Признание недействительным договора аренды в каком суде

Обновлено: 25.04.2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды недействительная сделка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор аренды недействительная сделка

Судебная практика: Договор аренды недействительная сделка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8 "Право собственности на водные объекты" Водного кодекса РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ
(Р.Б. Касенов) Как указал суд, образованный путем постройки гидротехнического сооружения пруд, расположенный на спорном земельном участке, относится к гидрографической сети бассейна реки, не может быть квалифицирован как изолированный пруд и в силу закона отнесен к федеральной собственности (ст. 8 ВК РФ). При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие у администрации полномочий по распоряжению спорным земельным участком, в границах которого расположены водные объекты, находящиеся в федеральной собственности, суд признал заключенный между ответчиками договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой. При этом суд признал необоснованными доводы ответчика о том, что спорный земельный участок занят исключительно принадлежащим ему гидротехническим сооружением, которое является самостоятельным объектом недвижимости, а водохранилище находится на смежном земельном участке, при установленных по делу обстоятельствах образования пруда в результате создания гидротехнического сооружения, которое является составной частью водного объекта, находится с ним в гидравлической связи и входит в единую водохозяйственную систему. Таким образом, суд отказал в удовлетворении требования предпринимателя о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании сделки недействительной в силу ничтожности.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор аренды недействительная сделка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 1.2. Вывод из судебной практики: Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного имущества не влечет недействительности этих сделок. Такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021) Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Нормативные акты: Договор аренды недействительная сделка

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Судебная практика по аренде земли сложилась как на уровне высших судов, так и на уровне федеральных округов. Наш материал посвящен двум видам судебных споров: касающимся арендной платы и признания договора недействительным.

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:

неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).

Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Итоги

Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам. Перед формированием правовой позиции по тому или иному спору рекомендуется тщательно изучить практику арбитражного суда округа, в котором будет рассматриваться дело, и решения высших судов.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

не согласовано одно из существенных условий;
нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Подборка наиболее важных документов по запросу Подсудность дел о признании сделки на недвижимое имущество недействительной (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Подсудность дел о признании сделки на недвижимое имущество недействительной

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2022 N 11АП-19384/2021 по делу N А49-8040/2019
Требование: Об отмене определения о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение оставлено без изменения. То, что наравне со взысканием с Дудаева Ш.Ш. в конкурсную массу денежных средств, суд обязал ООО "Киндяковское" возвратить ООО "КОНРЭКС" недвижимое имущество не свидетельствует о двойной имущественной ответственности ответчиков и неосновательном обогащении должника, поскольку действующее законодательство предусматривает возможность судебной защиты должника в рамках дела о банкротстве путем одновременного признания недействительной сделки с применением последствий недействительности сделки и истребования имущества в рамках виндикационного иска. Правила подсудности и подведомственности при этом соблюдены.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Подсудность дел о признании сделки на недвижимое имущество недействительной

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Разграничение подсудности дел по искам о признании сделок недействительными и (или) применении последствий недействительности сделок
(Карпова А.А.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2019, N 4) Тем не менее следует сделать вывод, что до настоящего времени нормативно не урегулированным является вопрос об отнесении к рассматриваемой исключительной подсудности дел по искам о признании сделки недействительной и (или) применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о признании договора дарения жилого помещения недействительным (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2022) Данная позиция нашла отражение также в практике нижестоящих судебных инстанций, указывающих, что направленность исковых требований на изъятие из собственности ответчика объекта недвижимого имущества и возвращение его в собственность истца свидетельствует о наличии спора о правах на данное имущество и, следовательно, спор должен рассматриваться по месту нахождения объекта недвижимости; разрешение спора о признании договора дарения недвижимого имущества ничтожной сделкой относится к подсудности суда по месту нахождения имущества (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 22.07.2020 по делу N 33-25953/2020, от 02.03.2020 по делу N 33-8248/2020, от 14.10.2019 по делу N 33-45432/2019, от 16.07.2019 по делу N 33-32773/2019).

Подборка наиболее важных документов по запросу Возврат арендной платы по недействительному договору аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Возврат арендной платы по недействительному договору аренды

Судебная практика: Возврат арендной платы по недействительному договору аренды

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Возврат арендной платы по недействительному договору аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения ". Закрытое акционерное общество "Гостиница "Москва" (далее - общество "Гостиница "Москва") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу "Отель Москва" о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и от 02.04.2015, применении последствий их недействительности в виде возврата нежилых помещений и разницы в арендной плате между рыночной и предусмотренной договором (требования изложены с учетом объединения дела N А34-4851/2015 с делами N А34-3461/2015 и N А34-5837/2015 и выделения на основании определения суда первой инстанции от 15.01.2016 в отдельное производство по делу N А34-271/16 требования общества "Гостиница "Москва" к обществу "Отель Москва" о признании недействительным договора аренды парковочных мест от 01.04.2015 и о применении последствий недействительности этой сделки, а также встречного требования общества "Отель Москва" об обязании общества "Гостиница "Москва" не препятствовать проезду автотранспорта общества "Отель Москва" и автотранспорта третьих лиц по указанию общества "Отель Москва").

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как сдать в аренду имущество в долевой собственности
(КонсультантПлюс, 2022) В случае если договор аренды признают недействительным, имущество возвращается собственникам, то есть арендатор должен вернуть объект аренды. Вопрос с платой за аренду решается по общим правилам реституции. Кроме того, есть риск, что затем сособственники потребуют от арендодателя причитающиеся им доли в полученной от арендатора сумме как неосновательное обогащение (п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Нормативные акты: Возврат арендной платы по недействительному договору аренды

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126
"Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" В связи с изложенным государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу с иском о применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата спорного оборудования.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: