Взыскание обеспечительного платежа по договору аренды судебная практика

Обновлено: 19.04.2024

Как известно, первоначальная редакция законопроекта предполагала, что в том случае, если арендатор отказывается от договора, арендодатель не вправе был потребовать ни возмещения убытков, ни внесения платы за отказ от договора, ни уплаты неустойки, а обеспечительный платеж он должен был бы возвратить арендатору.

Возмутившиеся таким поворотом арендодатели

(надо сказать, многие из них - вполне справедливо, ведь это была уже вторая часть поправок в пользу арендаторов, а уже после первой из них многие арендодатели пошли арендаторам навстречу и не только предоставили отсрочки по внесению арендной платы - там все довольно прозрачно, но и скидки - а тут, оп! - и вдогонку еще ухудшение их положения от законодателя. Впрочем, надо признать, далеко не все арендодатели поступили так - многие, наоборот, продолжали требовать уплаты арендных платежей в полном объеме, как ни в чем не бывало, чем, возможно, и вызвали дополнительный удар по всем арендодателям)

включили все свои лоббистские возможности, чтобы хоть как-то изменить ситуацию, но "отбить" смогли только обеспечительный платеж. В той редакции, которая стала законом, последние два предложения звучат так:

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

То есть в итоге при отказе от договора в порядке, предусмотренном ч.4 ст.19, арендатор не должен арендодателю ни компенсировать убытки, ни вносить плату за отказ от договора, но должен расстаться с обеспечительным платежом. Это решение, как представляется, имеет сразу множество дефектов (и это именно баги, а не фичи):

1. Во-первых, принятое решение ставит исход дела в зависимость от случайного обстоятельства - того, был ли предусмотрен договором аренды обеспечительный платеж вообще, и если был - то в каком размере. Возможно, тем, кто вносил соответствующую правку в закон, неведомо, что само по себе условие об обеспечительном платеже вовсе не обязательно, и что, более того, будучи довольно распространенным, оно тем не менее может чрезвычайно отличаться от договора к договору, в первую очередь, тем, как определяется его сумма. Где-то, действительно, обеспечительный платеж предусматривается в размере, равном одному месячному платежу арендной платы, а где-то - и двухмесячному, наконец, зачастую он определяется просто в твердой денежной сумме, вовсе не привязанной к размеру аренднй платы. Получается, что в абсолютно неравное положение, причем по совершенно случайным основаниям, оказываются поставлены что арендаторы, что арендодатели. Кто-то излишне обогащается, а кто-то - остается ни с чем.

Кстати, в первоначальной редакции проекта - в которой было указано на необходимость возврата обеспечительного платежа - этого дефекта не было. Если арендодатель не может удерживать вообще ничего, то все поставлены в равные условия.

Здесь есть еще подвопрос: а если арендатор в нарушение договора не внес обеспечительный платеж или внес, но платеж был к моменту отказа от договора уже полностью или частично израсходован и не восстановлен, то арендодатель опять же оказывается в дураках, причем тут уже не просто по случайному основанию, а в связит с нарушением со стороны арендатора. П.4 ст.1 ГК РФ тихонько плачет горькими слезами в уголке.

2. Во-вторых, оставление обеспечительного платежа у арендодателя противоречит самой идее нормы. Если рассматривать ее как особый случай применения ст.451 ГК, но работающей в конкретной ситуации и не через судебное расторжение, а через отказ от договора, то при недостижении сторонами согласия о размере снижения арендной платы они именно что должны разойтись в разные стороны, начать переговоры с чистого листа, не оставляя друг другу ничего.

Какие обязательства обычно обеспечиваются обеспечительным платежом в аренде? Тут можно выделить две основных группы обязательств: (1) обязательства по внесению арендной платы и (2) обязательства по компенсации убытков, причиненных арендатором арендуемому имуществу или третьим лицам. Ну наверное еще иногда могут обеспечиваться неустойки, подлежащей уплате арендатором за что-либо, а также плата за отказ от догвоора, если она была им предусмотрена.

Но должен ли арендатор вносить арендную плату дальше, если ему дано право отказаться от договора? Очевидно, нет - с момента отказа от договора (и прекращенияпользования имуществом, естественно) его обязательство по внесению арендной платы прекращено. Обеспечительный платеж не может быть зачтен в счет этого обязательства за отсутствием такового.

Если арендатор причинил ущерб имуществу арендодателя, третьим лицам, убытки которых должен компенсировать арендодатель, обеспечительный платеж конечно же подлежит зачету в счет этих убытков - это не убытки, связанные исключительно с расторжением договора. Он и по прежней редакции законопроекта тут засчитывался бы в счет этих обязательств - даже если бы арендодателя обязали бы вернуть обеспечительный платеж, никто не мог лишить его права заявить о зачет в погашение своих убытков, не связанных с расторжением договора.

Может ли обеспечительный платеж быть зачтен в счет исполнения обязательств по уплате неустойки или платы за отказ от договора? Полагаю, нет, ведь само это предложене прямо объявляет, что эти платежи при отказе от договора, даже если они им были предусмотрены, взысканию не подлежат.

Таким образом, мы приходим к ситуации, в которой либо должны признать, что обеспечительный платеж все равно должен быть возвращен арендодателем арендатору, так как по общему правилу (не учитываем ситуацию с причинением ущерба имуществу) отсутствует оябзательство, обеспечиваемое этим платежом. Либо - о чем, вероятно, думал законодатель, и на чем будут настаивать арендодатели - что обеспечительный платеж в такой ситуации переквалифицируется в плату за отказ от договора.

Прекрасно! Наш законодатель, запретив взимать прямо согласованную сторонами на этот случай плату (п.3 ст.310 ГК), размер которой стороны предусматривали именно на этот случай, предусмотрел совершенно произвольный платеж, котрый изначально на это не был рассчитан и о котором стороны никогда не думали, как об инструменте на рассматриваемый случай. Да еще и который вступает в прямое противоречие с задекларированным запретом на взимание в этой ситуации платы за отказ от договора.

Честнее уж было оставить плату за отказ от договора, если она была предусмотрена соглашением сторон, и/или предоставить некий льготный период, в течение которого все-таки арендная плата внесению подлежит. Например, предусмотреть для срочных договоров аренды право на односторонний отказ в том же порядке, что предусмотрен для договоров бессрочных - т.е. с предупреждением за три месяца. Во всяком случае это было бы менее произвольным и куда как более системным решением, чем то, что мы получили в итоге.

Подборка наиболее важных документов по запросу Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 08.10.2021 N 305-ЭС21-17518 по делу N А41-76941/2020
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о расторжении договора аренды; взыскании задолженности.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как довод подателя жалобы о рассмотрении спора в отношении ненадлежащего ответчика, поскольку в решении суда первой инстанции при написании наименования ответчика - Компании не указано, что она является доверительным управляющим Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда, был предметом рассмотрения в судах апелляционной и кассационной инстанций. Удовлетворяя исковые требования Общества, суды первой и апелляционной инстанций, исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировали условия договора аренды, сопоставили их значение в системной связи, руководствовались статьями 329, 381.1, 450, 606, 611, 620, 650, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из следующего: представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт неисполнения Компанией (арендодателем) предусмотренного условиями договора аренды обязательства по передаче Обществу (арендатору) объекта аренды - здания в установленный договором срок; ввиду существенного нарушения арендодателем условий договора аренды имеются основания для его расторжения; доказательства, подтверждающие фактическое пользование истцом спорным имуществом, отсутствуют; поскольку договор аренды расторгнут, у арендодателя нет законных оснований для удержания полученного от истца обеспечительного платежа.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 24.05.2021 N 305-ЭС21-6852 по делу N А40-131299/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности, взыскании неустойки.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, проанализировав условия спорного договора аренды, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 330, 359, 381.1, 606, 614 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в п. п. 10, 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды пришли к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска общества (арендатора нежилого помещения) и об обоснованности встречного иска предпринимателя (арендодателя). Суды исходили из следующего: Общество не доказало невозможность использования в спорный период арендованного помещения в соответствии с целями аренды - для размещения стойки по продаже кофе с собой, не представило доказательств обращения с соответствующей претензией к арендодателю; поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате пользования, с него надлежит взыскать испрашиваемый долг и начисленную на сумму долга неустойку за нарушение срока внесения арендной платы; Общество, реализовав предусмотренное договором право на досрочное расторжение договора аренды, должно уплатить установленную договором неустойку за досрочное расторжение, поэтому внесенный им обеспечительный платеж подлежит зачету в счет уплаты этой неустойки; предприниматель по условиям договора и в силу статьи 359 ГК РФ вправе удерживать находящееся в спорном помещение имущество арендатора до момента исполнения последним договорных обязательств.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Возврат гарантийного (обеспечительного) платежа по договору аренды в конкурсную массу: анализ судебной практики
(Лях К.)
("Жилищное право", 2018, N 8; "Административное право", 2018, N 3) Так, конкурсный управляющий должника обратилась в суд с заявлением о признании недействительными сделками пунктов соглашений от 14.10.2014 о досрочном расторжении договоров аренды, действий ПАО ". " по удержанию части сумм обеспечительных платежей, применении последствий недействительности сделок.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Практика взыскания убытков по ст. 393.1 ГК РФ при расторжении договоров аренды
(Кортиашвили Н.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 4) В этом контексте следует также отметить, что с точки зрения разумности необходимо рассматривать как минимальный, так и максимальный срок заключения замещающей сделки, прошедший с момента прекращения нарушенного договора. Так, Девятый арбитражный апелляционный суд отказал истцу (арендодателю) во взыскании ценовой разницы между первоначальным договором аренды нежилого помещения и замещающей сделкой на том основании, что истец, заключая замещающий договор аренды, действовал недобросовестно и неразумно . Такие действия были вызваны совокупностью обстоятельств. В частности, арендодатель заключил новый договор аренды по цене ниже, чем цена по первоначальному договору, хотя незадолго до его расторжения он отклонил предложение арендатора о снижении арендной платы. Кроме того, новый договор аренды был заключен через три дня после расторжения первоначального договора. При этом суд указал, что по первоначальному договору аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств из обеспечительного взноса арендодателем в бесспорном порядке удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендодателя. Соответственно, с учетом того, что досрочное расторжение договора аренды было компенсировано истцу этим платежом, у него была реальная возможность потратить на поиск нового арендатора для заключения договора по более выгодной ставке арендной платы больше чем три дня. Таким образом, новый договор аренды, заключенный "слишком быстро", при условии, что арендодатель действительно мог осуществить более тщательный поиск арендатора, не отвечает критерию разумности замещающей сделки.

Нормативные акты: Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Обзор: "Обзор судебной практики в связи с коронавирусом"
(КонсультантПлюс, 2021) Арендатор просил расторгнуть договор аренды и вернуть обеспечительный платеж, ссылаясь на то, что арендодатель не передал объект аренды, и существенно изменились обстоятельства из-за распространения коронавируса.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 июня 2021 г. N 306-ЭС21-4034 по делу N А65-27473/2019 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело о взыскании обеспечительного платежа на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения между ним и ответчиком договора купли-продажи спорного земельного участка не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 июня 2021 г. N 306-ЭС21-4034 по делу N А65-27473/2019 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело о взыскании обеспечительного платежа на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения между ним и ответчиком договора купли-продажи спорного земельного участка не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа

Резолютивная часть определения объявлена 15.06.2021.

Полный текст определения изготовлен 18.06.2021.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда

Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Золотовой Е.Н., Чучуновой Т.С., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ложка Вилка" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 по делу N А65-27473/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ложка Вилка" к обществу с ограниченной ответственностью "Здоровье" о взыскании 454 440 руб. обеспечительного платежа,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Дорофеева Юрия Николаевича,

при участии в судебном заседании представителя от индивидуального предпринимателя Дорофеева Ю.Н. - Далидан О.А.

Общество с ограниченной ответственностью "Ложка Вилка", общество с ограниченной ответственностью "Здоровье", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителей для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., объяснение представителя индивидуального предпринимателя Дорофеева Ю.Н., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2021 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что она подлежит удовлетворению в силу следующего.

Разрешая спор по настоящему делу, суды установили, что 23.06.2016 индивидуальным предпринимателем Дорофеевым Ю.Н. (арендодатель) и обществом "Ложка Вилка" (арендатор) заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости на срок до 22.06.2026 для использования под предприятие общественного питания.

Пунктом 3.4.5 договора стороны согласовали наличие у арендатора обязанности своевременно вносить арендную плату за пользование объектом в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных договором, независимо от фактического пользования объектом. Кроме того, на арендатора возложена обязанность до 01.09.2016 произвести оплату 454 440 руб. обеспечительного платежа за последние 2 месяца аренды.

Общество "Здоровье" 03.10.2017 направило в адрес истца письмо с требованием вернуть помещение по акту приема-передачи, в связи с чем истцом и обществом "Здоровье" 11.11.2017 заключено соглашение о расторжении с 11.11.2017 договора аренды от 23.06.2016 N 4/16.

В пункте 3 указанного соглашения стороны согласовали, что новый арендодатель выплачивает арендатору 2 400 000 руб. в качестве отступного.

В соответствии с пунктом 4 указанного соглашения уплата отступного прекращает все обязательства по договору, кроме обязательств, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора индивидуальным предпринимателем Дорофеевым Ю.Н. до 21.09.2017, и по возврату им обеспечительного платежа (пункт 5).

При этом в пункте 5 соглашения от 11.11.2017 общество "Здоровье" подтвердило, что обеспечительный платеж по договору аренды в размере 454 440 руб. индивидуальным предпринимателем Дорофеевым Ю.Н. ему не передавался. Претензии по ненадлежащему исполнению договора до 21.09.2017 и по возврату обеспечительного платежа арендатор должен предъявлять непосредственно индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. Пунктом 6 соглашения стороны согласовали, что после исполнения условий пунктов 2 и 3 соглашения они не имеют и не будут иметь друг к другу никаких претензий, и подтверждают, что между ними урегулированы все вопросы, вытекающие из договора. По акту приема-передачи от 11.11.2017 истец возвратил обществу "Здоровье" арендуемое помещение.

Между тем обеспечительный платеж в сумме 454 440 руб. арендатору ни прежним ни новым арендодателем не возвращен, в связи с чем общество "Вилка Ложка" было вынуждено обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н.

По результатам рассмотрения дела N А65-42798/2017 суды отказали обществу "Ложка Вилка" в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. о взыскании 454 440 руб. обеспечительного платежа. При этом указали, что договор купли-продажи от 21.09.2017, содержащий условие об обременении имущества в виде аренды на срок с 23.06.2016 по 22.06.2026, не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него или входит в состав стоимости объекта недвижимости.

Также суды отметили, что условие соглашения от 11.11.2017 о расторжении договора аренды о предъявлении претензий по возврату обеспечительного платежа непосредственно к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. не влекут для него в силу положений статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) каких-либо обязанностей, поскольку последний стороной соглашения не является.

Общество "Ложка Вилка" обратилось с заявлением о пересмотре решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.04.2019 по делу N А65-42798/2017 по вновь открывшимся обстоятельствам в части отказа в удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. о возврате 454 440 руб. обеспечительного платежа, указывая в качестве вновь открывшегося обстоятельства на решение Арбитражного суда Республики Татарстан по настоящему делу об отказе в удовлетворении иска общества "Ложка Вилка" о взыскании с общества "Здоровье" 454 440 руб. обеспечительного платежа ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о передаче новому арендодателю обеспечительного платежа.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2020, в удовлетворении заявления общества "Ложка Вилка" о пересмотре решения суда первой инстанции по вновь открывшимся обстоятельствам отказано.

Требования по настоящему делу заявлены обществом "Ложка Вилка" со ссылкой на нахождение обеспечительного платежа у нового арендодателя - общества "Здоровье".

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствуясь положениями статей 307-309, 329, 381.1, 606, 611, 614, 617, 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что факт нахождения обеспечительного платежа у общества "Здоровье" не доказан, пунктом 5 соглашения от 11.11.2017 ответчик подтвердил непередачу ему обеспечительного платежа первоначальным арендодателем индивидуальным предпринимателем Дорофеевым Ю.Н., что также было установлено и в рамках дела N А65-42798/2017.

При этом суд апелляционной инстанции, ссылаясь на пункт 3.4.5 договора аренды, указал на безвозвратность обеспечительного платежа.

Оставляя в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа отметил, что в соглашении от 11.11.2017 указано, что претензии по возврату обеспечительного платежа должны предъявляться не к ответчику, а индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. Кроме того, пунктами 5 и 6 стороны настоящего спора подтвердили отсутствие друг к другу претензий по договору аренды, что подтверждает добровольный отказ истца от требований к новому арендодателю по взысканию обеспечительного платежа.

Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса регламентировано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 24 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 384 Гражданского кодекса если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

Пунктом 3.4.7 договора аренды согласовано, что обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы и/или по уплате неустоек и штрафов и/или по возмещению убытков и/или по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора аренды.

Между тем пунктом 4 соглашения от 23.06.2016 общество "Здоровье", как новый арендодатель, принявший на себя все права и обязанности по договору аренды, согласовало, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору аренды, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа.

При наличии такого условия в соглашении, судам следовало оценить пункт 5 соглашения, в котором общество "Ложка Вилка" и общество "Здоровье", по сути, согласовали уступку требования новым собственником к предпринимателю Дорофееву Ю.Н., возникающего из договора купли-продажи, в связи с наличием прав третьих лиц на предмет договора.

Однако судебными актами по делу N А65-42798/2017, по которому общество "Ложка Вилка" обратилось к Дорофееву Ю.Н., суды отказали в удовлетворении требований, указав на то, что договор купли-продажи между предпринимателем Дорофеевым Ю.Н. и ООО "Здоровье" от 21.09.2017 не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при определении стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением от 21.09.2017 не учитывался обеспечительный платеж.

Таким образом, судами указано на отсутствие у ООО "Здоровье" требования к предпринимателю Дорофееву Ю.Н.

Однако судами в такой ситуации должен быть разрешен вопрос о том, освобождает ли исходя из обстоятельств дела нового собственника от требования о возврате ООО "Ложка Вилка" обеспечительного платежа, совершенная им уступка требования к предпринимателю Дорофееву Ю.Н. обществу "Ложка Вилка" с учетом того, что в рамках дела по иску последнего к предпринимателю Дорофееву Ю.Н., суды уже это требование признали несуществующим.

Суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней (пункт 1 статьи 384, статьи 386, 392.2, 393.3 ГК РФ, пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки"). В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка между ООО "Здоровье" и предпринимателем Дорофеевым Ю.Н. не может ухудшать положение ООО "Ложка Вилка" и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что принятые по настоящему делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными ввиду существенного нарушениями судами норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 по делу N А65-27473/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2020 по тому же делу отменить.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

Е.Н. Золотова

Н.С. Чучунова

Обзор документа

Новый собственник попросил арендатора освободить помещение. Он выплатил ему отступное, но в возврате обеспечительного платежа отказал, так как его должен возвращать прежний арендодатель, получивший это обеспечение. Арендатору не удалось взыскать обеспечение ни с бывшего, ни с нового собственника. В договоре купли-продажи помещения не было условия о передаче платежа покупателю. Верховный Суд РФ вернул дело на пересмотр.

По закону покупатель арендованной недвижимости приобретает все права и обязанности предыдущего собственника-арендодателя. Стороны договорились, что арендатор может получить обеспечительный платеж у бывшего арендодателя. По сути это уступка, однако у нового арендодателя не было такого требования к прежнему, а значит, он уступил несуществующее право. Поэтому судам нужно выяснить, не должен ли новый арендодатель сам возвращать эти деньги. Смена собственника не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015, в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, после прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа отпадают, если такой платеж не был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период (абзац второй п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Если арендодатель не возвращает неиспользованную на цели, предусмотренные договором, сумму обеспечительного платежа, арендатор вправе потребовать ее возврата как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Такой же позиции судебная практика придерживалась по вопросу о возврате обеспечительного платежа в отношениях, возникших до 01.06.2015, когда обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств не был прямо предусмотрен ГК РФ, но на практике широко использовался в гражданских правоотношениях, будучи поименованным в том числе как "гарантийный платеж", "обеспечительный взнос" и т.п. (постановление Первого ААС от 22.01.2013 N 01АП-6719/12).

С другой стороны, если договор аренды прекращается до момента внесения арендатором обеспечительного платежа, требовать в последующем уплаты этой суммы арендодатель не вправе, так как при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ, постановление ФАС Московского округа от 15.09.2011 N Ф05-8559/11).

В судебной практике не сложилось единого мнения относительно того, вправе ли арендодатель удержать обеспечительный платеж (не возвращать его арендатору) в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора (расторжением договора аренды по инициативе арендатора), что нередко предусматривается в договорах аренды. В некоторых случаях суды считают такое условие правомерным (постановления ФАС Московского округа от 17.02.2009 N Ф05-401/09, Шестнадцатого ААС от 10.01.2013 N 16АП-2661/12). Однако такая позиция не бесспорна. Будучи удержанным арендодателем на основании одностороннего отказа арендатора от договора, право на который арендатор имеет в соответствии с условиями договора, обеспечительный платеж фактически трансформируется в неустойку (штраф). Однако обязанность по уплате неустойки у должника наступает только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Расторжение договора по инициативе арендатора, если оно допускается договором аренды, является правомерным поведением, не связанным с нарушением условий договора. Поэтому правомерность договорного условия, согласно которому арендодатель при таких обстоятельствах вправе оставить за собой сумму обеспечительного платежа, может быть поставлена под сомнение. Из такой же правовой логики в отдельных случаях исходят и суды, подчеркивая, что обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства, в связи с чем совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права (постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 N Ф05-305/13). С 01.06.2015 такая правовая позиция должна применяться с учетом правила п. 3 ст. 310 ГК РФ, согласно которому стороны договора, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, могут предусмотреть своим соглашением обязанность стороны такого договора, отказавшейся от его исполнения в одностороннем порядке, выплатить другой стороне определенную денежную сумму (плата за односторонний отказ от договора). При наличии такого соглашения обязанность арендодателя вернуть сумму обеспечительного платежа может прекратиться зачетом его требования к арендатору об уплате соответствующей суммы в связи с односторонним отказом арендатора от договора (ст. 410 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что в исключительных случаях суд вправе отказать во взыскании платы за односторонний отказ от договора полностью или в части (абзац второй п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). Следовательно, в соответствующих случаях арендатор вправе требовать полного или частичного возврата ему зачтенной суммы как неосновательного обогащения арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).

Кроме того, не будет противоречить закону удержание суммы обеспечительного платежа, если арендатор нарушит предусмотренный договором аренды порядок его расторжения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 N Ф04-3145/12). Однако следует учитывать, что обеспечительный платеж обеспечивает, как правило, денежное обязательство, поэтому, если арендодатель удерживает его при нарушении арендатором условий договора, не связанных с денежным исполнением (в частности, порядка расторжения договора), такое удержание может быть квалифицировано как зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязанности по уплате неустойки за нарушение соответствующих условий. Закону это не противоречит (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ), но правомерность такого удержания должна оцениваться с точки зрения наличия в договоре условия о неустойке, уплату которой обеспечивает этот платеж (см. также ст. 431 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 381.1 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ) позволяет сторонам достичь соглашения о том, что после прекращения договора аренды или в случае, если обстоятельства, в связи с которыми сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступят, сумма обеспечительного платежа арендатору не возвращается.

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Срок аренды - 11 месяцев (до 31.12.2020). Договором предусмотрено, что сумма обеспечительного платежа составляет 300 000 руб. Условия договора, затрагивающие положение об обеспечительном платеже, следующие: В случае прекращения настоящего договора по вине арендатора обеспечительный платеж остается в собственности арендодателя и возврату арендатору не подлежит на основании п. 3 ст. 310 ГК РФ. Стороны определили, что арендатор уплачивает штраф в размере суммы обеспечительного платежа в случаях прекращения действия настоящего договора по виновным обстоятельствам (просрочка платежей и т.д.). Арендодатель в качестве штрафа имеет право удержать в одностороннем порядке в зачет суммы штрафа сумму перечисленного по настоящему договору обеспечительного платежа. Вместе с тем по требованию арендатора настоящий Договор аренды может быть расторгнут без указания каких-либо причин, при этом Арендодатель уведомляется об этом за 90 дней до предстоящего отказа от исполнения договора. Таким образом, арендатор направил уведомление о досрочном расторжении за 90 дней. 15 октября 2019 года стороны расторгли договор. Арендодатель удержал обеспечительный платеж на основании п. 3 ст. 310 ГК РФ. Соглашение о расторжении, в котором указаны сроки оплаты задолженности и условия удержания обеспечительного платежа, арендатор не подписал. Акт возврата подписан сторонами 15.10.2019. В декабре 2021 года арендатор обратился с письменным заявлением о возврате обеспечительного платежа, ссылаясь на необоснованность его удержания.
Правомерно ли было удержание обеспечительного платежа, учитывая положения договора и сложившуюся судебную практику? Каковы шансы доказать правомерность удержания депозита?

Предусмотренное договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (п. 3 ст. 310 ГК РФ).
Обеспечительный платеж (гарантийный взнос, депозит и т.п.) является способом обеспечения исполнения обязательства, который заключается в том, что одна из сторон вносит в пользу другой стороны определенную денежную сумму на случай наступления предусмотренных договором обстоятельств. При возникновении таких обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения связанного с этими обстоятельствами обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
В рамках арендных отношений обеспечительный платеж может вноситься арендатором, в частности, на случай просрочки уплаты арендной платы, возникновения обязанности по уплате неустойки в связи с нарушением договора, обязанности по возмещению арендодателю убытков, вызванных повреждением арендуемого имущества.
Перечень обязательств, обеспечиваемых обеспечительным платежом, является открытым. Конкретные основания удержания денежных средств из суммы обеспечительного платежа определяются по соглашению сторон. Судебная практика допускает, в частности, возможность включения в договор аренды условия о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний расчетный период (периоды), о его удержании в качестве платы за односторонний отказ арендатора от договора, в виде штрафа за нарушение арендатором порядка расторжения договора (постановления АС Северо-Западного округа от 11.02.2021 N Ф07-16176/20, АС Московского округа от 27.04.2020 N Ф05-5036/20, Девятого ААС от 26.03.2021 N 09АП-76562/20, от 23.03.2021 N 09АП-875/21, Двадцатого ААС от 18.11.2020 N 20АП-5954/20).
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Представляется, что условие договора об обязанности арендатора уплатить арендодателю определенную сумму (штраф) в связи с прекращением договора аренды по обстоятельствам, связанным с виновным поведением арендатора, не противоречит закону. Не противоречит закону, на наш взгляд, и условие о зачете (удержании) арендодателем денежной суммы, которую арендатор обязан уплатить в случае отказа от исполнения договора аренды (или штрафа, который арендатор должен уплатить в случае прекращения договора в связи с неправомерным поведением арендатора), в счет суммы обеспечительного платежа, ранее внесенного арендатором (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2021 г. N 09АП-67006/21 по делу N А40-140631/2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2021 г. N 09АП-67910/21 по делу N А40-133631/2021). Однако правомерность такого "удержания" в каждом конкретном случае должна оцениваться с учетом условий договора аренды и, в частности, исходя из того, возникла ли у арендатора обязанность уплатить предусмотренную договором сумму. В приведенной ситуации использованные в договоре формулировки не позволяют однозначно установить, какие именно обстоятельства стороны договорились рассматривать в качестве основания для возникновения у арендатора обязанности по уплате указанной в договоре суммы. Дело в том, что в случае прекращения договора в связи с реализацией арендатором права на односторонний отказ от исполнения договора такое прекращение не может рассматриваться как состоявшееся "по вине" арендатора, поскольку реализация права не является виновным действием, в том числе если сумма, подлежащая выплате за односторонний отказ от договора, поименована в договоре как неустойка или штраф (определение ВС РФ от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784, постановление АС Северо-Западного округа от 14.02.2020 N А56-40217/2019).
Следовательно, в рассматриваемой ситуации для того, чтобы оценить правомерность "удержания" арендодателем суммы обеспечительного платежа, необходимо установить правовой смысл приведенного в вопросе условия договора. Упоминание в этом условии п. 3 ст. 310 ГК РФ, как нам представляется, может рассматриваться как свидетельство того, что стороны пришли к соглашению об обязанности арендатора в случае реализации им права на отказ от исполнения договора уплатить арендодателю сумму в размере, равном размеру обеспечительного платежа. Косвенно это подтверждается тем, что арендатор в течение продолжительного срока не обращался к арендодателю с требованием о возврате обеспечительного платежа. Однако по вышеописанным причинам мы не можем однозначно оценить перспективу правовой квалификации упомянутого условия судом в случае передачи спора на рассмотрение суда.
Напомним, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).
В постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 (далее - Постановление N 49) суд указал, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (п. 43 Постановления N 49). Кроме того, как разъяснено в п. 45 Постановления N 49, по смыслу абзаца второго ст. 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом, толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, подготовившей проект договора либо предложившей формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, определение ВС РФ от 22.06.2015 N 305-ЭС15-2155, постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 N 2504/14).

20 января 2022 г.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: