Земля перестала быть монопольной собственностью государства с какого года

Обновлено: 18.04.2024

После того, как в ходе реформы гражданского законодательства были отредактированы все ранее известные одиозные нормы Гражданского кодекса (вроде п. 4 ст. 453 ГК РФ о том, что после расторжения договора нельзя требовать назад исполненное по нему), на первое место в моем рейтинге самых неразумных, необъяснимых и нелепых норм частного права вышли положения, касающиеся преимущественного права покупки земель с/х назначения субъектом РФ.

1. В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Действующее законодательство содержит следующие примеры наделения субъектов гражданских правоотношений преимущественным правом заключения договора по приобретению имущества (имущественных прав):

- преимущественное право сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на вещь (ст. 250 ГК РФ);

- преимущественное право владельца доли в уставном капитале ООО или самого ООО на покупку доли другого участника, отчуждаемой третьему лицу (ст. 21 Закона об ООО). Аналогичное право может быть предусмотрено уставом непубличного акционерного общества в отношении его акций, отчуждаемых третьим лицам (п. 3 ст. 7 Закона об АО);

- преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды вещи на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

- преимущественное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности иному частному лицу, на приобретение такого земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

- преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок (ст. 1035 ГК РФ), и др.

Во всех указанных случаях законодательство предусматривает правовую возможность лица, чье преимущественное право было нарушено, обратиться с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с иным лицом.

Сама же сделка, совершенная с третьим лицом, признается действительной, что логически следует из самой возможности перевода прав и обязанностей по ней (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 № 14055/11 и т.д.).

Таким образом защита нарушенного преимущественного права, по общему правилу, невозможна без одновременной реализации этого права путем предъявления требования о переводе на себя прав и обязанностей по договору с иным лицом.

Другими словами, у субъекта преимущественного права всегда есть выбор – либо согласиться со сделкой, нарушившей его право (например, в связи с отсутствием у него денежных средств/имущественного интереса для заключения договора по соответствующей цене), либо обратиться за защитой нарушенного права, но в таком случае быть готовым заплатить ту цену, которую нарушитель согласовал с третьим лицом.

С этой точки зрения, преимущественные права являются проявлением общего принципа диспозитивности гражданского права, поскольку вопрос об инициировании негативных последствий нарушения права оставляется на субъективное усмотрение обладателя этого права. Один лишь объективный факт нарушения права не влечет для сделки ровным счетом никаких последствий.

2. Однако в случае с преимущественным правом покупки земель с/х назначения последствием несоблюдения данного права закон называет не возможность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, а ничтожность соответствующего договора.

Чем же обосновывается подобное отклонение рассматриваемого правового механизма от обычной модели защиты преимущественного права?

По всей видимости, государство исходило из идеи о том, что в данном случае оно защищает не каких-то там частных хозяйствующих субъектов (арендаторов, владельцев долей и т.д.), а себя родимого. А поскольку речь идет о своих правах, то и защиту нужно предусмотреть максимальную – одного лишь права на перевод прав и обязанностей будет маловато, нужно пустить в ход тяжелую артиллерию в виде института недействительности сделки. Да и какой недействительности – не просто по модели оспоримости (что также привносило бы элемент диспозитивности в оспаривание сделки), а сразу по модели ничтожности!

Следовательно, независимо от того, заинтересован ли уполномоченный орган в приобретении земельного участка или нет, сделка с нарушением преимущественного права автоматически попадает в категорию недействительных. Более того, не имеет значения даже тот факт, будет ли уполномоченный орган обращаться с иском о признании ее недействительной – она ничтожна независимо от признания ее таковой судом.

Абсурдная порочность (или порочная абсурдность?) данной нормы очевидна. Даже в ситуации, при которой уполномоченный орган будет осведомлен о нарушении своего права, однако не будет иметь интереса в приобретении соответствующего земельного участка (например, в связи с отсутствием в бюджете заложенных для этого средств), договор купли-продажи земельного участка из земель с/х назначения будет являться ничтожным.

Это, в свою очередь, порождает следующие последствия.

Во-первых, в любом споре из правоотношений по данному договору суд вправе установить его недействительность, при этом он вправе сделать это: а) независимо от периода времени, которое прошло с даты заключения договора, поскольку возражения о ничтожности не задавниваются (п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), б) по своей инициативе, т.е. даже если участники спора не заявляют доводов о ничтожности договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57). В частности, не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о взыскании покупной цены по договору и о применении мер ответственности, а также любой иск к лицу, давшему обеспечение по обязательствам из такого договора (п. 3 ст. 329 ГК РФ);

Во-вторых, любая из сторон договора может предъявить требование о недействительности такого договора и применении реституции (ст. 167 ГК РФ) в том случае, если рыночная конъюнктура после совершения сделки изменится. Например, покупатель участка проведет градостроительную подготовку участка к застройке его многоквартирными жилыми домами (путем внесения изменений в Генплан и ПЗЗ), в связи с чем стоимость земельного участка и его инвестиционная привлекательность вырастут многократно. В таком случае у продавца будет иметься большой соблазн потребовать возврата земельного участка себе (необходимость возврата полученной покупной цены в порядке реституции в таком случае будет отступать перед выгодой от восстановления прав на земельный участок). При этом, как известно практикующим юристам, вопрос применения эстоппеля (п. 5 ст. 166 ГК РФ) в каждом случае решается судом по-разному и в многом зависит от субъективного усмотрения (когда нарушение серьезное, очевидное да еще формально затрагивает права третьего лица – субъекта РФ, то суд может и не применить эстоппель).

В-третьих, в случае дальнейшего отчуждения земельного участка третьему лицу (даже с соблюдением преимущественного права субъекта РФ) имеются основания для вывода о невозникновении у нового приобретателя права собственности, поскольку, как известно, в негативной регистрационной системе сам факт внесения записи о праве не влечет возникновение права, если в основе сделки лежит недействительная сделка. А поскольку в результате первой (ничтожной) продажи покупатель не стал собственником участка (собственником остался продавец), то он не может передать следующему покупателю больше прав, чем есть у него самого. Основанием для возникновения права собственности нового покупателя первоначальным способом может служить п. 2 ст. 223 ГК РФ, однако данная норма применяется лишь в случае добросовестности приобретателя. Будет ли являться приобретатель участка, не проверивший соблюдение преимущественного права субъекта РФ по первой сделке, добросовестным в смысле ст. 302 ГК РФ? Применительно к покупке земельного участка, ранее выкупленного в порядке ст. 39.20 ЗК РФ и несоразмерного нормам отвода для объекта недвижимости, расположенного на нем, Верховный Суд РФ указал, что в стандарт разумного покупателя не входит проверка соблюдения норм 39.20 ЗК РФ (ранее – 36 ЗК РФ) при первоначальном приобретении участка (определение СКЭС ВС РФ от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675). Вместе с тем, нижестоящие суды по делу решили данный вопрос по-другому… По всей видимости, и в рассматриваемом случае в отсутствие определения ВС РФ об обратном суды будут считать, что приобретатель земельного участка, который когда-то был продан с нарушением преимущественного права субъекта РФ, не может являться собственником соответствующего участка. Другими словами, однажды попав в чужие руки с нарушением преимущественного права субъекта РФ, земельный участок превращается в «токсичный актив», который всегда будет вызывать вопросы и служить источником юридических рисков.

Все вышеизложенные последствия для договора купли-продажи земельного участка наступают и в том случае, когда уполномоченный орган не имеет интереса в нивелировании правовых последствий договора, который, тем не менее, приносится ему в жертву. Для чего? По всей видимости, в назидание субъектам гражданских правоотношений, что неуважительно относиться к государству (не извещать о предстоящей продаже) нельзя. Вот только какое отношение это имеет к частному праву?

3. Наконец, еще большую сумятицу в проблему реализации преимущественного права покупки с/х земель вносит судебная практика по данной категории споров (которая, к слову, напрочь отсутствует на уровне определений СКЭС ВС РФ или Президиума ВАС РФ и представлена лишь судебными актами нижестоящих судов).

3.1. Например, в ряде случаев суды указывают, что преимущественное право покупки земельного участка из состава земель с/х назначения не распространяется на сделки по передаче участка в счет отступного (постановления ФАС Московского округа от 26.06.2013 по делу N А41-13193/11, от 01.11.2012 по делу N А41-43228/11 и др.).

При этом, применительно, например, к преимущественному праву на покупку доли в праве общей долевой собственности судебная практика арбитражных судов уже давно пришла к выводу о распространении данного преимущественного права на соглашения об отступном (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ»).

Осмелюсь предположить, что суды осознают неправильность решения, продиктованного законом, и выходят из ситуации таким образом, каким получается возможным. Пусть для этого и приходится притворяться слегка наивными, утверждая, что словосочетание «соглашение об отступном» состоит из других букв, нежели «договор купли-продажи», поэтому к нему не должны применяться положения о преимущественном праве.

3.2. Но еще более необъяснимым в таких условиях является тот факт, что суды, напротив, распространяют действие преимущественного права на предварительные договоры купли-продажи земельных участков (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016г. по делу № А41-19691/15, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011г. по делу № А41-9519/2010).

Согласно достаточно очевидной правовой позиции ВС РФ, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства по передаче имущества (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011).

Вменение сторонам предварительного договора умысла на нарушение преимущественного права субъекта РФ при заключении основного договора купли-продажи является не чем иным, как нарушением презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Равным образом, стороны предварительного договора теоретически могут вовсе не реализовать намерение заключить основной договор в связи с истечением срока действия предварительного договора либо ненаступлением необходимых для этого обстоятельств (ст. 327.1 ГК РФ). В таких условиях вывод о нарушении преимущественного права субъекта РФ одним лишь фактом заключения предварительного договора также не будет соответствовать ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ.

Следовательно, судебная практика, признающая недействительными предварительные договоры купли-продажи земельных участков по причине нарушения преимущественного права субъекта РФ, является очевидно необоснованной и нуждается в корректировке.

Особенно вопиющим является тот факт, что судебно-арбитражная практика допускает вывод о ничтожности предварительного договора и в тех случаях, когда на дату заключения предварительного договора земельный участок еще не был сформирован (в частности, по обоим вышеуказанным делам).

Очевидно, что для направления оферты необходимо указать существенное условие договора купли-продажи, которым является кадастровый номер земельного участка (ст. 435 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ). Более того, на необходимость указания кадастрового номера в извещении-оферте напрямую указывается даже в нормативных актах субъектов РФ по данной тематике (напр., ст. 9 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области").

Резюмируя изложенное, следует сделать следующие выводы:

- конструкция ничтожности договора, заключенного с нарушением преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка с/х назначения, является неразумной, поскольку «убивает» договор даже в том случае, когда уполномоченный орган не имеет намерения приобрести участок. Законодателю следует изменить положения ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, отказавшись от ничтожности сделки и закрепив вместо этого за уполномоченным органом право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи. В крайнем случае, мыслима модель недействительности сделки по модели оспоримости (но в таком случае оспаривание сделки будет приводить к реституции, что будет противоречить существу преимущественного права);

- судебная практика применения норм о преимущественном праве, к сожалению, зашла еще дальше, признавая недействительными, в том числе, предварительные договоры купли-продажи участков. Данный тренд является следствием расширительного толкования ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, которое является необоснованным, так как до продажи земельного участка (перехода права собственности на него к покупателю) преимущественное право не может считаться нарушенным. Тем более, не может считаться нарушенным преимущественное право в том случае, если на дату заключения предварительного договора купли-продажи сам земельный участок еще не был сформирован.

Осенью 1961 г. состоялся Двадцать второй съезд КПСС, который принял новую Программу партии, наметившую переход общества от социализма к коммунизму. В Программе были изложены пути формирования бесклассового общества и передача функций государственного управления органам самоуправления трудящихся. Однако в октябре 1964 г. Хрущев, с чьим именем ассоциировались грядущие перемены в обществе, был смещен с высшего государственного и партийного постов. Пришедшая во главе с Брежневым новая партийная, группировка пыталась сочетать идеологический консерватизм с экономическими реформами. Уже в конце 60-х гг. стала формироваться жесткая программа внешнеполитического курса, опиравшегося на военно-промышленный комплекс страны. С начала 70-х г. г. консервативные тенденции, ориентирующиеся в экономике на тяжелую, оборонную промышленность, энергетику и сельское хозяйство взяли верх над реформаторскими идеями либералов. Одновременно с такими тенденциями укрепляются позиции партийно-государственной бюрократии, которая наделяется безграничными правами.

В 60-ег. г. была сделана попытка сочетать плановые начала с принципами хозяйственной автономии путем ослабления регламентации их хозяйственной деятельности и введения кредитных и ценовых рычагов.

Конституция 1977 г. преобразовала систему правоохранительных органов наделив их большими властными полномочиями.

В это же время создается разветвленная сеть контрольных органов, которые осуществляли свою деятельность во всех структурах исполнитель ной власти, во всех государственных органах управления, а также учреждениях и организациях. Все эти комитеты народного контроля СССР, союзных и автономных республик работали под руководством Верховных Советов и Правительства. Одной из основных особенностей этой организации являлась ее массовость и широкий охват вопросов, входящих в их компетенцию. Т. о. система народного контроля существовала как параллельная прокуратуре система органов, контролирующих соблюдение законности.

Работа над новой Конституцией общества развитого социализма заняла долгие годы, ее проект был подготовлен в мае 1977 г. Новая Конституция закрепляла свой приоритет над прежними 1918, 1924, 1936 г. г. Впервые были закреплены права на охрану здоровья, жилища, свободу творчества. С большой определенностью основной Закон СССР подчеркивал значение личности декларируя уважение и охрану ее прав и свобод. Все республиканские Конституции повторили в значительной мере основные положения союзной. Само определение Союза ССР как единого союзного многонационального государства говорило о стремлении усилить федеральные центристские начала

С 1985 г. началась радикальная реформа общества, призванная существенно изменить всю систему государства, но приведшая к его разрушению, т. к. сами реформы вышли из-под контроля реформаторов. В республиках СССР нарастала национальная напряженность, выдвигались требования возвращения на историческую родину депортированных народов, выводе российских войск с территорий национальных республик и т. п. С 1988 г. на этой почве начались межнациональные вооруженные конфликты. В сфере экономики усиливались инфляционные процессы, сокращались показатели прироста промышленности и сельхозпроизводства. Начала формироваться рыночная экономика в связи с легализацией частного сектора, однако ее черты носили ярко выраженный спекулятивных трактор, т. к. стали «отмывать» деньги, полученные в «теневой» экономике.

На общем фоне политическая либерализация привела к значительному росту числа неформальных группировок, которые в конце 80-х гг. активно включились в политическую деятельность. Была утрачена монополия КПСС на власть, с середины 90-х г. г. начался переход к многопартийности.

В январе 1991 г. проводилась денежная реформа, которая была направлена на борьбу с «теневой экономикой», что вызвало дополнительное недовольство в обществе.

На март 1991 г. был назначен референдум по вопросу сохранения СССР, в это время по всей стране прокатилась волна забастовок в национальных республиках, официальные власти не могли остановить данного политического процесса.

19 августа 1991 г. создается Государственный комитет по чрезвычайному положению в СССР (ГКЧП), который заявил о своем намерении восстановить порядок в стране и предотвратить развал в СССР. Устанавливалось чрезвычайное положение, вводилась цензура. Президент РСФСР Ельцин и парламент отказались подчиняться распоряжениям ГКЧП, принимая собственные указы и распоряжения. После провала ГКЧП сразу же восемь союзных республик заявили о своей независимости, три вновь образованные прибалтийские республики уже в сентябре 1991 г. были признаны СССР.

Свой пост Генерального секретаря КПСС вынужден был оставить первый президент СССР Горбачев, деятельность КПСС была приостановлена, а позднее запрещена Президентом России. Союз СССР после всех политических событий окончательно распался, было образовано СНГ, открытое для всех государств бывшего Союза. Позже в СНГ вступили еще 8 республик, и Горбачев объявил о прекращении им функций Президента СССР.

Большие законодательные изменения происходили в СССР в период перестройки. Наиболее важным новшеством стал Закон от марта 1990 г. об учреждении поста Президента СССР. Его положения были включены в Конституцию.

Президент избирался на основе всеобщего, равного и прямого голосования и позднее представлял Верховному Совету кандидатуры главы Правительства, Генерального прокурора. Председателя Верховного суда. Президент на основе законов был наделен правом издавать указы.

В марте 1990 г. был принят Закон «О собственности», в котором перечислялись три ее основных формы: собственность граждан, коллективная и государственная.

В июне 1990 г. был принят Закон «О предприятиях в СССР», направленный на развитие хозяйственной самостоятельности предприятия и хозяйственного расчета.

Демократизация социальных структур отразилась и в содержании новых законов.

Для решений хозяйственных споров между предприятиями в 1992 г. был принят Арбитражный процессуальный кодекс РФ.

В декабре 1992 г. был принят Закон, дающий право получать в частную собственность и на продажу земельные участки, т. о. земля перестала быть монопольной собственностью государства.

Формирование нового управленческого аппарата потребовало принятие специального Указа, регламентирующего порядок организации и систему государственной службы в России, для этих целей в июне 1993 г. был создан Совет по кадровой политике при Президенте.

В ноябре 1993 г. создается Управление делами Президента РФ, в декабре принимается единое Положение о федеральной государственной службе.

Тысячелетний путь развития российского права не завершен, оно будет и впредь развиваться в контексте различных сложнейших исторических и политических процессов в Российском, государстве.

Демократизация социальных структур отразилась и в содержании новых законов.

1. По всей видимости, споры о значении записи в реестре – как для целей передачи права, так и для целей возникновения права на недвижимую вещь – еще длительное время будут «стилистической» чертой нашего правоведения. Любопытно, что таких (довольно сильных по эмоциональному накалу) споров, например, в доступной мне английской, французской или немецкой литературе я не видел. Англичане и немцы просто пишут: право создается записью, но недобросовестный не будет защищен. Французы говорят: реестры – это для третьих лиц, поэтому запись сама по себе в отношениях между сторонами сделки ничего не значит, право переносится договором.

Так или иначе – догма везде устоялась.

А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).

Но потом все испортил верх.суд, который крайне неудачно и непонятно высказался в п. 3 и 38 ППВС 25 о значении записи реестра недвижимости. Такой же разнобой и в практике коллегий верх.суда – гражданская коллегия, кажется, «офранцузилась», для них запись реестра ничего не значит (это, конечно, странно, так как это означает, что судьи этой коллегии просто игнорируют ясные предписания действующего закона). Экономическая коллегия этого суда предпочитает оставаться на стороне прежней ВАСовской практики и норм Кодекса о регистрации прав. Они последовательно разрешают дела в том смысле, что «нет записи – нет права». Я с ними в этом подходе полностью солидарен.

Несколько особняком стоит КС – который периодически высказывается в том смысле, что «государственная регистрация права завершает юридический состав, по итогам накопления которого возникает право собственности». То есть, КС тоже за принцип правопорождающей регистрации (а не правоподтверждающей).

В нашей литературе – разнобой, среди практиков тоже метания: кто-то примыкает к «умным», кто-то к «красивым» (сами решайте – кто есть кто из оппонирующих друг другу лагерей – германофилы-«внесенцы» или франкофоны-«противопоставимцы»). По моим ощущениям, все же большинство практиков и большинство юристов из академической среды согласны с подходом о том, что именно запись реестра порождает право на недвижимость.

2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.

Мне уже несколько раз доводилось писать о т.н. «горизонтальном разделении», то есть, регистрации права собственности на здание как способе юридически разделить одну вещь – застроенный участок с постройкой на нем – на две: участок и собственно здание (например, см. здесь и здесь). Именно этот подход, например, поддерживается эк.коллегией верх.суда (напр. в деле Райффайзенбанка (306-ЭС17-3016(2)), в котором признано, что здание становится недвижимой вещью с момента первой государственной регистрации права на него.

Этот подход мне кажется намного более обоснованным, чем другой, который я называю «акынским». Последний сводится к тому, чтобы признавать здание недвижимой вещью с момента его возведения. То есть, если некто видит физически существующее здание, понимает, то оно неперемещаемо, он делает суждение о том, что перед ним – недвижимая вещь.

К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.

Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.

3. Какие есть подходы к определению этого момента?

Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:

А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);

Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);

В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.

Подход (А) не выдерживает никакой критики, это все то же самое «акынство», о котором я писал выше. Понятия земельного участка не существует в природе, это идеальная конструкция, придуманная юристами. Поэтому она не может возникать путем каких-то фактических действий (установление забора и проч.), действия по образованию участка должны быть именно юридическими.

Подход (Б), на первый взгляд, является очень симпатичным. Именно этот подход предусмотрен в Земельном кодексе, определяющем участок как поверхность суши, имеющую описанные границы. И его прекрасно обосновывают К.И. Скловский и В.С. Костко в статье «О понятии вещи. Деньги. Недвижимость» (ВЭП 2018. № 7). Логика авторов такова: вещь – это то, что доступно владению. Для владения вещами нужно знать их границы (для участка значение границ еще во многом связано с архаическими религиозными культами и символизмом). В связи с тем, что земельный участок не распознаваем чувственно (от себя добавлю - это не физическое тело, а пространство), то для того, чтобы его границы стали общепризнанными, требуется содействие публичной власти. Поэтому простого огораживания мало для того, чтобы участок стал объектом частных прав, нужно, чтобы границы были признаны публичной властью.

(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).

Рассуждение К.И. Скловского и В.С. Костко было бы безупречным, если бы не одно «но». Оно, к большому сожалению, не позволяет разрешить одно принципиальное затруднение. Если исходить их того, что земельный участок это недвижимая вещь с момента внесения его границ в кадастр (не реестр прав!), то кто является его собственником между этим моментом и последующим моментом регистрации права на него?

Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.

Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).

Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.

Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу. Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное. Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.

Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок. Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С. Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.

Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости. Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы. Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.

4. Дополнительный аргумент в пользу подхода (В) такой. Вещь – это всегда объект оборота, необоротоспособных вещей не бывает, они просто не интересны гражданскому праву. Именно поэтому, например, из Кодекса было исключено правило об «имуществе, изъятом из оборота». Гражданское право – это право оборота, то, что не оборачиваемо, не может быть объектом вещного права. Участок, поставленный на кадастровый учет, но не записанный в реестр, не может быть объектом распоряжения, так как в отношении недвижимой вещи последнее возможно путем внесения записи в реестр. Такой участок нельзя передать в собственность другому лицу, установить ипотеку, сервитут и проч. Просто потому что его не существует как объекта вещных прав.

Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).

5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).

Навскидку есть четыре случая возникновения участков.

(а) Из публичных земель.

(б) Из частных земель

(в) Путем естественного возникновения

(г) Путем создания

(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).

Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).

Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.

(б) Новый участок может быть образован путем «реорганизации» частного земельного участка – раздела, соединения и проч. В этом случае нет никаких отступлений от принципа внесения, следовательно, нет возможности усмотреть в поставленном на кадастровый учет, но отсутствующем в реестре прав участке вещь. Стало быть, здесь должен работать общий подход (В). Такой участок станет новой вещью с момента первой регистрации права собственности частного лица, осуществившего «реорганизацию» участка.

(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.

С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).

(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва. Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а). А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).

Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него. Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим комментариям!

В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.

В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

В российском земельном праве наряду с «классическими» формами и видами публичной собственности (федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная) существует еще одна разновидность государственной собственности на землю - «неразграниченная государственная собственность», что, в том числе, признается и в свежем Определении КС от 11 февраля 2021 года № 186-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав абзацем первым пункта 1 статьи 234 ГК РФ.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).

Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.

Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.

В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.

Во-первых согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того Закон о введении в действие ЗК РФ содержит аналог гражданско-правовой конструкции приобретательной давности. Согласно п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ. Можно предположить, что в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ речь идет о частном случае приобретательной давности. Но можно ли тогда сказать, что Земельный кодекс РФ сужает сферу действия давности владения ГК РФ до частного случая (участка с домом)? Наверное, нет, поскольку изначально в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ ничего не говорилось ни про сроки, ни про добросовестность, ни про иные условия. Из этого следует, что в Законе о введении в действие ЗК РФ указана «автономная» процедура, не имеющая точек соприкосновения с ГК РФ и приобретательной давностью. Но тогда возникает вопрос о том, не следует ли расширить эту процедуру из Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку именно она и позволит реализовать принцип единства судьбы зданий и земельных участков.

В результате проведения «дачной амнистии» ощутимо упрощен механизм приобретения в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов. Однако в части бесплатного приобретения в собственность земельных участков законодатель до сих пор предполагает, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы на земельный участок. Поэтому специальной законной процедуры для случаев, когда у гражданина отсутствуют вообще документы не на дом, а на земельный участок, все еще нет.

В настоящее в ГД РФ находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», основной целью которого является оформление прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: