Признание права собственности на самовольную постройку через суд

Обновлено: 19.04.2024

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

ГАРАНТ:

Об ответственности за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию см. Кодекс РФ об административных правонарушениях

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Информация об изменениях:

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Информация об изменениях:

Статья 222 дополнена пунктом 3.1 с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

ГАРАНТ:

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ

Информация об изменениях:

Статья 222 дополнена пунктом 3.2 с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

ГАРАНТ:

Орган местного самоуправления не вправе принимать решения, предусмотренные пунктом 4 статьи 222 настоящего Кодекса, в период рассмотрения заявления гражданина о предоставлении земельного участка, на котором расположен используемый им для проживания жилой дом, в соответствии со статьей 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

ГАРАНТ:

Положения пункта 4 статьи 222 Кодекса не распространяются на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс.

Религиозные организации вправе использовать указанные самовольные постройки в случае соответствия таких построек требованиям, установленным Правительством РФ. В случае, если такие самовольные постройки не отвечают указанным требованиям, их использование религиозными организациями допускается до 2030 г.

Орган местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения здания, сооружения или другого строения на межселенной территории) не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, в соответствии со статьей 222 в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ГАРАНТ:

Положения абзаца шестого пункта 4 статьи 222 Кодекса применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 1 января 2019 г. соответственно на дачных и садовых земельных участках

Позиции высших судов по ст. 222 ГК РФ >>>

(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Использование самовольной постройки не допускается.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

Положения абз. 6 п. 4 ст. 222 применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности на самовольную постройку (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Признание права собственности на самовольную постройку

Судебная практика: Признание права собственности на самовольную постройку

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка" 5. Позиции о признании права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ)

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание права собственности на самовольную постройку

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как легализовать самовольную постройку
(КонсультантПлюс, 2022) 2. Как признать право собственности на самовольную постройку через суд

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как узаконить самовольную постройку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2022) Для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Нормативные акты: Признание права собственности на самовольную постройку

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 25.02.2022) 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" 25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Предпринимательница построила на своем участке здание магазина, но разрешение на строительство ей получить так и не удалось. Поэтому она подала в суд иск о признании права собственности на самовольную постройку, но три инстанции ей отказали. Верховный суд их поправил.

ИП Татьяна Свиридова в 2014 году построила на своем участке нежилое здание магазина. Она сделала это без разрешения на строительство, хотя и обращалась к чиновникам за таким разрешением несколько раз: до начала, во время и после завершения строительства. На каждое из таких обращений чиновники в администрации Чапаевского городского округа ей ответили отказом.

В одном из писем администрация посоветовала предпринимательнице обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Ссылаясь на возведение объекта без разрешения на строительство и в отсутствие возможности получить его в установленном порядке, Свиридова обратилась в арбитражный суд с иском по делу № А55-12718/2018.

Суды в иске отказали. Три инстанции решили, что Свиридова обратилась с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство уже после того, как она закончила это строительство. При таких обстоятельствах принятие мер по получению разрешительной документации после окончания строительства спорного объекта не свидетельствует о добросовестности поведения предпринимателя и не является основанием для легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство, решили суды и отказались признавать за Свиридовой право собственности на постройку.

Предпринимательница обратилась в Верховный суд. По ее мнению, суды должны были применить ст. 222 Гражданского кодекса, согласно п. 3 которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, но при одновременном соблюдении следующих условий:

если предприниматель мог построить здание на земельном участке;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Все перечисленные в данной норме условия соблюдены, а в материалы дела представлены необходимые документы, указала заявительница. Свиридова указала на ошибку нижестоящих инстанций, которые, несмотря на имеющиеся в материалах дела доказательства, сделали неправильный вывод о том, что она не обращалась за разрешением на строительство до его начала.

Экономколлегия проверила доводы предпринимательницы, согласилась с ними и направила дело на пересмотр в Арбитражный суд Самарской области. Первая инстанция, согласно указаниям ВС, должна будет проверить, соответствует ли постройка установленным градостроительным и строительным нормам и правилам, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Также суду нужно привлечь к участию в деле сособственника земельного участка.

Предприниматель сделал пристройку над своим помещением. Согласие на реконструкцию здания он не получал. Антресоль обнаружила московская госинспекция и посчитала постройку самовольной. После чего городские чиновники обратились в суд с требованием о ее сносе. Первая инстанция эти требования не удовлетворила. Она решила, что отсутствие разрешения на реконструкцию не может являться единственным основанием для сноса. В итоге Верховному суду пришлось разбираться, является ли антресоль самовольной постройкой.

В ноябре 2017 года госинспекция по недвижимости города Москвы в ходе проверки обнаружила несогласованную пристройку к зданию на проспекте Буденного. Собственником части строения под антресолью является ИП Гамлет Назарян, который с 2013 года сдавал его в аренду акционерному обществу «ТД «Перекресток». Общая площадь пристройки составляет 408 кв. м. В этих помещениях находится магазин Fix Price.

Тот самый магазин в пристройке

Земельный участок под зданием не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Собственником земли является государство, а право распоряжения участком принадлежит властям Москвы.

По итогам проверки инспекция установила, что пристройку над первым этажом возвел сам Назарян. Он не получал разрешения на строительство и никак не пытался согласовывать работы с чиновниками. На основании чего инспекция сделала вывод, что антресоль соорудили незаконно.

В 2020 году столичное правительство вместе с Департаментом городского имущества обратились в Арбитражный суд Москвы с требованием о сносе самовольной пристройки на основании ст. 222 ГК. Заявители также сослались на п. 24 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22, согласно которому ответчиком по иску о сносе такой недвижимости должен быть собственник этого имущества, даже если помещение не находится в его владении.

В период рассмотрения дела суд назначил строительно-техническую экспертизу. В своем заключении специалисты указали, что антресоль возможно разобрать без причинения ущерба зданию. Но при этом конструкция соответствует всем необходимым строительным нормам и никому не угрожает, отметили эксперты.

В своем решении по делу № А40-61008/20 от 26 ноября 2020 года АСГМ отказал истцам в удовлетворении их требований. Суд принял во внимание заключение экспертов. В акте первая инстанция также сослалась на п. 26 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22, согласно которому объект недвижимости нельзя признать самовольной постройкой только на основании того, что его возвели без соответствующего разрешения. Если объект отвечает всем необходимым требованиям и не нарушает права других лиц, его нельзя признать самовольным, посчитал суд.

Решение первой инстанции оставили без изменения апелляция и кассация. После чего правительство Москвы и Департамент городского имущества обратились в Верховный суд.

Разрешение на строительство

В своей кассационной жалобе заявители напомнили, что участок под зданием не принадлежит ответчику. Собственником земли там является государство. По мнению чиновников, Назарян не мог увеличить площадь своих помещений без их разрешения.

Кроме того, заявители обратили внимание, что ответчик не предпринимал попыток получить разрешение на строительство. Согласно п. 26 Пленума № 10/22 отсутствие разрешения на строительство действительно само по себе не может служить основанием для сноса постройки. Но суды в любом случае должны были учесть, предпринимал ли ответчик все необходимые меры для оформления пристройки, уверены истцы. Эту жалобу ВС выделил и передал на рассмотрение.

Согласование реконструкции

«Тройка» под председательством судьи Елены Борисовой согласилась с доводами чиновников. Экономколлегия посчитала, что Назарян незаконно увеличил площадь своего помещения с 621 кв. м до 1009 кв. м. Право распоряжения участком под зданием принадлежит Москве, поэтому ответчик должен был получить разрешение на реконструкцию у городских властей.

ВС еще сослался на п. 9 информационного письма Президиума ВАС № 143. Там указано, что право собственности на самовольную постройку нельзя признать за лицом, которое не пыталось получить разрешение на строительство или реконструкцию здания. Нижестоящим инстанциям следовало принять во внимание, что ответчик никогда не пытался согласовать строительство антресоли с госорганами, пояснила коллегия.

По мнению ВС, cуды также должны были лучше исследовать заключение экспертизы. Суд обратил внимание, что согласно выводам специалистов ответчик может демонтировать антресоль и вернуть здание в прежнее состояние. Учитывая все нарушения, экономколлегия отменила решения судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Возможные меры

Выводы ВС соответствуют сложившейся судебной практике, считает Андрей Еремин, руководитель обособленного подразделения Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг. × . По словам юриста, суды часто признают строения самовольными, если не оформлены земельные правоотношения и не предпринимались меры для получения разрешения на реконструкцию.

В определении от 3 июля 2018 года по делу № А53-12689/2017 Верховный суд признал правомерным отказ в признании права собственности на самовольные постройки, так как нет доказательства, что истец обращался за разрешением на строительство.

Постройку, которую возвели без разрешения на строительство, признают самовольной, если ее собственник не предпринял все возможные меры, чтобы получить необходимые документы от госорганов. Эту позицию судебной практики необходимо учитывать во всех аналогичных спорах.

Еремин также считает, что бизнесмену было необходимо оформить земельно-правовые отношения с собственником, без которого коммерсант не смог бы получить разрешение на строительство.

По мнению Дарьи Титковой, руководителя практики разрешения споров и юридического сопровождения ССП-Консалт ССП-Консалт Федеральный рейтинг. × , первой инстанции следует повторно рассмотреть вопрос о возможности демонтажа пристройки. Согласно определению ВС по делу № А32-30003/2018 суды должны были выяснить, существуют ли другие способы восстановить нарушенные права истцов, отмечает она.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: