Постановление пленума верховного суда о расторжении договора найма

Обновлено: 24.04.2024

Прошел уже почти год с того момента, как Постановление №49 применяется в судебной практике (25.12.2018 г.). За это время анализ судебных актов, в которых оно упоминалось, показал, что судебные инстанции неохотно применяют его на практике, судя по количеству рассмотренных за этот период на уровне судебной коллегии дел. Возникшую тенденцию можно объяснить обобщающим характером рассматриваемых в нем вопросов.

В 2019 г. Верховный Суд Российской Федерации больше всего внимания уделил делам, связанных с заключением договора, а также ситуациям, когда нижестоящие суды осуществляли толкование положений договора с нарушениями. Меньше всего дел высшая судебная инстанция рассмотрела в связи с предварительными и рамочными договорами.

Тем не менее, обзор дел, рассмотренных судебными коллегиями по гражданским и экономическим делам позволил заключить, что в Постановлении №49 усматриваются и определенные тенденции к образованию различных изменений в самих подходах к правоприменению.

Как показывает практика, для рассмотрения дел, связанных с заключением договора, существует не только потребность в соотношении нормы и практики, но и сближение субъективного и объективного подходов при разрешении связанных с ними споров, поскольку способность выражения своих намерений сторон в отношении предмета договоренностей – явление, которое зависит от их субъективных устремлений и волеизъявления.

В связи с этим, при рассмотрении таких дел начала прослеживается тенденция к необходимости принятия стандартов косвенного доказывания в спорах, связанных с заключением договоров, поскольку они включают в себя явный субъективный элемент.

Верховный Суд также обратил внимание и на то, что заверения об обстоятельствах могут выражены в разнообразной письменной форме, следовательно, их следует рассматривать по их содержанию.

А урегулирование разногласий с помощью суда на стадии заключения договора носит упреждающий характер, однако роль суда должна соответствовать процессуальному законодательству и основываться на принципах независимости суда и равенства сторон.

1. В судебной практике соблюдение условий заключенности договора является краеугольным камнем в некоторых категориях споров. Для этого существует несколько причин, в частности пункт 1 Постановления №49 предусматривает особые условия, при которых соглашение считается достигнутым:

- путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ),

- путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах,

- иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Совершенно очевидно, что выявление факта соблюдения сторонами этих условий подчас относится к умозрительной и субъективной категории и, соответственно, рассматриваются судом по своему внутреннему убеждению. Таким образом, в этом случае требуется совершенно иной стандарт доказывания, который позволит суду обнаружить более сложную связь с устанавливаемым обстоятельством. При доказывании наличия этих условий существенная роль отводится косвенным доказательствам, которые только в своей совокупности позволят принять объективное решение.

2. К таким обстоятельствам, подлежащих доказыванию, согласно пункту 6 Постановления №49 можно отнести выявлении в споре конклюдентных действий, и иных обстоятельств, которые позволяют установить фактически сложившиеся договорные отношения и гражданско-правовую ответственность в споре. Ими может быть, в том числе выставленный счет, в котором указано назначение платежа в виде оплаты по договору, платежное поручение с назначением платежа - оплата по счету. (Определение Верховного Суда РФ от 16.08.2019 N 307-ЭС19-12529 по делу N А56-3160/2018)

Кроме этого, при рассмотрении вопроса о заключенности договора требуется обратить внимание не только на соблюдение того, достигли ли стороны согласия относительно всех условий договора, но и факт передачи истцом ответчику до момента получения отказа от сотрудничества результата работ, в том числе какой-либо документации. При его отсутствии договор может быть признан незаключенным (Определение от 17.06.2019 г. по делу №307-ЭС19-8255).

Учитывая практику правоприменения в некоторых случаях систематизация условий заключенности договоров в анализируемом Постановлении может способствовать развитию субъективно-объективного подхода при рассмотрении такой категории дел, в которой требуется установить, было ли достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В Определении от 29 октября 2019 г. Верховный Суд РФ обратил внимание апелляционной инстанции при дальнейшем рассмотрении на то, что суду необходимо провести проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, несмотря на то, что стороны и не заключили в должной форме договор купли-продажи земельного участка.

Коллегия мотивировала это тем, что вывод о соблюдении сторонами условий заключенности должен основываться на доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2 ст. 195 ГПК РФ), и доказательствами, полученными в соответствии с законодательством (ч. 2 ст. 50 Конституции Российской Федерации, ст. ст. 181, 183, 195 ГПК РФ).

3. Иного рода возникает проблема, когда одна из сторон договора при уклонении другой стороны от регистрации сделки обращается в суд с требованием о ее регистрации. В этом случае, регистрирующий орган может по собственной инициативе отказаться осуществить регистрацию в связи с установлением им нарушения порядка предоставления земельного участка в аренду.

Тогда стороны сталкиваются не столько с проблемами определения момента, с которого арендатор обязан возместить задолженность по арендной плате, а с условиями, при которых арендатор вправе исчислять арендную плату с момента государственной регистрации договора аренды. Согласно абз. 1 пункта 5 Постановления №49 момент заключения договора и момент государственной регистрации договора аренды отличаются по времени (п.1, 2 и п. 3 ст. 433 ГК РФ соответственно).

По иному пункт 5 Постановления №49 рассматривает договор, подлежащий государственной регистрации, как тот, который влечет последствия для третьих лиц. В деле о признании незаконным уведомления о приостановке государственной регистрации договора аренды в порядке административного судопроизводства судебная коллегия заключила, что в контексте соблюдения условий заключенности договора уклонение стороны договора от его государственной регистрации само по себе не означает, что между сторонами договора не возникли обязательственные правоотношения или не были соблюдены предшествующие ей этапы процедуры по предоставлению гражданину земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности (Кассационное определение по делу № 25-КА19-5 от 02.10.2019 г.)

4. В случае рассмотрения спора, возникающего из заключения договора посредством электронной почты, в судебной практике по пункту 9 Постановления №49 нашел свое подтверждение вывод из моего недавнего исследования.*

Суд даже в случае исследования электронных доказательств продолжает руководствоваться традиционными стандартами доказывания, предусмотренными действующим процессуальным законодательством, несмотря на то, что Постановление №49 предопределяет выход норм права за рамки нормативного подхода и гибкость в правоприменении, благодаря расширению свободы и принципов толкования договора.

В деле № 305-ЭС19-10794 коллегия рассмотрела дело, в котором арендодатель обратился в суд за взысканием арендной платы, аргументируя тем, что стороны заключили договор по электронной почте. При этом свою позицию истец аргументировал представлением копии договора и акта приема –передачи, в отсутствие у него подлинных документов в связи с тем, что копии были получены им по электронной почте, представлен протокол осмотра доказательств.

Выйдя за рамки вывода коллегии о недобросовестности арендодателя при предоставлении доказательств заключения договора по электронной почте, особого внимания заслуживает то обстоятельство, что суды при оценке обстоятельств продолжают избегать необходимости разделять стандартные доказательства и собственно те, которые позволяют оценить электронные доказательства.

Об этом можно косвенно сделать вывод обратив на внимание на формальное обращение коллегии к правовой позиции, сформулированной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 №18002\12, согласно которой:

- переписка по электронной почте между сторонами подлежит оценке наряду с другими, в том числе косвенными, доказательствами в их взаимосвязи и совокупности.

- о достоверности представленных документов и материалов (в том числе сведений, находящихся в такой переписке) может свидетельствовать совпадение их содержания с другими подтвержденными по делу обстоятельствами.

5. Конклюдентные действия - являются одним из наиболее объективных способов установить намерения акцептанта по отношению к предложению оферента, а также в случае определения, считается ли договор заключенным.

К ним можно отнести закрепленные в законе объективные критерии, которые позволяют измерить или определить факт оказания услуги. Например, в деле № 310-ЭС19-19588 коллегия рассмотрела спор по взысканию задолженности за оказанные услуги мобильной связи. Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» основанием для осуществления расчетов за услуги связи являются показания средств измерений, средств связи с измерительными функциями, учитывающих объем оказанных услуг связи операторами связи, а также условия заключенного с пользователем услугами связи договора об оказании услуг связи.

Пункт 13 Постановления №49 закрепляет два условия для заключенности договора посредством совершения конклюдентных действий:

(а) совершение конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта.

(б) оферент должен узнать о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон (пункт 1 статьи 433, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

Заверения об обстоятельствах

6. Заверения об обстоятельствах могут приобретать в рамках договоренностей различную форму: гарантийного письма или гарантий, изложенных в тексте договора. Однако от этого их сущность не меняется, поскольку их закрепление в какой либо форме дает основание контрагенту доверять инициатору договора в отношении достоверности обстоятельств, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения.

Согласно пункту 34 Постановления №49, если стороной договора является физическое лицо, то при рассмотрении дела необходимо определить в качестве имеющих значение обстоятельств и дать оценку тому, распространяются ли на правоотношения сторон положения Закона о защите прав потребителей, а также проверить обстоятельства, как связанные, так и не связанные непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. (Определение по делу № 5-КГ19-133 от 20.09.2019 г.)

Заключение договора в судебном порядке

7. Обращение сторон при согласований условий договора к принципу свободы договора может привести к ситуации, когда стороны не в состоянии договориться о его ключевых моментах, как правило, это цена, обязанности или ответственность. В этом случае закон предлагает обратиться к передаче разногласий на усмотрение суда, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

В этом пункт 38 Постановления №49 отличается от его иных положений, рассматривающих споры о понуждении заключить договор.

Применительно к делам о передаче разногласий по поводу цены на свое рассмотрение суд не связан ни правовой позицией истца, указывающего на необходимость применения принятых им в одностороннем порядке правил определения платы, ни правовой позицией ответчика, указывающего на необходимость исключения данной платы из договора.

8. При рассмотрении такой категории споров суд непосредственно сталкивается с необходимостью, оставаясь на условиях своей независимости, соблюдать равенство сторон перед законом и судом. Это связано с тем, что суд выступает посредником между сторонами при их явном раздоре в отношении положений договора.

В деле № 307-ЭС19-3613 коллегия сформулировала основной принцип процессуальных действий суда при передаче разногласий на рассмотрение суда. Учитывая положения пункта 42 Постановления №49, в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда РФ о договорах социального найма жилых помещений

Пленум Верховного Суда РФ о договорах социального найма жилых помещений

По социальному найму собственник (муниципальные или государственные органы) передает нанимателю (гражданину особой социальной категории) жилое помещение для пользования и проживания. По сути, социальный найм – это юридическая сделка между государством (муниципалитетом) и гражданином, по которой последнему предоставляется жилье на льготных условиях.
Отличия коммерческого найма от социального:
1. Наймодателем всегда выступает государство или муниципалитет.
2. Жилая площадь предоставляется нанимателю на бессрочной основе.
3. Строго тарифицированная и фиксированная плата за пользование жилым помещением.
Не всякое жилье может быть предоставлено по договору соцнайма. Существует ряд требований, которым оно должно соответствовать, закрепленных в ст.62 ЖК РФ:
 полная изоляция;
 помещение не должно быть нежилым;
 предоставленное помещение не должно входить в общедомовую собственность.
Кроме того, жилье должно территориально располагаться в месте нахождения нанимателя. Особые требования установлены и в отношении площади, которая полагается на каждого проживающего в муниципальном жилье. Эти нормы устанавливаются в зависимости от региона и других критериев. В среднем, показатели следующие:
 33 м2 для одного нанимателя;
 42 м2 для двух проживающих;
 18 м2 на каждого, если проживающих три и более человек.
Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в целях обеспечения единства судебной практики и законности, дал судам следующие разъяснения:
Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи 49 ЖК РФ).
Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.
В связи с этим судам следует исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (статья 151 ГПК РФ).
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6 части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2 статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ).
Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда РФ о прекращении права пользования жилым помещением бывших членов семьи нанимателя

Пленум Верховного Суда РФ о прекращении права пользования жилым помещением бывших членов семьи нанимателя

Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в целях обеспечения единства судебной практики и законности дал судам следующие разъяснения:
В силу части 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил статьи 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (статья 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил статьи 76 ЖК РФ и др.
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.
Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.
Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.
В силу части 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил статьи 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (статья 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил статьи 76 ЖК РФ и др.
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.
Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.
Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

- путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах,

(а) совершение конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта.

Заверения об обстоятельствах

Заключение договора в судебном порядке

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: