Взыскание коммунальных платежей по договору аренды судебная практика

Обновлено: 27.03.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Марьина А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Касаткиной Марии Анатольевны к Малошенковой Надежде Павловне о взыскании компенсации за пользование долями в праве общей долевой собственности, взыскании оплаченных коммунальных платежей и судебных расходов по кассационной жалобе Малошенковой Надежды Павловны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав Малошенкову Н.П., поддержавшую доводы жалобы, Гаврюшину Е.В., представляющую интересы Касаткиной М.А., возражавшую против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Касаткина М.А. обратилась в суд с названным иском к Малошенковой Н.П., указав, что ей и ответчику принадлежат 2/3 и 1/3 доли соответственно в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру N <. >по адресу: <. >область, <. >. С момента приобретения права собственности истец не может использовать принадлежащее ей имущество по своему усмотрению, поскольку ответчик чинит ей препятствия, не допуская в квартиру, хотя она несет расходы по оплате коммунальных платежей. С учетом изложенного просила суд взыскать с Малошенковой Н.П. денежную компенсацию за пользование принадлежащей ей долей в размере 588 000 руб., расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг 28 340 руб. 23 коп., расходы на проведение оценочной экспертизы в размере 5 000 руб.

Решением Реутовского городского суда Московской области от 14 августа 2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2018 г. решение суда отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры, расходов по оценке, в данной части иск удовлетворен.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 12 марта 2019 г. Малошенковой Н.П. восстановлен срок подачи кассационной жалобы.

В кассационной жалобе поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшегося апелляционного определения в части.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 14 мая 2019 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены в кассационном порядке апелляционного определения в части отмены решения Реутовского городского суда Московской области от 14 августа 2017 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры, расходов по оценке и постановления нового решения об удовлетворении иска.

При рассмотрении дела судом установлено, что Малошенковой Н.П. принадлежит 1/3 доля в праве собственности на квартиру N <. >, расположенную по адресу: <. >область, <. >, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 5 октября 2000 г.

По договору дарения доли квартиры от 24 октября 2013 г. Касаткиной М.А. приобретены 2/3 доли в праве собственности на квартиру по указанному адресу.

Данная квартира является однокомнатной, в связи с чем определение порядка пользования квартирой не представляется возможным, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами и сторонами не оспаривалось.

Судом также установлено, что квартира находится в пользовании Малошенковой Н.П., Касаткина М.А. снимает комнату в квартире в г. Москве.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательств реального несения истцом убытков или финансовых потерь, размера причиненных убытков, противоправного виновного поведения ответчика как лица их причинившего, причинно-следственной связи между возникшими убытками и поведением виновной стороны, Касаткиной М.А. в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставлено не было.

При этом суд учел, что порядок пользования квартирой ни собственниками, ни в судебном порядке, не установлены, в связи с чем не представляется возможным определить, какая часть помещения выделена в пользование ответчика и, соответственно, какой частью помещения, выделенного в пользование истца, пользуется ответчик, в связи с чем отказал в удовлетворении требований о взыскании компенсации за пользование долями в праве общей долевой собственности и расходов на проведение экспертизы.

Суд также пришел к выводу, что не подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании платы за жилое помещение и стоимости оплаченных коммунальных услуг, поскольку они не могут составлять имущественные потери для истца, являясь в силу действующего законодательства обязанностью собственника жилого помещения.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика компенсации за пользование долями в праве общей долевой собственности, указав, что поскольку истец, являясь собственником 2/3 долей в праве на квартиру, лишена объективной возможности проживать в ней, постольку в соответствии с п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации она вправе получить компенсацию за пользование ответчиком принадлежащей истцу долей квартиры.

Приходя к выводу о взыскании с Малошенковой Н.П. компенсации за пользование долей квартиры за заявленный истцом период, суд апелляционной инстанции исходил из представленного истцом и не опровергнутого ответчиком акта оценки среднерыночной стоимости найма аналогичного спорного жилого помещения в г. Реутове Московской области в размере 21 000 руб., указав, что расчет компенсации арифметически верен, а потому расходы по оплате услуг специалиста 5 000 руб. также подлежат возмещению в пользу Касаткиной М.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемое апелляционное определение частично принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 2, п. 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое судебное постановление вышеприведенным требованиям закона не соответствует.

В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из смысла вышеприведенной нормы права компенсация является по своей сути возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь (убытков), которые возникают при объективной невозможности осуществления одним собственником полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие использования другим собственником имущества сверх приходящейся на его долю части общего имущества.

Таким образом, суду апелляционной инстанции при разрешении данного дела следовало определить размер компенсации за пользование ответчиком 2/3 долями однокомнатной квартиры.

Разрешая возникший спор, суд апелляционной инстанции не учел, что, приобретая в 2013 г. 2/3 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру, Касаткина М.А. знала о том, что 1/3 доля в праве собственности на квартиру принадлежит лицу, постоянно проживающему в ней (Малошенковой Н.П.), в связи с чем должна была предвидеть, что право на проживание в спорной квартире не может быть ею реализовано, поскольку спорная однокомнатная квартира по своему техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, не состоящих между собой в родстве.

Определяя размер такой компенсации, суд апелляционной инстанции исходил из акта оценки среднерыночной стоимости найма аналогичного спорного жилого помещения, представленного истцом, в котором расчет ежемесячной арендной платы произведен с использованием сравнительного подхода по аналогичным объектам недвижимости (однокомнатным квартирам), сдаваемым в аренду целиком в среднем по цене 21 000 руб. (ежемесячно), с последующим определением стоимости аренды 2/3 долей в размере 2/3 от стоимости.

Между тем, квартира, по поводу которой возник спор, свободной не является, в ней постоянно проживает собственник 1/3 доли Малошенкова Н.П., в связи с чем в аренду могла быть сдана не вся однокомнатная квартира, а лишь 2/3 ее доли с невозможностью ее реального выделения в пользование, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда.

При таких обстоятельствах, оценке подлежало определение стоимости платы за пользование 2/3 долями в спорной квартире, обремененной правами проживающего в ней сособственника 1/3 доли, что не было учтено судом апелляционной инстанции и привело к неправильному разрешению спора по существу.

Нарушения, допущенные при постановлении решения суда апелляционной инстанции, являются существенными и непреодолимыми и могут быть исправлены только посредством частичной отмены апелляционного определения.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2018 г. нельзя признать законным в части отмены решения Реутовского городского суда Московской области от 14 августа 2017 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры, расходов по оценке и постановления нового решения об удовлетворении иска, в этой части оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Подборка наиболее важных документов по запросу Взыскание коммунальных платежей с арендатора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Взыскание коммунальных платежей с арендатора

Судебная практика: Взыскание коммунальных платежей с арендатора

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 154 "Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги" ЖК РФ С учетом изложенного доводы, изложенные в апелляционной жалобе, о необоснованном отказе во взыскании с арендатора помещения задолженности по взносам на капитальный ремонт в связи с включением их в состав коммунальных платежей, как полагает заявитель жалобы, подлежат отклонению."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Взыскание коммунальных платежей с арендатора

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 11.5. Вывод из судебной практики: Ресурсоснабжающие организации не вправе взыскать плату за коммунальные услуги с арендатора (ссудополучателя) здания (нежилого помещения), если последний, нарушив условие договора аренды (ссуды), не заключил с ними соответствующие договоры. Такая плата может быть взыскана только с собственника здания (нежилого помещения).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора - Судебную практику, подтверждающую, что плата за коммунальные услуги не может быть взыскана с арендатора, даже если в договоре аренды предусмотрена его обязанность заключить договор с ресурсоснабжающей организацией и он не заключил такой договор, а также то, что эта плата может быть взыскана с собственника арендованного имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Нормативные акты: Взыскание коммунальных платежей с арендатора

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)
(Извлечение) Требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг основано на предусмотренной ч. 1 ст. 153 ЖК РФ обязанности граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Подборка наиболее важных документов по запросу Взыскание коммунальных услуг с арендатора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Взыскание коммунальных услуг с арендатора

Судебная практика: Взыскание коммунальных услуг с арендатора

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Взыскание коммунальных услуг с арендатора

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 11.5. Вывод из судебной практики: Ресурсоснабжающие организации не вправе взыскать плату за коммунальные услуги с арендатора (ссудополучателя) здания (нежилого помещения), если последний, нарушив условие договора аренды (ссуды), не заключил с ними соответствующие договоры. Такая плата может быть взыскана только с собственника здания (нежилого помещения).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора - Судебную практику, подтверждающую, что плата за коммунальные услуги не может быть взыскана с арендатора, даже если в договоре аренды предусмотрена его обязанность заключить договор с ресурсоснабжающей организацией и он не заключил такой договор, а также то, что эта плата может быть взыскана с собственника арендованного имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Нормативные акты: Взыскание коммунальных услуг с арендатора

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)
(Извлечение) Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения возникает в силу договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, договора управления многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (ч. 1 ст. 63, ч. 3 ст. 91.1, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2018 г. N 305-ЭС17-19895 Судебные акты об отказе во взыскании по договору аренды неустойки за просрочку внесения постоянной арендной платы отменены, дело передано на новое рассмотрение, поскольку выводы судов о выбытии нежилого помещения из владения ответчика и об отсутствии в связи с этим оснований для взыскания неустойки за просрочку платежей сделаны при неполном исследовании всех обстоятельств дела и представленных в материалах дела доказательств, противоречат преюдициально установленным фактам


Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2018 г. N 305-ЭС17-19895 Судебные акты об отказе во взыскании по договору аренды неустойки за просрочку внесения постоянной арендной платы отменены, дело передано на новое рассмотрение, поскольку выводы судов о выбытии нежилого помещения из владения ответчика и об отсутствии в связи с этим оснований для взыскания неустойки за просрочку платежей сделаны при неполном исследовании всех обстоятельств дела и представленных в материалах дела доказательств, противоречат преюдициально установленным фактам

Резолютивная часть определения объявлена 29 марта 2018 г.

Определение в полном объеме изготовлено 5 апреля 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Киселевой О.В.,

судей Грачевой И.Л., Хатыповой Р.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рамзес Строй" на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 по делу N А40-56967/2017.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Рамзес Строй" - Семенова Ю.С. (доверенность от 09.01.2017 N 50 АА 8961113).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселевой О.В. и объяснения лица, участвующего в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "Рамзес Строй" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Лемешевой Нине Александровне (далее - ответчик) о взыскании по договору аренды от 01.06.2015 N 3 (далее - договор аренды) 29 392 руб. неустойки за просрочку внесения постоянной арендной платы за октябрь 2016 года, 1280 руб. неустойки за просрочку внесения переменной арендной платы за октябрь 2016 года.

В суде первой инстанции дело N А40-56967/2017 рассмотрено без вызова сторон в порядке упрощенного производства с особенностями, установленными главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2017 (судья Гамулина А.А.), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 (судья Панкратова Н.И.), в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истец, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования о взыскании неустойки удовлетворить в полном объеме.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселевой О.В. от 02.03.2018 кассационная жалоба истца передана на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв, в котором просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая доводы кассационной жалобы необоснованными.

В судебном заседании представитель ответчика просил жалобу отклонить по мотивам, изложенным в отзыве.

Истец своего представителя в судебное заседание не направил, что по правилам части 2 статьи 291.10 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя ответчика, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 6,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября, д. 31, стр. 4. Факт передачи нежилого помещения ответчику во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи от 01.06.2015.

Срок аренды установлен сторонами с 01.06.2015 по 01.10.2015 (пункт 2.1 договора аренды). В связи с отсутствием доказательств освобождения ответчиком занимаемых помещений после истечения срока договора аренды, а также отсутствия возражений со стороны истца, суды установили факт продолжения пользования нежилым помещением арендатором после истечения срока аренды и, руководствуясь статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), признали договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора аренды и протоколу соглашения о договорной цене арендная плата, которую ответчик обязан уплачивать истцу ежемесячно до третьего числа расчетного месяца, состоит из переменной и постоянной частей в размере 442 у.е. и 800 руб. в месяц, соответственно.

На случай ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в пункте 7.2 договора аренды предусмотрена пеня в размере 1% от суммы причитающегося платежа за каждый день просрочки.

Ввиду неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы за октябрь 2016 года в установленный договором аренды срок истец направил в адрес ответчика претензию от 03.10.2016, что подтверждается почтовой квитанцией от 03.10.2016, и предъявил в настоящем деле требование о взыскании пени за период с 18.10.2016 по 27.03.2017 в размере 29 392 руб. за просрочку внесения постоянной части арендной платы и 1280 руб. за просрочку внесения переменной части арендной платы.

Суды первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьями 330, 394 ГК РФ правильно определили правовую природу пени, указанной в пункте 7.2 договора аренды, как договорной неустойки, являющейся способом обеспечения исполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы и мерой имущественной ответственности за просрочку исполнения этого обязательства.

Суды отклонили доводы отзыва ответчика о невозможности использования арендуемого нежилого помещения в результате пожара, произошедшего 22.06.2015, как документально неподтвержденные.

Однако суды отказали в удовлетворении требований истца, сославшись на то, что в спорный период (октябрь 2016 года) арендуемые помещения уже выбыли из владения ответчика. В связи с этим суды посчитали, что правовые основания для взыскания штрафных санкций за данный период отсутствуют, а действия истца по начислению неустойки за просрочку внесения арендной платы противоречат принципу добросовестности (статья 1 ГК РФ).

Вместе с тем при вынесении обжалуемых судебных актов судами не учтено следующее.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 ГК РФ).

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

В частности, в пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен законом.

Согласно пункту 6.2.20 договора аренды арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

Из представленных в материалы дела доказательств не следует, и судами не были установлены факты прекращения возобновленного на неопределенный срок договора аренды и возврата нежилого помещения ответчиком истцу до наступления спорного периода (октябрь 2016).

Напротив, суды оставили без внимания то обстоятельство, что требование о расторжении договора аренды от 01.06.2015 N 3 было заявлено ответчиком (подписано и направлено истцу почтой) только 27.03.2017, т.е. значительно позже спорного периода (октябрь 2016).

В обоснование своего вывода о выбытии арендуемого помещения из владения ответчика суды первой и апелляционной инстанции сослались на представленное ответчиком постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.01.2017, вынесенное старшим участковым уполномоченным полиции отделения полиции Рязановское МО МВД России "Щербинский" УВД по ТиНАО ГУ МВД России по г. Москве майором полиции Сосновским В.А., которым, помимо прочего, было установлено, что с июля 2016 года помещение по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября, д. 31, стр. 4 занимаются другим лицом - индивидуальным предпринимателем Рыбак Татьяной Семеновной.

При этом суды оставили без оценки представленное истцом письмо прокуратуры Новомосковского административного округа города Москвы от 24.03.2017 N 623АС-2017/2238, из которого следует, что постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.01.2017 было отменено как преждевременно принятое процессуальное решение, материалы направлены в МО МВД России "Щербинский" города Москвы для проведения дополнительной проверки.

Кроме того, суды необоснованно не учли довод истца, что обстоятельства пользования ответчиком нежилым помещением в октябре 2016 года были установлены вступившими в законную силу судебными актами по арбитражному делу N А40-213197/2016. Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 по указанному делу, удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за октябрь 2016 года в размере 18 370 руб. (постоянная часть) и 800 руб. (переменная часть).

Указанные судебные акты в части установления нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды за октябрь 2016 имеют преюдициальное значение для настоящего дела (часть 2 статьи 69 АПК РФ), поскольку факт просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы является основанием для предъявления истцом требования об уплате ответчиком договорной неустойки за весь период просрочки (статья 330 ГК РФ).

При таких обстоятельствах выводы судов о выбытии нежилого помещения из владения ответчика и об отсутствии в связи с этим оснований для взыскания неустойки за просрочку внесения арендных платежей за октябрь 2016, сделаны при неполном исследовании всех обстоятельств дела и представленных в материалы дела доказательств, противоречат преюдициально установленным фактам. Судами также не проверен расчет неустойки, представленный истцом, не разрешен вопрос о необходимости снижения неустойки (статья 333 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене.

Ввиду того, что для принятия решения по существу требования о взыскании пени за просрочку уплаты арендной платы необходимы оценка доказательств и установление фактических обстоятельств дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Руководствуясь статьями 291.11-291.14 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 по делу N А40-56967/2017 отменить.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья О.В. Киселева
Судья И.Л. Грачева
Судья Р.А. Хатыпова

Обзор документа

Арендодатель просил взыскать неустойку за просрочку внесения арендной платы. Но ему отказали на том основании, что в спорный период арендуемое помещение уже выбыло из владения арендатора.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ этот вывод не поддержала.

Обязанность вносить арендную плату прекращается с момента возврата имущества арендодателю. При аренде недвижимости такой возврат оформляется двусторонним актом. При этом сама обязанность арендатора вернуть имущество возникает при прекращении арендных отношений.

При досрочном освобождении помещения обязанность вносить арендную плату не прекращается.

В данном случае не были установлены факты прекращения договора аренды и возврата помещения.

Кроме того, обстоятельства пользования ответчиком помещением в спорный период установлены судебными актами по другому делу, в рамках которого с него взыскан долг по арендной плате за этот период.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11 ноября 2015 г. N 305-ЭС15-7462 Суд оставил без изменения постановление апелляционного суда по делу о взыскании задолженности по оказанным эксплуатационным услугам, поскольку на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложена быть не может


Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11 ноября 2015 г. N 305-ЭС15-7462 Суд оставил без изменения постановление апелляционного суда по делу о взыскании задолженности по оказанным эксплуатационным услугам, поскольку на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложена быть не может

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Завьяловой Т.В.,

судей Попова В.В., Прониной М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Тимирязевская"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.08.2014 по делу N А40-30146/14 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2015 по тому же делу

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Тимирязевская" (далее - компания)

к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент)

о взыскании задолженности по оказанным эксплуатационным услугам за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в размере 23 195 рублей 64 копеек и обязании заключить договор на предоставление эксплуатационных услуг на 2014 год,

при участии в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: государственного казенного учреждения города Москвы "Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Северного административного округа", Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, Префектуры Северного административного округа города Москвы, общества с ограниченной ответственностью "РАПИД И КО" (далее - общество "РАПИД И КО", общество).

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Тимирязевская" - Вдовин А.Ю., Кудрявцева Т.А.;

от Департамента городского имущества города Москвы - Важина А.Н., Соболь Л.Я.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Завьяловой Т.В., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

решением Арбитражного суда города Москвы от 29.08.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 решение суда в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности в размере 23 195 рублей 64 копеек отменено.

С департамента за счет казны города Москвы в пользу компании взыскана задолженность в размере 23 195 рублей 64 копеек, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 23.03.2015 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В кассационной жалобе компания ставит вопрос об отмене решения и постановления судов первой и кассационной инстанций, ссылаясь на нарушение ее прав и законных интересов в результате неправильного применения и толкования судами норм права, и оставлении в силе постановления суда апелляционной инстанции.

Выражая несогласие с выводами судов первой и кассационной инстанций в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности, компания полагает, что именно на департаменте, который осуществляет полномочия собственника в отношении имущества города Москвы, лежит обязанность нести затраты по содержанию общего имущества многоквартирного дома вне зависимости от фактического пользования спорным помещением.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Завьяловой Т.В. от 14.09.2015 кассационная жалоба компании вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Кассационная жалоба компании вместе с делом рассмотрены в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в соответствии со статьями 123, 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора и извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, заслушав представителей компании, настаивающих на отмене оспариваемых судебных актов первой и кассационной инстанций, и представителей департамента, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и возражениях на нее, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации полагает, что жалоба компании подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, компания осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 42, собственником нежилого помещения общей площадью 78,8 кв. м. в котором является город Москва.

По договору N 2-11/97 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения, находящегося в собственности Москвы) указанное помещение передано в аренду обществу "РАПИД И КО".

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.09.2011 к договору аренды срок аренды установлен до 30.06.2015.

Согласно пункту 5.5 договора аренды арендатор (общество) оплачивает эксплуатационные расходы и коммунальные услуги на счет балансодержателя по отдельному договору в установленном порядке.

Ссылаясь на неисполнение обязательств по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности, суд первой инстанции исходил из того, что расходы по оплате эксплуатационных услуг подлежат возмещению обществом, являющимся арендатором спорного помещения, на которого собственником возложена обязанность производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг.

Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом суда первой инстанции, посчитав его противоречащим правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложена быть не может.

Суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования в многоквартирном доме, не позволяет сделать вывод о том, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества.

При этом департамент выступает в спорных правоотношениях представителем собственника - субъекта Российской Федерации, что согласуется с требованиями статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации и следует из Положения о департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, сославшись на положения пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Поскольку между управляющей компанией и арендатором спорного нежилого помещения прямой договор об участии общества в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключен не был, суды первой и кассационной инстанций необоснованно отказали в удовлетворении требования компании о взыскании задолженности к департаменту как представителю собственника спорного нежилого помещения.

Учитывая изложенное, обжалуемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны защита охраняемых законом публичных интересов.

Постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, так как соответствует законодательству.

Руководствуясь статьями 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2015 по делу N А40-30146/14 Арбитражного суда города Москвы отменить.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по указанному делу оставить без изменения.

Председательствующий судья Т.В. Завьялова
Судья В.В. Попов
Судья М.В. Пронина

Обзор документа

Компания, управляющая многоквартирным домом, потребовала взыскать долг по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Иск был предъявлен к органу власти - представителю собственника регионального помещения в этом доме.

Данное помещение было передано в аренду обществу.

Поэтому суды трех инстанций разошлись во мнениях относительно того, кто должен оплачивать такие расходы - собственник помещения или его арендатор.

Так, договор аренды предусматривал, что обязанность производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг возложена на арендатора.

СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что платить должен собственник, и пояснила следующее.

По ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан, в числе прочего, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Такая обязанность возлагается на собственника соразмерно его доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в определенных случаях.

Это должно быть предусмотрено законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

При этом в законодательстве нет норм, которые бы влекли возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем, ресурсоснабжающей организацией).

Предусмотренная в ГК РФ обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Поэтому в случае, если нет прямого договора между управляющей компанией и арендатором, обязанность по оплате соответствующих услуг возлагается на собственника помещения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: