Принцип платности использования земли судебная практика

Обновлено: 24.04.2024

Ст. 65 ЗК РФ в последней действующей редакции от 1 марта 2015 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 65. Платность использования земли

1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Комментарии к ст. 65

Другие статьи раздела

Судебная практика по ст. 65 ЗК РФ

Изменения ст. 65 ЗК РФ

Упоминания ст. 65 ЗК РФ в юридических консультациях

18.02.2017 По смыслу п. 1 ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 131 ГК РФ, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре

Быстрый переход к статье

Договор-Юрист
— это юристы, кодексы и бланки

Ст. 65 ЗК РФ всегда поддерживается в актуальном состоянии, и здесь вы всегда найдёте последнюю действующую редакцию кодекса. А также наш консультант ответит на ваши вопросы.
Если вы ищите поправки к статье 65 - ищите их в клубе!

Эксперты «АГ» поддержали выводы Верховного Суда. По мнению одного из них, позиция ВС обусловлена фактической основой спорных правоотношений и их спецификой. Другой полагает, что выводы Суда основаны на нормах земельного законодательства и полностью соответствуют правовым позициям ВАС и ВС РФ. Третья отметила, что определение Суда касается двух базовых принципов земельного законодательства: единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и платности использования земли.

27 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-22153 по спору о взыскании арендной платы за земельный участок одним сособственником расположенных на участке зданий с другого (дело № А40-221422/2018).

С 2005 г. ОАО «Московский центральный трест инженерно-строительных изысканий» («МОСЦТИСИЗ») владеет на праве собственности земельным участком под производственной базой в селе Акулово Одинцовского района Московской области, на котором расположена недвижимость, находящаяся в совместной собственности треста и ООО «Фирма Крот и К». При этом данные общества не заключали между собой договор аренды земельного участка.

Впоследствии «МОСЦТИСИЗ» обратился в суд с иском о взыскании с «Фирмы Крот и К» сбереженной арендной платы в сумме 16,2 млн руб. за фактическое пользование принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

В ходе судебного разбирательства, после изучения материалов текущего дела, а также дел № А41-6058/2013 и № А41-33274/2014 Арбитражный суд г. Москвы установил, что в 1994–1995 гг. ответчик построил ряд зданий (сооружений) на спорном участке, принадлежащем федеральному госпредприятию «Московский центральный трест инженерно-строительных изысканий» (правопредшественнику истца) на праве бессрочного безвозмездного пользования, с согласия последнего. В феврале 1996 г. стороны заключили договор о реальном разделе зданий и сооружений, определении идеальных долей в праве собственности на здания и сооружения, выделив доли каждого в праве совместной собственности на вышеуказанную недвижимость.

В 2005 г. госпредприятие было преобразовано в общество «МОСЦТИСИЗ», и земельный участок в соответствии с программой приватизации федерального имущества на 2005 г. вошел в состав подлежащего приватизации имущества, будучи учтенным в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

В то же время в состав приватизированного имущества не вошли объекты недвижимости, которыми на момент приватизации владело общество «Фирма Крот и К» согласно договору о реальном разделе зданий и сооружений, определении идеальных долей в праве собственности на них от 23 февраля 1996 г. Кроме того, в приложении № 2 к передаточному акту Территориального управления Росимущества указывалось на наличие обременения (ограничения) имущества, включенного в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса в отношении производственной базы, в пользу ООО «Фирма Крот и К».

В итоге суд первой инстанции полностью удовлетворил иск, установив наличие у истца права собственности на спорный земельный участок и отсутствие между сторонами договорных отношений. В своем решении суд также указал на принцип платности использования земли, отметив, что истец доказал факт возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленном им размере. Впоследствии апелляция и кассация поддержали решение АС г. Москвы.

Со ссылкой на существенные нарушения судами норм материального права «Фирма Крот и К» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам которого после изучения материалов дела нашла ее обоснованной.

Высшая судебная инстанция напомнила, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса в редакции от 21 июля 2005 г., действовавшей на момент приватизации земельного участка истцом, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юрлица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных федеральным законодательством. При этом исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такое лицо вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Как пояснил Верховный Суд, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законом. «В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора», – отмечено в определении.

В этой связи ВС РФ отметил, что вывод нижестоящих судов о том, что право собственности ответчика на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости возникло только в 2011 г. с момента их государственной регистрации, был сделан без учета действовавшего на момент регистрации п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку такая процедура была осуществлена фирмой в качестве регистрации ранее возникшего права собственности.

Со ссылкой на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлениях от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 и от 2 октября 2012 г. № 5361/12, Верховный Суд пояснил, что ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. «Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка», – отметил ВС.

Как пояснил Суд, в настоящее время в арбитражном суде рассматривается спор о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок (дело № А41-14599/19). Таким образом, на момент приватизации правопредшественника истца на спорном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых последний не мог не знать, что они принадлежат на праве собственности обществу «Фирма Крот и К». То обстоятельство, что на момент приватизации земельного участка «Фирма Крот и К» не зарегистрировала право собственности на эти объекты недвижимости в ЕГРП, не могло служить основанием для приватизации публичного участка без учета правил ст. 36 ЗК РФ.

Поскольку ответчик имеет право на общую долевую собственность на спорный земельный участок, размер долей сторон подлежит определению в рамках рассмотрения вышеуказанного дела. При этом фирма обязана уплачивать земельный налог пропорционально своей доле в общей долевой собственности на спорную землю. Если же земельный налог за весь участок был полностью уплачен одним из собственников, последний вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева отметила, что правовая позиция Верховного Суда обусловлена фактической основой спорных правоотношений и их спецификой. «Правопредшественник истца – правообладатель земельного участка разрешил истцу строить на нем объекты недвижимости до его приватизации, между сторонами было заключено соглашение об определении долей в праве собственности на земельный участок и здания до введения в действие старого Закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Все это может свидетельствовать о наличии у ответчика права собственности на занимаемую его объектами недвижимости и необходимую для их использования часть земельного участка, взыскивая с одного из таких потенциальных сособственников неосновательное обогащение, суды нижестоящих инстанций, по мнению Верховного Суда не учли должным образом фактическую подоплеку спорных правоотношений, уходящую своими корнями в 90-е гг. и судебные споры по существу которых идут в настоящее время», – отметила она.

Эксперт усомнилась в том, что в рассматриваемом деле Верховный Суд излагает принципиально новые и универсальные правовые позиции. «Тем не менее для рассмотрения дел со схожими фактическими обстоятельствами комментируемое определение будет определяющим курс (как и многие другие), особенно для группы возможных судебных дел о правах на спорный земельный участок», – полагает адвокат.

Олеся Спиричева добавила, что изложенные в определении Верховного Суда правовые позиции соответствуют существовавшим ранее правовым позициям ВАС РФ и подтверждают их. «Суд, вне зависимости от наличия записи о регистрации права на недвижимость, может установить существование такого права, особенно это важно для прав, возникших до 31 января 1998 г. (по ним, в случае спора, суд часто является единственным “правоподтверждающим” органом). В рассматриваемом случае ответчик заявлял о наличии права и доказывал это обстоятельство по рассматриваемому делу без предъявления встречного иска, но с заявлением соответствующих требований в рамках отдельного судебного спора, влияющего на исход рассматриваемого дела и могущего повлечь приостановление производства по рассматриваемому делу, на что было обращено внимание Верховного Суда», – отметила адвокат.

Партнер, адвокат, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко отметил, что выводы Верховного Суда основаны на нормах земельного законодательства и полностью соответствуют правовым позициям ВАС и ВС РФ. «Особенностью спора является то, что на одном земельном участке расположены здания, принадлежащие на праве собственности двум разным юрлицам, а при приватизации земельного участка истцом были нарушены права другого собственника недвижимых объектов, поскольку оба собственника зданий имеют исключительные права на приобретение данного участка в общую долевую собственность (если участок не разделен) в силу ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ и ныне действующей ст. 39.20 ЗК РФ. Поэтому ВС совершенно обоснованно указал на неправильное применение норм ЗК РФ и противоречие позиций нижестоящих судов актам ВАС и ВС РФ», – пояснил эксперт.

Игорь Чумаченко добавил, что сособственник участка в любом случае не должен платить другому сособственнику арендную плату, поскольку это противоречит режиму общей долевой собственности. В свою очередь, если один из собственников понес расходы на уплату, например, налога на участок в полном объеме, то он вправе потребовать возместить ему часть таких затрат в размере пропорционально долям в праве на участок (если стороны не договорятся об ином размере трат на общее имущество).

По словам эксперта, такие споры не являются распространенными, поскольку сама ситуация не является типичной. «Тем не менее споры, в основе которых лежит нарушение закона при приватизации земельных участков, имеют место быть, и Верховный Суд вынужден в таких случаях исправлять ошибки нижестоящих судов. В то же время споры между участниками общей долевой собственности встречаются довольно часто. Это касается, например, ситуаций, когда помещениями в нежилом здании владеет несколько собственников, между которыми по каким-то причинам не достигнуто соглашение о порядке пользования общим имуществом. В таком случае суды руководствуются принципом аналогии закона и применяют нормы ГК РФ и ЖК РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, это касается, в том числе, и земельного участка, данная позиция отражена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64», – подытожил Игорь Чумаченко.

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва полагает, что определение Суда касается двух базовых принципов земельного законодательства: единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и платности использования земли. «Установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования является универсальным, поэтому неуплата земельного налога или арендной платы квалифицируется судами как неосновательное обогащение», – отметила она.

По словам эксперта, нижестоящие судебные инстанции правильно установили, что отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности фактического пользования земельным участком, что подтверждается сложившейся судебной практикой. «Однако формами платы за использование земли, как это установлено в п. 1 ст. 65 ЗК РФ, являются не только арендная плата, но и земельный налог. Арбитражному суду г. Москвы были известны обстоятельства, свидетельствующие о наличии права ответчика на общую долевую собственность на земельный участок, а не только на фактическое использование части земельного участка под своими объектами. Поэтому неосновательное обогащение именно в виде арендной платы за использование своей земли представляется крайне необоснованным и противоречащим основным принципам земельного и гражданского законодательства», – резюмировала Виктория Соловьёва.

Один из адвокатов отметил, что определением фактически объявлено, что не каждый земельный участок, который нельзя приобрести в собственность, является ограниченным в обороте. Второй посчитал, что определение полностью основано и на законе, и на здравом смысле в части распределения бремени несения расходов по арендной плате за земельные участки.

Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС19-1374, в котором разобрался, какую сумму должен платить арендатор за находящееся в собственности помещение в здании, которое расположено на земельном участке муниципалитета.

Между администрацией г. Екатеринбурга и МБОУ ДО ДЮСШ № 3 имени А.Д. Мышкина, которому помещения принадлежат на праве оперативного управления, был заключен договор аренды земельного участка от 1 сентября 2016 г. сроком на 49 лет. Условиями договора предусмотрена возможность вступления в него всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, находящемся в собственности у муниципалитета. В здании на праве собственности также имеются помещения у ООО «Спецэнергострой-М» и у ИП С. Кувалдина.

Письмом от 19 июня 2017 г. администрация направила обществу «Спецэнергострой-М» дополнительное соглашение от 8 февраля 2017 г. к договору с предложением стать его участником. Общество, в свою очередь, направило протокол разногласий к договору, который был отклонен администрацией с направлением проекта дополнительного соглашения на иных условиях.

После этого общество вновь представило протокол разногласий к договору аренды, а также указало на возникновение у него права собственности на часть земельного участка и отсутствие обязанности заключать договор аренды спорного земельного участка.

Посчитав, что «Спецэнергострой-М» уклоняется от заключения дополнительного соглашения, администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды в отношении земельного участка путем подписания дополнительного соглашения на условиях, предложенных администрацией.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил. При этом суд установил, что вид разрешенного использования спорного земельного участка – под здание спортивной школы.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд изменил решение первой инстанции, удовлетворив исковые требования администрации, и возложил на общество обязанность заключить с администрацией дополнительное соглашение к договору аренды на новых условиях. Суд пришел к выводу, что, учитывая вид разрешенного использования земельного участка, он не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса.

Рассматривая кассационные жалобы сторон, Арбитражный суд Уральского округа сослался на п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса, в соответствии с которым, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая наличие в здании помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию и закрепленных на праве оперативного управления за МБОУ ДО ДЮСШ, а также иных помещений, находящихся в частной собственности у общества и ИП, суд округа пришел к выводу, что у этих лиц имеются ограничения на право приобретения земельного участка в собственность, который может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При указанных обстоятельствах, по мнению суда кассационной инстанции, размер арендной платы должен определяться в соответствии с принципом учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, и не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7, закрепленный Постановлением Правительства от 16 июля 2009 г. № 582 (с изменениями, внесенными Постановлением от 5 мая 2017 г. № 531)).

В связи с этим кассация изменила постановление суда апелляционной инстанции в части урегулирования разногласий по п. 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды. Так, данный пункт был дополнен абзацем, согласно которому «итоговый размер арендной платы, указанный в настоящем пункте, не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность земельного участка».

Администрация обратилась в Верховный Суд. Высшая инстанция, рассматривая материалы дела № А60-66858/2017, отметила, что Приказом Минэкономразвития от 29 декабря 2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства № 582.

Пунктом 30 разд. 8 Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством РФ (п. 5 ст. 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

«В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте», – отметил Суд.

ВС указал на позицию суда кассационной инстанции, в соответствии с которой толкование принципа № 7 позволяет распространить его действие на собственника помещения в здании, расположенном на земельном участке, не относящемся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 Земельного кодекса, поскольку общество не имеет возможности приобрести спорный земельный участок в собственность по причине наличия других лиц, владеющих помещениями на ином праве.

При этом в определении отмечается, что в отсутствие в Земельном кодексе оснований для признания в спорном случае такого земельного участка ограниченным в обороте судебная коллегия принимает во внимание наличие между сторонами другого дела, в котором с учетом исследования обстоятельств настоящего спора было дано толкование возможности применения принципа № 7 при определении арендной платы обществу.

Так, ВС отметил, что им ранее по иному делу, рассмотренному по обращению общества, было дано толкование указанного принципа. Суд пришел к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному п. 5 ст. 27 Земельного кодекса. «Из изложенного следует, что Верховным Судом Российской Федерации уже была сформирована позиция по применению принципа № 7 к спорной между сторонами по настоящему делу ситуации», – подчеркнул Суд.

ВС указал, что согласно подп. 4 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога в случае заключения договора аренды в соответствии с п. 3 или 4 ст. 39.20 ЗК с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Таким образом, законодатель установил перечень лиц, имеющих право на льготное исчисление арендной платы при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке п. 3 ст. 39.20 ЗК, – к таковым отнесены исключительно лица, владеющие зданиями, сооружениями, помещениями в них на праве оперативного управления.

ВС отметил, что для иных правообладателей (собственников помещений и лиц, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения) законом не предусмотрено аналогичное правило, в связи с чем размер арендной платы определяется с учетом положений п. 1, 3 ст. 39.7 ЗК.

Высшая инстанция указала, что, обоснованно применив положения вышеприведенных норм права, апелляция урегулировала разногласия по п. 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды в предложенной истцом редакции, согласно которой размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в их пользовании, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке, дополнив его абзацем следующего содержания: «для общества “Спецэнергострой-М” в размере 752,3/1950 от 2096 кв. м».

Таким образом, ВС определил постановление Арбитражного суда Уральского округа в части изменения постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда об урегулировании разногласий по п. 2.2.1 дополнительного соглашения отменить, оставив в указанной части постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда в силе. В остальной части, отметил ВС, постановление Арбитражного суда Уральского округа необходимо оставить без изменения.

В комментарии «АГ» адвокат МКА «ГРАД» Наталья Тарасова указала, что ранее суды не всегда учитывали оборотоспособность земельного участка при решении вопроса об установлении льготной арендной платы (принцип № 7 Постановления № 582), однако в данном решении Верховный Суд полностью устранил неопределенность, фактически объявив, что не каждый земельный участок, который нельзя приобрести в собственность, является ограниченным в обороте.

Наталья Тарасова добавила, что принцип № 7 Постановления № 582 подразумевает, что размер арендной платы за ограниченный в обороте участок, необходимый для обслуживания собственного здания или сооружения, не может быть выше ставки земельного налога. «Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, они неприменимы», – пояснила адвокат.

Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» ООО «Содружество Земельных Юристов» Юлия Бузанова отметила, что рассмотренная в определении ВС ситуация весьма распространена на практике. «Зачастую территории бывших заводов и фабрик также распродаются по частям, наряду со строящимися коммерческими объектами. В ряде случаев субъектный состав правообладателей разнообразен, и одно крыло занимает спортивная школа или секция, а другое – прачечная или ремонт обуви», – указала она.

Эксперт отметила, что принцип платности землепользования учитывает особенности субъекта, владеющего недвижимостью, равно как учитываются и цели этого самого владения. В связи с этим законом предусмотрен и на практике давно сложился, по ее мнению, единственно верный подход – пропорциональное распределения несения бремени этих самых расходов на землепользование.

Вместе с тем Юлия Бузанова полагает, что множественность собственников у здания нельзя отождествлять с обстоятельствами, изложенными в принципе № 7, закрепленном Постановлением Правительства № 582. «То есть считать земельный участок ограниченным в обороте и применять указанные выше положения об определении размера арендной платы – означает вывести из оборота большую часть коммерческой недвижимости (в частности, продаваемые по помещениям бизнес- и торговые центры)», – посчитала она.

Эксперт отметила, что определение полностью основано и на законе, и на здравом смысле в части распределения бремени несения расходов по арендной плате за земельные участки.

Как пояснил Суд, законодательство РФ не обязывает лицо, одновременно использующее земельный участок в соответствии с основным и вспомогательными видами его разрешенного использования, уведомлять органы власти о своем решении

По мнению одного из экспертов «АГ», Конституционный Суд фактически поставил «двойку» как иным судам судебной системы, так и прочим ветвям власти, указав, что по рассматриваемому вопросу у судов до настоящего времени наблюдается взаимоисключающая судебная практика, а мнения представителей обеих палат Федерального собрания и президента разнятся с точностью до наоборот. Другая отметила, что постановление является не просто инструкцией, разъясняющей судам и всем причастным к проблеме алгоритм и логику правильного разрешения споров, но и единственно верным инструментом устранения корня существующей проблемы.

16 октября Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 42-П по делу о проверке конституционности ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, устанавливающей административную ответственность за использование земельных участков не по целевому назначению или невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для такого использования.

Повод для обращения в КС

В августе 2007 г. начальник отдела государственного земельного надзора, геодезии и картографии Управления Росреестра по Забайкальскому краю оштрафовал Маргариту Анцинову на 10 тыс. руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП. Поводом послужил факт содержания ею домашнего скота (кур, уток, свиней и коз) на двух земельных участках, отнесенных к категории земель населенных пунктов (зона застройки индивидуальными жилыми домами «Ж-3»). Контролирующий орган счел, что тем самым женщина нарушила требования Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. № 540, поскольку на землях, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, не предусмотрено содержание сельскохозяйственных животных.

Маргарита Анцинова пыталась оспорить решение в различных судебных инстанциях, включая Верховный Суд РФ, которые сочли, что фактическое изменение собственником (правообладателем) разрешенных видов использования его земельного участка невозможно без уведомительного отражения в ЕГРН.

В жалобе в Конституционный Суд женщина указала, что спорная правовая норма необоснованно ограничивает гарантированное федеральным законом право собственников (правообладателей) земельных участков самостоятельно выбирать вид их использования из ранее установленных для определенной территориальной зоны таких видов без каких-либо санкций со стороны государства. В связи с этим она отметила, что обжалуемое законоположение допускает возможность привлечения к административной ответственности собственника земельного участка, самостоятельно реализовавшего свое право на выбор (фактическое изменение) основного или вспомогательного вида использования земельного участка в пределах установленных для конкретной территориальной зоны видов разрешенного использования.

КС признал оспариваемую норму неконституционной

Конституционный Суд отметил, что применительно к диспозиции ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ оценка соблюдения конституционного принципа определенности правового регулирования, подразумевающего ясное и четкое закрепление признаков состава административного правонарушения, невозможна в отрыве от нормативных положений о порядке и условиях разрешенного целевого использования земельных участков, а потому также нуждающихся в конституционной проверке.

Как пояснил Суд, собственник земельного участка вправе самостоятельно выбирать для себя не только основной, но и вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны. При этом Земельный и Градостроительный кодексы непосредственно не обязывают лицо, одновременно использующее земельный участок в соответствии с основным и вспомогательными видами его разрешенного использования, уведомлять о своем решении органы публичной власти.

Верховный Суд привел примеры таких споров, при рассмотрении которых у судов общей юрисдикции и арбитражных судов возникают сложности

После анализа судебной практики Конституционный Суд подчеркнул, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды по-разному понимают порядок и условия реализации собственником (правообладателем) земельного участка предоставленного ему права самостоятельного выбора вспомогательного вида его разрешенного использования.

В ряде случаев, аналогичных делу с участием заявительницы, суды полагают, что наличие у собственника (правообладателя) земельного участка права использовать этот объект в соответствии с любым из предусмотренных видов его разрешенного использования – как основного, так и вспомогательного – не отменяет обязанности такого лица оформить в уведомительном порядке все осуществляемые им виды разрешенного использования своего участка. В противном случае отсутствие такого уведомления служит основанием для административной ответственности. В частности, такая позиция приведена в Обзоре ВС РФ о практике рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Тем не менее, отметил Суд, даже после появления обзора ВС распространена противоположная судебная практика. Согласно ей непременным условием привлечения к ответственности по оспариваемой норме выступает только расхождение между фактическим использованием земельного участка и разрешенными видами (основным и вспомогательным) его использования, предусмотренными градостроительным регламентом. Тем более что ответственность за непредставление в орган регистрации прав необходимых документов для внесения сведений в ЕГРН предусмотрена лишь для органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных указанных в этом Законе о госрегистрации недвижимости компетентных лиц (Определение ВС РФ от 1 октября 2020 г. № 310-ЭС20-8733).

ВС напомнил порядок выбора вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий

Как пояснил Суд, размещение кондитерской фабрикой на земельном участке наряду с объектами пищевой промышленности магазина по продаже своих изделий и иной продукции не свидетельствует о нецелевом использовании земли

КС добавил, что у Госдумы, Совета Федерации и Президента РФ нет единства в вопросе о необходимости внесения в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка по инициативе его собственника или правообладателя. «Но если исключающие друг друга варианты толкования одной и той же нормы (продиктованные, помимо прочего, различиями в ее понимании при сопоставлении с другими нормами) оказываются не лишенными разумного юридического обоснования, укладывающегося в конституционные рамки законодательной дискреции, а единая судебная практика применения такой нормы не сформирована, уяснить ее действительное содержание даже с помощью обращения к конституционным целям и принципам удается не всегда. В подобной ситуации наиболее корректным способом выявления подлинного смысла и значения установленного законодателем правового регулирования является – в силу принципа разделения властей – законодательное уточнение нормативных положений, неясность (неоднозначность) которых, неустранимая средствами юридического, в том числе конституционно-правового толкования, создает непреодолимые препятствия для полноценного обеспечения равенства перед законом и судом в процессе их применения», – отмечено в постановлении.

В связи с этим Суд заключил, что неоднозначность, неясность и недосказанность правового регулирования неизбежно препятствуют адекватному уяснению его содержания и предназначения, допускают возможность неограниченного усмотрения публичной власти в процессе правоприменения, создают предпосылки для административного произвола и непоследовательного правосудия, чем ослабляют гарантии защиты конституционных прав и свобод.

Таким образом, КС РФ признал неконституционной оспариваемую норму и распорядился пересмотреть судебное дело заявительницы. Федеральному законодателю рекомендовано внести необходимые поправки в соответствующее правовое регулирование.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что Конституционный Суд фактически поставил «двойку» как иным судам судебной системы, так и прочим ветвям власти, указав, что по рассматриваемому вопросу у судов до настоящего времени наблюдается взаимоисключающая судебная практика, а мнения представителей обеих палат Федерального собрания и президента разнятся с точностью до наоборот. «Такое положение дел для норм федерального законодательства, которые давно приняты, подписаны, опубликованы и вступили в силу, конечно, является вопиющим. Тем более что данный вопрос касается миллионов как частных лиц, так и организаций», – подчеркнул он.

Эксперт поддержал выводы КС. «Действительно, парадоксальным образом некоторые суды из положений п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, делали вывод о том, что обязательным условием использования земельного участка согласно вспомогательному виду разрешенного использования является внесение соответствующих данных в ЕГРН. Хотя в действительности в указанном пункте, напротив, подтверждалось, что собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления», – пояснил он.

По мнению Николая Сапожникова, объяснить такой парадокс можно разве что подходом судов к земельному праву как к отрасли, где действует жесткий принцип «все что не разрешено – то запрещено» и вытекающим из этого крайним формализмом. «Хотя, как отметил сам КС, например, в Определении № 310-ЭС20-8733 Верховный Суд изложил иную позицию. Однако системно вопрос решен не был. К сожалению, Конституционный Суд не взял на себя решение данной дилеммы до конца. При этом он фактически заранее дал оценку тому, что любое из решений (как в сторону допустимости, так и в сторону недопустимости свободного использования земельного участка согласно вспомогательному виду разрешенного использования) соответствует Конституции. Тем самым КС прямо указал, что ни одна из взаимоисключающих правоприменительных версий его законной реализации, сложившихся в юридической практике, принципиально не расходится с Конституцией РФ», – подчеркнул эксперт.

Николай Сапожников добавил, что Суд, несмотря на собственные выводы о том, что неоднозначность, неясность и недосказанность правового регулирования неизбежно ослабляют гарантии защиты конституционных прав и свобод, определил, что закрепленная правовая позиция применяется «впредь». «Поэтому новое постановление Суда вовсе не означает, что все ранее привлеченные к административной ответственности могут рассчитывать на возврат уплаченных штрафов», – подытожил он.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань заметила, что вопрос свободного выбора вспомогательного вида разрешенного использования в последнее время стал практически «камнем преткновения» в отношениях землепользователей и государства в лице уполномоченных на проведение контрольных и надзорных мероприятий органов исполнительной власти. «Несмотря на соответствующие разъяснения Верховного Суда и регулярное исправление им ошибок, суды разных регионов по-прежнему продолжают создавать противоречивую судебную практику, что неизбежно ведет к принятию неправомерных решений о применении штрафных санкций в отношении собственников земельных участков, неограниченному усмотрению публичной власти», – отметила она.

По мнению эксперта, разное понимание должностными лицами и тем более судами заложенного в градостроительном законодательстве механизма свободного, беспрепятственного выбора вспомогательного вида использования земельного участка по существу сводится к одному вопросу: обязан ли собственник внести вспомогательный вид использования в сведения ЕГРН или по умолчанию волен использовать и осваивать земельный участок в соответствии с градостроительным регламентом, не заботясь об уведомлении государства о своем решении.

«Действующее законодательство отвечает на этот вопрос однозначно: не должен. Как отмечает Конституционный Суд, ни земельное, ни градостроительное законодательство не содержит норм, обязывающих собственников “инициативно заботиться” о внесении таких сведений в реестр. В этом смысле постановление КС РФ является не просто инструкцией, разъясняющей судам и всем причастным к проблеме алгоритм и логику правильного разрешения споров, но и единственно верным инструментом устранения корня проблемы», – убеждена Марина Строкань.

По ее словам, признание ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ не соответствующей Конституции является необходимой мерой по защите конституционных прав собственников. «Системная проверка Конституционным Судом норм действующего законодательства, применяемых судами при разрешении вопроса о применении мер административной ответственности, выявила неопределенность правового регулирования, его неоднозначность, неясность, недосказанность и, как следствие, неспособность в существующем виде защищать интересы собственников», – заключила юрист.

Марина Строкань подчеркнула, что такой подробный системный анализ проблемы позволит законодателю качественным образом пересмотреть действующие нормы и принять меры по устранению выявленной неопределенности правового регулирования. «Остается надеяться на вдумчивый и системный подход законодателя к разработке необходимых изменений, реализация которого закрепит для собственников конституционные гарантии свободного использования имущества и вместе с тем не допустит злоупотреблений», – резюмировала эксперт.

Подборка наиболее важных документов по запросу Принцип платности земли (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Принцип платности земли

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Принцип платности земли

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Принцип платности использования земли и его реализация в судебной практике
(Рыженков А.Я.)
("Вестник арбитражной практики", 2016, N 5) Согласно земельному законодательству (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) принцип платности землепользования означает, что "любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации". Рассматриваемый принцип регламентируется ст. 65 ЗК РФ, предусматривающей, что формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Таким образом, по замыслу законодателя, во-первых, взимание в настоящий момент земельного налога носит временный характер, и он со временем будет заменен налогом на недвижимость (по этому вопросу несколько лет даже проводился правовой эксперимент в двух муниципальных образованиях , и его результаты могут быть использованы на всей территории России), и, во-вторых, расчет размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, осуществляется в договорах аренды земельных участков.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора Если объектом аренды по договору с условием о выкупе является земельный участок, то вопрос о моменте прекращения внесения арендных платежей в силу положений п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует решать исходя из принципа платности использования земли в Российской Федерации (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В соответствии с указанным пунктом Постановления Пленума ВАС РФ момент прекращения внесения арендатором арендной платы определяется по-разному в зависимости от того, какое лицо выступает арендодателем.

Нормативные акты: Принцип платности земли

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 28.05.2022) 1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: