В отношении какого имущества требуется государственная регистрация сделки

Обновлено: 23.04.2024

Росреестра от 01.03.2013 N 14-исх/01791-ГЕ/13

В связи с вступлением в силу с 01.03.2013 пункта 6 статьи 1, пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии отмечает следующее.

I. По вопросам, связанным с применением статьи 1 Закона N 302-ФЗ, в части дополнения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) статьей 8.1.

1. Согласно пункту 3 статьи 8.1 ГК в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена; запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Такое заявление может быть подано помощником нотариуса.

Из буквального содержания пункта 3 статьи 8.1 ГК следует, что с 01.03.2013 нотариус также может выступать не заявителем (как сейчас указано в статье 16 Закона о регистрации), то есть не представлять от своего имени заявление, а через него могут представляться заявления сторон (любой стороны) сделки. Таким образом, нотариус может передавать заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для осуществления такой государственной регистрации документы в регистрирующий орган (по аналогии с представлением заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для государственной регистрации прав документов заявителем лично через многофункциональный центр).

Учитывая изложенное, до внесения изменений в статью 16 Закона о регистрации при применении пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации и пункта 3 статьи 8.1 ГК предлагаем руководствоваться следующим:

при государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Такое заявление может быть подано помощником нотариуса. В данной ситуации нотариус выступает заявителем (уполномоченным законом представителем сторон сделки);

при государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки заявление о государственной регистрации прав также может быть подано любой стороной сделки, в том числе через нотариуса. То есть нотариус также может выступать не заявителем (не представлять от своего имени заявление), а через него могут представляться (передаваться) заявления сторон (любой стороны) удостоверенной им сделки.

В пункте 3 статьи 8.1 ГК речь идет о возможности любой стороны нотариально удостоверенной сделки обратиться с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку иное не установлено названной нормой, такой нотариально удостоверенной сделкой может являться в том числе и сделка об отчуждении недвижимости. В этом случае применительно к сделкам об отчуждении объекта недвижимости, учитывая, что в рассматриваемой ситуации осуществляется государственная регистрация перехода прав, которая по общему правилу проводится на основании заявления отчуждающей стороны о государственной регистрации перехода права и заявления приобретателя о государственной регистрации его прав:

если с заявлением о государственной регистрации прав обращается продавец (даритель, получатель ренты) объекта недвижимости, то он может подать заявление о государственной регистрации перехода права и заявление о государственной регистрации права собственности покупателя (одаряемого, плательщика ренты);

если с заявлением о государственной регистрации прав обращается покупатель (одаряемый, плательщик ренты) объекта недвижимости, то он также может подать заявление о государственной регистрации перехода прав и заявление о государственной регистрации своего права.

2. Пунктом 4 статьи 8.1 ГК установлено, что, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

Поскольку в этой норме не указано, какие конкретно "обстоятельства" имеются в виду, до внесения изменений в Закон о регистрации предлагаем руководствоваться его действующей редакцией.

3. Согласно пункту 5 статьи 8.1 ГК, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Законом о регистрации установлено, что:

к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 3 статьи 9);

органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, осуществляется проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17).

Таким образом, в настоящее время регистрирующий орган проверяет законность сделки во всех случаях, когда она является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество или подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем для нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, Законом о регистрации (пункт 1 статьи 29) установлены пределы проверки их законности.

В этой связи в настоящее время Росреестр не усматривает законных оснований для непроведения проверки законности нотариально удостоверенных сделок с недвижимым имуществом, учитывая при этом особенности проверки законности сделки при государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона (пункт 1 статьи 29 Закона о регистрации).

Учитывая, что действующей редакцией Закона о регистрации порядок внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отметки о возражении не установлен, Закон N 302-ФЗ также не регламентирует порядок внесения в ЕГРП данной отметки, полагаем, что отметка о возражении подлежит внесению в ЕГРП только после установления в Законе о регистрации порядка ее внесения.

II. По вопросам, связанным с применением статьи 2 Закона N 302-ФЗ в части отмены требования о государственной регистрации договоров об отчуждении недвижимости (статьи ГК 558 (договор купли-продажи жилого помещения), 560 (договор купли-продажи предприятия), 574 (договор дарения), 584 (договор ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением). (Положения Закона N 302-ФЗ не исключают требований о необходимости государственной регистрации договоров об ипотеке и договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".)

В соответствии с пунктом 8 статьи 2 Закона N 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в том числе в статьях 558, 560, 574, 584 ГК, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Закона N 302-ФЗ.

Вместе с тем, принимая во внимание, что требование о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество сохранено (статья 131 ГК, статья 8.1 ГК, вступающая в силу с 01.03.2013), в связи с отменой требования о государственной регистрации указанных договоров об отчуждении объектов недвижимости, заключенных с 01.03.2013, предлагаем учитывать, что:

с 01.03.2013 в отношении указанных договоров в ЕГРП не заполняется подраздел II-2 о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества, поскольку договоры, указанные в названных статьях ГК, не регистрируются;

соответственно, с 01.03.2013 на основании данных договоров осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности (в соответствующих случаях также законная ипотека);

правила законов, связанные с фактом государственной регистрации именно сделок, применяются с учетом этой новации (например, правило статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору купли-продажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет).

Кроме того, поскольку законом не установлено иное, договоры купли-продажи, дарения, ренты, составленные (подписанные) до 01.03.2013 (например, 28.02.2013, равно как и 28.02.2012 и т.п.), будут подлежать государственной регистрации после 01.03.2013, так как требование об их государственной регистрации предусмотрено соответствующими нормами ГК, действовавшими до 01.03.2013 (то есть на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры, если иное не установлено федеральным законом, считаются заключенными с момента их государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК), а положения ГК (в редакции Закона N 302-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Закона N 302-ФЗ (пункт 5 статьи 2 Закона N 302-ФЗ).

О порядке применения указанных выше положений Закона N 302-ФЗ Росреестр запросил мнение Минэкономразвития России. Однако ответ Минэкономразвития России до настоящего времени в Росреестр не поступил.

По получении позиции Минэкономразвития России, Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству относительно порядка применения Закона N 302-ФЗ вы будете дополнительно проинформированы.

Относительно государственной регистрации после 01.03.2013 аренды недвижимого имущества отмечаем, что Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 19.02.2013 принят, Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации 20.02.2013 одобрен федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", исключающий из пункта 8 статьи 2 Закона N 302-ФЗ указание на статьи 609, 651 и 658 ГК.

Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации

(см. текст в предыдущей редакции)

При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и договор, указанный в части второй настоящей статьи, подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав нотариусом не предоставляются.

(часть третья введена Федеральным законом от 28.06.2022 N 185-ФЗ)

В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока.

Перечень не зависящих от нотариуса причин, при наличии которых предоставление заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав в электронной форме в соответствии с настоящими Основами является невозможным, устанавливается федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.

(введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

(в ред. Федерального закона от 23.05.2018 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

(абзац введен Федеральным законом от 16.12.2019 N 430-ФЗ)

8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 14

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

5.1) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;

(п. 5.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);

(п. 7 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

С 01.01.2035 Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ п. 7.1 ч. 2 ст. 14 признается утратившим силу.

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

(п. 7.1 введен Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 247-ФЗ, от 28.06.2021 N 226-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.2) утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

(п. 7.2 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

7.3) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении);

(п. 7.3 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ; в ред. Федерального закона от 01.05.2022 N 124-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.4) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места);

(п. 7.4 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

3. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с:

1) созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 настоящего Федерального закона;

(в ред. Федеральных законов от 03.04.2018 N 60-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи;

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи;

2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи;

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи);

4) переходом права на объект недвижимости;

5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

6) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона;

7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

5. Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется:

1) в связи с созданием или реконструкцией объекта недвижимости (за исключением случаев, если в результате реконструкции объекта недвижимости образованы новые объекты недвижимости) на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 настоящего Федерального закона;

(п. 1 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) в связи с образованием, прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости;

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир;

6) в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7) в отношении образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в установленном федеральным законом порядке) и которые после образования будут относиться к землям общего пользования, территориям общего пользования, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства;

8) в отношении земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

9) в отношении земельных участков, образуемых из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, в отношении которых непосредственно после образования возникают права или ограничения прав, обременения объекта недвижимости, подлежащие государственной регистрации;

(п. 9 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10) в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

(п. 10 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

11) в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута;

(п. 11 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

12) в связи с выбором правообладателем земельного участка, здания или сооружения вида разрешенного использования такого объекта недвижимости в случае, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования земельного участка, здания или сооружения.

ФНП от 08.02.2019 N 488/03-16-3

Согласно статье 55 Основ после удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

Вместе с тем законодательством не определены требования к способам фиксирования возражений сторон сделки на представление нотариусом документов в орган регистрации прав. Представляется, что при наличии возражений сторон нотариус может зафиксировать это в тексте удостоверяемой сделки или в протоколе фиксирования.

При этом следует отметить, что в рамках статьи 55 Основ к таким договорам, на основании которых возникает право на недвижимое имущество, относятся, в частности, договоры купли-продажи, дарения, залога недвижимого имущества (ипотеки).

Порядок представления нотариусом документов на государственную регистрацию прав после выдачи им свидетельств о праве на наследство по закону, по завещанию, о праве собственности на долю в общем имуществе супругов установлен статьями 72, 73, 75 Основ. Так, после выдачи указанных свидетельств нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав.

Таким образом, после выдачи указанных свидетельств у лиц, обратившихся за совершением таких нотариальных действий, нет возможности самостоятельно подать документы на государственную регистрацию прав, поскольку это исключительная обязанность нотариуса.

При наличии невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме, за которую нотариус не отвечает, нотариус представляет их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока и не позднее двух рабочих дней со дня выдачи соответствующего свидетельства (статьи 55, 72, 73, 75 Основ).

Перечень не зависящих от нотариуса причин, при наличии которых предоставление заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав в электронной форме является невозможным, утвержден приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 28.12.2018 N 303 (далее - Перечень).

По мнению Федеральной нотариальной палаты, закон устанавливает приоритетность направления указанных документов в электронной форме и лишь при невозможности направления документов в такой форме устанавливает дополнительное полномочие нотариуса по представлению их в форме документов на бумажном носителе по общему правилу в срок не позднее двух рабочих дней.

Исходя из положений Перечня, по мнению Федеральной нотариальной палаты, нотариус считается исполнившим свою обязанность, если он, подписав усиленной квалифицированной электронной подписью сформированный в электронной форме комплект документов, направил его в орган регистрации прав посредством единой информационной системы нотариата.

Порядок оплаты государственной пошлины нотариус согласовывает с заявителем до выдачи свидетельства и удостоверения договора.

Также нотариус может самостоятельно произвести оплату государственной пошлины с компенсацией расходов по ее оплате заявителем в соответствии со статьей 22 Основ. Так, согласно части восьмой статьи 22 Основ при осуществлении нотариусом, занимающимся частной практикой, обязанностей и полномочий, предусмотренных законодательством в связи с совершением нотариального действия, нотариусу оплачиваются необходимые для осуществления этих обязанностей и полномочий расходы, в том числе расходы по оплате государственных пошлин, в связи с получением информации и документов, предоставляемых за плату.

При этом нотариусу следует иметь в виду возможность истребования произведенных им расходов с обратившегося за совершением нотариального действия лица, в том числе, в судебном порядке.

Следует отметить, что в дела нотариуса (к соответствующему договору или в наследственное дело) помещается образ электронного документа на бумажном носителе (распечатка). Хранить выписку из ЕГРН в электронном виде на рабочем месте или на серверах единой информационной системы нотариата нотариус не обязан.

Полагаем возможным также обратить внимание на проблему, возникающую в связи с тем, что объект недвижимого имущества не поставлен на кадастровый учет.

С 01.02.2019 могут возникать вопросы, связанные с тем, что действующее правовое регулирование не позволяет нотариусу подать пакет документов в орган регистрации прав в электронной форме без указания кадастрового номера объекта недвижимости.

В целях выработки механизма подачи документов на государственную регистрацию прав были проведены рабочие совещания с представителями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в результате которых достигнуты договоренности относительно порядка действий нотариуса и наследников. В частности, в рамках оформления наследственного правопреемства лицо, принявшее наследство, вправе обратиться как заинтересованное лицо в орган регистрации прав с заявлением на внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимого имущества при подтверждении своего статуса документом, выданным нотариусом. После внесения в ЕГРН указанных сведений и выдачи свидетельства о праве на наследство на объект недвижимого имущества нотариус представляет заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в электронном виде в орган регистрации прав.

В отношении сделок с недвижимым имуществом, которое не поставлено на кадастровый учет, проблема может быть решена несколькими способами:

- разъяснением нотариусом необходимости постановки объекта недвижимости на кадастровый учет до нотариального удостоверения сделки;

- отказом участников сделки от представления заявления о государственной регистрации права на объект недвижимости нотариусом и самостоятельной подачей участниками сделки для одновременной постановки объекта на кадастровый учет и государственную регистрацию права;

- отказом нотариуса от нотариального удостоверения сделки в отношении объекта недвижимости, не состоящего на кадастровом учете, поскольку государственная регистрация права на объект недвижимости, основанного на такой сделке, без одновременной постановки на кадастровый учет невозможна.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: