Решение суда о взыскании расходов на устранение недостатков

Обновлено: 27.03.2024

Судья Верховного Суда Российской Федерации Р.А. Хатыпова, изучив материалы истребованного дела и кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания - 2000" (далее - компания) на решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.07.2018 по делу N А41-32256/2017,

компания обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Синдика-О" (далее - общество) о взыскании 70 014 067 руб. 66 коп. задолженности и 47 258 858 руб. 12 коп. неустойки.

Общество обратилось в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с компании 36 106 855 руб. 20 коп. убытков, 108 858 926 руб. неустойки с начислением неустойки до фактического исполнения судебного акта.

Решением суда первой инстанции от 25.12.2017, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 05.04.2018 и суда округа от 16.07.2018, первоначальный иск удовлетворен в полном объеме; по встречному иску с компании в пользу общества взыскано 36 106 855 руб. 20 коп. убытков и 108 858 926 руб. неустойки, в остальной части встречного иска отказано. Распределены судебные расходы.

Дело 09.11.2018 истребовано из Арбитражного суда Московской области.

В силу части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Изучив материалы истребованного дела и доводы жалобы, судья Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о наличии оснований для передачи жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 17.09.2013 между компанией (подрядчик) и обществом (заказчик) был заключен договор N 12/2013 на выполнение строительных работ по благоустройству территории многофункционального торгово-выставочного комплекса "Синдика" (далее - объект), установив срок окончания работ не позднее 01.12.2013 (пункт 1.3). Дополнительными соглашениями стороны продлили срок окончания работ до 31.12.2014.

Согласно пункту 3.3 договора подрядчик обязан осуществить работы в полном соответствии с действующими проектами, сметами, строительными нормами и правилами, при этом гарантийный срок устанавливается 24 месяца с момента (даты) подписания сторонами акта сдачи-приемки всех выполненных работ.

Пунктом 8.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков выполнения работ, включая сроки устранения недостатков, выявленных в представленных результатах работ, подрядчик обязан уплатить заказчику неустойку в размере 0,1% от цены всего объема работ по договору за каждый день просрочки.

В силу пункта 8.3 договора подрядчик несет ответственность за качество выполненных работ в течение гарантийного срока (пункт 3.3).

При отказе подрядчика от составления или подписания акта обнаруженных дефектов заказчик составляет односторонний акт на основе квалифицированной экспертизы, привлекаемой им за свой счет, имеющий юридическую силу. При этом расходы заказчика по проведению экспертизы возмещаются подрядчиком (пункт 8.5).

Обществом 23.06.2016 составлен дефектный акт о выявлении при осмотре выполненных работ ряда дефектов с установлением компании срока их устранения до 20.09.2016 по ее гарантийным обязательствам.

Ссылаясь на неустранение компанией выявленных в период гарантийного срока дефектов и возникновение убытков в виде 221 840 руб. фактически понесенных расходов на устранение недостатков по демонтажу и установке пожарных гидрантов и 35 885 015 руб. 20 коп. стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков по результатам заключения судебной экспертизы, общество просило взыскать с компании убытки, начислив неустойку за нарушение сроков устранения недостатков за период с 21.09.2016 по 13.12.2017 на основании пункта 8.2 договора.

Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ с учетом результатов судебной экспертизы, суд первой инстанции установил, что гарантийные обязательства компании по принятым 22.12.2014 работам действовали до 22.12.2016; заказчиком в течение гарантийного срока выявлены дефекты в выполненных компанией работах, о чем подрядчик был уведомлен; требование заказчика об их устранении в разумный срок подрядчиком не исполнено; общество понесло фактические расходы в размере 221 840 руб. на демонтаж пожарных гидрантов, ненадлежащим образом установленных компанией, и установку новых; стоимость ремонтно-восстановительных работ по результатам судебной экспертизы составляет 35 885 015 руб. 20 коп.; подрядчиком не представлены доказательства, свидетельствующие об отсутствии его вины в возникновении выявленных недостатков.

Руководствуясь статьями 15, 329, 330, 393, 401, 723 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд пришел к выводу о доказанности факта ненадлежащего исполнения компанией принятых обязательств по договору и наличии у заказчика права на возмещение убытков.

Проверив расчет неустойки за заявленный период, суд признал его правильным и взыскал с компании 108 858 926 руб. неустойки, не установив оснований для применения по ходатайству компании положений статьи 333 ГК РФ.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда и их правовым обоснованием.

Компания в кассационной жалобе ссылается на существенные нарушения судами норм материального и процессуального права в части удовлетворения требований общества.

Как указывает заявитель, взыскание неустойки произведено при неправильном применении судами положений статей 431, 708, 723 ГК РФ и толковании условий договора, поскольку взыскание неустойки за просрочку устранения дефектов, выявленных в период гарантийной эксплуатации объекта, пунктом 8.2 договора не предусмотрено.

Порядок оформления недостатков работ, выявленных в период гарантийной эксплуатации объекта, установлен пунктами 8.4 и 8.5 договора, согласно которым при обнаружении недостатков составляется акт, фиксирующий дефекты с указанием порядка и сроков их устранения. При отказе от составления или подписания акта заказчик составляет акт на основании экспертизы. При обнаружении в период гарантийной эксплуатации объекта дефектов подрядчик обязан устранить их за свой счет.

Между тем, по мнению заявителя, дефектный акт составлен по всему объекту и из его содержания не усматривается, что он составлен в целях выявления дефектов к договору по настоящему делу; часть указанных в акте работ выполнялась в рамках другого договора. Компания с указанным актом в части объемов выявленных недостатков не согласилась, в связи с чем заказчик в предусмотренном пунктом 8.5 договора порядке должен был назначить экспертизу в досудебном порядке, что им сделано не было.

Право требовать устранения недостатков возникло у заказчика только после составления дефектного акта, относящегося к договору по делу, или получения результатов экспертизы, однако каких-либо претензий о необходимости устранения выявленных дефектов заказчиком в адрес подрядчика направлено не было, что исключает основания для применения пункта 8.2 договора.

Заявитель ссылается на то, что статья 723 ГК РФ предусматривает последствия за нарушение подрядчиком качества работ, к числу которых взыскание неустойки за просрочку их устранения не относится. Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков (часть 3 статьи 723 ГК РФ).

Как считает заявитель, в соответствии со статьями 431, 708 и частью 3 статьи 723 ГК РФ и пунктами 3.6, 7.2, 7.4, 8.4 и 8.5 договора ответственность подрядчика в виде договорной неустойки наступает только при нарушении им сроков выполнения и сдачи результата работ по договору и не распространяется на случай просрочки исполнения гарантийных обязательств.

По мнению заявителя, просрочка исполнения им гарантийных обязательств по устранению выявленных дефектов произошла по вине заказчика, который не предоставлял объем необходимых к выполнению дефектных работ и существенно нарушил срок оплаты уже выполненных и принятых без замечаний работ.

Поскольку заказчиком нарушены обязательства по оплате выполненных и принятых работ, в соответствии со статьей 328 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 57 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", и пунктом 2.2 договора подрядчик имеет право приостановить устранение дефектов в рамках гарантийных обязательств.

Заявитель считает, что удовлетворение судом в полном объеме требований о взыскании убытков и неустойки противоречит положениям статьи 394 ГК РФ о недопустимости одновременного их полного взыскания; заказчик выбрал ненадлежащий способ защиты права, заявив требование о взыскании неустойки, в то время как по условиям пункта 8.6 договора им может быть заявлено только требование о взыскании убытков.

Заявитель указывает на отсутствие у общества права требовать расходы, которые оно произведет для устранения выявленных недостатков; недоказанность обществом причинно-следственной связи между выявленными дефектами, качеством выполненных подрядчиком работ и возникшими у заказчика убытками, а также недоказанность несения обществом фактических убытков, поскольку работы по устройству пожарных гидрантов не выполнялись, а в дефектном акте от 23.06.2016 заказчиком не указано на наличие каких-либо недостатков, связанных с их установкой; недостатки были выявлены заказчиком за пределами установленного договором гарантийного срока, однако суд первой инстанции не дал данному доводу оценки; на необоснованность выводов судов о не представлении компанией доказательств чрезмерности взыскиваемой неустойки.

Приведенные доводы жалобы заявителя о существенном нарушении судами норм права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу заявителя с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ, судья Верховного Суда Российской Федерации

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания - 2000" на решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.07.2018 по делу N А41-32256/2017 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной жалобы на 14 февраля 2019 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).

Подборка наиболее важных документов по запросу Неустойка по дду устранению недостатков (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Неустойка по дду устранению недостатков

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2020 по делу N 33-413101/2020
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требование участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве квартиры, все условия, предусмотренные договором, истицей были выполнены в полном объеме, при подписании акта об окончательных взаиморасчетах по требованию ответчика она дополнительно уплатила сумму в связи с увеличением общей площади квартиры.
Решение: 1) - 2) Удовлетворено в части. С учетом доводов апелляционной жалобы истца судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки за просрочку устранения недостатков машино-места по договору участия в долевом строительстве N ФИЛ-м/1835 от 15.09.2015 г., поскольку, отказывая в удовлетворении данных требований, суд исходил из доказанности факта того, что спорное машино-место хоть и было передано истцу с отступлением от качества, однако посчитал, что недостатки были устранены в предусмотренный законом срок, а потому отсутствуют основания для возложения на застройщика ответственности в виде уплаты неустойки.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.03.2021 по делу N А33-28552/2020
Требование: О взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.
Решение: Требование удовлетворено в части. 05.08.2019 между Рогальским И.А. (цедентом) и ООО "Многопрофильная юридическая компания 221 "В" (цессионарием) заключен договор цессии, по которому цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право требования от ООО ФСК "Монолитинвест" (должник) уплаты неустойки (пени), предусмотренной пунктом 8 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, а также несвоевременное удовлетворение требований цедента в добровольном порядке, заявленное им как потребителем, о возмещении расходов на устранение недостатков в связи с ненадлежащим исполнением договора на долевое участие в строительстве жилого дома N 6 от 17.04.2014 (N 6П/1-7/438) за период с 20.09.2017 по 28.12.2017 в размере 196 295 рублей 50 копеек.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Неустойка по дду устранению недостатков

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Ответственность за нарушение продавцом сроков передачи апартаментов: к вопросу о защите прав потребителей
(Синцов Г.В., Прохоров А.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1) Так, решением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 12 сентября 2019 г. по делу N 33-15680/2019 было вынесено новое решение по делу, которым было отказано в удовлетворении исковых требований Мосуновой З.М. к ООО "Вива-Квадр" о признании недействительным пункта договора об участии в долевом строительстве, взыскании разницы стоимости в результате уменьшения площади объекта долевого строительства - апартаментов, расходов на устранение недостатков, неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда. При вынесении нового решения суд исходил из того, что "характер и назначение приобретенного ответчиком нежилого помещения предполагает использование такого помещения не для личных и бытовых, а для иных нужд", что постоянное проживание в апартаментах как в квартире в понимании, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации , не допускается, а следовательно, истец в данном случае не является "потребителем".

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020) Дольщица не отказалась от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке, а напротив, предприняла действия, подтверждающие действие договора, явилась на приемку квартиры, заявила о недостатках, направила претензии по устранению недостатков и выплате неустойке. Таким образом, дольщица утратила право на односторонний отказ от исполнения договора.

Нормативные акты: Неустойка по дду устранению недостатков

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018) С. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, штрафа в размере 50% от цены иска, компенсации морального вреда, возложении обязанности устранить недостатки по договору участия в долевом строительстве на территории подземной автостоянки. В обоснование заявленных требований указано, что в 2013 году между С. и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве жилого комплекса с подземной автостоянкой со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и хореографическим центром, по которому застройщик обязался построить и передать в срок не позднее 1 марта 2014 г. два машиноместа. 8 апреля 2015 г. в инспекцию государственного строительного надзора подано коллективное заявление, ответ на которое подтверждает необходимость устранения дефектов и недоделки на объекте долевого строительства. 28 апреля 2014 г. состоялся повторный осмотр объекта, дефекты и недоделки из списка замечаний по состоянию на 10 апреля 2015 г. устранены не были. 2 марта 2016 г. ответчику была направлена претензия, в которой С. просил выплатить сумму неустойки за нарушение сроков устранения недостатков выполненной работы.

"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) И. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Обзор документа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Краснодарской региональной общественной организации "Общество по защите прав потребителей" в защиту интересов Михайленко Артема Анатольевича к ООО "Мастерстрой" о возмещении расходов по устранению недостатков выполненных работ на объекте долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, по кассационной жалобе председателя Краснодарской региональной общественной организации "Общество по защите прав потребителей" Золоткова Максима Вадимовича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 февраля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., выслушав объяснения представителя Краснодарской региональной общественной организации "Общество по защите прав потребителей" - Рукосуева В.М., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Краснодарская региональная общественная организация "Общество по защите прав потребителей" (далее - общественная организация) обратилась в суд в защиту интересов Михайленко А.А. с иском (с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) к ООО "Мастерстрой" (далее - общество, застройщик) о возмещении расходов по устранению недостатков выполненных работ на объекте долевого строительства в размере 269 397 руб., взыскании неустойки в размере 269 397 руб., штрафа в размере 25% от присужденной судом суммы в пользу Михайленко А.А. и 25% в пользу общественной организации, расходов на досудебную экспертизу в размере 30 000 руб., компенсации морального вреда в размере 30 000 руб.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 10 августа 2016 г. исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу Михайленко А.А. взысканы убытки в размере 269 397 руб., неустойка в размере 30 000 руб., компенсация морального вреда в размере 3 000 руб., штраф в размере 67 349 руб.

С общества в пользу общественной организации взыскан штраф в размере 67 349 руб., а также взыскана в доход государства государственная пошлина в размере 2 400 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 февраля 2017 г. отменено решение суда первой инстанции, по делу принято новое решение, которым в иске отказано.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 февраля 2017 г., как незаконного.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 18 декабря 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что 24 мая 2013 г. между Михайленко А.А., Михайленко И.А. и обществом (застройщик) заключён договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого общество обязалось построить жилой дом по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 37, литера 33, и передать участникам объект долевого строительства - однокомнатную квартиру (проектный номер 98) с элементами внутренней отделки и комплектации не позднее 28 февраля 2014 г. (л.д. 8).

В соответствии с пунктом 7.1 договора, объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям установленным действующим законодательством. Пунктом 2.4 установлен гарантийный срок на объект долевого строительства пять лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

Стоимость квартиры составила 1710 000 руб. (пункт 3.3 договора).

Обязательства по оплате объекта долевого строительства Михайленко А.А. полностью исполнил (л.д. 20, 21).

5 июня 2014 г. между сторонами подписан акт приёма-передачи квартиры (л.д. 22).

В этот же день Михайленко А.А. обратился в общественную организацию с просьбой представлять его интересы как потребителя (л.д. 26).

20 октября 2015 г. АНО "Центр судебных экспертиз" провело по заказу общественной организации строительно-техническую экспертизу, согласно заключению которой переданная по договору квартира не соответствует действующим требованиям строительных норм и правил в части, касающихся качества отделочных работ, монтажу оконных блоков из ПВХ и отопительных приборов, стоимость устранения выявленных недостатков составляет 167 819 руб. (л.д. 32-49).

23 октября 2015 г. Михайленко А.А. направил обществу претензию с просьбой возместить расходы по устранению недостатков квартиры в размере 167 819 руб. (л.д. 7).

28 октября 2015 г. общество направило Михайленко А.А. ответ на претензию с просьбой согласовать дату проведения комиссионного осмотра квартиры, а также с отказом в удовлетворении требований о возмещении убытков вследствие недоказанности его размера (л.д. 92).

Полагая отказ общества от возмещения расходов по устранению недостатков квартиры незаконным, общественная организация 1 февраля 2016 г. обратилась в суд с настоящим иском.

22 марта 2016 г., после обращения Михайленко А.А. в суд, общество составило акт, согласно которому осмотреть спорную квартиру не представилось возможным ввиду отсутствия на месте собственника (л.д. 93).

Для разрешения спора по существу судом была назначена судебная экспертиза. Согласно заключению ООО "Центр судебной экспертизы" от 14 июля 2016 г. отделочные работы, выполненные в квартире N . жилого дома по адресу: . не соответствуют действующим нормативным требованиям. Рыночная стоимость ремонта, который необходимо выполнить в квартире N 98 в результате выявленных дефектов отделочных работ, выполненных застройщиком, в ценах июля 2016 года составляет 269 397 руб.

Суд первой инстанции исходил из того, что объект строительства передан истцу застройщиком с недостатками, которые не устранены, и руководствуясь пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), а также принимая во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы, пришёл к выводу о частичном удовлетворении исковых требований (л.д. 105-113).

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска, поскольку пришёл к выводу о том, что пункт 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ применяется, если в объекте долевого строительства выявлены недостатки, делающие этот объект непригодным для использования. Указанная норма при рассмотрении данного дела не может быть применена, поскольку выявленные недостатки являются несущественными, то есть позволяют использовать квартиру в соответствии с условиями договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с данным выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ (здесь и далее нормы закона приведены в редакции, действующей на момент заключения договора участия в долевом строительстве) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 3 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что норма части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, следовательно, Михайленко А.А. был вправе потребовать от застройщика устранения недостатков объекта строительства, выявленных в течение гарантийного срока.

Согласно пункту 1.2 договора участия в долевом строительстве объект долевого строительства предполагается к передаче участнику со следующими элементами внутренней отделки и комплектации: полы - линолеум, стены - обои под покраску без последующей окраски. Окраска, побелка; входная дверь - металлическая без внутренней облицовки; межкомнатные двери - деревянные; окна и двери на балкон и (или) лоджию - металлопластиковые изделия; лоджия и (или) балкон застеклены; комплектующие: кухня - мойка металлическая, электроплита; санузел - унитаз (санфаянс), полы - плитка; ванная комната - ванна (металлическая), раковина (санфаянс), счетчики горячей и холодной воды. Ввод в квартиру инженерных сетей - отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения.

Пунктом 4.1.8 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрено, что застройщик обязуется передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо, при отсутствии или неполноте условий такого договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно пункту 2.4 договора участия в долевом строительстве гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 (пять) лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что квартира передана Михайленко А.А. 5 июня 2014 г., а 23 октября 2015 г. последний предъявил обществу претензию по качеству внутренней отделки.

В десятидневный срок со дня предъявления требования Михайленко А.А. удовлетворены не были.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы в переданной Михайленко А.А. квартире имеются недостатки, а именно отделочные работы, выполненные в ней, не соответствуют действующим нормативным требованиям, а именно пунктам 3.12, 3.67, 4.24, 4.39, 4.43 СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия".

Доводам Михайленко А.А., а также указанному заключению, положенному в основу решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции в нарушение требований гражданско-процессуального законодательства оценки не дал.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанций нарушения норм права являются существенными, в связи с чем состоявшееся по делу определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 февраля 2017 г. нельзя признать законным и оно подлежит отмене с направлением дела в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Романовский С.В.
Киселёв А.П.

Обзор документа

Дольщик в течение гарантийного срока вправе потребовать, чтобы застройщик возместил ему расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства. Причем не только в случае, когда дефекты являются существенными, т. е. делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.

Это требование может предъявляться и в случае, если объект построен (создан) с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества.

На это обратила внимание Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 апреля 2015 г. № 11-КГ15-9 Суд отменил апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции о взыскании денежных средств на устранение недостатков в строительстве, компенсации морального вреда и возмещении судебных расходов, поскольку требование истца об устранении строительных недостатков ответчиком выполнено не было


Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 апреля 2015 г. № 11-КГ15-9 Суд отменил апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции о взыскании денежных средств на устранение недостатков в строительстве, компенсации морального вреда и возмещении судебных расходов, поскольку требование истца об устранении строительных недостатков ответчиком выполнено не было

Судебная коллегия по гражданским долам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В., судей Гетман Е.С. и Романовского С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Региональной общественной организации по защите прав потребителей «Консул» по Республике Татарстан в интересах Удеевой Т.Э. к обществу с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и возмещении судебных расходов

по кассационной жалобе представителя Региональной общественной организации по защите прав потребителей “Консул” Буракова А.Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 30 июня 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителей ООО «Ремстройсервис - Зиновьевой Е.А. и Петрова Е.А., возражавших против удовлетворения кассационной жадобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Региональная общественная организация по защите прав потребителей «Консул» по Республике Татарстан (далее - РОО “Консул”), действуя в интересах Удеевой Т.Э., обратилась в суд с иском к ООО “Ремстройсервис” о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и возмещении судебных расходов.

Решением Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 3 апреля 2014 г. иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу Удеевой Т.Э. взысканы денежные средства в размере . рубля, в счет компенсации морального вреда - . рублей, штраф в размере . рубля, судебные расходы в размере . рублей. С ответчика в пользу РОО “Консул” взыскан штраф в размере . рубля, а в доход государства - государственная пошлина в размере . рубля. В остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 30 июня 2014 г. решение суда отменено и по делу принято новое решение об отказе в иске.

Представителем РОО «Консул» Булгаковым А.Г. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения Верховного Суда Республики Татарстан от 30 июня 2014 г. и оставления в силе решения Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 3 апреля 2014 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 25 марта 2015 г. истребованное дело передано для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, отзыв на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При принятии обжалуемого судебного постановления судом апелляционной инстанции были допущены такие нарушения.

Судом установлено, что 14 ноября 2011 г. между ООО “Ремстройсервис” и Удеевой Т.Э. заключен договор № 49 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Татарстан, г. . (л.д. 19-23).

Истец неоднократно обращалась с заявлениями к директору ООО “Ремстройсервис” с просьбой утеплить стены, углы выступающей комнаты, так как зимой стены покрываются льдом.

Из заключения проведенной и ходе рассмотрения дела судебной экспертизы следует, что конструкция стен приобретенной истцом квартиры не соответствует по теплопроводности требованиям СНиП 23-0202003 «Тепловая защита зданий» (пункт 5.3, таблица 4). Для устранения недостатков необходимо произвести работы по утеплению наружных стен дома. Стоимость работ по устранению недостатков составляет . рубля.

Суд первой инстанции, разрешая дело и удовлетворяя частично иск, исходил из того, что выявленные в квартире Удеевой Т.Э. недостатки возникли в результате нарушений, допущенных при строительстве дома, конструкция стен квартиры не соответствует теплопроводности СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», в связи с чем обязанность по их устранению должна быть возложена на застройщика ООО «Ремстройсервис».

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о причинах возникновения выявленных в квартире истца недостатков, однако отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новое решение об отказе в иске, указав на то, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома, что возможно с согласия всех собственников помещений в доме. Поскольку такого согласия не имеется, то основания для удовлетворения иска отсутствуют.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно статье 36 (абзац 3 части 1) Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статья 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на совершение такими собственниками действий по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений, если в результате таких действий может произойти уменьшение общего имущества многоквартирного дома.

Согласно статье 1 (пункт 14) Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации). Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац 2 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170).

Таким образом, работы по утеплению наружных стен многоквартирного дома не являются действиями по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений, ведущими к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, а потому вывод суда апелляционной инстанции в этой части является ошибочным.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что собственники помещений жилого дома 15 по улице Космонавтов в городе Зеленодольске возражали против проведения работ по утеплению наружных стен квартиры Удеевой Т.Э.

Более того, в протоколе судебного заседания суда апелляционной инстанции от 30 июня 2014 г. отражено, что после того, как ООО “Ремстройсервис” отказало в удовлетворении претензий жильцов по поводу утепления стен, в РОО "Консул» за защитой своих прав обратились почти все проживающие в этом подъезде (л.д. 153).

Это судом апелляционной инстанции учтено не было.

Кроме того, является ошибочным и вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом был избран ненадлежащий способ защиты права.

Статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1). В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Как следует из материалов дела, направленная Удеевым Т.М. 4 октября 2013 г. в адрес застройщика ООО «Ремстройсервис» претензия об устранении недостатков в строительстве удовлетворена не была.

Учитывая, что требование истца об устранении строительных недостатков ответчиком выполнено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленного требования о взыскании с ответчика денежной суммы на устранение недостатков в строительстве.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось законных оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов Удеевой Т.Э., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 30 июня 2014 г. подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 30 июня 2014 г. отменить, оставить в силе решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 3 апреля 2014 г.

Председательствующий
Судьи

Обзор документа

Истец просил взыскать с застройщика стоимость работ по устранению недостатков в квартире, возникших из-за нарушений при строительстве, компенсацию морального вреда и судебные расходы.

Зимой стены в квартире покрывались льдом. Как показала экспертиза, их конструкция не соответствует по теплопроводности требованиям СНиП. Для устранения недостатков нужно утеплить наружные стены дома.

Апелляционная инстанция отказала в иске. Она исходила из того, что такие работы приведут к изменению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Для этого необходимо согласие всех собственников. Но такого согласия не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала такие выводы ошибочными. Она оставила в силе решение первой инстанции, частично удовлетворившей иск.

На основании Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Для реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если такие работы невозможны без присоединения к помещениям части общего имущества.

Из содержания этих норм в их взаимосвязи следует, что согласие всех собственников требуется на реконструкцию, перепланировку и переустройство помещений, если в результате таких действий может произойти уменьшение общего имущества многоквартирного дома.

Работы по утеплению наружных стен дома не являются действиями по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений, ведущими к уменьшению общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, в материалах дела нет доказательств того, что собственники помещений дома возражали против проведения работ по утеплению наружных стен квартиры.

Также является ошибочным вывод апелляционной инстанции о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Собственник квартиры направлял застройщику претензию об устранении недостатков в строительстве. Но она не была удовлетворена. Поэтому первая инстанция правомерно взыскала с ответчика расходы на устранение таких недостатков.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Покупатель квартиры вправе требовать от застройщика устранения любых, пусть и незначительных дефектов жилья, а также рассчитывать на компенсацию, даже если недостатки не мешают использовать помещения по назначению, отмечает Верховный суд (ВС) РФ. Высшая инстанция вступилась за права участников долевого строительства сразу в нескольких делах, указав, что застройщик не имеет права произвольно менять условия договора и уж тем более ухудшать качество жилья заменой материалов на более дешевые.

ВС также указал, что бремя доказывания того, что квартира из-за замены материалов не потеряла в цене, лежит все же на строительной компании, а не на покупателе жилья.

Гипс вместо кирпича

ВС РФ отметил, что в ходе судебного процесса именно застройщик обязан доказать, что замена строительных материалов не ухудшает качество недвижимости и возможна в рамках договора долевого строительства.

Суды не имеют права возлагать на покупателя квартиры бремя доказывания, напоминает он.

Претензию потребителя об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и ненадлежащим прикреплением электрических розеток, застройщик частично удовлетворил. Однако он отказался заменить материал межкомнатных перегородок, получивших положительное заключение государственной экспертизы, ссылаясь на то, что проектной декларацией их возведение предусматривалось из пазогребневых плит.

Суд первой инстанции удовлетворил иск покупателя частично: он снизил стоимость квартиры и взыскал стоимость работ, которые пришлось провести для приведения жилья в соответствие с условиями договора. Суд, опираясь на заключение эксперта, согласился, что есть существенная разница между кирпичом и плитами из гипса, следовательно, материал межкомнатных перегородок не соответствует условиям договора.

«Поскольку между сторонами согласован материал, из которого должны быть изготовлены межкомнатные перегородки, судом отклонены возражения ответчика о праве застройщика в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации», — указал ВС в своём обзоре.

С учетом принципа разумности и справедливости суд также взыскал компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от сумм, присужденных истцу.

Однако апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Она исходила из того, что застройщик, применив пазогребневые плиты для возведения межкомнатных перегородок, допустил отступление от условий договора. Вместе с тем доказательств, с достаточностью и достоверностью подтверждающих ухудшение в связи с этим качества объекта долевого строительства, материалы дела не содержат, а потому оснований для уменьшения цены квартиры не имеется, посчитала апелляция.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила это определение.

«В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 закона)», — напоминает ВС.

Таким образом, отмечает суд, по смыслу правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих возведение межкомнатных перегородок из кирпича, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что замена материалов произведена на эквивалентные по качеству, а также что возведение межкомнатных перегородок из пазогребневых плит не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Однако апелляционная инстанция почему-то возложила обязанность по доказыванию факта некачественного строительства объекта на потребителя, удивился ВС.

Кроме того, указывает он, суд апелляционной инстанции не указал, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки и, соответственно, квартиры.

В связи с этим ВС РФ счёл это решение незаконным (определение № 31-КГ17-11).

Опасные окна и обои

Если покупателю жилья пришлось потратить деньги на устранение недостатков квартиры, то он имеет полное право требовать компенсации расходов, отмечает ВС РФ.

«Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта. Такого рода требования, основанные на положениях части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного гарантийного срока», — указано в обзоре.

Суд ссылается на разбирательство участника долевого строительства с застройщиком, который передал покупателю квартиру с дефектами.

Потребитель хотел вернуть расходы на устранение недостатков, а также получить неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.
Свою позицию он подкрепил выводами строительно-технической экспертизы, которая сочла, что выполненные застройщиком отделочные работы не соответствуют нормативным требованиям: качество отделочных работ, монтаж оконных блоков из ПВХ и отопительных приборов нарушает строительные нормы, установленные для изоляционных покрытий.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, а апелляционная инстанция решение отменила и полностью отклонила требования заявителя. Вышестоящий суд пришел к выводу о том, что расходы и компенсацию можно взыскать только в случае, если квартира совершенно непригодна для жилья, но если недостатки являются несущественными. Квартиру можно использовать по прямому назначению, то ошибки застройщика нет.

ВС РФ с такими выводами не согласился.

«Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков», — напоминает высшая инстанция.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе в разумный срок в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, указано в обзоре.

Кроме того, закон позволяет участнику долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Таким образом, «участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта», — резюмирует ВС.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: