Судебная практика расторжение договора социального найма жилого помещения

Обновлено: 28.03.2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Основания расторжения договора социального найма (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Основания расторжения договора социального найма

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 60 "Договор социального найма жилого помещения" ЖК РФ
(В.Н. Трофимов) Суд разъяснил, что договоры социального найма жилых помещений государственного и муниципального фондов и договор найма специализированного жилищного фонда различны по своей правовой природе, основаниям возникновения и основаниям прекращения. Так, если в первом случае договор заключается с гражданином, нуждающимся в жилом помещении, то во втором случае - на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или выборной должности. Причем если для первого случая изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма (ч. 3 ст. 60 ЖК РФ), то для второго прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ либо выборной должности, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма специализированного жилищного фонда (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 83 "Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения" ЖК РФ "Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчики незаконно сдают квартиру в аренду, отмену постановленного судом решения не влекут, поскольку указанное обстоятельство не является юридически значимым по спорам между нанимателем и членам его семьи об утрате права пользования жилых помещением, предоставленным на основании договора социального найма. Прерогатива требовать расторжения договора социального найма по предусмотренным ч. 4 ст. 83 ЖК РФ основаниям принадлежит наймодателю."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Основания расторжения договора социального найма

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: О заключении договора социального найма жилого помещения в случае признания его непригодным для проживания
(Древаль Л.Н., Ярославцева И.Л.)
("Современное право", 2022, N 4) Ключевые слова: договор социального найма, муниципальные органы власти, заключение договора социального найма, основания расторжения договора социального найма, постановка на учет граждан, нуждающихся в жилом помещении.

Нормативные акты: Основания расторжения договора социального найма

Действующим гражданским и жилищным законодательством не предусмотрено исключение лица из договора социального найма, в определенных законом случаях возможно прекращение или расторжение договора социального найма в отношении этого лица. В данном материале исключение лица из договора социального найма рассматривается как прекращение или расторжение договора.
Правовым основанием для прекращения договора социального найма в силу ч. 5 ст. 83 ЖК РФ является утрата (разрушение) жилого помещения либо смерть одиноко проживавшего нанимателя. Смерть нанимателя в случае его проживания с другими членами семьи, включенными в договор социального найма, влечет исключение его из договора социального найма и замену его другим нанимателем (ч. 2 ст. 686 ГК РФ). Исключение лица из договора социального найма (расторжение договора социального найма) возможно в судебном порядке, то есть заинтересованное лицо вправе обратиться с исковым заявлением в районный суд (ст. 24 ГПК РФ) с соблюдением требований ст. ст. 131, 132 ГПК РФ.
Если гражданин был включен в договор социального найма в качестве члена семьи нанимателя, но не реализовал свое право на вселение в жилое помещение, предоставленное по этому договору, и в нем не проживал совместно с нанимателем, то такой гражданин может быть исключен из договора социального найма как не приобретший право на жилое помещение, предоставленное по этому договору («Настольная книга судьи по гражданским делам» (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. Н.К. Толчеева) («Велби», «Проспект», 2008); «Подготовка гражданских дел к разбирательству в судах общей юрисдикции: Практическое пособие» (Толчеев Н.К., Горохов Б.А., Ефимов А.Ф.) (под ред. Н.К. Толчеева) («Норма», «Инфра-М», 2012)).
Суды рассматривают иски об исключении лица из договора социального найма, руководствуясь при этом положениями об утрате права пользования жилым помещением и о расторжении договора социального найма (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2021 по делу N 33-19548/2021, Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-34553/2020, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2019 по делу N 33-33845/2019).
В соответствии с ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, ч. 2 ст. 687 ГК РФ в судебном порядке исключение из договора социального найма (расторжение договора социального найма) жилого помещения по требованию наймодателя допускается в случае:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
— использования жилого помещения не по назначению.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель до обращения в суд может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением наймодатель устанавливает ему срок для освобождения помещения. Если в установленный срок он не освобождает помещение, он подлежит выселению на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).
Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить их о необходимости устранить нарушения. Если нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).
Расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в ЖК РФ основаниям и порядке (ст. ст. 29, 83, 85 — 91 ЖК РФ) (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», далее — Постановление Пленума ВС РФ N 14).
Лицо может быть исключено из договора социального найма (договор считается расторгнутым) в силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя или членов его семьи на другое место жительства со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом необходимо учитывать положения п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 14 о том, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ).
Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
При рассмотрении дела суд выясняет: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Кроме того, с иском о выселении из жилого помещения и, соответственно, исключении из договора социального найма родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав. Соответствующий иск (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (п. 40 Постановления Пленума ВС РФ N 14).
Согласно ст. 688 ГК РФ, ст. 84 ЖК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В соответствии со ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» если в течение установленного срока для добровольного исполнения решения суда о выселении оно не исполнено, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с данного лица исполнительского сбора, устанавливает ему новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без его дополнительного извещения.
Исполнение требования о выселении включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.
Принудительное исполнение требования о выселении производится с участием понятых (в необходимых случаях — при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением соответствующего акта о выселении. В целях принудительного выселения судебный пристав-исполнитель вправе привлечь соответствующую специализированную организацию.

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Оставить комментарий Отменить ответ

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 октября 2012 г. N 5-КГ12-29 Суд удовлетворил требование о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением, поскольку ответчик добровольно выехал из спорного жилого помещения и, имея реальную возможность проживать в нем, своим правом не воспользовался, прекратил выполнять обязательства по договору социального найма жилого помещения


Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 октября 2012 г. N 5-КГ12-29 Суд удовлетворил требование о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением, поскольку ответчик добровольно выехал из спорного жилого помещения и, имея реальную возможность проживать в нем, своим правом не воспользовался, прекратил выполнять обязательства по договору социального найма жилого помещения

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 2 октября 2012 г. гражданское дело по иску Машаровой Е.В. к Фардукову Г.Р. о признании утратившим право пользования жилым помещением

по кассационной жалобе Машаровой Е.В. на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 1 ноября 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 января 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., объяснения Машаровой Е.В. и ее представителя Леоновой Л.Ю., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Машарова Е.В. обратилась в суд с иском к Фардукову Г.Р. о признании утратившим право пользования жилым помещением, однокомнатной квартирой, находящейся по адресу: г. . В обоснование иска указала, что ответчик не является членом ее семьи, не проживает в квартире с 1996 года, добровольно выехал из данного жилого помещения, вывез принадлежащие ему вещи, в связи с чем утратил право пользования жилым помещением.

Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 1 ноября 2011 г. в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 января 2012 г. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Машаровой Е.В. ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены вынесенных судебных постановлений, как незаконных.

В судебное заседание Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации ответчик Фардуков Г.Р., надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явился. На основании ст. 385 ГПК РФ Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в данном деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судами первой и второй инстанций, которое выразилось в следующем.

Отказывая в удовлетворении заявленных Машаровой Е.В. требований, суд исходил из того, что оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 83 ЖК РФ (в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства), для прекращения жилищных прав Фардукова Г.Р. не имеется, поскольку длительное отсутствие Фардукова Г.Р. в жилом помещении не носит постоянного характера, не свидетельствует о том, что он добровольно отказался от своих прав и обязанностей в отношении жилого помещения, а его отсутствие носит временный характер, вызванный конфликтными отношениями с бабушкой (Машаровой Е.В.). Право на иное жилое помещение Фардуков Г.Р. не приобрел. Медицинской помощью продолжает пользоваться по месту нахождения спорной квартиры.

Суд также указал на то, что факт неоплаты ответчиком коммунальных платежей не может являться единственным основанием для признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выводы суда первой инстанции и их обоснование признал правильными суд кассационной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что выводы суда основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.

В соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Разъяснения по применению ч. 3 ст. 83 ЖК РФ даны в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", где, в частности, разъяснено следующее.

Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и (или) членов его семьи не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая спор о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, суду надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака), или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.), или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещении со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из спорного жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на иное жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определёнными действиями, в совокупности свидетельствующими о волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Приведенные выше обстоятельства применительно к настоящему делу судом устанавливались, однако он не дал им должной правовой оценки при разрешении исковых требований Машаровой Е.В., что является следствием неправильного применения судом к отношениям сторон положений ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.

Так, судом установлено и следует из материалов дела, что спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру, общей площадью 38,1 кв. м (жилой 20,4 кв. м), находящуюся по адресу: г. . Данная квартира была предоставлена по ордеру Машарову И.В. с учетом жены Машаровой Е.В. (истец по настоящему делу) в 1980 году.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о вынужденности выезда Фардукова Г.Р. из спорной квартиры, чинении ему Машаровой Е.В. препятствий в проживании в жилом помещении, лишении Фардукова Г.Р. ее действиями возможности пользоваться жилым помещением, в материалах дела не имеется. Также не имеется в материалах дела и доказательств, свидетельствующих о попытках Фардукова Г.Р. вселиться в спорное жилое помещение. Отсутствуют в материалах дела доказательства несения Фардуковым Г.Р. расходов по содержанию спорного жилого помещения с момента его регистрации - 1996 года - до судебного разбирательства спора.

Приведённые обстоятельства свидетельствуют о том, что у суда не имелось оснований для применения к возникшим отношениям ст. 71 ЖК РФ, в силу которой временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

При вынесении решения об отказе в удовлетворении иска о признании Фардукова Г.Р. утратившим право пользования жилым помещением суд не учёл, что ответчик добровольно более 15 лет назад выехал из спорного жилого помещения и, имея реальную возможность проживать в нем, своим правом не воспользовался, прекратил выполнять обязательства по договору социального найма жилого помещения, сохранив лишь регистрацию в жилом помещении.

В данном деле судом был установлен факт выезда ответчика Фардукова Г.Р. из спорного жилого помещения, находящегося по адресу: г. . а также то, что ответчик не проживает в нём с 1996 года, сохраняет лишь регистрацию в жилом помещении. Доказательств чинения Машаровой Е.В. препятствий ответчику в пользовании жилым помещением в материалах дела не содержится, равно как и доказательств попыток его вселения в жилое помещение на протяжении 15 лет. При разрешении спора по существу суд не принял во внимание эти юридически значимые обстоятельства с учетом подлежащих к отношению сторон норм материального права (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Между тем исходя из положений ч. 3 ст. 83 ЖК РФ добровольный выезд ответчика Фардукова Г.Р. из спорного жилого помещения в другое место жительства, как и другие названные обстоятельства, имеющие значение для дела, дает основание для вывода об отказе ответчика в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма данного жилого помещения, а значит, и о расторжении им в отношении себя указанного договора и утрате права на него. О расторжении договора социального найма жилого помещения ответчиком свидетельствует и прекращение исполнения им с момента выезда обязательств по договору социального найма (неоплата жилого помещения и коммунальных услуг).

В связи с этим вывод суда о временном отсутствии ответчика Фардукова Г.Р. в спорном жилом помещении и сохранении за ним по этой причине права пользования спорным жилым помещением Судебная коллегия признает неправомерным и свидетельствующим об ошибочном толковании норм ст. 71 и ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.

С учетом изложенного вынесенные по настоящему делу судебные постановления судов первой и второй инстанций Судебная коллегия признает незаконными. Они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Машаровой Е.В., что является в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для их отмены.

Как обоснованно указывает в кассационной жалобе Машарова Е.В., неправильное разрешение судом спора привело к тому, что она, будучи . года рождения и являясь ветераном Великой Отечественной войны, инвалидом II группы, не может без согласия ответчика Фардукова Г.Р., . года рождения, реализовать свои жилищные права и льготы (право на приватизацию, на получение льгот по оплате жилья, на заключение договора пожизненного содержания с иждивением).

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, Судебная коллегия находит возможным, отменяя судебные постановления, принять новое решение, удовлетворив иск Машаровой Е.В., не передавая дело для нового рассмотрения, поскольку судебными инстанциями допущена ошибка в применении и толковании норм материального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, определила:

решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 1 ноября 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 января 2012 г. отменить.

Вынести по делу новое решение, которым иск Машаровой Е.В. к Фардукову Г.Р. о признании утратившим право пользования жилым помещением удовлетворить.

Признать Фардукова Г.Р. утратившим право пользования жилым помещением, находящимся по адресу: г. .

Снять Фардукова Г.Р. с регистрационного учета по адресу: .

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Пчелинцева Л.М.
Момотов В.В.

Обзор документа

Гражданка обратилась в суд с иском о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением.

В обоснование иска она указала, что ответчик не является членом ее семьи, не проживает в квартире, добровольно выехал из данного жилого помещения, в связи с чем утратил право пользования им.

Суд в удовлетворении иска отказал, поскольку длительное отсутствие ответчика не свидетельствует о том, что он добровольно отказался от своих прав и обязанностей в отношении жилого помещения. Его отсутствие носит временный характер. Права на иное жилое помещение он не приобрел.

ВС РФ не согласился с нижестоящей инстанцией, пояснив следующее.

Согласно ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор соцнайма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

При этом согласно разъяснениям ВС РФ отсутствие у такого гражданина в новом месте жительства права на иное жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого лица временным.

При вынесении решения об отказе в удовлетворении иска суд не учел следующее. Ответчик добровольно более 15 лет назад выехал из спорного жилого помещения и, имея реальную возможность проживать в нем, своим правом не воспользовался. Он прекратил выполнять обязательства по договору соцнайма жилого помещения, сохранив лишь регистрацию в нем.

Такие обстоятельства дают основание для вывода об отказе ответчика в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору соцнайма данного жилого помещения, а значит, и о расторжении им в отношении себя указанного договора и утрате права на него.

С учетом изложенного вывод суда о временном отсутствии ответчика в спорном жилом помещении и сохранении за ним по этой причине права пользования помещением неправомерен. В связи с этим иск о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением подлежит удовлетворению.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного. Суды в основном правильно применяют действующее законодательство, однако в практике возникают некоторые вопросы.

Согласно п.2 ст.687 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения.

Согласно п.3 ст.672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст.ст.674, 675, 678, 680, 681, пп.1-3 ст.685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п.2 ст.687, ст.688 ГК РФ.

На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями), в соответствии с п.6 ст.15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п.2 ст.687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Вместе с тем ст.688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется.

Следовательно, по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческий или социальный) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор нормы права.

Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п.2 ст.687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. "О ветеранах"*.

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли.

Так, муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пени) на 1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст.687 ГК РФ, ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью 2 группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч.2 п.2 ст.687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности.

Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли.

Такая практика представляется правильной, поскольку обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности в силу ст.50 ГПК РСФСР лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с ч.2 ст.142 ГПК РСФСР непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им предоставлено право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Заслуживает внимания практика судов Удмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образовавшуюся задолженность, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как сумма задолженности была погашена. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.

Согласно п.2 ст.687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки.

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды, с учетом обстоятельств конкретных дел, удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение суда о возможности выселения, задолженность за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое жилое помещение соответствует техническим и санитарным требованиям. На основании изложенного и в соответствии со ст.687 ГК РФ, ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" суд удовлетворил иск.

Часть 2 п.2 ст.687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч.2 п.2 ст.687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ст.207 ГПК РСФСР. Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко.

В судебной практике возник вопрос о возможности применения п.2 ст.687 ГК РФ, ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" в отношении граждан, проживающих в общежитиях.

Жилая площадь в общежитии предоставляется по договору найма, что следует из п.10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в ред. постановления Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 г. N 726).

Обязанность проживающих в общежитии своевременно вносить плату за пользование жилой площадью, предоставляемые коммунальные и другие услуги по установленным ставкам и тарифам закреплена п.13 названного нормативного акта.

Пункт 22 Примерного положения гласит, что выселение граждан, проживающих в общежитии, производится по основаниям и в порядке, установленным жилищным законодательством.

ГАРАНТ:

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, проживающие в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось ранее на основании закона

Поэтому можно сделать вывод о том, что п.2 ст.687 ГК РФ и ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах Федеральной жилищной политики", связывающие возможность расторжения договора найма жилого помещения с неуплатой квартирной платы и коммунальных платежей нанимателем свыше шести месяцев, применяются к договору жилищного найма с гражданами, проживающими в общежитиях, несмотря на специфичность данного договора.

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Российской Федерации

* Федеральным законом от 2 января 2000 г. принята новая редакция этого закона.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев"

Текст обзора опубликован в Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации, 2000 г., N 8, стр. 22

Когда нельзя расторгнуть договор соцнайма: решение ВС

Женщина оформила договор соцнайма на двухкомнатную квартиру и вселилась туда с семьей. Впоследствии жилье признали аварийным, и семья переехала. Районная администрация посчитала, что квартира больше не нужна, и подала в суд, чтобы расторгнуть договор. Ответчики возражали, что переехали вынужденно: в доме было опасно жить. Дело дошло до Верховного суда, который объяснил, когда нельзя лишить права пользоваться социальным жильем.

Анна Толстинская* заключила договор социального найма с администрацией Лапшинского сельского поселения Котовского района Волгоградской области. Ей передали в пользование двухкомнатную квартиру площадью 40 м², куда вместе с ней заселились ее муж, два сына и мать.

В 2015 году многоквартирный дом, где проживала Толстинская с семьей, признали нуждающимся в капитальном ремонте. Первым оттуда переехал старший сын Иван*: он отправился учиться в медколледж в соседний город Камышин. А в 2019 году уехали все остальные — они переселились в собственный дом.

В 2020 году многоквартирный дом, в котором раньше жили Толстинские, признали аварийным и подлежащим сносу. Администрация Лапшинского сельского поселения подала на Толстинских в суд, чтобы лишить семью права пользоваться квартирой и снять их с регистрационного учета.

Первая инстанция

Дело семьи Толстинских рассматривали в Котовском райсуде Волгоградской области под председательством Михаила Попова (дело № 2-285/2020). Истец ссылался на то, что Толстинские не проживали в квартире больше года, не платили за коммунальные услуги. ООО «Газпром Межрегионгаз Волгоград» и ПАО «Волгоградэнергосбыт» подтвердили, что отключили в квартире воду и газ. Еще истец напомнил, что у Толстинской в собственности есть дом, поэтому в муниципальном жилье семья не нуждается.

Толстинские не согласились с требованиями, на судебное заседание не пришли, но прислали письменные пояснения. Толстинская объяснила, что семья переехала из квартиры, потому что жилье было в аварийном состоянии де-факто уже в 2019 году, жить там было нельзя. Якобы, когда администрация составила официальный акт в 2020-м, все жильцы уже выехали из своих квартир.

Акт обследования дома Толстинская не подписывала. Когда комиссия пришла в квартиру и увидела, что та закрыта на замок, то чиновники сами решили: семья добровольно съехала и в жилье не нуждается, обратила внимание ответчик. А на самом деле в квартире оставались личные вещи и мебель семьи. Толстинская и другие жильцы дома составили свой акт осмотра квартиры, в котором указали, какие вещи находятся внутри.

Толстинская пояснила, что никакого дома в ее собственности нет, она продала его. А старший сын Иван добавил, что планирует проживать в квартире, когда закончит обучение.

Принимая решение по делу, Попов сослался на п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК и указал, что оплата услуг ЖКХ — обязанность нанимателя квартиры, за ее невыполнение договор соцнайма можно расторгнуть. Неуплата коммунальных услуг больше шести месяцев подряд — основание для лишения права пользоваться квартирой (п. 4 ст. 83 ЖК). Исключение можно сделать, если есть уважительные причины (например, длительные задержки зарплаты или пенсии, тяжелое материальное положение, болезнь, наличие в составе семьи людей с инвалидностью). Но у Толстинских таких причин не было.

Доводы Толстинской и ее сына суд не принял, а требования администрации Лапшинского сельского поселения частично удовлетворил. Толстинских лишили права пользоваться квартирой, но не сняли с регистрационного учета. Попов пояснил, что это нужно делать во внесудебном порядке.

Семья не согласилась с решением первой инстанции и обжаловала его. Но выводы Попова подтвердили Волгоградский облсуд и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. Тогда Толстинские пошли в Верховный суд.

Что решил ВС

В ВС дело рассматривала тройка судей под председательством Юрия Москаленко (дело № 16-КГ21-36-К4). Суд указал, что согласно ст. 71 ЖК временное отсутствие нанимателя и его семьи в квартире нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма. ВС подчеркнул, что в таких ситуациях важно установить причины отсутствия и определить, были они добровольными (например, отъезд на учебу) или вынужденными (конфликтные отношения в семье).

По мнению ВС, эти обстоятельства нижестоящие инстанции не оценивали. Они ссылались на то, что Толстинские переехали добровольно. Но нижестоящие суды не проверили показания Толстинской, которая утверждала что квартира находилась в аварийном состоянии на момент переезда. Суды необоснованно посчитали акт обследования доказательством добровольного выезда Толстинских из квартиры. Не учла первая инстанция и факт продажи дома.

ВС указал, что до судебного разбирательства в первой инстанции администрация Лапшинского сельского поселения не предъявляла к жильцам требований об оплате коммунальных услуг. А сама Толстинская, наоборот, обращалась в районную администрацию с требованием о замене прибора учета электроэнергии.

По итогу ВС отменил решение нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в Котовский райсуд Волгоградской области (дело № 2-122/2022).

Мнение экспертов

Юрист компании Юсконсалт Юсконсалт Региональный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × Максим Шадрин отмечает, что логика судов нижестоящей инстанции по этому делу проста: если люди не содержат квартиру и не пользуются ей, то социальная жилплощадь им не нужна. Нижестоящие суды подошли однобоко и формально к оценке значимых для дела обстоятельств и полностью проигнорировали доказательства ответчиков, считает советник юрфирмы Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Уголовное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании × Ксения Амдур.


Сам по себе выезд нанимателей из квартиры нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма. Нижестоящие суды не разобрались, почему семья уехала и были ли обстоятельства, которые вынудили Толстинских это сделать.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: