Расчет задолженности по договору аренды для суда образец заполнения

Обновлено: 28.03.2024

Арендатор не платит по договору в установленный срок. Вы звоните ему, и каждый раз слышите одни и те же просьбы подождать еще немного. Вам это уже надоело, и вы решили обратиться в суд. С чего начать и как правильно произвести взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения – об этом далее.

Для судебного разбирательства по взысканию задолженности вам потребуется составить следующие документы:

Пошаговая инструкция взыскания задолженности:

Для начала разберемся, в каких случаях возникает задолженность и как ее рассчитать по договору аренды нежилого помещения.

Когда возникает задолженность

Договор аренды предусмотрен ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Одним из существенных условий сделки является арендная плата, которую арендатор обязан своевременно вносить. Ее порядок, условия и сроки внесения указываются в договоре (ст. 614 ГК РФ).

Из этого следует, что задолженность образуется в результате нарушения сроков или размера оплаты, определенных договоренностью сторон. Эти данные прописываются отдельными пунктами и выражаются в конкретных цифрах.

Право на взыскание задолженности возникает на следующий день после того дня, который обозначен в договоре как последний для оплаты.

С этого же момента исчисляется исковая давность, составляющая 3 года (статьи 195, 196 ГК РФ). Также возникает право требовать неустойку.

Как рассчитать неустойку по договору аренды

Для начала разберемся с разновидностями неустойки.

Какие бывают виды неустойки

В законодательстве существует 2 вида неустойки – пеня и штраф (ч.1 ст. 330 ГК РФ). Обычно вид ответственности устанавливается договором, и составляет фиксированный процент (например, 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты). Реже на практике применяется штраф, выраженный в денежной сумме.

Чем регламентируется неустойка

Если договором эта ответственность не предусмотрена, расчет задолженности производится по ст. 395 ГК РФ: «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Центрального банка РФ, действовавшей в соответствующие периоды».

Пример расчета неустойки

Расчет производится простыми математическими действиями. Приведу 2 варианта:

  1. Неустойка по договору составляет 0.1% за каждый день просрочки платежа по арендной плате в 10 тысяч рублей. На момент составления претензии необходимо рассчитать задолженность за 10 дней: 10 000 руб. х 0.1% х 10 дней = 100 рублей.
  2. Неустойка не установлена договором и рассчитывается в порядке ст. 395 ГК РФ. Пусть ставка ЦБ РФ составляет 7.25%. Тогда вычисления следующие: 10 000 руб. х (7.25%/365 х 10) = 19.86 руб.

Как видим, ставка ЦБ в 5 раз ниже, чем в первом случае, поэтому целесообразнее устанавливать размер неустойки в договоре.

Теперь перейдем к юридической стороне вопроса.

Правовое обоснование претензии

На практике отношения по аренде нежилого помещения возникают в сфере предпринимательской деятельности, поэтому данные споры рассматриваются в рамках арбитражного процесса (статьи 1 и 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ; далее — АПК РФ).

В свою очередь, закон требует обязательной процедуры предварительного решения конфликта до обращения с иском. Так, согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

Введение процедуры пояснил Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики № 4 (2015) от 23.12.2015 г.: «Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без расходов на госпошлину со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы».

Как составить досудебную претензию

В законодательстве не установлено содержание этого документа – оно сформировано на основе юридической практики. Претензия должна содержать требования, аналогичные исковым требованиям при обращении в суд. В ней указываются следующие сведения:

  • Наименование и адрес арендодателя.
  • Наименование и адрес арендатора.
  • Изложение обстоятельств, на основании которых направляется претензия.
  • Фактическое и юридическое обоснование.
  • Расчет и сумма задолженности.
  • Требование к арендатору.
  • Список прилагаемых документов, доказывающих законность изложенных требований.
  • Ф.И.О., должность, контактные данные и подпись лица, обращающегося с претензией.
  • Дата составления.

Куда направлять претензию

Претензия направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по юридическому адресу должника (месту нахождения), либо ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Юридический адрес можно узнать бесплатно, сделав выписку из ЕГРЮЛ, для чего можно воспользоваться сервисом Федеральной налоговой службы. Нарушение данного правила рассматривается судом как несоблюдение претензионного порядка (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2018 г. по делу № А41-39727/2017).

Сколько ожидать ответа

Срок ожидания ответа от контрагента составляет 30 дней со дня направления требования (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Если в течение данного срока ответа не последовало, а также если ответ пришел с полным отказом выплатить требуемую сумму, возникает право на обращение в суд. В случае частичного удовлетворения претензии, арендодатель вправе подать иск в части нарушенного права (неудовлетворенной части требования). Также срок ожидания (срок ответа на претензию) может быть указан непосредственно в договоре аренды.

Каковы последствия невыполнения формы и содержания претензии

В случае нарушения вышеперечисленных условий суд может установить, что обязательный претензионный порядок не соблюден. Так, Арбитражный суд Республики Хакасия вынес определение о возвращении искового заявления по делу № А74-9883/2019, поскольку материалы дела не содержали доказательств направления претензии.

По другому основанию – несоблюдение сроков урегулирования спора в досудебном порядке – Арбитражный суд Еврейской АО провозгласил аналогичное решение по делу № А16-2284/2019.

Таким образом, обзор судебной практики подтверждает важность соблюсти правильный порядок предъявления претензии.

Итак, если иное не предусмотрено договором, по истечении 30-дневного срока возникает право обращаться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения. Оно бывает простым (с одним требованием) и сложным (с двумя и более требованиями).

Взыскание задолженности в суде

В суд обращаются с одним или несколькими требованиями к должнику.

Как составить простое исковое заявление

В нем содержится просьба к суду об удовлетворении следующих требований:

  1. Оплата задолженности по договору аренды.
  2. Оплата неустойки.
  3. Оплата задолженности и неустойки по коммунальным платежам.

Что должно содержать исковое заявление

Форма заявления закреплена в ст. 125 АПК РФ. Оно составляется письменно и содержит сведения, указанные в претензии. Добавляется информация о суде, соблюдении претензионного порядка, обеспечительных мерах, прилагаемых документах.

Какие документы прилагаются к исковому заявлению

Перечень документов установлен в ст. 126 АПК РФ:

  1. Уведомление о вручении копий ответчику и другим лицам (если таковые участвуют в деле).
  2. Документ об оплате госпошлины.
  3. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.
  4. Копии свидетельства о госрегистрации в качестве юрлица или ИП.
  5. Доверенность лица, обратившегося с заявлением, с копией решения или протокола об избрании генерального директора, подписавшего доверенность.
  6. Копии решения суда об обеспечении иска (если таковые имеются).
  7. Документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного порядка.
  8. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП заявителя и должника. Также закон предупреждает, что эти выписки должны датироваться за 30 дней до дня обращения в суд.

Куда подается исковое заявление

Заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ), если они неизвестны – по месту нахождения имущества или последнему известному месту нахождения (ст. 36 АПК РФ).

Особенности сложного искового заявления

Оно полностью соответствует требованиям простого заявления с добавлением таких требований:

  • Досрочное расторжение договора (ст. 619 ГК РФ).
  • Выселение ответчика (ст. 622 ГК РФ).
  • Иные требования.

Включение в иск дополнительных требований влияет на правовое обоснование, а также сумму госпошлины.

Сколько придется заплатить за подачу иска

Размер государственной пошлины определен в ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, и зависит от цены иска (взыскиваемой суммы), а также наличия требований неимущественного характера. Допустим, при истребовании 100 тысяч рублей придется заплатить 4% от суммы (4 тысячи). При добавлении неимущественного требования нужно добавить еще 6 тысяч рублей.

В какой форме подавать исковое заявление

Законом предусмотрено 2 варианта обращения в суд (статьи 125, 126 АПК РФ):

  1. Путем подачи документов на бумажном носителе.
  2. Путем отправки через интернет с помощью специального веб-портала «Мой арбитр».

Что такое обеспечительные меры по иску

В главе 8 АПК РФ предусмотрена возможность применения обеспечительных мер, которые производятся при подаче искового заявления. Они заключаются в срочных временных мерах, направленных на обеспечение имущественных интересов заявителя (ч. 1 ст. 90 АПК РФ).

Какие бывают виды обеспечительных мер

К ним относятся:

  1. Наложение ареста на деньги или иное имущество должника.
  2. Запрет для ответчика и других лиц совершать определенные действия.
  3. Обязанность для тех же лиц совершить определенные действия.
  4. Передача имущества на хранение.
  5. Приостановление реализации арестованного имущества.

Как воспользоваться обеспечительными мерами

Чтобы воспользоваться этой возможностью, нужно вместе с иском (или в процессе рассмотрения дела) подать соответствующее заявление, по которому оплатить госпошлину в размере 3 тысяч рублей (ст. 333.21 НК РФ).

Как рассматривается дело в суде

Теперь более подробно остановимся на стадии судебного разбирательства.

Как проходит подготовительный этап

Какие действия производит суд после подготовки дела

После подготовки дела проводится предварительное судебное заседание (ст. 136 ГПК РФ), на котором назначается судебное разбирательство.

В ходе этих действий сторонам разъясняется право примириться, провести упрощенное разбирательство, обратиться в третейский суд или медиатору. Максимальный срок рассмотрения дела составляет 3 месяца (ст. 152 АПК РФ). Однако этот срок может быть продлен.

Как проводится упрощенное производство

Если сумма задолженности не превышает 500 тысяч рублей (для юрлиц) или 250 тысяч рублей (для ИП) суд рассматривает дело в упрощенном порядке (гл. 29 АПК РФ). В этом случае срок рассмотрения дела не может превышать 2 месяцев со дня подачи иска. Кроме того, дело рассматривается без предварительного судебного заседания, без вызова сторон и без протоколирования.

Какое решение может принять суд

После полного разбирательства по делу арбитражный суд выносит 1 из 3 возможных решений:

  • Об отказе в удовлетворении исковых требований.
  • Об их частичном удовлетворении.
  • Об их полном удовлетворении.

Сторонам дается месячный срок на подачу апелляции по любому из вышеперечисленных вердиктов (ст. 180 АПК РФ). Если никто не воспользовался данной возможностью, то решение суда первой инстанции считается вступившим в законную силу и подлежит исполнению.

Когда суд отказывает в иске

В большинстве случаев данная категория оканчивается для истца полным удовлетворением требований. Частичный отказ случается вследствие неверных расчетов задолженности и неустойки. Полный отказ связан с истечением срока исковой давности, а также непредставлением доказательств своих требований истцом.

Что делать, если в суде получен отказ

В случае неудовлетворения исковых требований судом первой инстанции возникает право на апелляцию (ст. 180 АПК РФ), которая подается в течение месяца. В последующем, если получен такой же результат во II инстанции, законом предусмотрено право на кассацию (ст. 273 АПК РФ); стандартный срок подачи — 2 месяца со дня вступления в силу обжалуемого решения.

Как исполняется судебное решение

В случае полного или частичного удовлетворения требований истца, кроме обычного порядка (по истечении срока апелляционного обжалования), законом предусмотрено немедленное исполнение решения (ч. 3 ст. 182 АПК РФ). В этом случае истец должен внести на счет суда присужденную сумму или банковскую гарантию того же размера.

На практике должник может выполнить предписание суда добровольно. В случае же отказа необходимо прибегнуть к фактическому взысканию присужденной суммы через судебных приставов. Для этого придется обратиться в суд, принявший решение, в порядке ст. 319 АПК РФ для получения исполнительного листа.

Далее рассматриваются ситуации, которые часто происходят на практике.

Чего не стоит делать в отношениях с должником

В первую очередь, не надо заниматься самоуправством. И речь идет не только о явно незаконных действиях: вымогательство, применение физических методов воздействия или угроз.

Удержание имущества арендатора, отключение электроэнергии и запрет доступа в помещение — насколько это законно

Даже, на первый взгляд, законное отключение электроэнергии в арендуемом помещении или ограничение доступа в него расценивается судами негативно.

Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении № 13689/12 от 9 апреля 2013 г. делает однозначный вывод: “Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования имуществом в соответствии с условиями спорных договоров”.

Таким образом, вышеперечисленные действия незаконны, и суд исключит из взыскиваемой суммы размер платежа за те периоды, когда арендатор фактически не пользовался помещением по вине истца.

Когда удержание имущества правомерно

Однако законом предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе удерживать имущество арендатора. Согласно ч. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь должника, в случае неисполнения последним обязательства по оплате может удерживать ее до исполнения обязательства.

Главное – завладеть данной вещью правомерно. В случае же арендных отношений арендатор добровольно размещает свои вещи (например, оборудование) в помещении арендодателя (п. 14 Информационного письма № 66 от 11 января 2002 г. Президиума ВАС РФ).

Можно ли расторгнуть договор аренды одновременно со взысканием задолженности

В этом случае подается сложное исковое заявление, в котором наряду со взысканием суммы долга истец просит расторгнуть договор аренды в порядке ст. 619 ГК РФ.

Взыскание задолженности и принудительное выселение должника

Чтобы принудительно выселить арендатора в исковое заявление добавляется фактическое и правовое обоснование, предусмотренное ст. 622 ГК РФ.

Арендатор сделал ремонт и хочет зачесть их в арендную плату

На основании ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В случае нарушения обязанности арендодателем арендатор имеет право на свой выбор либо вычесть потраченные деньги из арендной платы, либо уменьшить ее, либо расторгнуть договор и возместить убыток.

Однако ключевой в этой статье является фраза «если иное не предусмотрено договором». Так, в своем решении Арбитражный суд Ивановской области по делу № А17-6930/2015 сослался на пункт договора об обязанности арендатора производить текущий и капитальный ремонт за свой счет и отказал в иске о зачете потраченных денег в арендную плату.

Это решение осталось без изменений после апелляционной и кассационной инстанции. Поэтому во избежание проблем необходимо предусматривать этот момент на этапе заключения договора.

Что делать, если должник скрылся

Что делать, если нет государственной регистрации

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения требуется при заключении на срок год и более. В остальных случаях достаточно простой письменной формы. Это мнение выражено в Информационном письме № 53 от 1 июня 2000 г., изданном Президиумом ВАС РФ . Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ч.1 ст. 651 ГК РФ).

Если расчет осуществлялся наличными

Согласно ч.1 ст. 1.2 ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» от 22.05.2003 № 54-ФЗ все расчеты между организациями и ИП производятся с помощью контрольно-кассовой техники с выдачей соответствующих документов.

Если в наличии есть кассовые чеки или другие бланки строгой отчетности, они принимаются судом как документы, обосновывающие доводы истца. Если таковых нет, это нарушение закона. Кроме того, в таком случае суду невозможно представить доказательства своих требований.

Взыскание, если договор аренды продлен на неопределенный срок

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ. Этот вопрос рассмотрен Президиумом ВАС РФ в Информационном письме № 66 от 11 января 2002 г.

Запомнить

  1. Для взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения вначале должнику направляется претензия.
  2. Претензия отправляется по юридическому адресу должника.
  3. Срок ожидания ответа на претензию — 30 дней.
  4. Правоотношения регулируются АПК РФ.
  5. Если сумма задолженности по договору до 250 тысяч (для ИП) или до 500 тысяч рублей (для юрлиц), законом предусмотрено упрощенное производства без вызова сторон.
  6. Исковое заявление подается в бумажной или электронной форме.
  7. В случае неудовлетворения требований судом первой инстанции истец вправе обратиться с апелляцией и кассацией.

Был ли у Вас опыт взыскания задолженности по договору аренды? Какие трудности возникали? Какие вопросы остались непонятными?

Иск о взыскании задолженности по арендной плате это документ, который истец подает в суд по месту нахождения ответчика (или согласно подсудности указанной в договоре) с целью взыскания задолженности по оплате аренды, а также, если применимо по условиям договора аренды, неустойки, пени или штрафа в связи с просрочкой в оплате аренды. В исковом заявлении излагается требование о защите прав и законных интересов истца то есть требование о взыскании задолженности, компенсации убытков.

Переда подачей искового заявления в суд, убедитесь в наличии следующих документов:

· Претензия, направленная в адрес ответчика;

· копии квитанций и иных документов, свидетельствующих об оплате аренды за предыдущие периоды;

· расчет суммы задолженности и пени (штрафов, неустойки)

· другие документы подтверждающие требования арендодателя.

Целью такого искового заявления является уплата задолженности по аренде, выплата пеней либо штрафов либо неустоек, а также компенсация убытков.

p.s. Перед тем как обращаться в суд с требованием о взыскании упущенной выгоды, внимательно изучите свой договор аренды. В большинстве случаев условия договора (особенно подготовленного арендодателем) исключают возможность возмещения упущенной выгоды.

Как составляется исковое заявление о взыскании арендной платы?

Исковое заявление о взыскании задолженности должно содержать:

- наименование суда, в который подается иск;

- полное наименование истца, его адрес местонахождения;

- полное наименование ответчика, его адрес местонахождения;

- суть спора, требования истца к ответчику со ссылкой на нормативные акты, реакция ответчика на предложение выполнить требования в добровольном порядке;

- обстоятельства дела, на которых основываются исковые требования, а также доказательства подтверждающие обстоятельства;


К исковому заявлению должны быть приложены:

- уведомление о вручении документов, всем лицам участвующим в процессе;

- документ, подтверждающий уплату госпошлины;

- документы, свидетельствующие о наличии обстоятельств на которых основывается исковое заявление;

- доверенность либо иной документ, подтверждающий полномочия подписанта, также некоторые другие документы.

Арбитражный судья в пятидневный срок со дня поступления в канцелярию суда иска в единоличном порядке принимает решение о принятии / непринятии искового заявления в производство. Документом подтверждающим принятие искового заявления является определение суда подтверждающее начало производства по делу. Не позднее дня следующего за днем вынесения определения суд направляет его копии всем лицам участвующим в процессе. При этом суд может отказать в принятии искового заявления в случае если оно подано с нарушениями требований предъявляемых к форме и содержанию либо к нему не приложены требуемые по закону документы.

Примеры документов

В Арбитражный суд г. Москвы

Истец: ООО «Джон доу»

Адрес: г. Москва, ул. Тверская, д.1,

Телефон: 8 (499) 999 99 99,

Ответчик: ООО «Джейн доу»

Адрес: г. Москва, ул. Тверская, д.1,

Телефон: 8 (499) 888 88 88,

Цена иска: 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей

Исковое заявление

о взыскании задолженности по арендной плате и

неустойки за просрочку уплаты арендных платежей по договору аренды

"01" декабря 2017 г. между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды N 55/2017 (далее «Договор») нежилого помещения № А27 общей площадью 323 (триста двадцать три) кв. м, расположенного по адресу: г. г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская д. 8, комната 25 . Срок действия договора с " 01" декабря 2017 г. по "30" ноября 2022 г. Согласно Акту приема-передачи от "01" декабря 2017 г. данное помещение передано во временное пользование Ответчику.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.1 Договора Ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до 10 (десятого) числа оплачиваемого месяца в размере 365 000 (Триста шестьдесят пять тысяч) рублей.

Вместе с тем, Ответчик в нарушение п 3.1. Договора, в период с «01» января 2019 года по «28» февраля 2019 года не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения.

В связи с нарушением Ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд, Арендодатель направил в адрес Арендатора претензию от "10" марта 2019 г. с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени.

Однако на момент подачи настоящего искового заявления ответ на претензию истцом не получен, обязательство по оплате арендной платы не исполнено.

На момент подачи иска задолженность Ответчика по арендной плате составляет 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей, кроме того НДС, за период с «01» января 2019 года по «28» февраля 2019 года .

Согласно п. 5.3 договора в случае просрочки арендных платежей, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % задолженности за каждый день просрочки. Просрочка Арендатора составляет 49 (сорок девять) дней. Соответственно сумма пени составляет 24455 (Двадцать четыре тысячи четыреста сорок пять) рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 330, 450, 452, 453, 612, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, прошу:

1. Взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате в размере 730 000 ( Семьсот тридцать тысяч) рублей, кроме того НДС и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 24455 (Двадцать четыре тысячи четыреста сорок пять) рублей.

2. Взыскать с Ответчика уплаченную государственную пошлину в сумме _____ (______________) рублей.

1. Договор аренды N 55/2017 от "01" декабря 2017 г.

2. Акт приема - передачи помещения в аренду от "01" декабря 2017 г.

3. Претензия от "10" марта 2019 г.

4. Расчет задолженности по арендной плате

5. Платежное поручение на уплату госпошлины.

6. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица либо индивидуального предпринимателя.

7. Учредительные документы Истца.

8. Квитанция о направлении искового заявления и документов к нему ответчику заказным письмом с уведомлением.

9. Доверенность или иной документ, подтверждающий право на подписание заявления.


Неустойка по договору аренды является обеспечением своевременной выплаты арендатором суммы в качестве оплаты арендуемого помещения. То есть она в данном случае выступает одним из способов защиты прав арендодателя. В зависимости от выбранного сторонами способа расчета неустойки может потребоваться применение сложных расчетов по специальной формуле, позволяющей корректно высчитать размер подлежащих выплате штрафных санкций.

Неустойка по договору аренды нежилого помещения

Одним из ключевых условий договора аренды на основании п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса (далее также ГК) является его возмездность. Арендатор обязан вносить платежи в порядке и в сроки, определенные в момент заключения соответствующей сделки. Обеспечивается исполнение данного обязательства законным способом; кроме того, стороны могут самостоятельного оговорить в договоре дополнительные способы защиты прав арендодателя в случае просрочки платежа (платежей).

Выплата неустойки по договору аренды возможна лишь в том случае, если стороны заранее оговорили данное обеспечение и закрепили в договоре параметры его расчета. Нормативными правовыми актами законная неустойка для данной гражданско-правовой сделки не устанавливается.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК стороны могут предусмотреть 2 варианта расчета неустойки в случае просрочки платежа: штраф или пени. При этом в силу указанной нормы договоренность о неустойке считается достигнутой и действительной лишь в том случае, если устанавливается в письменном виде. Подобное соглашение может:

  • включаться в основной договор;
  • заключаться в качестве дополнительного соглашения;
  • являться приложением к договору;
  • составляться в форме отдельного документа.

Хотя законом и не дается развернутого определения каждому из видов неустойки, практика применения штрафов в гражданско-правовых сделках по передаче имущества в аренду закрепляет следующие признаки штрафа:

  • устанавливается, как правило, в твердой сумме или фиксированном проценте от такой суммы;
  • носит разовый характер (выплачивается единожды по факту неисполнения обязанности);
  • не зависит от срока неисполнения обязательства по внесению арендного платежа.

Таким образом, предъявление неустойки в виде штрафа не требует проведения сложных расчетов вследствие особенностей данной санкции. Несколько сложнее обстоят дела с расчетом пени.

Расчет пени по договору аренды

Произвести расчет неустойки по договору аренды, выраженной в форме пени, можно при наличии следующих данных:

  • размер платежа по арендной плате, который не был выплачен в определенный договором срок (Ппр);
  • временной отрезок в днях, начинающийся после крайнего дня для внесения данной платы арендатором, и заканчивающийся днем предъявления требования об уплате пени (Спр);
  • размер санкций, закрепленных сторонами, который обычно устанавливается за 1 календарный день просрочки платежа (Рс).

В том случае, если в течение времени просрочки арендатор вносил какие-либо суммы в счет уплаты задолженности, это должно быть учтено при расчете. После оплаты части задолженности проценты могут начисляться лишь на оставшийся долг.

В общем виде формула выглядит следующим образом:

Так, если 31.05.2017 был последним днем для оплаты аренды в размере 50 000 рублей, а период просрочки составляет месяц (30 дней), то при размере пени 1% и внесении частичной оплаты в размере 20 000 рублей в середине срока (на 16-й день) размер пени составит:

Пени = 50 000 × 15 × 1% + 30 000 × 15 × 1% = 7 500 + 4 500 = 12 000 рублей.

При установлении процентов в договоре за иной срок, чем календарный день, также потребуется высчитать их дневной размер. Например, если в договоре указаны проценты за месяц, то при подсчете дневного размера необходимо процент за месяц разделить на количество дней в месяце, в котором допущена просрочка.

Итоги

Таким образом, обеспечение исполнения обязанности арендатора по оплате помещения может быть оговорено сторонами и установлено в виде штрафа или пени. В первом случае размер санкций устанавливается в твердой сумме и не представляет сложности при расчетах, во втором требуется применение специальной формулы для подсчета суммы пеней.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.


Образец претензии по договору аренды нежилого помещения доступен для ознакомления на нашем портале. В статье расскажем, что представляет собой этот документ.

Претензия по договору аренды: когда обязательна?

Направление претензии ― необходимый этап перед обращением в суд, если того требует закон или договор (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, абз. 7 ст. 132 ГПК РФ).

В арендных отношениях лишь арендодатель обязан по закону направлять претензию арендатору, но только если он намерен воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). Напомним, что это право возникает, если:

  • имущество используется не по назначению (к примеру, организовано производство в офисных помещениях);
  • помещение или находящееся в нем имущество разрушается;
  • более двух раз подряд арендатор не оплатил аренду;
  • не был проведен капремонт, хотя арендатор обязан был его осуществить.

Арендатора закон не обязывает предварительно направлять претензию, если он захочет досрочно расторгнуть договор в суде (ст. 620 ГК РФ). Но такая обязанность может следовать из договора.

Как расторгнуть договор аренды с минимальными потерями, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

Структура и образец претензии арендодателю

Если в договоре есть требования к содержанию претензии, нужно руководствоваться ими. В противном случае претензия составляется согласно обычаям делового оборота, так как нормативно вопрос не урегулирован.

В названии документа указывается слово «претензия», а также потенциальные предмет и основание иска, к примеру: «Претензия об устранении препятствий к пользованию арендованным помещением». Это нужно, чтобы снять вопрос о квалификации документа и его относимости к иску в суде.

В тексте обязательны:

  • ссылка на договор, условия которого нарушены, с указанием его номера и даты (особо важно, если договоров между сторонами несколько);
  • ссылка на норму закона и/или договора, предусматривающую обязанность, которая не выполняется;
  • подробное описание сути нарушения (особо важно, если планируется в связи с этим нарушением расторгать договор в судебном порядке ― см. постановление ФАС ЗСО от 26.08.2011 по делу № А45-4281/2011);
  • указание на недопустимость нарушения обязательств и отказа от них (ст. 309, 310 ГК РФ);
  • требование о добровольном устранении нарушений;
  • указание на намерение обратиться в суд в случае неисполнения требований.

Претензия подписывается предпринимателем или руководителем организации либо по доверенности иным лицом. К ней прикладываются документы, на которых основаны требования (копия договора, подтверждения нарушения), копия доверенности представителя.

Предлагаем ознакомиться с образцом претензии арендодателю по договору аренды на нашем сайте.


Эксперты КонсультантПлюс подготовили образец претензии в связи с непредоставлением или невозможностью использования имущества по договору аренды. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение, чтобы скачать документ.

Особенности претензий о выплате задолженности по аренде

Если нарушение выражается в невнесении арендной платы, необходимо произвести расчет долга на дату составления претензии. Расчет может быть сделан как в тексте претензии, так и в отдельном документе. В претензии по договору аренды нежилого помещения задолженность, как правило, включает:

  • саму арендную плату, которая может состоять, к примеру, из платы за пользование помещением и коммунальных платежей;
  • договорную или законную неустойку (их одновременное взыскание допускается, только если договорная неустойка носит штрафной характер ― см. определение ВАС РФ от 23.10.2009 № ВАС-13468/09).

Сумма долга рассчитывается на дату направления претензии. На дату подачи иска она будет пересчитана. Когда арендодатель планирует расторгнуть договор в связи с систематической неуплатой, важно в претензии обозначить, за какие именно периоды образовался долг (постановление ФАС Поволжского округа от 19.06.2009 по делу № А65-9835/2008).

Образец претензии об уплате задолженности и неустойке по арендной плате также можно скачать в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Итоги

Залог признания претензионного порядка по договорам аренды соблюденным ― следование простым правилам. Необходимо подробно описать суть нарушения, сослаться на конкретные нормы закона и/или договора, при необходимости ― сделать расчеты. Направлять претензию нужно так, чтобы на руках остались доказательства ее отправки.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Дигин Вадим Александрович

Для обоснования требований в гражданском, арбитражном деле истец должен приложить к заявлению расчет цены иска, образец, которого представлен ниже. Приведенные цифры должны быть основаны на фактических документах.

Расчет цены иска в Арбитражный суд

При заключении договора контрагенты, согласно деловому обычаю, оговаривают санкции на случай его нарушения одной из сторон. Неустойка, штраф или пени, может быть установлена по соглашению. Первый вариант предполагает единовременную выплату оговоренной суммы, а второй — определение размера ее в зависимости от срока неисполнения обязательств.

В рассмотренном примере рассчитаны пени по условиям договора: 0,1% от суммы задолженности в день отдельно по каждому факту поставки. Они подтверждены накладными с указанием номера и даты. Расчет цены иска в Арбитражный суд — обязательный документ, на основании которого суд делает вывод о правомерности требований истца.

Для отдельных видов обязательств размер неустойки установлен законом. В этом случае при отсутствии соглашения, штраф обычно рассчитывается от размера МРОТ, а пени от ставки рефинансирования Центрального Банка России.

Приведенный пример легко адаптировать под конкретные данные, и использовать в работе. При затруднении в составлении документа, можно обратиться за консультацией адвоката нашей компании. Вопрос задается через форму обратной связи.

Арбитражный суд г. Москвы

Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

Адрес: 115432, г. Москва, ул. Название, дом номер

Почтовый адрес: 105043, г. Москва, ул. Название, дом номер

Адрес : 214031, г. Смоленск, ул. Название, дом номер

РАСЧЕТ ЦЕНЫ ИСКА

  1. Расчет суммы основного долга по состоянию на 20.02.2016 г.

Расчет суммы основного долга представлен в Приложении 1. Сумма основного долга составляет 1 059 618 (один миллион пятьдесят девять тысяч шестьсот восемнадцать) руб. 73 коп.

  1. Расчет пени в соответствии с п. 5.1. ст. 5 договора купли-продажи № 136 от 27 мая 2014 года по состоянию на 04.09.2015 г.

В Приложении 1 представлены данные, необходимые для расчета пени. Расчет пени произведен по формуле:

Размер пени = сумма задолженности по накладной/ 100 × пени по договору (0,1 %) × количество дней просрочки.

Расчет пени по накладным по состоянию на 04.09.2015 г (с учетом отсрочки платежа по договору - 20 дней) представлен ниже.

  1. Расчет пени по накладной № номер от 27.01.2015 г. = 241 720, 14 руб. /100 % × 0,1 % × 199 дня просрочки = 48 102, 31 руб.
  2. Расчет пени по накладной № номер от 03.02.2015 г. = 48 941, 41 руб. /100 % × 0,1 % × 192 дня просрочки = 9 396, 75 руб.
  3. Расчет пени по накладной № номер от 18.03.2015 г. = 179 721, 16 руб. /100 % × 0,1 % × 149 дней просрочки = 26 778, 45 руб.
  4. Расчет пени по накладной № номер от 07.04.2015 г. = 182 273, 41 руб. /100 % × 0,1 % × 129 дней просрочки = 23 513, 27 руб.
  5. Расчет пени по накладной № номер от 15.04.2015 г. = 73 147, 18 руб. /100 % × 0,1 % × 121 день просрочки = 8 850, 81 руб.
  6. Расчет пени по накладной № номер от 21.04.2015 г. = 38 303, 53 руб. /100 % × 0,1 % × 115 дней просрочки = 4 404, 91 руб.
  7. Расчет пени по накладной № номер от 30.04.2015 г. = 203 981, 35 руб. /100 % × 0,1 % × 106 дней просрочки = 21 622, 02 руб.
  8. Расчет пени по накладной № номер от 19.05.2015 г. = 61 684, 73 руб. /100 % × 0,1 % × 87 дней просрочки = 5 366, 57 руб.
  9. Расчет пени по накладной № номер от 21.05.2015 г. = 29 845, 82 руб. /100 % × 0,1 % × 85 дней просрочки = 2 536, 89 руб.

Размер пени на сумму основного долга с учетом отсрочки платежа по договору составит:

Размер пени = Сумма пени по накладным = 48 102, 31 + 9 396, 75 + 26 778, 45 + 23 513, 27 + 8 850, 81 + 4 404, 91 + 21 622, 02 + 5 366, 57 + 2 536,89 = 150 571, 98 руб.

Таким образом, размер пени на сумму основного долга с учетом отсрочки платежа по договору составит 150 571 (сто пятьдесят тысяч пятьсот семьдесят один) руб, 98 коп.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: