Суд погасил твои требования путем передачи объекта как понять

Обновлено: 19.04.2024

Статья 201.15-2-2. Передача Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства

(введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2020 N 542-ФЗ, от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В состав имущества, права на которое передаются Фонду в соответствии с настоящей статьей, не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых арбитражным судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии со статьей 201.11 настоящего Федерального закона, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

5. Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

6. Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

7. В случае передачи Фонду одновременно земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо нескольких земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями производится зачет обязательств и требований, указанных в пунктах 5 и 6 настоящей статьи.

8. К заявлению о намерении прилагается решение о финансировании.

9. В течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями);

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Заявление о намерении подлежит рассмотрению арбитражным судом в течение четырнадцати рабочих дней с даты его поступления.

12. По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;

2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14. В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:

1) наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;

2) размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 настоящего Федерального закона;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

5) иные необходимые для перечисления Фондом денежных средств на соответствующий счет застройщика сведения.

15. Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.

16. В течение срока, предусмотренного определением арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, Фонд перечисляет денежные средства в указанном в этом определении размере.

17. Фонд в течение десяти рабочих дней с даты перечисления денежных средств в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями Фонду и погашении требований кредиторов. К указанному ходатайству прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. Копия указанного ходатайства направляется конкурсному управляющему.

18. В течение трех рабочих дней с даты поступления указанного в пункте 17 настоящей статьи ходатайства Фонда арбитражный суд выносит определение о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

19. В определении арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями указываются:

2) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, права на который передаются Фонду;

3) сведения о размере денежных средств, перечисленных Фондом на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона и пунктом 5 настоящей статьи;

4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;

5) сведения о переходе к Фонду прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

6) сведения о полном или частичном погашении требований кредиторов в соответствии с настоящей статьей;

7) иные необходимые для государственной регистрации перехода к Фонду права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями сведения.

20. Определение арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.

21. При передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями не применяются правила:

1) получения застройщиком согласия кредиторов на перевод долга на иное лицо;

2) предварительного уведомления застройщиком кредиторов о переводе долга застройщика на Фонд;

3) предъявления кредиторами застройщику требований о прекращении или досрочном исполнении застройщиком своих обязательств перед ними в связи с такой передачей.

22. На основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями конкурсный управляющий заключает с Фондом договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.

23. Договор передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями заключается в письменной форме. Передача Фонду земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется по передаточному акту.

24. Государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

25. Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.

26. Не позднее трех рабочих дней с даты государственной регистрации перехода прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями к Фонду конкурсный управляющий путем включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве осуществляет опубликование следующих сведений:

1) полное наименование застройщика, передающего имущество, его адрес и идентифицирующие указанного застройщика сведения (основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика);

2) полное наименование Фонда, его адрес и идентифицирующие Фонд сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика);

3) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

27. Погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями. Погашение таких требований осуществляется в порядке очередности, установленном в соответствии со статьей 134 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

29. Лица, требования которых подлежат погашению или признаны погашенными в соответствии с настоящей статьей, вправе обжаловать действия или бездействие конкурсного управляющего в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, если такие действия или бездействие нарушают их права и законные интересы.

Ст. 201.11 (ред. от 27.06.2019) применяется по делам о банкротстве застройщика, в том числе если производство возбуждено до 27.06.2019 при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Статья 201.11. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений

(см. текст в предыдущей редакции)

1. В случае наличия у застройщика многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, а также при завершении строительства в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве, конкурсный управляющий не ранее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 настоящего Федерального закона, направляет в Фонд уведомление о возможности обращения в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующем объекте недвижимости (далее - передача участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений).

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 1 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 30.12.2021 N 436-ФЗ, от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В состав материалов, подлежащих направлению в Фонд или рассмотрению собранием участников строительства, включаются заключение конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений и отчет об оценке их стоимости.

(см. текст в предыдущей редакции)

Заключение конкурсного управляющего должно содержать обоснование возможности или невозможности с учетом требований настоящей статьи передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Передача участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено;

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений;

(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) стоимость передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда Фондом, участниками строительства и (или) третьими лицами внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 настоящего Федерального закона. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в отношении жилых помещений учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

(см. текст в предыдущей редакции)

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 настоящего Федерального закона, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника Фондом, участниками строительства и (или) третьими лицами внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;

(см. текст в предыдущей редакции)

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, дома блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, машино-места и нежилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства этих жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда Фондом, участниками строительства и (или) третьими лицами внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;

(см. текст в предыдущей редакции)

4. О рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований участников строительства. По результатам рассмотрения ходатайства Фонда или собрания участников строительства о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений арбитражный суд выносит определение:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) об удовлетворении ходатайства и о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.

5. Указанные в пункте 4 настоящей статьи определения могут быть обжалованы в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

6. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений указывается, какие жилое помещение, машино-место и нежилое помещение передаются каждому участнику строительства.

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений внесенные Фондом, участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные Фондом, участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства подлежат возврату Фонду, участникам строительства и (или) третьим лицам.

(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 189-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Жилое помещение, машино-место и нежилое помещение передаются участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданных жилого помещения, машино-места и нежилого помещения.

(см. текст в предыдущей редакции)

На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений конкурсным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений в реестре требований участников строительства.

(см. текст в предыдущей редакции)

Требования участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, требования которых о передаче жилых помещений, о передаче машино-мест и нежилых помещений погашены в соответствии с настоящей статьей, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди после погашения основной суммы задолженности и причитающихся предусмотренных пунктом 2.1 статьи 126 настоящего Федерального закона процентов по требованиям кредиторов третьей очереди.

(абзац введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

(см. текст в предыдущей редакции)

право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

(см. текст в предыдущей редакции)

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

(см. текст в предыдущей редакции)

Если в отношении одного и того же жилого помещения, машино-места и нежилого помещения имеются требования нескольких участников строительства, право собственности на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с настоящим пунктом может быть признано арбитражным судом у участника строительства, денежные средства которого привлекались в соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения, государственная регистрация права собственности участника строительства на такие жилое помещение, машино-место и (или) нежилое помещение осуществляется на основании заявления этого участника строительства при соблюдении следующих условий:

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) требование участника строительства к застройщику возникло на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) участник строительства исполнил обязательство по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения в полном объеме. Подтверждение исполнения предусмотренной настоящим подпунктом обязанности не требуется, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено.

(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.3. Предусмотренные пунктами 8 - 8.2 настоящей статьи правила распространяются также на кредиторов, имеющих требования к застройщику о передаче им на основании возмездных договоров в собственность нежилых помещений в многоквартирном доме, не указанных в подпункте 3.1 пункта 1 статьи 201.1 настоящего Федерального закона.

9. В случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений залог прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, переданные жилое помещение, машино-место и нежилое помещение прекращается в следующем порядке:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) на многоквартирный дом с даты государственной регистрации права первого участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в данном многоквартирном доме;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) на земельный участок с даты передачи жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме всем участникам строительства;

(см. текст в предыдущей редакции)

3) на переданные участнику строительства жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в многоквартирном доме, ином объекте недвижимости с даты государственной регистрации права участника строительства на такие жилое помещение, машино-место и нежилое помещение.

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 9 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

10. Прекращение залога прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, переданные жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в случаях, указанных в пункте 9 настоящей статьи, не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. Положения настоящей статьи применяются в случае наличия у застройщика индивидуальных жилых домов, строительство которых завершено, а также при завершении строительства в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве. При этом в составе имущества, подлежащего передаче участнику строительства в порядке, предусмотренном настоящей статьей, передаются также права на земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, и права на общее имущество.

(п. 10.1 введен Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

11. Правила настоящей статьи применяются также в ходе внешнего управления.

Один из экспертов «АГ» обратил внимание на парадоксальность определения: призвав к отходу от формализма, Суд отменил акты нижестоящих инстанций из-за формального по своей сути подхода. Второй эксперт заметил, что результатом удовлетворения как иска о признании, так и иска о государственной регистрации перехода права собственности в данном случае будет внесение записи в ЕГРН. Третий подчеркнул, что принцип диспозитивности является важной гарантией справедливого разбирательства, а активная роль суда в состязательном процессе не должна простираться слишком далеко.

В Определении № 305-ЭС20-2700 по делу № А40-23052/2019 Верховный Суд напомнил, что при очевидности материально-правового интереса истца суды обязаны самостоятельно определять надлежащий способ защиты права.

Ненадлежащий способ защиты права обнаружила только четвертая инстанция

В декабре 2007 г. ООО «Строительное оборудование и материалы» купило у ООО «Лестехстрой» здание и земельный участок под ним. В тот же день был подписан акт приема-передачи, имущество перешло во владение покупателя.

В соответствии с договором ООО «Строительное оборудование и материалы» оплатило покупку частично, окончательный расчет стороны договорились произвести после госрегистрации перехода права собственности. Однако в ноябре 2008 г. управление Росреестра отказалось регистрировать переход права на спорные объекты из-за того, что в рамках уголовного дела на земельный участок был наложен арест.

В дальнейшем упоминание об аресте было исключено из реестра, «Строительное оборудование и материалы» несколько раз просило «Лестехстрой» зарегистрировать переход права собственности, но продавец на эти просьбы не реагировал. Покупатель был вынужден обратиться в АС г. Москвы с иском о признании договора купли-продажи действующим и признании права собственности на приобретенные здание и участок. В обоснование своего требования организация ссылалась на факт заключения с «Лестехстрой» договора, частичное внесение платы по нему, передачу имущества по акту и владение спорной недвижимостью.

Первая инстанция удовлетворила иск, с ней согласились апелляция и суд округа, однако ответчик подал жалобу в Верховный Суд.

В данном случае ООО «Строительное оборудование и материалы» не обладало правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о госрегистрации 1997 г. То есть заключение договора купли-продажи и частичная уплата предусмотренной им цены не являются основаниями для признания права собственности, подчеркнула Экономколлегия.

Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права. Иными словами, заявление такого требования в рассматриваемом споре – ненадлежащий способ защиты, пояснил ВС. Однако, добавил он, обращение общества «Строительное оборудование и материалы» за судебной защитой, по сути, направлено на государственную регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость.

Экономколлегия напомнила, что согласно п. 3 Постановления № 10/22 и п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 о применении некоторых положений разд. 1 ч. 1 ГК в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению.

ВС отметил, что истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о необходимости государственной регистрации перехода права собственности, и именно из-за отсутствия действий руководства ООО «Лестехстрой» покупатель обратился в суд. При этом, добавила коллегия, п. 61 Постановления № 10/22 говорит о том, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества ведет себя подобным образом, то другая вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 63 Постановления № 10/22 если требующая государственной регистрации сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации этой сделки: «Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом».

На этом основании Суд отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты прокомментировали позицию ВС

Генеральный директор Юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов считает позицию ВС не до конца однозначной. По его мнению, подход, отраженный в Постановлении № 10/22, направлен на уход от формализма. Это указание на необходимость разбираться в споре по существу вне зависимости от того, как сформулированы исковые требования, считает эксперт: «И это верно, потому что суд должен разрешить спорную ситуацию, а не гонять истца по кругу, чтобы он угадал, что именно хочет суд. Такой “неформальный” подход сейчас встречается, но не всегда реализуется на практике. С этой точки зрения текущая позиция ВС РФ важна».

В то же время, добавил Павел Герасимов, ВС отменил акты нижестоящих инстанций из-за формального подхода: «И сторонам, и Суду было понятно, чего хочет истец. Нижестоящие суды разрешили вопрос именно исходя из целей истца. Без материалов дела, конечно, сложно судить о том, мог ли ВС самостоятельно изменить мотивировку, оставив требования по существу удовлетворенными. Возможно, что нет».

Теперь же при рассмотрении дела вновь встанет вопрос о пропуске срока исковой давности уже исходя из требования о государственной регистрации перехода права. «Если таковой признают пропущенным, то формальный подход ВС, по сути, одобрит недобросовестное поведение уклоняющегося ответчика», – считает Павел Герасимов.

Кроме того, заметил эксперт, в определении Экономколлегия ссылается на содержащиеся в п. 63 Постановления №10/22 правила о регистрации сделки, хотя договор купли-продажи недвижимого имущества в регистрации не нуждается. «Регистрируется не договор, а переход права. Сам договор считается заключенным с даты его подписания», – напомнил эксперт.

Юрист московского КА «Регионсервис» Алексей Петров с точкой зрения Суда согласился. «Иск о признании направлен на фиксацию наличия существующего права. Кроме того, такой иск является вещным, в то время как иск о государственной регистрации перехода права собственности носит, скорее, обязательственный характер. Радует, что Экономическая коллегия Верховного Cуда следует закрепленному в российском праве недвижимости принципу внесения, указывая, что самой по себе фактической передачи недвижимой вещи для возникновения права собственности недостаточно», – указал эксперт.

При этом, добавил он, результатом удовлетворения как иска о признании, так и иска о государственной регистрации перехода права собственности в данном случае будет именно внесение записи в ЕГРН: «Разница в том, что во втором случае истец станет собственником именно в момент внесения записи. Поэтому в данном случае при выборе надлежащего способа защиты суду достаточно применить нормы ст. 551 Гражданского кодекса, т.е. речь идет только о правовой квалификации требований истца. Поскольку именно суд определяет применимые нормы, то он сам решает, является ли требование о внесении записи в ЕГРН иском о признании или иском о регистрации перехода права собственности».

Гораздо сложнее, по словам Алексея Петрова, дело обстоит в тех случаях, когда просительная часть иска не соответствует надлежащему способу защиты права: например, лицо вместо предъявления виндикационного иска подает иск о признании. «В силу принципа диспозитивности суд не вправе заменить или дополнять требования, но может предложить истцу сделать это самостоятельно. В случае если истец этого не делает, то отказ в удовлетворении иска вполне закономерен», – убежден юрист.

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что позиция ВС не является новой или революционной. «Однако надо признать, что стороны и вслед за ними суды нередко не утруждают себя надлежащим юридическим анализом правоотношений, поэтому напоминание о содержании Постановления №10/22 должно пойти на пользу правоприменительной практике».

Определение, по мнению юриста, примечательно скорее тем, что в нем Суд четко сформулировал позицию о том, что суды должны были самостоятельно определить надлежащий способ защиты права, поскольку истец настаивал на признании права собственности в целях государственной регистрации права собственности.

«На практике суды в подобных обстоятельствах всегда стремятся разъяснить истцу его право на уточнение предмета иска в части избранного способа защиты права. Остается вопрос: как поступать суду, если даже после подобного разъяснения, истец будет настаивать на выбранном им способе защиты? Все же принцип диспозитивности гражданского и арбитражного процесса остается важной гарантией справедливого разбирательства, а активная роль суда в состязательном процессе не должна простираться слишком далеко», – заключил Николай Сапожников.

Как пояснил Верховный Суд, в исключительных случаях суд может санкционировать погашение денежного требования участника строительства за счет жилья, по своим техническим параметрам соответствующего тому, на которое он претендовал до расторжения ДДУ

По мнению одного эксперта «АГ», ВС подчеркивает, что конкурсный управляющий застройщика должен реализовывать эту схему тогда, когда она выгодна должнику, поскольку защита прав граждан стоит на первом месте. Другой полагает, что Верховный Суд внес в судебную практику по банкротству застройщика принципиально новую позицию, исходя из позиции защиты прав дольщиков и здравого смысла.

4 октября Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС20-5179 (2) по делу № А65-24332/2017, в котором разъяснил вопрос о возможности погашения застройщиком-банкротом денежного требования кредитора – бывшего участника ДДУ путем передачи квартиры в качестве отступного.

В августе 2016 г. суд расторг договор участия в долевом строительстве квартиры в жилом доме стоимостью в 3 млн руб., заключенный между ООО «ТН-Риэлти» и Александром Святовым за два года до этого. При этом суд взыскал с застройщика в пользу гражданина 2,5 млн руб. задолженности, 5 тыс. руб. в виде компенсации морального вреда и 50 тыс. руб. штрафа.

В июле 2018 г. «ТН-Риэлти» было признано банкротом, в отношении него было открыто конкурсное производство. Требование Александра Святова в 2,5 млн руб. было включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника, требование в размере 50 тыс. руб. штрафа – в четвертую очередь. Впоследствии суд отказался удовлетворять заявление гражданина об исключении его требований из реестра и о включении требования в реестр требований о передаче квартиры со ссылкой на то, что требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены арбитражным судом только при наличии договорных отношений между участником ДДУ и застройщиком.

Далее конкурсный управляющий застройщика обратился в суд с заявлением о погашении требования Александра Святова путем передачи ему квартиры в качестве отступного. С аналогичным заявлением в суд обратился сам гражданин-кредитор.

Суд отказал в удовлетворении требований, а апелляция и кассация поддержали его решение. Они сочли, что гражданин реализовал свое право на одностороннее расторжение ДДУ, что повлекло трансформацию его требования к застройщику о передаче жилого помещения в денежное. Таким образом, заявитель не вправе требовать исполнения должником условий прекратившего свое действие договора.

Рассмотрев кассационную жалобу Александра Святова, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что удовлетворение требований граждан, расторгнувших ДДУ, происходит следующим образом: их требование включается в денежный реестр участников строительства и погашается преимущественно из средств, вырученных от продажи предмета залога.

«Вместе с тем, поскольку кредитор имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования представляется более целесообразной и выгодной для должника, нежели его реализация с последующей выплатой денежных средств кредитору. Если конкурсным управляющим будет принято такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий. Суд может удовлетворить данное ходатайство, если передача имущества кредитору не нарушает существенным образом права третьих лиц. В таком случае передача помещения осуществляется применительно к правилам об отступном (п. 7 ст. 201.11, ст. 142.1 Закона о банкротстве)», – отмечено в определении.

Как пояснил Суд, требование управляющего было направлено на погашение обязательства, возникшего в связи с расторжением ДДУ. При этом процедура банкротства застройщиков направлена на защиту в первую очередь прав граждан, вложивших свои средства в приобретение недвижимости, которая будет построена в будущем. Соответственно, в исключительных случаях суд может санкционировать погашение денежного требования участника строительства за счет жилья, по своим техническим параметрам соответствующего тому, на которое он претендовал до расторжения договора.

«Подобное разрешение ситуации в том числе ведет к минимизации расходов, осуществляемых за счет имущества должника (на организацию и проведение торгов, текущих расходов), из которого формируется конкурсная масса, а также предотвращает неоправданное затягивание процедуры банкротства. В то же время возможность передачи жилого помещения участнику строительства, имеющему денежные требования, может иметь место только при соблюдении установленных ст. 201.11 Закона о банкротстве условий (в числе которых отсутствие возражений со стороны собрания участников строительства), а также при наличии свободного от притязаний иных лиц помещения и доказательств полной оплаты его стоимости», – подчеркнул ВС.

Верховный Суд добавил, что Александр Святов произвел частичную оплату квартиры в размере 81,3% от согласованной договором цены и выразил готовность доплатить оставшуюся разницу в случае передачи ему жилья в качестве отступного. В связи с этим такая передача может быть осуществлена только после поступления в конкурсную массу денежных средств в счет оплаты квартиры в установленном судом размере. Таким образом, ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин считает, что Верховный Суд внес в судебную практику по банкротству застройщика принципиально новую позицию. «Действительно, до принятия рассматриваемого определения суды исходили из того, что отказ или расторжение ДДУ означает возможность для кредитора включится в реестр требований только с денежным требованием. Такое формальное следование букве закона в этом вопросе до недавнего времени не подвергалось сомнению при принятии судами решений», – подчеркнул он.

По словам эксперта, указав на возможность, при согласии конкурсного управляющего, применения правового механизма отступного при включении участника долевого строительства, договор с которым расторгнут, Верховный Суд серьезно расширил границы возможностей для удовлетворения требований кредиторов в рамках банкротства застройщика. «Это определение демонстрирует то, что высшая судебная инстанция при принятии решений по делам, связанным с банкротством застройщика, исходит не из формального следования нормам, а подходит с точки зрения защиты прав дольщиков и здравого смысла», – отметил Анатолий Юшин.

Арбитражный управляющий Союза АУ «Созидание» Сергей Домнин отметил, что ВС РФ фактически дает «второй шанс» тем дольщикам, которые по различным причинам выбрали такой способ распоряжения правом требования к застройщику, как отказ от ДДУ. «В текущей ситуации в делах о банкротстве застройщиков большинство дольщиков, не отказавшихся от такого договора и включенных в соответствующий реестр, получают денежную компенсацию от Фонда защиты, либо в гораздо меньшем количестве случаев происходит достройка объекта с передачей его такому дольщику. Отказ от договора пусть и дает права залогового кредитора, но тогда, когда дом не достраивается, это гораздо менее выгодно для дольщика, чем передача квартиры или компенсация», – пояснил он.

По мнению эксперта, ВС РФ подчеркивает, что конкурсный управляющий застройщика должен реализовывать эту схему тогда, когда она выгодна должнику. «При этом суд говорит о том, что квартира должна быть полностью оплачена дольщиком по ДДУ. Однако стоимость квартиры по договору долевого участия всегда ниже, чем стоимость готового жилья. Иными словами, не исключается ситуация, когда продажа квартиры с выплатой компенсации принесла бы больше средств в конкурсную массу. Но здесь, видимо, управляющим придется руководствоваться тем принципом, что защита прав граждан стоит на первом месте», – заключил Сергей Домнин.

Суд указал, что в таких случаях необходимо ставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, даже если стороны на некоторые из них не ссылались, а также распределить обязанности по доказыванию этих обстоятельств

Один из экспертов отметил, что Верховный Суд совершенно справедливо напомнил нижестоящим инстанциям о том, что правосудие в России строится на принципах состязательности и равноправия участников судебного разбирательства. Второй указал, что случаи несогласия судов с классификацией правоотношений, предложенной сторонами, нередки, а потому определение имеет практическую ценность.

Сергей Робул обратился в Калининский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к Сергею Митину о взыскании долга по договору займа, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов. Он указал, что 3 февраля 2011 г. ответчик взял у него в долг 774 тыс. руб. на срок до востребования, о чем была составлена расписка. 7 марта 2018 г. Сергей Робул направил должнику требование о возврате денежных средств в тридцатидневный срок с момента получения этого требования, однако деньги возвращены не были и на претензию от 13 марта 2018 г. Сергей Митин не ответил.

Уточнив исковые требования, Сергей Робул просил взыскать с ответчика сумму основного долга – 774 тыс. руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере более 20 тыс. руб. и почти 10 тыс. руб. в качестве компенсации судебных расходов.

Взыскивая в пользу истца заявленные им суммы, Калининский районный суд г. Санкт-Петербурга исходил их того, что представленная расписка не подтверждает факт заключения именно договора займа, однако полученные ответчиком денежные средства являются его неосновательным обогащением и подлежат взысканию в пользу истца. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе, согласившись с такими выводами.

Сергей Митин обратился в Верховный Суд, который, изучив кассационную жалобу, напомнил, что в силу ст. 39 ГПК предмет и основание иска определяет истец, а суд в соответствии с ч. 3 ст. 196 данного Кодекса принимает решение по заявленным требованиям.

Высшая инстанция сослалась на п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», согласно которому суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

В то же время, заметил ВС, в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии со ст. 148 ГПК на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу ч. 1 ст. 196 данного Кодекса суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

ВС указал, что в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» также разъяснено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Верховный Суд обратил внимание на то, что по настоящему делу истец предъявил требования о взыскании с ответчика денежной суммы и процентов, в обоснование которых ссылается на факт передачи этой денежной суммы ответчику. Данные правоотношения он полагал займом и ссылался в обоснование иска на положения ст. 809 и 811 ГК. Первая инстанция посчитала, что к данным правоотношениям подлежат применению нормы гл. 60 Гражданского кодекса о неосновательном обогащении ответчика в связи с недоказанностью факта заключения сторонами договора займа.

Высшая инстанция отметила, что в соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно п. 2 ст. 56 данного Кодекса суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

«В силу данных норм процессуального права и с учетом приведенных выше разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд, придя к выводу о квалификации спорных правоотношений как неосновательного обогащения, обязан был поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, даже если стороны на некоторые из них не ссылались, а также распределить обязанности по доказыванию этих обстоятельств», – посчитал ВС.

Верховный Суд заметил, что согласно материалам дела эти требования закона судом выполнены не были. При этом в кассационной жалобе Сергей Митин указал, что вследствие этого нарушения он был лишен возможности заявить свои возражения против взыскания неосновательного обогащения и представить соответствующие доказательства.

Таким образом, ВС отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Калининский районный суд г. Санкт-Петербурга.

По его мнению, подобные случаи имеют место в судебной практике, хотя и не носят массовый характер. «Общепринятой является практика, при которой судья, рассматривающий дело и полагающий, что к отношениям, возникшим между сторонами, следует применить иные нормы, отличные от тех, на которые ссылается истец, разъясняет ему право уточнить требования. Процессуально это реализуется через подачу заявления об изменении предмета или основания иска в порядке ч. 1 ст. 39 ГПК РФ», – подчеркнул юрист.

Адвокат КА «Объединенная коллегия адвокатов Чувашской Республики» Сергей Ванюков отметил, что ВС предлагает судам в случае несогласия с юридической квалификацией правоотношений сторон, предложенной истцом, не отказывать в иске, а в рамках подготовки к судебному заседанию предложить свою квалификацию правоотношений сторон и вынести ее на обсуждение, определив обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора и распределив при этом бремя доказывания между сторонами.

«Такой подход, с одной стороны, обеспечивает процессуальную экономию времени, а с другой – позволяет снизить требования к юридической квалификации сторон», – указал он. Сергей Ванюков отметил, что случаи несогласия судов с классификацией правоотношений, предложенной сторонами, нередки, а потому определение Верховного Суда имеет практическую ценность.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: