помочь Вам.

Вместо заключения мы постараемся ответить на часто задаваемые вопросы.

2. Могу ли я не платить арендную плату своему арендодателю, если он отказывается заключать со мной доп. соглашение? Арендную плату вы платить обязаны. Арендодатель обязан будет с Вами заключить дополнительное соглашение на отсрочку арендной платы, порядок и условия которой установит Правительство РФ.

3. Можно ли оплачивать обеспечительным платежом счета по аренде? Вопрос сложный. Мы рекомендуем договориться об этом с арендодателем. Прямого запрета в законе нет, однако как поведут себя суды? Если вы достигнете соглашения со своим арендодателем, рекомендуем письменно составить документ, подтверждающий Ваши взаимно-добровольные действия.

Верховный Суд Российской Федерации, отвечая на вопросы судов о применении административного, гражданского и уголовного законодательства в условиях действия на территории РФ принятых мер по борьбе с новой коронавирусной инфекцией, сформулировал в соответствующем Обзоре особенности правоприменения в указанный период. В частности, о возможности признания эпидемиологической обстановки, ограничительных мер обстоятельствами непреодолимой силы (ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ) либо в качестве оснований прекращения обязательства в виду невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ), в том числе в связи с принятием акта государственного органа (ст. 417 ГК РФ) ВС РФ высказал позицию о том, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников.

Законом установлены различия в основаниях освобождения от ответственности за нарушение обязательств между гражданами и лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. Граждане, не исполнившие обязательства, несут ответственность при наличии вины (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должно нести ответственность, пока не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (ч. 3 ст. 401 ГК РФ).

ВС РФ напоминает, что одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер. В обоснование данного вывода ВС РФ приводит ст. 401 ГК РФ и п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". В частности, Пленум разъяснил, что для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер. При этом чрезвычайность подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. А непредотвратимость – такое положение, при котором любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. В названном постановлении Пленума ВС РФ указано, что не могут быть признаны в качестве непреодолимой силы обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства (например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей).

Из этого последовал вывод, что для признания новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы для суда должны иметь значение и подлежать оценке различные факторы, такие как деятельность должника, условия ее осуществления, местонахождение его организации (регион), а также конкретные обстоятельства дела (в том числе срок исполнения обязательства, характер неисполненного обязательства, разумность и добросовестность действий должника и т. д.). ВС РФ обращает внимание на то, что применительно к нормам ст. 401 ГК РФ принимаемые органами власти и местного самоуправления ограничительные меры в отношении граждан и юрлиц (запрет на передвижение ТС, ограничение передвижения физлиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т. п.), могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будут установлены их соответствие критериям обстоятельствам непреодолимой силы и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполненным обязательством.

В случае если отсутствие необходимых денежных средств у должника вызвано, в частности, запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т. п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии со ст. 401 ГК РФ. Однако здесь также следует принимать во внимание относительность положения должника – такое освобождение будет допустимо, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).

Также Суд напоминает, что наступление обстоятельств непреодолимой силы не прекращает обязательство должника, если его исполнение остается возможным после того, как они отпали (п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"). Кредитор может самостоятельно отказаться от требований к должнику из-за просрочки вследствие обстоятельств непреодолимой силы, но тогда должник не отвечает перед ним за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (п. 3 ст. 401, п. 2 ст. 405 ГК РФ). Сторона также может быть временно освобождена на разумный период от ответственности за неисполнение обязательства, если обстоятельства непреодолимой силы носят временный характер.

Таким образом, для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств вследствие непреодолимой силы сторона должна доказать:

  • наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;
  • наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
  • непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
  • добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.

Доказательствами могут выступать документы (заключения, свидетельства), подтверждающие наличие обстоятельств непреодолимой силы, выданные уполномоченными на то органами или организациями. Если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон, и (или) принятие актов органов госвласти или местного самоуправления привели к полному или частичному объективно невозможному исполнению обязательства на постоянной основе, то данное обязательство подлежит прекращению полностью или в части в соответствии со ст. 416 и ст. 417 ГК РФ.

Как пояснил ВС РФ, эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры или режим самоизоляции могут стать основаниями для изменения или расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ, если иное не предусмотрено заключенным договором, или если он был заключен на существенно отличающихся условиях. Следует учесть, что в силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора по данным основаниям по требованию одной из сторон возможно лишь в случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора. Последствия расторжения или изменения договора в таких случаях определяются на основании п. 3 ст. 451, п. 4 ст. 453 ГК РФ, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Например, при нарушении исполнителем сроков выполнения работы потребитель может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной им цены на основании ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей". В этом случае при отказе потребителя от исполнения договора потребитель вправе на основании ст. 32 названного закона требовать возврата уплаченной им цены за вычетом фактически понесенных исполнителем расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору, поскольку неисполнение договора не связано с нарушением исполнителем его условий.

по некоторым вопросам арендных отношений в условиях пандемии COVID-19

В дополнение к ранее выпущенному Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 года, посвященному, в том числе, вопросам толкования норм о непреодолимой силе (форс-мажоре), Верховный Суд Российской Федерации выпустил Обзор № 2 (далее - «Обзор № 2» ; утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года).

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При этом условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения. Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

В ответе на Вопрос № 4 Верховный Суд РФ подчеркивает, что достаточным основанием для предоставления отсрочки уплаты арендных платежей за недвижимое имущество является факт осуществления арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения COVID-19 (согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434). Установление наличия иных дополнительных оснований или условий, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, не требуется .

Вместе с этим, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права на отсрочку полностью или частично.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы (ответ на Вопрос № 5).

В завершении блока вопросов по арендным отношениям Верховный Суд РФ разъяснил, что положения «антикризисного» законодательства, посвященного аренде недвижимого имущества, применимы также к договорам аренды части недвижимой вещи (ответ на Вопрос № 6).

Ниже Вашему вниманию будут представлены ключевые разъяснения из Обзора № 2 по вопросам, которые касаются договоров аренды с минорными комментариями автора. Данный пост пока приводится без юридической квалификации разъяснений ВС РФ, исключительно для констатации факта.

1. Отсрочка оплаты аренды (важные разъяснения):

1.1. Отсрочка предоставляется организациям и предпринимателям из списка пострадавших отраслей в обязательном порядке. У арендодателя нет права уклониться от предоставления такой отсрочки. Если арендодатель уклонился от заключения соответствующего дополнительного соглашения, арендатор имеет право потребовать его заключение в судебном порядке.

1.2. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Если дополнительное соглашение об отсрочке будет заключено или решение суда вступит в законную позже, то это не повлияет на период отсрочки. Отсрочка все также будет действовать на период с даты введения ограничений до 1 октября 2020 г.

1.3. Отсрочка будет считаться предоставленной независимо от заключения дополнительного соглашения в следующих случаях:

- Арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения;

- Арендодатель дал своим поведением понять арендатору, что отсрочка будет предоставлена (к примеру, в переписке обещал предоставить отсрочку);

- Арендодатель принимал платежи от арендатора на условиях отсрочки, установленной Правительством, и не выдвигал возражений против размера платежей;

- Арендодатель не уведомил арендатора о праве на отсрочку в ситуации, когда арендатор, отнесенный к списку пострадавших отраслей, перестал выплачивать арендную плату.

1.4. Для реализации права на отсрочку достаточно доказать тот факт, что организация/предприниматель относятся к списку пострадавших отраслей. При этом не нужно доказывать, что помещение не могло быть использовано по назначению. Данный факт не является обязательным для получения отсрочки (вводится презумпция пострадавшего арендатора).

1.5. Арендатору из списка пострадавших отраслей может быть отказано в предоставлении отсрочки, если он занимался предпринимательской деятельностью в помещении вопреки установленным ограничениям и очевидно вводил арендодателя в заблуждение относительно невозможности использования помещения по назначению (т.е. арендодатель может опровергнуть презумпцию пострадавшего арендатора).

1.6. Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы, либо согласовать отсрочку в большем размере. Главное при этом не ухудшить положение арендатора по сравнению с условиями отсрочки, которые определены в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439.

1.7. Отсрочка распространяется также на случаи аренды части помещения/объекта, т.е. когда в пользовании находится не весь объект, а только его определенная часть.

1.8. Отсрочка не распространяется на жилые помещения.

Рекомендации для тех, кто не попал в список пострадавших отраслей и не может претендовать на отсрочку в соответствии с Постановлением Правительства.

2. Уменьшение арендной платы и освобождение от оплаты (важные разъяснения):

2.1. На уменьшение размера арендной платы могут рассчитывать те субъекты, чье арендованное имущество стало невозможно использовать вследствие введенных органами власти субъекта ограничений.

2.2. Для уменьшения размера арендной платы по данному основанию не обязательно состоять в списке пострадавших отраслей. На подобное уменьшение могут рассчитывать абсолютно все арендаторы, чье имущество невозможно использовать из-за ограничений.

2.3. рендаторы вправе рассчитывать на уменьшение размера арендной платы на весь период действия ограничительных мер, введенных публичными органами. Если арендодатель уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы, тогда можно требовать его заключение такого соглашения в судебном порядке.

2.4. Если дополнительное соглашение об уменьшении платы будет заключено или решение суда о понуждении к заключению соглашения вступит в законную силу позже, то это никак не повлияет на период уменьшения арендной платы. Данный период все равно будет равен периоду действия ограничительных мер.

2.5. В случае предъявления иска о взыскании арендной платы арендатор вправе в качестве возражения указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае суд будет взыскивать арендную плату в меньшем размере, при этом окончательный размер арендной платы будет определяться судом с учетом обстоятельств дела.

2.6. Представляется, что в случаях, когда объект невозможно использовать полностью, арендаторы претендуют на полное освобождение от оплаты арендной платы за период действия ограничительных мер.

2.7. Также по аналогии здесь можно применить разъяснение, которое Верховный суд изложил для отсрочки. Если арендатор будет использовать помещение вопреки введенным ограничениям и будет вводить арендодателя в заблуждение относительно невозможности использования помещения, тогда арендатору может быть отказано в уменьшении размера арендной платы.

Рекомендации для тех, чье имущество можно использовать частично.

Если введенные ограничения не исключают использование имущества целиком и оставляют возможность его частичного использования, то а таких случаях арендаторы все равно сохраняют право на заключение соглашения об уменьшении размера арендной платы. Только в данных случаях уменьшение платы будет частичным. Для сторон договора нужно будет найти принцип, по которому они будут снижать плату, либо это сделает суд. Это, к примеру, может быть процент от общей площади помещения, либо процент от оборота, а может и комбинация данных принципов.

Первое желание, которое возникает при анализе арендных правоотношений – защита слабой стороны, которой воспринимается Арендатор.

Но арендный бизнес зачастую построен на привлеченных денежных средствах, предусматривает жесткий ежемесячный график обслуживания кредита Арендодателем в соответствии с согласованной бизнес-моделью.

В связи с этим юридический анализ арендных правоотношений стоит производить без предположений о слабой стороне и давать оценку буквальному содержанию закона и договора с учетом принятого 21 апреля 2020 года Верховным судом РФ обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (далее – Обзор № 1 ВС РФ).

На сегодняшний день очевидны следующие выводы:

1. Верховный суд РФ в Обзоре № 1 дал крайне общие ориентиры на пересмотр арендных правоотношений;

2. Релевантных судебных дел по арендным правоотношениям в практике не было. Были похожие, но не аналогичные дела.

Итак, к анализу арендных правоотношений.

Стороны свободны в заключении договора, а его условия должны исполняться. При этом в силу п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Пунктом 2 названной статьи определено, что изменение на законодательном уровне обязательных для сторон договора правил после его заключения не меняет условий исполнения договора, заключенных до принятия изменяющего закона, за исключением случаев, когда на это прямо указано в принятом законе.

Статья 19 названного закона состоит из трех частей, выводы по каждой из которых представлены ниже.

- обязательность заключения дополнительного соглашения об отсрочке по арендной плате.

Логика законодателя в заключении дополнительного соглашения (а не просто нормативного регулирования отсрочки без дополнительного соглашения) позволяет сторонам заключить соглашение на условиях, отличных от описанных в 439 ПП РФ, которые не будут ухудшать положение арендатора (к самой формулировке есть вопросы – уменьшение цены по договору, но добровольный отказ Арендатора в предоставлении ему отсрочки можно ли считать ухудшением положения Арендатора);

- правила отсрочки урегулированы 439 ПП РФ (возникает вопрос: если названное ПП РФ регулирует только требования к условиям и срокам отсрочки, зачем в нем указано, что Арендодателям рекомендовано при предоставлении отсрочки предусмотреть уменьшение арендной платы? Говорит ли это о том, что нет иных правовых механизмов уменьшения арендной платы?).

- нет никакой новой правовой нагрузки.

Сакральный смысл названной части может сводиться к тому, что скидка по аренде в условиях пандемии не будет необоснованной, и государство не начислит налоги Арендодателю, предоставившему её.

- период, за который можно требовать уменьшения - 2020 год;

- невозможность использования объекта аренды в связи с карантином – ограничительными мерами субъекта (а не в связи с Указами Президента о нерабочих днях);

- Арендатор наделен правом требовать уменьшения арендной платы;

- при этом не содержится корреспондирующей обязанности Арендодателя уменьшить арендную плату;

- отсутствует транспарентный и понятный механизм уменьшения арендной платы;

- скорее всего, по аналогии с ч. 1 ст. 19 распространяет своё действие на все виды собственности (государственную, муниципальную, частную) и все виды недвижимости (земля, строения и т.п., кроме жилья).

Взаимосвязь со ст. 451 ГК РФ.

При этом должны наличествовать условия, перечисленные в п.2 ст. 451 ГК РФ. Пандемия коронавируса не освобождает от доказывания обстоятельств, приведённых в названном пункте, в каждом отдельно взятом случае. Значение для применения п.2 ст. 451 ГК РФ будут иметь и условия заключенного договора аренды (целевое использование объекта аренды, место его расположения, срок аренды, распределение последствий существенного изменения обстоятельств между сторонами договора, даже наличие самостоятельного входа может иметь значение), срок и объем ограничительных мер, принимаемых региональными властями, последствия пандемии в каждом конкретном регионе, данные яндекс-карты о соблюдении режима самоизоляции могут быть приняты во внимание, например, в Калининградской области на 21 апреля 2020 рейтинг 2,8, и региональные власти активно начали выводить из ограничительного режима отдельные виды бизнеса.

Но если делать общий анализ названной статьи, то абсолютно непонятно, почему имущественные интересы Арендатора должны быть поставлены в приоритет по сравнению с интересами Арендодателя, а именно соотношение баланса интересов необходимо искать через пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ. Скорее всего, на требование Арендатора об уменьшении размера аренды, Арендодатель ответит своим письмом, в котором предложит свой вариант урегулирования карантинного срока аренды. Это может быть частичное (меньше требуемого Арендатором) уменьшение платежей или возврат к ч.1 ст. 19 ФЗ № 98, который актуален, потому что законодатель предоставил отсрочку только пострадавшим отраслям, в то время как очевидно, что предприниматели, не попавшие в этот перечень, также несут убытки, а, следовательно, нуждаются хотя бы в отсрочке платежей.

По сути, ограничительные меры касаются именно вида деятельности Арендатора (особняком стоит вопрос по торговым центрам, что релевантно не ст. 451 ГК РФ, а ст. 328 ГК РФ), в то время как арендный бизнес не подпадает под ограничительные меры, а в отдельных регионах даже разрешен (на примере Калининградской области, где постановлением от 15 апреля 2020 №208 разрешены виды деятельности из 68 класса ОКВЭД 2, куда входит аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом).

Многие арендаторы в настоящее время самостоятельно отказываются от любой деятельности (работать на вынос или дистанционно), ссылаясь на неэффективность и нерентабельность такой работы, что может быть расценено, как отсутствие должной степени заботливости и осмотрительности, необходимых для применения ст. 451 ГК РФ.

Значение для оценки ситуации могут иметь и региональные меры поддержки, например, калининградским предпринимателям из областного бюджета предоставляется до 100 000 рублей на покрытие арендной платы (требования к предпринимателям и основаниям выдачи субсидий установлены постановлением регионального правительства от 14 апреля 2020 № 205).

Обзор ВС РФ № 1 предлагает рассматривать отказ от договора или изменение его условий через ст. 328 ГК РФ и ст. 19 № ФЗ-98. Представляется правильным сделать следующую связку: отказ от договора через ст. 328 ГК РФ, изменение условий договора через ст. 19 № ФЗ-98. При этом употребляется термин «изменение договора», который включает, как возможность уменьшения размера платежей, так и предоставление отсрочки; разъяснений по спорной ч.3 ст. 19 № ФЗ-98 не приведено. А с такой логикой Арендодателю снова можно уходить только в отсрочки платежей.

Обобщая всё выше сказанное, с учетом отсутствия со стороны государства мер поддержки Арендодателей (нет освобождения от налогов, нет материальных компенсаций, в 439 ПП РФ говорится лишь об отсрочке по налогу на имущество и земельному налогу на срок, аналогичный отсрочке перед Арендатором, дополнительно еще и кредитная нагрузка), а также, принимая во внимания формулировки ст. 451 ГК РФ и дополнительно 439 ПП РФ, где сказано: рекомендовать Арендодателям при предоставлении отсрочки предусмотреть уменьшение арендной платы, полагаю, арендная плата должна вносится Арендатором в размере, определенном договором, если стороны о другом не договорились.

Кроме того, государство, реализуя свои правомочия в качестве Арендодателя, в Распоряжении Правительства РФ 19 марта 2020 г. № 670-р также не идет по пути полного освобождения от уплаты арендной платы (или уменьшения ее размера), а предоставляет исключительно механизм отсрочки оплаты.

Обоснование неприменимости ст. 328, 417 и 614 ГК РФ к арендным отношениям.

Специалисты, выступающие за освобождение от арендной платы на период действия ограничительных мер по карантину, ссылаются на следующую судебную практику: определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 января 2015 г. №302-ЭС14-735, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 89-КГ16-7, обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), цитируя, что «договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы».

Вместе с тем, детальный анализ приведенной судебной практики показывает, что у Арендатора были претензии или к объекту аренды (объект аренды был испорчен в результате пожара), или к Арендодателю (именно в части физической не передачи объекта по акту – просрочка кредитора).

При этом, в самом определении от 2015 года указано: «в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора».

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) помимо вышеуказанного вывода приводится следующий: «арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества».

В случае с пандемией коронавируса ничто не зависит от действий Арендодателя и характеристики объекта аренды не изменены. Выводы, сделанные по конкретным делам, не говорят о том, что нормы права будут прочитаны аналогичным образом в делах с абсолютно другими фактическими обстоятельствами.

Для применения ст. 328 ГК РФ требуется бездействие Арендодателя по передаче помещения. Здесь спорным представляются только действия собственников или операторов торговых центров, которые должны закрыть свои объекты из-за карантина. Такое закрытие может фактически лишить Арендаторов доступа в помещения. На примере Калининградской области формулировки ограничительных мер неоднократно менялись, так первоначально закрыли торговые центры (постановление от 27 марта №154), а спустя три дня изменили формулировку на запрет работы объектов торговли (постановление от 30 марта №157).

Ст. 328 ГК РФ не подлежит применению, так как объекты аренды первоначально были предоставлены Арендодателями, на период карантина находятся во владении и пользовании Арендатора, право доступа в помещение за Арендатором сохраняется, имущество Арендатора хранится в помещении. Принятие ограничительных мер относится к компетенции региональных властей и не освобождает Арендатора от внесения арендной платы.

Такие ограничительные меры не могут быть и основанием для прекращения исполнения обязательств по ст. 417 ГК РФ, так как приостанавливаются различные виды деятельности, осуществляемые именно Арендаторами, но арендная деятельность не приостанавливается, а тем более не приостанавливаются обязательства по оплате арендной платы.

Вывод: надо договариваться, всё остальное очень долго и интересно только юристам. Но, в общем, я склоняюсь в пользу Арендодателя.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: