Взыскание неотделимых улучшений недвижимого имущества судебная практика

Обновлено: 23.04.2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения совместно нажитое имущество супругов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Неотделимые улучшения совместно нажитое имущество супругов

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 36 "Имущество каждого из супругов" СК РФ "Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество, включая имущество, созданное в результате реконструкции, неотделимых улучшений домовладения принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества, повлекшей значительное увеличение его стоимости. Равенство названных прав обусловливает и равенство права судебной защиты в отношении этого имущества."

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 "Совместная собственность супругов" СК РФ
(Р.Б. Касенов) Как указал суд, из буквального толкования п. 3 ст. 34 СК РФ следует, что имущество может считаться совместно нажитым только после поступления его в собственность одного из супругов. Вместе с тем, поскольку улучшения поступили в собственность ответчика, когда все ремонтные работы уже были закончены, суд пришел к обоснованному выводу о том, что совместно нажитым имуществом является уже отремонтированное помещение, неотделимые улучшения которого за счет личных денежных средств истца уже не производились, и, как следствие, оснований для изменения доли супругов не имеется. Кроме того, полученные ответчиком доходы от заработной платы, а также кредитные денежные средства также являются совместной собственностью супругов, вследствие чего ремонт в квартире в любом случае проводился на совместно нажитые денежные средства. Таким образом, суд удовлетворил требование истца о включении доли квартиры в наследственную массу, признании права собственности на долю в порядке наследования по закону.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Неотделимые улучшения совместно нажитое имущество супругов

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о разделе имущества супругов (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2022) Один из супругов может требовать признать совместно нажитым имуществом неотделимые улучшения недвижимого имущества (например, квартиры, жилого дома), являющегося личной собственностью другого супруга, а также взыскать с него денежную компенсацию в виде 1/2 доли таких улучшений. В подобных случаях суд определяет размер компенсации на основании экспертного заключения, представленного истцом или ответчиком, или заключения судебной экспертизы (в частности, комплексной строительно-технической) (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 16.10.2019 по делу N 33-42320/2019, от 22.05.2018 по делу N 33-39/2018).

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 июля 2017 г. N Ф06-22156/17 по делу N А55-30541/2015 (ключевые темы: неотделимые улучшения - срок исковой давности - возмещение стоимости - возврат арендованного имущества - согласие арендодателя)

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 июля 2017 г. N Ф06-22156/17 по делу N А55-30541/2015 (ключевые темы: неотделимые улучшения - срок исковой давности - возмещение стоимости - возврат арендованного имущества - согласие арендодателя)

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителей:

истца - Лисиной С.И. (протокол от 18.07.2015),

ответчика - Абрамова А.Н. (доверенность от 27.03.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2017

по делу N А55-30541/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" к Мэрии городского округа Тольятти о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

общество с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" (далее - ООО "Жемчужина Жигулей", истец) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, в Арбитражный суд Самарской области к Мэрии городского округа Тольятти (далее - ответчик, Мэрия) о взыскании 13 693 890 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2016 иск удовлетворен.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2017 решение отменено. По делу принят новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано.

Обжалуя постановление суда апелляционной инстанции в кассационном порядке, истец просит его отменить, оставить в силе решение суда.

Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, а также неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании 22.06.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 28.06.2017.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Тольятти и ООО "Жемчужина Жигулей" 04.03.1996 заключен договор аренды N 2061/ц, в соответствии с которым истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 498,1 кв.м, в том числе: основная - 278,7 кв.м, вспомогательная - 219,4 кв.м, расположенное по адресу: г.Тольятти, ул.Ленинградская, 25, для использования под ресторан, на срок с 01.11.1995 по 31.12.2008 (в редакции изменений к договору от 27.09.1999 N 2228/2061ц, от 12.03.2002 N 10336/2061/ц, от 19.01.2004 N 14989/2061/ц).

По истечении срока действия договора истец продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор N 2061/ц от 04.03.1996 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в 2001 - 2002 годах в соответствии с пунктом 3.2.6 договора с согласия арендодателя произвел реконструкцию арендуемого здания.

Реконструкция осуществлена с соблюдением требований закона и не затрагивала конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, отвод земельного участка произведен уполномоченным органом.

По результатам реконструкции на технический учет поставлено нежилое здание общей площадью 663,3 кв.м.

Согласно сводному сметному расчету стоимости строительства, составленному ООО "Мона" по состоянию на 01.04.2003, стоимость произведенной реконструкции составила 2 344,52 тыс. руб.

По результатам экспертного исследования ООО "РосОценка" стоимость неотделимых улучшений на 01.01.2015 составляет 13 693 890 руб.

Кроме того, согласно отчетам об оценке N 16/0516-51, N 16/0516-52 от 31.05.2016, составленным ООО "КарсДанке", рыночная стоимость здания общей площадью 663,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Ленинградская, 25, по состоянию на 01.01.2015 составляет 21 237 100 руб., а рыночная стоимость здания общей площадью 426,20 кв.м. (равное площади помещения до произведенных истцом улучшений) составляет 7 525 500 руб.

Истец, ссылаясь на то, что увеличение рыночной стоимости арендованного имущества за счет произведенных неотделимых улучшений с согласия арендодателя, подтверждается представленными доказательствами, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик в суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности, ссылаясь на период проведения работ в 2001 - 2002 годах и дату расторжения договора аренды - 01.11.2012.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что право на возмещение стоимости произведенных улучшений возникло у арендатора лишь после возврата арендованного имущества по акту от 02.12.2014, в связи с чем, суд не усмотрел оснований для применения срока исковой давности.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца предусмотрено в абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-23770/2015, имеющими в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что письмом от 05.07.2012 N 1408/6.5 Мэрия, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказалась от договора аренды с 01.11.2012.

При этом, спорное помещение было возвращено согласно акту приема-передачи 02.12.2014.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что право возмещения стоимости выполненных работ возникло у истца с 01.11.2012, а с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец обратился в суд первой инстанции 07.12.2015, то есть за пределами срока исковой давности.

Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует положениям части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении договора, если иное не предусмотрено законом, договором и ли не вытекает из существа обязательства.

Поскольку ни договором, ни законом не предусмотрено иное, ответчик обязан был вернуть арендованное имущество 01.11.2012 и с этого момента у него возникало право (часть 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации) на возмещение стоимости выполненных работ.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" суд апелляционной инстанции правомерно установил, что срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного по договору N2061/ц от 04.03.1996 имущества истцом пропущен, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды был прекращен 02.12.2014 путем возврата арендованного имущества, основаны на неверном толковании норм материального права.

Исходя из смысла статей 350 - 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие договора аренды прекращается с момента его расторжения, а до момента возврата арендованного имущества, согласно положениям части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора сохраняется лишь право потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества.

Таким образом, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2017 по делу N А55-30541/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Р.А. Нафикова
Э.Р. Галиуллин

Обзор документа

Суд округа отметил, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возникает у арендатора не с даты его возврата арендодателю, а с момента прекращения договора.

В спорном случае это дата, с которой арендодатель отказался от договора, возобновленного на неопределенный срок.

Именно с этого момента исчисляется срок исковой давности для взыскания стоимости таких улучшений.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 07 апреля 2015 г. по делу N 33-2082/2015 (ключевые темы: неосновательное обогащение - неотделимые улучшения - коммунальные услуги - текущий ремонт - договор безвозмездного пользования)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 07 апреля 2015 г. по делу N 33-2082/2015 (ключевые темы: неосновательное обогащение - неотделимые улучшения - коммунальные услуги - текущий ремонт - договор безвозмездного пользования)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 07 апреля 2015 г. по делу N 33-2082/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Коваленко А.И.,

судей областного суда Ившиной Т.В. и Судак О.Н.,

при секретаре Гатченко О.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Александриной Н.В. к Петровой О.М., Петровой Г.А. Петрову М.В. о взыскании неосновательного обогащения, по апелляционной жалобе Александриной Н.В. на решение Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 28 ноября 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Коваленко А.И., пояснения истца Александриной Н.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

Александрина Н.В. обратилась в суд с иском к Петровой О.М., Петровой Г.А., Петрову М.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения. В обоснование своих требований истец указала, что Петров М.В. является ее родным братом. В (дата) году она и ответчики устно договорились о продаже ей квартиры с земельным участком, расположенной по адресу: (адрес) (адрес), с последующим выкупом за *** рублей. В подтверждение своего намерения заключить договор купли-продажи она передала ответчикам денежные средства в сумме *** рублей без оформления расписки. Ответчики получение денежных средств не отрицают, этот факт зафиксирован в решении Переволоцкого районного суда от (дата) года. С (дата) года истец с разрешения ответчиков проживала в квартире, благоустраивала ее, обрабатывала земельный участок, оплачивала жилищно-коммунальные услуги и налоги. По просьбе ответчиков занималась сбором документов и регистрацией права собственности ответчиков на квартиру и земельный участок, из личных средств оплачивала госпошлину и иные сборы, будучи уверенной в передаче ей квартиры, отказалась от своей доли в наследстве после смерти матери. Ответчики не возражали, чтобы она проживала в квартире и пользовалась земельным участком. Истец провела работы по благоустройству квартиры и земельного участка, газифицировала дом, осуществляла текущий ремонт квартиры, оплачивала налоги и жилищно-коммунальные услуги. На благоустройство и сбережение имущества истцом было затрачено *** рубля, из них: *** рубля - стоимость неотделимых улучшений; *** рубля - коммунальные платежи. Решением Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 07.07.2014 года исковые требования Петровых о выселении истца из квартиры и освобождении земельного участка удовлетворены. Данное решение суда имеет преюдициальное значение, определяет наличие у ответчиков обязательства из неосновательного обогащения и обязанности по возврату ей денежной суммы, полученной по несостоявшейся сделке купли-продажи. Ответчики безосновательно приобрели денежные средства в размере *** рублей за ее счет. Истец просила взыскать солидарно с ответчиков Петрова М.В., Петровой О.М. и Петровой Г.А. в ее пользу денежные средства в сумме *** рубля, из которых: *** рубля - сумма неосновательного обогащения; *** рублей - судебные расходы.

Истец Александрина Н.В. и ее представитель Трофимова Т.В. в судебном заседании поддержали исковые требования, просили иск удовлетворить.

Ответчик Петрова О.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена.

Ответчики Петров М.В. и Петрова Г.А., представитель ответчиков Суворинов А.А. просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Решением Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 28 ноября 2014 года в удовлетворении исковых требований Александриной Н.В. отказано.

В апелляционной жалобе истец Александрина Н.В. просит решение суда отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что Петрову М.В., Петровой Г.А., Петровой О.М. на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом общей площадью *** квадратных метра, расположенный по адресу: (адрес), (адрес) на основании договора приватизации от (дата) года, свидетельств о праве на наследство по закону от (дата) года. В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права Петрову М.В. и Петровой Г.А. принадлежит по *** доли, а Петровой О.М. - *** доля в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение.

Земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), (адрес), (адрес), согласно свидетельству о государственной регистрации права находится в собственности Петрова М.В. на основании выписки из похозяйственной книги от (дата) года.

Решением Переволоцкого районного суда от (дата) в удовлетворении иска Александриной Н.В. о признании права собственности в силу приобретательной давности на долю жилого дома и земельный участок отказано. Иск Петровой О.М., Петровой Г.А., Петрова М.В. к Александриной Н.В. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения и выселении удовлетворен. Суд постановил: выселить Александрину Н.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), (адрес) (адрес). Обязать Александрину Н.В. освободить земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), (адрес), (адрес).

Истец Александрина Н.В. с (дата) проживает в спорном жилом помещении. Поскольку стороны договор найма жилого помещения не заключали, суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонами сложились правоотношения по безвозмездному пользованию жилым помещением.

В обоснование своих требований истец указывала, что за время проживания в квартире провела работы по благоустройству квартиры и земельного участка, газифицировала дом, осуществляла текущий ремонт квартиры, оплачивала налоги и жилищно-коммунальные услуги. Все понесенные затраты были необходимыми, все материалы она покупала, однако квитанции и счета никогда не брала, делала ремонт сама. Согласия на проведение газификации, ремонта дома она не спрашивала, но ответчики знали о ремонте, о проведении по газификации дома и не возражали. Она полагала, что действует в своем интересе, поэтому понесенные расходы подлежат взысканию с ответчиков как неосновательное обогащение на основании ст. 987 ГК Российской Федерации.

Из пояснений представителя истца Трофимова Т.В. следует, что истец просит взыскать стоимость неотделимых улучшений - *** рубля (затраты на текущий ремонт квартиры в (дата) году), расходы по оплате за пользование в (дата) годах электроэнергией - *** рубля и водой - *** рубля. В (дата) году Александрина установила в квартире газовый котёл, насос на отопление, делала продувку газопровода.

В подтверждение понесенных расходов (рыночной стоимости неотделимых улучшений) истцом представлен акт экспертизы N N от (дата) года, выполненный ООО "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза", согласно которому стоимость неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка с учетом износа составляет *** рубля (л.д.105).

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчики ссылались на отсутствие их согласия на проведение ремонтных работ в доме и на земельном участке.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, исходил из того, что, Александрина Н.В. не согласовывала с ответчиками возможность проведения ремонтных работ, объем работ и их стоимость.

Выводы суда являются правильными, поскольку основаны на законе и представленных доказательствах.

Так, в соответствии со статьями 1102 , 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовым актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607 пунктом 1 и абзацем 1 пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 данного Кодекса .

Из положений пункта 3 статьи 623 ГК Российской Федерации следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственников жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.

Как верно указал суд первой инстанции, доказательства наличия такого согласия суду в соответствии с положениями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены. Кроме того, истцом не представлены сведения о размере фактически произведенных ею затрат на производство ремонта жилого дома и земельного участка, акт экспертизы не может являться доказательством, подтверждающим фактически понесенные затраты на производство ремонтных работ.

Таким образом, работы были выполнены без согласия собственников жилого дома, результат выполненных работ к приемке не предъявлялся и ответчиками не принят, факт получения имущественной выгоды ответчиками за счет Александриной Н.В. также не доказан.

Выводы суда основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах, подробно изложены в решении, оснований не согласиться с ними судебная коллегия не усматривает.

Решение судом постановлено в соответствии с требованиями закона и установленными по делу доказательствами, которым дана правильная правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, они направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм действующего законодательства и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

решение Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 28 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Александриной Н.В. - без удовлетворения

Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения собственность (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Неотделимые улучшения собственность

Судебная практика: Неотделимые улучшения собственность

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 374 "Объект налогообложения" главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY") Налогоплательщиком осуществлены работы по перепланировке здания, находящегося у него на праве аренды. В результате работ увеличилась площадь помещений, изменилось их функциональное назначение, понесенные затраты были учтены налогоплательщиком как объект основных средств "неотделимые улучшения в арендованное имущество". Налог на имущество с указанного объекта налогоплательщик не уплачивал в силу квалификации объекта в качестве движимого имущества и его ввода в эксплуатацию после 2013 года. Налоговый орган посчитал, что указанный объект является недвижимым имуществом, и доначислил налог. Суд признал доначисление налога правомерным, указав, что общество фактически произвело капитальные вложения в основное средство, которое не является его собственностью, с целью его последующей эксплуатации. При этом произведенные неотделимые улучшения в арендованное имущество носят капитальный характер, демонтаж и перемещение спорных улучшений без причинения несоразмерного ущерба арендованному зданию невозможны. Также суд посчитал правомерной квалификацию налоговым органом отдельных объектов газопоршневых теплоэлектростанций в качестве недвижимого имущества. Суд указал, что с учетом проектных и технических требований составляющие спорных объектов неразрывно связаны и без какого-либо оборудования, входящего в состав теплоэлектростанций, их функционирование невозможно. Изъятие и перемещение отдельных модулей спорного имущества без нанесения несоразмерного ущерба проектному назначению имущества невозможны. При этом суд отклонил довод налогоплательщика о различных сроках полезного использования и амортизации объектов, относящихся к электростанциям, указав, что спорные основные средства были учтены в бухгалтерском учете налогоплательщика с одинаковым сроком полезного использования.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Неотделимые улучшения собственность

Нормативные акты: Неотделимые улучшения собственность

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)
(ред. от 26.04.2017) Таким образом, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, в виде увеличения доли лица, произведшего неотделимые улучшения, в праве на общее имущество.

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018) 3. Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле.

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства, например, ремонтировать. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, делятся на отделимые и неотделимые. О том, каким образом арендатору учитывать неотделимые улучшения, читайте в статье.

Что такое неотделимые улучшения?

Однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту) ( Письма Минфина от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663 , от 18.11.2009 № 03-03-06/1/763 ) . Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Например, отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса. Те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, — будут обычным ремонтом.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Рассмотрим некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

Улучшения, произведенные с согласия арендодателя и без

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, будет ему возмещена арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):

если это прямо предусмотрено договором аренды;
если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора (ссудополучателя).

В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому перед их проведением, стоит заручиться поддержкой арендодателя, а его согласие обязательно зафиксировать в допсоглашении к договору аренды.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68. К 19 — НДС принят к вычету

Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99. К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

Д 76. К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС

Д 91. К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Как мы уже отметили, улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя.

В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.
Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Есть еще один нюанс, если неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. На основании п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амортизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в расходах учесть нельзя, даже если впоследствии заключен новый договор аренды того же имущества (Письмо Минфина от 25.10.2011 № 03-03-06/1/689).

Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письме Минфина от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80.

Обратите внимание: арендатор объекта недвижимости исчисляет налог, исходя из балансовой стоимости облагаемых неотделимых улучшений, даже если арендодатель платит за этот объект налог, исходя из кадастровой стоимости (п. 1 Письма Минфина от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина от 27.10.2016 № 03-07-11/62656, от 27.07.2016 № 03-07-11/43792).

Комментирует Татьяна Новикова: «Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль».

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68. К 19 — НДС принят к вычету

Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99. К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: