Судьба договора аренды если договор купли продажи признан недействительным

Обновлено: 15.04.2024

Согласно п. 1.1. Договора Наше ООО и другое ООО обязуются в срок и на условиях, определенных предварительным договором, заключить договор аренды (основной договор) помещений общей площадью не менее 5740 кв.м, которые будут расположены на первом этаже одноэтажного дома по адресу: . ул. . В п. 1.4. Договора определено, что стороны обязаны заключить основной договор датой, указанной в письме арендодателя к арендатору с уведомлением о готовности к заключению основного договора, при этом в любом случае стороны обязаны заключить основной договор не позднее 30 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию. В любом случае основной договор аренды должен быть заключен не позднее, чем через один год с момента заключения предварительного договора аренды. Если стороны через год с момента заключения предварительного договора, не заключили основной договор аренды, в связи с невведением объекта в эксплуатацию или неполучением свидетельства о праве собственности на объект, стороны обязуются перезаключить предварительный договор на тех же условиях, изложенных в настоящем договоре на срок до заключения основного договора, но не более чем на год с момента его заключения. В указанный срок Договор аренды между нами заключено не было в связи с невведением объекта в эксплуатацию и неполучением свидетельства о праве собственности на объект. Арендатор прислал нам письмо с предложением перезаключить предварительный договор на тех же условиях, которые изложены в предварительном договоре. Наше ООО не согласно с предложением о перезаключении предварительного договора и ответило, что считает предварительный договор недействительным. Поскольку Предварительный договор не содержит конкретизированных положений об объекте аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации), точного описания объекта аренды (отсутствуем номер здания, в котором расположен объект аренды), стоимость объекта аренды, порядок согласования состава и стоимости имущества с учетом его индексации, индексации арендной платы, положений о порядке использования амортизационных отчислений, положений о порядке согласования восстановление арендованного имущества, в связи с чем содержание предварительного договора подлежит признанию недействительным. Фирма арендатор с нами не соглашается и требует перезаключения предварительного договора на старых условиях. Мы этого делать не намерены. На какие законы мы можем рассчитывать, чтобы признать этот договор недействительным?

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание договора купли-продажи недействительным для договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание договора купли-продажи недействительным для договора аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 77 "Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь статьей 77 ЗК РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и принимая во внимание, что предметом оспариваемых договоров являлись земельные участки с разрешенным использованием - сельскохозяйственное производство (пастбища); до заключения оспариваемых договоров купли-продажи спорные земельные участки длительное время использовались крестьянским (фермерским) хозяйством, главой которого был ответчик по договорам аренды земли, арбитражные суды правомерно отказали в признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности (ничтожности) сделок, поскольку ответчик, совершая оспариваемые сделки купли-продажи, действовал как глава КФХ и от имени КФХ, а соответственно, приобрел права и обязанности для этого КФХ, в связи с чем доводы истца об отсутствии у ответчика права на приобретение спорных земельных участков ошибочны и противоречат фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 665 "Договор финансовой аренды" ГК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь статьей 665 ГК РФ и установив, что стороны в установленной форме заключили лизинговую сделку, частью которой являлась сделка по приобретению в собственность ответчика автомобиля истца в целях его последующего предоставления ему в лизинг на согласованных ими условиях, что соответствует положениям Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", согласно которым продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения, суд правомерно отказал в признании недействительными договоров купли-продажи, финансовой аренды (лизинга), применении последствий недействительности сделки и признании договора займа заключенным, поскольку доказательства того, что спорные договоры прикрывают отношения сторон, основанные на получении истцом у ответчика займа и залога автомобиля, представлены не были; при этом стороны не только подписали данные договоры, но и приступили к их исполнению.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание договора купли-продажи недействительным для договора аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 10.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор покупает арендованное имущество, то договор аренды прекращает свое действие, даже если договор купли-продажи указанного имущества будет признан недействительным. Следовательно, с даты заключения договора купли-продажи арендатор утрачивает право аренды.

Нормативные акты: Признание договора купли-продажи недействительным для договора аренды

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13
"Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к областному совету Всероссийского общества изобретателей и рационализаторов о признании недействительным договора купли - продажи нежилого помещения, заключенного на основании договора аренды с правом выкупа.

Подборка наиболее важных документов по запросу Последствия признания договора аренды недействительным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Последствия признания договора аренды недействительным

Судебная практика: Последствия признания договора аренды недействительным

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 "Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Отклоняя требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком, признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки, а также встречный иск о признании недействительным договора дарения земельного участка, суд в порядке пункта 2 статьи 60 ЗК РФ исходил из того, что поскольку утвержденное судом мировое соглашение, по условиям которого умерший, которому спорный земельный участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение, обязался заключить с ответчиком договор купли-продажи спорного земельного участка, исполнено не было, постольку имущество из собственности умершего не выбывало, в связи с чем он как собственник земельного участка мог распоряжаться им по своему усмотрению, между тем договор аренды земли сельскохозяйственного назначения между сторонами заключен на определенный срок и по его условиям в случае смерти арендодателя до истечения срока аренды договор перезаключается с одним из его наследников, поэтому оснований для изменения или расторжения договора аренды не имеется.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.18 "Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Удовлетворяя требование о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, суд в порядке пунктов 1, 4, 5, 7 статьи 39.18 ЗК РФ пришел к выводу о несоблюдении ответчиком предусмотренных требований в части размещения извещения на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", поскольку опубликование извещения о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе в отношении спорного земельного участка лишь в официальном печатном издании и на официальном сайте муниципального образования, в отличие от официального сайта торгов, не способно в должной степени обеспечить информирование неопределенного круга лиц, потенциально заинтересованных в приобретении вещных прав в отношении спорного земельного участка и участии в аукционе.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Последствия признания договора аренды недействительным

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как признать договор аренды недействительным
(КонсультантПлюс, 2022) 3. Какие последствия влечет признание договора аренды недействительным

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договора Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил последствия признания договора недействительным для стороны, которая на основании данного договора осуществляла возмездное пользование индивидуально определенной вещью. Эта сторона обязана возместить другой стороне стоимость пользования, если оно не было оплачено, а также вернуть вещь (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

01.07.2019 договор купли-продажи коммерческой недвижимости между компанией «А» и компанией «В» признан не законным.
и компания «А» уведомляет об этом компанию «С» (т.е. информирует что компания «В» теперь не собственник, и была ранее собственником не законно)

01.11.2019 проходит апелляция которая оставляет решение без изменений.

02.11.2019 компания «А» предлагает заключить договор аренды компании «С», но повышая цену и предлагает те денежные средства которые компания «С» должна была компании «В» за аренду с 01.07.2019 по 01.11.2019 заплатить компании «А» якобы потому что уже 01.07.2019 договор купли продажи между «А» и «В» признан не законным (хотя апелляция была только 01.11.19)

Так вот вопрос:
Как уменьшить цену в новом договоре аренды?

И как обосновать то, что мы платить не будем так как 01.07.2019 ещё решение не вступило в законную силу (01.11.19 была апелляция)
P/S Прошу без воды (интернет на эту тему прочитан), ответить тем кто в этом разбирается. Спасибо

01.07.2019 договор купли-продажи коммерческой недвижимости между компанией «А» и компанией «В» признан не законным.
ммк

Здравствуйте. Уточните пожалуйста, что Вы понимаете под понятием — незаконным. Недействительным? В смысле суд сделал вывод о ничтожности договора или его оспоримости (ст. 166 ГК РФ)?

И еще. Компания «С» не платила компании «В» по договору аренды за указанный период?

По сути же считаю, что компании «А» придется (если не будет соглашения сторон), в судебном порядке расторгать договор «В» с «С» и за период его действия взыскивать с «В» неосновательное обогащение (в случае, если оплата производилась) или с «С» за бездоговорное пользование имуществом (если оплата не производилась). При этом считаю, что в этом случае размер платы будет устанавливаться экспертным путем. Ну а далее уже с момента вступления решения в законную силу — предлагать заключать договор аренды на новых условиях.

Да, конкурсный управляющий через арбитраж признал сделку ничтожной, денежные средства мы оплачивали, не платили только после определения суда (с 01.07 по 01.11), после апелляции (апелляция была 30.10) конкурсный предлагает заключить новый договор и требует оплаты за период (с 01.07 по 01.11)

01.07.2019 договор купли-продажи коммерческой недвижимости между компанией «А» и компанией «В» признан не законным.
ммк

Уточните: договор купли-продажи признали недействительной сделкой?

предлагает те денежные средства которые компания «С» должна была компании «В» за аренду с 01.07.2019 по 01.11.2019 заплатить компании «А» якобы потому что уже 01.07.2019 договор купли продажи между «А» и «В» признан не законным
ммк

Данное требование по уплате денежных средств, предъявленное к компании С, незаконно, поскольку компания С не отвечает за действия третьих лиц (здесь по сути компания А пытается взыскать убытки с компании С, но должна, исходя из смысла ст. 15 ГК РФ, взыскивать их с компании В).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Так вот вопрос:
Как уменьшить цену в новом договоре аренды?
ммк

На самом деле, вопрос цены по договору аренды — это условие договора, которое устанавливается по соглашению сторон (в силу ст. 421 ГК РФ).

В силу ст. 614 ГК РФ

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если арендодатель не хочет учитывать позицию арендатора по уменьшению арендной платы, то законно не повлиять на данное условие. Если направите протокол разногласий по цене, но его оставят без рассмотрения, то условие по цене будет считаться несогласованным, но сам договор считается заключенным (исходя из п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Сначала о судьбе договоре аренде.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Так как договор купли-продажи между предыдущим собственником и Вашим арендодателем признан ничтожным, то и аренда также признаётся недействительной.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.11.2011 по делу N А52-882/2011
Договор купли-продажи от 17.03.2008, заключенный между Обществом и ООО «Элво-Инвест», признан решением суда недействительной сделкой, соответственно, не порождающей у покупателя права собственности на приобретаемое имущество.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку право собственности на спорный объект не могло возникнуть у ООО «Элво-Инвест» на основании недействительной сделки, то и право распоряжаться данным объектом ООО «Элво-Инвест» не приобрело. Сведений о том, что ООО «Элво-Инвест» являлось лицом, уполномоченным собственником сдавать его имущество в аренду, не имеется.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что признание недействительным договора купли-продажи от 17.03.2008 повлекло за собой недействительность заключенного договора аренды от 23.05.2008 N З-101.

Что касается того, кому платить.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Согласно п. 12 Пленума — от недобросовестного арендатора (который знал о недействительности сделки), первоначальный собственник может потребовать взыскания всей арендной платы.

Вы в данной ситуации являетесь добросовестным арендатором (который не знал о пороках в сделке между А и В). Поэтому все платежи с Вас взыскать нельзя в любом случае.

Но вот с момента, когда Вы узнали о ничтожности сделке, и о том, что компания Б неправомочный собственник — компания А может взыскать с Вас денежные средства как неосновательное обогащение.

Датой такого момента — когда Вы узнали о ничтожности — по сути является дата вступления решения суда в законную силу, то есть после принятия постановления апелляцией:

Статья 180 АПК РФ. Вступление в законную силу решения, судебного приказа
1. Решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Так как у Вас образовалась задолженность перед компанией «В» об уплате арендной платы, то у Вас в любом случае и образовалось неосновательное обогащение за пользование чужим имуществом.

Компания «В» эти деньги потребовать уже не может — как неуправомоченный собственник. Но вот компания «А» вполне имеет на это право — по сути в размере всей Вашей задолженности перед компанией «В».

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

не согласовано одно из существенных условий;
нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: