Методы оценки государственной собственности

Обновлено: 02.12.2022

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Восстановительная стоимость — это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.

Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Предпринимательская прибыль — прибыль застройщика (инвестора).

Износ — потеря стоимости имущества предприятия, вызванная физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т.п.).

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка:

- оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части;

- оценивается каждая часть;

- затем получают стоимость всего имущественного комплекса путем суммирования стоимостей его частей.

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым в следующих случаях:

• оценка государственных объектов;

• расчет стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) – школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

• переоценка основных фондов;

• бухгалтерский учет основных фондов;

• оценка в целях налогообложения и страхования;

• раздел имущества по суду;

• распродажа имущества на открытых торгах.

Этапы затратного подхода и последовательность его выполнения

Затратный подход оценки включает следующие этапы:

- анализ структуры имущественного комплекса предприятия;

- определение стоимости земельного участка;

- определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);

- расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;

- расчет общей стоимости объекта собственности предприятия.

Этап 1. Оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами.

Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации.

Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и другое.

В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.

Этап 2. Здесь решается задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Используются следующие методы:

• метод прямого сравнения продаж;

• метод предполагаемого использования;

• метод остаточной стоимости земли.

Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения исходной информацией служат цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Процедура применения метода включает следующие шаги.

1 шаг. Сбор исходной информации. Основными источниками являются:

- записи государственной регистрации;

- собственный банк данных оценщика;

- материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости.

При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты различаются по:

2 шаг. Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:

- разница во времени;

- характеристики недвижимого имущества.

Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно из-за того, что совершаемые сделки единичны, для оценки земельного участка используется метод соотношения, который включает:

- оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода;

- оценку стоимости земельного участка на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Он чаще всего используется в отношении неосвоенных или используемых не по назначению участков земли.

Примером может служить земельный участок с ветхими зданиями, функционально используемыми не по назначению. Несмотря на текущее использование земельного участка, имеются основания предполагать, что через некоторое время их можно будет снести и построить новые здания и сооружения - технически более совершенные, соответствующие функциональному назначению, приносящие доход собственнику. Чем ближе момент нового строительства, тем более обосновано применение метода предполагаемого использования к оценке земельного участка.

При оценке земельного участка этим методом оценщиком используется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо:

- определить наиболее вероятный план застройки;

- сделать прогноз цен и сроков реализации;

- составить сметы строительных затрат;

- осуществить оценку земельного участка, используя метод дисконтирования денежных потоков.

Метод остаточной стоимости. Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании. Согласно экономической теории, земельный доход считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земельный участок. Когда известен доход от земельного участка, его стоимость можно определить методом прямой капитализации.

© 2014-2022 — Студопедия.Нет — Информационный студенческий ресурс. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав (0.02)

Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объектов рыночной или иной стоимости.

Главными нормативно-правовыми актами, которые необходимо соблюдать лицензиатам, являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденный постановлением правительства РФ №519 от 06.07.2001 года. Правовые основы стандартизации в России установлены Законом №5154-1 от 10.06.1993 «О Стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

Субъекты оценочной деятельности: государство и саморегулируемые организации.

К объектам оценки относятся:

Ø отдельные материальные объекты (вещи);

Ø совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

Ø право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Ø права требования, обязательства (долги);

Ø работы, услуги, информация;

Ø иные объекты прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Проведение оценки объектов собственности является обязательным:

Ø при приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

Ø при использовании объектов оценки в качестве предмета залога;

Ø при продаже или ином отчуждении объектов оценки;

Ø при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

Ø при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

Ø при национализации имущества;

Ø при ипотечном кредитовании случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

Ø при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

Ø при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Российская система оценки предусматривает три общепринятых в мировой практике подхода: доходный, затратный и сравнительный (рисунок 8).

Рисунок 8 – Подходы и методы оценки государственной собственности

Чтобы правильно выбрать подход и методы оценки, необходимо классифицировать ситуацию оценки с использованием группировки объектов, определить тип сделки, уточнить цель и момент проведения оценки, определить доступность информации и ресурсы, которые могут быть использованы.

Используя доходный подход, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения объектом собственности. Важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.

Затратный подходнаправлен на определение текущей стоимости объекта на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта и определения его физического, технического состояния.

Текущая стоимость определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет износа.

Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности. Главный признак затратного подхода – это поэлементная оценка: оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, оценивается каждая часть, а затем получают стоимость всего имущественного комплекса путем суммирования стоимостей его частей.

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым в следующих случаях:

v Оценка государственных объектов;

v Расчет стоимости имущества, предназначенного для специализированного использования – школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.

v Переоценка основных фондов

v Бухучет основных фондов

v Оценка в целях налогообложения и страхования

v Раздел имущества по суду

v Распродажа имущества на открытых торгах

Сравнительный подход направлен на определение величины стоимости оцениваемого объекта, ориентируясь на рыночные цены купли-продажи похожих объектов собственности, т.е. оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты собственности.

3.Контроль за эффективностью преобразования и использования объектов государственной собственности

Основной вид контроля осуществляется за процессом приватизации.




Несмотря на то, что в результате массовой приватизации 58,9 процента предприятий стали частными, ряд поставленных целей не был достигнут:

Ø не сформирован широкий слой эффективных частных собственников;

Ø структурная перестройка экономики не привела к желаемому повышению эффективной деятельности предприятий;

Ø привлеченных в процессе приватизации инвестиций явно недостаточно для производственного, технологического и социального развития предприятий;

Ø в ряде отраслей не удалось сохранить конкурентное положение предприятий на отечественном и мировом рынках.

Целью государственной политики в области приватизации является кардинальное повышение эффективности функционирования российских предприятий и народно-хозяйственного комплекса в целом.

Целью государственного контроля за ходом проведения приватизации является уменьшение рисков в отношении использования государственного имущества, безусловная реализация новыми собственниками инвестиционных и социальных обязательств, гарантированное получение средств от приватизации в планируемых объемах и в установленные сроки.

Предусматриваются следующие этапы государственного контроля:

а) подготовка государственного имущества к приватизации;

б) непосредственная реализация приватизационных процедур;

в) выполнение новым собственником взятых обязательств.

Постприватизационный контроль государства должен сопровождаться постприватизационной поддержкой предприятий. Такая поддержка может включать в себя:

Ø консалтинговое сопровождение предприятий на льготных условиях, включая инвестиционный, финансовый, юридический, управленческий и кадровый консалтинг;

Ø организационную поддержку, оказываемую предприятиям при освоении новой продукции и занятии новых ниш на соответствующем рынке;

Ø государственную поддержку квалифицированными кадрами.

Постприватизационный надзор был введен в практику в контрольной деятельности России в 1995 году Счетной палатой и регламентирован ее внутренними документами. Законодательстве этот термин впервые появился в Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации.

В основе внутреннего и внешнего контроля за эффективностью использования государственной собственностью лежат принципы, представленные на рисунке 9.

Рисунок 9 – Функции и принципы контроля за эффективностью использования государственной собственности

Полнота и эффективность государственного контроля зависит прежде всего от состояния учета объектов федеральной собственности и введения реестра федерального имущества.

К органам, осуществляющим внешний контроль (вне структуры исполнительной власти) относятся Генеральная прокуратору РФ и Счетная палата РФ.

Современный рынок развивается и участвуют в нем не только бизнесмены и предприниматели, но и органы государственной власти, причем зачастую не только в роли регулятора, но и в роли одной из сторон правовых рыночных взаимоотношений. Нашей компании теперь все чаще приходиться проводить оценку муниципального и государственного имущества.

Необходимость этой процедуры прямо указана в Законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 8 гл. I "Обязательность проведения оценки объектов оценки", где, в частности сказано: "Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. "

Т.е. сделки, объектом которых выступает муниципальное или государственное имущество и собственность, в обязательном порядке должны сопровождаться процедурой оценки данного имущества. Эксперт оценщик потребуется, если надо установить рыночную стоимость предмета сделки при его приватизации, национализации, передаче в арендное или временное пользование, использовании в качестве залога или вклада в уставные капиталы, юридические фонды и т.п. Полный перечень всех таких случаев указан в Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», там же указан порядок их проведения.

Наша компания оказывает весь спектр услуг по оценке стоимости имущества, в том числе государственной и муниципальной собственности. Подробнее об этом вы можете узнать на страницах:

Наиболее востребованной является услуга определения стоимости муниципального или госимущества при его передаче в аренду. В этом случае цель проведения оценки - установить справедливый рыночный размер арендной платы за пользование недвижимостью, а не его рыночную цену. Помимо сдачи в аренду оценка госимущества производится для:

  • передачи собственности в доверительное управление;
  • подготовки объектов к приватизации;
  • передачи собственности в качестве обеспечения залога;
  • отчуждаемого, в пользу третьих лиц имущества;
  • переуступки долговых обязательств;
  • для внесения в уставные фонды.

Итогом оценки государственной и муниципальной собственности является соответствующий отчет.

Особенности оценки государственного и муниципального имущества

Следует отметить, что проведения подобных работ приглашенный независимый оценщик должен обладать большим опытом работы и обширными познаниями в законодательстве РФ. Наша компания обладает такими кадрами и имеет солидный опыт работы в данном направлении.

Выбор компании-оценщика государственный орган или орган муниципального управления проводит на конкурсной основе. Участвовать могут все желающие

В целях недопущения правонарушений и предвзятости в отчетах оценка муниципального имущества не завершается только лишь составлением экспертом акта об оценке собственности. Если доля государства в праве собственности более 2 %, то полученные данные направляются на проверку в соответствующий государственный орган. В случае федерального имущества в роли уполномоченного органа выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – ФАУФИ, а в случае муниципальной собственности – соответствующая муниципальная структура. Результатом проверки является выдача положительного заключения на отчет. При этом, если заключение было положительным, но в последствии выяснилось, что результаты отчета не соответствуют действительности, ответственность за это несет оценщик. При этом сделки, совершенные на основании этого документа признаются недействительными и проводится повторная оценка. Разумеется, это негативным образом сказывается на реноме оценочной компании. Никто не хочет получить красную карточку и поэтому в делах об оценке госимущества оценщики особенно щепетильны.

Отчет будет действителен в течение шести месяцев с момента проведения оценки, после чего её (при необходимости) придется делать заново

Как проходит оценка госимущества

Деятельность оценочных компаний полностью регулируется законом «Об оценочной деятельность Российской Федерации». Как правило, оценщики в своей работе по оценке муниципального имущества применяют три классических метода затратный, сравнительный и доходный. После того, как все возможные подходы использованы, оценщик выбирает тот расчет, который максимально учитывает интересы заказчика. После этого отчет передается в контролирующую организацию, которая проверяет его. Если все в порядке то документ передается в муниципалитет, который начинает использовать его в своих интересах.

Подборка наиболее важных документов по запросу Методика оценки эффективности использования государственного имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Методика оценки эффективности использования государственного имущества

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Оценка эффективности бюджетного контроля в условиях цифровой экономики
(Чхутиашвили Л.В.)
("Право и цифровая экономика", 2021, N 3) 4) взаимодействовать с правоохранительными и другими органами, осуществляющими контроль при осуществлении проверок, размещение и исполнение государственных (муниципальных) заказов и использование государственной (муниципальной) собственности;

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Ответственность собственника имущества унитарного предприятия в случае неисполнения обязанности по поддержанию положительного размера чистых активов
(Пустовалов Е.В.)
("Актуальные проблемы российского права", 2018, N 1) См., например: Приказ Минэкономразвития России от 16.04.2015 N 229 "Об утверждении Методических рекомендаций по расчету показателей для оценки эффективности управления государственным имуществом и формирования статистического наблюдения" // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление администрации Тавдинского городского округа от 09.06.2012 N 1090 "О мерах по повышению эффективности использования муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий Тавдинского городского округа" // Тавдинская правда. 20.06.2012. N 48.

Нормативные акты: Методика оценки эффективности использования государственного имущества

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Распоряжение Правительства РФ от 12.10.2020 N 2645-р
(ред. от 28.12.2021)
16. Для анализа оптимальности состава и количества имущества государственного (муниципального) учреждения, которому установлено государственное (муниципальное) задание, используются показатели по форме отчетности, предусмотренной таблицей 3 приложения к настоящей методике, и государственного (муниципального) учреждения, которому государственное (муниципальное) задание не установлено, - по форме отчетности, предусмотренной таблицей 4 приложения к настоящей методике

I. Общие положения

1.1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке (далее - Указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение).

(п. 1.1 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с настоящими Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).

(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с настоящими Указаниями, является 1 января года определения кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством о государственной кадастровой оценке.

(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 г. N 318 "Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы" , для целей Указаний под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.

(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(сноска введена Приказом Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

В иных случаях под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

1.4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем взвешивания результатов, полученных с применением различных подходов, выбор использованных весов должен быть обоснован.

Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.

1.5. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

Информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.

(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

1.6. При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.

Абзац утратил силу. - Приказ Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.7. Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на соответствующей территории определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости.

1.8. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

(п. 1.8 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.9. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.

1.10. Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

Абзац утратил силу. - Приказ Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.11. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).

(п. 1.11 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.12. При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться:

обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой;

(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

характеристики окружающей территории земельного участка;

(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).

При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются:

улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет;

степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);

озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов "Сельскохозяйственное использование", "Использование лесов", указанных в главе IX Указаний.

Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.

Наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.

Абзац утратил силу. - Приказ Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.

(см. текст в предыдущей редакции)

Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к любой из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.

При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (автомобильная дорога, железная дорога и прочее), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значений, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (скоростные магистрали, магистрали с преимущественно пассажирским движением и прочее).

1.13. Утратил силу. - Приказ Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.14. При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС) учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих зданий, сооружений, ОНС в соответствии с их видом использования и назначением невозможна или существенно затруднена.

При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.

При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест не учитываются как часть объекта недвижимости:

все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест либо при отсутствии ограждающих конструкций - за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки зданий, сооружений, ОНС;

предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия));

влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в здании, сооружении, ОНС, помещении, машино-месте;

прочие объекты, влияющие на стоимость зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, но не относящиеся к неотделимым улучшениям зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест.

(п. 1.14 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.15. Кадастровая стоимость единых недвижимых комплексов (ЕНК) определяется как сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, объединенных в такой ЕНК.

(п. 1.15 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.16 - 1.17. Утратили силу. - Приказ Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.18. При определении кадастровой стоимости земельного участка не должны учитываться права пользования недрами.

1.19. Определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия:

определение ценообразующих факторов объектов недвижимости (далее - ценообразующие факторы);

первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов;

сбор рыночной информации;

группировка объектов недвижимости;

построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

анализ качества модели оценки кадастровой стоимости;

расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, по которым невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 8.1 Указаний;

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: