Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения судебная практика

Обновлено: 28.03.2024

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рябцевой Н.В., Мягкого И.М. Мягкой Г.Е., Бондаренко Е.И., Алиференко А.И., Пригорнева М.Д. к ОАО имени "Генерала Ватутина" о досрочном расторжении в части договора аренды земельного участка

по кассационной жалобе представителя Рябцевой Н.В., Мягкого И.М., Мягкой Г.Е., Бондаренко Е.И., Алиференко А.И., Пригорнева М.Д. - Скокова П.А. на определение Валуйского районного суда Белгородской области от 21 января 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10 марта 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П., объяснения представителя ОАО имени "Генерала Ватутина" Пустовойт Е.А., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Рябцева Н.В. Мягкий И.М., Мягкая Г.Е., Бондаренко Е.И., Алиференко А.И., Пригорнев М.Д. обратилась в суд с иском к ОАО имени "Генерала Ватутина" о досрочном расторжении в части договора аренды земельного участка.

В обоснование указанного требования истцы сослались на то, что являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <. >, расположенный по адресу: <. >область, <. >район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "<. >". Данный земельный участок по договору от 10 июля 2006 г. всеми собственниками предоставлен в аренду ОАО имени "Генерала Ватутина" на 49 лет.

Поскольку истцами создано крестьянско-фермерское хозяйство, они полагают, что имеют право на расторжение договора аренды земельного участка в части принадлежащих им земельных долей.

Определением Валуйского районного суда Белгородской области от 21 января 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10 марта 2016 г., исковое заявление оставлено без рассмотрения.

В кассационной жалобе представителя Рябцевой Н.В., Мягкого И.М., Мягкой Г.Е., Бондаренко Е.И., Алиференко А.И., Пригорнева М.Д. - Скокова П.А. ставится вопрос об отмене определения Валуйского районного суда Белгородской области от 21 января 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10 марта 2016 г., как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П. от 26 января 2017 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Оставляя без рассмотрения исковое заявление, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия, исходил из того, что истцами не соблюден досудебный порядок, предусмотренный гражданским законодательством для расторжения договора, не получено согласие общего собрания собственников долей земельного участка с кадастровым номером <. >на расторжение в части договора аренды от 10 июля 2006 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемые судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Из установленных судом обстоятельств и материалов дела следует, что Рябцева Н.В., Мягкий И.М., Мягкая Г.Е., Бондаренко Е.И., Алиференко А.И., Пригорнев М.Д. являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <. >, расположенный по адресу: <. >область, <. >район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "<. >".

10 июля 2006 г. собственниками указанного земельного участка заключен договор аренды земельного участка с ОАО имени "Генерала Ватутина" сроком на 49 лет. Пунктом 5.1.2 договора аренды предусмотрено право на его досрочное расторжение в случае образования арендодателем фермерского хозяйства.

1 августа 2015 г. между истцами заключено соглашение о создании крестьянского (фермерского) хозяйства во главе с Рябцевой Н.В., соответствующая запись о государственной регистрации внесена в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

14 ноября 2015 г. Рябцевой Н.В. и другими в адрес арендатора направлено уведомление о досрочном расторжении в части договора аренды земельного участка от 10 июля 2006 г. в течение 10 дней со дня получения данного уведомления и проект соглашения о расторжении договора, которое ответчик получил 16 ноября 2015 г. Ответа на предложение истцов о расторжении в части договора аренды от ОАО имени "Генерала Ватутина" не последовало.

Таким образом, порядок, предусмотренный законодателем для возможности досудебного урегулирования спора истцами-арендодателями, у которых, по их мнению, возникло право на расторжение договора аренды в части своих земельных долей, вследствие создания фермерского хозяйства, были выполнены, в связи с чем вывод суда о несоблюдении Рябцевой Н.В. и другими предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка, предшествующего обращению в суд с иском о расторжении договора, противоречит установленным судом обстоятельствам.

Кроме того, указание суда на необходимость получения согласия общего собрания участников долевой собственности на расторжение в части договора аренды земельного участка со ссылкой на положения статей 12 и 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", как основание оставления искового заявления без рассмотрения, является неправомерным, поскольку разрешение вопроса о необходимости получения такого согласия участников долевой собственности производится судом на стадии рассмотрения дела по существу.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемые заявителем судебные постановления об оставлении искового заявления без рассмотрения приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

Допущенные судами нарушения являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены определения Валуйского районного суда Белгородской области от 21 января 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10 марта 2016 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды земельного участка заключенного на неопределенный срок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Расторжение договора аренды земельного участка заключенного на неопределенный срок

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 "Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Обязывая ответчика освободить земельный участок от павильона и иных сооружений и отклоняя встречный иск о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, договора аренды заключенным на неопределенный срок, суд в порядке пунктов 1, 2 статьи 60 ЗК РФ установил, что договор аренды расторгнут вследствие одностороннего отказа арендодателя от договора, продленного на неопределенный срок, однако арендатор спорный земельный участок от принадлежащего ему имущества не освободил.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Перечень позиций высших судов к ст. 22 ЗК РФ "Аренда земельных участков" 4.2.3. Норма о расторжении договора по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора не распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенные на неопределенный срок (позиция ВС РФ, ВАС РФ) >>>

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора аренды земельного участка заключенного на неопределенный срок

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, сославшись на ст. 46 Земельного кодекса РФ и предмет договора (земли сельхозназначения), указал на невозможность расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по истечении трех месяцев с момента получения от арендодателя уведомления об отказе от договора.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Земельный участок как объект недвижимого имущества в России и за рубежом
(Тоточенко Д.А.)
("Нотариус", 2019, N 2) К примеру, А. обратилась в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Бавлинского муниципального района Республики Татарстан о признании возобновленным с 7 сентября 2013 г. на неопределенный срок договора аренды земельного участка, заключенного с ответчиком 6 сентября 2010 г. Срок действия договора указан с 6 сентября 2010 г. по 6 сентября 2013 г. После истечения срока договора ответчик не предъявлял к А. требований о расторжении данного договора, и она продолжает пользоваться указанным земельным участком. Кроме того, 20 июля 2011 г. ею получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома со сроком действия до 20 июля 2021 г. Земельный участок используется ею по целевому назначению, на земельном участке возведен незавершенный жилой дом со степенью готовности 9%.

Нормативные акты: Расторжение договора аренды земельного участка заключенного на неопределенный срок

Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
"О содействии развитию жилищного строительства"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) 4) досрочное расторжение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, отказ от договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, в отношении земельных участков, которые предоставлены организациям;

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) Согласно подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Верховный суд напомнил, когда нельзя расторгнуть договор аренды

После смерти матери сын решил переоформить на себя договор аренды части земельного участка, который та заключила с администрацией. Но, по версии Росреестра, аренды уже не было: договор был расторгнут еще в 2007 году, а запись погашена на основании обращения администрации, так как у участка сменился собственник. Мужчина возразил, что договор продлевался на неопределенный срок. Кто прав — решали суды.

В конце 2001 года администрация Таганрога передала в аренду Нине Ивановой* часть земельного участка общей площадью 268 кв. м для строительства дома на 5 лет. Остальная часть участка общей площадью 1417 кв. м в аренду не передавалась и предназначалась для эксплуатации муниципального жилья.

После смерти Ивановой ее сын Михаил Иванов* решил выяснить, что происходит с участком, и обратился в Росреестр. Это было в 2019 году.

В своем ответе ведомство сообщило о прекращении договора аренды в связи с обращением комитета по управлению имуществом города Таганрога от 8 мая 2019 года. Комитет просил погасить запись об аренде в ЕГРН, ведь на этой земле построили многоквартирный дом, чьи жильцы стали новыми собственниками участка на основании ст. 36 ЖК («Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности участок под этим домом»).

Кроме того, по сведениям Росреестра, срок аренды истек еще в 2007 году. По условиям договора арендатор должен был уведомить администрацию о желании продлить или расторгнуть договор аренды за месяц до его окончания. Как сообщили чиновники, Иванова не направляла никаких уведомлений в адрес администрации, администрация также не спрашивала ее о желании продлить договор, поэтому договор прекратил свое действие.

Заявление о продлении аренды

Иванова ответ Росреестра не устроил, поэтому он обратился с иском об оспаривании действий по погашению записи об аренде в Таганрогский городской суд Ростовской области. В своем иске Иванов указал, что в 2006 году его мать направляла в адрес администрации уведомление о продлении договора аренды. Администрация уведомление получила, поэтому договор был продлен на неопределенный срок, уверен истец.

Еще Иванов утверждал, что ничего не знал об обременении участка, так как администрация не оповещала его о каких-либо ограничениях, связанных со строительством многоквартирного дома.

Кроме того, в своем иске истец поделился, что сейчас на его части участка находится недостроенный дом, который мать поставила на кадастровый учет в 2014 году. Поэтому истец просил признать погашение записи об аренде в ЕГРН незаконным.

Но горсуд отказал Иванову. Суд посчитал, что договор аренды прекратился, ведь у участка сменились собственники на основании ст. 36 ЖК. Теперь это жильцы многоквартирного дома, поэтому запись об аренде в ЕГРН не может быть восстановлена, решил горсуд. С выводами первой инстанции в последствии также согласились апелляция и кассация.

После чего Иванов решил обжаловать судебные акты в Верховном суде.

Смена собственника

Жалобу Иванова рассмотрела «тройка» под председательством судьи Валентины Александровой.

ВС установил, что по условиям договора арендатор имел право на продление договора аренды по его письменному заявлению. Действующие на тот момент редакции ст. 22 ЗК и ст. 621 ГК тоже допускали подобный порядок. 18 декабря 2006 года Иванова направила письменное заявление о продлении договора. Администрация его получила и не стала возражать, поэтому договор действительно продолжил свое действие на неопределенный срок, подтвердил суд.

ВС посчитал, что продленный договор не мог быть расторгнут администрацией в одностороннем порядке с помощью уведомления Росреестра. Согласно ст. 450 и ст. 619 ГК это возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда, пояснила коллегия.

По мнению ВС, строительство многоквартирного дома тоже не является основанием для расторжения договора. Дом стоит на другой части земельного участка, которую Ивановой не передавали, поэтому переход права собственности на участок под многоэтажкой не мог повлиять на права истца, уверена коллегия. ВС дополнил свою позицию ссылкой на ст. 617 ГК, согласно которой переход права собственности на участок к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды.

Неоднозначный подход

По мнению Елизаветы Капустиной, руководителя практики ФБК Право ФБК Право Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) Профайл компании × , подход ВС в части продления договора аренды на основании п. 2 ст. 621 ГК соответствует более ранним позициями суда. Так, в п. 23 Обзора судебной практики ВС от 2020 года № 2 суд ссылался на положения п. 2 ст. 621 ГК о том, что договор аренды возобновляется на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. Эта норма, в частности, применяется и к договорам аренды государственных или муниципальных земельных участков, которые были заключены до 1 марта 2015 года, поясняет ВС в Обзоре.

В то же время позиция административной коллегии, что договор аренды мог быть расторгнут только по соглашению сторон или решению суда, противоречит сложившейся практике коллегии по экономическим спорам, отмечает Вадим Силкин, советник коллегии адвокатов Муранов, Черняков и партнеры Муранов, Черняков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) × . Например, в определении ВС от 27 июня 2017 года по делу № 305-ЭС17-2608 указывается, что в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца на основании ст. 610 ГК.

Реализация этого права арендатора на отказ от договора не может быть ограничена, что подтвердил также Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, поясняет эксперт.

Силкин считает, что подобное противоречие позиций административной и экономической коллегии ВС может потребовать вмешательства надзорной инстанции.

ВС защитил арендатора, который не смог пользоваться участком

Женщина по договору уступки получила в аренду участок земли для строительства жилого дома. Но потом оказалось, что рядом проходит газопровод и строить нельзя. Тогда арендатор решила взыскать с муниципалитета кадастровую стоимость участка и уплаченные арендные платежи. Ведь именно муниципалы допустили ошибку, поставив землю на кадастровый учет. В местной администрации не согласились с требованиями и указали, что деньги стоит требовать с прошлого арендатора. ВС решил, кто прав в этом споре.

В 2009 году администрация Гурьевского муниципального района Калининградской области утвердила границы охранной зоны газопровода к Калининградской ТЭЦ-2. А на следующий год в этих границах поставили на кадастровый учет земельный участок площадью 1200 м², который официально значился пригодным для строительства жилого дома. Георгий Трушкин* взял его в аренду до 2020 года, а в 2013 году по договору уступки передал Светлане Тимчуковой*, за что она заплатила 550 000 руб.

В 2015 году муниципалитет внес в ЕГРН сведения, что на участке нельзя строить, потому что рядом проходит газопровод (п. 6 ст. 90 ЗК и ст. 28 ФЗ от 31.03.1999 № 69 «О газоснабжении в РФ»). К тому моменту Тимчукова так ничего и не построила на участке. Ей предложили расторгнуть договор аренды. Та согласилась, но только при условии, что ей выплатят убытки в виде кадастровой стоимости земельного участка и вернут уплаченные арендные платежи. Администрация отказалась. Тогда Тимчукова пошла в суд.

Муниципалитет ни при чем

В Гурьевском райсуде Калининградской области Тимчукова хотела взыскать с муниципалитета 411 192 руб. убытков в виде кадастровой стоимости участка и 50 851 руб. неосновательного обогащения в виде выплаченных арендных платежей (дело № 2-733/2020). Она указала, что ответчик по ошибке сформировал земельный участок для строительства дома в охранной зоне и тем самым нарушил ее права. Тимчукова взяла землю для того, чтобы построить дом, но оказалось, что это невозможно.

Представитель ответчика указала, что Тимчукова передала деньги за участок не администрации, а бывшему арендатору. Поэтому требовать деньги с администрации нельзя. Тимчукова пользовалась землей, а это платно, поэтому нет законных оснований для возврата арендных платежей. Их нельзя считать неосновательным обогащением.

Судья Татьяна Макарова согласилась с доводами ответчика. Она отметила, что договор аренды действует, поэтому у истца есть обязанность вносить арендные платежи. Первоначально администрация безвозмездно передала земельный участок Трушкину, а у Тимчуковой денег не брала. Поэтому суд отказал в удовлетворении иска.

Истец обжаловала решение. Но выводы первой инстанции поддержал Калининградский облсуд (дело № 33-1048/2021). «Тройка» под председательством Владимира Мухарычина указала, что Тимчукова не начала строительство дома, а значит, не потратила деньги. Когда администрация узнала об ограничениях, то сразу же сообщила об этом Тимчуковой. Но истец отказалась расторгать договор и внесла арендную плату.

Тимчукова обратилась в Третий кассационный суд общей юрисдикции, но и он поддержал выводы нижестоящих инстанций. Истец обжаловала это решение в Верховный суд.

Позиция ВС

Тройка судей под председательством Александра Киселева отметила, что муниципалитет поставил земельный участок на кадастровый учет в 2010 году, а о газопроводе знал еще в 2009-м (дело № 71-КГ22-5-КЗ). При этом сведения о том, что на участке нельзя строить жилой дом, в ЕГРН внесли только в 2015 году. Нижестоящие инстанции не обратили на это внимания.

Тимчукова не может построить на земельном участке жилой дом, хотя это было оговорено в договоре аренды. Согласно ст. 16 ГК («Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления») и ст. 1069 ГК («Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами») Тимчукова имеет право на возмещение убытков. Еще она вправе взыскать с муниципалитета арендные платежи как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК («Обязанность возвратить неосновательное обогащение»). ВС отменил решения апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Калининградский облсуд (дату рассмотрения пока не назначили. — Прим. ред.).

Что думают эксперты

Юрист ЮСТ ЮСТ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 10 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 16 место По выручке 19-20 место По количеству юристов × Татьяна Яковлева отмечает, что использовать земельный участок в соответствии с его назначением — право и обязанность арендатора. Если возникают ограничения, в том числе при установлении охранных зон, арендатор фактически лишается своего права и даже может понести убытки.

Поэтому споры по аналогичным ситуациям будут возникать еще не раз.


ВС много лет пытается урегулировать эту проблему. Но в корне ее решить может только законодатель. Он должен обязать владельцев газопроводов и других объектов, ограничивающих использование земли, вносить сведения в ЕГРН. Еще этим должны заниматься уполномоченные органы, в том числе Минэнерго.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Обзор документа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к Кондрашову И.В. о расторжении договора аренды земельного участка, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

по кассационной жалобе Кондрашова И.В. на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 января 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 мая 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., объяснения представителя Кондрашова И.В. - Устюкова С.С. по доверенности, поддержавшего доводы кассационной жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в суд с иском к Кондрашову И.В. о расторжении договора аренды земельного участка от 9 ноября 2007 г. общей площадью . кв.м, с кадастровым номером . расположенного по адресу: . б/н, и о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав, что предоставленный ответчику земельный участок для строительства гостиницы по факту не используется, находится в заброшенном состоянии, строительство арендатором не ведется.

Дело неоднократно рассматривалось судами.

Заочным решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 30 сентября 2013 г. требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании с Кондрашова И.В. в доход местного бюджета в счет погашения задолженности по оплате арендной платы денежных средств в сумме 120 679 руб. были удовлетворены.

Определением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 17 марта 2015 г. удовлетворено заявление Кондрашова И.В. об отмене заочного решения и возобновлено рассмотрение дела по существу.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 7 апреля 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 мая 2015 г., в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка отказано.

Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 11 ноября 2015 г. решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 7 апреля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 мая 2015 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 января 2016 г. исковые требования администрации удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка от 9 ноября 2007 г. общей площадью . кв.м, с кадастровым номером . расположенного по адресу: г. . б/н, с указанием, что решение суда является основанием для внесения изменений Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 мая 2016 г. решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 января 2016 г. оставлено без изменения.

Кондрашовым И.В. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 января 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 июня 2016 г., как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 15 февраля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что на основании постановления главы администрации от 8 ноября 2007 г. N 1921 между администрацией и Кондрашовым И.В. 9 ноября 2007 г. заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью кв.м, с кадастровым номером . расположенного по адресу: . . б/н, для размещения гостиницы на 12 мест сроком на 49 лет (далее - договор аренды земельного участка).

1 апреля 2015 г. при осмотре указанного выше земельного участка специалистами управления имущественных отношений и управления муниципального земельного контроля администрации установлено, что предоставленный Кондрашову И.В. в аренду земельный участок не освоен, ограждение отсутствует, на участке имеется сорная растительность, объекты капитального строительства отсутствуют.

Из материалов дела следует, что задолженность по арендной плате и пени погашена ответчиком в процессе рассмотрения дела в полном объеме, а 9 июля 2015 г. администрацией утвержден градостроительный план земельного участка и проведена корректировка его границ.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда согласилась с выводами суда первой инстанции.

С вынесенными судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

На основании статьи 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 3.2.4 договора аренды земельного участка арендодатель, в частности, имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при таких существенных нарушениях его условий, как использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, невнесение арендной платы за землю в течение одного квартала, использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

На основании пункта 4.1.7 договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Статьей 7 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В связи с этим ссылку судов на положения пункта 4.1.7 договора аренды земельного участка нельзя признать правомерной.

Кроме того, суд не учел, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела, ответчик при рассмотрении дела ссылался на наличие объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) арендуемого им земельного участка в связи с нахождением на нем строений, принадлежащих смежному землепользователю, а также в связи с прохождением вдоль земельного участка ливневой канализации.

Однако эти обстоятельства какой-либо оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не получили, что повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ссылаясь на пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, суды допустили неполное цитирование абзаца 6 подпункта 1, что исказило содержание указанной нормы права.

Допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 мая 2016 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Гетман Е.С.
Киселёв А.П.

Обзор документа

Арендодатель просил досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка для строительства, так как он не используется, заброшен, строительство не ведется.

Договор был расторгнут судом на том основании, что арендатор не использует участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение, обратив внимание на следующее.

Использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием следует отличать от такого понятия, как своевременное использование (освоение) участка.

Неиспользование (неосвоение) участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как его неиспользование в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Кроме того, договором аренды не предусмотрены конкретные сроки освоения участка.

Также не исследованы доводы арендатора о наличии объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) участка.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: