Срок давности для обращения с иском о понуждении к государственной регистрации составляется

Обновлено: 23.04.2024

В практике имеется два подхода к решению данного вопроса. Согласно первому подходу, по иску о признании права, заявленного в порядке применения последствий ст.222 ГК РФ, защищается право на земельный участок, т.к. строительством постройки собственник земельного участка лишен той части земельного участка, которая находится под постройкой.

Как известно по искам связанным с лишением владения действует общий срок исковой давности, а по искам, по которым защищается нарушенное право пользования или иные права не связанные с лишением владения (негаторные иски) срок давности не установлен.
В рамках этого подхода спорным является вопрос о том, нарушением права владения или пользования земельным участком, является возведение самовольной постройки застройщиком.

Некоторые специалисты считают, что возведением постройки нарушается право владения. Право владения - право на фактическое, реальное обладание вещью, на господство лица над вещью. Право пользования заключается в праве на извлечение из имущества его полезных свойств. (см. Комментарий к ГК РФ, части второй» под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского)

Согласно второму подходу, срок исковой давности в отношении исков о признании права не применяется по иной причине. Иском о признании права на самовольную постройку не осуществляется защита ранее имеющегося права на самовольную постройку.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Возведение объекта самовольного строительства не создает права на объект, но является нарушением правопорядка, требований публичного права, что препятствует введению объекта в оборот.

Иски предусмотренные ст. 222 ГК РФ направлены на устранение таких нарушений правопорядка, которые могут привести к угрозе жизни и здоровья граждан, в связи с чем применение сроков давности, препятствующих удовлетворению иска, противоречит самой природе данных отношений, функциональной направленности данной правовой нормы.
Данный подход особенен тем, что помимо изложенного, в качестве основания выступает и то обстоятельство, что лицо, осуществившее постройку, не сможет осуществить раздел земельного участка (межевание и кадастровый учет части участка, необходимого для использования объекта самовольного строительства), в связи с чем никогда не сможет приобрести право собственности на постройку, что в свою очередь породит некоторую правовую неопределенность.

Такой подход изложен в частности в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2008г №А32-6787/2006-36/77 (15АП-5363/2008).

Не утешительный и не вывод.
Специфика объектов регулирования ст. 222 ГК РФ включает в себя судьбу недвижимого имущества (земельных участков и постройки), в связи с чем разнородная практика по данному вопросу вызывает наиболее серьезные споры.

С одной стороны рачительный хозяин своего участка не позволит возводить объект недвижимости на своем участке вопреки его воле. Тем более такой хозяин не позволит существовать постройке более трех лет. В тоже время, учитывая практику более чем запоздалых обращений в суд, как правило, публично-правовых образований, то надо признать, что в случае не применения сроков давности многие земли, принадлежащие им, были бы заняты самовольными постройками. Более того, практика захвата муниципальных и государственных земель путем возведения на ней постройки, знакома многим и очевидно, что она не отвечает градостроительным регламентам и планам, которые строили для себя собственники земельного участка.

С другой стороны также является нарушением баланса интересов сторон и та ситуация, когда собственники земельных участков умышленно будут выжидать 20-30 и более лет пока, объект самовольного строительства приобретет наибольшую ценность, т.е. застройщик завершит строительство, а затем, указав на то, что ему принадлежит земельный участок или на иные нарушения, не влияющие на жизнь и здоровье граждан, потребует признать право собственности на постройку за собой. При этом, возможное не добросовестное поведение собственника земельного участка ни законодателем ни судебной практикой, не учтены.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к ст. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 коммент. ст.). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см. п. 1 ст. 131 ГК).

2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963).

Государственная регистрация перехода права собственности на воздушные суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним".

Правила государственной регистрации перехода прав на морские суда, суда внутреннего плавания, а также суда смешанного типа установлены в гл. III КТМ, Правилах регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. Приказом Минтранса России от 21 июля 2006 г. N 87 (БНА. 2006. N 32), Правилах регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв. Приказом Госкомрыболовства России от 31 января 2001 г. N 30 (БНА. 2001. N 22), гл. IV КВВТ, Правилах государственной регистрации судов, утв. Приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. N 144 (БНА. 2001. N 49).

3. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п. 14 Постановления ВАС N 8).

Необходимость государственной регистрации перехода права собственности не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней). Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом. Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 коммент. ст.). В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

4. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности. В этом случае суд вправе по требованию заинтересованной стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данное судебное постановление не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности и является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.

Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности также следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК), а уклонение покупателя - как просрочку кредитора (ст. 406 ГК).

5. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору необходимо четко разграничивать от государственной регистрации самого договора. По общему правилу государственной регистрации договора продажи недвижимости не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания (см. п. 3 письма ВАС N 21). Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения. Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения или договора продажи предприятия сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 коммент. ст.).

При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (предприятие) может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения (предприятия) либо после соответствующей регистрации договора.

Судебная практика по статье 551 ГК РФ

Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался статьями 209, 218, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из того, что по условиям пункта 5.1 договора купли-продажи стороны договорились зарегистрировать переход права собственности на недвижимые объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выполнения покупателем (обществом) пункта 4.2 договора. Суд установил, что истцом не исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 4.2 договора, предусмотренная условиями договора оплата в полном объеме не произведена.

Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора купли-продажи от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" от регистрации перехода права на соответствующую долю.

Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьи 170, 196, 199, 421, 431, 452, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение первой инстанции и частично удовлетворил заявленные требования в части взыскания основной задолженности по договору купли-продажи недвижимости, признав пропущенным срок исковой давности за период с ноября 2012 по январь 2013, так как согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2012 покупатель должен вносить оплату частями по 1 000 000 рублей ежемесячно, начиная с ноября 2012 года, а исковое заявление было подано в суд 26.02.2016.

Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" от регистрации перехода к истцу права на соответствующую долю в праве собственности.

Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь положениями статей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 8, 11, 12, 209, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду ненадлежащего выбора истцом способа защиты права.

Поскольку суды установили наличие иных препятствий для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по сделке купли-продажи, суды не согласились с истцом о том, что действия предпринимателя не позволили добиться ее осуществления, не усмотрев в связи с этим основания для применения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования суд руководствовался пунктом 2 статьи 218, пунктом 2 статьи 223, статьей 551 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктами 1, 2 статьи 1, пунктами 1, 2 статьи 17, пунктом 1 статьи 18 и пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из следующего: предпринимателем представлены все необходимые документы для государственной регистрации права собственности, в том числе договор о совместном строительстве жилья от 01.08.2000 N 37, факт исполнения которого подтверждается актом приема-передачи офиса предпринимателю в собственность от 09.12.2002, списком распределения нежилых помещений по жилому дому N 63/1 и справкой о полной выплате инвестором стоимости офиса и отсутствии взаимных претензий; застройщик ликвидирован, иной способ защиты права у заявителя отсутствует; повторное обращение за регистрацией права не приведет к восстановлению нарушенного права из-за отсутствия у заявителя разрешительной документации, внесения изменений в техническую характеристику заявленного объекта кадастровыми инженерами с учетом фактически построенных площадей.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая обстоятельства по делу Арбитражного суда Ульяновской области N А72-17310/2014, суд установил, что предприятие утратило статус арендатора 13.02.2014, с момента прекращения права хозяйственного ведения на здание водозаправочной станции, и, руководствуясь положениями статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 131, 552, 8.1, 551, 299, 294 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии у истца права на взыскание с ответчика арендной платы только за период с 01.04.2013 по 13.02.2014 в размере 45 000 руб. 24 коп. и неустойки за период с 11.05.2013 по 15.03.2016 в размере 11 402 руб. 55 коп.

Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями пунктов 1, 2 статьи 8.1, статьи 131, пункта 2 статьи 223, пунктов 1, 3 статьи 234, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, данными в пунктах 15, 58, 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Подборка наиболее важных документов по запросу Понуждение к заключению договора срок исковой давности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Понуждение к заключению договора срок исковой давности

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.04.2021 N 33-8238/2021 по делу N 2-2264/2020
Категория спора: Дарение.
Требования дарителя: 1) О признании недействительным договора дарения недвижимого имущества; 2) О признании расписки соглашением о намерениях.
Обстоятельства: Даритель указал, что произвел отчуждение принадлежащего ему имущества без намерения создать юридические последствия и преследовал цель обеспечить меры для исполнения иных обязательств перед одаряемым в период брака. Стороны договорились, что квартира перейдет в собственность дарителя после уплаты им денежных средств по ипотечному договору, что соответствует погашению долговых обязательств перед одаряемым, о чем составлена расписка, которая содержит все признаки договора.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано. Несостоятелен довод истца о том, что срок исковой давности надлежит исчислять с момента, когда он исполнил обязательства по выплате ипотечного договора, о чем стороны договорились в расписке от 02 января 2015 года, то есть с 26 апреля 2017 года, поскольку, как указано выше, сторона такого соглашения (расписки) не вправе понудить заключить договор лицо, с которым подписали соглашение о намерениях, следовательно, данная расписка не имеет правового значения для настоящего спора и не свидетельствует о наличии обязательства на стороне ответчика к заключению договора дарения вышеназванной квартиры истцу. Обратное истцом не доказано.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Понуждение к заключению договора срок исковой давности

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости В связи с чем именно с указанного момента начинает течь срок исковой давности для предъявления требования о понуждении к исполнению обязанности, вытекающей из заключенного договора, - государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества.

В п. 64 совместного пленума № 10/22 содержится правовая позиция, что на требование о государственной регистрации, в частности, перехода права собственности распространяется исковая давность.

"Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации".

Позиция показалась мне странной в следующем отношении, когда речь идет об иске из п. 3 ст. 551 ГК (практика, что к нему применяются исковую есть, впрочем, как и обратная практика в наличии).

Вот истек срок. Покупатель сидит на участке (в здании, помещении. на машиноместе. ), пользуется защитой по ст. 305 (п. 60 того же постановления). Но переход зарегистрировать не может.

Что же ему, возвращать недвижимость? Все-таки натуральное обязательство натуральным, но речь идет о вещных правах!

Осторожность создателей постановления понятна: покупатель еще не собственник, поэтому проводить аналогию с негаторным иском (или по крайней мере квалифицировать его как иск об устранении нарушений, не связанных с владением, по ст. 208 ГК, т.е. как иск о признании пс или негаторный иск) нельзя.

PS Была у В.А. Алексеева очень интересная мысль, что есть собственность и до гос.регистрации, только "фактическая" (я бы даже сказал, по справедливости). Собственность приобретается все же по материальным основаниям, у нас не система Торренса.

Налоговые споры. Защита прав налогоплательщиков

Поставка: основные проблемы договорной работы

Правовая система Англии/English Legal System

Комментарии (10)

Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.

"Сама суть слова регистрация означает, что то, что регистрируется, уже имеет место на момент регистрации."

Нередко встречающееся утверждение, но в данном случае абсолютно неправильное. Оно имеет некоторые лингвистические основания, однако лингвистика в данном случае не должна давлеть над юридической природой отношений. Факт в том, что право возникает с момента регистрации, все, что до этого - это только обязательство.
Решение же обрисованной проблемы должно лежать в иной плоскости: у нас на сегодняшний день фактически две системы легитимации прав на недвижимость: (1) законодательно декларируемая регистрационная и (2) де-факто также существующая, скажем так, физическая, т.е. по факту владения. Подтверждением существования последней являются, например, положения третьего абзаца п.60 того же Постановления 10/22, перекочевавшие туда в неизменном виде из прошлого Постановления ВАС №8 от 1998 года.
Между тем, двойная легитимация неизбежно будет создавать проблемы, при ее существовании построить действенную регистрационную систему невозможно. Раз уж мы стремимся к совершенствованию системы регистрации, владение должно утратить вещное значение для недвижимости.
Поэтому абсолютно концептуально неправильно предлагаемое в ходе реформы ГК правило о том, что государственная регистрация производится только после физической передачи объекта (п.3 ст.247 проекта).

Александр, а какой будет тогда выход для просрочившего покупателя, который может не возвращать вещь, но и зарегистрировать право на нее не может? Приобретательная давность? Или последствия неисполнения купли-продажи - отказ от договора, неосновательное обогащение и пр.? Мне кажется, в случае с приобретательной должны быть проблемы с добросовестностью, так как он знал, что без регистрации перехода он не станет собственником.

Касательно юридической природы - мне кажется именно с т.з. природы регистрации она ничего не создает и изменяет. По крайней мере, не должна по природе этого делать. Ведь и в законе о регистрации, что, хоть это и единственное, но все же только доказательство.

По первой части.
Вариантов несколько: (1) приобретательная давность (помните, в ней же планируется исключить реквизит добросовестности?); (2) изъятие из-под действия давности требований, основанных на реестре (что соответствует идее регистрационной системы); (3) обязательственно-правовые решения - расторжение договора, неосновательное обогащение.

По второй части - это все то же "бегство в лингвистику". Нормальная организация регистрационной системы исключает возникновение права вне ее (принцип внесения).

Да, так и должно быть решено, если понимать регистрацию не как формальность :) А кстати интересно, что делать продавцу. Покупатель же, может, не захочет ничего возвращать, а продавец вряд ли может обратиться по ст. 463 ГК. В результате имущество выбывает из оборота по злой воле покупателя (чего все, следуя за Константином Ильичом должны так бояться).

Не совсем бегство, есть же разные понимания регистрации. Одно дело - система Торренса, другое - германская система, третья - французская. английская тоже специфична. Походов много и, мне кажется, было бы неправильно априорно утверждать, что верен именно один из них. Да, ГК частенько связывает возникновение права собственности с его гос.регистрацией (это в основном ст. 219, 223; и то, что такое здание до гос.регистрации права собственности на него? Сложная движимая вещь?). В то же время я в принципе за буквальное толкование (потому что иначе можно далеко зайти), а когда это еще и возможно (бывают случаи, когда что-то несуразное получается), тем более. Поэтому, я бы прицепился к словам.

Вот к примеру положения о продаже недвижимости. Ст. 551:
2. ИСПОЛНЕНИЕ договора продажи недвижимости сторонами ДО государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Т.е. исполнение происходит до гос.регистрации - через передачу имущества (напомню, что п. 2 ст. 223 - если иное не установлено законом!). В то же время согласно п. 1 ст. 549 ГК обязанность продавца состоит в передаче недвидимости В СОБСТВЕННОСТЬ. Не значит ли это, что в системном толковании эта обязанность продавца является исполненной уже ПОСЛЕ ПЕРЕДАЧИ недвижимости во владение, а гос.регистрация не является необходимым элементом исполнения этой обязанности?

Т.е. закон, мне кажется, видит, что собственность возникает все же при наличии определенного материального состава (сделка, передача во владение), а регистрацию рассматривает как такое действие, которое в любом случае должно произойти.

Поэтому требование о гос.регистрации не подлежит, мне кажется, исковой давности - обязательство-то исполнено уже, а регистарция должна быть проведена в любом случае.

Есть, кстати, более кардинальный вариант - владеющий покупатель, коли он пользуется защитой по ст. 305 ГК РФ, требование о регистрации предъявляет как требование об устранении нарушений, не связанных с владением (дальше по ст. 208 ГК).
Если же он еще не владеющий, то это обязательственное требование (к примеру, регистрация до передачи, которое недавно, кажется, было окончательно допущено Президиумом, но могу ошибаться). И на него соответственно распространяется позиция из п. 64.
Так было бы гармонично, мне кажется.

Добавление. Возможно, ввиду позиции из постановления Президиума ВАС № 1069/03 (возможность требовать регистрации и в случае, когда продавец ликвидировался), это требование ни в коем случае не обязательственное. Может, конечно, связывать его с титулом все еще поспешно, но какие тогда варианты?

Михаил, из числа последних судебных актов по поднятой проблеме Постановление ФАС МО от 23.01.2012 по делу N А41-13623/11. интересное соотношение положений из области корпоративного права и положений из сферы законодательства о государственной регистрации.

Приветствую бывшего коллегу и знакомого моего доброго знакомого! Мне кажется, мне попадалось уже нечто подобное. Привет Леонидычу :)

Сергей Гаврилов Арзамас Нижегородская область адвокат, Адвокатский кабинет N339 Палата адвокатов Нижегородской области

Как неоднократно предлагалось, как вариант, признать за покупателем бонитарную собственность, если он купил у собственника.
У него есть все для спокойной жизни: основание, владение, абсолютная защита этого владения (ст.305, 301), правопредшественник в реестре, легитимация на отчуждение (ст.234 п.3) и exceptio rei venditae et traditae у всех в цепочке против собственника и его правоприемников.

5. Бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности возложено на Ответчика.

Правовая позиция подробно:

1. Первым моментом, определяющим начало течения срока исковой давности по иску о виндикации, является осведомленность Истца об утрате владения недвижимым имуществом.

Применительно к статьям 301, 302 Гражданского кодекса РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

Я полагаю, что более цивилизованный и приемлемый подход исходит из концепции «книжного владения». В связи с чем, осведомленность о выбытии недвижимого имущества из владения выглядит через призму следующего:

Книжное владение. Такое владение заключается в наличии регистрационной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фактическое господство над недвижимой вещью выражается в возможности прибегнуть к помощи юрисдикционных органов для пресечения посягательств третьих лиц, препятствующих в осуществлении действий по ее использованию и распоряжению ею.

Утрата книжного владения есть наличие регистрационной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой в качестве собственника признается иное лицо.

Однако, сама по себе регистрационная запись не определяет начало исчисления срока исковой давности, поскольку должно быть корреляционное событие в силу которого Истец узнает сведения из реестра (п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

2. По иску юридического лица, в случае сокрытия генеральным директором информации о совершенных сделках, ключевое значение имеет осведомленность участников общества об утрате владения.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 43 течение срока исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Я полагаю, что участник общества безусловно является лицом, обладающим правом совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица.

В подтверждение этого я приведу вот такой подход:

«В данном случае участник корпорации, предъявляя соответствующие требования, действует не только в интересах корпорации как ее представитель, но и преследует свой опосредованный (косвенный) интерес (а поэтому, по сути, является косвенным истцом), который обосновывается наличием у компании как истца материально-правового требования, обусловленного недопущением причинения ему ущерба как субъекту гражданско-правовых отношений.

Объект защиты по косвенному иску не может определяться как категоричный выбор либо в пользу защиты субъективного права юридического лица, либо в пользу защиты интересов участников юридического лица.

Интерес юридического лица, который обеспечивается защитой субъективного права, в данном случае производен от интересов его участников, так как интересы общества не просто неразрывно связаны с интересами участников, они предопределяются ими, и, следовательно, удовлетворение интересов компании обеспечивает удовлетворение интереса ее участников.

Поэтому для исчисления срока исковой давности имеет существенное значение момент, когда обладатель нарушенного права (участник) узнал или должен был узнать о соответствующем нарушении.

Иной подход ставил бы участников общества, не обладающих возможностью постоянно контролировать органы управления юридическим лицом, в заведомо невыгодное положение, сопряженное с невозможностью реальной защиты своих интересов в ситуации, когда факт совершения сделки скрывается органом управления юридическим лицом, и при этом срок исковой давности продолжает течь».

(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.08.2016 по делу N 305-ЭС16-3884, А41-8876/20150).

3. Критерии такой осведомленности отражены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность».

Рассматривая указанный вопрос я полагаю возможным обратиться к позиции, отраженной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» (далее – Пленум № 27), поскольку указанный акт является обобщением судебной практики, с указанием критериев, с помощью которых, по мнению высшего суда, надлежит определять момент осведомленности участников корпорации о тех или иных нарушениях, происходящих в них.

Согласно абз. 3 п. 2 Пленума № 27, в случае если лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, находилось в сговоре с другой стороной сделки, срок исковой давности исчисляется со дня, когда о соответствующих обстоятельствах узнало или должно было узнать лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, иное, чем лицо, совершившее сделку. Лишь при отсутствии такого лица до момента предъявления участником хозяйственного общества или членом совета директоров требования срок давности исчисляется со дня, когда о названных обстоятельствах узнал или должен был узнать участник или член совета директоров, предъявивший такое требование.

Таким образом, высший суд определяет исключительные обстоятельства, при которых исчисление исковой давности возможно от осведомленности хотя бы одного участника:

1) единоличный исполнительный орган, находился в сговоре с другой стороной сделки;

2) отсутствие иного лица, осуществляющего полномочия единоличного исполнительного органа в период между совершением порочных сделок и до момента предъявления участником хозяйственного общества требований.

Поскольку выработанная судебная практика истолковала возможные условия исчисления срока исковой давности по требованиям юридических лиц отталкиваясь от осведомленности участников обществ, далее необходимо определить какие события являются ключевыми и уточняют обстоятельства при которых участник общества должен был узнать о нарушениях.

Согласно п. 3 Пленума Верховного суда РФ «Об оспаривании крупных сделок и сделок с заинтересованностью»,

В тех случаях, когда в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления момент начала течения срока исковой давности определяется в зависимости от того, когда о том, что сделка совершена с нарушением требований закона к порядку ее совершения, узнал или должен был узнать участник (акционер), предъявивший требование, следует учитывать следующее:

1) когда иск предъявляется совместно несколькими участниками, исковая давность не считается пропущенной, если хотя бы один из таких участников не пропустил срок исковой давности на обращение с соответствующим требованием при условии, что этот участник (участники) имеет необходимое в соответствии с законом для предъявления такого требования количество голосующих акций общества (голосов) (пункт 6 статьи 79, пункт 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах, пункт 6 статьи 45, пункт 4 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью);

2) если общество публично раскрывало сведения об оспариваемой сделке в порядке, предусмотренном законодательством о рынке ценных бумаг, считается, что его участники (акционеры) узнали об оспариваемой сделке с момента публичного раскрытия информации, когда из нее можно было сделать вывод о совершении такой сделки с нарушением порядка совершения;

3) предполагается, что участник должен был узнать о совершении сделки с нарушением порядка совершения крупной сделки или сделки с заинтересованностью не позднее даты проведения годового общего собрания участников по итогам года, в котором была совершена оспариваемая сделка, за исключением случаев, когда информация о совершении сделки скрывалась от участников и (или) из представлявшихся участникам при проведении общего собрания материалов нельзя было сделать вывод о совершении такой сделки (например, если из бухгалтерского баланса не следовало, что изменился состав основных активов по сравнению с предыдущим годом);

4) если приведенные выше правила не могут быть применены, то считается, что участник (акционер) в любом случае должен был узнать о совершении оспариваемой сделки более года назад (пункт 2 статьи 181 ГК РФ), если он длительное время (два или более года подряд) не участвовал в общих собраниях участников (акционеров) и не запрашивал информацию о деятельности общества.

Таким образом, высший суд определяет исключительные обстоятельства, при которых участник общества должен был узнать о совершенных сделках:

1) хотя бы один участник общества с ограниченной ответственностью должен обладать не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества;

2) при получении информации, отражающей состояние общества, в том числе путем участия в собраниях или посредством запросов.

4. Вторым моментом, определяющим начало течения срока исковой давности, является осведомленность Истца о надлежащем Ответчике.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) пунктом 1 статьи 200 ГК РФ определено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При этом до вступления в силу Закона N 100-ФЗ сложившаяся практика применения положений статьи 200 ГК РФ также исходила из того, что течение срока исковой давности начинается не ранее того момента, когда истец узнал или должен был узнать о надлежащем ответчике (пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения").

С учетом указанных норм права и разъяснений применительно к статьям 301, 302 ГК РФ срок исковой давности по заявлению об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда истец узнал или должен был узнать о выбытии недвижимого имущества из его владения и о том, кто является надлежащим ответчиком.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 10 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ», исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказывания обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом часть 3 статьи 8 названного Кодекса не позволяет арбитражному суду ставить своими действиями какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Таким образом, распределение бремени доказывания, в том числе обеспечивает основополагающий принцип равноправия сторон при ведении судопроизводства в арбитражном суде.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: