Техподполье и подвал отличие судебная практика

Обновлено: 24.04.2024

Техподполья представляют собой помещения в нижней части дома, где проложены коммуникации и размещено инженерное оборудование. Это своего рода технический этаж, который находится по землей.

Определение технического этажа
Регламентирующие документы
Размерность технических этажей
Высота подполья и его обустройство
Требования к вентиляции
Отличие подвала от техподполья
Уязвимости в техподпольях

Для жилых домов характерно обустройство подвалов, чердачных пространств или площадей между этажами строения.

Подвал можно считать техническим подпольем только в случае соответствия строительным нормам и определенным правилам при постройке дома. СНиП дает четкое определение каждому из типов помещения в цоколе дома.

Разница, чем отличается техническое подполье от подвалов, может оказаться существенной для владельца дома. Подполье не учитывается при кадастровом осмотре и оценке, и, следовательно, не облагается налоговой базой.

Для того, чтобы понять, чем техническое подполье от подвала отличается, необходимо основательно изучить юридическую сторону вопроса, нормативы, используемые техническими инспекциями при оценке помещений дома.

Определение технического этажа

На основании утвержденного проекта дома, где указаны все параметры и характеристики помещений, оборудуется техническое подполье. К слову, технических помещений в жилом многоквартирном доме может быть довольно большое количество. Под них отдают чердаки, подвалы или пролеты между этажами строения.

Для типовой многоэтажки под подполья отдают пространства под первым этажом или их соединяют с подвалом. Если количество этажей больше девяти, то дополнительно можно оборудовать чердачное пространство.

Если этажность больше шестнадцати, то наличие технического этажа через каждые 50 метров является обязательным условием. Это связано с контролем напора под гидростатическим давлением в системах водоснабжения и отоплении.

Все технические этажи разграничивают с жилой частью дома, размещая в них оборудование для обеспечения нормальной жизнедеятельности всех квартир с их коммунальными потребностями.

Типовым оборудованием являются трубы для подачи воды и тепла, канализационные стоки, бойлерные, электрощиты, вентиляционные шахты, насосы и кондиционеры, машинные секторы для обслуживания лифтов.

Высота подбирается по оборудованию, которое будет размещено, но не менее установленных законом норм. Вся нагрузка от работы агрегатов и приборов должна также быть рассчитана по проектной документации.

Коммунальные системы и коммуникации располагают в нижней части строения, или же под крышей. Шум от работы может вызывать дискомфорт проживающих в доме, а также вибрацию, которая негативно отразится на самочувствии собственников квартир.

Необходимо проводить качественную звукоизоляцию, оснащать амортизационными системами поддержки оборудования, устанавливая под них специализированные материалы для поглощения вибраций.

Весь технический этаж и оборудование относятся к общей собственности каждого из жильцов дома. Но доступ должен быть предоставлен и управляющей компании, к которой прикрепляется дом на обслуживание. Такой используемый этаж запрещается передавать в собственность одному владельцу недвижимости в доме.

Регламентирующие документы

Все правила по вводу и эксплуатации жилых домов прописаны в следующих документах:

1989 год – СНиП 2.08.01 – указывает правила и нормы для любых строений, где проживают люди;
В 2001 году разработан и утвержден СНиП 31.02, регламентирующий помещения в одноквартирных домах;
2009 год – СниП 31.06 для зданий общественного назначения, граничащих или размещенных в жилых строениях;
2003 год – СниП 31.01 – эксплуатация домов многоквартирного фонда. В 2011 году были внесены некоторые поправки, номер изменился на 54.13330.

Размерность технических этажей

Требования к габаритам технического этажа прописаны в СНиП 2.08.01-89, которые касаются жилых строений. Указывается, что чердак при техническом его использовании, может быть не менее 1,6 метра с проходом в 1,2 метра по ширине. Некоторые конфигурационные особенности позволяют уменьшить высота до 1,2, а ширину до 0,9 метра.

Подвалы, в которых размещают коммуникации и отопление с водоснабжением, должны иметь 1,8 метра по высоте. В местах, где используются огнеупорные материалы этот показатель можно менять до 1,6 метра. Весь технический этаж делят на части перегородками, что связано с пожарной безопасностью.

Размер одной секции может достигать 500 квадратных метров. Все сотрудники обслуживающей дом организации должны иметь круглосуточный беспрепятственный доступ к таким помещениям.

Высота подполья и его обустройство

СНиП 31.01 (2003 год) определяет техническое подполье как пространство для использования исключительно коммуникационного трубопровода, без обустройства под жилое помещение.

Высота техподполья должна составить от 1,6 метра, если же прокладывают транзитный трубопровод, то высоту делают от 1,8 м;
Должен быть организован проход, не менее 1,2 метра в ширину, что необходимо для обслуживания оборудования и его контроля;
Дополнительно делают проходные отверстия для труб, обычно это проводится в перегородках помещения, учитывая изоляционные слои;
По всему проходу делают искусственное освещение, включать которое нужно у самого входа;
Для того, чтобы пробираться через трубопроводы необходимо оснастить их деревянными мостиками;
В помещении должна быть удобная дверь и безопасная лестница;
Из-за сырости и конденсата необходимо использовать обработанную от коррозии арматуру.

Для удобства проведения ремонтных работ трубопровода необходимо оснастить подполье монтажными проходами в стенах, в торцах дома. Размер должен быть не менее 0,9*0,9 метра. Это делается для того, чтобы при демонтаже труб не было необходимости разрушения всей стены дома.

Требования к вентиляции

В помещения под землей должен поступать постоянный свежий воздух. Это обустраивается при помощи дверных и оконных проемов, а также используя каналы для вытяжки воздуха. Обязательно наличие продухов подвала, что уменьшит образование конденсата и обезопасит помещение от возникновения пожара.

Каждая отдушина должна быть 0,2*0,2 м на расстоянии 0,4 м от пола. Общее количество делается таким, чтобы площадь всех вентиляционных отдушин была не менее 1/400 всей площади дома.

Необходимо обустройство изолированных секций с сухим воздухом, где делается приточно-вытяжная вытяжка. Доступ в такие помещения должен быть беспрепятственным для регулярных осмотров.

В зимнее время подвалы содержат при пятиградусной положительной температуре, не допуская охлаждения ниже ноля. Влажность воздуха при этом не может быть более 60%. Для устранения теплопотерь в подвале необходимо делать изоляцию каждой трубы материалами, сохраняющими тепло. Также утепляют все поверхности стен и перекрытий.

При появлении конденсата необходимо обустройство дополнительных слоев гидроизоляции, тщательное проветривание через окна и двери с решетками, чтобы не допустить проникновения внутрь животных или посторонних лиц.

Отличие подвала от техподполья

Подвал считается этажом дома и считается в кадастровом учете. Наличие подвала в доме позволяет расширить полезную площадь, сделать или жилое помещение, или кладовку.

Подвалы можно сдавать в аренду, если никто из жильцов-собственников не возражает. В этом их существенное отличие от техподполья, которые совмещают с подвальным помещением или строят отдельно. Согласно СНиП подполья такого плана предназначены только для проведения коммуникаций и трубопроводов.

Нормы для подпольев указывают высоту от 1,8 метра. Для противопожарной безопасности требуется не менее 2 метров. Но если изучить правила, то можно узнать, что все помещения высотой в 1,8 метра не считаются этажами и отличаются тем, что учитываются в площади дома, соответственно, не облагаются налоговой базой.

Удобно при строительстве технического этажа его разместить в подвале и сделать сектор технического подполья для коммуникаций.

Вопрос: При внесении изменений в МКД выявлено, что подвальное помещение имеет вход с улицы и проход в соседнюю блок-секцию. По всему подвальному помещению проложены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме (технический подвал), следовательно данное помещение не является изолированным, а также не может быть предметом гражданского оборота. Все подвальные помещения (1-ой, 2-ой, 3-ей очередей) не являются обособленными, или изолированными, поскольку имеет сквозные проходы, и по всему подвальному помещению проходят инженерные, канализационные, кабельные сети, которые обслуживают весь МКД.

В соответствие с вышеизложенным прошу сообщить следущее:

1) Требуется ли в данном случае выделять подвальное помещение как самостоятельный объект недвижимости?

2) Достаточно ли информации, содержащейся в техническом плане здания, для постановки на государственный кадастровый учет подвального помещения в составе общего имущества, или требуется предоставление отдельного технического плана подвального помещения?

3) Достаточно ли описать такие подвальные помещения в техническом плане здания (указать расположение в графической части технического плана здания; пронумировать и расчитать площадь в текстовой части технического плана здания) в составе общего имущества многоквартирного дома?

4) В каких случаях предоставляется технический план подвального помещения отдельным документом?

Ответ: Описанное в Вашем обращении помещение подвального (подземного) этажа, оснащенное инженерными системами /коммуникациями/ и узлами управления ими, не отвечающее требованиям обособленности и изолированности от других помещений в здании, не имеющее самостоятельного определенного функционального назначения и не предназначенное для самостоятельного использования, отвечает всем признакам технического подвала (подполья).

Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также чердаки и технические этажи являются общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Подробный перечень инженерных систем и коммуникаций, входящих в состав общего имущества и расположенных в том числе в технических подвалах (подпольях), приведен в пунктах 5, 6 и 7 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений, расположенных в таком доме, в силу прямого указания закона, и не требует какого-либо дополнительного подтверждения, то есть регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН). Поэтому в большинстве случаев регистрация права на общее имущество многоквартирного дома не осуществляется.

Сведения об общем имуществе вносятся в ЕГРН при осуществлении кадастрового учета всего многоквартирного дома на основании информации, содержащейся в техническом плане многоквартирного дома. При этом, отдельные элементы или площади общего имущества (чердаки, технические подвалы, технические этажи, лифты, лифтовые и вентиляционные шахты, лестницы и лестничные площадки, колясочные, крыши, стены, перекрытия, балконы, приямки, крыльца и др.) не описываются в техническом плане как отдельные, самостоятельные объекты недвижимости и учитываются как элементы многоквартирного дома. Например, учет технического подвала осуществляется в составе всего здания путем включения поэтажного плана технического подвала в состав графической части технического плана и учета площади подвального (подземного) этажа в площади всего здания.

Вместе с тем следует отметить, что в границах технического подвала, которые как привило совпадают с внутренними поверхностями наружных стен многоквартирного дома, могут быть расположены и отдельные самостоятельные подвальные помещения.

Самостоятельное использование таких подвальных помещений в соответствии с их функциональным назначением должно быть определено/подтверждено/ документально (проектной или другой технической документацией на здание, иными учетными или правоустанавливающими документами, например решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о формировании подвального помещения).

Кроме того, такое помещение должно соответствовать требованиям изолированности и обособленности, предъявляемым к помещениям. Чаще всего формирование такого помещения невозможно без осуществления перепланировки технического подвала, и может сопровождаться выносом инженерных коммуникаций за пределы формируемого помещения (переоборудованием).

Обращаем внимание, что в таких случаях оформление кадастровых документов для учета подобного обособленного подвального помещения осуществляется в общем порядке, то есть так же, как в отношения любого другого помещения или квартиры, расположенных в цокольном, наземном или надземном этаже многоквартирного дома.

Учитывая всё вышеуказанное, в отношении направленных Вашим обращением вопросов сообщаем:

1) в описанном Вами случае выделять подвальное помещение как самостоятельный объект недвижимости не требуется. Это невозможно сделать без соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома, которым должны быть определены границы выделяемого помещения, его функциональное назначение и прочие технические и юридические особенности существования такого помещения;

2) для осуществления государственного кадастрового учета общего имущества многоквартирного дома, в том числе технического подвала, достаточно сведений, содержащихся в техническом плане многоквартирного дома. Дополнительный отдельный технический план подвального помещения оформлять не требуется;

3) для целей осуществления кадастрового учета технического подвала, соответствующие сведения в обязательном порядке должны быть внесены в технический план многоквартирного дома. В графическую часть технического плана необходимо включить поэтажный план подвального (подземного) этажа. В текстовую часть технического плана необходимо включить сведения об определении площади подвального (подземного) этажа в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», то есть «…в пределах внутренних поверхностей наружных стен…». Никакой нумерации отдельных частей технического подвала и дополнительного расчета площади не требуется. Площадь технического подвального (подземного) этажа следует учесть при определении площади многоквартирного дома;

4) технический план отдельного самостоятельного подвального помещения (равно как и любого другого помещения /квартиры/, расположенного в многоквартирном доме) оформляется в случае фактического наличия такого отдельного самостоятельного помещения, на основании документов, представленных собственником или правообладателем такого помещения.

Например, имеется 3-х секционный жилой многоквартирный дом с подвалом. В подвале центральной секции есть ИТП, электрощитовая, коммуникации. В др. двух секциях - коммуникации. В итоге как называется то, что под первым этажом?

СП 23-101-2004 "9.3.1 Технические подвалы (техподполье) - это подвалы при наличии в них нижней разводки труб систем отопления, горячего водоснабжения, а также труб системы водоснабжения и канализации"?

Уважаемый vovan1977
Согласно терминологии СП 54.13330.2011 28 Приложение Б
п.2.5 "Этаж подвальный - с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем наполовину высоты помещений или первый подземный этаж."
п.2.7 "Этаж технический -для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является"
Указывайте в документации, что: "В подвальной части центральной секции размещены ИТП, электрощитовая, техподполье остальных секций используются для прокладки коммуникаций."
Удачи Вам в делах Ваших.

Техподполье высотой 1,8 м от пола до перекрытия. Общая площадь 279 м2. В месте размещения ИТП понижение с высотой 2,1 м. ИТП занимает 30 м2.
Будет ли считаться этажом, если ИТП имеет отдельный изолированный выход, а все отстальное пространство с отдельным выходом, с высотой 1,8 м?

Руководитель группы архитекторов

Это в любом случае этаж. Пространством может считаться только часть здания с высотой МЕНЕЕ 1.8 м (3.53 СП4.13330.2013) При этом в число этажей не включается только пространство, используемое исключительно для прокладки коммуникаций. При размещении инж.оборудования или любых помещений (ИТП) в этом пространстве оно становится техническим этажом по определению, но с косяком по высоте этажа и высоте прохода пож.подразделений. Единственно, что возможно отдельно учитывать различное количество этажей для разных частей жилого здания (секций) по прил В Сп54.13330.2011. Т.е. если в здании 3 секции, в одной ИТП, а в остальных просто пространство с сетями, то увеличено количество этажей будет только в одной части.

Там где больше 1.8 метров это будет входить в соответствующий этаж (подвал). Пусть даже и одно помещение. Пусть даже и часть помещения.

Руководитель группы архитекторов

Техподполье — это помещение в нижней части дома, под землей, в котором проложены коммуникационные трубопроводы и помещено инженерное оборудование.

Определение технического этажа
Основные документы
Размеры технического этажа
Требования к высоте техподполья и его обустройству
Оборудование вентиляции в технических этажах
Подвал и техподполье – отличия
Недостатки конструкции техподполья

Фактически, это этаж, который обустроен в основании дома. В жилых зданиях таким этажом может быть и чердак, и подвал, и пространство между этажами над землей.

Подвал можно считать подпольем, если он построен в соответствии с правилами и нормативами (СНиП) при возведении дома. СНиП регламентирует определение техподполью в жилых сооружениях.

Чем отличаются подвалы и технические подполья и насколько это важно для владельца дома?

Ответ находится в законодательной базе, поскольку техническое подполье не учитывается в этажности многоквартирного дома при кадастровой оценке сооружения, и соответственно, не облагается налогом при оценке жилого метража.

Такая разница очень выгодна застройщикам и владельцам домов.

Определение технического этажа

Техническое подполье и подвал в доме делается по согласованному проекту. Их конфигурация и расположение зависят от этажности дома, причем возможно несколько помещений такого рода, если дом многоквартирный.

Примеры размещения технического этажа можно найти в открытых источниках, но, как правило, это чердак, подвал и межэтажное пространство.

В типовом девятиэтажном жилом доме и для фундаментов одноэтажных зданий техническими подпольями являются пространства под первыми этажами или их соединения с подвалами. Если этажность многоквартирного дома выше, необходимо оборудовать чердак.

В случае многоэтажного строения с количеством этажей более 16-ти, техническими помещениями должны быть оснащены каждый 50 метров высоты. Следует учесть, что такое обустройство позволит регулировать напор воды в трубах отопления и водоснабжения.

Технические помещения отделяют от части дома, где находятся жилые помещения. В них располагают все оборудования для коммунального обеспечения проживающих в доме людей.

К таким системам можно отнести бойлерные, канализационные стоки, электросети, щиты, насосное оборудование, водоснабжение и отопление, системы вентиляции и лифтовые машинные отделения.

Правило определяют, что техподполье, высота (СНиП) которого предполагает размещение оборудования, должна быть не меньше прописанной в эксплуатационных проектах. Вся нагрузка от инженерного оборудования рассчитывается также по нормативам.

Работа приборов, трубопроводов и иных коммуникационных систем, создает вибрации и шум, которые могут вызывать недовольство или дискомфорт проживающих рядом владельцев квартир. Потому каждое техническое помещение необходимо звукоизолировать.

Если техническое подполье расположено между этажами дома, нужно сделать особую амортизационную систему, а если туда размещается оборудование, то под него ставят системы или материалы, поглощающие вибрацию.

Такой этаж, равно как и оборудование в нем, являются общедомовой собственностью, причем каждый из жильцов имеет на него равное право.

Доступ осуществляется исключительно работниками аварийных служб, компании, обслуживающей дом, или иной обслуживающей организацией, на балансе которой числится данное строение. Такой этаж невозможно передать в собственность одному из жильцов или постороннему лицу.

Основные документы

Для строительства, оформления или использования помещений под подполье техническое существуют определенные нормы, которые зафиксированы в СНиПах: 2.08.01 (жилые строения), 31-02 (жилой дом одноквартирный), 31-06 (общественные здания, расположенные рядом с жилым сектором), 31-01 (многоквартирные жилые дома).

Размеры технического этажа

Требования к параметрам технического этажа (СНиП 2.08.01-89) указывают, что высота техподполья на чердаке должна равняться не менее 1,6 метрам при минимальной ширине прохода в 1,2 метра. В некоторых сужениях (обусловленных конфигурацией строения) допустима высота 1,2 метра при ширине 0,09 метра.

Для подвальных помещений с коммуникациями высота составит 1,8 метра, а там, где поверхности отделаны материалами, устойчивыми к горению, 1,6м.

Правила пожарной безопасности требуют, чтобы технический этаж был поделен несколькими перегородками, образующими секции до 500 квадратных метров.

Требования к высоте техподполья и его обустройству

СНиП 21-01 указывает, что технический подвал в жилом доме используется только для размещения оборудования и не считается частью жилого строения. Также требования регламентируют следующие параметры:

Технические подполья по своей высоте должны составить не менее 1,6 метра, а если в нем расположены трубопроводы транзитного типа, то все 1,8 метра;
Технический этаж должен быть оснащен проходом, комфортным для перемещения. Такой показатель составляет 1-1,2 метра, что позволит обеспечить доступ к коммуникациям для их ремонта или обслуживания;
Кроме прохода для работников обслуживающих организаций, необходимо в перегородках сделать отверстия для размещения трубопроводов, учитывая изоляционные слои;
По всему проходу необходимо сделать правильное освещение, расположив выключатель у дверного проема, чтобы выход освещался в достаточной мере;
Для перехода по трубам оборудуются настилы с мостиками из дерева, для безопасного перемещения через трубопровод;
Дверь в техническое подполье должна быть удобной и легкооткрываемой, выход должен быть достаточно просторным;
В подземных помещениях, в подвалах и технических помещениях, как правило, избыточная влажность, которая вызывает образование конденсата. В силу названной причины необходимо обработать все стальные или металлические элементы антикоррозийной пропиткой.

При ремонте или обслуживании труб, в торцах технического этажа нужно сделать отверстия для монтажа, размер которых не менее 90*90 см. Внешне их заделывают так, чтобы при возникновении необходимости их можно было легко открыть без разрушения стены.

Оборудование вентиляции в технических этажах

В техническом подполье должен быть правильный воздухообмен, приток свежего воздуха осуществляется через вентиляционные каналы и оконные проемы.

Выход отработанного влажного воздуха должен осуществляться на постоянной основе. Требования СНиП указывают, что продухи делаются не только для циркуляции воздуха, но и для уменьшения конденсата и соблюдения правил пожарной безопасности.

Нормативы рекомендуют делать отверстия для вентиляции площадью не менее 1/400 от суммарного метража всего подвала. Все продухи размещают симметрично по периметру дома.

Высота их расположения должна быть окол 40 см от линии отмостки снаружи. Размер одной отдушины не может быть меньше 20*20 см.

В каждом подполье делается камера, обладающая высокой сухостью воздуха, изолированная от остального помещения, в которой производится оснастка приточно-вытяжной схемы вентиляции. К таким помещениям должен быть свободный доступ в любое время суток.

В зимнее время техподполье должно иметь температуру не ниже 5 градусов тепла при относительной влажности около 70%. Для сокращения теплопотерь следует укрепить стены и все перекрытия. Трубы отопления и водоснабжения закрывают геотекстилем или иным теплоизолирующим материалом.

Если на оборудовании или поверхностях появляется конденсат, то нужно обустроить дополнительную гидроизоляцию, сделать обязательное проветривание через окна или двери, установив на них решетки от несанкционированного проникновения в помещения посторонних лиц или животных, чье присутствие в подвалах строго запрещено.

Если в помещении есть глухие стены, необходимо их пробить в двух местах как минимум, сделав продухи в количестве не менее двух на каждый сектор этажа.

Подвал и техподполье – отличия

Подвал учитывается в кадастровой оценке как жилая площадь дома, поскольку за счет него можно расширить жилое пространство или сделать кладовые.

Подвал, в отличие от технического этажа, можно сдавать в аренду сторонним лицам и организациям, заручившись согласием жильцов дома.

Техническое подполье можно совместить с подвалом, обустроив выход на улицу, или построить отдельно. СНиП дает важное определение – техподполье, как помещение нижней части дома, предназначено главным образом для расположения в нем коммуникационных трубопроводов и оборудования инженерного типа.

По высоте в правилах и нормах строительства и обустройства зданий общественного пользования указана минимальная высота в 1,8 метра. Для пожарной безопасности высоту делают от 2х метров.

Но с точки зрения СНиП по жилым домам помещения высотой до 1,8 метра не считаются полноценным этажом и не облагаются налоговой базой. Это очень выгодно для застройщиков частных домов, которые не объединены с общественным сооружениями общим подвалом.

Недостатки конструкции техподполья

Техподполья сохраняют повышенную влажность, из-за чего может образовываться влага на поверхностях помещения. Арматура, деревянные настилы и обмотка теплоизоляционного материала труб подвержены разрушению из-за регулярного воздействия воды.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: